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www.immobilienwirtschaft.de 07-08 l 2013Sterneim NetzImmobilienvermarktung:Strategien gegen SchlechtundFalschbewertungSpecialProjektentwicklungImmobilien-AGsViel Licht, aber auchein langer SchattenWärmepumpenDie Energiewendebeflügelt den MarktMat.-Nr. 06228-5162


Auf der Suche nachFach- und Führungskräften?Die erstklassige Jobbörse in der Immobilien- undWohnungswirtschaft für Vorstände und Führungskräfte.Haufe-Lexware GmbH & Co. KG; Unternehmensbereich Media SalesIm Kreuz 9; D-97076 WürzburgIhre Ansprechpartnerin: Michaela FreundTel: 0931 2791 777; stellenmarkt@haufe.dewww.haufe.de/stellenmaerkte


Editorial03Ein Unternehmen der Aareal Bank GruppeInseln im Chaos„Da ist mehr drin.“Dirk Labusch, ChefredakteurLiebe Leserinnen, liebe Leser,nach verschiedenen verwirrenden Ansagen im Zug wegen der durchHochwasser verursachten massiven Verspätung hieß es in der letztenschließlich, man werde in Mannheim – Ankunftsprognose hundertmalverschoben – nun auch die Richtung ändern müssen, da man verkehrtherum in den Bahnhof einfahre.Das erinnerte mich an die Aussage von RWE-Vorstand Prof. Müllerzum Problem der Netzwerkstabilität nach der Energiewende: Er maltedas Bild von Elektronen, die in Zeiten dezentraler Energieproduktionin allen möglichen Richtungen durch die Leitungen schwirren.Das Leben wird chaotischer, unberechenbarer. Jeder soll flexiblerwerden, auch Center Manager: Sogenannte Pop-up-Shops öffnen maleben für sechs Monate, damit ein Geschäftsmodell ausprobiert werdenkann. Für welche Zeiträume ist die Entwicklung überhaupt noch gutenGewissens prognostizierbar? Die Pizza aus dem Drei-D-Drucker istkaum noch Science-Fiction. Die Immobilie aus dem Drei-D-Druckerist es – noch. Neue Techniken bringen neue Komplexität: Um die zunehmendeDigitalisierung zu verdeutlichen, zeigte ein Vortrag ein Bildder Gläubigen bei der diesjährigen Papstwahl, die sämtlich mit Smartphonezu filmen scheinen. Eingeweihte wissen jedoch: Das Foto ist einFake, genauso wie manche Maklerbewertung im Internet (siehe dazuunseren Titel auf Seite 20).Gibt es auch noch so viel Unwägbares, Verlass ist auf Vergesslichkeit.Das Lernen aus einer Krise dauert meist nur kurze Zeit: Es gibt siewieder, die großen Deals ohne Due Diligence. Auch anderes wird sichnie ändern: Der Mechanismus bei öffentlichen Großprojekten ist seitJahrzehnten derselbe. Kosten laut Ursprungsplanung X. LetztendlicheKosten: zweimal X. Beim Berliner Schloss wird es, das sagen Fachkundigeschon lange, genauso werden. Wenigstens etwas Heimeliges indieser chaotischen Welt …IhrAuch wer gut ist,kann noch besser werden.Die Integrierten Servicesvon Aareon helfen Wohnungsunternehmen,Genossenschaften,kommunalen Gesellschaften, Hausverwaltungen,industrieverbundenenUnternehmenund Finanzinvestoren, wirklichalle Optimierungspotenziale auszuschöpfen–unabhängig davon, mit welchemIT-System sie arbeiten. Denn inden Services stecken über 50 Jahre Branchenexpertise.Informieren Sie sich jetzt.Im Internet, telefonisch (0800-0227366)oder direkt in einer unserer Niederlassungen.Foto: Hans Scherhauferwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013www.aareon.com


04 InhaltTitelthemaMaklerbewertungen. Für Immobilienunternehmenstellen die sozialen Netzwerke und Online-Bewertungeneine wichtige Plattform für ihre Kundenbeziehungendar. Die Anbieter müssen dabei wachsamsein, um ihre Reputation zu schützen.20 Erfolgsfaktor Empfehlung. Mehr als zwei Drittel derNutzer räumen Online-Bewertungen einen ebenso hohenStellenwert ein wie persönlichen Empfehlungen.20Vorsicht Fake! Auf Online-Portalen für Makler gilt es, sich gegenFalschbewertungen zur Wehr zu setzen.22 Falschbewertungen, was tun? Um gegen falsche Bewertungenund Kommentare vorgehen zu können, bedarf eseiner Rechtsverletzung.24 Positives Image. Konstruktive Online-Arbeit ist bessser,als sich mit dem Verfolgen von Falschbewertungenabzugeben.Szene08 Karte des Monats. Zertifizierungen in Europa09 Kolumne. Marketing hat noch nie geschadet10 Volkszählung 2011. Weniger Einwohner, aber mehrWohnungen in Deutschland28WL Bank Münster. Der Vorstandsvorsitzende Frank Mühlbauersieht mehr „Wettbewerb im Direktvertrieb“.34ZIA – Tag der Immobilienwirtschaft. Rundum gelungen.Finanzen, Markt + ManagementDas Finanzinterview mit der WL Bank28 Frank Mühlbauer über die Finanzklemme der Kommunenund den Einfluss der Demografie auf sein GeschäftLEG, Gagfah & Co.30 Immobilien-AGs sind en vogue. Börsengänge und Aktienkursesprechen für sich. Unrühmliche Ausnahme: IVGVon den Finanzgerichten32 Keine Sonderabschreibung bei Mietpreisverfall.Werbungskosten. HandwerkerleistungenSpecialZIA – Tag der Immobilienwirtschaft 201334 Das Stelldichein der Immobilienwirtschaft36 Von Schäuble bis Steinbrück. Die Politik entdeckt dieImmobilienthemen. Doch bitte nicht nur Bremsen!38 Köpfe 2013. Die unabhängige Jury aus Fachjournalistenhat gewählt. Die Begündungen.40 Im Vergleich. Die immobilienpolitischen Forderungender großen Parteien zur Bundestagswahl 2013Fotos: Daniela Rennen/pixelio; Ralf Richter Zech Group; STIEBEL ELTRON; Weidemann07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


05Finanzen, Markt + ManagementWissensmanagement42 Erfolgskriterium vernetztes WissenImmobilienverwaltung46 Über die Rechte und Pflichten von WEG-VerwalternDigital Real Estate48 Mieterlebenszyklus und DatenwertschöpfungBestandshaltung51 Ein Lösungsmodell für die ewigen Grenzkonfliktezwischen Asset-, Property- und FacilitymanagementWärmepumpen53 Wie die Energiewende einen Teilmarkt beflügeltDie akademische Seite56 Prof. Dr. Heinz Rehkugler meint: Nicht alles,was platzt, ist eine Blase53Wärmepumpen. Das Geschäft mit den heizenden Kühlschränkenläuft – auch aufgrund der Energiewendeimmer besser.SpecialAuf Rekordniveau sieht die sechste Bulwien-Gesa-Untersuchung den Markt für Projektentwicklungenin deutschen Städten. Boom-Motorist das Wohnsegment, der Top-Standort Berlin.56 In Berlin boomt der Wohnbau58 Bikini Berlin. Eine Brücke zwischen Historie und Zukunft59 Ehemaliges Eisenbahngelände. Neue Direktion Köln60 Städteranking. Frankfurt nur auf Platz drei61 Jones Lang LaSalle. Umfrage zur deutschenSonderkonjunktur62 Die Top 20 der Projektentwickler58Bikini Berlin. Neuer Impuls für das Areal am Zoologischen Garten.RechtUrteil des Monats64 Die Miete kann bei innenstadttypischenStraßenbauarbeiten nicht gemindert werdenWohnungseigentumsrecht64 Barrierefreiheit hat Vorrang vor DIN-NormenRubriken03 Editorial06 Online18 RICS19 Deutscher Verband70 Bücher71 Impressum72 Termine73 Unternehmen im Heft/Vorschau74 Finale64Innerstädtische Bauarbeiten. Keine Mietminderung!www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


06 OnlineMENÜGeben Sie hier Ihre Suchbegriffe ein I ImmobilienImmobilien Home Wirtschaft & Politik Verwaltung Wohnungswirtschaft Investment Entwicklung & VermarktungNeu im Juli-August www.haufe.de/immobilienTop-Thema:Übersicht: Wahlprogramme der Parteien zu wichtigenwohnungs- und immobilienwirtschaftlichen AspektenDie Bundestagswahl steht vor der Tür– und im Wahljahr 2013 haben alleParteien die Immobilienpolitik für sichentdeckt. Die Parteien entwickeln Konzepte,um bei den zunehmend gesellschaftlichwichtigen Themen „steigendeMieten“ oder „bezahlbarer Wohnraum“im Wahlkampf zu punkten. Diskutiertwird über eine Mietpreisdeckelung, überdie Wiedereinführung der Eigenheimzulage,über Subjekt- und Objektförderung,aber auch über Maklergebührenund die Förderung von energetischenSanierungsmaßnahmen. Das steigendeInteresse von CDU, SPD, FDP und Grünenist die Antwort auf Bewegungen in denImmobilienmärkten, die lange Zeit sehrruhig waren. Welche Partei zur Bundestagswahlwas fordert und warum, findenSie in unserem Top-Thema „Wahlprogrammeim Vergleich“.Verwalter-CartoonDas Verwalterdasein muss nicht immer bierernst sein. Günter Benderzeigt die Verwalterarbeit durch die Brille des Cartoonisten – regelmäßigin „Der Verwalter-Brief“. Die besten Verwalter-Cartoons finden Sie onlineauf dem Haufe-Themenportal Immobilien – jeden Monat neu.BGH-Rechtsprechungauf einen BlickStändig klärt der BGH mit seiner Rechtsprechungzum Mietrecht, zum Wohnungseigentumsrechtund zu angrenzenden Rechtsgebieten strittigeFragen. Eine nach Themen geordnete Übersichtder BGH-Rechtsprechung der letzten Zeit, dielaufend fortgeschrieben wird, finden Sie aufdem Haufe-Themenportal Immobilien unterwww.haufe.de/immobilien.Foto: BGH07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


08 Szene+++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++Karte des MonatsZertifizierungen in EuropaDie Zertifizierung von Immobilien hat weiteran Bedeutung gewonnen. Solche nach BREEAMund LEED erhalten dabei den stärksten Zuspruch,national scheinen sich jedoch ganz unterschiedlicheStandards durchzusetzen. Dies geht aus einer IVG-Studie hervor.Bei der Immobilienzertifizierung gibtes inzwischen viele Möglichkeiten. ZurAuswahl stehen unter anderem dasamerikanische LEED-, das britischeBREEAM-, das deutsche DGNB-, dasfranzösische HQE- und das europäischeEU-Green-Building-Zertifikat.Die europäischen Unternehmen bevorzugenlaut Umfrage vor allem LEED-(37 Prozent) und BREEAM-Zertifikate(42 Prozent). Das DGNB-Zertifikat wird,trotz der relativ hohen Teilnehmeranzahlan deutschen Immobilienunternehmenin der Umfrage, nur von knapp elf Prozentder Befragten am meisten genutztund findet außerhalb des deutschenSprachraums kaum Beachtung.Auch das europäische EU-Green-Building-Zertifikat wird lediglich vonrund zehn Prozent der Unternehmen ammeisten verwendet. Somit bestätigt sichdas Bild aus einer IVG-Umfrage aus demJahr 2011. Auch damals zählten LEEDund BREEAM zu den Favoriten.Die Zahl der Zertifizierungen hatsich seit der letzten Umfrage von knapp1.500 auf über 4.600 mehr als verdreifacht.Dabei sind nur Immobilien mitZertifizierungen durch LEED, BREEAM,DGNB und HQE berücksichtigt. Am geringstenwar die Steigerungsrate im Falledes französischen HQE, dessen Anzahlum 67 Prozent auf 981 Zertifikate angestiegenist. Am stärks ten fiel die Expansionbeim deutschen DGNB mit einerZuwachsrate von 550 Prozent auf 402Zertifikate aus.Zertifikate + Zahl zertifizierter GebäudeLEED BREEAM DGNB1 2portugalHQE23 2.290grossbritannien10 109 1 96731 40spanienfrankreichDatenmaterial: IVG ResearchGrafik: ImmobilienwirtschaftAbbildung Holz: shutterstockschwe2 2norwegen2945 47 348deutschland25 16 1italien07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


09KolumneFrank Peter Unterreiner116den33 15finnland15 101polen4 15russland1 10Marketing schadet nichtWir verlosen eine große Tüte Gummibärchen unter allen, die diese Kolumne zuEnde lesen. Einfach eine Postkarte mit Namen und Adresse an die Redaktionschicken. Warum? Na ja, die Konkurrenz ist groß, da wollen wir schon um jedenLeser kämpfen. Auf die Idee hat uns die Einladung eines großen Maklerverbands(aus Diskretionsgründen wollen wir den Namen nicht nennen, nur so viel: Erfängt mit „C“ an) zu Vorträgen auf einer Messe gebracht. Zum Thema Logistik.Unter den Zuhörern wurde jeweils ein Mini-iPad verlost.Erste boshafte Gedanken von mir: Die scheinen von der Qualität ihrer Vorträgenicht sehr überzeugt zu sein, wenn sie zu solchen teuren Lockmitteln greifen.Was wollen die mit Zuhörern, die sich gelangweilt-gähnend auf ihren Stühlenfläzen, simsend und chattend den letzten Chart herbeisehnen, damit dann nacheinem dünnen Applaus endlich die Auslosung erfolgt? Dann habe ich nachgedacht.Marketing hat noch nie geschadet. Heute geht es darum, sich mit ungewöhnlichenIdeen von der Konkurrenz abzusetzen. Vielleicht gelingt es ja, damitMenschen anzulocken, die sich im Laufe des Vortrags zu begeisterten Zuhörernentwickeln.Daraus ließe sich lernen. Auch die weltbeste Immobilienkolumne kann nochmehr Leser vertragen. Ein iPad, da bitten wir um Verständnis, ist bei uns nunwirklich nicht drin. Das ist bei Immobilienmaklern anders, die bekommen jabekanntlich für wenig Arbeit viel Geld. Aber in eine große Tüte saftiger Gummibärenaus natürlichem Fruchtsaft investieren wir, das Wagnis gehen wir ein. Alsobitte zu Ende lesen, egal, wie Sie den Text finden. Und dann fix das Postkärtchenabgeschickt ...rumänien35 26GDW-StudieRückgang der Mietschulden um 3,1 ProzentDie im GdW organisierten Wohnungsunternehmen verzeichneten im Jahr2012 erneut einen Rückgang bei den Mietschulden. Diese sind um 3,1 Prozentgesunken und liegen bei 453 Millionen Euro. Dies geht aus der Jahresstatistikdes GdW-Bundesverbands hervor. Damit sei es den Unternehmengelungen, die Mietschulden seit 2003 (757 Millionen Euro) um 304 MillionenEuro zu senken. Das ist ein Rückgang von etwa 40 Prozent.türkeiKein ZuwachsFirmen bei Neubauinvestitionen zurückhaltendUnternehmen investieren weniger in Neubauten als erwartet: Der Bundesverbanddeutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) gingvon einem Zuwachs um 25 Prozent aus, es sanken die Investitionen 2012jedoch um 1,7 Prozent. Für 2013 erwarte man ein Plus von 34 Prozent.www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


10 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++TransaktionAdler Real Estate kauft4.290 WohnungenAdler Real Estate hat sich mehrheitlichan einer Immobilienbesitzgesellschaftbeteiligt, die Wohnungen in Duisburgund Düsseldorf hält. Über den Kaufpreiswurde Stillschweigen vereinbart. Insgesamtbeträgt das Investitionsvolumenrund 210 Millionen Euro einschließlichNebenkosten und Refinanzierung derübernommenen Zielgesellschaft. Vonden rund 4.290 Wohnungen befindensich etwa 4.040 in Duisburg und rund250 in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt.Die Gesamtmietflächebeträgt rund 268.800 Quadratmeter.Volkszählung. Weniger Einwohner, aber mehr Wohnungen als gedacht.Zensus 2011Wir sind weniger – aber wir habenmehr WohnungenZwei Jahre nach Durchführung des Zensus 2011 hat das Statistische Bundesamtnun die Ergebnisse der Volkszählung vorgestellt. Demnach lebtenzum Stichtag 9. Mai 2011 mit 80,2 Millionen Einwohnern 1,5 MillionenMenschen weniger in Deutschland als bislang angenommen. Dafür gibt esmehr Wohnungen als gedacht: Am Stichtag gab es in Deutschland 19,1 MillionenGebäude mit Wohnraum und 10.000 bewohnte Unterkünfte, zumBeispiel Wohncontainer, Gartenlauben und fest verankerte Wohnschiffe.Die Zahl der Wohnungen insgesamt lag bei 41,3 Millionen. In Gebäudenmit Wohnraum ohne Wohnheime und ohne bewohnte Unterkünfte gabes 40,8 Millionen Wohnungen – 500.000 mehr als in der bislang gültigenFortschreibung des Wohnungsbestands. Die Mehrheit der Haushalte inDeutschland wohnt zur Miete. Die Eigentümerquote, die in den letztenJahren kontinuierlich gestiegen ist, liegt bei 45,8 Prozent. Dabei ist Berlinmit 15,6 Prozent Schlusslicht. Die höchsten Eigentümerquoten haben dasSaarland (62,8 Prozent) und Rheinland-Pfalz (57,6 Prozent). In Wohngebäudenliegt die Leerstandsquote in Deutschland insgesamt bei 4,4 Prozent(ohne Wohnheime). Die bundesweit höchste Leerstandsquote gibt esin Sachsen (9,9 Prozent) und Sachsen-Anhalt (9,4 Prozent). In Hamburg(1,5 Prozent) und Schleswig-Holstein (2,7 Prozent) stehen anteilig am wenigstenWohnungen leer. Der Bundesdurchschnitt bei der Wohnungsgrößebeträgt 90,7 Quadratmeter.Verbot gekipptNachtspeicherheizungenbleiben erlaubtNachtspeicheröfen dürfen auch in Gebäudenmit mehr als fünf Wohnungenüber das Jahr 2020 hinaus in Betriebbleiben. Nach dem Bundestag hat nunauch der Bundesrat zugestimmt, dasmit der EnEV 2009 eingeführte Verbotwieder zu kippen. § 10a EnEV 2009 sahvor, dass in Wohngebäuden mit mehr alsfünf Wohneinheiten vor 1990 eingebauteNachtspeicheröfen bis Ende 2019 außerBetrieb genommen werden müssen. Ab1990 gebaute Öfen sollten maximal 30Jahre laufen dürfen. Diese Vorschriftwird ersatzlos gestrichen, sodass Nachtspeicherheizungenüber die genanntenZeiträume hinaus in Betrieb bleibendürfen.Heizen mit Strom wird auch in Zukunftnicht verboten.Foto: Jürgen Fälchle/fotolia.com07-08 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


11CBRE-StudieWerte für Büroimmobilien steigen weltweit weiterHamburger BP-ArealHotel und Büros geplantLaut einer Studie des ImmobiliendienstleistersCBRE verbesserten sich die globalenKapitalwerte für Büroimmobilienvor allem in den USA weiter und stiegenim Verlauf des ersten Quartals 2013 um0,9 Prozent. Gegenüber dem Vorjahrist das eine Steigerung um 2,5 Prozent.Die Büromieten weltweit blieben imgleichen Zeitraum stabil. Der (von derUS-Region dominierte) Americas OfficeCapital Value Index zeigte von allen regionalenIndizes mit einem Wachstumvon 1,5 Prozent im ersten Quartal 2013beziehungsweise 5,9 Prozent im Jahresvergleichdie stärkste Performance.Während die Nachfrage nach erstklassigenImmobilien auf den US-Gateway-Märkten (unter anderem New York,Washington D.C. und San Francisco)stabil bleibt, waren die Investoren angesichtsder aggressiven Preisbildung fürsolche Immobilien zunehmend bereit,in Sekundärmärkte zu investieren. Daserste Quartal 2013 markierte das zweiteQuartal in Folge, indem mit einem Plusvon 0,6 Prozent im Quartalsvergleichpositive Wachstumsraten für den EMEAOffice Capital Value Index verzeichnetwurden. Der Asia Pacific´s Office CapitalValue Index stieg im Quartalsverlaufum 0,7 Prozent und ist mit einem Plusvon 4,5 Prozent seit dem zweiten Quartal2008 der einzige regionale Index, derseinen Höchstwert aus der Zeit vor derRezession übertroffen hat. Schlüsselmärkteim Großraum China und Neuseelandverzeichneten auch im Verlauf desersten Quartals des Jahres 2013 Rekordzuwächsebei den Kapitalwerten. Im Vergleichzum Vorjahr sind die Kapitalwerteim asiatisch-pazifischen Raum um 2,3Prozent gestiegen.Das ehemalige Esso-, jetzt Allianz-Haus –ein weiteres Projekt der Tas KG.Das ehemalige BP-Haus am Überseering2 in der Hamburger City-Nord sollteilweise abgerissen und neu bebautwerden. Das berichtet das „HamburgerAbendblatt“. Das ambitionierte Projektwird von der Tas KG geplant. Auf demknapp 23.000 Quadratmeter großenAreal sollen etwa 40.000 QuadratmeterBürofläche und ein Hotel entstehen. DieBauarbeiten sollen im zweiten Quartal2014 beginnen und im Jahr 2016 abgeschlossensein.VeranstaltungSAP-Forum in DresdenVor allem in den USA haben die Kapitalwerte angezogen.Geschlossene ImmobilienfondsAsset & Wealth Management legt neuenDeutschlandfonds aufDer Geschäftsbereich für geschlossene Fonds der Deutschen Asset & Wealth Managementhat einen neuen geschlossenen Immobilienfonds aufgelegt: Der DWS AccessDeutschland Portfolio setzt auf Deutschland als Zielmarkt und bietet ein diversifiziertesPortfolio aus Büroimmobilien an. Der Fonds hat sich zum Start bereits dreiBüroimmobilien in Frankfurt am Main, Mannheim und Bremen als erste Investmentsgesichert und hat ein geplantes Volumen von rund 84,3 Millionen Euro. Die Objektedes Portfolios sollen eine Größe zwischen drei und 15 Millionen Euro haben. DieMindestbeteiligung der Anleger liegt bei 10.000 Euro, eine Auszahlung von fünf Prozentpro Jahr wird angestrebt.Die Immobilienbranche ist in Bewegung.Dabei eröffnen technologische Innovationenheute vielfältige Möglichkeitenfür neue Geschäftschancen: Mobilitätist Realität, die Echtzeitverarbeitungvon riesigen Datenmengen wird immerwichtiger und Cloud-Lösungen sind einfester Bestandteil von IT-Strategien. DieDigitalisierung des Immobilienmanagementsermöglicht die Beschleunigungvon Abläufen, schnellere Informationsverfügbarkeitund bessere Informationsqualität.Auf einem regelmäßigen Branchentreffzeigen Anwender, Partner undSAP die Bandbreite an aktuellen SAP-Entwicklungen und Technologien zumThema Immobilienmanagement. Das16. SAP-Forum für die Immobilienwirtschaftfindet vom 24. bis 25. September2013 in Dresden statt.www.immobilienwirtschaft.de 07-08 I 2013


12 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++Rock CapitalZukauf in MünchenDie Rock Capital Group aus Grünwaldhat ein Portfolio von Wohn- und Geschäftshäusernin München von einerprivaten Eigentümergruppe erworben.Die Häuser befinden sich in der Altstadt,Giesing, Haidhausen, Neuhausen undSendling. Über den Kaufpreis wurdeStillschweigen vereinbart. Eins der Objekteist das Büro- und Geschäftshausam Oskar-von-Miller-Ring 33 in derInnenstadt von München gegenüber derZentrale von Siemens und in der Umgebungdes Museums- und Universitätsviertels.Mieter ist hier unter anderender Designmöbelhersteller Ligne Rosetmit einem Ladengeschäft. Die gesamtenLiegenschaften wurden für den eigenenBestand erworben und umfassen insgesamtetwa 10.600 Quadratmeter anBüro-, Laden- und Wohnflächen. DurchAusbauten, Aufstockungen und Nachverdichtungensollen rund 60 weitereWohneinheiten geschaffen werden.PlaSSmanns BaustelleCorpus SireoGesellschaft für RetailCorpus Sireo hat eine Asset-Management-Gesellschaftfür Retail-Immobiliengegründet. Durch die Corpus Sireo AssetManagement Retail GmbH will dasUnternehmen sein Engagement in diesemMarkt deutlich ausbauen. Denn dasGeschäft mit Einzelhandelsimmobilienboomt. Im Jahr 2012 wurden rund 9,15Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilieninvestiert.Das Einzelhandelsgeschäft boomt.LEGZukäufe für 600 MillionenEuro geplantDer Düsseldorfer ImmobilienkonzernLEG plant weitere Zukäufe. Man könnebis zu 600 Millionen Euro stemmen,was etwa 10.000 Wohneinheiten entspreche,ohne frisches Eigenkapital aufzunehmen.Das sagte FinanzvorstandEckhard Schultz der „Börsen-Zeitung“.Der Konzern betreibt mit Schwerpunktin Nordrhein-Westfalen rund 93.000Mietwohnungen. Im Jahr 2012 erzieltedie Gesellschaft aus Vermietung undVerpachtung einen Erlös von rund 500Millionen Euro. Seit Februar ist die Aktieder Düsseldorfer an der Börse notiertund ist ab dem 24. Juni im Index für mittelgroßeUnternehmen MDax.Drees & SommerUmsatz um 14,6 ProzentgesteigertDie Drees & Sommer-Gruppe hat imGeschäftsjahr 2012 ein Umsatzwachstumvon 14,6 Prozent verzeichnet. DerKonzernumsatz betrug laut Angabendes Unternehmens 172,5 MillionenEuro (Vorjahr 150,5 Millionen Euro).Das operative Ergebnis wurde um 19,6Prozent auf 18,3 Millionen gesteigert.Dabei trage das internationale Geschäftmaßgeblich zum Jahresumsatz und zumErgebnis bei: 19 von 35 Standorten derDrees & Sommer-Gruppe befinden sichim Ausland.Wohnungseigentümer darf Dolmetscher mitbringen. Ein Wohnungseigentümer,der die deutsche Sprache nicht hinreichend beherrscht, darf sich in der Eigentümerversammlungeines Dolmetschers bedienen. Verweigern die Eigentümer dessenAnwesenheit, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar. (AG Wiesbaden, Urteil v. 27.7.2012, Az.: 92 C 217/11)TransaktionVIB Vermögen kauft zweiLogistikimmobilienDie VIB Vermögen AG hat ihr Gewerbeimmobilien-Portfolioum zwei Logistikobjekteverstärkt. Die Gebäude in Erlangenhaben zusammen eine Mietflächevon 63.000 Quadratmetern. Das Investitionsvolumenbeträgt insgesamt etwa58 Millionen Euro. Die Immobilien sindbereits für zehn Jahre vermietet.Foto: Jerzy; Helene Souza/pixelio.de; Corpus Sireo07-08 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


13Brookfield Property PartnersÜbernahme von LogistikerBrookfield Property Partners übernimmtgemeinsam mit seinen institutionellenPartnern das Unternehmen EZW GazeleyLimited („Gazeley”), einen der führendenLogistikimmobilienentwicklerin Europa. Die Akquisition wird übereinen Fonds durchgeführt, der von einerTochtergesellschaft der Brookfield AssetManagement gemanagt werden soll.Verkäufer ist die Economic Zones World(„EZW”), die zur Dubai World-Gruppegehört. Brookfield Property Partnerswird einen Anteil von rund 30 Prozentan Gazeley halten. Das aktuelle Portfoliovon Gazeley umfasst nach Angaben vonBrookfield rund 524.000 QuadratmeterFlächen in Bestandsimmobilien, 1,3Millionen Quadratmeter Grundstücksflächenund 1,1 Millionen Quadratmeteroptionierte Flächen.21. Deutscher verwaltertag„Qualität hat ihren Preis“Auf dem 21. Deutschen Verwaltertag am26. und 27. September 2013 im Hotel InterContinentalin Berlin informieren sichFach- und Führungskräfte der Verwalterbrancheüber neueste Marktentwicklungen.Anmeldung unter www.ddiv.de. Der DDIVzeichnet in diesem Rahmen auch denErnst & Young TrendbarometerAssekuranz wird wieder risikofreudigerImmobilienverwalter des Jahres 2013 aus.Zum Thema „Qualität hat ihren Preis! Wieüberzeugen Immobilienverwaltungen amMarkt?“ können sich Immobilienverwalternoch bis zum 23. Juli für die 3.000 Eurodotierte Auszeichnung bewerben (www.immobilienverwalter-des-jahres.de).Das knappe Angebot in Core-Lagen, verbunden mit der im Durchschnitt auf siebenProzent gestiegenen Quote, veranlasst die Assekuranz wieder zu risikoreicherenImmobilien investitionen. Dies ist ein Ergebnis des Trendbarometers von Ernst &Young Real Estate. Mehr als drei Viertel der Teilnehmer wollen im Jahr 2013 auch inCore-Plus-Anlagen investieren, 45 Prozent in Value-Added-Anlagen. „Nicht unbedingt,um bessere Renditen zu erzielen, sondern um überhaupt in Immobilien investierenzu können“, so Dietmar Fischer, Partner bei Ernst & Young Real Estate GmbH.Alle Pflichten erfüllt – mit unserer Komplett-Lösung für die Legionellenprüfung.Am 31.12.2013 ist Stichtag. Bis dahin müssen Sie als Verwalter oder Vermieter bei vielen Immobilien das Warmwasser auf Legionellen kontrolliert haben.In Kooperation mit dem renommierten SGS Institut Fresenius können wir das für Sie übernehmen: von der Erstbegehung über die Probenahme bis hinzur Analyse. Und im Falle eines Positivbefundes beraten wir Sie gerne über die nächsten Schritte. Rufen Sie uns an – wir helfen weiter:Telefon: 08 00 / 2 77 99 22 (kostenfrei)Internet: www.techem.de/legionellenpruefung


14 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++KöpfeEssimari Kairisto Britta BielaVolker HeinSebastian Lohmer Christian BruchSteffen RickenEssimari Kairisto CFOvon Hochtief SolutionsDer Aufsichtsrat der HochtiefSolutions AG (Essen) hatEssimari Kairisto zum neuenMitglied des Vorstands und CFOvon Hochtief Solutions bestellt.Sie nimmt die Tätigkeit am4. Juli auf. Kairisto (47) folgtauf Konzernvorstand PeterSassenfeld, der die Positionkommissarisch übernommenhatte und zum 4. Juli aus demVorstand der Hochtief SolutionsAG ausscheidet.Karstadt-VorstandschefAndrew Jennings gehtAndrew Jennings, Vorstandsvorsitzenderdes WarenhauskonzernsKarstadt, wirdEnde des Jahres aus demUnternehmen ausscheiden.Karstadt bestätigte einenentsprechenden Bericht der„Bild am Sonntag“, wies aberzurück, dass Unstimmigkeitender Grund sind.Rolf Kleine wirdSteinbrück-SprecherRolf Kleine (52) ist neuer Sprechervon SPD-KanzlerkandidatPeer Steinbrück. Das berichtetdie Zeitung „Die Welt“.Er war bis vor Kurzem beimImmobilien konzern DeutscheAnnington beschäftigt, wo er alsHead of Public Affairs die politischeKommunikation leitete.Britta Biela undVolker Hein neueGeschäftsführerbei Kondor WesselsKondor Wessels hat BrittaBiela und Volker Hein zu neuenGeschäftsführern der KondorWessels ProjektentwicklungGmbH ernannt. In dieserPosition verantworten sie denBereich Projektentwicklung inden alten Bundesländern. Beidesind seit Jahren für das Unternehmentätig. Biela (Jahrgang1974) war zuvor rund zehnJahre kaufmänni sche Leiterinund Prokuristin der KondorWessels ProjektentwicklungGmbH. Hein (Jahrgang 1969)verantwortet seit dem Jahr 2006als Geschäftsführer der KondorWessels West GmbH den BereichBau in den alten Bundesländern.Sebastian LohmerGeschäftsführer bei PatriziaGewerbeInvestSebastian Lohmer ist zumneuen Geschäftsführer der inHamburg ansässigen PatriziaGewerbeInvest KAG berufenworden. Er folgt in dieser Positionauf Martin Lemke, der ausder Geschäftsführung ausscheidet.Lohmer (55) war zuletztals Geschäftsführer bei der KAGTMW Pramerica Property InvestmentGmbH in München tätig.Christian Bruchübernimmt BFW-GeschäftsführungAb dem 1. Juli übernimmt ChristianBruch die Geschäftsführungdes BFW BundesverbandFreier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.Er folgtIra von Cölln, die nach rundvier Jahren den BFW verlässt.Nach seiner Zulassung warBruch (40) in eigener Kanzleials Rechtsanwalt mit baurechtlichemSchwerpunkt tätig.Steffen Rickenwird Geschäftsführerbei CorestateDer ImmobilieninvestorCorestate hat Steffen Rickenzum Managing Director,verantwortlich für den BereichGlobal Capital Raising, berufen.Er wird außerdem Mitgliedder Geschäftsführung unddes Investment-Komitees derCorestate Capital AG. Ricken(42) war zuvor als Geschäftsführerder IVG InstitutionalFunds, Frankfurt, zuständig fürStrategie, Produktentwicklungund Investor Relations.Noerr-Partner Goepfertwird Honorarprofessoran der EBSProf. Dr. Alexander Goepfert,der bei der WirtschaftskanzleiNoerr die interdisziplinäre RealEstate Investment Group leitet,wurde zum Honorarprofessor fürImmobilienwirtschaftsrecht ander EBS Universität für Wirtschaftund Recht in Wiesbaden berufen.Goepfert ist an der EBS seit rundzehn Jahren als Dozent und alsAutor tätig. Mit seiner Berufungübernimmt er neben seinenLehraufgaben auch die Leitungdes im Jahr 2011 gegründeten„Competence Center für Immobilienwirtschaftsrecht“am RealEstate Management Institute(REMI) der EBS, gemeinsam mitProf. Dr. Karl Hamberger, der denBereich Immobiliensteuerrechtverantwortet.Fotos: Noerr LLP; Kondor Wessels; HOCHTIEF Solutions AG; PATRIZIA GewerbeInvest Kapitalanlagegesellschaft; CORESTATE Capital AG; BFW07-08 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


