Der Verwalter-Brief - Haufe.de

Der Verwalter-Briefmit Deckert kompaktIhr Beratungsdienst rund um WEG- und Mietverwaltung April 2013Liebe Leserin,lieber Leser,der Gesetzgeber hat sich inder letzten Zeit viel Neuesausgedacht, was Verwalterauf Trab hält, z. B. SEPA oder die Novelle derTrinkwasserverordnung. Diese Themen, überdie wir im Verwalter-Brief ausführlich berichtethaben, bedeuten zusätzlichen Aufwand. Trotzdemdarf natürlich das Tagesgeschäft nicht zukurz kommen.Daher bin ich froh, Ihnen passend zur Versammlungssaisonein „Verwalterthema desMonats“ präsentieren zu können, das sich nichtmit grundlegenden Neuerungen befasst, sondernauf gewohntem Terrain den Blick schärfensoll. Das ist nicht minder wichtig, als sich mitneuen Vorschriften zu beschäftigen. Denn diemeisten Fehler passieren erfahrungsgemäßdort, wo Routine eingekehrt ist – und an diesersollte man hin und wieder etwas rütteln.Reibungslose Eigentümerversammlungen underfolgreiches Verwalten wünscht IhnenIhrIhre Verwalter-Themenim AprilMeldungen Seite 2Service Seite 3Verwalterthema des MonatsDas Stimmrecht in der Eigentümerversammlung Seite 4OrganisationWissensmanagement – Teil 3: Das Wissen der Mitarbeiter Seite 7FAQSie fragen – unsere Experten antworten Seite 8Deckert kompaktEntscheidung des Monats:Fahrbleche von Duplexparkern als Sondereigentum Seite 9Deckert erklärt: Abweichende Bauausführung Seite 10Dipl.-Kfm. Richard KunzeHerausgeberWEG-Rechtsprechung kompakt Seite 11Schlusslicht Seite 12Sie möchten sich täglich über die aktuellen Entwicklungen in den Bereichen Vermieten, Verwalten, Immobilien informieren, dann besuchen Sieunser Internetportal: www.haufe.de/immobilien

2MeldungenNeues Mietrecht gilt ab MaiJetzt ist es amtlich: Das Mietrechtsänderungsgesetz tritt am 1.5.2013 inKraft. Die Neuregelung wurde am 18.3.2013 im Bundesgesetzblatt verkündet.Lediglich die neuen Vorschriften zum Contracting treten nochnicht im Mai in Kraft. Sie gelten erst ab Juli 2013.! Weiterführende Informationen:Mietrechtsänderung 2013 Der Verwalter-Brief März 2013Die neuen und geänderten Vorschriften im Überblick www.bit.ly/Mietrecht2013Mieter darf Vorauszahlungen anhandeigener Abrechnungskorrektur kürzenNach Vorlage einer Betriebskostenabrechnung kann jede Mietvertragsparteidie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auf eine angemesseneHöhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Für die Anpassung kommt esauf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an, unabhängig davon,ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungendurch den Vermieter oder um eine Ermäßigung der Vorauszahlungendurch den Mieter handelt.Daher kann auch ein Mieter, der inhaltliche Fehler einer Betriebskostenabrechnungkonkret beanstandet und das zutreffende Abrechnungsergebnisselbst errechnet hat, die Vorauszahlungen auf der Grundlagedes so ermittelten Abrechnungsergebnisses anpassen.Der Mieter ist auch nicht mit Rücksicht auf ein an den laufenden Vorauszahlungengeltend zu machendes Zurückbehaltungsrecht gehindert,mit dem von ihm errechneten Nebenkostenguthaben gegen die Mieteaufzurechnen. (BGH, Urteil v. 6.2.2013, VIII ZR 184/12)PRAXIS-TIPP:Formularmäßiges Hunde- undKatzenverbot ist unzulässigEine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag, die es dem Mietergenerell untersagt, Hunde und Katzen zu halten, ist unwirksam. Einesolche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihmeine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht aufbesondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet.Die Unwirksamkeit der Klausel führt allerdings nicht dazu, dass derMieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere haltenkann. Vielmehr sind im Einzelfall die konkret betroffenen Belange undInteressen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner undder Nachbarn gegeneinander abzuwägen. (BGH, Urteil v. 20.3.2013,VIII ZR 168/12)PRAXIS-TIPP:Bei der Interessenabwägung sind zu berücksichtigen: Art, Größe,Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage derWohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befi ndet,Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter und berechtigteInteressen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art andererTiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowiebesondere Bedürfnisse des Mieters.Hingegen spielt die Frage, ob das Tier in der Wohnung artgerechtgehalten werden kann, dem BGH zufolge (Beschluss v. 22.1.2013,VIII ZR 329/11) bei der Abwägung keine Rolle.! Weiterführende Informationen:Tierhaltung (Miete) 639359Unerlaubte Tierhaltung – Wie wird ein Unterlassungsurteil vollstreckt? 1726592Bei einer Erhöhung der Vorauszahlungen muss sich der Vermieteram Abrechnungsergebnis orientieren. Er darf bei der Anpassungzwar auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigenBetriebskosten berücksichtigen. Ein pauschaler „Sicherheitszuschlag“für abstrakt zu erwartende Kostensteigerungen ist allerdingsunzulässig.! Weiterführende Informationen:Betriebskostenabrechnung – Rechte der Mieter und Vermieter 2613055Betriebskostenvorauszahlung, Anpassung (Musterschreiben) 1234822Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich,wenn Eigenbedarf nicht absehbar warEine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ausgeschlossen, wenn derVermieter bei Abschluss des Mietvertrags absehen konnte, dass er dieWohnräume für sich oder seine Familien- bzw. Haushaltsangehörigenbenötigt. Als Zeithorizont für die Bedarfsvorschau nimmt die Rechtsprechungeinen Zeitraum von 5 Jahren an.Allerdings ist nach einem aktuellen Urteil des BGH eine Eigenbedarfskündigungauch bei einem weniger als 5 Jahre (hier: 3 Jahre) dauerndenMietverhältnis nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarfbei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar war. Der BGH ließdie Eigenbedarfskündigung wegen erst nach Vertragsbeginn geänderterVerhältnisse auf Vermieterseite durchgehen, obwohl bei den Gesprächenvor Beginn des Mietverhältnisses Eigenbedarf ausgeschlossenworden war. (BGH, Urteil v. 20.3.2013, VIII ZR 233/12)! Weiterführende Informationen:Eigenbedarfskündigung 923300Kündigung wegen Eigenbedarfs (Musterschreiben) 584786www.haufe.de/immobilien

