Heizend Strom erzeugen - Haufe.de

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www.immobilienwirtschaft.de 02 l 2013VorschauMipim 2013Heizend StromerzeugenDer Weg zum BlockheizkraftwerkGrundsteuererlassGeld zurück beiausbleibenden MietenBroken-Core-ImmobilienHohe Rendite trotzkleiner MängelMat.-Nr. 06228-5157


Auf der Suche nachFach- und Führungskräften?Die erstklassige Jobbörse in der Immobilien- undWohnungswirtschaft für Vorstände und Führungskräfte.Haufe-Lexware GmbH & Co. KG; Unternehmensbereich Media SalesIm Kreuz 9; D-97076 WürzburgIhre Ansprechpartnerin: Michaela FreundTel: 0931 2791 777; michaela.freund@haufe.dewww.haufe.de/stellenmaerkte


EditorialPolitik macht kreativ03Achtung!SpitzeZielgruppe!Dirk Labusch, ChefredakteurLiebe Leserinnen, liebe Leser,in der Welt geschieht Unerwartetes. Deshalb schwächeln geschlosseneImmobilienfonds und die Finanzbranche kann nicht mehr so wievorher. Doch Anbieter und Kunden reagieren kreativ: mit Kita-Fondsund Schwarmfinanzierung. In der Immobilienbranche selbst geschiehtUnerwartetes nicht allzu oft. Man ist verlässlich mit Tendenz zum Biederen.Die Branche hätte gerne, dass die Welt um sie herum so wärewie sie und ihr langfristige Planungssicherheit schenkte. Doch immerwieder gibt es – gerne auch vor Wahlen – Gesetze, Pläne, die in Gewohnheiteneingreifen. Das ist anstrengend, doch … das ist das Leben.Was wäre der Tod? Es gibt jenseits der Verbände Auguren, die unseinreden wollen, die von Schwarz-Gelb eingeführte Mietrechtsreformsei eine Katastrophe, die von der SPD geplante Mietpreisbegrenzungfür Neuverträge wäre der Untergang. Ein bisschen arg martialisch.Wenn ich aber sehe, wie Horst Seehofer einen Tag vor Verabschiedungder Mietrechtsnovelle mal eben so die Mietobergrenze „einführte“,halte ich es für möglich, dass das Unvorhergesehene künftig zunehmenkönnte. Was tun? Maulen wäre verständlich, Lösungen schaffen besser.Auf dem Neujahrsempfang der Bundesarbeitsgemeinschaft ImmobilienwirtschaftDeutschland BID hat der Vorsitzende Walter Raschfast trotzig die Bedeutung des Branchentankers hervorgehoben. So, wiewenn es geradezu eine Frechheit wäre, ihn vom Kurs abzubringen. Dasist zwar nachvollziehbar, aber ... siehe oben. Und ich denke: Vielleichthaben die politischen Einschläge sogar etwas für sich.Der Tanker muss beweglich bleiben, denn die Klippen kommensowieso. Hupt er nur, geht er unter – trotz seinem Schwergewicht.Deshalb, liebe Branche, sei der Politik dankbar, hau nicht immer nurdrauf. Denn riechen manche Ideen auch arg populistisch: Unerwartetesrüttelt auf, macht kreativ und schweißt letztlich zusammen. Dannkommt es vielleicht doch noch – das Wir-Gefühl ...Der Entscheider-Channel fürImmobilienprofis.Zielsichere B2B-Kommunikationan Fach- und Führungskräfte.Buchen Sie online, print odercrossmedial.IhrFoto: Hans ScherhauferMediainformationen unter:Tel. 0931 2791-770 oderwww.haufe.de/mediacenterwww.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


04 InhaltTitelthemaDie dezentrale Energieerzeugung durch Mini-Blockheizkraftwerke(BHKWs) bietet neben höchstmöglicherCO ² -Reduktion auch eine attraktive zusätzlicheEinnahmequelle für die Wohnungswirtschaft.19 Unter Druck. Die Wohnungswirtschaft muss zur Einhaltungder vorgegebenen CO2-Einsparungen massiv inenergetische Maßnahmen investieren, zum anderen sollsie auch in Zukunft bezahlbaren Wohnraum anbieten.18Blockheizkraftwerke. Eine lukrative Alternative im Energiemixund zusätzlich auch noch Einnahmequelle21 Gemeinschaft zur Eigenstromerzeugung. Die Stromverbraucherorganisieren sich neu23 Das BHKW in der Eigentümergemeinschaft. Neue Erfahrungenfür Verwalter und Eigentümer. Ein technischsteuerlichesFallbeispiel mit ChecklisteSzene08 Infografik: Unterschiede bei Maklerprovisionen09 Kolumne: Weniger ist mehr!10 Top-News: Handelsumsätze haben kaum Einfluss aufSpitzenmieten im Einzelhandel26Versicherungen, Pensionskassen. Sie ergänzen die Bankenfinanzierung.„Kein Problem“, meint Maria-Teresa Dreo, UniCreditBank49Unabhängig. Sich selber nimmt jeder mit, der in die Welthinausschreitet – auch in der ImmobilienbrancheFinanzen, Markt + ManagementDas Finanzinterview26 Es gibt genügend Player am Markt, meint Maria-TeresaDreo, Bereichsleiterin der UniCreditBank in MünchenSteuern und Wertermittlung28 Wie die Umsatzsteuersteuer den Verkehrswert beeinflusstGrundsteuererlass30 Geld zurück bei Leerstand oder ausbleibenden MietenGewerbliche Immobilienfinanzierung32 Sparkassen und Landesbanken tun sich noch schwer.Besser läuft es bei den Volks- und RaiffeisenbankenVon den Finanzgerichten34 Umsatz- oder Flächenschlüssel? Das ist ein wichtigesDetail bei der VorsteuerBroken-Core-Immobilien36 Große Rendite trotz kleiner MängelMaklerwerbung online38 Den Erfolg im Internet messbar machenKommentar40 Makler! Zeigt, dass Ihr besser seid als Euer Ruf!Foto: Alhovik/shutterstock.com; UniCreditBank; Illustration: Johannes Mundinger; MIPIM World02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