15„Wer glaubt, etwas zu sein,hat aufgehört, etwas zu werden.“Sokrates, griechischer Philosoph, 469 – 399 v. Chr.Alexander GoepfertHans-Joachim Ziemsneuer Vorstand Restrukturierungbei IVGDer Aufsichtsrat der IVG ImmobilienAG hat Hans-JoachimZiems (59) zunächst für dieDauer von zwölf Monaten zumordentlichen Mitglied des Vorstandsder Gesellschaft bestellt.Er wird für das neu geschaffeneRessort Restrukturierungzuständig sein. Ziems ist geschäftsführenderGesellschafterder Ziems & Partner Unternehmensberaterin Köln.Marija Korsch neueAufsichtsratschefinbei der Aareal BankMarija KorschMarija Korsch ist zum Mitglieddes Aufsichtsrats der AarealBank AG berufen worden. Sietritt die Nachfolge von WolfR. Thiel an, der sein Aufsichtsratsmandatnach zehnjährigerTätigkeit niedergelegthat. Marija Korsch, Jahrgang1948, verantwortete zuletztals Partnerin das Corporate-Finance-Geschäft des BankhausesMetzler seel. Sohn &Co. Holding AG. Außerdemwählte die Hauptversammlungdes ImmobilienfinanzierersStefan Wolterden Vorstandsvorsitzenden derVersorgungsanstalt des Bundesund der Länder (VBL), RichardPeters, neu in den Aufsichtsrat.Stefan Wolter neuerGeschäftsführer beiBabcock DeutschlandStefan Wolter (45) ist neuerGeschäftsführer bei derBabcock Support Service GmbHund damit für die Wachstumsstrategieder Babcock InternationalGroup in Deutschlandverantwortlich. Stefan Wolterwar zuvor bei CBRE als Directorof Corporate Account Managementtätig.Dr. Klaus Hermsdorfscheidet bei YITGermany ausDr. Klaus Hermsdorf hat seinenVertrag als Geschäftsführerbeim GebäudetechnikanbieterYIT Germany über das Jahr2013 hinaus nicht verlängert. Erbeendete seine Tätigkeit EndeJuni. Seine bisherigen Aufgabenals Geschäftsführer Vertriebund Technik werden von FrankZulauf, für das Ressort Vertrieb,und Johann König, für das RessortTechnik, übernommen.Immobilienverband IVDKritik an MietpreisdeckelDer Immobilienverband IVD lehnt diePläne zur Einführung einer Mietpreisdeckelungfür Neuvertragsmieten entschiedenab. „Die Ursache für die Wohnungsknappheitin einigen Metropolen und diedadurch steigenden Preisen wird durcheine Mietenbremse nicht bekämpft“,sagte IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießlingauf dem Deutschen Immobilientagin Berlin. Nur mehr Neubau schütze vorWohnungsknappheit. Vizekanzler Röslerunterstützte in seinem Grußwort dieKritik. Der IVD sprach sich außerdemgegen die von einigen Parteien geplanteWiedereinführung der Vermögensteueraus. Diese würde eine extreme Belastungfür die Wohnungswirtschaft bedeuten.Auch die Anhebung der Grunderwerbsteuerlehnt der IVD ab. KeinenHandlungsbedarf sieht der IVD bei derdiskutierten Regulierung der Maklerprovision.Das „Belair“ hat den Besitzer gewechselt.Landmark-Immobilie BelairHannover Leasing kauftHannover Leasing hat die im Zentrumvon Brüssel gelegene Landmark-Büroimmobilie„Belair“ erworben. Dabeihandelt es sich um einen elfgeschossigenBürokomplex. Das Gebäude verfügt überrund 80.000 Quadratmeter vermietbareFläche. Hauptmieter ist die belgischeBundespolizei. Die Gesamtinvestitionwird im Rahmen eines Joint Ventures realisiert,an dem die Fondsgesellschaft zusammenmit Hannover Leasing und eingroßer institutioneller Investor aus Asienjeweils zur Hälfte beteiligt sind.www.immobilienwirtschaft.de 07-08 I 2013


16Vom Ein-Mann-Makler zur Kölner MarkeFür Roland Kampmeyer ist jedes einzelne Online-Exposé eine digitale Visitenkarteund somit Bestandteil seiner gezielten Imagebildung im Netz.Bereits seit 1995 ist Roland Kampmeyerin der Region Köln als Makler für Wohnimmobilienaktiv. Damals als typischerEin-Mann-Makler gestartet, beschäftigt dieKampmeyer Immobilien GmbH heute zehnfest angestellte Mitarbeiter. Erst im Frühjahrhat das Unternehmen größere Räume imKölner Waidmarkt bezogen.Im Vergleich zu den Anfangstagen hat sichder Makleralltag für Kampmeyer deutlichgeändert. „Früher haben wir 20 bis 30Kilometer Fahrt durchaus in Kauf genommen,um ein Objekt zu vermarkten“, sagtKampmeyer. Heute hat er den Wirkungskreisseines Unternehmens nach wirtschaftlichenGesichtspunkten klar strukturiert.Das ist nur ein Beispiel dafür, wie RolandKampmeyer Prozesse im Unternehmen neudefiniert hat. Denn die Anforderungen anden Job wachsen täglich.Akquiseanfragen trotzAngebotsknappheitGroße Herausforderungen sieht Kampmeyeran ganz verschiedenen Fronten. Da istder Run auf Immobilien, der in Köln undandernorts zu einem massiven Nachfrageüberhangführt. Hinzu kommt die höheremediale Kompetenz vieler Eigentümer. „DieDenke, dass man mit dem Internet die Immobilieselbst verkaufen kann, begegnetuns heute viel häufiger als noch vor fünfJahren“, erzählt Kampmeyer. Ein weitererAspekt ist das, was er „Qualitätssicherungin der Multiscreengesellschaft“ nennt: Wiegewährleistet man, dass die Immobilie sowohlauf dem kleinen iPhone-Bildschirmals auch auf dem 19-Zoller immer perfektpräsentiert wird?„Um diesen Herausforderungen zu begegnen,benötigen Makler zunächst ein Grundverständnisdavon, wie unser Job eigentlichfunktioniert. Für uns alle führt der Weg überdie drei Stationen Vermarktung, Imagebildungund Akquisition“, erklärt Kampmeyer.„Die Qualität der Vermarktung wirkt sichdabei direkt auf das Image und schließlichauch auf den Akquiseerfolg aus.“ Er betrachtetbeispielsweise jeden Interessentenals potentiellen künftigen Auftraggeber.Das Online-Exposé wird bei ihm so zur digitalenVisitenkarte.Klar definierteOnline-StrategieKampmeyer ist überzeugt, dass Makler künftigeinen eigenen Markenkern entwickelnmüssen, um nachhaltig am Markt erfolgreichzu sein. Er selbst positioniert sich in seinem„Veedel“ als der Spezialist für Wohnimmobilien.Er veröffentlicht regelmäßig Marktberichteaus seiner Region, macht Pressearbeitund informiert in Seminaren für Immobilienbesitzer,wie man ein Haus verkauft. Letzteresist für ihn kein Widerspruch. „Wennsich nur einer der anwesenden Eigentümerentscheidet, nicht auf eigene Faust zu verkaufen,hat es sich gelohnt. Denn der ruftdann als erstes mich an“, so der Kölner.Kampmeyer ist in der Region deshalb heuteschon eine starke Marke.Bundesweit bekannt wurde Kampmeyerdurch seine wegweisenden Online-Aktivitäten.Etwa sein Facebook-Auftritt gilt inMaklerkreisen als Musterbeispiel dafür, wieman erfolgreich in sozialen Netzwerkenagiert. Dementsprechend setzt er sein sichwechselseitig bedingendes Prinzip von Vermarktung,Imagebildung und Akquisitionauch konsequent im Netz um. Neben Facebookist er auch auf youtube und mit einemeigenen Blog sowie einem PDF-Magazinaktiv. Daneben hat er eine starke Präsenzbeim Marktführer ImmobilienScout24.„Wir vermarkten alle unseren Objekte überImmobilienScout24“, sagt Kampmeyer.Roland Kampmeyer,Geschäftsführer derKampmeyer Immobilien GmbHErgänzend hat der Kölner gezielteImagewerbung, wie etwa die Platzhirschanzeige,auf dem Immobilienportal geschaltet.„Vor einem Verkauf oder einerVermietung informieren sich Eigentümerimmer auch im Netz. Wenn die sich danndurch die Kölner Immobilienangeboteklicken, sind wir mit unserer Unternehmensanzeigepräsent“, erklärt er weiter.07-08 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


ADVERTORIALDas VIA-PrinzipDie Vermarktung von Objekten, dieImage bildung und die Akquise neuer Aufträgesind grundsätzliche Aufgaben, diein jedem Maklerunternehmen anfallen.Das VIA-Prinzip geht davon aus, dass sichdiese Aufgabenfelder wechselseitig beeinflussen:Die Gestaltung der Angeboteund Exposés (Vermarktung) prägt dasBild des Makler-Unternehmens (Image)und dieses beeinflusst wiederum denEntscheidungsprozess neuer Auftraggeber(Akquise). Dieses Prinzip gilt sowohlfür den Luxusmakler in der Großstadtals auch den Makler, der sich auf eherschwer vermietbare Wohnimmobilienin ländlichen Regionen spezialisiert hat.Über das VIA-Prinzip können sich Maklereindeutig in ihrem regionalen und hierwiederum ihrem Segment als Expertenpositionieren.Um diese wichtigen Grundaufgaben vonMaklern im Internet zu unterstützen, hatImmobilienScout24 die VIA-Pakete entwickelt.Neben der Vermarktung werdenmit Hilfe dieser Pakete auch die gezielteImagebildung und die Objektakquiseim Netz möglich. Dies gilt sowohl fürdas klassische Desktop-Internet als denwachsenden Markt der mobilen Endgeräte.Daneben nutzt Kampmeyer auch die Marktdatendes Portals, um etwa im Gesprächbeim Kunden das Bauchgefühl mit statistischenDaten des ImmobilienScout24-Markt ­Navigators zu untermauern.Den Kunden da abholen,wo er sich aufhältAm Ende des Tages ist der Erfolg von RolandKampmeyer das Ergebnis einer Reihe vonMaßnahmen. „Es geht darum, den Kundenda abzuholen, wo er sich aufhält.Egal ob im Web, bei einem Seminar oderwenn er die Zeitung liest“, sagt Kampmeyer.Dank dieser Strategie ist er in der komfortablenSituation, dass er trotz Angebotsknappheitin Köln kontinuierlich Anfragenvon Eigentümern hat. Leute sprechen ihninzwischen auch manchmal auf der Straßean: „Ich sehe Sie immer im Internet…“Kampmeyer ist überzeugt, dass die Brancheeinen deutlichen Qualitätssprung erlebenwürde, wenn sich jeder Makler die Wechselwirkungvon Vermarktung, Imagebildungund Akquisition vor Augen hielte.www.immobilienwirtschaft.de 07-08 I 2013


18 VerbandsinformationDas Ziel:Kontinuierliche Weiterbildungwww.rics.org/standardswww.rics.org/cpdLebenslanges Lernen. Um den wachsenden Anforderungen derinternationalen Immobilienmärkte zu genügen, fördert und fordertdie RICS die permanente Weiterentwicklung ihrer Mitglieder.Liliane Van Cauwenbergh, Geschäftsführerin der RICS EMEALiliane Van CauwenberghFachkräftemangel ist das größte Hindernisfür Wachstum. Die Geschichte zeigt,dass die erfolgreichsten Volkswirtschaftender Welt in eine hochwertige akademischeund berufliche Ausbildung investierthaben, da sich Kompetenz bewährthat. In der Immobilienbranche sindqualifizierte Fachkräfte und hochwertigeServiceleistungen gefragt. Ziel der RICSist es, Fachexpertise bei der Aus- undFortbildung sicherzustellen.Kooperation mit UniversitätenDie RICS arbeitet mit renommiertenBildungsträgern zusammen, die wegenihrer akademischen Leistung anerkanntsind. Wir kooperieren mit Hochschulen,die auf der Grundlage eines sorgfältigenAuswahlverfahrens anerkannte Kurseanbieten. Die jeweilige Universität garantiert,dass international anerkannteStandards zur Anwendung kommen,allen Studenten neue Konzepte vermitteltwerden und sie ein Lernumfeld vonhöchster Qualität vorfinden. Insgesamtarbeiten über 40 Hochschulanbieter inEMEA mit der RICS zusammen und gebenStudierenden die Möglichkeit, nachder Beendigung des sogenannten Assessmentof Professional Competence (APC)RICS-Mitglieder zu werden.Darüber hinaus ist unsere Priorität,dass sich RICS-Mitglieder im Verlaufihres Berufslebens fachlich weiterentwickeln– um zu garantieren, dass sie ihrenKunden und der Öffentlichkeit bestmöglicheServiceleistungen anbieten.Kontinuierliche WeiterbildungIn EMEA richten wir unsere Arbeit indiesem Jahr auf die Umsetzung einerneuen Politik für eine ständige beruflicheWeiterbildung (Continuing ProfessionalDevelopment, CPD) unsererMitglieder aus.Aus diesem Grund müssen ab 1.Januar 2013 alle Professionals mit denTiteln AssocRICS, MRICS und FRICSmindestens 20 Stunden pro Jahr für dasCPD investieren. Von diesen 20 Stundenmüssen mindestens zehn für einformales CPD sein, das heißt jede Formvon strukturiertem Lernen, das klareLernziele und Ergebnisse hat – wie beispielsweiseeine Online-Schulung. AlleRICS-Mitglieder müssen ihre CPD-Aktivitätenprotokollieren und nachweisen,dass sie zudem alle drei Jahre eine Weiterbildungim Hinblick auf die globalenberuflichen und ethischen Standards derRICS unternommen haben. Gemäß unserenMitgliederregeln (Artikel 6) sindalle RICS-Mitglieder verpflichtet, eineangemessene berufliche Weiterbildungzu planen, durchzuführen, zu protokollierenund der RICS auf Anfrage einenNachweis dafür zu liefern.Damit überprüft werden kann, dassChartered Surveyors ihrer Weiterbildungsverpflichtungnachkommen undnachweisen, dass sie sich in ihrer täglichenPraxis ethisch korrekt verhalten,hat die RICS einen festen Rechtsrahmenund ein engagiertes Regulierungsteametabliert. Die RICS-Regulierung befasstsich mit Beschwerden in Bezug auf dasVerhalten von RICS-Mitgliedern und„Regulated Firms“. Somit können wir dieQualität der Berufsstandards schützenund verbessern.Zudem ist unser Ziel, das Fachwissenunserer Mitglieder zu verbessern, indemwir für alle Bereiche der praktischen Berufsausübungeines Chartered SurveyorsBest Practice anhand von Leitfäden undVerhaltenskodizes zur Verfügung stellen.In diesem Jahr haben beispielsweiseviele internationale Unternehmen undBerufsverbände eine Vielzahl unsererStandards übernommen. Dazu gehörenunter anderem der Leitfaden für dasImmobilienmanagement und die RealEstate Agency and Brokerage Standards.Die Umsetzung aller relevanten, von derRICS veröffentlichten Leitfäden für dieBerufspraxis ist ein Beleg dafür, dass einSurveyor mit der angemessenen Kompetenzgehandelt hat.f|Foto: RICS07-08 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


19Fakto ren für eine erfolgreicheEigentumspolitik vor OrtWohneigentum stärken. Bund, Länder und Kommunen unterstützendie Bildung von Wohneigentum. Worauf es insbesondere bei lokalenInitiativen ankommt, zeigt eine neue Dokumentation.www.deutscher-verband.orgChristian Huttenloher, Generalsekretär Deutscher VerbandChristian HuttenloherDie Anlage in Immobilien und die Bildungvon selbst genutztem Wohneigentumerlebt in Deutschland eine Renaissance.Doch mit dem gesellschaftlichenWandel, der beruflichen Mobilität undder Energiewende ändern sich die Anforderungenan die eigenen vier Wände.Somit müssen auch Strategien und Instrumenteder Wohneigentumsbildungstetig angepasst werden. Dies gilt für dieUnterstützung von Bund und Ländern.Darüber hinaus spielt das Engagementder Kommunen eine wichtige Rolle, ummit innovativen Strategien die Wohneigentumsbildungvor Ort zu unterstützen.Förderangebote vor Ort bündelnErfolgreiche kommunale Wohneigentumsinitiativensetzen bestehende Förderinstrumentegezielt ein. So vermittelnviele Kommunen Förderprogramme fürWohneigentumsbildung, zum Beispielaus der sozialen Wohnraumförderungoder für die Programme der KfW-Bankengruppe.Einige Kommunen ergänzendie Angebote von Bund und Ländern umeigene Programme, die auf die örtlichenBedarfe und Zielgruppen zugeschnittensind, wie zum Beispiel Nürnberg oderRegensburg mit Wohneigentumsprogrammenfür Familien.Auch eine konsequent auf dieWohneigentumsbildung ausgerichtetePlanungs- und Grundstückspolitik, insbesonderefür preisgünstiges Bauland,kann die lokale Eigentumsbildung stärken.Wichtige unterstützende Maßnahmenlassen sich durch die Städtebauförderungfinanzieren. So setzte Lindaudas Programm „Soziale Stadt“ ein, ummit familiengerechten Angeboten einStadtviertel zu verjüngen. Gotha undNaumburg nutzten die Programme zurstädtebaulichen Sanierung und zumDenkmalschutz. Bewährt hat sich hierfürder kommunale Zwischenerwerbund die Neuordnung der Grundstückevor dem Wiederverkauf. In vielen Fällenlassen sich so Kosten für Sanierung oderNeubau senken, es entstehen günstigeund innenstadtnahe Alternativen zumNeubau am Stadtrand.Tritt die Kommune nicht als Zwischenerwerberauf, so übernimmt siehäufig die Koordination. GeeigneteGrundstücke und Immobilien werdenidentifiziert, Eigentümer angesprochen.Informationen werden aufbereitet undan Interessenten vermittelt, was durchÖffentlichkeitsarbeit und die Verbesserungdes Stadtteil-Images ergänzt wird.Da die Kommunen viele Maßnahmennicht alleine tragen können, haben sichWohnungsbaugesellschaften oder Sanierungsträgerzur Unterstützung der Projektebewährt.Vielfältige Angebote schaffenBei neuen Wohneigentumsangebotengilt es auch, die städtebauliche Qualitätim Blick zu haben. Vor allem an dichtenStandorten sind zusätzliche Funktionsflächenwie Stellplätze, Grünanlagenund Freiraum für spielende Kinderzu sichern. EinfamilienhausähnlicheQualitäten erhöhen die Akzeptanz neuerAngebote. Positiv wirkt zudem eindifferenziertes Wohnungsangebot fürverschiedene Ziel- und Einkommensgruppen.Auch Baugruppen oder Selbstnutzerinitiativenspielen eine immer größereRolle. Kommunen können einzelneBaugruppen, aber auch spezifische Baugruppenquartiereunterstützen. Bei allenInitiativen lohnt es sich in der Regel,klein anzufangen. Denn überschaubareerfolgreiche Maßnahmen wirken häufigals Initialzündung und haben Multiplikatoreffekte.Der Deutsche Verband hat gemeinsammit dem Bundesministerium fürVerkehr, Bau und Stadtentwicklung mitder Veranstaltungsreihe „Wohneigentumstärken“ erfolgreiche Modelle zur Förderungvon Wohneigentum aufgezeigt.Zur Abschlusskonferenz im Juni 2013 inBerlin wurde dazu auch eine Dokumentationveröffentlicht.f|Foto: DVwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 I 2013


20Titelthema07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


21TitelthemaEin Netz voller SterneVermarktung. Für Immobilienunternehmen sind soziale Netzwerke undOnline-Bewertungen mittlerweile eine wichtige Plattform für ihreKundenbeziehungen. Was Anbieter tun müssen, um sich gegen SchlechtundFalschbewertungen zur Wehr zu setzen.Gabriele Bobka, StaufenAuf einen BlickMit Restaurant- und Hotelgästen hat es angefangen, die Online-ShopsAmazon und Ebay fragen ebenfalls nach – auf ihrenPlattformen laden sie Nutzer ein, die in Anspruch genommeneDienstleistung zu bewerten. Auch bei der Auswahl des Maklers,Hausverwalters oder Gutachters greifen mittlerweile vieleKunden auf die Erfahrungen von Freunden, Bekannten undanderen Kunden zurück. Im Internetzeitalter werden die traditionellenMarketingstrategien durch Bewertungsportale undSocial-Media-Kanäle erweitert. Die Anonymität der Portalebirgt allerdings auch die Gefahr von falschen oder gefälschtenBewertungen. Nicht nur Freunde und Bekannte verfassen dabeipositive Bewertungen für ein Unternehmen oder Kritikenzu Mitbewerbern, nicht selten engagieren Unternehmen mittlerweilesogar professionelle Agenturen, die auf Falschbewertungenspezialisiert sind.„Sei wirklich gut und bringe die Leute dazu, dies engagiert weiterzutragen.So lautet heute das neue Business-Mantra“, erläu-››Die Studie „Local Consumer Review Survey 2012“ der Internet-Agentur BrightLocal zeigt auf, dass 71 Prozent der Nutzer denOnline-Bewertungen einen ebenso hohen Stellenwert einräumenwie persönlichen Empfehlungen.››Verbraucherschützer warnen, dass sich hinter vermeintlich positivenBewertungen Werbespezialisten verbergen können, die dafürbezahlt werden, Leistungen und Produkte in einem besseren Lichterscheinen zu lassen.››Während bei den allgemeineren Bewertungsportalen durchaus auchnegative Bewertungen und Kommentare zu finden sind, glänzen beiden branchenspezifischen Portalen meist vier oder fünf Sterne.››Um unseriösen Bewertungen entgegenzuwirken, werden bei denAnbietern Hürden eingebaut und die Bewertungen nachtelefoniert.Eine Identifizierung und damit Überprüfung der Bewerter undKommentatoren ist für den Nutzer jedoch nicht möglich.tert Anne M. Schüller, Expertin für Loyalitätsmarketing. Dennam Anfang und am Ende jedes Kaufprozesses stünden heuteMundpropaganda und Weiterempfehlungen. Empfehlungsmarketingdient außer zur Neukundengewinnung auch zurSteigerung der Kundenzufriedenheit, zur Kundenloyalisierungund zur Mitarbeitermotivation und -rekrutierung.Anne M. Schüller, Expertin für„Loyalitätsmarketing“„Sei wirklich gut und bringe die Leute dazu, dies engagiertweiterzutragen. So lautet das neue Business-Mantra. AmEnde jedes Kaufprozesses steht Mundpropaganda.“Empfehlungen als ErfolgsfaktorNutzer räumen Online-Bewertungen einen ebenso hohenStellenwert ein wie persönlichen Empfehlungen (siehe Studie„Local Consumer Review Survey 2012“, S. 24). Je mehr posi tiveBewertungen ein Unternehmen verzeichnen kann, desto größerist damit auch das Vertrauen, das potenzielle Neukundenihm entgegenbringen. „Für Immobilienunternehmen stellen diesozialen Netzwerke eine wichtige Plattform |gwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


22Titelthemafür das Beziehungsmanagement dar, sagt Thomas Brunner,Leiter der Kunden-Akademie von Immonet. Die Nutzer kommunizierten„bottom-up“ und verlangten nach bi-direktionalerKommunikation. Bewertungen stellten damit eine neue, wichtige„Währung“ bei der Objektakquise dar.Die Bewertung von Immobilienmaklern, Verwaltern oderWertermittlern auf Online-Portalen birgt gerade durch diehohe Reichweite und Anonymität des Mediums die Gefahrfalscher oder gefälschter Beiträge. „Hinter einer vermeintlichpositiven Bewertung kann sich das Werk von Werbe-Spezialistenverbergen. Sie werden dafür bezahlt, Leistungen undProdukte in einem besseren Licht erscheinen zu lassen, um denAbsatz in die Höhe zu treiben“, warnt der Bundesverband derVerbraucherzentralen. Weiterhin problematisch sehen die Verbraucherschützerauch die Abhängigkeit der Betreiber von denVermittlern.Fake-Bewertungen als RisikoUm gegen falsche Bewertungen und Kommentare vorgehen zukönnen, bedarf es aus rechtlicher Sicht immer einer Rechtsverletzung.Bei unwahren Tatsachenbehauptungen in Bezug aufeine Dienstleistung oder ein Unternehmen kommen die Tatbeständeder Kreditgefährdung (§ 824 BGB), der vorsätzlichensittenwidrigen Schädigung (§ 826 BGB), der Schleichwerbungim Sinne von § 4 Nr. 3 Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb(UWG) und, bei Werturteilen, der Eingriff in den Gewerbebetriebinfrage. Zudem können Beleidigung, Verleumdungoder üble Nachrede in Betracht kommen.Bei sozialen Netzwerken wie Facebook, Twitter und Xingsind zwar Empfehlungen möglich, allerdings handelt es sichdabei noch nicht Bewertungsportale. Websites wie Qype, Yelp,Ciao, Kennstdueinen oder Google Plus dagegen sammeln systematischBewertungen und Kommentare zu Geschäften. DieBewertung von Immobilienmaklern, Verwaltern, Instandhaltern,Vermietern und Wohnungsgenossenschaften bildet hiernur eine Untergruppierung. Daneben gibt es spezielle Bewertungsportalefür immobilienwirtschaftliche Dienstleistungen.Gemeinsam ist diesen die Diskretion hinsichtlich der Zahl ihrerBewertungen.Während bei den allgemeineren Bewertungsportalendurchaus auch sehr negative Bewertungen und Kommentarezu finden sind, glänzen bei den branchenspezifischen Portalenmeist vier oder fünf Sterne. Um unseriösen Bewertungen entgegenzuwirken,werden Hürden eingebaut und die Bewertungennachtelefoniert. Eine Identifizierung und damit Überprüfungder Bewerter und Kommentatoren ist für den Nutzer jedochnicht möglich.Immoverkauf24.deDas Online-Portal immoverkauf24, das seit etwa drei Jahrenam Markt ist, unterstützt verkaufsinteressierte Eigentümerbeim Verkaufsprozess und der Maklersuche. Empfohlen werdenvor allem Makler, die über entsprechende Erfahrungs- undLeistungswerte beim Immobilienverkauf verfügen. Danebengehen Kundenrückmeldungen und Maklerbewertungen derVergangenheit in die Beurteilung ein. Jeder Kunde erhält nachAblauf des Maklerauftrags oder nach erfolgreichem Verkaufder Immobilie einen Fragebogen, in dem er die fachliche Kompetenz,den persönlichen Service, die Vermarktungsaktivitätenund seine Zufriedenheit mit der Dienstleistung des Maklers bewertenkann. Die Kundenzufriedenheit wird zudem durch einetelefonische Kundenbefragung des Portals überprüft.Makler, die wiederholt positive Kundenbewertungen erhalten,werden als Premium-Makler mit einem entsprechendenQualitätssiegel ausgezeichnet. „Die Anzahl der Maklerbewertungenliegt im vierstelligen Bereich“, sagt Geschäftsführer Dr.Niels Jacobsen, ohne sich dabei näher festlegen zu wollen. „EinImmobilienverkauf stellt eine finanziell bedeutsame Entscheidungdar. Sie überfordert einen Laien allzu häufig“, sagt Jacobsen.Da es für den Maklerberuf keinen gesetzlich geregeltenZugang gebe, schaffe die Bewertung und Klassifizierung derDatei Bearbeiten Ansicht Chronik Lesezeichen Extras HilfeDatei Bearbeiten Ansicht Chronik Lesezeichen Extras HilfeGoogleGoogleDatei Bearbeiten Ansicht Chronik Lesezeichen Extras Hilfehttp://www.kennstdueinen.deGoogleFertigPortale wie „kennstdueinen.de“ sammeln BewertungenFertigDatei Bearbeiten Ansicht Chronik Lesezeichen Extras Hilfehttp://www.makler-bewertungsportal.deGoogleFertigDaneben gibt es Spezialisten wie „makler-bewertungsportal.de“FertigFotos: immovrkauf24 GmbH; Makler-Empfehlung.de; ImmobilienScout2407-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


