Prospekt

zur Nichterbringung der oben genannten Leistungen
führen und somit erhöhte eigene Verwaltungsaufwendungen
erforderlich machen und nicht vorhergesehene
Mindereinnahmen, insbesondere bei Leerstand sowie
Belastung durch Reparatur- und Betriebskosten hervorrufen.
Für diese essentiell wichtigen Aufgaben sind der
Mietverwalterin vergleichbar einer sondereigentumsverwalterin
Vollmachten zu erteilen und eine monatliche
Vergütung zu zahlen. diese Kosten sind nicht auf
den Mieter umlegbar und unabhängig vom WEG-Verwalterhonorar
sowie der garantierten Nettokaltmiete
gesondert vom Erwerber zu leisten. Bei den Kosten ist
weiter zu beachten, dass die nicht umlagefähigen oder
umlagefähigen Nebenkosten, insbesondere Betriebskosten
im sinne des §§ 1, 2 der Betriebskostenverordnung
(BetrKV) nicht Gegenstand der Mietsubvention
sind. Auch diese Kosten sind somit bei etwaigen Ausfällen
von den Wohnungserwerbern selbst zu tragen.
dabei ist zu beachten, dass eingehende Zahlungen der
Mieter zunächst auf die vereinbarte Miete und sodann
auf die Betriebs- und Nebenkosten zu verrechnen sind.
Aus vermietungs- und verwaltungstechnischen Gründen
erfolgt die zeitlich, sachlich und der Höhe nach begrenzte
Auszahlung der Garantiesumme, beginnend mit
dem Monatsersten des vierten auf die Bezugsfertigkeit
folgenden Monats von der Garantiegeberin monatsweise
zum Monatsende an die Mietverwalterin und sodann
von dieser an die einzelnen Erwerber. Allerdings beginnt
die Einstandspflicht der Garantiegeberin erst, wenn die
aus den ersten drei Monaten abgetretenen Mieten der
Erwerber ab Garantiebeginn vollständig zum Ausgleich
etwaiger Fehlbeträge von der Vermietergemeinschaft
verwendet wurden.
schließlich ist zu beachten, dass die faktische übernahme
der sondereigentumsverwaltung durch die Mietverwalterin
nach Auslaufen der Vermietergemeinschaft und
des Mietgarantievertrages automatisch endet, wonach
der Investor – ohne Abschluss eines neuen sondereigentumsverwaltungsvertrages
nach marktüblichen Gebühren
– selbst alle Aufgaben übernehmen muss, die sich im
Zusammenhang mit der Vermietung ergeben, wie z. B.
• ggf. kostenpflichtige Mietersuche,
• Abschluss der Mietverträge,
• Überwachung der Mieteingänge,
• Einforderung rückständiger Mieten,
• Erstellung der jährlichen
Nebenkostenabrechnungen und
• Durchführung der Anschlussvermietungen.
dazu kommt der Besuch der jährlich stattfindenden
Eigentümerversammlung zur Wahrung der Interessen
gegenüber den anderen Wohnungseigentümern in der
Hausgemeinschaft. Ab diesem Zeitraum trägt der Erwer-
CHANCEN uNd RIsIKEN
ber darüber hinaus das Mietausfallrisiko sowie ggf. entstehende
Kosten der Neuvermietung (Makler) und ggf.
erforderliche Kosten der Rechtsverfolgung etc. gegenüber
dem Mieter.
Bei der Abwägung, ob der Investor eine in der Vermietergemeinschaft
zusammengeschlossene Wohnung
erwerben soll, ist zu berücksichtigen, dass durch den
automatischen Beitritt zur Mietpool-GbR das Investment
von Anfang an im Ertrags- und Aufwandsbereich
gut kalkulierbar ist, nach Ablauf der Garantiezeit jedoch
in jedem Fall eine Änderung der Ertragssituation nach
oben oder unten eintreten kann. daneben ist zu berücksichtigen,
dass insbesondere in der älteren journalistischen
Fachliteratur vereinzelt vertreten wurde, dass der
prospektierte Beitritt zu einer Vermietergemeinschaft
mit Garantie aufgrund einer modellhaften Gestaltung
gem. § 15b EstG als Beitritt zu einem steuerstundungsmodell
angesehen werden könnte, womit zukünftig
zugewiesene Verluste weder mit Einkünften aus Gewerbebetrieb
noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsquellen
ausgeglichen werden dürfen. sofern dieses sog.
Verrechnungsverbot aus § 15b EstG greifen sollte und
bei einer ggf. vorgenommenen Musterberechnung des
Investments erhöhte Absetzungen, bspw. bei denkmälern
gem. § 7i EstG etc. mit einkalkuliert wurden, kann
dies in der Anfangsphase zu einer Verschlechterung der
Liquiditätsprognose führen. da im vorliegenden Fall u.
a. der Beitritt zur Vermietergemeinschaft nebst Garantie
ohne separate zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten
führende Gebühren angeboten wird, insbesondere der
Beitritt selbst nicht zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten
führt – wie von § 15b EstG vorausgesetzt – und
die Garantie selbst keine Verluste generiert, im Gegenteil,
Einnahmen sichern soll, geht die Prospektherausgeberin
davon aus, dass dies hier nicht zutrifft. Gestützt
wird diese Ansicht auch durch ein Anwendungsschreiben
zu § 15b EstG des Bundesministeriums der Finanzen
vom 17.07.2007, in welchem u. a. explizit auch von unschädlichen
Mietpoolkonstruktionen die Rede ist. Eine
Garantie für die Anwendung in diesem sinne kann hierfür
jedoch nicht übernommen werden. Will der Investor
dieses Risiko nicht eingehen, ist ihm anzuraten, eine
ohne Vermietergemeinschaft angebotene Wohnung zu
erwerben und zur Erstvermietung sowie separaten sondereigentumsverwaltung
mit der Verkäuferin Rücksprache
zu halten.
Zur näheren Ausgestaltung der Vermietergemeinschaft,
des Mietverwaltervertrages sowie des Mietgarantievertrages
wird auf die Ausführungen zum „Rechtlichen
Konzept“ in diesem Prospekt verwiesen. Im Einzelnen
können hierzu mit der Verkäuferin ggf. auch sondervereinbarungen
getroffen werden.
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