05Finanzen, Markt + ManagementImmobilien-Management42 Optimierte Workflows sind gefragtFacility Management44 Nachhaltigkeit als Topthema auf der FM-MesseMitarbeiter gesucht46 Durch Weiterbildung Karriere im Facility ManagementmachenRottke on Real Estate48 Wohnungspolitik: Intentionalismus statt AktionismusGraffitiUnabhängig? Wer ist das schon?49 Verflechtungen. Interessenskonflikte. Sklave derUmstände?50 Die Branche. Ein komplexes Knäuel52 Drittmittel. Auf der elfenbeinernen Turmterrasse53 Bewertung. Gegen Beeinflussung hilft SachverstandSpecial56MIPIM 2013. Gelingt der Schritt von der Event- zur Arbeitsmesse?Die Highlights der traditionellen Messein Cannes in diesem Jahr56 Internationaler Pulsgeber für Investments57 Türkei – Country of honour58 Vorschau auf die Mipim-Awards 2013RechtUrteil des Monats – Mietrecht59 Eine Kündigung ist schon möglich, wenn der Mieter nureinen Monat mit den Zahlungen in Verzug istTYCOON LED STEHLEUCHTE.TECHNOLOGIE,DIE AN MORGEN DENKT.Rubriken03 Editorial06 Online16 RICS17 Deutscher Verband70 Bücher71 Impressum72 Termine73 Unternehmen im Heft/Vorschau74 Finalewww.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013Herbert Waldmann GmbH &Co. KG, Tel. 07720 601-100info@waldmann.com, www.waldmann.com


06 OnlineMENÜGeben Sie hier Ihre Suchbegriffe ein I ImmobilienImmobilien Home Wirtschaft & Politik Verwaltung Wohnungswirtschaft Investment Entwicklung & VermarktungNeu im Februar www.haufe.de/immobilienTop-Thema: VerwaltungsbeiratDer Verwaltungsbeirat nimmt als Organ der WEG eine wichtige Funktion ein. Er kann dieArbeit des Verwalters unterstützen und die Willensbildung in der Gemeinschaft erheblichbeeinflussen. WelcheAufgaben und Pflichtender Beirat hat, wie ersich zusammensetzt undwelche Haftung die Beiratsmitgliedertrifft, wirdin dem Schwerpunktthemabehandelt. DerBeitrag bietet so einenpraxisorientierten Überblicküber die Aufgabenund Zuständigkeiten desVerwaltungsbeirats. Auch der Wirtschaftsplan wird geprüft.SeminareHaufe Online-SeminarBGH kompakt: Die wichtigsten Mietrechtsurteileim ÜberblickDonnerstag, 14. Februar 2013, 15:00 Uhr,82,11 EuroDie Rechtsprechung des BGH zum Mietrechtist äußerst vielfältig und schwerüberschaubar. Dieses Online-Seminarführt leicht verständlich durch den „Urteilsdschungel“,erklärt die wichtigstenGrundsatz-Urteile zum Mietrecht,die Vermieter und Verwalter kennensollten, und verrät dazu gleich den passendenPraxis- beziehungsweise Vertragstipp.Referent: RA Thomas HannemannTop-Thema: Standort-Ranking: Wo sich Investitionen noch lohnenDer Wohnungsmarkt wird immer attraktiver. An vielen A-Standorten gibt es für Privatinvestorenjedoch kaum noch geeignete Immobilienobjekte. Das exklusive Top-Thema zeigt,in welchen Klein- und Mittelstädten Deutschlands sich gute Chancen für Investitionen inWohn immobilien bieten. Darüber hinaus können Rankings der Standorte ab 30.000 Einwohnerabgerufen werden.Top-Thema: BGH-RechtsprechungsübersichtWichtige BGH-Entscheidungen im Überblick.Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofsbestimmt dasWohnungseigentumsrecht, dasMietrecht und angrenzendeRechtsgebiete wesentlich mit.In dieser Online-Übersicht findenSie die wichtigsten Entscheidungenaus der vergangenenZeit, nach Rechtsgebieten geordnet,zusammengefasst.Haufe Online-Seminar„Mietrechtsänderungen 2013 – Was aufVermieter und Verwalter zukommt“Donnerstag, 28. Februar 2013, 14:00 Uhr,82,11 EuroDie Änderung des Mietrechts steht vorder Tür. Noch wird über den Gesetzentwurfdebattiert. Dieses Seminar gibteinen Überblick über die Änderungen,die Sie als Vermieter oder Verwalterkennen müssen. Zusätzlich erhaltenSie praktische Handlungsempfehlungenaus erster Hand sowie ein hilfreichesSkript mit den wichtigsten Regelungen.In dem Online-Seminar erfahren Sie unteranderem,› wie die energetische Modernisierungvon Wohnraum zukünftig erleichtertwerden soll,› wie die Kosten bei Wärmelieferungleichter umgelegt werden können,› wie die „Berliner Räumung“ gesetzlichgeregelt wird.Referent: RA Thomas Hannemann02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Abrufbar unterwww.immobilienwirtschaft.deDie Immobilienwirtschaft – jetzt von überall lesen kostenlos für Abonnentenfür alle Tablet-PCsältere Ausgaben sind für jeden Besucherdes Portals zugänglich


08 Szene+++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++Karte des MonatsGesamt-Provision fürMaklerleistungenDie Maklercourtage für die Vermittlung vonWohnraum ist derzeit Gegenstand von vielenDiskussionen. Das „Bestellerprinzip“ ist in allerMunde. Eine einheitliche Regelung gibt esnicht. Je nachdem, wo ein Interessent eineImmobilie kauft, werden unterschiedlicheGebühren fällig.6,253,575,95Maklerprovisionen in Prozent3,57bis1) Mecklenburg-Vorpommern: 3,57 oder 5,95 Prozent2) Niedersachsen: 3,57 bis 5,95 ProzentJe nach Region werden unterschiedliche Vermittlungsprovisionen vereinbart.Angegeben ist die Spanne, die vom Käufer zu zahlen ist.3) Nordrhein-Westfalen: Münster4) Rheinland-Pfalz: Kreis Mainz-Bingen4,76 3) 3,575,95 2)3,57Je nach Bundesland und zum Teil sogarje nach Region weichen die verlangtenCourtagen erheblich voneinander ab. Invielen Bundesländern ist eine Provisionvon 3,57 Prozent des Kaufpreises üblich,bei den Spitzenreitern Berlin undBrandenburg wird jedoch mit 7,14 Prozentmehr als das Doppelte verlangt. Diemeisten Werte liegen zwischen drei undsechs Prozent. Unterschiedlich sind auchdie Regelungen darüber, wer die Kostenfür die Dienstleistung trägt. Je nach Regionmuss entweder der Käufer oder derVerkäufer die Maklercourtage alleinetragen. In anderen Bundesländern wirdsie zu gleichen oder zu unterschiedlichenProzentsätzen zwischen den Parteiengeteilt. In den vergangenen Wochenwurden vermehrt Stimmen laut, die forderten,dass die Courtage derjenige zahlensolle, der schlussendlich auch von derDienstleistung profitiert. Zuletzt fordertedie SPD Anfang Januar, die Maklergebührenneu zu regeln.5,95 4) 5,953,57Datenmaterial: www.immowelt.deIllustration Schlüsselbund: shutterstock (mart)Grafik: Immobilienwirtschaft3,573,573,5702 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