23Aus der BrancheDr. Niels JacobsenImmoverkauf 24:„Ein Immobilienverkaufüberfordert einen Laien allzuhäufig.“Marcus Drost,ImmobilienScout24:„Bis Ende des Jahres soll auchdie Anbieterseite in die Bewertungeneinbezogen werden.“Martin Mayer,Makler-Empfehlung.de:„Für den Eigentümer spielt dielokale Fachkompetenz einesMaklers eine große Rolle.“Makler eine für den Verkäufer hilfreiche Transparenz. Im Falleeines erfolgreichen Immobilienverkaufs erhält immoverkauf24eine Vermittlungsprovision vom jeweiligen Immobilienmakler.Makler-Empfehlung.deIn diesem Portal können sich Vermittler eintragen lassen undgegen Gebühr ein Profil mit Foto, Firmenlogo, Zusatzinfos, Interview,Videopräsentation anlegen und ihre Leistungen vonKunden per Kommentar und mit maximal fünf Sternen bewertenlassen. Interessenten kommen hierbei nicht zum Zuge.Dabei werden die Zufriedenheit mit der persönlichen Beratung,die Organisation und Qualität der Beratung sowie derVermarktungsaktivität abgefragt. Aus einer Vielzahl einzelnerKundenbewertungen errechnet das Portal eine Durchschnittsnotefür jeden teilnehmenden Immobilienmakler. Makler, derenArbeit dauerhaft von ihren Kunden empfohlen wird, erhaltenein entsprechendes Qualitätssiegel.„Wir telefonieren jede Bewertung nach, um uns vonihrer Glaubwürdigkeit zu überzeugen“, versichert Martin Mayer,Direktor des Plattformbetreibers Maklerpedia RO Limited.Dies sei extrem aufwendig. Im Moment werde das Portalfür die Schweiz und Österreich ausgebaut. Auch er hält sichbei Angaben zur Anzahl der Bewertungen bedeckt. Längerfristigwäre auch die Ausweitung auf die Bewertung vonWertermittlern und Verwaltern denkbar. Sieht man die Listeder aufgeführten Makler an, leuchten mindesten vier, meistjedoch fünf Sterne. In das Ranking fließt neben der Anzahlder Sterne die lokale Kompetenz des Maklers ein. „Für einenEigentümer besitzt die lokale Fachkompetenz eines Immobilienmaklersfür den Ort, in dem sich das Vermarktungsobjektbefindet, eine große Rolle“, so Mayer. Neben einer Gebührvon 85 Euro pro Jahr für die Basis- und 69 Euro pro Monatfür die Premiummitgliedschaft wird für den Makler für alleüber Makler-Empfehlung.de generierten Vermarktungssaufträgeeine Vermittlungsgebühr von zehn Prozent des Provisionsbetragsfällig.Makler-BewertungsPortal.deAuch hier können sich nur Vermittler beurteilen lassen, diesich freiwillig auf der Seite listen lassen. Allerdings können sieauch von jenen Kunden bewertet werden, die bei einem Kaufoder einer Vermietung nicht zum Zuge kamen. Auf der Internetseiteweist das Portal aktuell nur eine sehr geringe Zahl vonMaklern mit Firmenprofilen und Kundenbewertungen aus.Bewertungskriterien sind die Beratung und Kompetenz desImmobilienmaklers, die Erreichbarkeit, die Betreuung, Kommunikationund Flexibilität des Maklers und die Erfüllung derErwartungen hinsichtlich der Vertragsgestaltung und Abwicklung.Die jährliche Veröffentlichungsgebühr beträgt 49 Euro.Immobilienscout24.deSeit Mitte 2012 bietet auch ImmobilienScout24 im BranchenbuchAnbieterbewertungen. Mehr als 600.000 Bewertungengewerblicher Immobiliendienstleister seien inzwischen vorhanden,sagt Pressesprecher Marcus Drost. Bewertet werdenkönnen neben Maklern auch Projektentwickler, Bauträger,Wohnungsunternehmen, Verwalter und Fertighaus- oder Massivhaushersteller.Hierbei erhält jeder, der eine Kontaktanfragean einen Immobilienanbieter sendet, im Nachgang die Möglichkeit,die Leistung des Anbieters nach festgelegten Kriterienzu bewerten. Die Bewertung erfolgt dabei über die Vergabe voneinem bis fünf Sternen. Die Gesamtbewertung setzt sich ausvier gleichgewichteten, für den Nutzer sichtbaren Kategorienzusammen: Dem Informationsgehalt des Exposés, der Erreichbarkeitdes Anbieters, seine Beratungsqualität und die Übereinstimmungder Angaben mit dem Objekt. Hinzu kommt dieQuote der Weiterempfehlung. Die Eingabe von Freitext ist dabeinicht möglich. Anbieter haben die Möglichkeit, bis zu fünfKundenstimmen auf ihrem Profil einzubinden, aber auch einerVeröffentlichung ihrer Bewertung zu widersprechen. Bis Endedes Jahres soll auch die Anbieterseite in die Bewertung einbezogenwerden, so Drost. Dann können die Dienstleister auch ihreAuftraggeber bewerten. f| |gFortsetzung auf Seite 24www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


24TitelthemaDie Macht der Online-BewertungKundenakquise. Immobilienvermittler sollten Online-Bewertungsportale ernstnehmen. Doch wichtiger als auf unfaire Bewertungen zu reagieren, sind wirksameMaßnahmen für mehr positive Kundenstimmen.Dr. Alexander Knuppertz, stellv. Leiter Online-Positionierung bei der Dr. ZitelmannPB. GmbHArbeitgeber, Lehrer, Produkte, Dienstleistungen – alles lässtsich im Zeitalter des Internets online bewerten. So groß dieFreude bei positiven Bewertungen ist, so finster ist die Mienebei manchem Betroffenen, wenn die Bewertung negativ ausfällt.Unter Immobilienmaklern hat ImmobilienScout24 mitdem neuen Online-Makler-Bewertungstool jüngst eine Diskussionüber den Sinn und den Nutzen des Instruments ausgelöst.Befürworter sagen, dass durch Bewertungen im Internet dieMarkttransparenz erhöht werde und schwarze Schafe von denseriösen Maklern unterschieden werden könnten. Die Bewertungenseien nicht repräsentativ und eine Plattform für Racheakteder Konkurrenz, klagen die Gegner des Bewertungstools.Meiner Meinung nach ist dies jedoch der völlig falsche Ansatz:Statt über das Für und Wider zu diskutieren, sollten sie das tun,was in ihrem Job ohnehin gefragt ist: als Dienstleister professionellauftreten und überzeugen.Ganz abwegig sind die Befürchtungen der Online-Bewertungsgegnerjedoch nicht: Viele Makler sind sich der Macht derOnline-Bewertung bewusst. Bei der Studie „Local ConsumerReview Survey 2012“ der Internetagentur BrightLocal gaben71 Prozent der Befragten an, dass sie einer Online-Bewertunggenauso vertrauen wie einer persönlichen Empfehlung – zumindest,wenn der Kommentar im Netz seriös wirkt. 76 Prozentlesen Online-Bewertungen, um einschätzen zu können,ob es sich um ein seriöses Unternehmen handelt. Den meistenOnline-Nutzern ist allerdings auch klar, dass vor allem die positivenBewertungen oft gefälscht sind. Branchenkenner gehendavon aus, dass jede vierte Online-Bewertung ein Fake ist.Fälschungen auf der SpurDa sich die Makler der Bedeutung der Online-Bewertung bewusstsind, versuchen manche, mit gefälschten Bewertungender Konkurrenz zu schaden. Um dies zu verhindern, hat Immobilienscout24viele Sicherheitsschranken im System. Dieetwa 1.600 Bewertungen, die täglich im Schnitt eingehen, werdenjede Nacht automatisch kontrolliert. Dabei werden vomSystem automatisch Auffälligkeiten erkannt. Dadurch könnenauch Betrugsfälle aufgedeckt werden, bei denen Makler ihremKonkurrenten gezielt schaden möchten. So prüft das Systembeispielsweise, ob ein Makler, der negativ bewertet wurde, generellnegativ bewertet wird oder ob es sich um einen Ausrei-Wer auch immer sichunter dem Helm verbirgt:Der persönliche Kontaktmit dem Makler ist durchnichts aufzuwiegen.07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


25Auf einen Blick››Branchenkenner gehen davon aus, dass bei Immobilien-Bewertungsportalenjede vierte Online-Bewertung ein Fake ist.››Bei Immobilienscout24 werden die etwa 1.600 Bewertungen, dietäglich im Schnitt eingehen, jede Nacht automatisch kontrolliert.Dabei werden vom System Auffälligkeiten erkannt, die auf Betrughinweisen.››Eine Masterarbeit der TU Dresden belegt den Wert des persönlichenKontakts: Wenn sich ein Interessent mit dem Makler getroffenhatte, fiel die Online-Bewertung später besser aus, als wenndie Kommunikation ausschließlich über E-Mail oder Telefon lief.››Immobilienvermittler sollten Online-Bewertungsportale ernst nehmenund nach jeder erfolgreichen Transaktion um eine Bewertungim Netz bitten.ßer handelt. Wird ein Betrugsfall vermutet, wird die Bewertunggelöscht. Was bei der Diskussion rund um Immobilienscout24völlig außer Acht gelassen wird: Makler werden nicht nur dortbewertet. Es gibt weitere Bewertungsportale wie Google Plus,eKomi oder das Makler-BewertungsPortal.Statt sich darüber Gedanken zu machen, warum Online-Bewertungstools nicht gerecht, nicht repräsentativ und nichtaussagekräftig genug sind, sollten sich Makler, Bauträger undandere Immobilienanbieter überlegen, wie sie ihre Bewertungenim Netz optimieren können. Das Ignorieren der Online-Bewertungist dabei auf gar keinen Fall eine Lösung. Denn:Wer beispielsweise bei Immobilienscout24 nach einem Maklervor Ort sucht, bekommt als Erstes die Makler mit den meistenSternen bei der Bewertung angezeigt. Natürlich können Maklerihre Bewertung ausschalten, allerdings werden sie dann nichtganz oben angezeigt, was sicherlich nicht geschäftsfördernd ist.Deshalb sollten sich Immobilienmakler weniger darauf konzentrieren,wie unfair so manche negative Bewertung sein mag,sondern vielmehr überlegen, wie sie mehr positive Bewertungenerzielen können. Viele Makler gehen davon aus, dass sie dieOnline-Bewertungen nicht steuern können, aber das ist so nichtrichtig. Wer seine Prozesse darauf ausrichtet, wann tendenziellbesser bewertet wird, hat nicht nur zufriedenere Kunden, sondernauch ein besseres Bewertungsprofil im Netz. f| |gFortsetzung auf Seite 24399H 99g/km *Ein Mittelstandsleasingangebot der Lexus Financial Services (eine Marke der Toyota Leasing GmbH, Toyota-Allee 5, 50858 Köln) ausschließlich für gewerblicheKunden. Nur bei teilnehmenden Lexus Vertragshändlern. Gilt bei Anfrage und Genehmigung bis zum 30.09.2013. Auf Basis der unverbindlichenPreisempfehlung der Toyota Deutschland GmbH (Lexus Division, Toyota-Allee 1, 50858 Köln) per Mai 2013 exkl. MwSt., zzgl. Überführung und Zulassung.


26Titelthema„Offenheit und Transparenz zählen“Interview mitIna LutterbüseHans-Jörg Werth, ScheesselIna Lutterbüse, Product Manager Social Media, IS24Seit 2009 ist Immobilienscout24 auf Facebookpräsent, seit 2010 gibt es eine klare Strategiefür die Kommunikation mit „Freunden“und potenziellen Kunden. „Offenheit undTransparenz zählen, mit negativen Aussagenwird professionell umgegangen“, sagtIna Lutterbüse, Product Manager Social Media.Frau Lutterbüse, welche Marketing-Strategie verfolgen Sie mit Ihrer Facebook-Präsenz?Ina Lutterbüse: Unsere Strategie ist nichtmonothematisch, sondern zweigleisigfür Wohnungssuchende und für Makleraufgebaut. Wir haben also zwei verschiedeneFacebook-Seiten in Betrieb.Wichtig: Es reicht nicht, einfach nur eineFacebook-Seite online zu stellen. Je nachZielgruppe sind Inhalt und die passende„Verpackung“ das A und O. Mit gezielterAnsprache erreichen wir rund 100.000Fans unter den Wohnungssuchendenund gut 3.000 Immobilienschaffende.Wie sieht es mit dem Controlling IhrerFacebook-Aktivitäten aus?Lutterbüse: Wir setzen auf beiden Seitenauf Qualität vor Quantität. Es ist unswichtiger, die richtigen, qualifiziertenNutzer zu erreichen, als wahllos überGewinnspiele Fans einzusammeln. AlsMessgrößen schauen wir uns unter anderemInteraktionswerte (den Facebook-„Talking about“-Wert) vor allem für unsereeigenen Inhalte bei Facebook an.Was ist das für ein Wert?Lutterbüse: Der „Talking about“-Wertgibt an, wie viele Nutzer mit einem In-halt interagiert haben, ihn also geteilt,geliked oder kommentiert haben, sodasser sich viral weiterverbreitet.Worauf kommt es bei der inhaltlichenAnsprache an?Lutterbüse: Emotionalisierung und Entertainmentspielen in der Kommunikationguter Inhalte vor allem mit denWohnungssuchenden eine wichtige Rolle.Die privaten User, zumeist zwischen25 bis 35 Jahren, werden quasi emotional„abgeholt“, zum Beispiel über Fotos,und dann mit praktischen Tipps für ihreSuche versorgt. Auf der Profischiene gehtes – mit der nötigen Lockerheit – thematischsachlicher zu.Welche Themen werden umgesetzt?Lutterbüse: Auf der Verbraucherschienegeht es um klassische Themen, ob zumBeispiel beim Auszug noch Wände vomMieter gestrichen werden müssen. Gewinnspiele,Do-it-yourself-Tipps, WG-Mitbewohner suchen, Interaktion wiedie lange Nacht der Besichtigungen (mitmehr als 2.000 Berliner Teilnehmern perBus auf Wohnungssuche) sind weitereinhaltliche Akzente. Wir arbeiten darüberhinaus ständig an neuem eigenproduziertemContent. Auf der Anbieter-seite hingegen spiegeln die Nutzer dieDemografie des typischen Maklers sehrgut wider: eher etwas älter, eher männlich.Hier kommen die Teilnehmer überein aktuelles Thema wie beispielsweisedas Bestellerprinzip schnell in eine Diskussion.Häufig kommt der Anstoß erfreulicherweisedirekt aus der Communityselbst.Wie kommt denn das von Ihnen eingeführteBewertungstool für Makler an?Lutterbüse: Die Anbieterbewertung, diewir letztes Jahr eingeführt haben, wirddurchaus kontrovers diskutiert. Wirwissen, dass es Befürchtungen gibt,dass möglicherweise ungerecht bewertetwird. Die Mehrheit unserer Kundenbegrüßt jedoch unsere Initiative, da wirmit der Anbieterbewertung ein Forumschaffen, in dem Makler ihre tatsächlicheLeistung sichtbar machen können.Derzeit können alle Interessentenbewerten, die Kontakt mit dem Maklerhatten. Bewertet wird, wie gut der Maklererreichbar war oder der Informationsgehaltdes Exposés. Noch in diesemJahr werden wir zudem die Möglichkeitschaffen, dass auch der Auftraggeber,sprich der Eigentümer, den Makler bewertenkann.f||gFoto: ImmobilienScout24Fortsetzung auf Seite 2707-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


27NachgefragtZwei „auffällige Kunden“und die unangenehmen FolgenBernhard BaierSeit einiger Zeit erhält bei ImmobilienScout24 jeder Kunde, der eine Anfrageschickt, eine Mail mit dem Angebot, seinen Makler zu bewerten. Eine Möglichkeit,die auch missbraucht werden kann.Bernhard Baier, Geschäftsführer des FreiburgerImmobilienzentrumsDiese Bewertung war lange Zeit nur fürden Makler selbst sichtbar. Vor ungefähreinem halben Jahr wurde die Funktionfür die Allgemeinheit freigeschaltet. Sokann jeder Nutzer sehen, wie viele Sterneein Makler erhalten hat. Es werden einbis fünf Sterne vergeben, wobei fünf diehöchste Bewertung darstellt.Wir haben uns natürlich gefreut, dasswir, als die Bewertungen noch verstecktabgegeben wurden, regelmäßig gutesFeedback bekommen haben. Wir habenunseren Kunden offen gesagt, dasswir uns über Feedback freuen würden.Bei Immobilienscout24 waren wir dennauch immer unter den ersten drei der 40bis 50 in Freiburg gelisteten Makler.Einmal kam ein Mitarbeiter entsetztzu mir und sagte, wir seien auf Platz achtabgefallen. Wir stellten fest, dass es zweischlechte Bewertungen gegeben hatte,bei denen uns Kunden mit nur einemStern bewertet hatten. So eine Beurteilungschlägt in der Statistik relativ starkdurch. Wir hatten bis dahin ein Mittelvon 4,5 Sternen. Erhält man bei einerBewertung nur einen Stern, braucht manzehnmal fünf Sterne, um wieder auf einenGesamtwert von 4,5 zu kommen.Zwar ist erkennbar, für welches Objekteine Bewertung erfolgte, allerdings kannman nicht sehen, welcher Kunde die Beurteilungabgegeben hat. In diesem Fallwaren Objekte betroffen, die ich selbstbetreut habe. Es handelte sich um eineImmobilie, bei der die Nachfrage sehrgroß war. Es gab 20 Anfragen in dreiTagen. Das Kuriose war, dass ein andererMakler, der vorher immer auf einemmittleren Rang lag auf einmal unter denersten drei gelistet wurde.Sprung im RankingWir wollten das nicht akzeptieren undhaben bei Immoscout24 angerufen unddie Sache beschrieben. Wir haben auchdarauf hingewiesen, dass ein andererMakler auf einmal so hochgeschossenist. Immoscout24 konnte in der Folge recherchieren,welcher Kunde die Bewertungabgegeben hat. Wir wurden gebetennachzuschauen, ob wir einen auffälligenKunden entdeckt hätten. Wir fandendann tatsächlich zwei Interessenten, dieeinfach nur eine E-Mail geschickt hattenund sich auf unsere Kontaktaufnahmehin nie mehr gemeldet hatten. Diese beidenInteressenten nannten wir dann beiImmobilienscout24. Dort wurde recherchiertund uns später per Mail bestätigt,dass besagte Kunden auch bei anderenMaklern auffällig geworden seien in Bezugauf extreme Bewertungen. Schließlichwurden bei Immoscout24 alle Bewertungengelöscht, die von den beidenInteressenten abgegeben worden waren.Das Problem bei den Beurteilungen ist,dass eine reine Anfrage bereits erlaubt,eine Bewertung abzugeben. Eine Beratungdarf immer bewertet werden, auchwenn gar keine stattgefunden hat.Das Exposé darf ebenfalls bewertetwerden, obwohl der Interessent keineserhalten hat. Das halte ich für einen Fehlerim System. Wenn jemand bewertet,dann sollte er sich auch outen müssen.Meines Erachtens sind die Bewertungenim Durchschnitt sehr ehrlich. So wiedieses System im Moment ausgelegt ist,kann man es leider manipulieren. Bisdie schlechte Bewertung gelöscht wurde,dauerte es dann rund drei Wochen. Einegute Bewertung bei Immoscout24 istbares Geld wert. Der Freiburger Marktist ein Verkäufermarkt, das heißt, es istganz wichtig, dass man an gute Objektekommt. Wir haben aufgrund unserer gutenBewertungen tatsächlich Anfragenvon Kunden, die verkaufen wollen. f|www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


28 Finanzen, Markt + ManagementDas Finanz-Interview von Manfred GburekSerie„Schärferer Wettbewerbim Direktgeschäft“Frank M. MühlbauerDie WL Bank Münster profitiert vom genossenschaftlichenVerbund. Ihr Chef über Finanzprobleme der Kommunen,den demografischen Wandel und die eigene Strategie.Herr Mühlbauer, der Bestand IhrerImmobilienkredite hat stark zu-, derjenigean Kommunalkrediten abgenommen.Streben Sie ein Gleichgewicht an?Frank Mühlbauer: Das haben wir unsbei insgesamt leicht reduzierter Bilanzsummeursprünglich für 2019 vorgenommen.Ausgangssituation 2009 warein Drei-zu-eins-Verhältnis. Zum Endedes Jahres 2012 haben wir das Verhältniszwei zu eins bereits hinter uns gelassen.Daher sind wir optimistisch, dass wirdas für 2019 angestrebte Verhältnis einszu eins schon 2016 erreichen.Frank M. Mühlbauerzeichnet als Vorstandsvorsitzender der WLBank unter anderem für das Immobilienkredit-und Kapitalmarktgeschäft, für Personal,Marketing und Compliance verantwortlich.Seine Karriere führte ihn seit 1983 über einDutzend Stationen im genossenschaftlichenBankenbereich, begleitet vom betriebs- undbankwirtschaftlichen Studium mit zwei Abschlüssen.Welche Probleme gibt es zurzeit bei derKommunalfinanzierung?Mühlbauer: Die Haushaltslage deutscherKommunen hat sich auch 2012 nichtgrundlegend verbessert. Zwar ist dasGewerbesteueraufkommen mancherortsdeutlich gestiegen, aber eine grundlegendeSanierung städtischer Haushaltekann dadurch nicht gelingen. Geradein NRW befinden sich immer noch vielzu viele Kommunen im Haushaltssicherungskonzept.Dabei geht die Scherezwischen den klammen und den gesundenHaushalten nicht nur hier, sondernbundesweit immer weiter auseinander.Für uns besteht daher nach wie vorGrund zu großer Zurückhaltung bei derNeuzusage von Darlehen an hoch verschuldeteKommunen.Wie wirkt sich der demografische Wandelauf die Immobilienfinanzierungaus?Mühlbauer: Er drückt der Immobilienfinanzierungmehrfach seinen Stempelauf. Der zunehmende Anteil ältererMenschen bei einer zurückgehendenGrundgesamtheit ist nur einer vonmehreren Trends. Hinzu kommen verschiedeneMigrationsbewegungen: dieBildungsmigration junger Menschen,die Re-Migration von Familien in dieStadt, die Ost-West-Migration aus verarmendenLandstrichen der früher neuenBundesländer, Veränderungen in derFamilienstruktur, wie spätere Familiengründungen,kleinere Haushaltsgrößenund wachsender Flächenbedarf, fernerein verändertes Mobilitätsverhalten,etwa durch wechselseitige Überlagerungder privaten Arbeits- und Wohnräume,zunehmende Digitalisierung und höheresKostenbewusstsein. All das findetunmittelbaren Ausdruck in den nachgefragtenObjekten, in der Wahl dergesuchten Regionen und in der Ausgestaltungder gewünschten Finanzierung.Das gilt nicht nur für private Bauherren,07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


29sondern vermutlich noch stärker für dieUnternehmen der Wohnungswirtschaft,für die sich die genannten Trends potenzierenkönnen.Gibt es in den Ballungsgebieten schoneine Wohnimmobilienblase?Mühlbauer: Nein, ich finde, dass derBegriff Blase etwas behutsamer verwendetwerden sollte. Denn er suggeriert,dass wir uns in einem völlig überhitztenMarkt bewegen, der in naher Zukunftzusammenbrechen wird – so, wie wires etwa in Spanien erlebt haben. Das istaber in Deutschland auch bei konservativerBetrachtung nicht der Fall. Was wirerleben, sind deutliche Preissteigerungenin begrenzten Teilmärkten, vorzugsweisein einigen deutschen Ballungsräumen.Die nach wie vor positiven volkswirtschaftlichenRahmendaten lassen abernicht vermuten, dass die traditionelleStabilität des deutschen Immobilienmarktsdadurch grundlegend unterhöhltwürde. Das lässt sich auch belegen: Soist zum Beispiel von 2003 bis 2012 dasKreditvolumen für den Wohnungsbauin Deutschland insgesamt nur um siebenProzent gestiegen – in Spanien warenes allein von 2003 bis 2007 aber 150Prozent. Von einer gefährlichen Kreditvergabepraxis,die eine Immobilienblaseauslösen könnte, ist Deutschland alsoweit entfernt.Ihr vermitteltes Geschäft hat zuletztstark zugenommen, das Direktgeschäftabgenommen. Werden sich beideTrends in den kommenden Jahrenfortsetzen?Mühlbauer: Es ist richtig, dass sich unserNeugeschäft mit den an uns vermittelndenVolksbanken und Raiffeisenbankenim vergangenen Jahr erfreulich gut entwickelthat. Dafür haben wir auch einigeAnstrengungen unternommen, zumBeispiel neue Marketingkampagnen,neue Produkte und auch eine neue Organisationsstrukturzur optimiertenBetreuung der Vertriebspartner in derGenossenschaftlichen FinanzGruppe.Diesen Trend möchten wir natürlichauch in Zukunft fortsetzen. Auf der anderenSeite soll aber das Direktgeschäftmit der institutionellen Wohnungswirtschaftund mit Offenen oder GeschlossenenFonds natürlich nicht reduziertwerden. Die Ergebnisse des vergangenenJahres spiegeln vor allem die aktuellüberaus schwierige Wettbewerbssituationdieses Geschäftsfelds wider, die durchbranchenfremde Marktteilnehmer wieVersicherungen zusätzlich verschärftwird. Langfristig gehen wir in unsererPlanung von einer parallelen Entwicklungdes direkten und des vermitteltenImmobilienkreditgeschäfts aus.Wie sehr profitiert die WL Bank inbeiden Geschäftssparten davon, dassVolks- und Raiffeisenbanken nebenSparkassen als Gewinner aus der Finanzkrisehervorgegangen sind?Mühlbauer: Auch die Volksbanken undRaiffeisenbanken leiden unter den Folgender Staatsschuldenkrise – wie zumBeispiel unter dem anhaltenden Niedrigstandder Zinsen und unter einer ausuferndenRegulatorik, die die Besonderheitenunserer Gruppe nicht angemessenberücksichtigt. Die WL BANK profitiertvon der dennoch insgesamt guten Situationder Volksbanken und Raiffeisenbankenschon allein deshalb, weil wirunser Geschäft mit einem weniger prosperierendenPartner nicht so stark ausbauenkönnten.Welche Chancen sehen Sie für die WLBank bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung?Mühlbauer: Für die Zukunft sehen wirvor allem im gemeinsamen Antritt mitder Genossenschaftlichen FinanzGruppesehr gute Chancen. Allerdings wollenwir das Geschäft mit den gewerblichenKunden nicht überproportional ausbauen.Wir bleiben innerhalb des von unsgesteckten Rahmens von maximal 25Prozent des Neugeschäftsvolumens derImmobilienfinanzierung.Wird die Zahl der Club-Deals hier zunehmen?Mühlbauer: Ja, davon gehe ich aus, schonder Mengengerüste wegen. Wir werdenuns jedenfalls auch weiterhin für dasKonsortialgeschäft dem Markt zur Verfügunghalten.Rechnen Sie mit einem signifikantenZinsanstieg noch in diesem Kalenderjahr?Mühlbauer: Nein, ich gehe nicht davonaus, dass wir noch in diesem Jahr einennennenswerten Anstieg der Zinsenerleben. Der derzeitige Stand ist politischmotiviert und ich sehe nicht, dasssich bei den treibenden Kräften einegrundlegende Änderung abzeichnet. Allerdingssind wir natürlich für alle Fällegewappnet, auch für einen plötzlichenAnstieg in Form eines Zinsschocks. Aberdas größere Problem dürfte im Momentder gegenteilige Fall sein, also das jahrelangeVerharren auf dem jetzigen Tiefststand.f|www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


30 Finanzen, Markt + ManagementSchwierige StrategiesucheImmobilienaktiengesellschaften. Immobilien sind bei Anlegern en vogue,ebenso Aktien von Immo-AGs. Zu den Ausnahmen zählt die IVG-Aktie –darüber kann auch der Kauf des Büroturms „Gallileo“ nicht hinwegtäuschen.Norbert Jumpertz, StaigEinst zählte die IVG zu den Aushängeschildernunter den deutschen Immobilienaktiengesellschaften(Immo-AGs).Aber das ist vorbei. Das Vorzeigeunternehmenwurde ein Sanierungsfall, derwomöglich nicht mehr in den Griff zubekommen ist. Marktkenner zweifeln,ob es der Vorstand schafft, die fragile Finanzbasisdes Konzerns zu stabilisieren.Zumal die Zeit knapp wird, eine Lösungzu finden, bei der Kreditgeber und Aktionäremitziehen. „Die Fremdkapitalquotemuss deutlich heruntergefahrenwerden“, sagt Georg Kanders, Immobilienaktienexpertedes Bankhauses Lampe.Die IVG will – nach eigenen Angaben –ihre Verbindlichkeiten um 1,75 MilliardenEuro senken, was laut Kanders einerReduzierung der Schuldenlast um rund40 Prozent entsprechen würde.Bis zum 20. Juli muss eine Einigungmit wichtigen Kreditgebern gefundenwerden, um sie den Aktionären auf derHauptversammlung Ende August zurAbstimmung präsentieren zu können.Der Plan des Vorstands sieht vor, dass– vereinfacht gesagt – Fremd- in Eigenkapitalumgewandelt wird. Den Wandelzum Problemfall dokumentiert der Aktienkurs:Von über 30 Euro (Februar 2007)stürzte die IVG-Aktie auf unter 30 Cent(Mitte Juni 2013) ab. Mehrere MilliardenEuro Börsenwert wurden zu wenigerals 60 Millionen Euro pulverisiert. Wiekonnte es so weit kommen? Die IVG drückenHelmut Kurz, Manager der FondsE&G Immobilien Aktien Europa GlobalREITS und E&G Global REITS, zufolgevor allem zwei Altlasten. Problem Nummereins: Nach umfangreichen Immobilienkäufenerwarben die Bonner im Jahr2007 zusätzlich ein milliardenschweresImmobilienpaket der Allianz, finanziertüber einen Bankkredit und eine Anleihe.„Dieses Fremdkapital war eigentlich nurals Zwischenstation gedacht“, so Kurz.Die IVG wollte das Immobilienportfolioals REIT an der Börse platzieren. Dochdie Finanzmarktkrise machte ihr einenStrich durch die Rechnung.Sorgenkind „The Squaire“Problem Nummer zwei: Das anderegroße Sorgenkind heißt „The Squaire“(vorher: Air Rail). „Erst hatte man beider Bautechnik der markanten Büroimmobilie(660 Meter lang) am FrankfurterFlughafen kein glückliches Händchen,dann explodierten die Baukosten undbei der Vermietung lief ebenfalls wenigglatt“, fasst Kurz die Pannenserie zusammen.Auch der Versuch, das Objekt ineinen Immobilienfonds zu packen, umes mit Kreditlasten (rund 500 MillionenEuro) doch noch elegant loszuwerden,misslang. Da verblüfft es, dass sich derangeschlagene Konzern nach wie vor anGroßprojekten probiert. Jüngst erwarber den Frankfurter Büroturm „Galileo“(geschätzter Preis: etwa 250 MillionenEuro), nicht fürs eigene Portfolio, sondernfür Investoren in Asien.Der Deal kann nicht darüber hinwegtäuschen,dass der IVG ein steinigerWeg bevorsteht. „Wertkorrekturen beimBestand dürften genauso unvermeidlichsein wie die Aufgabe von Geschäftsbereichen“,lautet die Diagnose von Kanders.Als Kandidat auf der Liste des Immobilienspezialistensteht der Geschäftsbereich„Private Funds“ ganz oben.Auf einen Blick››Die IVG drückt ein hoher Schuldenberg.Dieser soll jetzt durch einen Kraftakt drastischgesenkt werden, vor allem indemFremd- in Eigenkapital umgewandelt wird.››Besser als die IVG hat die Gagfah ihre Problemein den Griff bekommen. Sie konnteein milliardenschweres Kreditpaket erfolgreichrefinanzieren.››Bei Fusionen und Börsengängen ist einigesin Bewegung. Mit der DeutschenAnnington strebt nach der LEG Immobilienein weiteres Schwergewicht aufs Börsenparkett.„Da lief es alles andere als rund“, gibt derAktienexperte zu bedenken. So erwiessich für Anleger der ImmobilienfondsEuroSelect 14 The Gherkin („Die Gurke“),einem vom Stararchitekten NormanFoster entworfenen Büroturm inLondon, bisher als Flop: Ausschüttungenfielen aus, wegen Bankkrediten gab esProbleme.Turnaround der GagfahEinem anderen Problemunternehmen isthingegen offensichtlich der Turnaroundgelungen – der Gagfah (Immobilienportfolio:145.000 Wohnungen). Lange schädigtenvor allem Auseinandersetzungenmit Mietern sowie der Stadt Dresdendas Image. Auch die finanzielle Situationbot nicht unbedingt Anlass zum Jubeln.„Inzwischen wurden wichtige Weichenstellungenvollzogen, um die Zukunftsperspektivendes WohnungskonzernsFoto. IVG07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


31„Galileo“-Turm in Frankfurt.Der Kauf des Büroturmsfür ausländische Investorenkann über die großenProbleme des ImmobilienkonzernsIVG nicht hinwegtäuschen.Prozent (Mitte Juni 2013). „2012 war einTop-Jahr für deutsche Immobilienaktien,passend zur Situation am deutschenImmobilienmarkt“, resümiert Claus ThomasFRICS, Geschäftsführer von LaSalleInvestment Management. Gefragt warenbei Anlegern am Beginn der Immobilienaktien-Rallyelaut Fondsmanager Kurzvor allem Aktien von Wohnimmobilien-AGs, inzwischen hätten die Papiere vonGewerbeimmobilienmanagern in derKursentwicklung nachgezogen.Musterbeispiel TAG Immobilienzu verbessern“, sagt Torsten Klingner,Immobilienaktienexperte von WarburgResearch. Der neue Vorstandschef ThomasZinnöcker, der zuvor beim KonkurrentenGSW Immobilien die Geschickesteuerte, verfolgt einen versöhnlicherenKurs, vor allem gegenüber den Mietern.Ein freundlicherer Umgangston dürfteaber nicht genügen. Denn Teile desWohnungsbestands sind dringend sanierungsbedürftig,der Leerstand mussrunter. Allein hierdurch entgehen derGagfah rund 30 Millionen Euro Mieteinnahmenpro Jahr.Mehr Finanzierungsspielraum fürSanierungsmaßnahmen verschafft ihrdas günstige Zinsniveau. „Ein Kreditpaketder Gagfah über etwa eine MilliardeEuro, das zunächst über die Bankof America refinanziert wurde, konnteim Anschluss als CMBS-Transaktionproblemlos bei Investoren platziertwerden“, sagt Christian Aufsatz, Verbriefungsspezialistbei Barclays Capital.Dadurch spare die Gagfah zehn MillionenEuro Zinsen jährlich gegenüber denalten Darlehenskonditionen ein. So solles auch bei einem weiteren Kredit überrund zwei Milliarden laufen, dessen Refinanzierungdemnächst ansteht.Über die gelungene Kehrtwendefreuen sich Börsianer seit Längerem:Im Jahr 2012 stieg der Kurs der Gagfah-Aktie um mehr als 100 Prozent, seit Jahresbeginnging es in gemächlicheremTempo aufwärts. Kursplus knapp zehnAb einer Milliarde Euro Marktkapitalisierungoder Immobilienvermögen sindImmo-AGs für internationale Investoreninteressant. Zusammenschlüsse könntenhelfen, dass mehr deutsche Immo-AGsfür ausländische Anleger attraktiv werden,so Thomas. Als heiße Anwärter füreine Fusion hat Fondsmanager Kurz PrimeOffice REIT und German Acorn, eineTochter des Finanzinvestors Oaktree,ausgemacht, deren Immobilienvermögenzusammen drei Milliarden Euro beträgt.Als Musterbeispiel, wie Immo-AGsüber Zukäufe wachsen können, verweister auf die TAG Immobilien, die unteranderem durch die Übernahme des BauvereinsHamburg und der Colonia RealEstate mittlerweile ein Immobilienportfoliovon 3,7 Milliarden Euro verwaltet.Auch bei den Börsengängen tut sichwas. Die LEG Immobilien absolvierteim Februar ihr Börsendebüt. Als nächsterKandidat wagt sich die Deutsche Anningtonin diesem Monat aufs Börsenparkett.Ihr Immobilienportfolio hat einVolumen von 10,4 Milliarden Euro.f|www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


