nachhaltiges immobilienmanagement - Bundesamt für Bauten und ...

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NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > HAUPTBROSCHÜRE > Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Nachhaltigkeit 67 7.2 BErEcHNuNG DEr LEBENSzyKLuSKoStEN Zwischen der Qualität eines Bauwerks und den sich daraus ergebenden Folgekosten besteht ein enger Zusammenhang. Ein scheinbar teurer Bau kann sich auf die Dauer als bessere Investition erweisen. Eine Analyse der Lebenszykluskosten macht diese Zusammenhänge transparent. Obwohl es noch nicht viele Praxisbeispiele für Analysen der Lebenszykluskosten gibt, zeigen diese klar auf, dass eine Optimierung möglich ist. Die Lebenszykluskosten dürften sich bei grossen Investitionsvorhaben in Zukunft als Entscheidungsgrundlage durchsetzen (Leiser 2007). Die Lebenszykluskosten umfassen alle Kosten, die ein Gebäude von der Projektentwicklung bis zu seinem Rückbau verursacht: Die Anfangsinvestition, die Kapitalkosten, die Betriebskosten sowie sämtliche Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Rückbau (vgl. Kapitel 4.2, wirtschaftliche Nachhaltigkeitsziele und Factsheet 2.2.1). Ein Grund, warum die Lebenszykluskosten bislang bei Investitionsentscheiden nicht als Vergleichsgrösse verwendet werden, liegt an der oft fehlenden Datengrundlage. Folgende Daten müssen bekannt sein: › Erstellungs- und Bewirtschaftungskosten von Referenzgebäuden (z.B. Daten eigener Immobilien, FM-Monitor, Immo-Monitoring Wüest & Partner) › Lebensdauer von einzelnen Bauteilen › Erfahrungswerte für Instandstellungskosten Weiter ist ein Rechnungsmodell notwendig, mit dessen Hilfe die Lebenszykluskosten für die verschiedenen zu vergleichenden Varianten (für das Gesamtobjekt oder auch für einzelne Bauteile) gerechnet und in übersichtlicher Form dargestellt werden können. Wie bereits in Abschnitt 4.2 erwähnt, hat die Stadt Zürich für ihre Immobilienportfolios das Modell Lukretia entwickelt, das zum Variantenvergleich in der Planung eingesetzt wird. Das Modell eignet sich auch für Optimierungen des Bestandes. Zusätzliche Investitionen sind dann wirtschaftlich nachhaltig, wenn die anfänglichen Mehrkosten vor dem Ende des Lebenszyklus amortisiert sind. 7.3 SzENarIEN SorGEN fÜr traNSParENz Unabhängig davon, ob eine DCF-Berechnung oder eine umfassende Lebenszykluskostenanalyse durchgeführt wird, sind die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsrechnung in hohem Masse abhängig vom gewählten Zinssatz, den geschätzten Kostenentwicklungen (z.B. Energiepreis) und der Lebensdauer der verwendeten Bauteile. Um eine Bandbreite für die wirtschaftlichen Wirkungen zu erhalten, muss mit Szenarien gearbeitet werden. Nur so erkennt man die Spannweite der möglichen Wirkungen. Der Einfluss unterschiedlicher Annahmen ist erheblich, wie die nachfolgenden Beispiele zeigen.
68 NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT > HAUPTBROSCHÜRE > Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Nachhaltigkeit EINFLuSS VON zINSSATz uND ENErGIEPrEIS BEISPIEL NEuBau: INVEStItIoNEN IN DIE ENErGIEEffIzIENz DES forumS cHrIESBacH DEr EaWaG Anhand des Minergie-P-Gebäudes Forum Chriesbach der Eawag wurde die Wirtschaftlichkeit der energetischen Massnahmen im Vergleich zu einem „Standardgebäude“, das die gesetzlichen Bedingungen zum Zeitpunkt der Baueingabe gerade erfüllt, im Nachhinein überprüft (Reuss Engineering 2009). Dabei wurde mit je drei Zins- und Energiepreisszenarien gerechnet. Abbildung 35 gibt Auskunft über die unterschiedlichen Resultate. Es wird deutlich, dass sich energetische Massnahmen bei einer angenommenen hohen Kapitalverzinsung (6%) weniger stark auszahlen als bei einer angenommenen tiefen Verzinsung (2%). Gleichzeitig wirkt sich ein hoher Energiepreis stark aus. Der Unterschied zwischen dem Minimal- und dem Maximalszenario in Bezug auf den Energiepreis liegt bei einem tiefen Zinsfuss bei einem Faktor 2, bei einem hohen Zinsfuss bei einem Faktor 8 bis 9. ENErGIEPrEIS > zINS tIEf CHF mIttEL CHF HocH CHF kapitalverzinsung 2% 42‘626 50‘972 86‘010 kapitalverzinsung 4% 25‘095 42‘441 68‘479 kapitalverzinsung 6% 5‘721 23‘067 49‘104 Abb. 35: Jährliche Kosteneinsparung der energetischen Massnahmen im Vergleich zu Referenzgebäude am Beispiel des Eawag Forum Chriesbach Quelle: Reuss Engineering, A. Pfeiffer, Eawag Forum Chriesbach, Einfluss der energetischen Massnahmen auf die Lebenszykluskosten, 2009. Berechnungsgrundlagen: Szenarien mit drei Realzinsätzen (2%, 4%, 6%) und drei Energiepreisszenarien für alle relevanten Energieträger gemäss Energieperspektiven des Bundes. Nutzungsdauer der Komponenten nach SIA. Vorgehen: Die Anfangsinvestition wurde mit Hilfe der Verzinsung und der Nutzungsdauer in einen gleichmässigen jährlichen Kostenanteil umgerechnet (Jahreskosten). Die Gesamtkosten (inkl. Wartung, Unterhalt und Reparaturen) wurden mit Hilfe der Energiepreisszenarien über die Lebensdauer berechnet. Die Energiepreisszenarien basieren auf den Energieperspektiven des Bundes. Die zukünftigen Geldströme wurden mit der DCF-Methode auf die Gegenwart zurückdiskontiert. Beim Forum Chriesbach können - je nach Energiepreisanstieg - bei einer Kapitalverzinsung von 4% über die nächsten 25 Jahre durchschnittlich zwischen 25‘000 CHF und 68‘500 CHF jährlich eingespart werden. Bei einem mittleren Zinssatz von 4% und einem hohen Energiepreis sind die zusätzlichen Investitionen gemäss den Berechnungen von Reuss Engineering bereits nach 13 Betriebsjahren amortisiert.
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