09KolumneFrank Peter UnterreinerWeniger ist mehr3,57oder5,95 1)7,14Die ersten Tage waren irritierend. Kaum E-Mails, wenig Post im Briefkasten undfast keine Anrufe. Beim minütlichen Routineblick aufs Smartphone oder den PC-Bildschirm kämpfte ich mit Entzugserscheinungen. Schon wieder nichts im elektronischenBriefkasten. Ungewohnt.Eine Sommerpause gibt es schon lange nicht mehr, doch pünktlich zu Weihnachtensetzt sie ein und dauert bis Heilige Drei Könige: die kommunikationsarmeZeit. Es sind herrliche zwei Wochen, wenn die zwei, drei Tage Gewöhnung ersteinmal überstanden sind. Das Mobiltelefon bleibt halbe Tage komplett ausgeschaltetund wo früher gefühlt hunderte von E-Mails täglich nervten, sind es indiesen seligen Tagen keine zwanzig.Nach dem 6. Januar dann wieder das alte Lied und das alte Leid: Kommunikations-Overkill.Mehr Informationen, als wahr- und aufgenommen, geschweigedenn verarbeitet werden können. Schon das Löschen der Mails ist stressig genug.Da stellt sich doch die Frage: Muss das sein! Könnte es nicht auch zwischenHeilige Drei Könige und Weihnachten etwas besinnlicher zugehen? Wenigerwäre mehr, mit Sicherheit. Wohl kaum jemand wünscht sich die alte Zeit zurück,als es nur papierne und keine elektronischen Briefe gab, als am Telefon „FasseDich kurz“ stand und Recherchieren auch für uns Journalisten oft genug hieß:zur Bibliothek fahren, bei der Ausleihe ein Buch bestellen und ein, zwei Wochenwarten, bis es kam. Doch das heutige Tempo, die heutige Informationsflut musses auch nicht wirklich sein. Weniger ist mehr.In diesem Sinne ist diese Kolumne dieses Mal besonders kurz ...3,57Schroder property-StudieOpportunistische Investitionen sind gefragtLaut einer Studie von Schroder Property setzen 60 Prozent von 122 befragtenInvestoren 2013 auf starke Euroländer. Dabei spiegeln die Studienergebnissedie gestiegene Nachfrage nach opportunistischen Investitionenwider: Während im Jahr 2011 nur zwölf Prozent der Anleger dort investierthaben, waren es in 2012 doppelt so viele (22 Prozent). „Zur Risikoklasse„opportunistisch“ zählen als Portfoliobeimischung einerseits Nischenmärktewie Südeuropa oder kleinere Investitionsstandorte, aber auch Projektentwicklungenin guten Lagen mit Vermietungsrisiken“, so Michael RuhlMRICS, Geschäftsführer der Schroder Property KAG. Deutschland bleibtbevorzugte Anlageregion und gewinnt an Beliebtheit: 2012 haben 75,3 Prozentder Befragten hier investiert. Doch 82,2 Prozent gaben an, innerhalbvon zwölf Monaten in Deutschland investieren zu wollen. Hierbei steigenDirektinvestitionen in der Anlegergunst stark an. Diese Anlageform steht indiesem Jahr bei 62 Prozent der Befragten im Fokus. Das entspricht einemAnstieg um 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


10 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++Jährliches Mietpreiswachstum in %EinzelhandelsimmobilienHandelsumsätze haben kaum Einflussauf SpitzenmietenStudie zu EinzelhandelsimmobilienZusammenhang von Spitzenmiete und lokalem Einzelhandelsumsatz (2001bis 2012): Eine analoge Entwicklung gibt es nur in den Schwellenmärkten (wieBudapest), ansonsten sind keine Zusammenhänge erkennbar (Beispiel Wien).Quelle: PMA, PATRIZIAJährliches Umsatzwachstum im Einzelhandel in %Jährliches Mietpreiswachstum in %Budapest Wien Korrelationskoeffizient (r)=0,633 (Budapest); 0,172 (Wien)Spitzenmieten von Einzelhandelsimmobilien an europäischen Top-Standortenentwickeln sich unabhängig vom jeweiligen Gesamtmarkt. Nur inwenigen Städten hatten Handelsumsätze einen Einfluss darauf. Dies istdas Ergebnis einer Studie der Patrizia Immobilien AG. Untersucht wurdendie Einzelhandelsumsätze von 26 europäischen Metropolen seit demJahr 2001. Sie wurden den jeweiligen Mietpreisentwicklungen im Spitzensegmentgegenüberstellt. Danach führten nur in wenigen Städten, sobeispielsweise in den Schwellenmärkten Warschau, Budapest und Prag,steigende Handelsumsätze unmittelbar oder innerhalb von zwei Jahren zusteigenden Spitzenmieten oder sinkende Umsätze zu sinkenden Spitzenmieten.„Während über den Zusammenhang zwischen Mieten und Immobilienwertenkein Zweifel besteht, war dieses Ergebnis nicht unbedingt zuerwarten“, so die Autorin der Studie, Karin Siebels von Patrizia Research.Als Grund nennt Siebels die anhaltend hohe Flächenauslastung bei Premiumobjekten.So seien die Leerstände in den Bestlagen europäischer Einkaufsstraßenseit dem Jahr 2007 nur marginal von 1,3 auf heute 2,2 Prozentgestiegen. In den Nebenlagen oder bei zweitklassigen Objekten seien siedagegen im gleichen Zeitraum von durchschnittlich 4,5 Prozent auf heuteetwa sechs Prozent gewachsen. Bei Shoppingcentern wiederum bringe nebender Lage auch die Größe einen Wettbewerbsvorteil: In großen Mallsmit über 40.000 Quadratmetern Verkaufsfläche lägen die Leerstände beirund vier Prozent, in kleinen Malls mit weniger als 15.000 Quadratmeternstünden dagegen über zwölf Prozent der Flächen leer. Für 2013 erwartetSiebels Mietpreissteigerungen in Berlin, Hamburg, München, Stockholmund Manchester, die restlichen 21 untersuchten Märkte würden sich danachstabil entwickeln.Zwangsversteigerungen 2012Knapp 16 Prozent wenigerIm Jahr 2012 fanden laut Argetra, einemVerlag für Wirtschaftsinformation, zirka11.500 weniger Zwangsversteigerungstermine(-15,7%) an deutschen Amtsgerichtenstatt als im Vorjahr. Der Rückgangwird mit der hohen Nachfrage nachImmobilien aufgrund der Finanzmarktkriseerklärt. ÜberdurchschnittlicheRückgänge verzeichnen die StadtstaatenBerlin und Hamburg sowie die LänderSchleswig-Holstein und Brandenburg.InvestmentimmobilienVermarktung erfolgtzunehmend onlineInvestmentimmobilien wurden in 2012verstärkt über das Internet vermarktet.Bei CommercialNetwork, dem Online-Marktplatz von ImmobilienScout24, istdas gehandelte Objektvolumen im vergangenenJahr um 700 Prozent auf rund4,7 Milliarden Euro gewachsen, wie dasUnternehmen mitteilt. Über Commercial-Network erfolgten demnach Abschlüssein allen Asset-Klassen – vorwiegendWohnen, Büro und Einzelhandel – imBereich von 2,5 bis elf Millionen Euro.Das Portal bringt über einen sogenanntenMatching-Prozess Investoren und Anbietervon Investmentimmobilien über dasInternet zusammen. Aktuell erfolgen imMonat bis zu 3.000 relevante Matches vonAnkaufsprofilen und verfügbaren Investmentobjekten.Diese Matches führen derzeitzu 900 neuen Kontakten im Monat.Zeitung war gestern. Inzwischen läuft beiImmobilien vieles über den Computer.Foto: pogonici/shutterstock.com02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