32 Finanzen, Markt + ManagementVon den FinanzgerichtenKeine Sonderabschreibung bei MietpreisverfallGewerbevermietung. „Kein Steuervorteil“ lautet die Entscheidungdes Finanzgerichts Münster zur Frage einer Abschreibung wegenaußergewöhnlicher wirtschaftlicher Abnutzung.Weniger Miete ohne Discounter. Rechtfertigt das eine Sonderabschreibung?Michael Schreiber, OberweserIn dem entschiedenen Fall (Az. 11 K4248/10 E) gehörten der Eigentümerindrei Ladenlokale in einer größeren Gewerbeeinheit.Das größte Ladenlokalhatte über viele Jahre ein Discountergenutzt. Nach Beendigung des Mietvertragsim Jahr 2006 konnte die Vermieterindas Ladenlokal zwar erneut vermieten.Sie musste allerdings erheblicheMieteinbußen – auch in Bezug auf diebeiden kleineren Ladenlokale hinnehmen.Der Discounter hatte sich für einen– aus seiner Sicht – attraktiveren Standortam Ort entschieden. Die Vermieterinnahm diese Entwicklung im Jahr 2007zum Anlass, eine Abschreibung wegenaußergewöhnlicher wirtschaftlicher Abnutzungauf ihre Immobilie vorzunehmen.Das Finanzamt verweigerte dendaraus resultierenden Steuervorteil.Ob eine derartige Abschreibunggeltend gemacht werden kann, wennder Mietertrag eines Vermietungsobjektsdauerhaft zurückgegangen ist, hatder Bundesfinanzhof (BFH) noch nichtentschieden. Die unter Steuerexpertenvorherrschende Meinung geht davonaus, dass allein die mangelnde Ertragsfähigkeiteiner zum Privatvermögen gehörendenImmobilie nicht zu einer außergewöhnlichenAbschreibung führenkann.Dieser Auffassung schlossen sich imStreitfall auch die Richter des Finanzge­richts Münster an und wiesen die Klageder Vermieterin ab. Nach Meinung derRichter liefert ein eklatanter Mietpreisverfall,der sich nach dem Auszug einesMieters zeigt, eben keine ausreichendeBegründung für eine außergewöhnlicheAbschreibung. Vielmehr bedarf es dazueines von außen unmittelbar auf das Objekteinwirkenden Ereignisses, das zueiner Nutzungseinschränkung der Immobilieführt. Massive Ertragseinbußen,die ihren Ursprung teilweise im Objektselbst oder dessen Standort haben undteilweise aus der Marktentwicklung ineiner bestimmten Branche resultieren,begründen keine Möglichkeit zur Vornahmeeiner zusätzlichen Abschreibung.Im vorliegenden Fall hatte insbesonderedie Lage der Gewerbeflächenentscheidenden Einfluss auf die Mietpreisentwicklung.Negativ wirkten sichdie Ansiedlung im Kreuzungsbereicheiner Hauptdurchgangsstraße, die unübersichtlicheZufahrtsituation und dieAnsiedlung der Mietflächen im Hof- undKellerbereich aus. Hinzu kam, dass sichder Standort des Objekts durch die positiveEntwicklung eines nahe gelegenenEinkaufszentrums deutlich verschlechterthat. In der Konsequenz konnten dieGewerbeflächen den gestiegenen Anforderungender Discounterbranche nichtmehr genügen. Dies sei aber Ausdruckdes allgemeinen Marktrisikos, das jederVermieter zu tragen habe.Gegen das Urteil hat die unterlegeneVermieterin Revision eingelegt (Az. desBFH: IX R 7/13). Der BFH bekommtalso Gelegenheit, die bisher ungeklärteRechtsfrage abschließend zu entscheiden.f|Foto: Peter Smola/pixelio.de07-08 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


33Weitere Finanzgerichtsurteile. Werbungskosten & HandwerkerleistungenWerbungskostenNach ständiger BFH-Rechtsprechung sindZahlungen an den bisherigen Nutzungsberechtigtenzur Ablösung seines Rechts sofortals Werbungskosten abziehbar, wenn die Abstandszahlungdem Abschluss eines neuenMietverhältnisses dienen und damit in derFolge steuerpflichtige Mieteinnahmen anfallen.Nach einem aktuellen BFH-Urteil vom 11.Dezember 2012 (Az. IX R 28/12) ist ein Zusammenhangmit den Vermietungseinkünftendeshalb auch dann anzunehmen, wennder Eigentümer aufgrund einer schuldrechtlichenVereinbarung mit dem Wohnungsberechtigtenein Entgelt dafür zahlt, dass diesersein Wohnrecht nicht (mehr) ausübt und esso erreicht, das Grundstück zu vermieten undEinkünfte daraus zu erzielen.HandwerkerleistungenDie Steuerermäßigung für Handwerkerleistungenist Wohnungseigentümern bereits imJahr der Zahlung der Handwerkerrechnungund nicht erst im Jahr der Genehmigung derJahresabrechnung zu gewähren. Das hat dasFG Baden-Württemberg mit rechtskräftigemUrteil vom 20. November 2012 (Az. 11 K838/10) entschieden und sich damit gegendie bisher vom Bundesfinanzministeriumvertretene Rechtsauffassung gestellt. Erfolgreichgeklagt hatte die Eigentümerin einerselbst genutzten Eigentumswohnung. Beider Wohneigentümergemeinschaft fielenAufwendungen für Handwerkerleistungenan, die nicht aus der Instandhaltungsrücklage,sondern aus laufenden Vorauszahlungenbeglichen wurden. Aus der Hausgeldabrechnungergab sich für die Klägerin aufgrundder von ihr geleisteten Vorauszahlungen einGuthaben. Sie beantragte deshalb in ihrerSteuererklärung die Steuerermäßigung fürHandwerkerleistungen. Ausschlaggebend fürdie Finanzrichter war letztlich, dass die Klägerindie Handwerkerleistungen tatsächlichdurch die entrichteten Hausgeldvorauszahlungenaufgebracht hatte. Das Bundesfinanzministeriumvertritt zu dieser Thematik bishereine andere Rechtsmeinung (BMF, Schreibenvom 15.2.2010, Tz. 42). Danach sollen Aufwendungenfür regelmäßig wiederkehrendeDienstleistungen anhand der geleisteten Vorauszahlungenim Jahr der Vorauszahlungen,einmalige Aufwendungen dagegen erst imJahr der Genehmigung der Jahresabrechnungberücksichtigt werden können.ANZEIGE


34ZIA – Tag der ImmobilienwirtschaftSpecialEine runde SacheDie Immobilienwirtschaft in Tempelhof. Drei Bundesminister und der SPD-Kanzlerkandidatsprachen vor 1.200 Führungskräften. Die bundesweite Aufmerksamkeit fürdie Branche ist ein Verdienst des ZIA. Kongress-Impressionen und -Gedanken.07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


35Jörg Seifert, FreiburgEs traf sich eine Branche, die in Deutschlandknapp 20 Prozent des Bruttoinlandsproduktserwirtschaftet und zwölfProzent aller Beschäftigten stellt. DerZentrale Immobilienausschuss (ZIA)empfing am 6. Juni 2013 in Berlin 1.200Führungskräfte der Immobilienwirtschaftauf dem Flughafen Tempelhof inBerlin. Ein Indiz für die zunehmendeBeachtung der Immobilienwirtschaftim Lande war die Anwesenheit von dreiBundesministern und dem SPD-Kanzlerkandidatenauf der Veranstaltung. Diedemografische Entwicklung, der Wohnungsmarktund vor allem der nahendeBundestagswahlkampf bescherten derBranche Aufmerksamkeit über alle Parteigrenzenhinweg.Die Mietpreisbremse etwa war aufdem Flughafen in aller Munde. Doch inRegionen mit erhöhtem Mietpreiswachstumlebten nur 15 Millionen Einwohnerder Bundesrepublik, meinte Prof. Dr.Michael Voigtländer vom Kölner Institutder Deutschen Wirtschaft. Zuerst ausSPD-Kreisen gehört, wurde sie mittlerweileAllgemeingut im Parteisprech vorder Wahl. Wobei – was sie beinhaltet, warje nach Sprecher unterschiedlich. AllenAussagen gemein war, dass die Miete beiNeuvermietungen nicht mehr frei nachMarkt steigen können soll. Sie soll eineDeckelung erfahren. Wobei die Vorstellungenzwischen zirka 10 und 15 Prozentschwanken. Doch Marktwirtschaft isterfinderisch, wenn es um die Umgehungvon Ordnungssystemen geht. Man denkenur an möblierte Wohnungen und hoheAbschläge für Küchen.Der Verband hob auf der Pressekonferenzden Zeigefinger. „Die Gefahrbesteht, dass der derzeit sowieso unzureichendeNeubau von Wohnungenweiter geschwächt wird“, warnte ZIA-Präsident, Dr. Andreas Mattner. Ihnbeunruhigte die Mehrfachwelle derMieterthemen, die durch die Parteienschwappt. „Nichts da“, rief später SPD-Kanzlerkandidat Steinbrück in seinerRede, die treffend als „Peer in Feindesland“hätte überschrieben sein können.Er wollte den Neubau von solchen Regelungenausnehmen. „Wohnungsneubauist frei verhandelbar“, unterstricher. Und wenn der Mieter nach kurzerZeit wieder auszöge, solle es keine Mietkorrekturennach unten geben, falls dieortsübliche Vergleichsmiete dies geböte.Die KernproblematikDer Kern des Problems sei jedoch, sokam in diversen Stellungnahmen vonKongressbeteiligten zum Ausdruck,dass es in einigen Gebieten Deutschlands– nämlich in Metropolen undUniversitätsstädten – mehr Zuzug alsNeubauten gebe. Das treibe |gRede-Splitter I „Abgaben vor und nach der Wahl“Fotos: Weidemann; Berlin Hyp; Allianz Real Estate; IVGJan Bettink, AufsichtsratsvorsitzenderBerlin Hyp,angesichts der Veränderungenmit Basel III undTrennbankengesetz: „DiePolitik muss sich auchüberlegen, was sie mitden Einzelmaßnahmen imGesamten auslöst.“Stefan Brendgen, CEO AllianzReal Estate: „Grunderwerbsteuer,Grundsteuer,Mietpreisdeckelung – wirerzielen keine Renditemehr! Die Städte müssenBauland ausweisen. Ichbegrüße im Übrigen alles,was Industrie bringt.“Hans Volkert Volkens, CFOIVG AG: „Das KAG tritt MitteJuli in Kraft und wir kennendie Details noch nicht. Dasist ein Unding! Außerdembrauchen wir mehr Zeit fürkomplexe Diskussionen undmehr Sorgfalt in den Formulierungen!“www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


36ZIA – Tag der ImmobilienwirtschaftSpecialRedesplitter IIDr. Wolfgang SchäubleEin Vorwahlfeuerwerk brannte auch Bundesfinanzminister Dr. Wolfgang Schäubleab. Er verurteilte den „Deregulierungswettbewerb der Finanzplätze zu Lastender nationalen Steuerzahler.“ Mit dem Verbot von Leerverkäufen, dem Trennbanken-und dem Restrukturierungsgesetz stellte er sich für seine eigene Regierungstätigkeitselbst ein gutes Zeugnis aus und forderte: „Kein Finanzakteurund -produkt darf ohne Aufsicht bleiben.“ Die Offenen Immobilienfonds wollteer „stabiler und schockresistenter“ machen. In Sparen und Wachstum sah dernoch amtierende Finanzminister keine Gegensätze. Im Gegenteil: In der Schuldenbremseläge „der entscheidende Grund für die schnelle wirtschaftliche ErholungDeutschlands“. Allein das Führen der Debatte über eine Erhöhung vonSubstanzsteuern angesichts des globalen Wettbewerbs hielt er für gefährlich.„Haftung und Entscheidungszuständigkeit müssen bei einer Person zusammensein,“ geißelte der CDU-Minister – vielleicht auch das angestellte Managertum.Peer Steinbrück„Wir wollen nicht nur stabile Häuser, sondern auch eine stabile Gesellschaft, inder Hausfrieden herrscht“, meinte SPD-Kanzlerkandidat Peer Steinbrück in seinerAnsprache auf dem „Tag der Immobilienwirtschaft“. Es könne nicht sein, dasssich die Mieten binnen drei Jahren um 15 Prozent erhöhten und Mieter ihre Wohnungenverlassen müssten. Es gäbe einfach zu viele Signale, dass der Zustandvor allem in Großstädten angespannt sei, betonte Steinbrück. Bezahlbares Wohnensei ein Grundbedürfnis von Menschen, dies man schützen müsse. Eine Mietpreisbremsebei Erstvermietungen sei aber nicht geplant. Der Wohnungsneubaumüsse angegangen und die energetische Gebäudesanierung finanziell annehmbargelöst werden, forderte er weiterhin. Sozial gerecht und ökonomisch sinnvoll– das eine sei ohne das andere nicht zu haben, beide Interessenlagen müsstenberücksichtigt werden. (lh)Fotos: Peer Steinbrück; Wolfgang Schäuble/CDU; Weidemanndie Bestandsmieten. Aufgrund der demografischenPrognose – erst nach demkürzlich veröffentlichten Mikrozensuskamen in Deutschland 1,5 MillionenEinwohner abhanden – werde sich dieseEntwicklung mittelfristig auch wiederabschwächen. Aber es sei ja Wahlkampfund so überschlügen sich alle Parteien– sogar die FDP – mit Angeboten zudiesem Thema. Das Charmante daransei – so war mehrfach zu hören: Es kostedie Politiker keinen Cent aus irgendeinemEtat. Allerdings werde somit denVermietern eine Chance genommen,bei Neuvermietungen wieder eine Erhöhungvorzunehmen, die einem Inflationsausgleichentspräche. Man sah anden Äußerungen: Mieter sind in einemLand, in dem mehr als die Hälfte derBevölkerung nicht in ihren eigenen vierWänden lebt, offenbar ein umworbenesWählerklientel.Der ZIA findet, das zeigt auch dieserundum gelungene Veranstaltung, Gehörbei den Politikern. Deshalb wäre es umso schöner, wenn ein so gut aufgestellterund mittlerweile einflussreicher Verbandnicht ein nachgestelltes „Njet“ zuGesetzesentwürfen und Parteiprogram-07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Impressionen37Oben rechts die Rollerfahrer Dr. Peter Ramsauer (li.), Dr. Andreas Mattner. Unten rechts die Podiumsteilnehmer (v.l.) Thomas Hegel,Dr. Dieter Salomon, Matthias Böning, Oda Scheibelhuber, Prof. Thomas Bauermen verlautete. Proaktiv könnte etwa eingangbarer Punkteplan zur Ankurbelungdes Mietwohnungsbaus in Deutschlandfür Aufmerksamkeit sorgen. Der ZIAgäbe so die Richtung an.Das anschwellende Wahlkampfgetöseauf dem Tag der Immobilienwirtschaftübertönte wichtige Einzelfragen: Wiesoll etwa der zunehmende Leer stand invielen Regionen des Landes bekämpftwerden? Wo bleibt eine wirklich schlüs-sige Finanzmarktregulierung? Wo bleibtder durchführbare Masterplan für dieenergetische Sanierung?Gut wäre, wenn die Parteien – wieMattner forderte – „nicht die Stabilitätder Immobilienwirtschaft um einer Wahlwillen über Bord“ würfen. Gut wäreauch, wenn die Politik sich weniger mitBremsen beschäftigte, sondern der Branchewirklich zukunftsträchtige Impulsegäbe! f|Tag der ImmobilienwirtschaftHohe Teilnehmerzuwächse zeigen: Die Ver -anstaltung trifft den Nerv der Branche.› 2009: ca. 300 Gäste› 2010: ca. 400 Gäste› 2011: ca. 600 Gäste› 2012: ca. 1.000 Gäste› 2013: ca. 1.200 Gäste(v.l.) Bundesbauminister Dr. Peter Ramsauer und Bundesumweltminister Peter Altmaierwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


38ZIA – Tag der ImmobilienwirtschaftSpecialAusgezeichnet:Die Köpfe 2012/2013Preisverleihung. Erstmals auf dem Tag der Immobilienwirtschaftzeichneten Bundesbauminister Ramsauer und ZIA-Präsident Mattnersechs von Immobilienjournalisten gewählte Branchenvertreter aus.Dirk Labusch, FreiburgGroßer Bahnhof auf dem Flughafen: DieRedaktion hat – passend zum Event desVeranstaltungsorts Tempelhof – eineBeziehung hergestellt zu Pionieren derLuftfahrt. Lesen Sie Auszüge aus denLaudatio-Texten:Axel Gedaschko ...Präsident des GdW, ist ausgezeichnet wordenfür seine starke Lobbyarbeit, bei der ersich bisweilen zwischen einige Stühle setzenmuss... und Bertrand Piccard: ... Piccardsjüngstes Projekt ist der 5.000 Kilometerlange Flug mit dem Solarflieger „SolarImpuls“. Damit wird er zu einem Botschafterdezentraler Energieversorgung.Und das ist ein Thema, für das auch Gedaschkoschon lange streitet.Beide haben das große Ganze imFokus: „Wenn ein Flugzeug nachts ohneTreibstoff fliegen kann, zeigt das, dass wirdiese Technologie auch im Alltag nutzenkönnen, meint Piccard. Das große Ganzebei Gedaschko ist das Quartier, das beider Betrachtung von Energieeffizienzmaßnahmenim Vordergrund stehensollte. Das große Ganze ist aber auch dieGesamtheit der Wohnungsgesellschaften,für die er streitet. Er kämpft dafürdass nicht mit einem Zuviel an energetischerSanierung die letzten günstigenBestände wegsaniert werden ...Christoph Kahl ...Gründer und geschäftsführender GesellschafterJAMESTOWN, ist ausgezeichnet wordenfür die jahrelange hervorragende Performanceseiner US-Fonds... und Hermann Köhl: Hermann Köhlwar ein Pionier. Vor 85 Jahren starteteer zum ersten Non-Stopp-Atlantikflugvon Europa in die USA überhaupt beischlechtem Wetter und wenig Sicht. AlsChristoph Kahl, Gründer von Jamestown,vor 30 Jahren seinen ersten GeschlossenenImmobilienfonds in denUSA platzierte, gab es zu Köhl nur wenigeParallelen. Das Wetter war hoffnungsvollund die Sicht war gut.Vor Köhl und nach Köhl haben Pilotendie Landung in der neuen Weltnicht geschafft. Und auch bevor undnachdem Christoph Kahl seinen erstenImmobilienfonds in den USA aufgelegthatte, gab es manchen, der dort gescheitertist. Kahl nicht, denn er ist mit denGegebenheiten des Landes vertraut ...Ulrich Höller ...CEO DIC, ist ausgezeichnet worden wegendes nimmermüden Vorantreibens seinesMaintor-Projekts... und Otto Lilienthal: Lilienthal beobachteteden Vogelflug. Er sah ihn alsGrundlage der Flugkunst. Höller hatteden Markt beobachtet und festgestellt,dass es ein Bedürfnis für ein Quartiergibt, das traditionelle Wegebeziehungenzwischen Altstadt, Mainufer und Bankenviertelwiederherstellt. Während eineunternehmerische Episode LilienthalDädalusDr. Frank BillandOtto LilienthalUlrich HöllerIgor SikorskyChristian SkrodzkiHermann KöhlChristoph KahlSaint-ExupéryProf. Dr. Tobias JustBertrand PiccardAxel Gedaschko07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


39Ausgezeichnete undAuszeichnende (v.l.n.r.):Christoph Kahl, Dirk Labusch,Ulrich Höller FRICS, MinisterDr. Peter Ramsauer, AlexandraRiemann (Sprecherin),Dr. Andreas Mattner, Felix Freese(Sprecher), Prof. Dr. Tobias Just,Axel Gedaschko, ChristianSkrodzki, Dr. Frank Billand FRICS.Foto: Weidemannzum Theaterdirektor machte, wurdeHöller zeitweise zum Museumsdirektor,als er kurzfristig eine riesige Kunstausstellungauf dem Degussa-Gelände organisierte.Frage zu Lilienthals Zeiten war, obder Mensch sein eigenes Gewicht in dieHöhe bringen kann. Bei Höller ging esum ein megatonnenschweres Immobilienportfolio.Beide Projekte hattenErfolg. Spätestens mit dem Sieg bei denMipim Awards 2012 fing das Maintor-Projekt an, tatsächlich zu fliegen ...Dr. Frank Billand ...Union Investment, wurde ausgezeichnetaufgrund des Vorantreibens seiner Fondsprojekte,insbesondere aufgrund des Erwerbsdes größten polnischen Shoppingcenters... und Dädalus: Dädalus, der der langenVerbannung auf Kreta überdrüssig warund der berührt war von der Liebe zurHeimat, war inzwischen vom Meer umschlossen.Der Chief Investment Officer vonUnion Investment Real Estate, FrankBilland, sieht um sich ein Meer, in demFonds um Fonds versinkt. Sein FondsUniImmo ist demgegenüber einer derwenigen verbliebenen Leuchttürme.Für den erwirbt Union Investment 2012das Manufaktura, das größte polnischeShoppingcenter, und erhält dafür denEurobuild Award für das „Beste Investmentdes Jahres in Zentral- und Osteuropa“.Wesentlichen Anteil an der Übernahmehatte Frank Billand, wofür wirihn heute ehren.Da es sich beim Einkaufscenter umeine ehemalige Textilfabrik handelte,dachten wir sofort an Dädalus, der Vögelnachahmte, indem er Federn in einerReihe ausrichtete ...Prof. Dr. Tobias Just ...Geschäftsführer der Irebs Immobilienakademie,wurde dafür ausgezeichnet, dass ersein Wissen praktisch nahezubringen verstehtund in vielen immobilienwirtschaftlichrelevanten Gremien vertreten ist... und Saint-Exupéry: 18 Monate warSaint-Exupéry Chef des einsamen Zwischenlandeflugplatzes,der zur damaligenKolonie Spanisch-Marokko gehörte.Wenn er keine gestrandeten Kollegenaus der Wüste rettete, verbrachte er diemeiste Zeit mit Warten auf das nächsteFlugzeug. Hierbei schrieb er. Etwa dasWerk „Die Stadt in der Wüste“.Auch in Regensburg soll es jaziemlich einsam sein. Und Tobias Justschreibt. Im Jahr 2012 entsteht das Werk„Leben in Megacitys“.Saint-Exupéry hatte ein intensivesVerhältnis zu seinen Großeltern. Justschrieb 2012 über „Demografische Entwicklungen“.Mit seinem Werk erwiesSaint-Exupéry der ganzen Welt einenDienst. Just hingegen kritisiert die Hinwendungzur „ganzen Welt“. Er kritisiertdie Verteilung der Fördermittel weg vonder Demografiefestigkeit der Immobilie,hin zur energetischen Sanierung. „Es istnicht gut, Oma und Opa zu vergessen,weil man die Welt retten will“, lautet seineThese ...Christian Skrodzki ...Vorstand der Bahnhofsgenossenschaft Leutkirch,wurde ausgezeichnet für seinen Anteilbei der Gründung einer Genossenschaft fürden Bahnhof Leutkirch... und Igor Sikorsky: In seiner Fabrikstand auf einem Schild „Nach anerkanntenflugmechanischen Gesetzenkann die Hummel … nicht fliegen. Abersie weiß es nicht und fliegt trotzdem.“Das war in den 1960er-Jahren und derErfinder des Hubschraubers Igor Sikorskyhatte wegen seiner Beharrlichkeitbeim Umgang mit Problemen schon denNamen weg: Meister des Unmöglichen.Das passt zu dem unmöglichenVorschlag des Geschäftsführers einerWerbeagentur Christian Skrodzki. Erregte beim Leutkircher Stadtrat an, diefehlende Million für die Sanierung desabrissbedrohten Bahnhofs mittels einerGenossenschaft einzusammeln. Vieleschüttelten zunächst den Kopf. Sie mögenan Igor Sikorsky gedacht haben, derständig Geldprobleme hatte. Doch beiSkrodzki funktionierte das Einsammeln:Die 1.000 Anteile à 1.000 Euro sind überraschendschnell verkauft worden ... f|Die vollständigen Texte könnenSie nachlesen unterwww.haufe.de/immobilienwirtschaft➔ Top-Themenwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


40ZIA – Tag der ImmobilienwirtschaftSpecialWahlprogramme im VergleichWahljahr 2013. In Berlin-Tempelhof spielte die bevorstehende Bundestagswahl einegroße Rolle. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat die Programme analysiert.Es fiel auf: Manches, was Spitzenpolitiker so sagen, ist in ihnen gar nicht enthalten.Redaktion, FreiburgViele Teilnehmer waren etwa von derBemerkung des SPD-Kanzlerkandidatenüberrascht, eine Mietpreisdeckelungsolle nur für Mieterhöhungen gelten,nicht jedoch bei Neuvermietungen.Die Parteien entwickeln Konzepte,um bei den zunehmend gesellschaftlichwichtigen Themen „steigende Mieten“oder „bezahlbarer Wohnraum“ im Wahlkampfzu punkten. Diskutiert wird übereine Mietpreisdeckelung, über die Wiedereinführungder Eigenheimzulage,über Subjekt- und Objektförderung, aberauch über Maklergebühren und die Förderungvon energetischen Sanierungsmaßnahmen.Das steigende Interessevon CDU, SPD, FDP und Grünen ist dieAntwort auf die großen Bewegungen inden Immobilienmärkten.Einig sind sich alle Parteien darin,dass angesichts der angespannten Situationin einigen Wohnungsmärkten politischerHandlungsbedarf besteht. Bei derWahl der Mittel unterscheiden sich dieParteien jedoch teilweise sehr deutlich.Einigkeit und UnterschiedeParteien zu wichtigen immobilienwirtschaftlichen Themen. Ein Vergleich.Regulierung der MietenMietrechtSubjektförderung(Wohngeld und Grundsicherung)ObjektförderungKlimapolitikOffen für eine Mietpreisbildungbei NeuvertragsmietenMietrechtsnovelle ausgewogen,da Vermieter nicht bevorteilt werdenWohngeld: Gegen Heizkostenzuschussim Wohngeld· Gesunder Mix aus freien und gefördertenWohneinheiten· Gegen Quote für Sozialwohnungen in Baugebieten· Individuell wird Bedarf geförderterWohnungseinheiten gesehen,zum Beispiel in BerlinSteuerliche Förderung energetischerSanierungsmaßnahmenIm Auftrag des Zentralen Immobilienausschusseshat das Institut der DeutschenWirtschaft die Wahlprogrammevon Union, FDP, SPD und Grünen hinsichtlichihrer wohnungs- und immobilienpolitischenPositionen verglichen unddie Standpunkte einer ökonomischenBewertung unterzogen. Dabei hat sichdas Institut auf die Wahlprogramme dervier großen Parteien beschränkt, da siemit einer gewissen Wahrscheinlichkeitauch über eine Beteiligung an einer Regierungumgesetzt werden. f|MaklergebührenVermögenssteuerGrundsteuerSehen keinen Bedarf der RegulierungGegen die Wiedereinführung derVermögenssteuer· Keine explizite Aussage zur Grundsteuer.· Länder mit Regierungen aus CDU und FDPbevorzugen eher das „Süd-Modell“(wertunabhängiges Modell, das Grundstücksflächeund Geschosszahl berücksichtigt)07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


41· Zukunftsgerechter und zugleichbezahlbarer Wohnraum· Mietpreisspirale bremsen· Einschränkungen von Mieterrechtenrückgängig machen· Kosten für Sanierungen dürfen nichteinseitig den Mieterinnen und Mieternangelastet werdenWohngeld: WiedereinführungHeizkostenzuschuss· Sozialen Wohnungsbau undgenossenschaftlichen Gedanken stärken· Kommunale Finanzkraft stärken(Investitionspakt von Bund und Ländern)· Städtebauförderung wieder verlässlichausstatten· Kosten der Sanierung dürfen nicht einseitigMieter belasten· Erhöhung des KfW-Programms zurenergetischen Gebäudesanierung· Förderung an tatsächlich eingesparteEnergie koppelnGegen Eingriffe in die Mietpreisbildungbei Neuvertragsmieten· Ablehnung von Zwangssanierungen undOrdnungsrecht zur verpflichtenden Nutzungerneuerbarer Energien· Neubau von Wohnungen attraktiv halten· Staatliche Eingriffe in die Preisbildung beiNeuvermietungen und Sanierungsverbotegefährden den WohnungsbauUmstrukturierung diverser Gelder: liberalesBürgergeld inklusive Anteil Wohngeld· Wohnungsbauförderung des Bundeshaushaltsneutral umsteuern· Neubau von bezahlbaren Mietwohnungenstärker unterstützen· Zweckbindung für die Bundeszuweisungendes sozialen Wohnungsbaus an die Länder· Baumaßnahmen und Nachverdichtungenim innerstädtischen Bereich erleichtern· Steuerliche Entlastungen bei der Sanierungvon Gebäuden· Gegen eine Verpflichtung zur Nutzungerneuerbarer Energien im Gebäudebestand· Ablehnung von Zwangssanierungen,„Anreiz statt Zwang“· Ordnungsrecht nur im Neubau ändern· Regelmäßige Erhöhung der ortsüblichenVergleichsmiete drosseln· Mietobergrenze auf kommunaler Ebene· Gezielte Unterstützung der Kommunendurch Bund und Länder bei der Schaffungvon bezahlbarem Wohnraum und gezieltenAnkäufen in innerstädtischen Lagen· Vorkaufsrecht für Wohnungsgenossenschaften· Mieterhöhung im Zuge von Modernisierungenauf neun Prozent der Kosten senken und anEnergieeinsparungen koppeln· Einführung Klimawohngeld, Klimabonus· Grundsicherung: eine Milliarde EuroMehrausgaben für Mietkosten· Sozialen Wohnungsbau stärken· Bund soll Länder und Kommunen besserbei der Schaffung von bezahlbaremWohnraum und gezielten Ankäufen in innerstädtischenLagen unterstützen· Gründung stadtteilorientierter Genossenschaftenunterstützen· Öffentliche Gebäude werden nur nochnotfalls verkauft· Mieterhöhungen im Zuge von Modernisierungenauf maximal neun Prozent beschränken· Mieterhöhungen stärker vom Einsparungsergebnisabhängig machen· Klimawohngeld· Anstieg der Sanierungsquote auf drei Prozent· KFW-Gebäudesanierungsprogramm aufstocken„Wer bestellt, der bezahlt.“ Sehen keinen Bedarf der Regulierung Den Makler oder die Maklerin soll bezahlen,wer ihn oder sie bestelltVermögenssteuer mit hohen Freibeträgenfür Privatpersonen· Keine explizite Aussage zur Grundsteuer· Länder mit Regierungen aus SPD und Grünenbevorzugen eher das „Nord-Modell“(Grundsteuer auf Basis von Verkehrswerten)Entschieden gegen die Vermögenssteuer· Grundsteuerrecht reformieren, das heutigeBewertungsgesetz abschaffen und denKommunen flexible Hebesätze einräumen.· Das soll nicht zu einer Erhöhung desGrundsteueraufkommens führen· Schulden abbauen durch „grüne“Vermögensabgabe· Befürworten die Wiedereinführung derVermögenssteuerErhebung der Grundsteuer auf der Basisaktualisierter Verkehrswerte und nach Maßgabeder FlächeninanspruchnahmeQuelle: Institut der deutschen Wirtschaftwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