3Keine Minderung wegen mehrVerkehrslärmIst eine Wohnung in der Innenstadt aufgrund einer Umleitung vorübergehenderhöhtem Verkehrslärm ausgesetzt, stellt dies keinen Mangeldar, der den Mieter zu einer Minderung berechtigen könnte. Das giltjedenfalls dann, wenn nicht eine geringe Verkehrsbelastung vertraglichvereinbart ist und sich die Lärmbelastung innerhalb der in Innenstadtlagenüblichen Grenzen hält.Für die Annahme einer (stillschweigend) geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarungreicht es nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsabschlussdie verhältnismäßig geringe Belastung durch Verkehrslärmals vorteilhaft wahrnimmt und sich (möglicherweise) auch deshalbentscheidet, die Wohnung anzumieten. Erforderlich ist vielmehr, dassder Vermieter erkennt oder erkennen musste, dass der Mieter die vorhandenegeringe Lärmbelastung als maßgebliches Kriterium für denvertragsgemäßen Zustand der Wohnung ansieht, und dass der Vermieterdarauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. (BGH, Urteil v.19.12.2012, VIII ZR 152/12)! Weiterführende Informationen:Lärm 625739Mietminderung 639041Vermieterbescheinigung kommtwiederDas neue Melderecht, das wegen der geplanten Ermächtigung derMeldeämter, Adressdaten weiterzugeben, heftig in der Kritik stand,hält auch neue Pfl ichten für Vermieter bereit: Ab Mai 2015 müssenVermieter Mietern wieder schriftlich den Ein- und Auszug bestätigen.Damit wird die sog. Vermieterbescheinigung, die vor über 10 Jahrenabgeschafft worden ist, wieder eingeführt. Hierdurch soll Scheinanmeldungenwirksamer begegnet werden. Vermieter, die die gesetzlichenVorgaben ignorieren, müssen dann mit einem Bußgeld von bis zu 1.000Euro rechnen. Bis zu 50.000 Euro Bußgeld drohen demjenigen, der einemanderen eine Wohnanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlicheinzieht oder einziehen will.ServiceHaufe Online-SeminareMit den Haufe Online-Seminaren können Sie sich direkt am heimischenPC über aktuelle Themen, die Ihren Verwalteralltag betreffen, informieren.Ihr Vorteil: Sie sparen sich die Kosten für Anreise und Übernachtungund sparen zudem wertvolle Zeit. Für Kunden von „Haufe VerwalterPraxisProfessional“ ist die Teilnahme im Abonnement enthalten.Anmeldung unter www.online-training-immobilien.haufe.deWie wohnen wir morgen? Altersgerechte Wohnformen ausrechtlicher SichtDi., 30.4.2013, 10:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 82,11 EuroAngesichts der demografi schen Entwicklung in Deutschland ist die Wohnungs-und Immobilienwirtschaft gefordert, umfangreiche und miteinanderenger verbundene Wohn- und Dienstleistungsangebote für einaltersgerechtes Wohnen zu schaffen. Dieses Online-Seminar befasstsich mit den Rechtsgrundlagen der altersgerechten Wohnformen, altersgerechtemWohnen in der Mietwohnung sowie im Wohnungseigentum,besonderen Wohnformen (z. B. betreutes Wohnen) und geht aufdie Auswirkungen des Betreuungsrechts auf das Wohnen im Alter ein.Referent: RA Thomas SchlüterDas Tagesgeschäft frisst mich auf – Zeitmanagement in derHausverwaltungMo., 6.5.2013, 14:00 Uhr, Teilnahmebeitrag 82,11 EuroIn der Verwaltung kommen täglich viele – manchmal zu viele – Aufträge,Anrufe und Abläufe auf Sie zu. Am Ende des Tages ist der Schreibtischdann immer noch voll. Wie Sie Ihren Tagesablauf besser planen undIhre Arbeitsbelastung reduzieren können, zeigen wir Ihnen in diesemOnline-Seminar anhand von Beispielen und Vorschlägen.Referent: Michael FriedrichPRAXIS-TIPP:Der Begriff „Vermieterbescheinigung“ wird teilweise auch für eineBestätigung des Vermieters, dass ein Mieter keine Mietschuldenhat, verwendet. Um Verwechslungen zu vermeiden, sollte hier besservon „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ gesprochen werden.Die Ausstellung einer solchen ist indes freiwillig. Der Vermieter istlediglich verpfl ichtet, dem Mieter die Zahlung zu quittieren.KorrekturIn der Ausgabe März 2013 ist in der Rubrik FAQ auf Seite 8 in derrechten Spalte im vorletzten Absatz von „§ 179 WEG“ die Rede.Richtig muss es dort „§ 179 BGB“ heißen.Schneller ans Ziel mit dem HaufeIndexWenn Sie „VerwalterPraxis“, „VerwalterPraxis Professional“,„ImmobilienVerwaltung plus/pro“, „Hausverwaltungsmanagementplus/pro“, „ImmoXpress plus/pro“ oder „Lexware hausverwalterplus“ nutzen, haben Sie einfachen Zugriff auf weiterführendeInformationen. Geben Sie die zu jedem Beitrag jeweils genannte(n)Nummer(n) einfach in die Suche Ihrer Wissensdatenbank „Verwalter-Praxis“ oder „VerwalterPraxis Professional“ ein und Sie gelangen direktund ohne weiteres Suchen zur genannten Fundstelle.www.haufe.de/immobilien

5c) StimmauszählungErmitteln Sie bei der Auszählung das genaue Ergebnis von Ja-Stimmen,Nein-Stimmen und Enthaltungen und dokumentieren Sie dieses. VermeidenSie allgemeine Floskeln wie: „Damit ist der Antrag mit großerMehrheit angenommen“, „Der Antrag ist bei wenigen Nein-Stimmenangenommen“ usw. So lässt sich nie ein genaues Ergebnis im Nachhineinüberprüfen.Bei Abstimmungen über bauliche Veränderungen sollten Sie sogar nocheinen Schritt weitergehen und die Stimmen namentlich registrieren.Dies ist wegen § 16 Abs. 6 WEG (keine Kostentragung bei Ablehnungeiner Maßnahme) unerlässlich.Enthaltungen der Wohnungseigentümer sind bei der Stimmermittlungauch als solche zu behandeln und weder als Ja- noch als Nein-Stimmenzu zählen. Ein Widerruf abgegebener Stimmen ist nicht mehr möglich,sobald die Stimme dem Versammlungsleiter zugegangen ist.Bei der Auszählung können Sie die Subtraktionsmethode anwenden.Voraussetzung ist, dass Sie wissen, wie viel Stimmen im Saal anwesendsind. Sie können nun die Nein-Stimmen und die Enthaltungen abfragenund hieraus die Ja-Stimmen errechnen.d) BeschlussverkündungDer Versammlungsleiter muss das Abstimmungsergebnis verkünden,denn ein Beschluss wird erst mit Verkündung des Beschlussergebnissesdurch den Versammlungsleiter wirksam.PRAXIS-TIPP: BESCHLUSSVERKÜNDUNG EINDEUTIG FASSENKennzeichnen Sie Ihre Beschlussfeststellung ausdrücklich und eindeutig:„Der Beschlussantrag wurde angenommen“ oder „Der Beschlussantragwurde abgelehnt“ sind klare