11Die Stiefel bleiben stehen: Die Baubrancheverfehlt ihre Umsatzprognose für 2012.Weniger BaumassnahmenBauindustrie leidet untersparenden KommunenDie kommunalen Aufträge in der Bauindustriesind eingebrochen, die Brancheverfehlt dadurch ihre Umsatzprognosefür 2012. Wie die „Berliner Zeitung“berichtet, war der Hauptverband derDeutschen Bauindustrie von einem Plusvon vier Prozent ausgegangen, realistischseien nun nur noch ein bis zwei Prozent.„Wenn wir ein Plus von ein oderzwei Prozent geschafft haben, könnenwir noch zufrieden sein“, sagte HauptgeschäftsführerMichael Knipper. Währendder Wohnungsbau die Erwartungen vollerfüllt und der Wirtschaftsbau sich ordentlichgehalten habe, seien vom öffentlichenBau keine Impulse ausgegangen.Die Kommunen seien trotz sprudelnderEinnahmen als Auftraggeber „dramatischweggebrochen“. Knipper verwiesauf Einschätzungen des Deutschen Städtetags,wonach die Bauausgaben derKommunen im vergangenen Jahr mit 15Milliarden Euro das Vorjahresniveau umrund 15 Prozent unterschritten hätten.Der Deutsche Städtetag begründete denscharfen Rückgang mit dem Wegfall desKonjunkturprogramms infolge der Finanzkrise.Dies habe zwischen 2009 und2011 für „erfreulich hohe“ Investitionengesorgt, sagte Geschäftsführer StephanArticus in dem Zeitungsbericht. Die Investitionsschwächevieler Kommunensei dadurch verdeckt worden. Insgesamtseien die Sozialausgaben der Gemeindenin den vergangenen 20 Jahren immer weiterangestiegen. Kurz vor Weihnachtenhatte der Verband der Bauindustrie wegenstarker Auftragseingänge im Herbstnoch von einem „goldenen Oktober“ gesprochen.Für 2012 sei das aber zu spätgewesen, weil die schlechte Witterunges nicht nicht mehr zugelassen habe, dieAufträge abzuarbeiten.BID-NeujahrsempfangGesamtstrategie gefordertEin großer Teil des „Who is Who“ ausImmobilienbranche und Immobilienpolitiktraf sich Anfang Januar in Berlinzu zwei Jahresauftaktveranstaltungender Branche, dem Neujahrsempfang derBundesarbeitsgemeinschaft der ImmobilienwirtschaftDeutschlands BID, sowiedem Bankenfrühstück des GdW. Dabeiwurden zahlreiche Appelle an die Politikgerichtet. So forderte der BID-VorsitzendeWalter Rasch einmal mehr politischeEntscheidungen, damit Mietenbezahlbar blieben. Insbesondere erhöhteGrunderwerbsteuern, die Verschärfungder Energieeinsparverordnung und dienicht umgesetzte steuerliche Abschreibungsmöglichkeitvon energetischenModernisierungsmaßnahmen gefährdetenderzeit Investitionen in den Neubau,so Rasch. Ins gleiche Horn stießspäter GdW-Präsident Axel Gedaschko.Weil immer weniger Fördermittel bereitstünden,setze die Politik die Zukunftder Städte aufs Spiel. Beide mahnten eineImmobilien-Gesamtstategie der Politikan. Dazu gehöre auch, dass baldmöglichstwieder Bundesmittel für das KfW-Förderprogramm „Altersgerecht Umbauen“bereitgestellt würden. (La)