42 Finanzen, Markt + Management„Erfolgskriterium vernetztes Wissen“Interview mitDr. Frank PörschkeGabriele Bobka, StaufenDie Anforderungen der Wissensgesellschaftbilden sich auch in der Immobilienwirtschaftab. Die Datenmengen über die Märkte undProjekte fordern ein aktives Management derRessource Wissen. Einblicke in die Praxis beiJones Lang Lasalle.Dr. Frank Pörschke ist seit 2011 CEO bei Jones Lang LaSalle Deutschland.Herr Dr. Pörschke, zu den strategischenZielen des Wissensmanagementsgehört es, Geschäftsstrategieund Organisation mit der RessourceWissen in Übereinstimmung zu bringen.Welchen Ansatz verfolgt JLL?Frank Pörschke: Wissensmanagementhat bei JLL national und internationaleinen sehr hohen Stellenwert. Als Beratungsunternehmenbieten wir unserenKunden eine Vielzahl erklärungsbedürftigerDienstleistungen. Diese ergänzensich inhaltlich und werden je nachKundenanforderung individuell undmodular zusammengestellt. Ein funktionierenderWissenstransfer zwischen denAbteilungen ist hierfür die wesentlicheVoraussetzung.Das Management dieses Transfersist sicherlich eine der größten Herausforderungenfür Unternehmen unsererArt. Wir unternehmen große Anstrengungen,um den Austausch zwischenden Geschäftsfeldern gezielt zu fördern.Diese reichen von IT-Support über interneRoad Shows zur Erläuterung erklärungsbedürftigerServices und Maßnahmender internen Kommunikationbis hin zu ausgefeilten Fee-Sharing-Modellen.Aus unserer Sicht ist die Qualitätdes Wissensmanagements ein wichtigesErfolgskriterium und im günstigsten Fallein klarer Wettbewerbsvorteil.„Die Bedeutung der Informationstechnikwird in den kommenden Jahren in derImmobilienberatung weiter erheblich anBedeutung gewinnen.“Die rasante Wissensexpansion führtschnell zu einer Informationsüberflutung.Welche Schnittstellen übernehmenbei JLL die Auswahl, Gewichtungund Analyse?Pörschke: In der Tat kann eine ungeordneteInformationsversorgung schnell zuÜberlastung und im schlimmsten Fall zuDesinteresse führen. E-Mail-Informationenan die gesamte Belegschaft dürfendeshalb bei uns nur durch einen sehrkleinen Kreis von Personen versendetwerden. Alle Abteilungen sind angehalten,Informationen sorgfältig auf ihreRelevanz zu prüfen, bevor sie an größereVerteilergruppen versendet werden.Der Austausch zwischen den Geschäftsfeldernerfolgt individuell je nach Stärkeder Berührungspunkte. Leider führthierbei an den für Unternehmen unsererGrößenordnung typischen Meetings undTelefonkonferenzen kein Weg vorbei.Wir setzen jedoch vermehrt auf Videokonferenzenund Webinars, um denZeitaufwand zu verringern. Ansonstenhat Research die Oberhand über Marktinformationenaller Art. Marketing steuertund formuliert die interne Kommunikation.Die Zunahme wissens- und beratungsintensiverProdukte und Dienstleistungenfordert eine ständige Anpassungdes Wissens. Wie ermitteln Sieden erforderlichen Qualifizierungsbedarf?Pörschke: Wie eingangserwähnt, ist dieser Punktfür uns der wichtigsteAuslöser für ein funktionierendesWissensmanagement.Viele unsererDienstleistungen sindsehr erklärungsbedürftigund unsere Dienstleistungsqualitätsteht und fällt mit der effizienten Weitergabeund Dokumentation von Wissen.Die Anforderungen der Kundenwerden komplexer. Mandate undKundenbe ziehungen müssen nicht nurdeutschlandweit, sondern häufig |g07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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44 Finanzen, Markt + Managementauch international koordiniert werden.Gleichzeitig steigen die Anforderungenan Fähigkeiten in der Mitarbeiterführungund im Projektmanagement. Dererforderliche Qualifizierungsbedarf inden genannten Bereichen ist offensichtlich.Zudem erwarten unsere MitarbeiterFörderung und Hilfestellungen durchdas Unternehmen, um den steigendenAnforderungen gerecht werden zu können.Wir investieren deshalb in erheblichemMaße in die Mitarbeiterqualifizierung.JLL ist international tätig. Mit welchenBausteinen stellt das Unternehmen dieländerübergreifende Verteilung undBewahrung des Wissens sicher?Pörschke: Der internationale Wissenstransfergewinnt aufgrund der Kundenanforderungenimmer mehr an Bedeutung.Unsere Kunden beauftragen unsmit der Erwartungshaltung, dass wirgenau diesen Wissenstransfer auch überLändergrenzen hinweg sicherstellenkönnen. Wir gewährleisten dies zum einendurch paneuropäische oder globaleExpertenteams, die internationale Mandateunter Einbeziehung der nationalenTeams koordinieren.Zudem hat die Bedeutung informationstechnischerPlattformen und Toolserheblich zugenommen. Datenbankenwerden vernetzt. Intranets, ExtranetsIT-Plattformen sorgen dafür, dassaus dem Unternehmenswissen keinundurchdringliches Labyrinth wird.Auf einen Blick››Wissensmanagement soll die RessourceWissen aus unternehmensinternen undexternen Quellen generieren und weiterentwickeln,››Wissen innerhalb und außerhalb des Unternehmenstransferieren,››eine zielgerechte Nutzung des Wissensim Rahmen der betrieblichen Aktivitätenund Prozesse ermöglichen.und Portale bieten einen zentralen Zugriffauf Informationen, Research-Datenund Kundenkontakte. Die Bedeutungder IT wird in den kommenden Jahrenin der Immobilienberatung weiter erheblichan Bedeutung gewinnen. Es zeichnetsich schon jetzt ab, dass die jeweilige Investitionskraftder Marktteilnehmer zueinem wichtigen Kriterium im Verdrängungswettbewerbwerden wird.Träger und Verarbeiter von Wissensind vor allem die Mitarbeiter. Mit welchenModellen bewahren Sie das personenbezogeneExpertenwissen?Pörschke: Eine möglichst lange Betriebszugehörigkeitist der beste Weg, um personenbezogenesExpertenwissen zu bewahren.Wir investieren deshalb gezieltin die Weiterbildung, Qualifizierung undAufstiegsmöglichkeiten unserer Mitarbeiter.Unser Ziel ist es, die besten undzufriedensten Mitarbeiter zu haben undlangfristig an JLL zu binden. Zudemarbeiten wir kontinuierlich an funktionierendenProzessen und Strukturenzur Dokumentation von Wissen. DasSpektrum reicht dabei von konkretenGuidelines für wiederkehrende Aufgabenbis hin zu mehrjährigen Projektenzur Optimierung der Datenqualität.In der Praxis hemmen Zeitknappheitoder falsche Anreizsysteme häufig denWissenstransfers. Wie begegnet JLLdiesem Problem?Pörschke: Zeitknappheit ist tatsächlicheine beliebte Ausrede für die Vernachlässigungeines funktionierendenWissenstransfers. Umgekehrt wird einSchuh daraus. Wissenstransfer spart Zeitund ermöglicht die Konzentration aufdas eigentliche Kerngeschäft. Allerdingssind zunächst erhebliche finanzielle undzeitliche Ressourcen erforderlich, um dieProzesse und Strukturen in dieser Weisezu optimieren. Wir setzen zum einen aufÜberzeugungsarbeit und Einsicht. Zumanderen ist aber auch Druck erforderlich,um bestimmte Prozesse zu optimierenund die Priorität unmissverständlichdeutlich zu machen. Auch das Anreizsystemspielt eine wichtige Rolle.Der Prozess der Gewinnung, Verteilungund Nutzung von Wissen lässtsich als Knowledge Supply Chain beschreiben.Welche IT-Systeme kommenin dieser Kette zum Einsatz?Pörschke: Die Bedeutung informationstechnischerPlattformen und Tools istimmens. Wissen anzusammeln ist daseine. Echte Dienstleistungsqualität entstehtjedoch erst dann, wenn Daten mitneuen Technologien intelligent vernetztund ausgewertet werden können. Werhierzu in der Lage ist, verschafft sicheinen klaren Wettbewerbsvorteil. Wirinvestieren deshalb in Datenbanken, erweiternunsere Intranets, bieten unserenKunden Extranets für den Austauschüber die Projektfortschritte und schaffeninterne „Hubs“ für einen zentralen Informationszugriff.f|07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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46 Finanzen, Markt + ManagementWas Wohnungseigentümer wissenmüssen – und wer es ihnen sagtAuskunftspflichten. Immobilienverwalter haben eine Vielzahl vonVerpflichtungen – zum einen gesetzlich festgesetzte, zum anderen durchden Verwaltervertrag vereinbarte.Dr. Oliver Elzer, BerlinUm ihren Pflichten genügen und das gemeinschaftlicheEigentum verwalten zukönnen, bedürfen Wohnungseigentümerder Informationen. Da sie mit den rechtlichenGrundlagen des gemeinschaftlichenEigentums in der Regel wenig vertrautund häufig bei seiner Verwaltungüberfordert sind, stellt ihnen das Gesetzden Verwalter zur Seite.Rechtliche GrundlagenDie Verpflichtung des Verwalters, Wohnungseigentümerzu informieren, hatihre Grundlage in zwei Quellen. Die eineist der Verwaltervertrag. Die andere istdas Verwalteramt. Die Pflichtenkreiseüberschneiden sich so weit, dass eine Informationspflichtgrundsätzlich sowohlauf den Vertrag als auch auf das Amt gestütztwerden kann.Nach dem WEG muss der Verwalterunverzüglich darüber unterrichten,dass ein Rechtsstreit anhängig ist, ermuss über die in der Versammlung gefasstenBeschlüsse eine Niederschriftaufnehmen und er muss die Beschlusssammlungführen. Als Zustellungs- undWillensempfangsvertreter muss der Verwalterferner darüber informieren, wasihm zugesandt oder erklärt wurde.ErhaltungsmaßnahmenDer Verwalter muss ebenso über Mängeldes gemeinschaftlichen Eigentums berichten.Ist wegen des Zustands des ge-Rechte & Pflichten. Auch die Gemeinschaft muss in Schuss gehalten werden.Informationen zur Verwaltung. Zu beachtenist, dass der Verwalter nur Information„als solche“ schuldet, keineRechtsberatung. In der Regel reicht esdaher aus, dass der Verwalter auf Umständehinweist, etwa auf eine Gesetzesnovelleoder eine Rechtsprechungsänderung– und dass er aufzeigt, dass diesejeweils Einfluss auf die Verwaltung desgemeinschaftlichen Eigentums haben.Suchen die Wohnungseigentümer einedetaillierte Information und eine Rechtsberatung,müssen sie bei einem AnwaltRechtsrat suchen.Der Verwalter muss die Beschlüsseder Wohnungseigentümer ordnungsmämeinschaftlichenEigentums eine Maßnahmezu ergreifen, muss er Angeboteeinholen. Weiter muss der Verwalter beieinem Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahmeüber die gegebenenfalls notwendigenStimmen informieren, überetwaige Fördermöglichkeiten berichtenund er muss aufzeigen, auf welche Weisedie erforderlichen Mittel zu beschaffensind.Jeder Wohnungseigentümer kannvom Verwalter eine ordnungsmäßige Verwaltungverlangen. Teil einer ordnungsmäßigenVerwaltung sind Handlungendes Verwalters für eine ordnungsmäßigeBeschlussfassung und eine Vielzahl vonFoto: ArTono/shutterstock.com07-08 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Platzierung137287.indd 1 10.04.2013 13:28:4447ßig vorbereiten. Hierzu gehören Informationenzur Ordnungsmäßigkeit einerMaßnahme, zum erforderlichen Stimmenquorumbei der Abstimmung undzur Frage, wie die notwendige Bestimmtheiteines Beschlusses erreicht werdenkann. Außerdem ist aufzuzeigen, wannein Beschluss nichtig ist.Übersendung von UnterlagenEine ordnungsmäßige Beschlussfassungkann es im Einzelfall erfordern, denWohnungseigentümern vor der Versammlungeine Unterlage zur Verfügungzu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassungmit dem Beschlussgegenstandzu ermöglichen. Zu diesen Unterlagengehören in der Regel der Entwurf derGesamtjahresabrechnung, der Entwurfder Einzeljahresabrechnung, der Entwurfdes Gesamtwirtschaftsplans undder Entwurf des Einzelwirtschaftsplans.Der Verwalter muss ferner ein ihmvorliegendes Angebot eines Verwaltervertragsund darüber hinaus weitereUnterlagen zur Information übersenden,zum Beispiel Gutachten oder Angebote.Der Verwalter muss darüber informieren,welche Anforderungen andere Gesetzean das gemeinschaftliche Eigentumrichten. Ein aktuelles Beispiel ist dieTrinkwasserverordnung. Die Verantwortungfür die Trinkwasser-Hausinstallationund deren einwandfreien BetriebAuf einen Blick››Der Verwalter muss Wohnungseigentümerüber wichtige Fragen in Bezug aufdie Verwaltung des gemeinschaftlichenEigentums informieren.››Die Pflicht folgt aus dem Gesetz. Sie kannvertraglich ausgeformt, aber nicht ausgesetztwerden.››Den Wohnungseigentümern ist außerdemaufzuzeigen, welche gesetzlichenVorschriften bei einer Erhaltungsmaßnahmezu beachten sind. Muss etwa dieFassade instand gesetzt werden, mussder Verwalter auf die Energieeinsparverordnung(EnEV) hinweisen.liegt zwar bei den Wohnungseigentümern.Diese können aber erwarten, dassder Verwalter ihnen rechtzeitig mitteilt,dass Betreiber großer Warmwasserbereitungsanlagenverpflichtet sind, diese regelmäßigauf Legionellen zu prüfen.Ein anderes Beispiel sind die Landesbauordnungen.Ordnen diese eine Nachrüstungbei Bestandsgebäuden an, etwaden Einbau von Rauchwarnmeldern,muss der Verwalter auch hierüber rechtzeitigNachricht geben.Rechtsprechung und GesetzeÜber die WEG-Rechtsprechung müssensich Verwalter und die Wohnungseigentümergrundsätzlich selbst informieren.Etwas anderes gilt, wenn der BGHelementar neue Anforderungen für dieVerwaltung ausgebildet. Dies gilt zumBeispiel für die Frage, wie ein Wirtschaftsplanoder die Abrechnung über diesengestaltet werden muss, welche Beschlusskompetenzendie Wohnungseigentümerhaben oder wie die Vereinbarungen derWohnungseigentümer im Einzelfall zuverstehen sind. Neben den genanntenkönnen den Verwalter im Einzelfall weitereInformationspflichten treffen.BeispieleMögliche Beispiele sind Informationenüber die Vermögenslage der Gemeinschaftoder die Information eines Wohnungseigentümersüber die Inhalte derHausordnung. Auch Informationen überden drohenden Ablauf der Verjährungvon Ansprüchen gegen Dritte wegenMängeln des gemeinschaftlichen Eigentumsgehören dazu. Zum Teil begründenandere Gesetze (Informations-)Pflichtenund knüpfen diese an das Amt des Verwalters.Ein Beispiel hierfür ist das Gesetzüber den registergestützten Zensus imJahre 2011 (ZensG). Auskunftspflichtigfür die Erhebungen laut den §§ 6 und 14Absatz 3 ZensG sind nach § 18 Absatz 2Satz 1 ZensG Verwalter und Verwalterinnen.Ein anderes Beispiel ist der Rundfunkbeitragsstaatsvertrag.Nach dessen§ 9 Absatz 1 Satz 4 kann die zuständigeLandesrundfunkanstalt vom VerwalterAuskunft über die in § 8 Absatz 4 RundfunkbeitragsstaatsvertraggenanntenDaten verlangen. Die vertraglichen Informationspflichtendecken sich im Wesentlichenmit den gesetzlichen. Die vertraglichenInformationspflichten könnenallerdings über das gesetzliche Maß hinauserweitert oder eingeschränkt werden.Einen Einfluss auf die gesetzlichenInformationspflichten haben solche Verabredungennicht.HaftungInformiert der Verwalter schuldhaftnicht, falsch, unvollständig oder zu spät,verletzt er seine Pflichten. Die Gemeinschaftder Wohnungseigentümer, aberauch die Wohnungseigentümer könnendann Ersatz des entstehenden Schadensverlangen. f|ANZEIGEwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


48 Finanzen, Markt + ManagementMieterlebenszyklus undDatenwertschöpfungDigital Real Estate. Kongresse von Softwareanbieternbezeugen sowohl Relevanz als auch Aktualität einesThemas, das keinen in der Branche mehr loslassen wird.Jörg Seifert, FreiburgTraut man Auguren, so wird die „Internetlogiküber die reale Welt kommen“,wie Trendforscher Gábor Jánski auf demOpenpromos-Anwenderforum in diesemJahr verkündete. Auf dem diesjährigenAareon-Kongress etwa nannte derPhysiker und Fernsehjournalist RangaYogeshwar die Immobilie einen „Ankerder Stabilität“, die allerdings nicht aufdem Grunde verhakt bleiben darf. Wiealso muss die Immobilienwirtschaft diesennun lichten, damit die digitale Revolutionnicht völlig unerwartet über dieAuf einen Blick››Die digitale Revolution bricht nicht völligunerwartet über die Immobilienwirtschaftherein.››Promos-Anwendertreffen und Aareon-Kongress dienen der Einordnung der aktuellenTendenzen.››Die Fortentwicklung im digitalen Bereichist auch anwendergetrieben.››Themen sind: mobile Endgeräte, Handwerkerkopplung,KundenmanagementundTicketing-Systeme, elektronischeRechnungslegung und andere.››Neue Wertschöpfungsmodelle für Softwareherstellerund ihre Anwender zeichnensich ab.› › Die nächstliegenden Felder hierfür sindTelekomunikation und Energie.Immobilienwirtschaft hereinbricht undauch mehr herauskommt als ein Mitschwimmenim Strom?Gute Orientierung für diesen Bereich„Digital Real Estate“ gaben diebeiden genannten Veranstaltungen –ausgerichtet von zwei deutschen Immobiliensoftwareherstellern.Auf der einenSeite das 10. Forum in Berlin des agilenSAP-Softwareanbieters Promos consult,der – wie ein Fisch im Wasser – frühTrends aufspürt und sich auf die Fahnenschreibt. Auf der anderen Seite der 23.Kongress in Garmisch des Marktführersfür immobilienwirtschafliche SoftwareAareon, der zwar wie ein Tanker etwaslangsamer, aber dafür umso merklicherfür seine immobilienwirtschaftlichenKunden neuen Standards nachkommt.Druck von den AnwendernWie also lauten diese? Und woher kommendie Impulse, die einen Softwareherstelleraufbrechen lassen zu neuenUfern? Sie kommen von den Anwendernder Softwarelösungen. Mobilitätder Daten und ihre Bereitstellung, obauf dem Smartphone oder dem Tablet-PC, nutzen die Mitarbeiter von Wohnungsgesellschaftenoder großen Gewerbeimmobilienunternehmenin ihrempersönlichen Alltag. Mobile Banking,Navigationssysteme und Bilderaustauschüber die Wolke sind im privaten Bereichbereits Usus. Und auch der Druck seitensder Geschäftsführungen ist groß. Dennauch die Unternehmenslenker wollenalle Daten auf dem Tablett in Echtzeitzur Verfügung zu haben. Sowohl Mieterals auch Eigentümer wollen ihre Verwaltungenrund um die Uhr erreichen,sie wollen ein Übergabeprotokoll direktvor Ort ausfüllen und unterzeichnen,sie wollen Reparaturwünsche anmelden,sehen, welcher Handwerker den Auftragbekommt und wie es aktuell um die Bearbeitungsteht.Druck hin, Druck her, laut eineraktuellen Bitkom-Studie ist jedoch dieImmobilienwirtschaft immer nochdas Schlusslicht unter den deutschenWirtschaftsbranchen in Bezug auf denEinsatz digitaler Technologien. Wobeiin der Ausstattung ein „Gut“ attestiertwird, doch die Prozesseffizienz und derUmgang mit Kundenbeziehungen nochvieles zu wünschen übrig lassen. Dasalte Thema: Die Funktionalitäten liegenvor – oft jedoch als Insellösungen. Auchmobile Applikationen gibt es bereits viele– doch es hapert mit der Weiterverarbeitungder mobil gesammelten Daten. DerMedienbruch lässt grüßen.Nichtsdestotrotz ist das Bewusstseinfür den Umgang mit den neuen digitalenFoto: Aareon AG07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


49Unter anderem das Fachmagazin „DieWohnungs wirtschaft“ verlieh zusammenmit der Aareon AG den „DW Zukunftspreisder Immobilienwirtschaft“ zum Thema„Web 2.0 – Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft“.Auf dem Aareon-Kongress 2013 wurdenausgezeichnet: die Wohnbau GmbH ausBonn, die Nibelungen-Wohnbau-GmbH inBraunschweig und die LEG Immobilien AG,Düsseldorf.Möglichkeiten auch bei den Herstellernweiter gereift. Aareon hat sich mit ImmoBlueein französisches Mieterportalhinzugekauft. Mit first touch haben dieMainzer auch den Nummer-eins-Anbieterfür mobile Lösungen aus Großbritannienunter ihren Fittichen. PromosConsult wiederum erwarb mit immologiseine Plattform für die An- und Einbindungvon Serviceprozessen an seinbestehendes ERP-System.Spannendes BegriffspärchenDienstleistung und Daten sind übrigensein ganz spannendes Pärchen. Denn umdie Immobilie und damit auch um die immobilienwirtschaftlicheUnternehmenssoftwareherum gibt es bekanntlich nochviele Services, die wiederkehrend sindund dabei natürlich Daten erzeugen.Aareon, zum Beispiel, spricht vom „Mieterlebenszyklus“.Dieser beginnt für einUnternehmen mit der ersten Interessenäußerungund endet mit der geleistetenKautionsrückzahlung.Und dazwischen passiert viel: DieAareal-Bank-Tochter macht es mit ihremZahlungsverkehrssystem BK01 seitLangem vor, wie man mit iterativenProzessen Geld verdient. Und auch ihreHandwerkerkopplung Maareon ist bereitsseit zehn Jahren im Einsatz. Nunkommen neue Services hinzu: So solletwa die Rechnungsbearbeitung in Abstimmungmit der Aareal Bank auch fürDrittkunden geöffnet werden.Auf dem Promos-Forum spielt derneue Begriff „Datenwertschöpfung“ eineviel beachtete und kontrovers diskutierteRolle. Denn ob der Verwalter sich Neugeschäfterobern sollte, indem er etwaAus eigenem Hause: www.anbietercheck.de/immobilienDas ganze Jahr aktuell ist das unabhängige Herstellerverzeichnis für diegewerbliche Immo bilienwirtschaft und die professionelle Wohnungswirtschaft.Mehr als 330 Softwarehersteller bilden dort den größten Rubrikenmarktfür Digital Real Estate in Deutschland.Neumietern auch den Telefon- und Kabelanbieteroder den Energiezuliefererund -abrechner empfiehlt oder gar vermittelt,war durchaus umstritten. Sowohlauf dem Podium als auch unter den Teilnehmerngab es hier kein einheitlichesMeinungsbild. Während die einen vonDatenschutz sprachen und mahnend denZeigefinger hoben, witterten die anderenbereits ein neues Geschäftsfeld. Und diesesmuss im Einklang mit den einschlägigenGesetzen natürlich dann auch vomLösungsanbieter unterstützt werden. Innicht allzu langer Zeit, so dann doch derverbreitete Tenor, werden sich vielleichtdie Immobilienportale genauso wie dieEnergie- oder Kabelanbieter ihre bislangkomfortablen Erlöse mit den Verwalternteilen müssen. Gleiches gilt übrigensauch für die Messdienstleistungen imBereich Heizkosten und Wasser.Richtung angebenNeue digitale Möglichkeiten werdenauch von weiteren Anwendern im Marktwechselweise gefordert oder akzeptiertwerden. Es gelingt etwa den genanntenVeranstaltern mit ihren Themensetzungenauch selbst Richtung anzugeben.Denn die Möglichkeiten des Internetswerden auch die Immobilien- undWohnungswirtschaft mehr und mehrbestimmen. Leider gibt es nicht mehrviele Immobilienveranstaltungen inDeutschland, auf denen regelmäßig sonutzwertig und auf der Höhe der aktuellenEntwicklungen aus der Softwarebranchediskutiert werden kann. NächsteMöglichkeit: das 16. SAP-Forum für dieImmobilienwirtschaft vom 24. bis 25.September 2013 in Dresden.f|www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


50 Finanzen, Markt + ManagementDie Lösung heißt:mehr WertschöpfungDie Kümmerer. Die Bewirtschaftung eines Gebäudes liegt in den Händen vonDienstleistern. Doch welche Services braucht eine Immobilie? Wie endlich die Grenzenzwischen Asset-, Property- und Facility-Management überwunden werden.Robert Oettl, Geschäftsführer cgmunich GmbH, MünchenSeit Beginn der Krisenjahre hat eineweitere Verschlankung der Organisationseinheitenmit professionellemBewirtschaftungs-Know-how bei Immobilienbestandshalternstattgefunden.Projektbezogen wird diese Lücke durchden Einsatz von professionellen Beraterngeschlossen.Bereits im Juni 2012 versuchte derGeschäftsführer der Wisag Facility Service,Ralf Hempel, deshalb die Branchewach zu rütteln. Der Kern der Aussage:„Property Management wird sich als Geschäftsmodellin Kürze auflösen.“ Konkret:Das vorherrschende Modell ausAsset Management, Property Manage-Die Definition der Leistungen durchunterschiedliche Anspruchsgruppen –Dienstleister, Verbände, Berater – trägtnicht unbedingt dazu bei, dass Eigentümentund Facility Management wirdund muss sich grundlegend verändern.Die strategischen Aufgaben des PropertyManagement wandern in das AssetManagement, die operativen Aufgabenin das Facility Management. Die Property-Management-Unternehmenseienmittlerweile rein Cashflow getrieben,sagt Hempel. Verbesserungsvorschlägeseitens der Facility-Services-Anbieterwürden erst gehört, wenn die ersten Mieterkündigten. Der Facility Manager istdemnach der bessere Property Manager.Interessanterweise erschien nur einenMonat später der Bell Report mit folgenderAussage: „Innerhalb der letztenAuf einen Blick››Das in der Immobilienwelt vorherrschendeModell aus Asset Management, PropertyManagement und Facility Managementwird sich grundlegend verändern.››Um nicht als überflüssige Schnittstelle undKostenbelastung zu erscheinen, muss derprofessionelle Property Manager zukünftigmehr wertschöpfende Aufgaben erfüllen.››Unabdingbar bleibt die Trennung zwischenSteuerung (Property Management)und Ausführung (Facility Services).Verschiedene ZuständigkeitsebenenWer kümmert sichum was? Bei derBewirtschaftung vonImmobilien sindviele Aspekte zu beachten.Die einenbeziehen sich auf dasObjekt, die anderenauf den Nutzer. Somitergibt sich einePyramide aus Portfolio-,Asset-, Property-,Size- und FacilityManagement.RE DataBaseRisk ManagementInvestment ManagementAsset OwnerCAFMServicesSiteManagementSiteServicese.g. Labs, SecuritynutzerbezogenPortfolio-Management(AssetManagement)PropertyManagementProperty DevelopmentFacilityManagementInfrastructuralServices e.g.Cleaning, Waste, Gardening, CateringFacility ServicesContract ManagementTechnical Servicese.g. MaintenanceobjektbezogenQuelle: cgmunich GmbHfünf Jahre haben eine Vielzahl der AssetManager ihr Geschäftsmodell verändertund begonnen, das Property Managementin die Hände von externen Spezialistenzu geben. Es entstand ein neuerMarkt für spezialisierte Property Manager.“Weiter heißt es, zum Lebenszykluseiner Immobilie gehörten die Werterhaltungund Wertsteigerung. Dazu zähleneben der Pflege und Instandhaltung desObjekts auch die Mieterzufriedenheit.Für all dies übernimmt der (externe)Property Manager die Verantwortung.Begriffsklärung tut not07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


51Dreiklang: Asset-, Property- und Facility ManagementModellvarianten. Nach dem derzeit vorherrschenden Modell ergibtsich eine Dreiteilung aus Asset Manager, Property Management undFacility Services (Modell 1). Im Modell 2 gibt es weniger Schnittstellen,dafür tut sich jedoch eine Lücke in der Bewertungskompetenzauf (Modell 2). Im Modell der Zukunft (Modell 3) wird der PropertyManager immer mehr den Asset Manager unterstützen.Asset-Mgt.PropertyManagementAsset-Mgt.GAPFM ControllingStrat.AMTechn. AssetManagementund PropertyManagementWertschöpfungSteuerungFacility ServicesFacility ServicesFacility ServicesWerterhaltungund BewirtschaftungModell 1: KlassischModell 2: Integriertes FMModell 3: Wertschöpfer PrMQuelle: cgmunich GmbHmer klar den Unterscheid zwischen deneinzelnen Dienstleistungen erkennen. Esbeginnt bereits damit, dass die üblicherweiseals Facility Management bezeichneteoperative Dienstleistung am Objekt(zum Beispiel Wartung der Gebäudetechnik)gemäß EN 15221 „Facility Services“zu nennen ist. Wirkliches FacilityManagement hingegen hat einen strategischenAnspruch und ist „nicht outsourcingfähig“,wie der deutsche Obmann iminternationalen Normungsgremium fürdie ISO 18480, Paul Stadlöder, kürzlichin New York feststellte. Im Folgenden sollalso normkonform von Facility Servicesgesprochen werden.Nach dem derzeit in Deutschlandvorherrschenden Modell ergibt sich eineDreiteilung. Der Eigentümer (oder AssetManager) beauftragt den Property Managerzum einen mit der Durchführungaller kaufmännischen Prozesse. Dies sindsowohl der laufende Zahlungsverkehr,die Objektbuchhaltung, das zyklischekaufmännische Reporting, die Betriebskostenabrechnung,aber auch Sonderleistungen(zum Beispiel Umbauten). Darüberhinaus ist der Property Manager dieSchnittstelle zwischen Vermieter undMieter und direkter Ansprechpartner desDienstleisters.Mit Modell 2 (siehe oben stehendeGrafik) wird seitens der Facility ServicesProvider die geringere Zahl von Schnittstellenals Erfolgsfaktor ins Feld geführt.Die kaufmännische Objektbewirtschaftungbeherrsche man ohnehin seit Jahrenund die höhere technische Kompetenz ermöglicheeine wirtschaftliche Umsetzungvon Instandsetzungsmaßnahmen. Fürden Eigentümer tut sich allerdings eineLücke in der Bewertungskompetenz auf,die in der Tat auch nicht jeder am Markttätige Property Manager schließen kann.Modell 2 reduziert zwar Schnittstellen,erzeugt aber wirtschaftliche undgegebenenfalls auch rechtliche Risiken.Letztendlich muss sich der Asset Managerdarauf verlassen, dass die Eigenkontrolledes Facility Service Providers immer zugunstendes Eigentümers erfolgt. Einebeinahe unlösbare Aufgabe!Wesentlich für die optimale Performancedes Objekts, die Zufriedenheitder Mieter und die Risiko-Beherrschungfür den Eigentümer scheint also die klassischeDreiteilung mit einem neutralen,vom ausführenden Facility-Services-Dienstleister unabhängigen PropertyManager zu sein. Unabhängigkeit alleinreicht allerdings nicht aus. Er muss vielmehrdie Beurteilungskompetenz im Hinblickauf notwendige Maßnahmen haben.Als Treuhänder des Eigentümers musser den Spagat zwischen Mieterinteressenund Objekt-Performance beherrschen.Die jüngsten Insourcing-Maßnahmendurch Gründung der HIH Property Managementund der Capera ImmobilienService GmbH durch die Core Estate zeigenzweierlei: Das Vertrauen in die externenProperty Manager ist noch immernicht besonders hoch, zum anderen istaber der Property Manager als treuhänderischeInstanz zwingend erforderlich.Das Modell der ZukunftIm Modell der Zukunft (Modell 3) wirdder Property Manager immer mehr denAsset Manager unterstützen. Leistungenwie Refurbishment, Projektsteuerung fürMieterausbauten, aber auch Verkaufsunterstützungs-und Vermietungsleistungen– derzeit noch Leistungen desAsset Managers gemäß RICS-Muster-LVAsset Management 2012 – gehören ebensoauf seinen Aufgabenzettel. Dies erfordert,dass sich Property Manager gut organisierenund auch im War for Talentserfolgreich sind, um eigentümerorientierteWertschöpfer anbieten zu können.Im Gegenzug ist es erforderlich, dass dieAsset Manager ihre Property-Management-Dienstleisteran der Schnittstellezum Facility Services Provider und zumMieter fordern, aber auch bereit sind,diese wertschöpfenden Tätigkeiten zuhonorieren.f|www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