Formulierungen.Kennzeichnen Sie auch die Beschlussformulierungen genau. Manchmalsehe ich Protokolle, in denen ein allgemeiner langer Text mit Erläuterungenniedergeschrieben ist und der Absatz mit einem Satz wie „Damitist die Abrechnung genehmigt“ endet. Dann stellt sich die Frage,was genau Gegenstand der Beschlussfassung war und wie das Abstimmungsergebnisim Detail aussah.Für den Fall unterlassener Beschlussfeststellung und Verkündung durchden Verwalter kann jeder Wohnungseigentümer gerichtlich klären lassen,ob ein Beschluss zustande gekommen ist oder nicht. Da die Beschlussverkündungüber den Erfolg der Beschlussfassung entscheidet,kommt ihr immense Bedeutung zu und auf den Verwalter ein erhöhtesHaftungsrisiko. Verkündet dieser nämlich ein falsches Beschlussergebnis,wird es in aller Regel gerechtfertigt sein, ihm die Kosten eines deshalberforderlich gewordenen Gerichtsverfahrens aufzuerlegen. Gegebenenfallskönnen weitere Schadensersatzpfl ichten auf ihn zukommen.PRAXIS-TIPP: KORREKTUR FEHLERHAFTER VERKÜNDUNGENAufgrund der konstitutiven Wirkung der Beschlussverkündung istder Verwalter ebenfalls daran gehindert, die Verkündung nach derVersammlung zu korrigieren. Die unrichtige Verkündung eines Beschlusseskann der Verwalter nur durch Offenlegung und Einberufungeiner weiteren Eigentümerversammlung beseitigen, in der einsogenannter Zweitbeschluss gefasst werden kann. Es ist sinnvoll,den Erstbeschluss durch den Zweitbeschluss ausdrücklich aufhebenzu lassen, falls notwendig bei gleichzeitigem Verzicht auf die Ausführungdes Beschlusses.Eine zutreffende Beschlussverkündung ist nur gewährleistet, wennder Verwalter mit den je nach Beschlussgegenstand unterschiedlichenMehrheitsanforderungen vertraut ist. Besonders die durch die WEG-Novelleeingeführten neuen Beschlusskompetenzen erfordern vom Verwalterein enormes Fachwissen.e) Stimmrechtsausschlüsse prüfenEin Punkt, der in der Praxis oft zu Fehlern führt, ist der in § 25 Abs. 5WEG geregelte Stimmrechtsausschluss.PRAXIS-TIPP: GESETZLICHE GRUNDLAGEGesetzlich geregelt ist der Stimmrechtsausschluss in § 25 Abs. 5 WEG.Dieser lautet: Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt,wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltungdes gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mitihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderenWohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach§ 18 rechtskräftig verurteilt ist.Über die in dieser Norm geregelten Fälle möglicher Interessenskollisionenhinaus kommt auch noch ein Stimmrechtsausschluss wegenRechtsmissbrauchs in Betracht.Ein vom Stimmrecht ausgeschlossener Wohnungseigentümer kannnicht rechtswirksam einem anderen Wohnungseigentümer oder demVerwalter Stimmrechtsvollmacht erteilen, denn der Vollmachtgeberkann nicht mehr Rechte übertragen, als ihm selbst zustehen. Er kannauch nicht das Stimmrecht eines anderen Wohnungseigentümers ausüben.Allerdings kann ein vom Stimmrecht ausgeschlossener Wohnungseigentümerihm erteilte Vollmachten weitergeben, also Untervollmachterteilen, soweit er dem Unterbevollmächtigten nicht Weisungen überdie Stimmrechtsausübung erteilt.Schauen wir uns die Fallgruppen nun einmal genauer an:Rechtsgeschäfte mit EigentümernEigentümer sind nicht stimmberechtigt, wenn es um den Abschluss einesRechtsgeschäfts mit ihnen geht. Das Rechtsgeschäft (einseitig odermehrseitig) muss die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentumsbetreffen. Betroffen sind im Regelfall der Abschluss, die Kündigungund der Rücktritt von Verträgen. Derartige Rechtsgeschäfte sind z. B.Abschluss des Verwaltervertrags, Entlastung eines Wohnungseigentümersals Verwalter, Schuldanerkenntnis der Gemeinschaft gegenübereinem Eigentümer wegen eines Wasserschadens, Werkvertrag der Gemeinschaftmit einem Eigentümer. Realakte – tatsächliche Handlungen– werden von § 25 Abs. 5 WEG nicht erfasst.Wahlen (zum Verwalter oder Verwaltungsbeiratsmitglied) sind keineRechtsgeschäfte. Einer Mitwirkung steht daher nichts im Wege. Gleichesgilt für die Abberufung des Verwalters. Ein Mehrheitseigentümer,der zugleich Verwalter ist, ist bei der Abstimmung über die gegen ihnohne wichtigen Grund ausgesprochene Abberufung und Kündigung desVertrags nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen. Anders ist dies aberbeim Abschluss des Verwaltervertrags, hier greift § 25 Abs. 5 WEG.Ein Wohnungseigentümer ist auch nicht stimmberechtigt, wenn dieBeschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit jemandembetrifft, mit dem zusammen er eine GbR bildet und wenn das Rechtsgeschäftin Beziehung zum Zweck der Gesellschaft steht.Bei der Beschlussfassung darüber, zu welchen gewerblichen Zweckeneine Teileigentumseinheit genutzt werden darf, ist der jeweilige Teileigentümernicht von der Abstimmung ausgeschlossen.Soweit eine Verwalter-GmbH vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, giltdas auch für deren Geschäftsführer, der persönlich von einem WohnungseigentümerStimmrechtsvollmacht hat.PRAXIS-TIPP: STIMMRECHTSAUSSCHLUSS VERHINDERT RECHTSGESCHÄFT NICHTDer Umstand, dass ein einzelner Eigentümer vom Stimmrecht in bestimmtenrechtsgeschäftlichen Fragen ausgeschlossen ist, bedeutetnicht, dass dieses Rechtsgeschäft nicht zustande kommen kann.www.haufe.de/immobilien