12 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++PlaSSmanns BaustelleNeuer ImmobilienspezialfondsAngebot von WarburgDie Warburg - Henderson KAG bringteinen neuen Offenen Immobilien-Spezialfondsfür Büro- und Handelsimmobilien.Der Warburg - Henderson DeutschlandTop 5 Fonds wird ein Portfolio ausin deutschen Metropolen gelegenen Objektenaufbauen und startet mit zwei Bürogebäudenin Berlin und Frankfurt amMain sowie Eigenkapital in Höhe vonrund 60 Millionen Euro. Insgesamt istder institutionellen Investoren vorbehalteneFonds für ein Zielvolumen von 300bis 350 Millionen Euro konzipiert.Badezeit. Die Gastherme in einer Wohnung muss so dimensioniert sein, dass eine Badewannein angemessener Zeit mit 41 Grad warmem Wasser befüllt werden kann. 42 MinutenEinfülldauer sind zu lang. Dem Einwand der Vermieterin, eine Wassertemperatur von 38 Gradreiche aus, folgte das Gericht nicht. (AG München, Urteil v. 26.10.2011, Az. 463 C 4744/11)ÜbernahmeWöhrl kauft Modekette SinnLeffersDie Wöhrl-Familie aus Nürnberg kauftdie Hagener Modekette SinnLeffers. Dashat das Bundeskartellamt nach einerNachricht des Handelsblatts bestätigt.Ein entsprechender Kaufantrag sei bereitsam 27. Dezember bei der Kartellbehördeeingegangen. Wöhrl erzieltenach eigenen Angaben im Geschäftsjahr2010/11 mit 2.400 Mitarbeitern an 38Standorten vor allem in Süd- und Ostdeutschlandeinen Umsatz von 346 MillionenEuro. SinnLeffers beschäftigt rund2.000 Mitarbeiter in 22 Häusern insbe-sondere in Nord- und Westdeutschland.Der Jahresumsatz liegt nach Angaben desUnternehmens bei rund 300 MillionenEuro. SinnLeffers war im Jahr 1997 durchdie Fusion aus den zwei kleineren Traditions-ModehäusernSinn und Leffers inNordrhein-Westfalen und Niedersachsenentstanden. Von 2001 bis 2005 gehörtedas Unternehmen zum EssenerKarstadt-Quelle-Konzern, bis es vonder Deutschen Industrie Holding (DIH)übernommen wurde. Im Jahr 2008 meldeteSinnLeffers eine Planinsolvenz an.Die Entwicklung beiSinnLeffers geht weiter:Jetzt gehört der Konzernder Wöhrl-Familie.DealEuroshop kauft HeroldCenter in NorderstedtDer Verkauf des Herold Centers in Norderstedtist unter Dach und Fach: NeueEigentümerin des 55.000 QuadratmeterGesamtfläche umfassenden GewerbeundWohn-Komplexes ist die HamburgerShoppingcenter-Investorin DeutscheEuroshop AG. Die Euroshop AG hat denim Jahr 1971 fertiggestellten und in denJahren 1995/2003 modernisierten underweiterten Komplex für einen Netto-Kaufpreis von 176,5 Millionen Euro erworben.Zum Herold Center zählen eineShopping Mall mit 115 Läden, verteilt auf27.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche,ein Parkhaus mit 889 Stellplätzen sowie256 Wohnungen und ein Ärztehaus.Union InvestmentTAG-Wohnanlagen verkauftDie TAG Immobilien AG hat drei inBerlin gelegene Wohnanlagen mit 1.384Wohneinheiten für 87 Millionen Euroveräußert. Neue Eigentümerin wird dieUnion Investment Institutional PropertyGmbH, die das Portfolio für einen ihrerSpezialfonds erworben hat. Das Portfolio-und Asset Management wird von derBerliner Dupuis GmbH & Co Asset-ManagementKG übernommen. Für weitereInvestitionen steht ein Eigenkapital von120 Millionen Euro zur Verfügung.Foto: Marcus Surges/Freiburg; SinnLeffers02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Platzierung137287.indd 1 09.01.2013 13:46:5613IVD-PreisspiegelPreise im Baden-Württemberg steigen weiter stark anDie Kauf- und Mietpreise für Immobilienin den baden-württembergischenGroßstädten steigen weiter. Das ist einErgebnis des IVD-Preisspiegels. Dabeihabe die ohnehin hohe Nachfrage in denbaden-württembergischen Groß- undFreiburg ist ein teures Pflaster, genau wieandere Städte im Südwesten auch.Mittelstädten eine nie dagewesene Dimensionerreicht. Der Preisdruck sei vorallem bei Eigentumswohnungen stark. Inden untersuchten Großstädten Baden-Württembergs wurde im Herbst 2012 gegenüberdem Frühjahr 2012 ein Anstiegdes Kaufpreisniveaus (Bestandsobjekte,guter Wohnwert) von durchschnittlich4,9 Prozent festgestellt, dabei meldetendie Städte Heidelberg (plus 7,8 Prozent),Karlsruhe (plus 7,4 Prozent) undMannheim (plus 6,7 Prozent) die stärkstenSteigerungen. Bei den neuerrichtetenWohnungen nahmen die Mieten inKarlsruhe um 8,0 Prozent, in Freiburgum 4,5 Prozent und in Mannheim um4,1 Prozent zu. Der Mietmarkt der Städtewird vor allem durch die Studierendenstark beeinflusst.StartschussImmobilien-Marketing-Award ausgeschriebenDie Hochschule für Wirtschaft undUmwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU)startet die Ausschreibung für den Immobilien-Marketing-Award2013. Teilnehmenkönnen Makler, Bauträger, Verwalterund andere Immobiliendienstleister.Die Konzepte werden von einer Fachjuryunter dem Vorsitz von Prof. StephanKippes begutachtet und bewertet. DerImmobilien-Marketing-Award wird aufder Expo Real im Oktober in Münchenvergeben. Dort werden die besten Konzeptepräsentiert und in dieser Zeitschriftausführlich vorgestellt. Einsendeschlussist der 10. Mai. Weiterführende Informationenzu den Kategorien und Teilnahmebedingungenunter www.hfwu.de/de/immobilien-marketing-award.Ernst & Young Trendbarometer 2013Immobilien-Investmentmarkt Deutschlandsehr attraktivANZEIGEDeutschland werde der Erhebung zurfolge auch im Jahr 2013 ein gefragterStandort für Immobilieninvestments bleiben. Dies gelte bei isolierter Betrachtung,aber auch europaweit: 69 Prozent der Befragten schätzten Deutschlandim Vergleich zu seinen Nachbarländern als sehr attraktiv ein. Die Krux dabei:bei Weitem nicht alle kämen im jeweils favorisierten Segment zum Zuge. Dennes gebe mehr interessierte Investoren als Core-Immobilien mit bonitätsstarkenMietern in guten Lagen. An der Studie teilgenommen haben insgesamt rund500 aktive europäische Unternehmen und Investoren. Die gesamte Studie istkostenlos erhältlich unter: www.de.ey.com/realestate… im europäischen Vergleich sehr attraktivWortlaut der Frage: „Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort fürImmobilieninvestments im Jahr 2013 im europäischen Vergleich?“Kernaussagen:› Auch im europäischen Vergleichwird Deutschland nach wie vorvon fast allen Teilnehmern(99 Prozent) als attraktiv odersehr attraktiv eingeschätzt(2012: 99 Prozent).› Von mehr als zwei Dritteln derBefragten wird Deutschland imVergleich sogar als sehr attraktivangesehen (2012: 52 %).Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestmentsim europäischen Vergleich69Quelle: Ernst & Young Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2013 01/201330,01,0sehr attraktivattraktivweniger attraktivAngaben in Prozent.www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