52 Finanzen, Markt + ManagementEnergiewende fördert dasGeschäft der HeizungsherstellerHaustechnik. Wärmepumpen werden in Deutschland immer häufiger eingesetzt.Neue Entwicklungen lassen die Anlagen auch für den Bestand interessanter werden.Einziges Problem: die langen Amortisationszeiten.Alexander Heintze, MünchenDen Wärmepumpen gehört die Zukunft.Die Rahmenbedingungen derEnergiepolitik lassen kaum einen anderenSchluss zu. Ausgerechnet die in dieSchlagzeilen gekommene Stromumlage,mit der vor allem die Verbraucher dieEnergiewende bezahlen, sind der Treiberfür die Entwicklung. „Haushaltestreben nach Autarkie“, sagt ausgerechnetHanns-Ferdinand Müller. Der Vorstandssprecherder RWE Vertrieb AGboykottiert sein eigenes Unternehmen.Er hat sein Haus energietechnisch nahezuunabhängig von Stromlieferantengemacht. Eine Fotovoltaikanlage aufdem Dach sorgt für fast 80 Prozent desbenötigten Stroms. Auch die Erdwärmepumpewird davon betrieben. Nurden restlichen Strom muss er zukaufen.Müller ist sich sicher: „Wärmepumpensind ein Markt mit Zukunft.“ Dass diePumpen Strom verbrauchen, ficht Mül­ler nicht an. Er ist davon überzeugt, dassStrom schon bald sehr viel billiger werdenwird – sehr viel billiger. Das Stromangebotübertrifft heute schon fast diedurchschnittliche Nachfrage. Geht derAusbau der erneuerbaren Energien dienächsten Jahre so ungebremst voran,wird das Angebot die relativ konstanteNachfrage auch nach dem Ende derAtomkraftwerke weit übersteigen, soseine Prognose. Die Hersteller von Wärmepumpenwerden solche Worte gernehören. Folgende allerdings kaum: „Esrechnet sich nicht“, weiß Müller aus eigenerErfahrung. Die Anschaffungskostenvon rund 35.000 Euro für die Wärmepumpeund den Speicher ließen sichin absehbarer Zeit durch die gespartenHeizkosten kaum amortisieren.Amortisationszeit bis zehn JahreEine Sole-Wasser-Großwärmepumpe arbeitet besonders lärmarm.Kein Wunder, dass sich die großen Herstellerbei der Frage, wann sich eine Investitionin eine Wärmepumpe rechnet,sehr zurückhaltend geben. Die Amortisationszeitbeträgt nach Meinung vonExperten zwischen fünf und zehn Jahren.Allerdings auch hier die Einschränkung:Die Zahlen seien von einer ganzenReihe von Faktoren abhängig. Dabei sindAlter und Zustand des Gebäudes ebensozu berücksichtigen wie die bereits vorhandeneDämmung. Viel wichtiger alsdie Amortisationszeiten, da sind sich dieHersteller einig, sind die Vorteile für dieUmwelt durch weniger Emissionen undFoto: STIEBEL ELTRON07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


53Die goldrichtigeEntscheidung:Heizungsmodernisierung.„Haushalte streben nach Autarkie.“Hanns-Ferdinand Müller,Vorstandssprecher der RWEdie sofort eintretenden Einsparungen.Das kann den Einbau insbesondere beialten Objekten im Rahmen einer größerenSanierung durchaus interessantmachen. Schließlich beträgt das durchschnittlicheAustauschalter einer Heizungsanlagein Deutschland rund 25Jahre. Damit sind rund 80 Prozent allerHeizungen im Bestand veraltet, rechnetViessmann-Sprecher Wolfgang Rogattyvor. Bei Vaillant etwa ist man überzeugt,dass auch im Baubestand mit Radiatoren-HeizkörpernWärmepumpen einsinnvoller Ersatz sind. Einen kleinen Anreizfür die Investition schafft immerhinder Staat. Bis zu 2.800 Euro |gZukunftssichere Heizsysteme für fast jedeAnforderung: Von Gas-Geräten über Wärmepumpenund solaren Großanlagen für biszu 300 Wohneinheiten.Auf einen Blick››Wärmepumpen werden immer häufigerfür den Einsatz in bestehenden Gebäudenkonzipiert, insbesondere Luft/Wasser-Wärmepumpen sind auf dem Vormarsch.››Die Förderbedingungen haben sich leichtverbessert.››Eine Amortisation der Geräte hängt vonvielen Bedingungen ab, ist aber nicht immerin kurzer Zeit gegeben.››In Verbindung mit Fotovoltaikanlagen ermöglichenWärmepumpen Unabhängigkeitvon den Stromversorgern.››Künftig werden auch „intelligente“ Wärmepumpen,die in Smart-Grid-Netzenoperieren, eine Rolle spielen.Die richtige Mischung aus Energieeffizienz, Wirtschaftlichkeitund Betriebssicherheit macht Ihre Heizungsmodernisierungzu einer Erfolgsgeschichte! Mit Junkers Wärmelösungenerfüllen Sie alle gesetzlichen Vorgaben, machen Ihre Objektezukunftssicher, reduzieren die Betriebskosten und vermeidenLeerstände. Infos unter:www.junkers.com oder Telefon:01806 / 337 333*Wärme fürs Lebenwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013*Dt. Festnetz 0,20 €/Gespräch, nat. Mobilfunknetz max. 0,60 €/Gespräch


54 Finanzen, Markt + Managementgibt es beim Austausch der alten Heizungsanlagegegen eine Wärmepumpe,zusätzlich 500 Euro bei Verwendung despassenden Pufferspeichers und in Verbindungmit einer effizienten Gebäudehüllesind sogar bis zu 4.950 Euro Förderungdrin.Zusätzlich vergibt die KfW-Förderbankseit 1. März über das „Kreditprogrammzur Förderung von Heizungsanlagenauf Basis Erneuerbarer Energien“zinsgünstige Kredite für den Einbau vonWärmepumpen mit einer Nennleis tungbis zu 100 kW. Die Kredite von bis zu50.000 Euro pro Wohneinheit könnenmit den Zuschüssen aus dem MAP kombiniertwerden. Diese Förderungen seiensicherlich richtig, um das Potenzial derTechnik für die Energiewende zu nutzen,erklärt man bei Stiebel Eltron. GroßeNachfrageschübe erwartet dadurch aberkein Hersteller.Auch bei Viessmann setzt man keineallzu große Hoffnung auf die verbesserteFörderung. Vor allem private Besitzervon Mehrfamilienhäusern scheuten dieInvestitionen. Bei privaten Investitionensei hingegen ein direkter Zusammenhangzwischen Förderbedingungen undNachfrage zu beobachten.Diese private Nachfrage ist es auch,die Wärmepumpen ein Nachfragehochbescheren. Rund eine halbe Million Wärmepumpenverrichten nach Angaben desBundesverbands Wärmepumpe aktuell„Der Markt hat Potenzial: Das durchschnittlicheAustauschalter einer Heizungsanlage inDeutschland beträgt derzeit etwa 25 Jahre.Damit sind rund 80 Prozent aller Heizungenim Bestand veraltet.“Wolfgang Rogatty, Viessmann Deutschland GmbHin deutschen Haushalten ihren Dienst.Nach Angaben des Branchenverbandswurden 2012 mit 59.500 Stück immerhin4,4 Prozent mehr Heizungswärmepumpenverkauft als im Vorjahr. Hinzu kommenweitere 10.700 Brauchwasserwärmepumpen,deren Absatz sogar um 20Prozent zunahm. BWP-GeschäftsführerKarl-Heinz Stawiarski erwartet, dass sich„Die Nachfrage nach Brauchwasserwärmepumpenzieht spürbar an – nichtzuletzt, weil Systeme zur effizientenTrinkwassererwärmung auf Basis vonerneuerbarem Strom kongeniale Partnervon Fotovoltaikanlagen sind.“Karl-Heinz Stawiarski, GeschäftsführerBundesverband Wärmepumpedieser Trend fortsetzen wird: „Die Nachfragenach Brauchwasserwärmepumpenzieht spürbar an – nicht zuletzt, weilSysteme zur effizienten Trinkwassererwärmungauf Basis von erneuerbaremStrom kongeniale Partner von Fotovoltaikanlagensind.“ Die Verkaufszahlenvon Luft-Wärmepumpen schnellten sogarum 14,4 Prozent nach oben. Unterdem Strich haben die Luft/Wasser-Wärmepumpen2012 ihren Marktanteil auffast 63 Prozent ausgebaut. Dagegen sankder Absatz von erdgekoppelten Systemenwie Sole/Wasser- und Wasser/Wasser-Wärmepumpen. Mit insgesamt 22.200Anlagen wurden gegenüber dem Vorjahrneun Prozent weniger Erdwärmepumpeninstalliert. Der Verband sieht darindie Quittung für komplizierte Genehmigungenund „teilweise völlig überzogeneAuflagen“.Technisch gesehen funktionierenalle Geräte nach demselben Prinzip. DiePumpe nimmt Wärme aus der Umgebungsluftoder der Abluft des Gebäudes,dem Grundwasser(Luft/Wasser-Wärmepumpe)oder demErdreich (Erdwärmepumpe)auf. DurchVerdichtung wird dieTemperatur innerhalbder Pumpe erhöht.Diese Wärme wirddann an den Heizungskreislaufabgegeben. So stammenetwa drei Viertel der Nutzwärme aus inder Luft, im Wasser oder im Erdbodengespeicherter Sonnenenergie.In den letzten Jahren gab es auch immerwieder Effizienzsteigerungen bei denvorhandenen Systemen. Allerdings sinddurchgreifende Leistungssteigerungenbei den Wärmepumpenkonzepten kaummehr zu erwarten. Stattdessen rückt dasZusammenspiel der einzelnen Komponentenin den Fokus. Je besser Schnittstellenzwischen energietechnischenAnlagen funktionieren, desto effizienterwerden die Anlagen. Das be ginnt beider Erzeugung des notwendigen Stroms.Mit dem Erneuerbare-Energien-Gesetz(EEG) ist es für private Betreiber vonFotovoltaikanlagen deutlich lukrativergeworden, möglichst viel des erzeugtenStroms selber zu verbrauchen.„Intelligente“ WärmepumpenWird im Haushalt nicht genügendElektrizität abgenommen, lädt sich derWarmwasserspeicher der Wärmepumpeauf. Nach Berechnungen von StiebelEltron können allein durch diesedirekte Kopplung bis zu 44 Prozent deserzeugten Stroms vom Dach direkt vorOrt verbraucht werden. Knapp über 50Prozent Eigenverbrauch seien machbar,wenn ein zusätzlicher Speicher für dieHeizungsanlage eingesetzt wird.Dieses intelligente Strommanagement,Smart Grid genannt, rückt bei denHerstellern der Wärmepumpen zunehmendin den Fokus. Intelligente Wärmepumpensollen künftig dabei helfen,die Energiewende umzusetzen. Ziel istes, den Stromverbrauch stärker an diewechselnden Mengen bei der Erzeugungaus Wind und Sonne anzupassen.Soge nannte „SG-Ready“-fähige Wärmepumpensollen künftig diese Spitzen abfangenund als thermische Energie speichern.Auch das zeitweise Abschalten inZeiten der Stromknappheit wird – wiebereits heute schon – möglich sein. LautBranchenverband können Verbraucherdann auf zusätzliche Kosteneinsparungenhoffen.f|Foto: Bundesverband Wärmepumpe BWP07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


55 Finanzen, Markt + ManagementDie akademische SeiteNicht alles, was platzt,ist auch eine BlaseProf. Dr. Heinz RehkuglerDie Fachwelt sagt übereinstimmend, eine Immobilienblase nach amerikanischemVorbild drohe nicht. Allerdings gilt auch: Sollten sich die Fundamentaldaten weiterverschlechtern, könnte dies durchaus Preisrückschlagsrisiken mit sich bringen.Prof. Dr. Heinz Rehkugler, FreiburgIn einigen Regionen Deutschlands beobachtenExperten in jüngerer Zeitungewohnt kräftige Preisanstiege fürWohnimmobilien. Insbesondere in Ballungs-und Zuzugsgebieten erreichendie Preissteigerungen schon zweistelligeWerte. Die bange Frage lautet: Baut sichhier eine Blase auf, deren Platzen ähnlichschlimme Folgen haben könnte, wie wirdas in den USA und zahlreichen LändernEuropas erleben mussten? Die Fachweltist sich in dieser Frage erstaunlich einig:Fast alle Forschungsinstitutionen, Bankenund Immobilienmarktkenner sehenkeine Anzeichen für eine Blase.In der Tat lässt sich schwerlicheine Blase nachweisen, wenn die in derWissenschaft übliche Definition einerVermögenspreisblase und die zu ihrerIdentifikation entwickelten Kriterien angelegtwerden. Eine Blase liegt demnachvor, wenn sich die Immobilienpreisedeutlich und längerfristig von ihremfundamental gerechtfertigten Wert lösen.Die klassischen Maßgrößen wie dieMiet-Preis-Relation und die Preis-Einkommens-Relationzeigen zwar in denBallungszentren inzwischen einen deutlichenAnstieg. Sie lassen aber ebensowie die Kennzahl der Erschwinglichkeit,die die finanzielle Belastung eines durchschnittlichenImmobilienkäufers durchdie Objektfinanzierung mit berücksichtigt,mit weit unter den langfristigenDurchschnitten liegenden Werten keineAnzeichen einer Blasenbildung erkennen.Auch die private Verschuldung fürWohnungskäufe ist nicht gestiegen, dieKreditkonditionen sind nicht gelockertworden. Die beobachteten Preisanstiegesind fast überall auf der anderen Seitedurch die steigende Nachfrage nachWohnraum und die dadurch entstehendenMietsteigerungspotenziale getragen.Dem stehen fallende Finanzierungszinsenund geringere Renditechancen inanderen Assetklassen gegenüber, die dierelative Attraktivität einer Kapitalanlagein Wohnimmobilien erhöhen.Ist also Entwarnung angesagt?Muss der Anleger, der heute deutscheWohnimmobilien zu Preisen kauft, dieunter aktuellen fundamentalen Bedingungengerechtfertigt erscheinen (dievielfachen Käufe zu überhöhten Preisenseien also vernachlässigt), wirklichkeine Werteinbrüche befürchten? DieAntwort muss an der Analyse der Fundamentaldatenansetzen. Wenn diesesich verschlechtern könnten, würde diesauch Preisrückschlagsrisiken mit sichbringen. Die kritische Größe wird wohlweniger die Nutzerebene, also die Wohnraumnachfragesein. Die Verkleinerungder Haushaltsgrößen und die damit verbundeneWanderungsbewegung zurückin die Stadt werden vermutlich auf längereZeit anhalten.Der Kapitalmarktzins ist in dieserSituation die weitaus kritischere Größe.Wir leben seit nun schon mehrerenJahren mit einem Zinssatz, der aufgrundder Wirtschafts- und Finanzkrise politischbewusst auf einem „unnatürlich“niedrigen Niveau gehalten wird. Auchdies wird sich auf kurze Frist vermutlichnicht ändern.Wenn aber, sei es in einem halbenJahrzehnt oder noch später, das Zinsniveauwieder um mehrere Prozentpunktesteigen sollte – und dies ist zu erwarten–, dann bedeutet dies für die fundamentalgerechtfertigten Preise ein erheblichesRückschlagspotenzial. Von derGeschwindigkeit der Zinsänderung wirdabhängen, ob es zu einem abrupten Absackender Wohnimmobilienpreise oderzu einer „weichen Landung“, also zu einerallmählichen Anpassung der Preisekommen wird.f|07-08 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


56SpecialSpecialProjektentwicklungInhaltIn diesem Jahr liegt das Projektentwicklungsvolumenin Deutschland mit 90,5 MilliardenEuro um 8,6 Prozent über dem Vorjahreswertund erreicht einen damit neuenRekordwert. Zusammen entwickeln die Top-20-Unternehmen ein Projektvolumen vonetwa sechs Millionen Quadratmetern.Sonderkonjunktur ...5856 - In Berlin boomt der Wohnbau58 - Bikini Berlin – Brücke zwischenHistorie und Zukunft59 - Auf ehemaligem Eisenbahngeländeentsteht die Neue Direktion Köln... beflügelt die Entwickler60In Berlinboxt der BärDevelopment. Trotz vorsichtiger Banken undgesättigter Teilmärkte bauen DeutschlandsProjektentwickler weiter auf Rekordniveau. Motordes Booms ist das Wohnsegment, Topstandort Berlin.Hans-Jörg Werth, ScheesselZum sechsten Mal hat BulwienGesa den Markt für Projektentwicklungenin deutschen Städten unter die Lupe genommen:Hauptaugenmerk lag auf den Märkten Büro, Einzelhandel,Wohnen und Hotel. Dabei scheint das Geschäft weiter einträglichzu sein, es sind gute Renditen zu erzielen, wenn dasgeeignete Grundstück und vor allem dessen Preis stimmen. Indiesem Jahr liegt laut dieser Studie das Projektentwicklungsvolumenin Deutschland mit 90,5 Milliarden Euro um 8,6 Prozentüber dem Vorjahreswert (83,3 Milliarden Euro) und erreichteinen damit neuen Rekordwert. Zusammen entwickelndie Top-20-Unternehmen, so die Studie über fertiggestellte, inBau oder in Planung befindliche Projektvolumina der vergangenendrei Jahre, ein Projektvolumen von etwa sechs MillionenQuadratmetern. Zu den Top-fünf-Entwicklern zählen HochtiefSolutions auf Platz eins (Vorjahr Platz zwei), NCC Deutschlandauf Platz zwei (Vorjahr Platz acht), Zech Group an dritter Stelle(Vorjahr Platz zehn), CA Immo an vierter (Vorjahr Platz eins)sowie Baye rische Hausbau an fünfter Stelle (Vorjahr Platz sieben).Berlin ist der eindeutige Sieger im Ranking60 - Das Ranking der Städte:Frankfurt nur auf Platz drei61 - Umfrage von Jones Lang LaSalle:die deutsche Sonderkonjunktur62 - Die Top 20 der ProjektentwicklerZu den deutlichen Gewinnern zählt weiter der Wohnungsmarkt(mit rasanten Neubauzahlen in Berlin). „Auch im Bürobereichgibt es ganz aktuell leichte Anstiege“, sagt AlexanderFieback, der die vergangenen fünf Jahre die Studie verantwortlichbetreut hat und jetzt für den Berliner Immobilienmarkt zuständigist. Entwickler mit Mut packen auch Projekte im OstenDeutschlands an oder setzen trotz wirtschaftlicher Unsicherheitenauf Gewerbeimmobilien, Hotels und Büros.Allein in Berlin sind zurzeit weit mehr als 500 Hotels geöffnet,bis 2016 sind weitere 6.800 Hotelzimmer ge plant, einGroßteil davon im unteren beziehungsweise mittleren Segment.Fieback sieht den Entwickler NCC Deutschland mit Sitz in Fürstenwaldenahe Berlin in diesem Jahr als eindeutigen Gewinnerdes Rankings der Projektentwickler, der beinahe wöchentlichmit neuen Wohnprojekten in der Bundeshauptstadt aufwarte.Foto: NCC Deutschland07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


57In der Greta-Garbo-Straße in Berlin entstehen im ersten Bauabschnitt 40 Wohnungen mit individuellen Grundrissen.NCC steht gleich hinter Hochtief auf dem Siegertreppchen undgeneriert sein Volumen ausschließlich im Wohnsegment. Auchgerechnet auf die Summe der Teilmärkte „Wohnen, Büro, Einzelhandel,Hotel und sonstige Nutzungen“ steht das Unternehmenmit rund 571.000 Quadratmetern vorne. Die Fürstenwaldererreichen in der Hauptstadt mit einem Projektvolumenvon rund 373.000 Quadratmetern sogar den ersten Platz in derStudie zum Projektentwicklermarkt. Statt „Sonderkonjunktur“spricht man im Hause NCC eher von einer Normalisierung desMarkts und einem Nachholprozess, der darauf zurückzuführensei, dass in der Vergangenheit wenig gebaut wurde.Neben dem Heimatmarkt Berlin realisiert NCC seine Projektein den Regionen Hamburg, Rhein-Main, Rhein-Ruhr,Köln/Bonn, Sachsen, Rhein/Neckar-Stuttgart und entlang derOstseeküste. „Wir freuen uns, dass wir in diesem Jahr wiederdie Spitzenposition sowohl für den gesamtdeutschen als auchfür den Berliner Wohnprojektentwicklermarkt erreicht haben“,sagt Nils Olov Boback, Geschäftsführer von NCC in Deutschland.Auf dem Berliner Markt sei man derzeit mit rund 40Projekten vertreten, in den anderen Regionen mit jeweils zwischenzehn und 20. Im Gegensatz zu vielen Marktteilnehmern,die hochpreisige Angebote in Berlins Mitte im Fokus haben,strebe man den Ausbau des unterrepräsentierten bezahlbarenWohneigentums an, sagt NCC-Sprecherin Katja Kargert.Auf einem 96 Hektar großen Areal des ehemaligen US-Militärstützpunktsin Lichterfelde-Süd in Berlin plant die Groth-Gruppe die Errichtung von bis zu 2.700 Wohnungen. Damitder für das Jahr 2019 geplante Fertigstellungstermin eingehaltenwerden kann, sei der Baubeginn für Ende des Jahres 2015vorgesehen. Uneinigkeit herrschte zuletzt noch über den Anteilder Grünflächen. Eine Bürgerinitiative, der Bezirk und Naturschützerdiskutierten die „zu hohe Wohnraumverdichtung“,eine Lösung scheint jedoch in Sicht.Auf einen Blick››Das Projektvolumen in Top-sieben-Städten in Deutschland steigtauf einen neuen Rekordwert.››BulwienGesa: Das Flächenvolumen summiert sich auf 23 MillionenQuadratmeter.››Die Hauptstadt Berlin bleibt beim Wohnungsbau, aber auch im Bürobereichdie Projekte-Hauptstadt.Das größte Bürogebäude DeutschlandsImmer häufiger scheitern Großprojekte an Bürgerbegehren,Einsprüchen und anderen Interventionen. Die IVG AG ist imMittelfeld gelistet, insbesondere aufgrund ihres Mammutprojekts„The Squaire“, mit knapp 140.000 Quadratmetern dasgrößte Bürogebäude Deutschlands – und eines der wenigen miteigener Postleitzahl. „Im Grunde haben wir uns vom reinenProjektentwicklungsgeschäft schon vor einigen Jahren weitgehendgelöst“, erzählt Chef-Researcher Thomas Beyerle. Mankonzentriere sich nach Fertigstellung lediglich auf Optimierungund Werterhöhung verbleibender Entwicklungsprojektewie dem „The Squaire“ am Frankfurter Flughafen.Das Prestigeobjekt scheint nun auch in anderer Weise denFrankfurtern vor die Füße zu fallen, denn es ist von einemSchuldenberg der IVG von etwa 1,7 Milliarden Euro die Rede,der mindestens zu einem Drittel abgelöst werden müsste, umdie Existenz des Unternehmens zu sichern.Ganz anders andernorts in Frankfurt: Auf einem rund21.000 qm großen Grundstück, das ehemals der Degussa AGgehörte, entsteht seit einigen Jahren das zuletzt |gwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


58Specialmehrfach ausgezeichnete Großprojekt der DIC AG „MainTor– The Riverside Financial District“. CEO Ulrich Höller konntenicht nur den begehrten MIPIM Award 2012 für das „Best GermanProject“ entgegennehmen. Das vorliegende Fachmagazin„Immobilienwirtschaft“ und eine Jury renommierter Immobilienjournalistenkürten ihn für 2013 als einen der führendenKöpfe (siehe auch Seite 38) in der Immobilienbranche.Das MainTor Quartier vollendet das Bankenviertel dort, woFrankfurt am schönsten ist, direkt am Mainufer. Die Planungund Entwicklung des Quartiers (seit 2006) und damit die städtebaulicheAufwertung schreitet laut DIC mit hohem Tempovoran: Deutlich schneller als geplant sei bereits rund 60 Prozentdes Projektvolumens in der Realisierung, hieß es schon zu Beginndes Jahres. Die im SDAX notierte DIC Asset AG ist als Co-Investor mit 40 Prozent an der Quartiersentwicklung beteiligt.Nach nur vier Monaten Vermarktungsdauer konnte imApril 2013 der Verkauf von 50 Prozent der insgesamt 90 Palazzi-Wohnungen von der DIC-Gruppe vermeldet werden. DasMainTor-Quartier zählt mit einer Gesamtfläche von 108.000qm zu den größten laufenden Gewerbe-Entwicklungen inDeutschland. Die komplette Fertigstellung des Bauensemblesist für 2016 geplant – darunter drei Hochhäuser, mit einer Mischungaus Büros, Wohnungen, Gastronomie und Gewerbe.Hochtief Solutions (HTP) führt mit einem Flächenvolumenvon 660.000 Quadratmetern eindeutig die Rangliste an, dieZech Group als Überraschungs-Dritter folgt mit 472.000 Quadratmeternund steigt gleich sieben Ränge auf. „Unser aktuellesProjektvolumen in der gesamten Pipeline liegt bei etwa 3,6Milliarden Euro.“ Rund 1,7 Milliarden davon seien in der konkretenRealisierung, mit Realisierung in den Folgejahren bisin das Jahr 2015 hinein, erzählt Robert Bambach, Mitglied derSegmentleitung Real Estate Solutions beim erstplatzierten HTP.Im Plan steht bei Hochtief beispielsweise die Entwicklungder Spiegelinsel in Hamburg in ein Büroquartier mit 35.000Quadratmetern Bruttogrundfläche. Oder die Bestandsentwicklungder historischen ehemaligen Königlichen Eisenbahndirektionin Köln mit geplanten 25.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche.Hier wurde bereits mit den Rückbauarbeitenbegonnen. In Dortmund werde auf dem früheren Gelände derUnion-Brauerei ein Campus mit zwei Berufskollegs und einBikini Berlin (rechts und unten) gibt dem Areal am ZoologischenGarten einen neuen Impuls und schlägt eine Brücke zwischen historischerBedeutung und zukunftsorientierter Ausrichtung.Es besteht aus einem Gebäudeensemble, das sich vom BahnhofZoo bis hin zum Kleinen Hochhaus neben dem Elefantentor erstreckt.In enger Abstimmung mit dem Denkmalschutz werden hierrund 50.000 Quadratmeter Nutzfläche revitalisiert.07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


59Kreativzentrum mit etwa 52.000 Quadratmetern Bruttogrundflächeentwickelt. Gerade gestartet seien die Lahnschen Höfemit 350 Wohnungen in Frankfurt. Und Berlin darf in dieserAuflistung natürlich nicht fehlen. Hier plane man ein Wohnprojektmit fast 300 Einheiten.Auch in Europa liegt HTP in der Spitzengruppe der Entwicklerund zählt zu den zehn aktivsten. In einem Ranking vonProperty EU Magazine’s (abgefragt waren alle in den Jahren2010 bis 2012 realisierten Flächen von Immobilienprojektenmit mehr als 5.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche der SegmenteBüro, Handel und Industrie/Logistik) konnte HTP nurdurch die Entwickler von großflächigen Logistik- und Einzelhandelsprojektenüberflügelt werden.Hohe Eigenkapitalausstattung als ErfolgsrezeptDer von der Zech Group realisierte 90.000 Quadratmeter umfassendeVodafone Campus trug maßgeblich zum „Bronzeplatz“bei, gehört er doch zu den zwei größten Einzelprojektender letzten Jahre. Zur Bremer Zech Group gehört ein Konglo-Foto: Hochtief SolutionsDie Neue Direktion Köln baute Hochtief Solutions auf dem Geländeder ehemaligen Eisenbahndirektion.merat von Projektentwicklungstöchtern. Die Immobilienaktivitätensind hauptsächlich in der DIH Deutsche Immobilien HoldingAG gebündelt. Firmenlenker Kurt Zech hat sein erklärtesZiel vom Vorjahr, dauerhaft zu den Top-fünf-Entwicklern inDeutschland zu gehören, im ersten Anlauf erreicht. Ein Erfolgsrezeptder Gruppe ist die wohl hohe Eigenkapitalausstattung.Ein Vorteil insbesondere bei Gewerbeimmobilien- und Hotelprojekten(14 Hotels gehören zur Gruppe), die von Bankenkaum mehr finanziert werden. Mit einem Partner ist Zech seitKurzem auch in Berlin mit der Tochter „Die Wohnkompagnie“tätig. Für seine Expansion im Geschäftsfeld Wohnen hat Zechdie ehemaligen Niederlassungsleiter von HTP, Stephan Allnerund Gerd Kropmanns, als Mitgesellschafter und Geschäftsführergewonnen.Die größte noch im Bau befindliche Fläche der Top-20-Entwicklerist das Projekt „Bikini Berlin“ der Bayerischen Hausbau.Auf 50.000 Quadratmetern sollen Shopping, Hotel, Büro, Kinozwischen Bahnhof Zoo und Elefantentor in einem revitalisiertenGebäudeensemble umgesetzt werden. Das „Bikini Berlin“soll ab Herbst schrittweise eröffnen.Sonderkonjunktur BerlinFoto: Ralf Richter Zech GroupBerlin führt das Ranking 2013 mit einem Geldwert von mehrals 20 Milliarden Euro an und hat sich laut Andreas Schulten,Vorstandsmitglied bei BulwienGesa, noch eindeutiger als imVorjahr als „Projekte-Hauptstadt“ positioniert, gefolgt vonHamburg, München und Frankfurt am Main. Das Ergebnis istauf das insgesamt gestiegene Projektvolumen wie auch auf diein allen Standorten erhöhten Ansätze für Mieten |gwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