7OrganisationWissensmanagement – Teil 3:Das Wissen der MitarbeiterDipl.-Kfm. Richard Kunze, WormsEin großes Kapital jedes Unternehmens ist das Wissen seinerMitarbeiter. Jeder Mitarbeiter bringt Fähigkeiten und Kenntnissemit, die er im Lauf seiner Tätigkeit im Unternehmen erweitert. Ererwirbt Prozesswissen (wie was gemacht wird) und individuellesWissen. Er gewinnt besondere Kenntnisse über sein Arbeitsumfeld,entwickelt sich weiter, wird womöglich zum Spezialisten.Dieses Wissen gilt es für das Unternehmen zu konservieren.Mitarbeiter in der Immobilienverwaltung haben ganz unterschiedlicheBerufsausbildungen und -erfahrungen. Denn der Verwalterberuf ist bisheute kein Lehrberuf und wurde erst sehr spät rudimentär in den AusbildungsgangImmobilienkauffrau/-mann einbezogen. Verwalter habendeshalb die unterschiedlichsten Lebensläufe.PRAXIS-TIPP: WISSEN DER KOLLEGEN NUTZBAR MACHENIn größeren Verwaltungsunternehmen, die möglicherweise noch anmehreren Standorten tätig sind, ist es von Vorteil, wenn die Mitarbeiterdie Fähigkeiten und Kompetenzen ihrer Kollegen kennen undderen Wissen im Bedarfsfall nutzen. Dasselbe gilt für Mitarbeitermit einem ethnischen Hintergrund. Insbesondere Sprachkenntnisseeinzelner Mitarbeiter können in Einzelfällen sehr hilfreich sein.Prozesserfahrungen weitergebenEs gibt Ereignisse, die kommen im Verwalterdasein so selten vor, dasssich eine Beschreibung oder Normierung des Arbeitsprozesses nichtlohnt. Trotzdem ist es sinnvoll, auch die Bearbeitung von außergewöhnlichenVorgängen und die daraus gewonnenen Erkenntnisse zu dokumentieren.Ihre Mitarbeiter sollten wissen, dass die Weitergabe ihrerErfahrungen eine wertvolle Hilfe ist, mit der im Wiederholungsfall einanderer Bearbeiter schneller zum Ergebnis kommt.PRAXIS-TIPP: ERFAHRUNGEN FESTHALTENEin Großbrand ist ein solcher Sonderfall. Hier bietet es sich an, nebenden verwendeten Schreiben und Beschlüssen auch etwaigeFehler festzuhalten und die Zusammenarbeit mit dem Versichererzu dokumentieren.Wissenstransfer: Mitarbeiter einarbeiten und schulenIm Unternehmen steht die Wissenserzeugung als Wissenstransfer imMittelpunkt. Einem Auszubildenden wird neben theoretischem Grundwissender Zugang zum Organisationswissen vermittelt. Bei einem berufserfahrenenneuen Mitarbeiter liegt der Ausbildungsschwerpunkt aufdem Bereich des Organisationswissens. Je klarer und erkennbarer dieDaten- und Informationsstruktur sind und je einfacher der Zugang dazumöglich ist, desto effi zienter ist der Wissenstransfer.Die Softwarekompetenz ist ein Schlüsselthema der Effi zienzmaximierung– viele Prozesse im Verwaltungsunternehmen sind heute ohneSoftwareunterstützung nicht mehr denkbar. Softwarekompetenz heißtdabei nicht, alle Möglichkeiten und Finessen der Programme zu kennen.Es geht darum, die Funktionen einzusetzen, die für die effi zienteErledigung eines Arbeitsprozesses dienlich sind. In der Regel wirdallerdings nur ein Bruchteil der sinnvollen Anwendungsmöglichkeitentatsächlich genutzt. Wenn beispielsweise einem Mitarbeiter nicht bekanntist, wie ein Serienbrief an alle Eigentümer eines Objekts erstelltwird und er stattdessen Einzelbriefe schreibt oder mit Adressaufklebernarbeitet, bedeutet das einen erheblichen Mehraufwand.PRAXIS-TIPP: SCHULUNG ANHAND KONKRETER ARBEITENObjektkenntnisse und Beziehungswissen konservierenEin Verwalter kennt die Besonderheiten der von ihm betreuten Objekteund ist über die Vorgänge stets detailliert informiert, z. B. kennt er denStand noch nicht abgeschlossener Arbeiten. Doch bei der Immobilienverwaltunggeht es nicht nur um die Verwaltung von Sachen, sondernin erheblichem Maße auch um die Gestaltung von persönlichen Beziehungen– zu Eigentümern, Mietern, Hausmeistern, Reinigungskräftenund Handwerkern. So weiß ein Verwalter, welcher Handwerker besonderszuverlässig ist, welche WEG harmonisch ist oder wo persönlicheAnimositäten bestehen.Während Prozesswissen relativ einfach normiert werden kann, ist eswesentlich schwieriger, das individuelle Wissen eines Mitarbeiters zudokumentieren und auf andere zu übertragen. Hier gilt es, Wege derZusammenarbeit zu fi nden, die den Informationsfl uss sicherstellen.PRAXIS-TIPP: AUSTAUSCH UND DOKUMENTATIONWenn mehrere Personen (z. B. Objektbetreuer und Sachbearbeiter)für ein Objekt zuständig sind, ist es ratsam, sich regelmäßigin Besprechungen, die stichpunktartig protokolliert werden, auszutauschen.Ihre Beziehungseinschätzungen über Beiräte, Eigentümer,Mieter, Hausmeister usw. oder Objektbesonderheiten können sie inder Adressdatenbank in Notizfeldern hinterlegen. So geht das umfangreichepersönliche Wissen nicht verloren.Der Aufwand, Softwarekompetenz zu vermitteln, ist relativ hoch,da viele Module am Arbeitsplatz geschult werden müssen. Die Erfahrungzeigt, dass pauschale Softwareeinweisung nur schlecht erinnertwird. Erst in Verbindung mit einem konkreten Arbeitsschrittlassen sich Softwaremöglichkeiten passgenau vermitteln. Nur sowird Software effektiv eingesetzt.! Weiterführende Informationen:Dieser Beitrag ist ein Ausschnitt aus dem Haufe-Whitepaper „Wissensmanagementin der Immobilienverwaltung – Wie Sie das Wissen IhresUnternehmens optimal organisieren und die Effi zienz steigern“.Das komplette Whitepaper fi n-den Sie zum Download unterwww.bit.ly/wp-wissensmanagement.DER AUTORDipl.-Kfm.Richard Kunzeist Immobilienverwalter.Er leitet dieKUNZE-Gruppemit über20.000 verwalteten Einheiten undist Herausgeber von „Der Verwalter-Brief“.www.haufe.de/immobilien

8FAQSie fragen – unsereExperten antwortenRA Dr. Dirk Sütterlin, München, beantwortetIhre FragenKann ein Eigentümer die erneute Aufnahme eines Tagesordnungspunktsfür die Versammlung zu einem Thema verlangen,wenn die Eigentümer in einer früheren Versammlung hierüberbereits (ablehnend) beschlossen haben und sich die Sachlagezwischenzeitlich nicht geändert hat?Wurde von den Wohnungseigentümern ein den Beschlussantrag ablehnenderBeschluss gefasst und dieser sogenannte Negativbeschlussnicht angefochten bzw. durch Urteil für unwirksam erklärt und auchnicht ein anderslautender Zweitbeschluss gefasst, gestaltet dieser Beschlussdie Rechtslage. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers aus§ 21 Abs. 4 WEG auf die abgelehnte Verwaltungsmaßnahme bestehtjedenfalls bei gleich gebliebener Sachlage nicht.Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedoch ausnahmsweise danneinen Anspruch darauf haben, dass ein Zweitbeschluss gefasst wird,wenn außergewöhnliche neu hinzugetretene Umstände das Festhaltenan der bestehenden Regelung als grob unbillig und damit als gegenTreu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.Wer ist bei einem Verwalterwechsel zum 1. Januar verpflichtet,die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr(= Wirtschaftsjahr) zu erstellen – der neue oder der alte Verwalter?Sollte der neue Verwalter in der Pflicht sein: Kann er ggf.eine Sondervergütung verlangen?Zur Erstellung der Jahresabrechnung ist derjenige Verwalter verpfl ichtet,der bei Fälligkeit der Abrechnung im Amt ist. Die Abrechnung ist nach Ablaufeiner angemessenen Frist nach Ende des abzurechnenden Wirtschaftsjahresfällig. Diese Frist wird allgemein mit ca. 3 Monaten bemessen.Hiervon ausgehend ist bei einem Verwalterwechsel zum 1. Januar derneue Verwalter verpfl ichtet, die Abrechnung für das Vorjahr zu erstellen.Eine Sondervergütung kann er hierfür grundsätzlich nicht verlangen, dadie Erstellung der Jahresabrechnung zu den Grundaufgaben des Verwaltersgehört. Allenfalls kann der neue Verwalter sich Mehraufwand vergütenlassen, der infolge mangelhafter Buchführung des Vorverwaltersanfällt. Insoweit kann der Vorverwalter der Gemeinschaft zum Schadensersatzverpfl ichtet sein.Ist eine Regelung in der Teilungserklärung, nach der die Eigentümerversammlungimmer beschlussfähig ist, wirksam?Nach der gesetzlichen Regelung des § 25 Abs. 3 WEG ist die Versammlungnur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigtenWohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteilevertreten.Allerdings kann § 25 Abs. 3 WEG dahin abgedungen werden, dass eineordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ohne Rücksichtauf die Zahl der erschienenen und vertretenen Wohnungseigentümerbeschlussfähig ist. Eine Regelung, die die grundsätzliche Beschlussfähigkeitder Versammlung vorsieht, ist daher wirksam.Darf ein Miteigentümer zur Überwachung seiner Wohnungstüreine Überwachungskamera installieren? Wie soll der Verwaltervorgehen, wenn die Anlage ohne Einverständnis der übrigen Eigentümerangebracht wurde?Die Installation einer Überwachungskamera ohne Einverständnis deranderen Eigentümer ist unzulässig. Der die Kameraüberwachung installierendeWohnungseigentümer ist vom Verwalter zur sofortigen Beseitigungaufzufordern, unter Umständen mit gerichtlicher Hilfe nachentsprechender Beschlussfassung.Die WEG kann allerdings die Anbringung einer Überwachungskamerabeschließen, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen würde,wenn die Vorgaben der §§ 5, 6 Abs. 2 BDSG eingehalten werden. Esmuss sichergestellt sein, dass ein Besucher nur von der Wohnung aus,bei der er geklingelt hat, identifi ziert werden kann und kein fortwährendesAusspannen möglich ist. Keinesfalls darf ein einzelner WohnungseigentümerBewegungen auf im Gemeinschaftseigentum stehendenFlächen ständig aufzeichnen.Im Übrigen stellt die Installation einer Videoüberwachungsanlage, etwaan der Klingel oder zur sonstigen Überwachung des Gemeinschaftseigentums,eine bauliche Veränderung dar.Stellt der Austausch alter Holzfenster, für die keine Ersatzteilemehr erhältlich sind, gegen neue Kunststofffenster eine Modernisierungdar, die mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werdenkann, oder ist es eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümerzustimmen müssen?Wie der Fensteraustausch zu bewerten ist, ist umstritten. Nach wohlüberwiegender Auffassung stellt der Austausch von Holzfenstern gegenähnlich gestaltete moderne Kunststofffenster in der Regel eine Maßnahmeder ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung nach§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG dar. Jedenfalls wenn das Erscheinungsbild derFassade nicht wesentlich verändert wird, werden nicht zustimmendeWohnungseigentümer durch den Fensteraustausch nicht über das in§ 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt.Folgt man dem, genügt gemäß § 22 Abs. 3 WEG i. V. m. § 21 Abs. 3und Abs. 4 WEG für einen Fensteraustausch in der Regel ein einfacherMehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer.Haben Sie Fragen für diese Rubrik? – Schreiben Sie uns:immobilien@haufe.dewww.haufe.de/immobilien

Deckert kompaktDie EigentumswohnungEntscheidung des Monats:Fahrbleche von Duplexparkernals SondereigentumDeckert erklärt: Abweichende BauausführungWEG-Rechtsprechung kompaktLiebe Leserin, lieber Leser,es gibt Fragen im Wohnungseigentumsrecht,die verlieren nie an Aktualität. Einer dieser„Dauerbrenner“ ist die Frage „Sonder- oderGemeinschaftseigentum?“. Man muss keinProphet sein, um vorherzusehen, dass dieseAbgrenzung auch noch die kommenden Verwaltergenerationenbeschäftigen wird, hängtdavon doch die Zuständigkeit und Beschlusskompetenzfür Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmenab. Und im Vorgriffauf die kommende Ausgabe kann ich Ihnenverraten, dass wir mit der Abgrenzungsthematiknoch lange nicht „durch“ sind.Vor gut einem Jahr habe ich Ihnen hier dieEntscheidung des BGH zur Einordnung der Hebeanlagenbei Duplexparkern vorgestellt. Andieses Urteil knüpft die aktuelle „Entscheidungdes Monats“ des LG München I an, die – wiedie genannte BGH-Entscheidung auch – nichtnur für Verwalter interessant ist, die sich in ihrenAnlagen mit der Instandsetzung/-haltungvon Mehrfachparkern befassen müssen.Eine aufschlussreiche Lektüre wünschtIhrDr. Wolf-Dietrich DeckertEntscheidungdes MonatsFahrbleche von Duplexparkernals SondereigentumBauteile einer Doppelstockgarage(z. B. Fahrbleche) können auch dannSondereigentum sein, wenn die zugehörigeHydraulikanlage infolge desBetriebs mehrerer Garageneinheitenzwingendes Gemeinschaftseigentumdarstellt.LG München I, Urteil v. 5.11.2012, 1 S 1504/12Der Fall:In der Tiefgarage einer Wohnungseigentumsanlagebefinden sich mehrere Duplex-und Vierfachparker, an denen jeweilsSondereigentum begründet wurde. DieMehrfachparker werden durch eine gemeinsameHydraulikanlage betrieben.Die Eigentümer beschlossen die Durchführungvon Instandsetzungsarbeiten an denMehrfachparkern, im Wesentlichen die Erneuerungder Fahrbleche sowie den Austauschvon Seiten- und Mittelträgern. DieMaßnahme sollte aus der Instandhaltungsrücklagefinanziert werden. Eine Eigentümerin,die keinen Duplexparker hat, hat gegenden Beschluss Anfechtungsklage erhoben.Das Problem:Zu klären war, ob bei Betrieb mehrerer Garageneinheitendurch eine Hydraulikanlagesämtliche Bauteile wie Fahrbleche oder Seitenträgerebenfalls zwingendes Gemeinschaftseigentumund damit der Beschlusskompetenzder Eigentümer unterworfen sind.So hat das LG München I entschieden:Der Beschluss über die Instandsetzung anverschiedenen Duplexparkern sowie dieFinanzierung ist nichtig. Es fehlt zumindestteilweise die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung.Die