14 Szene +++ Aktuelle News +++ täglich unter www.haufe.de/immobilien +++Köpfe„Glaube denen, die die Wahrheit suchen, und zweifle an denen,die sie gefunden haben.“André Gide, französischer Schriftsteller und LiteraturnobelpreisträgerThierry Laroue-Pont Barbara Koréniouguine Christoph Manthe Klaus Kannen Daniel SchadeHendrik PelckmantChristoph Secklerneuer Geschäftsführerbei Corpus SireoChristoph Seckler ist seit dem1. Januar 2013 Geschäftsführerder Corpus Sireo MaklerGmbH in Köln. Damit tritt der45-Jährige an die Seite vonFranz Krewel.Peter Wallner gibtCOO-Posten bei JLL aufPeter Wallner beendet seineTätigkeit als Chief OperatingOfficer (COO) bei Jones LangLaSalle (JLL) mit Wirkung zum31. Januar 2013. Wallner (44)hatte erst am 1. Februar 2011die neu geschaffene Positionübernommen. Das Arbeitsverhältniswird nach Angaben desUnternehmens auf eigenenWunsch Wallners und imgegenseitigen Einvernehmenbeendet. Die Position werdenicht neu besetzt.Christian Harder inFinanzvorstand vonStrabag bestelltDer börsennotierte BaukonzernStrabag SE hat einen Finanzvorstand(CFO) bestellt: ChristianHarder, bisher Vorsitzenderder Geschäftsführung derKonzerntochter BRVZ Bau-,Rechen- und VerwaltungszentrumGesellschaft. Gleichzeitigwurde Dr. Thomas Birtel zumstellvertretenden Vorsitzendendes Vorstands ernannt.Thierry Laroue-Pontund Barbara Koréniouguinein BNPPRE-UnternehmensführungPhilippe Zivkovic, ExecutiveChairman von BNP ParibasReal Estate (BNPPRE), hat dieVorstandsmitglieder ThierryLaroue-Pont und Barbara Koréniouguinein die internationaleUnternehmensführung berufen.Hubert Spechtenhauserverlässt HannoverLeasingDer Geschäftsführer derHannover Leasing, Dr. HubertSpechtenhauser, verlässt dasUnternehmen Ende Februar aufeigenen Wunsch. Er wird in denBankenbereich wechseln undim März eine neu geschaffenePosition bei der Unicreditantreten.Ulrich Borchert zumweiteren Vorstand beiAVW bestelltUlrich Borchert ist seit dem 1.Januar 2013 Vorstandsmitgliedder AVW Immobilien AG. DerAufsichtsrat der AVW hat den49-jährigen neben Willy Kochzum weiteren Vorstand derGesellschaft bestellt.Klaus Kannen inEuropace-VorstandDer webbasierte B2B-FinanzmarktplatzEuropace hatKlaus Kannen in den Vorstandberufen. Er wird das Amt nebenseinen bisherigen Aufgaben imHypoport-Konzern übernehmen.Hannes HorvathGeschäftsführer fürHochtief DevelopmentAustriaHannes Horvath ist in dieGeschäftsführung der HochtiefDevelopment Austria GmbH inWien berufen worden. Zugleichbleibt Horvath (41) Geschäftsführerdes WohnentwicklersDurst-Bau GmbH.Martin Rühlemann imVorstand der WGFMartin Rühlemann ist neuesVorstandsmitglied bei der WGFWestfälische Grundbesitz undFinanzverwaltung AG. Er folgtauf Raffaele Lino, dessen Vertragzum 31. Oktober ausgelaufenist.Daniel Schade neuerGeschäftsführer beiRohrer ImmobilienDaniel Schade ist seit AnfangJanuar neuer Geschäftsführerder Rohrer ImmobilienHausverwaltung GmbH & CoKG in Berlin. Er löst Markus A.Grobecker ab.Holger Schmidtmayrverlässt S ImmoDie börsennotierte S Immo AGgibt bekannt, dass der Vorstanddes österreichischen Unternehmensauf zwei Mitglieder verkleinertwird: Das Mandat vonHolger Schmidtmayr (46) istim besten Einvernehmen zum31. Januar 2013 ausgelaufen.Georg Glatzel tritt alsIFM-Vorstands zurückDer Vorstandsvorsitzende derIFM Immobilien AG, GeorgGlatzel, ist mit Wirkung zum21. Dezember von seinem Amtzurückgetreten. Er bleibt demUnternehmen als Aktionärerhalten.Hendrik Pelckmann inGeschäftsführung derWealth ManagementHendrik Pelckmann (39) wurdezum 1. Januar 2013 in dieGeschäftsführung der WealthManagement Capital HoldingGmbH (WealthCap), Sachwertespezialistder HypoVereinsbank,berufen.02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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16 VerbandsinformationEine Überarbeitungist dringend erforderlichwww.ricseurope.eu/deutschlandMakler. RICS Deutschland unterstützt die vom Wirtschaftsrat derCDU vorgeschlagenen Änderungen im Maklerrecht. Die bisherigenGepflogenheiten seien nicht mehr zeitgemäß, meint der Verband.Gerhard K. Kemper FRICSDie RICS Deutschland unterstützt dievom Wirtschaftrat der CDU vorgeschlagenenMaklerrechtsänderungen. Die vonder RICS vor gut einem Jahr herausgegebenen„Real Estate Agency and BrokerageStandards (REABS)“ haben eineähnliche Zielrichtung und werden vondem Wirtschaftsratvorschlag zur Änderungdes Maklerrechts wirkungsvoll unterstützt.Zudem sind die REABS die erstenländer übergreifenden Richtlinien fürMaklerdienstleistungen, die die RICS erarbeitethat.Maklerrecht ist antiquiertDas deutsche Maklerrecht ist antiquiertund erlaubt in der Praxis Vorgehensweisen,die zu Recht bei den Vertragspartnernvon Immobilienmaklern auf mehrals nur Unverständnis stoßen, wie beispielsweise:› Unklare Vertragsverhältnisse, etwadie Annahme des im Exposé verborgenenMaklervertragsangebots durchkonkludentes Handeln. Außer derHöhe der Maklerprovision ist in demso entstehenden Maklervertrag nichtsgeregelt.› Die Gleichwertigkeit von einfachemNachweis und qualifizierter Vermittlungstätigkeit:Die im Gesetz ausdrücklichvorgesehene reine Nachweistätigkeitentspricht nicht mehrdem modernen Berufsbild eines kompetentenImmobilienvermittlers.› Das unerlaubte (vom Anbieter) undungefragte (vom Mieter oder Käufer)Anbieten von Vertragsgelegenheitenführt häufig zu großer Verärgerung beiden Marktteilnehmern.› Ein lässiger Umgang mit Interessenkonflikten:Gerade der intransparenteUmgang mit Interessenkonflikten stößtbei internationalen Geschäftspartnernimmer wieder auf Unverständnis undhinterlässt den Eindruck mangelnderProfessionalität.Im globalen Immobiliengeschäft sinddiese Vorgehensweisen schon längstnicht mehr zeitgemäß. Die meisten internationalenGeschäftspartner erwartetenzu Recht, dass sich auch die deutschenMaklergesellschaften an die internationalenGepflogenheiten halten, wie siein den REABS dokumentiert werden.Transparenz, Schutz und Expertise sinddie Kernmerkmale der RICS Real Estateand Brokerage Standards. Die LeitlinienGerhard K. Kemper FRICSGerhard K. Kemper FRICS ist Vorstandsmitgliedvon RICS Deutschland, Honorarprofessor ander HAWK Hochschule in Holzminden und Eigentümerdes Beratungsunternehmens GEKAKEMPER GmbH in Düsseldorf.beziehen sich sowohl auf wohn- als auchauf grundstücks- und gewerbeimmobilienwirtschaftlicheTransaktionen undVertragsabschlüsse.Fachkundenachweis fehltDie zentralen Maßgaben beinhalten,dass Kunden von RICS-Mitgliedern jederzeitobjektiv und transparent beratenwerden. Darüber werden verbindlicheAnforderungen an die professionelle Integrität,Kompetenz, Servicequalität undden Mandantenschutz formuliert.Das deutsche Maklerrecht entstandEnde des 19. Jahrhunderts, als es nochkeine professionellen Immobilienmaklergab. Es bedarf dringend einer Überarbeitung,um den heute noch praktiziertenunprofessionellen Vorgehensweisen aucheinen rechtlichen Riegel vorzuschieben.Ebenso notwendig ist der geforderteFachkundenachweis für Immobilienmakler.Die Zeiten, in denen Unbescholtenheitgenügt, um eine Gewerbeerlaubnisals Immobilienmakler zu bekommen,müssen endgültig vorbei sein.Die meisten Länder sind weiterDie meisten Länder sind in dem Punktviel weiter als Deutschland und erwartenden Nachweis, dass Immobilienmaklerüber das nötige Fachwissen verfügen.Schließlich handelt es sich bei Immobilienum hohe Vermögenswerte, die Kompetenzerfordern. f|Foto: RICS02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