64 60SpecialSpitzenreiter Berlin„Es ist gut, dass die mehr als 3.100 Projekte in der aktuellen Studieund in den Vorjahresstudien privat getragen sind und damit die Risikenso gut wie nicht sozialisiert, das heißt dem Steuerzahler auferlegtwerden, wenn sie auftreten sollten“, erklärt Andreas Schulten,Vorstandsmitglied bei BulwienGesa. Alle Städte haben ihre Besonderheiten,heißt es in der Studie:››1. Berlin. Die Große: 6,15 Millionen Quadratmeter in Entwicklung.››2. Düsseldorf. Der Schreibtisch: 829.000 Quadratmeter Büro inEntwicklung.››3. Frankfurt. Die Verlierende: 374.000 Quadratmeter wenigerals 2012.››4. Hamburg. Die Regionale: Behrendt als größter Projektentwickler.››5. Köln. Ebenfalls die Regionale: Amand als größter Projektentwickler.››6. München. Ohne Wachstum: 67.000 Quadratmeter weniger als2012.››7. Stuttgart. Die Kleine: 4,6 % des monetären Volumens der Top 7.Auf dem Vodafone Campus im Düsseldorfer Stadttteil Heerdt führtdas Unternehmen seine Mitarbeiter in einem Neubau zusammen.im Büro- und Wohnsegment zurückzuführen. Zur besserenEinordnung: 20 Milliarden Euro entsprechen etwa dem gesamtenImmobilienwert einer Stadt wie Wuppertal. Im Reigender Top sieben stellt Berlin damit einen dominierenden Anteilvon 22,3 Prozent. Hamburg erreicht 21,4 Prozent und die bayerischeLandeshauptstadt München 19,7 Prozent. Was Projekteim Wohnungsbau betrifft, kann zudem schon von einer „SonderkonjunkturBerlin“ gesprochen werden. Nahezu 70 Prozentaller Neubauvorhaben in Berlin entfallen auf dieses Segment.Bei Großprojekten, wo schnell mal bis zu 200.000 Quadratmeterneuen Wohnraums entstünden, könne die Reihenfolgedas Ranking für Entwickler allerdings schnell in die eine oderandere Richtung ausschlagen lassen, gibt auch Alexander Fiebackzu bedenken. Und Standorte, die eher im Abwärtstrendlägen wie Frankfurt, schnell wieder zu ungeahnten Höhenflügenansetzen.Geschlossene Fonds verstärkt nachgefragtDurch die internationale Finanzkrise sind Bankkredite für Projektentwicklerdeutlich teurer geworden, vor allem aber erwartendie Institute größere Sicherheiten oder Eigenkapital. DieseAussage gilt insbesondere am Markt für Gewerbeimmobilien.Hier sind sogar einige Entwickler gänzlich ausgestiegen wiezuletzt die Rabo Real Estate Group. Im Gewerbebereich verfügtdas Unternehmen mit dem im Jahr 2004 übernommenenniederländischen Entwickler MAB über 530.500 QuadratmeterFläche im Bau. Alle laufenden MAB-Projekte sollen unter Berücksichtigungder bestehenden vertraglichen Verpflichtungenabgewickelt werden, heißt es.Lag die Bereitschaft der Banken zur Fremdfinanzierung vorder Finanzkrise bei 80 Prozent der Gesamtinvestitionskosten(GIK) und mehr, so beläuft sie sich aktuell im Durchschnitteher nur auf 65 bis 75 Prozent oder weniger, ist eine Aussage.Daraus resultiert eine Finanzierungslücke. Alternative Finanzierungsquellenwie Kapitalpartnerschaften mit Fondsinitiatorenoder Family Offices bieten sich als Ausweg an. In diesemKontext fragen Projektentwickler auch verstärkt geschlosseneFonds als Eigenkapitalgeber nach. Im Gegenzug bieten Projektentwicklerden Kapitalgebern gute Konditionen, zum Beispielbei der Gewinnverteilung.Dass es nicht immer Top-sieben-Standorte sein müssen,zeigt ECE aus Hamburg. „In Deutschland entwickeln wir derzeitan den verschiedensten Standorten wie Stuttgart, Frankfurt,Aachen, Velbert, Neumünster, Kaiserslautern, Minden undsind damit bunt verteilt“, so Sprecher Christian Stamerjohanns.07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


61Bei ECE spüre man momentan keine wesentlichen Bremsen bisauf Bürgerbeteiligungen, die die Entwicklung in der Regel nichtstoppen, aber doch zeitlich verzögern könnten. Finanzierungenund die Vermietung seien kein Problem. Ein nicht ganz neuerTrend sei, dass in Deutschland geeignete Flächen für neue Centerfehlten. Stamerjohanns: „Wir haben derzeit insgesamt einBau- und Planungsvolumen von rund vier Milliarden Euro, 15Projekte sind in Bau und Planung, davon acht in Deutschlandund sieben international. Dies sind zusammen etwa 500.000Quadratmeter Fläche.“Für Clemens Paul ist das Projektentwicklergeschäft auch etwasfür Mutige und Schnelle. In der Bremer Überseestadt hat dergeschäftsführende Gesellschafter der Projektentwicklungssparteder Justus Grosse GmbH neue Büroflächen wie an der PerlenschnurJahr für Jahr projektiert. Etwa 18.000 Quadratmeterbefänden sich zurzeit im Neubau oder in der Sanierung. Für dieWeserstadt eine ordentliche Hausnummer. Es gebe hier an derWeser im Gegensatz zu anderen Großstädten wenig am Marktvorbeientwickelte Immobilien. Und die Besonderheit ist nachAussage des bekennenden Bremers Paul, dass erst |gDeutsche Sonderkonjuktur: Aktuelle Herausforderungen für ProjektentwicklungenWo liegen Herausforderungen in der Projektentwicklung von Bürostandorten,war eine wesentliche Fragestellung einer Online-Umfrage von Jones Lang LaSalle.Die Ergebnisse zur aktuellen Geschäftslage Anfang des Jahres 2013sowie die Erwartungen für die kommenden zwölf Monate wurdenmit einer 3,6 bewertet – auf einer Skala von 1 (sehr schlecht) bis 5(sehr gut). Dabei gab es keine besonderen Unterschiede zwischenden befragten Projektentwicklern und Finanzierungsgebern: „DasErgebnis spiegelt die konjunkturelle Lage und insbesondere diedeutsche Sonderkonjunktur im Vergleich zu anderen europäischenLändern wider. Seit dem Jahr 2009 gibt es eine Erholung der Immobilienmärkte,die das Umfeld für Projektentwickler deutlich verbesserthat“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalleDeutschland.Die Rücklaufquote lag bei 25 Prozent, befragt wurden Entwickler vonBüroimmobilien mit durchschnittlich 10.000 m² bis 30.000 m².Verkauf fertiggestelltes Projekt (vollvermietet)Verfügbarkeit Bestandsimmobilien (Sanierung)Möglichkeit für Forwad FundingBau-/SanierungskostenVerkauf fertiggestelltes Projekt (teilvermietet)Finanzierungsbedingungen (Sanierung)Finanzierungsbedingungen (Neubau)Grundstücksverfügbarkeit (Neubau)(Vor-)VermietungGrundstückspreise (Neubau)1,72,62,82,83,23,23,33,53,83,9ProjektentwicklerFinanzierungsgeberGesamtergebnis(mit angezeigtem Mittelwert)Quelle: Jones Lang LaSalle Deutschland1 2 3 45Skala von 1 (stimme überhaupt nicht zu) bis 5 (stimme voll und ganz zu)www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


62Specialdie Kräne weit sichtbar stehen müssten, bevor die Nachfragerdann kommen.Ansprüche an Nachhaltigkeit und FlächeneffizienzWie wird sich der Markt weiter entwickeln? Die große Herausforderungsei immer die Zusammenführung der möglichenKapitalgeber mit den Projektentwicklern, erklärt Dr. ChristophHusmann, Vorsitzender des Segments Real Estate Solutions vonHTP. Während Projekte zumeist regionaler Natur sind, agiertendie Kapitalgeber hingegen national oder sogar international.Einen Zugang zu ihnen zu bekommen sei daher essenziell.Aufseiten der Nutzer sind die Ansprüche an die Nachhaltigkeit,die Energie- und Flächeneffizienz sowie die Bewirtschaftunggestiegen. Zudem ist der politische Meinungsbildungsprozessvolatiler geworden.„Vereinzelt wird im Rahmen der Projektentwicklung, jenachdem, wie das jeweilige Unternehmen aufgestellt ist, externeBeratungsexpertise einbezogen“, so Andre Zahlten, Kommunikationschefbei Bilfinger Real Estate GmbH. Gleich zuPlanungsbeginn könne das eine probate Option zur schnellerenVermietung sein. Aber das sei die absolute Ausnahme aufgrundder geschlossenen Wertschöpfungskette der Entwickler. SeinUnternehmen komme zumeist nach Fertigstellung und Verkaufan den Endinvestor ins Spiel, etwa in den Bereichen Center Managementoder Asset Management.Unisono ist von Entwicklern deutschlandweit zu hören, dassdie Entscheidungsprozesse immer länger dauern. In manchenFällen kann das zum frühzeitigen „Tod“ des Projekts führen. Wasauffällt: Zwar sind die Projektsummen in Deutschland auf demHöchststand seit Studienbeginn, Namen und Anzahl der in dieser„Königsdisziplin“ tätigen größeren Unternehmen sind aberimmer gleich beziehungsweise überschaubarer geworden.f|Die Top 20: Projektentwickler in DeutschlandHOCHTIEF Solutions AGNCC Deutschland GmbHZech GroupCA Immo DeutschlandBayerische HausbauBouwfounds MABFRANKONIA Eurobau AGECE ProjektmanagementBaywobau BaubetreuungIVG Immobilien AGSTRABAGGroß & PartnerWilma Wohnbau GmbHQuantum Immobilien AGPATRIZIA Immoblien AGKondor WesselsSEGROOFB ProjektentwicklungPandion AGBehrendt WohnungsbauAngaben in Tsd. qm 0 200 400Quelle: BulwienGesa AGfertiggestellt in Bau600geplantFrankfurt: The Squaire zählt mit 140.000 Quadratmetern als das größte Bürogebäude Deutschlands – und hat eine eigene Postleitzahl.Foto: Christian Gahl07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


63Aktuelles RechtInhaltWohnungseigentumsrechtMietrecht65.1. Bauliche VeränderungGestreifte Balkone können als störend empfundenwerden65.2 NutzungsbeschränkungenPizza-Service im „Laden“ stört nicht bei weitererNutzungsregelung in der Teilungserklärung65.3 BeschlussanfechtungKeine „Vorratsanfechtung“ bei Nichtvorliegender Versammlungsniederschrift66.1 BarrierefreiheitBarrierefreier Zugang hat Vorrang vor DIN-Normen66.2 VerwalterabberufungEröffnetes Insolvenzverfahren kannAbberufungsgrund darstellenMaklerrecht67.1 ProvisionsanspruchGrundsätze zu Vertragsabschluss, Nachweistätigkeitund Provisionsverwirkung64.1 Verkehrslärmbelastung und MietminderungKeine Minderung der Miete bei innenstadttypischenStraßenbauarbeiten67.2 GewerbemietrechtKeine Verzugszinsen bei verspäteterBetriebskostenabrechnung68.1 BrandschadenVermieter haftet für fahrlässige Brandlasterhöhungdes Beauftragten68.2 BetriebskostennachforderungWann beginnt die Verjährung bei rückwirkenderhöhter Grundsteuer?68.3 NutzungsentschädigungHerausgabepflicht trotz Ausübung desVermieterpfandrechts69.1 Kündigung WohnheimbetriebGewährung einer Räumungsfrist imgewerblichen Mietverhältnis?69.2 WinterdienstKlare Vereinbarung für wirksame Übertragungder Streupflicht nötigwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


64 Aktuelles RechtEntscheidung des MonatsVerkehrslärmbelastungund MietminderungKeine Minderung der Miete bei innenstadttypischen StraßenbauarbeitenEine vorübergehende erhöhte Verkehrslärmbelastungaufgrund von Straßenbauarbeitenstellt unabhängig von ihrerzeitlichen Dauer jedenfalls dann, wennsie sich innerhalb der in Innenstadtlagenüblichen Grenzen hält, keinen zurMinderung berechtigenden Mangel dervermieteten Wohnung dar (im Anschlussan BGH, Urteil vom 23.9.2009, VIII ZR300/08, NJW 2010, 1133).BGH, Urteil vom 19.12.2012, Az.: VIII ZR152/12Fakten: Der Mieter minderte wegeneiner vorübergehend gestiegenen Lärmbelastungnach geänderter Verkehrsführungdie Miete. Der BGH gibt dem Vermieterrecht. Gemäß § 536 Abs. 1 BGB istdie vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert,wenn die Mietsache zur Zeit derÜberlassung an den Mieter einen Mangelaufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßenGebrauch aufhebt odererheblich mindert. Ein derartiger Mangelist gegeben, wenn der tatsächlicheZustand der Mietsache vom vertraglichvorausgesetzten Zustand abweicht. Letzterbestimmt sich in erster Linie nach denBeschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien,die auch durch schlüssigesVerhalten getroffen werden könnenund auch Umstände betreffen können,die von außen auf die Mietsache unmittelbareinwirken, wie etwa Immissionen,denen die Mietsache ausgesetzt ist. Fehlenentsprechende Vereinbarungen, wirdder zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneteZustand unter Berücksichtigungdes vereinbarten Nutzungszwecks unddes Grundsatzes von Treu und Glaubennach der Verkehrsanschauung bestimmt.Die Parteien haben hier keine konkludentgeschlossene Beschaffenheitsvereinbarunghinsichtlich einer geringerenLärmbelastung getroffen, da der Vermieteraus dem Verhalten des Mieters nachdem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizontnicht erkennen musste,dass der Mieter die Fortdauer des beiVertragsschluss bestehenden Umstandsüber die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisseshinweg als maßgeblichesKriterium für den vertragsgemäßenGebrauch der Wohnung angesehen hatund der Vermieter dem zugestimmt hätte.Auch nach der Verkehrsanschauungist nicht davon auszugehen, dass in derdurch die straßenbaubedingte Umleitungdes Verkehrs verursachten erhöhtenLärmbelastung ein Mangel zu sehenwäre, der zur Minderung berechtigt. Diehier gegenüber den Verhältnissen beiVertragsschluss erhöhten Lärmwertestellen ausgehend von der im BerlinerMietspiegel 2009 aufgestellten Grenzeder Verkehrslärmbelastung keine hoheBelastung dar. Die Wohnung liegt in derBerliner Innenstadt, dort ist jederzeit mitStraßenbauarbeiten größeren Umfangsund längerer Dauer zu rechnen.Fazit: Der BGH verneint hier einenMietmangel aufgrund einer gestiegenenStraßenlärmbelastung mit der Begründung,dass die Parteien keine konkludenteBeschaffenheitsvereinbarung imSinne eines Fortbestehens einer geringerenLärmbelastung getroffen hattenund der Mieter nach der Verkehrsanschauungin der Innenstadt einer Großstadtnicht davon ausgehen kann, dassdie bei Mietvertragsschluss bestehendenLärmverhältnisse auf unbestimmte Zeitbestehen bleiben.Foto: Daniel Rennen/pixelio.de07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


65WohnungseigentumsrechtBauliche Veränderung [65.1]Gestreifte Balkone können als störend empfundenwerdenDie Veränderung des Erscheinungsbilds einer einheitlichen Fassadedurch die Anbringung von orangefarbenen Streifen, diesich in jedem Stockwerk über sechs Balkone (drei pro Haushälfte)erstrecken, stellt eine wesentliche Änderung dar, die alsstörend bezeichnet werden kann und erhebliche Nachteile fürdie nicht zustimmenden Eigentümer mit sich bringt.LG München I, Urteil vom 20.9.2012, Az.: 36 S 1982/12 WEGmungen der Teilungserklärung.Die Teilungserklärunglässt nach ihrer Formulierungeine großzügige Auslegung zu.Auf Grundlage der Bestimmungin der Teilungserklärungmusste das Gericht auchnicht etwa eine Beweisaufnahmedurchführen zur Klärungder Frage, ob Geruchsbelästigungentatsächlich bestehen.Zu klären war nämlichlediglich, ob die Nutzung derTeileigentumseinheit mit denBestimmungen der Teilungserklärungin Einklang zu bringenwar. Und dies konnte dasGericht bejahen.Fazit: Für die Nutzungsmöglichkeitender einzelnenSondereigentumseinheitensind stets die Bestimmungender Teilungserklärung maßgeblich.Erlaubt sie eine mehroder weniger unbeschränkteNutzung der einzelnen Sondereigentumseinheiten,bestehennur in AusnahmefällenAnsprüche auf Unterlassungder konkreten Nutzung. Mitdieser müssen jedenfalls erheblicheNachteile verbundensein, die das Maß des nochfür die anderen WohnungseigentümerZumut baren überschreitenmüssen.Nutzungsbeschränkungen [65.2]Pizza-Service im „Laden“ stört nicht bei weitererNutzungsregelung in der TeilungserklärungLässt die Teilungserklärung eine Nutzung der Einheiten einerWohnanlage zu beliebigen Zwecken, insbesondere auch gewerblichenZwecken zu, soweit die jeweilige Nutzung öffentlichemRecht nicht widerspricht, hat das Gericht nur zu prüfen,ob sich die konkret beanstandete Nutzung mit den Regelungender Teilungserklärung in Einklang bringen lässt. Eine Beweisaufnahmehinsichtlich etwa behaupteter Geruchs- oder Geräuschbelästigungenist nicht durchzuführen.AG Rosenheim, Urteil vom 14.4.2011, Az.: 8 C 1012/10Beschlussanfechtung [65.3]Keine „Vorratsanfechtung“ bei Nichtvorliegender VersammlungsniederschriftVersäumt es der Wohnungseigentumsverwalter, jedem Wohnungseigentümerrechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfristeine Kopie des Versammlungsprotokolls zu übersenden, obwohler dazu nach dem Verwaltervertrag verpflichtet ist, undhat daraufhin ein Wohnungseigentümer innerhalb der Anfechtungsfristvorsorglich eine Beschlussanfechtungsklage erhoben,die er nach Kenntnis der Beschlusslage wieder zurücknimmt, soträgt der Wohnungseigentümer dennoch das Kostenrisiko.LG Stuttgart, Beschluss vom 15.1.2013, Az.: 19 T 295/12Fakten: Einer der Wohnungseigentümerhatte seineTeileigentumseinheit vermietet.Der Mieter betrieb vondort aus einen Pizza-Servicezum Verzehr von Pizzen vorOrt sowie als Lieferservice.Die Eigentumseinheit ist inder Teilungserklärung als „Laden“bezeichnet. Diverse Wohnungseigentümerbegehrtendaraufhin die Unterlassungdieser Nutzung. Hauptargument:Die Abluft des Pizzaofenswürde in die umliegendenWohnungen ziehen.In der Gemeinschaftsordnungist hinsichtlich der Nutzungder SondereigentumseinheitenFolgendes geregelt: „SämtlicheEinheiten der Wohnanlagedürfen zu beliebigen Zwecken,insbesondere auch gewerblichenZwecken genutztwerden, soweit die Nutzungnicht öffentlichem Recht widerspricht.Ausdrücklich ausgeschlossenist die Nutzung einerRaumeinheit in der Weise,dass durch die Nutzung Lärm,Geruchs- oder sonstige Immissionenentstehen, die daszumutbare Maß eines geordnetenZusammenlebens überschreitet.“Der Teileigentümerentgegnete, bereits aus denGrundrissplänen gehe hervor,dass die Teileigentumseinheitals Imbiss bzw. Ladengeschäftmit Imbiss geplant und entsprechenderrichtet wordensei. Die Klage hatte keinenErfolg. Die Nutzung verstößtnicht gegen die Bestim-Fakten: Im Verwaltervertragwar vereinbart, dassder Verwalter die Niederschriftüber die jeweiligenEigentümerversammlungenden Wohnungseigentümernbinnen einer Frist von dreiWochen nach den Versammlungenzu übersenden hat.Dieser Pflicht war der Verwalterim Nachgang zuraktuellen Wohnungseigentümerversammlungnichtnachgekommen. Die Niederschriftlag auch bis zum Ablaufder einmonatigen Anfechtungsfristnoch nicht vor.Eine Wohnungseigentümerinhatte daraufhin vorsorglichdie auf der WohnungseigentümerversammlunggefasstenBeschlüsse angefochten. NachKlageerhebung ging ihr danndie Versammlungsniederschriftzu. Sie nahm daraufhindie Anfechtungsklage zurückund beantragte, die Kostendes Verfahrens dem Verwalteraufzuerlegen, da er gegenseine im Verwaltervertrag geregeltenPflichten verstoßenhätte.Diesem Begehren konnte sichdas Gericht nicht anschließen.Bekanntlich ist der Verwalterseit der WEG-Reformim Jahr 2007 verpflichtet,eine Beschlusssammlung zuführen. In diese Beschlusssammlungsind die Beschlüsseunverzüglich nach derenVerkündung einzutragen.Die Rechtsprechung fordertallgemein eine Eintragungwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


66 Aktuelles Rechtbinnen Wochenfrist. Ein jederWohnungseigentümer istberechtigt, Einsicht in die Beschlusssammlungzu nehmen,um sich unabhängig vomInhalt der Versammlungsniederschriftüber gefassteBeschlüsse zu informieren.Von dieser Möglichkeit hattedie Wohnungseigentümerinallerdings keinen Gebrauchgemacht. Insoweit waren ihrauch die Verfahrenskostenaufzuerlegen und nicht etwadem Verwalter.Fazit: Auch von den Wohnungseigentümernwird erwartet,dass sie ihre Rechteund Pflichten kennen. Sohätte hier bereits ein Blick insGesetz genügt. Kennt der anwaltlicheVertreter des Eigentümersdie Rechtslage nicht,muss sich Letzterer dies zurechnenlassen.Barrierefreiheit [66.1]Barrierefreier Zugang hat Vorrang vor DIN-NormenDer ausdrücklichen gesetzlichen Vorgabe über die beiderseitigeAnbringung von Handläufen ist der Vorrang gegenüber der nuraus der DIN-Norm folgenden Bestimmung über die Treppenbreitezu geben.AG Bremen, Urteil vom 29.8.2012, Az.: 28 C 35/12Oft bringt Barrierefreiheit Nachteile bei einer Flucht mit sich.zweite Handlauf könne nichtDIN-gerecht angebracht werden.Die Klage war abzuweisen.Zwar handelte es sich bei derbeschlossenen Anbringungeines zweiten Geländers unzweifelhaftum eine baulicheVeränderung. Diese konntevorliegend aber mit einfacherMehrheit beschlossen werden.Aus den aktuellen Bestimmungender einschlägigenLandesbauordnung (hier fürBremen) ergibt sich, dass essich bei der streitgegenständlichenTreppe um eine notwendigeTreppe handelt, daallein sie den notwendigenZugang zu den oberen Geschossenermöglicht. Die Landesbauordnungbestimmt weiter,dass notwendige Treppenbeiderseits Handläufe habenmüssen. Der zweite Handlaufdarf sich dann innerhalb dernutzbaren Breite befinden.Nach einer weiteren Bestimmungder Landesbauordnungmuss die nutzbare Breite derTreppenläufe für den größtenzu erwartenden Verkehrausreichen. Insoweit gibt dieLandesbauordnung also keineMaße unmittelbar vor. Lediglichdie Verordnung über dieEinführung von technischenRegeln weist auf eine DIN-Norm hin, nach der notwendigeTreppen der vorliegendenArt eine Breite von einem Meterhaben müssen. Diese Breitewird von der vorliegenden undvor mehr als 25 Jahren errichtetenTreppe unterschritten.Das konnte jedoch nicht dazuführen, dass ausdrücklichegesetzliche Bestimmungen inder betreffenden Landesbauordnungüber die beiderseitigeAnbringung von Handläufenunbeachtlich sind. Insbesondereältere, kranke oder (geh-)behinderte Menschen sindfür die gefahrlose Begehungder Treppe ohne fremde Hilfeauf einen Handlauf auf deräußeren Treppenseite mit dergroßen Stufenbreite angewiesen.Der ausdrücklichen gesetzlichenVorgabe über diebeiderseitige Anbringung wardaher der Vorrang gegenüberder nur aus der DIN-Normfolgenden Bestimmung überdie Treppenbreite zu geben.Fazit: Auch im Bereich desWohnungseigentums ist derAnspruch auf barrierefreienZugang zu gewährleisten.Die übrigen Miteigentümermüssen daher bauliche Änderungen,die die Barrierefreiheitgewährleisten, jedenfalls danndulden, wenn sie sowohl optischwie auch hinsichtlich derNutzungsmöglichkeiten nureine unwesentliche Änderungnach sich ziehen.Fakten: Die Wohnungseigentümerhatten mehrheitlichden Einbau eines zweiten teilweiseklappbaren Treppengeländersbeschlossen. Einemder beiden Eigentümer derDachgeschosswohnungensollte ein barrierefreier Zugangzu seinem Sondereigentumermöglicht werden, da erschwerbehindert ist. Der Eigentümerder weiteren Dachgeschosswohnunghat diesenBeschluss angefochten. ImVerfahren hatte er vorgetragen,er wollen den Einbau deszweiten Treppengeländers indem sehr engen Treppenhausverhindern, da hierfür keineNotwendigkeit ersichtlich seiund die Nutzbarkeit des Treppenhauses,insbesondere alsFluchtweg oder bei Einsatzvon Rettungskräften, erheblichbeeinträchtigt werde. DieTreppenbreite liege unter dernach den Bauvorschriften vorgegebenenBreite von mindestenseinem Meter. Der nachdem Beschluss anzubringendeVerwalterabberufung [66.2]Eröffnetes Insolvenzverfahren kann AbberufungsgrunddarstellenDie Wiederwahl eines insolventen Verwalters, der die Kontender Gemeinschaft auf seinen Namen führt und mehrheitlich abgelehnteBeschlüsse ausführt, entspricht nicht den Grundsätzeneiner ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine sofortige Abberufungdes Verwalters im Wege der einstweiligen Verfügung setzteinen Anordnungsanspruch voraus, der bei einer unsicheren finanziellenSituation des Verwalters gegeben ist, weil deswegeneventuell entstehende Schadensersatzansprüche gegen denVerwalter nicht durchsetzbar sind.AG Offenbach, Urteil vom 26.9.2012, Az.: 310 C 85/12Foto: Rainer Sturm/pixelio.de07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


67MaklerrechtMietrechtProvisionsanspruch [67.1]Grundsätze zu Vertragsabschluss, Nachweistätigkeitund ProvisionsverwirkungEin ausreichender Nachweis im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB kannvorliegen, wenn der Makler den Namen des Vertragspartnersdem Interessenten nicht mitgeteilt hat. Eine zur Verwirkungdes Maklerlohns führende Doppeltätigkeit gemäß § 654 BGB istnicht gegeben, wenn der Makler für einen Teil als Vermittlungsmaklerund für den anderen Teil als Nachweismakler tätig wird.OLG München, Urteil vom 16.5.2012, Az.: 20 U 245/12Gewerbemietrecht [67.2]Keine Verzugszinsen bei verspäteterBetriebskostenabrechnungWenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieterausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung aufErstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geratenist, ergibt sich ein Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen auchnicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 288 Abs. 1BGB.BGH, Urteil vom 5.12.2012, Az.: XII ZR 44/11Fakten: Der Makler übersandteeinem Mietvertragsinteressentenper Mail einExposé über Gewerberäume.Es hieß: „Im Falle des Abschlusseseines Kaufvertragesberechnen wir eine Käuferprovision... Beim Abschlusseines Mietvertrages ... beigewerblichen Objekten 3,57Netto-Kaltmieten je inkl. 19%MWSt.“ Im Exposé war derName des Vermieters nichtenthalten. Es wurde ein Besichtigungsterminmitgeteilt,den der Interessent jedochnicht wahrnahm. Der Interessentmietete die Räumedirekt vom Vermieter ohneEinschaltung des Maklers an.Der machte schließlich seinenProvisionsanspruch geltend.Die Klage war erfolgreich.Ein provisionspflichtigerMaklervertrag war zustandegekommen. Der Hinweisin der Mail war so zu verstehen,dass bei Abschluss einesMietvertrags über das nachgewieseneObjekt eine Provisiongeschuldet werde. Dasausdrückliche Provisionsverlangenin einem persönlichenAnschreiben im Zusammenhangmit dem Exposé reichtfür eine konkrete Provisionsvereinbarungaus. Der Maklerhatte auch eine provisionspflichtigeNachweisleistungerbracht. Der Name des Vermietersmusste im Exposénicht angegeben sein. Einausreichender Nachweis kannauch vorliegen, wenn derMakler den Namen des Vertragspartnersnicht mitgeteilthat. Die Namhaftmachungdes Interessenten ist entbehrlich,wenn bei der Mitteilungder Angaben über das Objektkeine weiteren Nachforschungenzur Feststellung des Interessentenerforderlich sind. Solag der Fall hier, da am Mietobjekteine Tafel angebrachtwar, die über den VermieterAuskunft gegeben hatte.Der Maklerlohn war auchnicht etwa verwirkt. Der Maklerwar vom ehemaligen Mietinteressentenmit dem Nachweiseiner Mietgelegenheitbeauftragt worden. Er kannfür beide Seiten arbeiten,sofern er für beide Teile alsNachweismakler oder für deneinen als Vermittlungs- undfür den anderen als Nachweismaklertätig geworden ist. Dasgilt selbst dann, wenn demKunden die Doppeltätigkeitdes Maklers unbekannt war.Fazit: Die Entscheidungentspricht der aktuellen BGH-Rechtsprechung.Fakten: Die Parteien streitenüber die Frage, ob der Mietervom Vermieter Verzugszinsenwegen der verspätetenAbrechnung von Betriebskostenverlangen kann. Der Vermieterrechnete die Betriebskostenfür die Jahre 2002 bis2007 im vorliegenden Fallnicht binnen zwölf Monatenseit dem Ende des jeweiligenAbrechnungszeitraums ab.Erst nach einer schriftlichenAufforderung durch den Mieterim Jahr 2009 erstellte er dieBetriebskostenabrechnungen,aus denen sich dann ein erheblichesGuthaben zugunstendes Mieters ergab undwelches der Vermieter sodannvollständig ausglich.Der BGH gibt dem Vermieterrecht. Der Anspruch des Mietersauf Rückerstattung zu vielbezahlter Betriebskosten wirdmit der Erteilung einer formellordnungsgemäßen Abrechnungfällig. Das war vorliegendim Jahr 2009 der Fall.Der Mieter konnte seinerseitsjedoch keine Rückzahlungder geleisteten Betriebskostenvorauszahlungenbis zurErstellung der Betriebskostenabrechnungenverlangen, weildie Abrechnung noch vor derBeendigung des Mietverhältnisseserstellt wurde. DemMieter stand während des laufendenMietverhältnisses biszur Abrechnung ein Zurückbehaltungsrechtan den Betriebskostenvorauszahlungenzu. Dieses Zurückbehaltungsrechthat er jedoch nicht inAnspruch genommen. Eineentsprechende Anwendungvon § 288 Abs. 1 BGB kommtnicht in Betracht.Fazit: Der Schuldner musseine Geldschuld, mit der er inVerzug geraten ist, gemäß §288 Abs. 1 Satz 1 BGB verzinsen.Die Abrechnungspflichtist dabei jedoch keine Geldschuld.Rechnet der Vermieternoch während des laufendenMietverhältnisses über dieBetriebskosten ab, ist der Mieterausreichend dadurch geschützt,dass er bei verspäteterAbrechnung die Zahlung weitererBetriebskostenvorauszahlungenbis zur Erstellungder Betriebskostenabrechnunggemäß § 273 Abs. 1 BGB verweigernkann.Der Auffassung, dass im Falleeiner schuldhaft nicht fristgerechtenAbrechnung über dieBetriebskosten ein etwaigesMieterguthaben gemäß § 288Abs. 1 BGB zu verzinsen sei,erteilt der Bundesgerichtshofeine Absage.www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


