Prospekt

CHANCEN uNd RIsIKEN
der Eigentumswohnung folgenden Monat. die Garantiegeberin
verpflichtet sich zum Zwecke einer Renditesicherung
bzw. –erhöhung gegenüber der Vermietergemeinschaft
für den Zeitraum ihres Bestehens zu einer
monatlichen Nettokaltmietausschüttung in Höhe von
8,59 € je m² Wohnfläche. die Prospektherausgeberin
geht davon aus, dass es sich bei der garantierten Höhe
um die durchschnittlich am Markt zu erzielende Miete
für entsprechend sanierte Wohnungen handelt, kann
diese jedoch nicht unbegrenzt und abstrakt garantieren,
weshalb sie mit ihren Mietgarantien hierzu sicherheitshalber
auf Zeit Geldbeträge zur Verfügung stellt und Auszahlungsbedingungen
formuliert. unter anderem wird
vereinbart, dass von Mietern der Eigentumswohnungen
berechtigt geltend gemachte Mietminderungen wegen
einer von benachbarten Grundstücken ausgehenden
Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache (z. B. umfangreiche
Bauarbeiten) von der Garantiegeberin nicht
auszugleichen sind. Außerdem entfällt die Verpflichtung
zur Mietgarantiezahlung in den in der stammurkunde
genannten Fällen, u. a. im Falle des selbstbezuges der
Wohnungseinheit durch den Erwerber. der Höhe nach
ist die Mietgarantie für die Vermietergemeinschaft auf
insgesamt € 40.000,00 beschränkt. Mit deren Verbrauch
endet jegliche Einstands- und Zahlungsverpflichtung
der Garantiegeberin. die Auszahlung der Garantie setzt
natürlich u. a. voraus, dass die konzeptionell prognostizierten
Verhältnisse eintreten bzw. gleich bleiben und
insbesondere die Erwerber alles unterlassen, was dem
Vermietungserfolg schadet.
dabei ist zu beachten, dass der Erwerber in der Vermietergemeinschaft
gebunden ist und nur aus wichtigem
Grund kündigen kann. durch die Konzeptionierung
der Vermietergemeinschaft und einer gewährten Mietgarantie
besteht zumindest für den Garantiezeitraum
eine relativ hohe Einnahmesicherheit. die tatsächlich
erzielte Miete kann im Einzelfall höher oder niedriger als
die Garantiemiete liegen. Es kann nicht ausgeschlossen
werden, dass die Mietgarantiesumme im Laufe der Mietgarantiezeit
aufgezehrt wird, so dass die garantierten
Mieten ggf. nicht über den gesamten Zeitraum in voller
Höhe ausgekehrt werden können. Ein Ausfall mit der
Garantiemiete ist auch denkbar, wenn die Verkäuferin
als Garantiegeberin in Insolvenz gerät. des Weiteren ist
bei einem Mietpool immer zu berücksichtigen, dass der
Vermieter nicht nur das Vermietungs- und Kostenrisiko
seiner Wohnung, sondern zumindest prozentual auch
das Vermietungs- und Kostenrisiko fremder Wohnungen
trägt. Entsprechende Abschläge sind zumindest bei einer
mittel- und längerfristigen Prognose einzukalkulieren.
das Vermietungs- und Kostenrisiko der eigenen und
fremder Wohnungen kann sich z. B. realisieren, wenn
die betreffende Wohnung leer steht, wenn in die Wohnung
durch Zwangsverwaltung oder –versteigerung
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vollstreckt wird oder wenn Mieten an die finanzierende
Bank fließen, der die Mieten abgetreten wurden und die
aus der Mietabtretung aufgrund einer nicht vertragsgemäßen
darlehensrückführung Rechte ableitet. die Initiatoren
entschieden sich jedoch bewusst für das Konzept
der frühzeitigen, konstanten und sicheren Einnahme im
Vergleich zur potenziell hohen, jedoch zweifelhaften.
die gleichmäßige Höhe und Aufteilung der Mieteinnahmen
besteht im übrigen nur, solange die Vermieter in
der Gemeinschaft zusammengeschlossen sind. Im Falle
der Beendigung der Teilnahme am Mietpool muss der
Käufer damit rechnen, dass die finanzierende Bank, die
aus ihrer sicht hierdurch entstandenen Nachteile bei einer
ggf. notwendig werdenden Verlängerung der Finanzierung
zur Geltung bringt.
Während der Garantiezeit wird die Hausverwaltung von
der jeweiligen Vermietergemeinschaft mit der Mietverwaltung
der einzelnen in der Vermietergemeinschaft
zusammengeschlossenen Eigentumswohnungen sowie
ggf. zur Garantieanforderung jeweils gesondert beauftragt
und bevollmächtigt. Im Rahmen dieser Tätigkeit
übernimmt sie für den Eigentümer alle die Einheiten betreffenden
und notwendigen Maßnahmen gegenüber
den zu werbenden Mietern, z. B. Abschluss der Mietverträge,
Verwaltungsentscheidungen, Mietinkasso, Erstellung
der Nebenkostenabrechnung etc.; ggf. gegenüber
der Eigentümergemeinschaft z. B. Teilnahme an Eigentümerversammlungen
etc. und schließlich ggf. gegenüber
und innerhalb der Vermietergemeinschaft z.B. Berechnung
und Anforderung ggf. erforderlicher Mietgarantiegebühren
von der Garantiegeberin bis hin zur Auszahlung
an den einzelnen Erwerber.
daneben wird sie Mieterhöhungsverlangen gegenüber
Mietern im Rahmen des gesetzlich Zulässigen durchsetzen.
Mithin wird aus heutiger sicht davon ausgegangen,
dass sich die tatsächliche Miete dadurch nach Ablauf
der Mietgarantie in etwa auf Mietgarantieniveau bewegen
wird. die Prospektherausgeberin geht des Weiteren
davon aus, dass die garantierte Nettokaltmiete in etwa
der derzeit am Markt zu erzielenden Nettokaltmiete entspricht,
so dass die Garantie im Wesentlichen nur das
sogenannte Leerstands- und Bonitätsrisiko der Mieter
abfedert. Werden im Laufe des Mietgarantievertrages
höhere als die garantierten Mieteinnahmen erzielt, so
werden die überschussbeträge zunächst mit etwaigen
Garantiezahlungen der Garantiegeberin verrechnet.
diese Verrechnung erfolgt über die Gesamtlaufzeit des
Vertrages und nach Ablauf stehen eventuell verbleibende
überschussbeträge den Garantienehmern zu.
die Wirtschaftlichkeit des Objektes hängt also auch und
insbesondere von der Leistungsfähigkeit der Mietverwalterin
ab, d.h. ein Ausfall oder eine untätigkeit kann