17Nur interdisziplinäre Diskussionführt zu konstruktivem HandelnWohnen im städtischen Raum. Die Lebenstile verändern sich,die Bevölkerung wird älter und bunter: Der Deutsche Verband forderteinen kreativen Dialog über zukunftsfähige Quartiere.www.deutscher-verband.orgDr. Jürgen Heyer, Präsident Deutscher VerbandDr. Jürgen HeyerSo vielfältig sind die Trends beim Wohnenund im städtischen Raum, dass eskeine einfachen Antworten gibt. Es gilt,mit neuen Wohn- und Immobilienkonzeptenzu reagieren, die vor allem auf dielokalspezifische Situation ausgerichtetsind. Vermehrter Neubau, der insbesonderein wachsenden Stadträumen dringlichist, und zeitgemäße, energieeffizienteund altersgerechte Modernisierung desBestands stellen die größten aktuellenHerausforderungen dar.Um vom Trend zurück in die Stadttatsächlich zu profitieren und klimafreundliche,altersgerechte sowie sozialstabile und durchmischte Quartiere zuerreichen, bedarf es vielfältiger modernerund bezahlbarer Wohnangebote:Diese denken aktuelle und künftige Anforderungenund Ansprüche voraus undhaben nicht nur die Wohnungen bzw.das Gebäude im Blick, sondern das gesamteQuartier mit seiner vielfältigen Infrastruktur,seinen öffentlichen Plätzenund Freiräumen, Nahversorgungs- undMobilitätsangeboten.Für zukunftsfähige Wohn- und Immobilienkonzeptesind deshalb integrierte,partnerschaftliche Quartiersansätze gefragt.Dies gilt in besonderem Maße inBezug auf die altersgerechte und energetischeAnpassung von Wohnungen, Gebäudenund Wohnumfeld.Altersgerecht werden Quartiere erstdurch eine Verbindung baulicher Anpassungenim Wohnungsbestand undWohnumfeld mit Angeboten für Nahversorgung,Mobilität, Gemeinschaftsbildungsowie häuslicher Betreuungund Pflege – und dies auf generationenübergreifendeWeise. Die energetischeBestandserneuerung sollte die unterschiedlichenEnergieeinsparpotenzialeeinzelner Gebäude im gesamten Quartierskontextbündeln und mit effizientenund „grünen“ Energieversorgungssystemenkombinieren.Integrierte QuartierskonzepteDurch integrierte Quartierskonzepte lassensich mehrdimensionale Ziele öffentlicherund privater Akteure, Eigentümer,Entwickler und Bewohner aufgreifen,Interessen ausgleichen und endogenePotenziale mobilisieren. Eine nicht zuunterschätzende Herausforderung istdabei die heterogene Eigentümerstrukturin vielen Quartieren. Knapp 80 Prozentaller deutschen Wohnungen sind inder Hand privater Eigentümer. Durchdie Transaktionen großer öffentlicherBestände in den letzten Jahren geht zu-dem die Zahl strategisch agierenderUnternehmen zurück, die sich in derQuartiersentwicklung engagieren. Deshalbmüssen auch die Menschen vor Ortmit ihren Ideen und Bedürfnissen in dieQuartiersprozesse aktiv einbezogen werdenund gezielt Freiräume für ihr Engagementerhalten.Die öffentlichen Finanzspielräumesind begrenzt. Die private Eigeninitiativevon Eigentümern, Unternehmern undBewohnern ist somit entscheidend fürdie tatsächliche Umsetzung integrierterQuartierskonzepte. Zwar bleiben Wohnraum-und Städtebauförderung oderKfW-Programme unverzichtbar undmüssen auf hohem Niveau weitergeführtwerden. Dennoch wächst angesichts derAufgaben der Bedarf an alternativen Finanzierungsmodellen,die verschiedeneFörderprogramme intelligent mit privaterFinanzierung verknüpfen.Damit zukunftsfähige quartiersbezogeneWohn- und Immobilienkonzeptevermehrt zur Anwendung kommen, istein offener interdisziplinärer Dialog erforderlich.Dazu müssen sich die Akteureaus Immobilienwirtschaft und Wohnungsbau,Finanzierung, Stadtplanung,Architektur und Bürgerschaft sowie dieverantwortlichen öffentlichen Stellenvon Bund, Ländern und Kommunenzusammenfinden. Es gilt, gemeinsampraktikable Modelle zu identifizierenund Handlungsempfehlungen zu geben.Daran wird der Deutsche Verband weiterkonstruktiv und fordernd mitwirken.f|Foto: DVwww.immobilienwirtschaft.de 02 I 2013


18Einsparung von CO ² -Ausstoß und KostenTitelthemaAbbildung 1 – Einspareffekte durch Maßnahmen auf CO²-Grund last für einMustergebäude. Der höchste Beitrag zur Einsparung von CO ²ist durch Einsatz einerMini-BHKW-Anlage zu erzielen. Die Basis ist ein unsaniertes Mustergebäudemit 16 Wohneinheiten aus dem Baujahr 1975.t CO ² /a400Wärmebedingter CO ² -AusstoßStrombedingter CO ² -Ausstoß350 -42tt-9t50-30t -20t -29t0AusgangssituationMusterhausNachGebäudesanierung(exkl. Brennwertkessel)NachBrennwertkesselNachWärmepumpeNachMini-KWKNachFotovoltaikAbbildung 2 – Investitionskosten je eingesparte Tonne CO²: Die spezifischenInvestitionskosten pro eingesparte Tonne CO ² liegen beim Einsatz einer Mini-BHKW-Anlage im Vergleich am niedrigsten: Eine Mini-BHKW-Anlage mit 15 kWelek trischer Leistung kostet rund 30.000 Euro zuzüglich Installation.€/t CO ² -Einsparung/a400303008200100686292920 420Maßnahmen95112DämmungDachFenster130Smart-Home214DämmungKellerdeckeDurch Vermeidung von WärmeDurch Vermeidung externen Strombezugs297DämmungAußenwändeBrennwert-KesselX87122WärmepumpeCO ² -Einsparung t/a170Fotovoltaik91Mini-KWKQuelle: The Boston Consulting Group