68 Aktuelles RechtBrandschaden [68.1]Vermieter haftet für fahrlässige Brandlasterhöhungdes BeauftragtenDer Geschäftsversicherungsvertrag des Mieters, durch den erseine Geschäftseinrichtung und seinen Betriebsunterbrechungsschadenunter anderem gegen Feuer versichert, kann nicht zugunstendes Vermieters, der einen Schaden an den versichertenGegenständen durch leichte Fahrlässigkeit verursacht hat, ergänzenddahin ausgelegt werden, dass der Versicherer auf einenRegress gegen den Vermieter verzichtet.BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: XII ZR 6/12Betriebskostennachforderung [68.2]Wann beginnt die Verjährung beirückwirkend erhöhter Grundsteuer?Styroporplatten sind für dendurch den Brand eingetretenenSchaden des Mieters adäquatkausal, die vorsätzlicheBrandstiftung ändert darannichts. Aus der Verpflichtungdes Mieters, eine Feuerversicherungabzuschließen, kannnicht auf einen stillschweigendenHaftungsverzicht geschlossenwerden.Fazit: Welche Handlungender Vermieter zu unterlassenhat, geht aus öffentlich-rechtlichenBetriebsvorschriftenhervor, die dem Brandschutzdienen.Allerdings haftet der Handwerker gegenüber dem Vermieter ...Fakten: Der Feuerversichererdes Mieters verlangtvom Vermieter Schadensersatzaus gemäß § 67 Abs.1 VVG aF (jetzt § 86 VVG)übergegangenem Recht wegeneines Brandschadens. DerVermieter vermietete Räumezum Betrieb eines Fitness-Studios. Nach dem Mietvertragist der Mieter verpflichtet,eine Feuerversicherung alsVersicherungsnehmer und-begünstig ter abzuschließen.Ursache eines Brands in derGebäude-Tiefgarage war eineBrandstiftung an Styroporplatten.Der Feuerversichererbehauptet, er habe dem Mieterzur Reglierung des Brandschadensüber 71.000 Eurozahlen müssen und verlangtErsatz des Schadens vom Vermieter.Der BGH gibt demVersicherer dem Grundenach recht. Der Versichererhat gegen den Vermieter ausübergegangenem Recht desMieters einen Anspruch aufErsatz des von ihr reguliertenBrandschadens. Den Vermietertrifft die Nebenpflicht,Beschädigungen der vomMieter eingebrachten Sachenzu unterlassen. Aus dieserFürsorgepflicht folgt, dass derVermieter keine zusätzlicheGefahrenquelle schaffen darf,die die Brandgefahr für dieMieträume erhöht. Nach §14 Abs. 2 GaVO BW ist dieAufbewahrung von brennbarenStoffen in Garagen abeiner Größe von über 100 qmverboten. Der vom Vermietermit der Sanierung beauftragteUnternehmer hat durchLagerung der Styroporplattendie Brandlast erhöht unddamit gegen die Vorschriftverstoßen. Der Vermietermuss sich diese Pflichtverletzungzurechnen lassen. Diepflichtwidrige Lagerung derDer Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung dieNachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit erohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindertist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebendenForderungen beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von denanspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzungder Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen.BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12Fakten: Der Vermieterrechnete über die Nebenkostenab, vorbehaltlich einerNachberechnung im Hinblickauf eine zu erwartende rückwirkendeNeufestsetzung derGrundsteuer. Das Finanzamtsetzte die Grundsteuer mit Bescheidvom 3. Dezember 2007rückwirkend fest für die Jahre2002 bis 2006. Der Vermietererhob entsprechend unter dem30. Januar 2008 eine Nachforderungin Höhe von über 1.000Euro. Der Mieter zahlte nichtund wendet Verjährung ein.Der BGH gibt dem Vermieterrecht. Die Nachforderung istunverjährt, weil der Vermieterdie nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGBerforderliche Kenntnis von denden Anspruch begründendenUmständen erst mit dem Bescheiddes Finanzamts vom 3.Dezember 2007 erlangt hat,sodass die dreijährige Verjährungsfristschon deshalb nichtvor dem 1. Januar 2007 beginnenkonnte und somit bei derZustellung des Mahnbescheidsam 27. August 2010 noch nichtabgelaufen war. Der Vermieternahm die Nachberechnungbald nach Wegfall des Hindernissesvor, innerhalb einer Fristvon drei Monaten ab Erhalt desGrundsteuerbescheids.Fazit: Die Verjährung begannmit Ende des Jahres, indem der Vermieter Kenntnisvon dem rückwirkenden Bescheiddes Finanzamts hatte.Erst dann trat Fälligkeit ein.Nutzungsentschädigung [68.3]Herausgabepflicht trotz Ausübung des VermieterpfandrechtsGibt der Mieter die Mietsache bei Vertragsende nicht heraus, soschuldet er Nutzungsentschädigung auch dann, wenn der Vermietersein Vermieterpfandrecht geltend macht.KG Berlin, Beschluss vom 6.12.2012, Az.: 8 U 220/12Foto: Thomas H. Kupas/pixelio.de07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


69Fakten: Der Vermietermachte sein Vermieterpfandrechtgeltend und verlangteNutzungsentschädigung fürzwei Monate, nachdem derMieter nach Mietende dieSchlüssel nicht herausgegebenhatte. Das Gericht gibtdem Vermieter recht. DerEinwand des Mieters, er hättedie Schlüssel herausgegeben,wenn er nicht am Abtransportunpfändbarer Gegenständegehindert worden wäre, greiftnicht, da der Mieter nichtsubstanziiert darlegte, welcheGegenstände abtransportiertwerden sollten, die zur Fortsetzungseiner Erwerbstätigkeiterforderlich waren undsomit nicht dem Vermieterpfandrechtunterlagen.Fazit: Übt der Vermietersein Vermieterpfandrecht aus,kann der Mieter die Mieträumenicht vollständig räumen.Seine Verpflichtung, dieSchlüssel und damit die Mietsacheherauszugeben, bleibtauch bei Ausübung des Vermieterpfandrechtsbestehen.Fazit: Auch wenn die Mieterhier krank und betreuungsbedürftigsind, ist dasMietverhältnis zwischenVermieter und Wohnheimbetreiberals gewerblich zuwerten, sodass die Vorschriftdes § 569 Abs. 4 BGB, welchebei Kündigungen vonWohnraum die Angabeeines wichtigen Grunds erfordert,hier nicht gilt. Dennochgewährte das Gerichtfür die geordnete Verlegungdes Wohnheimbetriebs eineRäumungsfrist von gut neunMonaten, da § 721 ZPO nachseinem Schutzzweck auchgewerbliche Mietverhältnisseerfasst, die eine faktischeWohnnutzung zumGegenstand haben. Nichtnachvollziehbar ist im vorliegendenFall, warum sich dasGericht hier nicht mit § 656BGB auseinandergesetzt hat,welcher die Fortsetzung derMietverhältnisse mit den inder Regel besonders schutzbedürftigenMietern einergewerblichen Zwischenvermietungvorsieht.Kündigung Wohnheimbetrieb [69.1]Gewährung einer Räumungsfrist im gewerblichenMietverhältnis?Die Räumungsfrist nach § 721 ZPO kann auch gewährt werden,wenn die tatsächliche Wohnnutzung Gegenstand eines gewerblichenMietverhältnisses ist (hier: Wohnheim für kranke bzw.betreuungsbedürftige Menschen). Es bestehen keine Bedenkendagegen, je nach Lage des Falls die Räumungsfrist dahin auszugestalten,dass sie sich unter der Bedingung der rechtzeitigenZahlung der Nutzungsentschädigung jeweils um einen Monat(bis zum festgesetzten Endtermin) verlängert.KG Berlin, Urteil vom 17.12.2012, Az.: 8 U 246/11Winterdienst [69.2]Klare Vereinbarung für wirksame Übertragung derStreupflicht nötigVoraussetzung für eine wirksame Delegation der Räum- undStreupflicht seitens des pflichtigen Eigentümers und Vermietersauf die Mieter eines Mehrfamilienhauses ist eine klare und eindeutigeVereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässigsicherstellt. Das bloße Aufstellen und Einwerfen einessog. „Schneeräumplans“ in die Briefkästen der Mieter reicht zurBegründung einer Räum- und Streupflicht im Eingangsbereicheines Mehrfamilienhauses nicht aus.OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2012, Az.: I-9 U 38/12Fakten: Die Parteien streitenüber die Kündigung desVermieters nach ständig unpünktlichenZahlungen desgewerblichen Zwischenvermieters,der die Mietwohnungenals Wohnheim fürkranke und betreuungsbedürftigeMenschen nutzt. DasGericht gibt dem Vermieterrecht. Der Mieter ist zur Räumungund Herausgabe desMietobjekts verpflichtet, dadie Kündigung des Vermietersunter dem Gesichtspunkt derständig unpünktlichen Zahlungsweisewie auch wegeneines erheblichen Zahlungsrückstandswirksam ist. Füreine Kündigung gemäß § 543Abs. 1 BGB aus wichtigemGrund genügt es, dass nacheiner wegen wiederholterZahlungsverzögerungen ausgesprochenenAbmahnungein weiterer Zahlungsterminnicht eingehalten wird. Hierallerdings war eine Abmahnunggemäß § 543 Abs. 3Satz 2 Nr. 3 BGB entbehrlich,da ein kündigungsrelevanterZahlungsrückstand bestand.Das Gericht gab dem Antragauf Einräumung einer Räumungsfriststatt, da es sich um„Räumung von Wohnraum“im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPOhandelt. Wegen der aufgetretenenhohen Zahlungsrückständeund der erheblichenMiethöhe von über 68.000Euro wird die Räumungsfristnur unter der Bedingung verlängert,dass die Nutzungsentschädigungjeweils rechtzeitigbis zum 15. des dem VerlängerungszeitraumvorangegangenenMonats gezahlt wurde.Fakten: Die Parteien streitenum Schadensersatz wegeneines Sturzes bei Glätte.Das Gericht verurteilt denVermieter zur Zahlung mitder Begründung, er habe seineVerkehrssicherungspflichtverletzt, weil er die ihm alsEigentümer des Hausgrundstücksobliegende Räum- undStreupflicht am Unfalltagnicht ordnungsgemäß erfüllthabe. Der Sturz fand im Übergangsbereichdes Hauswegszum Bürgersteig währendder üblichen Verkehrszeitengegen 9.40 Uhr statt. Der Vermieterhat die ihn treffendeRäum- und Streupflicht nichtwirksam übertragen. Ob derhier aufgestellte „Schneeplan“,der eine Beteiligung allerMieter am Winterdienst imtäglichen Wechsel vorsah, füreine vertragliche Übertragungder Streupflicht ausreichte,ist fraglich. Der Vermieter isthier seiner Überwachungspflichtnicht ausreichendnachgekommen.Fazit: Bei allgemeiner Glätteentsteht eine Räum- undStreupflicht. Sie betrifft Gehflächen,soweit auf ihnen einnicht unbedeutender Verkehrstattfindet oder sie verkehrswichtigsind. Beginn undEnde der Räum- und Streupflichtbestimmen sich nachdem Einsetzen bzw. Endeder Gefährdung durch allgemeineGlätte und nach denVerkehrszeiten. In der Regelbeginnt die Räum- und Streupflichtab 7.00 Uhr, an SonnundFeiertagen ab 9.00 Uhrund endet um ca. 20.00 Uhr.www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2013


70 ServiceMein KlassikerNeue Bücher„Goethe für Manager“:Aktuelle alte WeisheitenFachbuch von Stefan Küthe und Monika SchuchJohann Wolfgang von Goethe war und istwohl auch heute noch unbestritten einerder größten Dichter und Denker unsererWelt. Insofern hat mich die Idee beeindruckt,Goethes Denkweise auf moderneWeise neu zu interpretieren. Stefan Kütheund Monika Schuch haben mit ihrem„Das Buch hat michbeeindruckt undmir gezeigt, dassGoethes Weisheitenauch im Smartphone-Zeitalterdurchaus Gültigkeithaben.“Buch den Versuch gewagt, die Aussagender mehr als zwei Jahrhunderte alten Zitatein unsere Zeit zu transportieren. MeinerMeinung nach gelingt es den Autoren,die Weisheiten von einst auf die heutigeDo you speak Immobilienenglisch?Frank Hummel, Gründer undLeiter der P3N BeratungsGmbHin Zwickau (gemeinsam mitThomas Birnstein)Geschäftswelt anzuwenden oder in denKontext aktueller Managementthemenzu rücken. Goethe hat bereits in seinerZeit ein beeindruckendes Netzwerk unterschiedlichsterKontakte gepflegt undes so verstanden, sein „Business“ erfolgreichzu gestalten. Und trotzdem konnteer das Leben genießen: „Abwechslungohne Zerstreuung wäre für Lehre undLeben der schönste Wahlspruch, wenndieses löbliche Gleichgewicht nur soleicht zu erhalten wäre!“ Daran arbeiteich noch – der Mensch soll schließlichnicht ohne Ziele sein. So oder so:„Goethe für Manager“ hat mich miteinfachen – aber wahren – Inhalten beeindrucktund mir gezeigt, dass GoethesWeisheiten auch im Smartphone-Zeitalterdurchaus Gültigkeit besitzen.Stefan Küthe und Monika Schuch,Linde Verlag Wien, 1. Auflage 2009, 176 S.,ISBN 978-3709302835, 19,40 EuroWas heißt Nutzfläche auf Englisch? Was ist der Unterschied zwischen„to let“, „to lease“ und „to rent“? Auf welche Stolpersteine muss manachten? Gisela Francis Vogt gibt auf all diese Fragen fachgerecht undkurzweilig Antwort und bietet einen umfassenden Überblick über diewichtigsten englischen Fachbegriffe der Immobilienwirtschaft. Ein Indexmit fast 900 Begriffen rundet das Werk ab.Gisela Francis Vogt, Versus Verlag Zürich 2013, 96 S., ISBN 978-3-03909-070-9, 19,90 EuroDie SEPA-Umstellungab 1. Februar 2014Die Unternehmen derImmobilienwirtschaftmüssen für die weitereTeilnahme am bargeldlosenZahlungsverkehrbis zum 31. Januar 2014zahlreiche Schritte unternehmen,um dieSEPA-Verordnung umzusetzen. Dabei soll dieBroschüre des Dachverbands Deutscher ImmobilienverwalterDDIV helfen.Die Publikation kann kostenfrei unter www.ddiv.de heruntergeladen werden. Ein gedrucktesExemplar ist für 15 Euro in der Geschäftsstelledes DDIV (info@ddiv.de) erhältlich.Mietrechtsänderungsgesetz 2013Der Mietrechtler AxelWetekamp gibt in seinemBuch einen Überblicküber die Themender Mietrechtsnovelle:von der Erleichterungder energetischen Modernisierungüber dieSenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungenbis hin zu den Möglichkeiten, gegenMietnomaden vorzugehen.Axel Wetekamp, Richard Boorberg Verlag,2013, 60 S., ISBN 978-3-415-04959-8, 12 EuroGastronomie- & HoteldesignOb Gastronomie, Sternerestaurant,Landhaushoteloder Kneipe: Überallgibt es die extremErfolgreichen und die,denen es einfach nichtgelingen will, Gäste inihr Lokal zu locken. Es istdas Ambiente, das hier eine entscheidendeRolle spielt. Die Autorin des Buchs, HannaRaißle, ist als Ambiente-Coach darauf spezialisiert,Räume zu gestalten und zu optimieren.In dem Buch zeigt sie, wie das geht.Hanna Raißle, Matthaes Verlag, 2013, 232 S.,ISBN 978-3-87515-077-3, 69,90 Euro07-08 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


71Aus unserem HausAktivhausDas Buch „Aktivhaus“stellt wichtige Erkenntnissezur Planung vonAktivhäusern zusammen.Die Grundlagender Entwicklung werdenbeschrieben undsollen allen am BauBeteiligten als Leitfaden dienen. Von denGrundsätzen des nachhaltigen und energieeffizientenBauens über die üblichenRegelwerke bis hin zu Planungswerkzeugenund technischen Details erfährt der Leser,was Aktivhäuser ausmacht und welcheKomponenten bei der Umsetzung infragekommen können. 14 Beispielbauten zeigen,wie sich mit den Prinzipien des AktivhausesArchitektur der Zukunft schaffen lässt. DieAutoren beleuchten die Aspekte von unterschiedlichenBlickwinkeln.Manfred Hegger et al., Cellwey Verlag, 2013,288 S., ISBN 978-3-7667-1902-7,120 EuroMietspiegelSelbst kleinere Gemeindenverfügenheutzutage über einenMietspiegel, bei dessenErstellung und auch Anwendungoftmals Fehlerpassieren. Das Buchstellt deshalb die rechtlichenGrundlagen des Mietspiegels dar. DerSchwerpunkt liegt auf der Beschreibung,wie ein Mietspiegel zu entwickeln, festzuschreibenund anzuwenden ist. Die aktuelle,überarbeitete Auflage berücksichtigt dieseit seit der Mietrechtsreform ergangenenVeröffentlichungen und die Rechtsprechungund diskutiert auch die aktuellen soziologischenEntwicklungen. Das Buch richtetsich an Rechtsanwälte, Richter, Soziologenund an Städte und Gemeinden.Dr. Ulf P. Börstinghaus, Dr. Michael Clar,Verlag C. H. Beck, 2. Auflage 2013, 483 S.,ISBN 978-3-406-62462-9, 69 EuroSouveräner Umgang mitImmobilieneigentümernModernisierungsmaßnahmen,Finanzfragen,Vertragsverhandlungen– Konfliktsituationenzwischen Eigentümernund Verwaltern könnenschnell entstehen.In solchen Situationenhängt viel von einem professionellen Auftretenund einer guten Kommunikationsgrundlageab. Das Buch erklärt klare Kommunikations-und Handlungsstrategien.Beispiele aus dem Arbeitsalltag zeigen, wieVerwalter im Gespräch Vertrauen aufbauen,Streitfälle entschärfen und Stress reduzierenkönnen. Die Inhalte sollen helfen, Souveränitätzu entwickeln und damit effektiver undentspannter arbeiten zu können.Martina Vetter, Verlag Haufe-Lexware,1. Auflage 2013, 216 S.,ISBN 978-3-648-03170-4, 39,95 EuroImpressumHaufe-Lexware GmbH & Co. KGEin Unternehmen der Haufe GruppeMunzinger Straße 9,79111 FreiburgGeschäftsführung:Isabel Blank, Markus Dränert,Jörg Frey, Birte Hackenjos,Randolf Jessl, Matthias Mühe,Markus Reithwiesner, Joachim Rotzinger,Dr. Carsten ThiesAbonnenten-Service und VertriebService-Center FreiburgTel.: 0800 7234-253Fax: 0800 5050-446E-Mail: zeitschriften@haufe.deRedaktionDirk Labusch (La)(verantw. Chefredakteur)E-Mail: dirk.labusch@immobilienwirtschaft.deLaura Henkel (lh)E-Mail: laura.henkel@immobilienwirtschaft.deJörg Seifert (sei)E-Mail: joerg.seifert@immobilienwirtschaft.deRedaktionsteamRA Alexander C. BlankensteinRAin Almut KönigMichaela BurgdorfJelka Louisa BeuleManfred GburekJournalisten im HeftGabriele BobkaAlexander HeintzeNorbert JumpertzFrank Peter UnterreinerHans-Jörg WerthSo erreichen Sie die RedaktionTel.: 0761 898-3507Fax: 0761 89899-3507E-Mail: redaktion@immobilienwirtschaft.dewww.immobilien wirtschaft.deGrafik/LayoutStefanie KrausTitelHanjo TewsAnzeigenAnzeigenpreisliste (1.1.2012)Haufe-Lexware GmbH & Co. KGNiederlassung WürzburgBereich Media Sales, Im Kreuz 997076 WürzburgAnzeigenleitungKlaus SturmTel.: 0931 2791-733E-Mail: klaus.sturm@haufe-lexware.comKey Account ManagementMichaela FreundTel.: 0931 2791-535E-Mail: michaela.freund@haufe-lexware.comDavid ZenettiTel.: 0931 2791-752E-Mail: david.zenetti@haufe-lexware.comAnzeigendispositionMonika ThüncherTel.: 0931 2791-464Fax: 0931 2791-477E-Mail: monika.thuencher@haufe-lexware.comAnzeigenschlussjeweils zum 10. des VormonatsAktuelle Informationen zu den Zeitschriften-und Online-Angeboten findenSie unter: www.haufe.de/mediacenterBezugspreisJahresabo 144,80 Euro (inklusiveVersandkosten, Online-Archiv,Urteilsda tenbank etc.); Bezieher desLoseblattwerks „Haus- und Grundbesitz“erhalten Immo bilienwirtschaftim Rah men ihres HuG-Abonnements.Für Mitglieder der deutschen Sektiondes Immobilienverbands RoyalInsti tu tion of Chartered Surveyors(RICS) und des Deutschen Verbands(DV) ist der Bezug mit der Zahlungihres Mit glieder beitrags abgegolten.Urheber- und VerlagsrechteDie Zeitschrift sowie alle in ihr ent -hal tenen ein zel nen Beiträge undAb b il dungen sind urheber rechtlich geschützt.Alle Rechte vor behalten.Kein Teil dieser Zeitschrift darf ohneschriftliche Genehmigung des Verlagsver vielfältigt oder verbreitet werden.Unter dieses Verbot fallen insbeson deredie gewerbliche Ver viel fält i gung perKopie, die Auf nahme in elek tronischeDatenbanken und die Verviel fältigungauf CD-ROM.BildnachweiseSoweit keine Bildquelle vermerkt, wurdenuns Personenaufnahmen von denjeweiligen Unternehmen zur Verfügunggestellt. Andere Bildmotive ohne Nachweisstammen aus der Bilddatenbankdes Verlags.Gerichtsstand ist FreiburgISSN: 1614-1164Erscheinungsweise10 x jährlichVerbreitete AuflageDruckFIRMENGRUPPE APPLechter druck GmbHDelpstraße 1597084 Würzburgwww.immobilienwirtschaft.de 07-08 I 2013


72 ServiceTermine …… von „Baurecht“ zu „Vergleichswertrichtlinie“TOP-TERMINVeranstaltungstitel Termin / Ort Preis zzgl. MwSt. Veranstalter / KontaktMesse, Kongresse und Konferenzen15. IIR Immobilienstandort München 2013 24.–25.7.2013München8. DVFA-Immobilien-Konferenz 26.8.2013Frankfurt am Main14. IIR Immobilienstandort Frankfurt 2013 3.–4.9.2013Frankfurt am MainInvestorenkonferenz: SRC Forum Financials& Real Estate 2013IPD-Fachtagung „Prognosen und Modellierungenin der Immobilienwirtschaft“16. SAP-Forum für die Immobilienwirtschaft:Branchentreff mit Vorträgen,Diskussionen und Workshops zu aktuellenSAP ® -Entwicklungen und Technologien imImmobilienmanagement4.9.2013Frankfurt am Main10.9.2013Frankfurt am Main24.–25.9.2013Dresden2.199 Euro IIR Deutschland, Telefon 0211 9686-3173,www.iir.de295 Euro DVFA GmbH, Telefon 069 264848-101,www.dfva.de1.899 Euro IIR Deutschland, Telefon 0211 9686-3173,www.iir.dekostenfrei SRC Research, Telefon 069 400313-80,www.src-research.de/ffs500 Euro Investment Property Databank,Telefon 0611 33449-90, www.dix.debis 24.7.2013:Forum undWorkshop 1.375Euro, Tageskarte595 EuroT.A. Cook Conferences,Telefon 030 884307-0,www.tacook.de/sap-immobilienforumSeminare und SchulungenPraxisseminar ImmobilienVerwaltung 2013„Grundlagen“24.7.2013Ulm339 Euro Haufe-Lexware Real Estate AG, Telefon 0800 7956724,www.haufe.de/realestateRechtswissen Bestandsimmobilien 29.–30.7.2013MünchenMieterbefragung mal anders –von der Idee zur UmsetzungKompetenzen, Pflichten und Verantwortlichkeitenin einer WEG-Anlage5.8.2013Berlin20.8.2013BerlinImmoWert Praxistraining 23.8.2013SinzigComputergestütztes Facility Management(CAFM)27.8.2013BerlinDie perfekte FM-Organisation 2.–3.9.2013Frankfurt am MainAktuelles Grundstücksrecht 3.9.2013WiesbadenBaurecht für WEG-Verwalter 3.9.2013BerlinTechnisches Facility Management 4.–5.9.2013HannoverAktuelles Steuerrecht 2013 5.9.2013WiesbadenDie neue Vergleichswertrichtlinie in derPraxis5.9.2013MünchenImmobilientransaktionen managen 6.9.2013MünchenEnergiemanagement in der WohnungsundImmobilienwirtschaft9.9.2013HannoverGewerbliches Mietrecht 10.–11.9.2013BerlinProjektsteuerung am Bau 12.9.2013München1.995 Euro Management Circle AG, Telefon 06196 4722-700,www.managementcircle.de290 Euro*/348Euro**BBA e.V., Telefon 030 23 08 55-14,www.bba-campus.de179 Euro Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V.,Telefon 0174 8981446, www.ddiv.de395 Euro Sprengnetter-Akademie, Telefon 02642 979675/-76,www.sprengnetter.de290 Euro Bauakademie, Telefon 030 54997510,www.bauakademie.de1.995 Euro Management Circle AG, Telefon 06196 4722-700,www.managementcircle.de295 Euro Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft,Telefon 0611 1746375-12, www.sfa-immo.de179 Euro Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V.,Telefon 0174 8981446, www.ddiv.de890 Euro Haufe Akademie, Telefon 0761 898-4422,www.haufe-akademie.de295 Euro Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschaft,Telefon 0611 1746375-12, www.sfa-immo.de395 Euro Sprengnetter-Akademie, Telefon 02642 979675/-76,www.sprengnetter.de490 Euro Haufe Akademie, Telefon 0761 898-4422,www.haufe-akademie.de295*/355** Euro vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklunge.V., Telefon 030 390473-170, www.vhw.de890 Euro Sprengnetter-Akademie, Telefon 02642 979675/-76,www.sprengnetter.de1.245 Euro Management Forum Starnberg, 08151 2719-0,www.management-forum.de* Mitglieder ** Nichtmitglieder07-08 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


73UnternehmensindexAAareal Bank AG ............15, 49Aareon AG ..............48,49, 74Adler Real Estate ..............10Allianz Real Estate .............35JJAMESTOWN ..................38Jones Lang LaSalle .............61Jones Lang LaSalle Deutschland ...42Justus Grosse GmbH ............61Vorschau auf ...... September 2013BBabcock International Group .....15Babcock Support Service GmbH ...15Bankhaus Metzler seel. Sohn & Co.Holding AG. ..................15Barclays Capital ...............31Bauvereins Hamburg ...........31Bayerische Hausbau ............56Berlin Hyp ...................35Bilfinger Real Estate GmbH ......62BrightLocal ................21, 24Brookfield Asset Management ....13Brookfield Property Partners .....13BulwienGesa ..............56, 59CCA Immo ....................56Capera Immobilien Service GmbH . 51CBRE ........................11cgmunich GmbH ...............50Colonia Real Estate .............31Corestate Capital AG ............14Corpus Sireo Asset ManagementRetail GmbH ..................12DDegussa AG ..................57Deutsche Annington. . . . . . . . . 14, 31DIC Deutsche ImmobilienChancen AG ...............38, 58Dr. ZitelmannPB. GmbH .........23Drees & Sommer-Gruppe ........12Dubai World-Gruppe ...........13EECE ........................60Economic Zones World ..........13eKomi .......................23Ernst & Young Real Estate GmbH ..13EZW Gazeley Limited ...........13Ffirst touch ....................49GGagfah Group ..............14, 30Gazeley .....................13German Acorn ................31GooglePlus ...................23Groth-Gruppe .................57GSW Immobilien AG .........14, 31HHannover Leasing ..........15, 56HIH Property Management ......51Hochtief Solutions AG ...........14IImmobilienscout24.de . 23, 24, 26, 27ImmoBlue ...................49immologis ...................49immoverkauf24 ...............22IVG Immobilien AG.8,15, 30, 31, 35, 57KKAG TMW Pramerica PropertyInvestment GmbH .............14Karstadt .....................14KfW .....................19, 54Kondor Wessels ProjektentwicklungGmbH .......................14Kondor Wessels West GmbH .....14Kone GmbH ..................74LLaSalle Investment Management . 31LEG Immobilien AG. . . . . . . 12, 31, 49MMAB ........................60Malker-bewertungsPortal.de ..23, 24Malkerpedia RO Limited .........23NNCC Deutschland ..............56Nibelungen-Wohnbau-GmbH .....49OOaktree .....................31PP3N BeratungsGmbH ..........70Patrizia GewerbeInvest KAG ......14Prime Office REIT ..............31Promos consult ............48, 49RRabo Real Estate Group .........60Rock Capital Group .............12RWE Vertrieb AG ...............52SSAP AG ...............11, 48, 73Stiebel Eltron .................54TTAG Immobilien ...............31Tas KG. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11UUnion Investment .............39VVaillant ......................53VIB Vermögen AG ..............12Viessmann ................53, 54WWarburg Research .............31Wisag Facility Service ...........50WL Bank Münster ..............28Wohnbau GmbH ..............49YYIT Germany ..................15ZZech Group ................56, 58Ziems & Partner Unternehmensberater......................15Foto: Messe München GmbH; ECERetail. Schneller, größer, weiter allein hilft nicht.ShoppingcenterRezepte gegen den KundenschwundWie bedroht sind Einzelhandel und Einkaufszentrenvom sich ausweitenden Online-Geschäft? Was ziehtdie Kunden noch in die Geschäfte? Wie lauten die Gegenstrategienvon Entwicklern und Betreibern? EineVorort-Bestandsaufnahme der Retail-Landschaft inDeutschland.Vorbericht SAP-Forum 2013 in DresdenCREM oder Wohnungswirtschaft?Im Corporate Real Estate Management hat die SAP AGihre natürlichen Wurzeln. Doch tut sich auf diesemMarkt Entscheidendes? Oder wird die Wohnungswirtschaftzum Retter der SAP-Immobilienstrategie?Die September-Ausgabe erscheint am Freitag, den 6. September 2013, Anzeigenschluss ist der 12. August 2013.SpecialExpo Real 2013... Oktober 2013Wie zugkräftigsind die Themender einflussreichenimmobilienwirtschaftlichenMesse in Münchenin diesemJahr? Ein praktischerRundumblick über die Veranstaltungen und ihreTeilnehmer im Jahr fünf der Finanzkrise. Ist Deutschlanddeshalb immer noch verstärkt im Fokus nicht zuletztder ausländischen Investoren?Die Oktober-Ausgabe erscheint am Freitag, den 4. Oktober2013, Anzeigenschluss ist der 6. September 2013.Diese Ausgabe enthält folgende Beilagen: Astra, AWI GmbH, DDIV, Metrona/Brunata , T.A. Cook.www.immobilienwirtschaft.de 07-08 I 2013


74 FinaleGeheimnisseWer kennt sie schon, die Vertreter der zersplitterten Immobilienwelt? Wer weiß,welche Wünsche sie hegen, wen sie gerne träfen. Heute fragen wir drei …… Aareon-Kongress-TeilnehmerHorst-Ulrich Königist Inhaber der 1.Interim –Management auf Zeit.Consulting in DüsseldorfDana Marquardtist Key Account Manager,Segment Immobilienwirtschaft,der Kone GmbH in HannoverTimo Schäferist Kaufmännischer Leiterder WBG der Stadt Fürth?König:?Welche Schwächen haben Sie –mit Ausnahme von Ungeduldund Perfektionismus??Ich darf mich wohl als „Apple-Fan“ bezeichnen und erliege hin undwieder meiner Vorliebe für Sanddünen.Marquardt: Ich esse gern … und da sindnoch der oft zu hohe eigene Anspruchund die Niederlagen.Schäfer: Gesunde Arroganz, ist das eineSchwäche?Mit wem aus der Immobilienbranchewürden Sie gerne zumAbendessen gehen und warum?König: Mit Jürgen Pfeiffer, ehemaligerVorstand der Aareon AG. Er hat einenTeil meines beruflichen Wegs begleitetund gefördert: als kleines Dankeschön!Marquardt: Mit einigen. Ich diskutiertemit ihnen die Lebensformen der Zukunftmit komfortablen sowie bezahlbaren Zugangslösungenim Bestand.Schäfer: Mit Herrn Schäuble besprächeich, warum nun Bundesregierung undalle Parteien auf das „Wahlkampfpferd“Wohnen aufspringen.Wo kann man Sie in der Mittagspauseantreffen?König: In der Regel bei meinen Kundenund an den wenigen Bürotagen: im Biergartendes Kaiserswerther Burghofs, direktam Rhein, neben der Kaiserpfalz.Marquardt: Am liebsten an sonnigenPlätzchen – gern in Straßencafés oderLokalen, die mit frischen Zutaten leckereKleinigkeiten zaubern.Schäfer: Im Büro oder im Restaurant.?Ihr Wunsch an die Kollegen IhresBerufsstands?König: Weiter so, dann habe ich immergenug zu tun!Marquardt: Offen sein für Neues.Veränderungen ängstigen viele, dabeibeinhalten sie oft ungeahnte Chancen.Diejenigen, die sich darauf einlassen,werden am Ende die Nase vorn haben.Schäfer: Den Generationenwechsel inFührungsetagen zu fördern, die Qualitätder Branche und der Mitarbeiter weiterzu verbessern und den Mieter als Menschenzu verstehen ...Ihr Statement zum Stereotyp: „Der Aareon-Kongress ist ein Branchenereignis.Doch mit neuen Erkenntnissen fahre ich nie zurück.“Marquardt: Ich war zum ersten Mal dabei. Ich nehme mit, wie nachhaltig mobileLösungen und Prozessoptimierung den Unternehmenserfolg beeinflussen.König: Dann würde ich nicht so viel in den Bergen „wandern gehen“, sondern dieGespräche mit den Teilnehmern suchen und den besonderen Vorträgen lauschen!Schäfer: Stimmt, aber unter den Kongressbesuchern befinden sich sehr interessanteMenschen. Und wie häufig ist man schon in Garmisch ...f|07-08 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Hochwasser 2013Jetzt spenden!© Reuters, * 5€ zzgl. Kosten einer normalen SMS. 4,83€ gehen direkt an ADH.Durch sintflutartige Regenfälle hat die Hochwasserlage vielerorts verheerende Ausmaßeangenommen. Mit den Folgen werden die Menschen noch lange zu kämpfen haben.Aktion Deutschland Hilft leistet Hilfe. Helfen auch Sie den Menschen - mit Ihrer Spende.Spendenkonto 10 20 30, Sozialbank Köln (BLZ 370 205 00)Stichwort: Hochwasser. Charity-SMS: Senden Sie ADH an die 8 11 90 (5€*)Oder online: www.Aktion-Deutschland-Hilft.de


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