Instandsetzung der Duplexparker fälltnur in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum,nicht aber auch hinsichtlich des Sondereigentumsin die Beschlusskompetenzder Eigentümergemeinschaft. Vorliegendbetrifft die Beschlussfassung aber jedenfallsauch die Fahrbleche und damit auch dasSondereigentum der Bruchteilseigentümeran den Duplexparkern.Zwar sind einzelne Stellplätze bei DoppeloderMehrfachparkern nicht sondereigentumsfähig,jedoch kann – wie hier – an einemDuplex- bzw. Mehrfachparker jeweils in seinerGesamtheit Sondereigentum begründetwerden. Dabei sind dem BGH zufolge wiederumsolche Bestandteile zwingendes Gemeinschaftseigentum,die mehreren Garageneinheitendienen, wie z. B. eine Hebeanlage, diemehrere Vorrichtungen betreibt (s. Entscheidungdes Monats, Ausgabe März 2012).Teile der Technik eines Duplex- oder Mehrfachparkers,die nur einem Duplex- oderMehrfachparker dienen und nicht für dieFunktion der Gesamtanlage erforderlichsind, sind jedoch nicht zwingend Gemeinschaftseigentum.Dass Bestandteile einertechnischen Ausstattung, die an eine imGemeinschaftseigentum befindliche Anlagewww.haufe.de/immobilien

10 Deckert kompaktangeschlossen sind, dennoch dem Sondereigentumzugewiesen sein können, ist hinsichtlichanderer technischer Anlagen anerkannt,so etwa bei einer im Bereich des Sondereigentumsbefi ndlichen Sprechstelle einer Gegensprechanlage,bei Heizkörpern sowie VerundEntsorgungsleitungen.Das lässt sich auf Doppelstockgaragen miteiner Hydraulikanlage, die mehrere Garageneinheitenbetreibt, übertragen. Maßgeblichist auch hier, ob der Teil, der an die gemeinschaftlicheAnlage angeschlossen ist, entferntwerden kann, ohne dass dies Auswirkungenauf die gemeinschaftliche Anlage hat.Daher sind zumindest die Fahrbleche demSondereigentum zugewiesen. Diese könnenentfernt werden, ohne dass dies Auswirkungenauf die Rechte der übrigen Wohnungseigentümerhat. Die Fahrbleche dienen jeweilsnur dem einzelnen Stellplatz innerhalb derDoppelstockgarage.Soweit die Wohnungseigentümer Maßnahmenbzgl. der Instandsetzung der Fahrbleche derDoppelstockgaragen beschlossen haben, bestandkeine Beschlusskompetenz, da dies einenEingriff in das Sondereigentum darstellt.Ob das ebenfalls hinsichtlich des Austauschsder Mittel- und Seitenträger gilt, kann offenbleiben, da nach dem Rechtsgedanken des§ 139 BGB der gesamte Beschluss als nichtiganzusehen ist. Die Unwirksamkeit einesTeils der Beschlussfassung hat regelmäßig dieUnwirksamkeit des ganzen Beschlusses zurFolge. Es gibt keine Anhaltspunkte, dass dieEigentümer den mangelfreien Teil auch ohneden ungültigen Teil beschlossen hätten.www.haufe.de/immobilienDas bedeutet für Sie:1. Tendenz in Richtung SondereigentumBei Sanierungsnotwendigkeiten (einschließlichentsprechender Beschlusskompetenzenüber Auftragsverantwortung und Kostentragung)von Anlagen, Bau- und Einrichtungsteilenzeichnet sich in der Rechtsprechung dieTendenz ab, Zubehörteile sachenrechtlich alsdem jeweils betroffenen Sondereigentum zugehörigzu betrachten. Das gilt insbesonderemangels bestimmter Zuordnungsvereinbarungenin der Teilungserklärung. In Streitfällensind die entsprechenden Lösungen – wie auchdiese Entscheidung des LG München I beweist– auslegungsweise aus den Defi nitionsregelungendes § 5 Abs. 1 und 2 WEG abzuleiten,ohne auf die allgemeinen Bestandteils- undZubehörregelungen nach den §§ 93 ff. BGBzurückgreifen zu müssen.Zunächst sind etwa anfängliche Zuordnungsvereinbarungenim formellen Teil einer Teilungserklärungzu überprüfen und grundsätzlicherGültigkeitskontrolle zu unterziehen. Ist imEinzelfall von gesetzlich zwingendem Gemeinschaftseigentumim Sinne der Negativdefi nitionin § 5 Abs. 2 WEG auszugehen, kann auchbei einer hiervon abweichend getroffenen Vereinbarungnicht rechtswirksam von Sondereigentumbzw. Sondereigentumsbestandteilengesprochen werden; demgegenüber kann Sondereigentumdurchaus auch zu Gemeinschaftseigentumerklärt werden. Darüber hinaus sindstets in einer Gemeinschaftsordnung eventuellgetroffene Sondervereinbarungen zur LastenundKostentragung zu berücksichtigen.So hat etwa der BGH Heizkörper zu Sondereigentumerklärt, allerdings bei entsprechenderund als rechtsgültig erachteter Zuordnung inder Teilungserklärung. Es ist wohl zu erwarten,dass auch ohne ausdrückliche VereinbarungHeizkörper als Sondereigentumsbestandteileangesehen werden, m. E. allerdings unter derVoraussetzung, dass etwa bei eigenmächtigerEntfernung negative Auswirkungen aufdas gesamte Heizsystem auszuschließen sind(Sachverständigen-Frage im Einzelfall!).2. Differenzierung bei MehrfachparkernGeht man von den technischen Konstruktionenvon Mehrfachparksystemen in einemGaragengebäude aus, hat der BGH in seinerEntscheidung vom 21.10.2011 (Entscheidungdes Monats, Ausgabe März 2012) die langeumstrittene Frage endgültig dahingehend geklärt,dass an diesen „Parkgebilden“ Sondereigentum(in Bruchteilszuordnung) begründetwerden kann. Bezüglich der Antriebstechnikdifferenzierte der BGH allerdings danach,ob diese insoweit nur einem einzelnen Stapelparkersystemals Sondereigentum funktionsdienlichzugeordnet ist oder mehrerenMehrfachparker-Sondereigentumseinheiten ingemeinschaftlicher Funktion. Ungerechtigkeitenliegen auf der Hand, wenn sich in einerGemeinschaft beide Systeme und keine speziellenVereinbarungen fi nden sollten.Konsequenterweise und m. E. völlig zu Rechthat nun das LG München I auf solchen Sondereigentums-MehrfachparkernBühnenstandblechedem jeweiligen Sondereigentum dereinzelnen Mehrfachparker zugeordnet, mitder Folge, dass den übrigen Eigentümern insoweitdie Beschlusskompetenz fehlt. Entgegender Antriebstechnik etwa für mehrereParkanlagen liegen die beweglichen Standfl ä-chen im Inneren der jeweiligen Sondereigentumsräumlichkeit,gehören auch funktionellals Gebrauchsbestandteile ausschließlich zumbetreffenden Sondereigentum und beeinfl ussenim Fall einer Veränderung, Beseitigungoder Entfernung nicht anderes Gemeinschaftseigentumund auch nicht Rechte anderer Eigentümernachteilig über das zulässige Maßdes § 14 Nr. 1 WEG hinaus, auch nicht in optischerHinsicht. Die Bühnenfl ächen sind imRegelfall miteinander verschraubt und auchnicht mit Gemeinschaftseigentum (Boden undWänden) untrennbar fest verbunden. Dies giltdann m. E. auch für Mittel- und Seitenträgersowie Stützholme und Geländer einer solchentechnischen „Inneneinrichtung“. Bewiesenwird dies auch dadurch, dass sehr rasch vonSanierungsfi rmen Elemente oder die gesamteKonstruktion abgeschraubt, entrostet, neu beschichtet,sandgestrahlt oder gar gänzlich erneuertwerden können, Gemeinschaftseigentumalso auch in solchen Fällen nicht zerstörtbzw. erneuert werden muss.In Kürze erwarte ich hier eine ähnlich begründeteEntscheidung der anderen (36.) Berufungskammerdes Landgerichts München I,wobei es dort um andere Konstruktionsteilesolcher Parksysteme geht.3. Sondervereinbarungen können Ungerechtigkeitenvermeiden helfenIm Hinblick auf vorgenannte Entscheidungendes BGH und des LG München I lassen sich Ungerechtigkeitenund Streit durch ausgewogenespezielle Vereinbarungen insbesondere zurLasten- und Kostenverteilung gerade im Falleanstehender Instandhaltungen und Instandsetzungenvermeiden. Wenn möglich, sollten Sieauch als erfahrener und fachkundig informiertervorgesehener Erstverwalter zur Begründunganstehender neuer Wohnanlagen auf gebotenesachenrechtliche Zuordnungsregelungen, zumindestaber gerechte Lasten- und Kostenverteilungsvereinbarungenmit Einfl uss nehmen.Nur so können vielleicht zukünftige Streitfällevermieden werden. Ein späteres Urteil kannzwar durchaus rechtens sein, muss damit abernoch nicht als gerecht empfunden werden.! Weiterführende Informationen:Stellplatz 1485827Deckert erklärtAbweichende BauausführungHäufi ger als man denkt kommt es vor, dassin einer Wohnungseigentumsanlage die tatsächlichenbaulichen Gegebenheiten von demgeplanten, im Aufteilungsplan niedergelegtenZustand abweichen. So können etwa Räumeanders aufgeteilt oder nicht geplante Räumeerrichtet worden sein, Fenster sich an andererStelle als geplant befi nden oder Stellplätzeeingerichtet sein, wo eigentlich Rasen seinsollte, um nur einige Beispiele zu nennen. Dabeikann die abweichende Bauausführung ihreUrsache in einer unbewussten oder bewusstenPlanabweichung haben.Die Bauabweichung hat unterschiedliche Folgen,je nachdem, in welchem Bereich der

Deckert kompakt11tatsächliche Zustand von der „Papierform“ abweicht.Am unproblematischsten sind Abweichungeninnerhalb des Sondereigentums, z. B. eine andereAufteilung der Wohnung. Solche Abweichungenhaben keinen Einfl uss auf die Entstehungund den Umfang des Sondereigentums.Wenn sich die abweichende Bauausführung amräumlichen Übergang von Sonder- und Gemeinschaftseigentumbefi ndet, stellt sich die Frage,welchen Einfl uss dies auf die Eigentumszuordnunghat. Weicht die zeichnerische Darstellungvon den tatsächlichen Verhältnissen so sehr ab,dass nicht ersichtlich ist, wie weit das Sondereigentumreichen soll, bleiben die entsprechendenTeilfl ächen Gemeinschaftseigentum. Beikleineren Abweichungen entsteht hingegen inder Regel Sondereigentum nach Maßgabe desPlans. Werden Räume, die plangemäß dem Gemeinschaftseigentumzugeordnet sind, tatsächlichin ein Sondereigentum einbezogen, bleibendiese Räume Gemeinschaftseigentum.Die Abweichung kann sich auch an der Grenzevon Sondereigentum zu Sondereigentum befinden, etwa dergestalt, dass sich ein Raumaus einem Sondereigentum in ein anderesSondereigentum erstreckt. Der „Überbau“ gehörtjedenfalls nicht zum anderen Sondereigentum,doch ist strittig, ob insoweit Gemeinschaftseigentumentsteht oder die Fläche zudem Sondereigentum gehört, dem sie nachden baulichen Gegebenheiten zugeordnet ist.Bauabweichungen können sich auch komplettim Bereich des Gemeinschaftseigentums befi n-den. Solche Abweichungen haben naturgemäßkeinen Einfl uss auf die Eigentumszuordnung. Allerdingshat jeder Wohnungseigentümer einenAnspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung(s. auch „Deckert erklärt“, April 2012).Solche Maßnahmen folgen den Regeln über dieInstandhaltung bzw. -setzung und können dahermit einfacher Mehrheit beschlossen werden.Schließlich ist denkbar, dass Räumlichkeitenerrichtet werden, die überhaupt nicht vorgesehenwaren oder – im umgekehrten Fall– geplante Räume tatsächlich nicht vorhandensind. Mangels wirksamer Zuordnung zum Sondereigentumverbleiben „ungeplante“ Räumeim Gemeinschaftseigentum, während bei geplanten,aber tatsächlich nicht errichteten Räumengrundsätzlich ein Anwartschaftsrecht aufErrichtung fortbestehen kann.In allen Fällen abweichender Bauausführungkönnen Vertragsansprüche gegen den Bauträgerin Betracht kommen. Dies sollte jeweils sorgfältiggeprüft werden; auch an eventuelle Verjährungsfristensollte insoweit gedacht werden.! Weiterführende Informationen:Teilungserklärung und abweichendeBauausführung 892475Bauabweichung 636249WEG-RechtsprechungkompaktKeine Veräußerungszustimmung beierschwerter AnspruchsdurchsetzungAG Wedding, Urteil v. 27.8.2012, 21b C 75/12Der Verwalter bzw. die Eigentümer müssen imFalle vereinbarter Veräußerungszustimmungeiner Veräußerung dann nicht zustimmen,wenn damit zu rechnen ist, dass Wohngeldansprüchegegen die Erwerber nur erschwertdurchsetzbar sind. Diese Voraussetzungen sahdas AG Wedding in einem Fall als gegeben an,in dem es sich bei den Erwerbern um russischeStaatsbürger ohne Wohnsitz in der EUhandelte, die jeweils nur ein Besuchsvisum für90 Tage ohne Gestattung einer Erwerbstätigkeitvorweisen konnten. Da eine Anspruchsdurchsetzungin der Russischen Föderationvon Deutschland aus nicht möglich sei unddie Gemeinschaft für Wohngeldausfälle hafte,durften der Verwalter bzw. die Eigentümer dieVeräußerungszustimmung verweigern.! Weiterführende Informationen:Veräußerungszustimmung 637319Verwalterzustimmung zur Veräußerung (FAQs) 2626010Auffälliger Neuanstrich kann baulicheVeränderung seinLG München I, Urteil v. 20.9.2012,36 S 1982/12 WEGDer Neuanstrich einer Fassade kann eine baulicheVeränderung im Sinne von § 22 Abs. 1WEG darstellen, durch die alle Eigentümer überdas in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausbenachteiligt werden. Dies ist etwa der Fall,wenn an einer Fassade, die bislang einheitlichin einem hellgelben Farbton gestrichen war,im Zuge eines Neuanstrichs orangefarbeneStreifen angebracht werden, die sich in jedemStockwerk über die Balkone erstrecken.Einem solchen Farbkonzept, das deutlich vonder ursprünglichen Gestaltung abweicht undden Charakter der Fassade verändert, müssensämtliche Eigentümer zustimmen.! Weiterführende Informationen:Bauliche Veränderung: Grundsätze 636256Bauliche Veränderung: Beseitigung 2711858Auftragserteilung in MehrhausanlageLG Köln, Urteil v. 13.12.2012, 29 S 47/12In einer Mehrhausanlage kann es die Gemeinschaftsordnungzulassen, dass nur die Eigentümereines einzelnen Hauses über Instandsetzungsmaßnahmenzu befi nden haben.Gleichwohl wird der anschließende Auftragan einen Handwerker im Außenverhältnis namensder gesamten Eigentümergemeinschaftabgegeben, weil die Untergemeinschaft nichtrechtsfähig ist. Dies hat zur Folge, dass nebender Gemeinschaft sämtliche Eigentümer teilschuldnerischfür die Verbindlichkeiten ausdem Vertragsverhältnis haften.! Weiterführende Informationen:Mehrhausanlage 636849Kostenverteilung: Mehrhausanlage 2660085Gesetzesänderung beseitigt BeschlussnichtigkeitnichtLG München I, Beschluss v. 18.9.2012,1 T 9832/11Ein vor der WEG-Reform gefasster Beschluss,wonach im Falle eines Rückstandes einesWohnungseigentümers mit der geschuldetenmonatlichen Wohngeldvorauszahlung das gesamtein dem Jahr anfallende Hausgeld zurZahlung fällig werden soll, ist mangels Beschlusskompetenznichtig.Hieran ändert auch die zum 1.7.2007 eingeführteBeschlusskompetenz aus § 21 Abs. 7WEG nichts. Ein einmal nichtiger Beschlusswird nicht durch eine nachträgliche Gesetzesänderunggeheilt. Vielmehr müssen die Eigentümerden Beschluss nach der Gesetzesänderungerneut fassen, um ihm zur Wirksamkeitzu verhelfen.! Weiterführende Informationen:Beschlusskompetenzen, Übersicht 1853162Hausgeld 636649www.haufe.de/immobilien

12Auch das nochSchlusslichtChrrrrrrrrrrr – chrrrrrrrrrrr – chrrrrrrrrrrrEine ungewöhnliche Begründung für Eigenbedarf führte der Vermietereiner Wohnung in einem Fall an, über den das AG Sinzig zu entscheidenhatte. Er bewohnte im Haus, in dem sich die vermietete Wohnung befand,selbst eine Wohnung und kündigte seinem Mieter mit der Begründung,er selbst sei notorischer Schnarcher. Deshalb könne er unmöglichweiter gemeinsam mit seiner Frau im selben Zimmer nächtigen. SeinSchnarchen sei so laut, dass sich seine Frau nachts ins Wohnzimmerfl üchte. Er benötige daher ein weiteres Zimmer zum Schlafen.Das AG Sinzig (Urteil v. 6.5.1998, 4 C 1096/97) hielt den Wunsch nachgetrennten Schlafzimmern für nachvollziehbar und die Kündigung für wirksam.Der Einwand des Mieters, der Vermieter schnarche ja nicht erst seitgestern, blieb erfolglos: Bei Vertragsschluss ging der Vermieter noch davonaus, das Geschnarche mit medizinischen Mitteln in den Griff zu bekommen;vor Gericht konnte er nachweisen, dass er danach noch alles unternommenhatte, das nächtliche Sägen abzustellen – allerdings vergeblich.ZitatEs muss sich alles ändern, damit es bleibt, wie es ist.Giuseppe Tomasi di Lampedusa (1896-1957), italienischer SchriftstellerCartoonStandpunktDr. Oliver Elzer, Richter am KG, BerlinHartes BrotDer BGH entschied sich 2005 dafür, das Wohnungseigentumsrechtan das Verbandsrechtheranzuführen. Die Neuausrichtung hat auch das Verwalterbildradikal verändert und völlig neu justiert. Die Anforderungen andie Tätigkeit der Wohnungseigentumsverwalter haben sich – ohnedass das besonders erkannt oder gar gewürdigt wird – geradezuabenteuerlich gesteigert.Der Wohnungseigentumsverwalter ist nicht nur mehr Vertreter derWohnungseigentümer, sondern auch gleichsam „kleiner Geschäftsführer“der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Stellungbedingt nicht zuletzt einen Blick ins Gesellschaftsrecht. Folgerichtighat sich der BGH zuletzt in kurzer Folge in zwei Entscheidungender Frage zugewandt, inwieweit sich Wohnungseigentümerals Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Treueschulden bzw. ob und mit welchen Folgen die Gemeinschaft denWohnungseigentümern Treue schuldet (Urteil v. 30.11.2012, V ZR234/11, Rn. 19 und Urteil v. 13.7.2012, V ZR 94/11, Rn. 19).Wichtiger für die Verwalterpraxis ist freilich, dass der BGH alsjetzt feste Größe mittlerweile auch den gesellschaftsrechtlichenGleichbehandlungsgrundsatz ins Wohnungseigentumsrecht eingeführthat. Anlass dazu war neben der Umzugskostenpauschalejetzt die Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums (Urteil v.30.11.2012, V ZR 234/11, Rn. 19). Dieses radikal gesellschaftsrechtlicheDenken bedeutet für Verwalter, die Wohnungseigentümerjetzt auch darauf hinzuweisen, dass bei ihren sämtlichenBeschlussfassungen (z. B. Gebrauch, Kosten, Verwaltung) derGleichbehandlungsgrundsatz gilt. Hartes Brot. Denn der Gleichbehandlungsgrundsatzlässt zwar Differenzierungen zu, dies abernur, wenn für die Unterscheidung ein ausreichender Sachgrundbesteht. Soll in gleichen Fällen differenziert werden, müssen daherjetzt die Unterschiede herausgearbeitet und in der Niederschriftherausgehoben dargestellt werden.IMPRESSUMDer Verwalter-Briefmit Deckert kompaktISSN: 2190-4006Best.-Nr.: A06436VJ© 2013 Haufe-Lexware GmbH & Co. KGEin Unternehmen der Haufe GruppeANSCHRIFT:Haufe-Lexware GmbH & Co. KGMunzinger Straße 9, 79111 FreiburgTel.: 0761 898-0, Fax: 0761 898-3990E-Mail: online@haufe.deInternet: www.haufe.deKommanditgesellschaft, Sitz FreiburgRegistergericht Freiburg, HRA 4408Komplementäre: Haufe-LexwareVerwaltungs GmbH,Sitz Freiburg, Registergericht Freiburg, HRB 5557;Martin LaquaGeschäftsführung: Isabel Blank,Markus Dränert, Jörg Frey, Birte Hackenjos,Randolf Jessl, Jens Köhler, Matthias Mühe,Markus Reith wiesner, Joachim Rotzinger,Dr. Carsten ThiesBeiratsvorsitzende: Andrea HaufeUSt-IdNr. DE812398835HERAUSGEBER: Dipl.-Kfm. Richard KunzeREDAKTION:Rechtsanwalt Dirk Hammes (v.i.S.d.P.),Antje Kromer (Assistenz)Haufe-Lexware GmbH & Co. KGMunzinger Straße 9, 79111 FreiburgTel.: 0761 898-0, Fax: 0761 898-3434E-Mail: immobilien@haufe.deInternet: www.haufe.de/immobilienCartoon: Günter Bender, AarbergenSatz: Schimmel Satz & Graphik GmbH & Co. KG,Im Kreuz 9, 97076 WürzburgDruck: Druckerei Kesselring GmbH,Postfach 1664, 79306 EmmendingenDer nächste Verwalter-Brief erscheint am 7.5.2013.www.haufe.de/immobilienMat.-Nr. N6436-5030