19TitelthemaMini-Blockheizkräftevor dem BoomBestandssanierung. Gesetzliche Regelungen (S. 23), energetische Verantwortungund Kostengesichtspunkte erfordern eine Auseinandersetzung mit Kraft-Wärme-Kopplung: Sie bietet eine attraktive Einnahmequelle für die Wohnungswirtschaft.Dr. Matthias Cord, Malte Kalkoffen, Stephanie Smolka und Christoph Wegener, The Boston Consulting Group, HamburgDie Bundesregierung will den CO2-Ausstoß gegenüber 1990bis zum Jahr 2020 um 40 Prozent reduzieren. Insbesondere dieWohnungswirtschaft steht unter Druck: Sie muss zur Einhaltungder vorgegebenen CO2-Einsparungen massiv in energetischeMaßnahmen investieren, soll aber auch in Zukunft bezahlbarenWohnraum anbieten und die Dividendenansprücheder Eigentümer erfüllen. Da die Bundesregierung den konkretenWeg zur CO2-Verringerung vorgegeben hat, gerät dieWohnungswirtschaft zunehmend in einen Zielkonflikt.Der CO2-Ausstoß kann vermindert werden, indem derWärmebedarf durch Dämm-Maßnahmen sowie Geräte zur„intelligenten“ Steuerung des Raumwärmeverbrauchs gesenktwird. Wärme könnte auch zusammen mit Strom emissionsarmdezentral erzeugt werden. Beispiel ist etwa› eine Photovoltaik-Dachanlage, gegebenenfalls erweitert umSpeichertechnologie, oder› ein Mini-BHKW, also eine Heizung, die durch Nutzung derAbwärme zusätzlich Strom erzeugt.Mini-Blockheizkraftwerke (BHKWs) sind ab einem jährlichenWärmebedarf von etwa 50 MWh wirtschaftlich in Gebäudeneinsetzbar. Von ihnen befinden sich heute viele im Besitz/in derVerwaltung von Unternehmen der Wohnungswirtschaft.Wie sind die oben genannten unterschiedlichen Maßnahmenhinsichtlich ihres Beitrags zur CO2-Reduktion zu bewerten?Es zeigt sich – Abbildung 1 –, dass der höchste Beitrag zurEinsparung von CO2 durch Einsatz einer Mini-BHKW-Anlagezu erzielen ist. Die Einsparung basiert hier auf der Nutzung derAbwärme zur Stromerzeugung, die bei einer alten Heizungsanlageumgekehrt als Energieverlust zu Buche schlägt. Die beider Wärmeerzeugung nebenbei produzierte Strommenge spartin ihrer Höhe die kompletten CO2-Emissionen des alternativvon außen bezogenen Stroms ein, der einen Emissionsfaktorvon 559 Gramm CO2 pro kWh hat. Die durch den Einsatz einerMini-BHKW-Anlage erreichte Stromeinsparung führt somitzur Vermeidung von 42 t CO2-Emissionen pro Jahr.Einsparung wie bei KomplettsanierungBemerkenswert ist insbesondere, dass nur eine Gebäudekomplettsanierunginklusive Installation eines Brennwertkesselseine ähnlich hohe CO2-Einsparung erreicht, wie sie durch eineMini-BHKW-Anlage erzielt werden kann.Darüber hinaus erweist sich, dass die einzelnen Maßnahmenund Wege zur CO2-Reduktion mit unterschiedlichen Investitionskosteneinhergehen (Abbildug 2).Eine Mini-BHKW-Anlage mit 15 kW elektrischer Leistungkostet rund 40.000 Euro inklusive Installation und erforderlicherZusatzkomponenten, wie Spitzenlastkessel und Abgaspuffer.Die Nutzungsdauer erstreckt sich über etwa zehn Jahre.Zu berücksichtigen ist ferner, dass Mini-BHKWs – über dieerreichbare CO2-Reduktion hinaus – auch eine Einnahmequellefür Wohnungswirtschaftsunternehmen darstellen könnten.Analysen der Boston Consulting Group haben ergeben, dasssich mit der Installation einer Mini-BHKW-Anlage einschließlichder Vermarktung von Strom und Wärme ein jährlicherDeckungsbeitrag (EBIT) von bis zu 7.000 Euro bei einem klassischenMehrfamilienhaus mit 16 Wohneinheiten realisierenließe. Das Konzept basiert auf dem Eigenstrommodell an dieMieter des Gebäudes (siehe dazu auch Seite 20).Dank der staatlichen Bezuschussung und der derzeit weitgehendenAbgaben- und Steuerfreiheit von BHKW-Stromkönnten Wohnungsgesellschaften Mietern damit ein attraktivesAngebot für Strom und Wärme unterbreiten und sich so entsprechendviele Abnehmer sichern. Dieser Gewinn würde dannparallel zur CO2-Einsparung erzielt. |gwww.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


20TitelthemaEine Frage der OrganisationKomplexes Modell. Es ist nicht ganz banal, in einer Eigentümergemeinschaft einBlockheizkraftwerk zu installieren. Es gibt viele rechtliche Besonderheiten, und auchdie Förderungsregeln sind kompliziert. Ein Überblick.Dr. Jörg Lange, Martin Ufheil, Christian Meyer, Nik Geiler & Christian Neumann, FreiburgGemeinschaft zur EigenstromerzeugungOrganisationsform: Eine Mitgliedschaft ist natürlich freiwillig. Vorteildes Beitritts sind allerdings etwa 10-15 Prozent geringere Stromkostenfür Mitglieder.Gebäudeeigentümer(z.B. WEG,Einzeleigentümer ...)Wärmeabrechnunggegenüber BewohnerBHKW-Eigentümer(z.B. Gebäudeeigentümer,Dienstleister, Energiegenossenschaft)Koordination, Wartung,kaufmännische Verwaltung(extern od. intern)Quelle: Solares BauenWärme-LieferungBHKW-VermietungNetzbetreiberÜberschussstromEnergielieferant(en)BrennstoffZusatzstromGesellschaft derEigenstromerzeuger(Mieter & Eigentümer)Stromerzeugung & NutzungBeitrittserklärungBHKWs sind in vielen Fällen in Wohngebäuden wirtschaftlich,ökologisch sinnvoll und ein wichtiger Beitrag zur Energiewende.Trotzdem werden zu wenige gebaut.Durch die bisher geringen Stückzahlen sind die Anschaffungskostender „kleinen“ Blockheizkraftwerke mit einer elektrischenLeistung von 1-100 kW für eine schnelle Verbreitungnoch zu hoch. Kleine BHKWs bestehen im Wesentlichen auseinem umgebauten Auto -, Lkw- oder Schiffsmotor mit einergroßen „Lichtmaschine“, dem stromerzeugenden Generator.Insbesondere die Kleinsten sind aber vergleichsweise teuer. EinMini-BHKW mit einer elektrischen Leistung von 20 kW kostetetwa 40.000 Euro. Ein VW Golf mit vergleichbarer Motorleistungkostet demgegenüber nur etwa 17.000 Euro.Der Grund ist, dass Mini-BHKWs bisher nur in kleinerStückzahl gebaut werden. Im Jahr 2010 wurden (BAFA 2011)lediglich 3.259 Neuanlagen mit einer elektrischen Leistung zwischen5-2.000 kW registriert. Demgegenüber wurden 2010 4,5Millionen Pkws produziert und in Deutschland stehen jährlichetwa 600.000 Heizungserneuerungen pro Jahr an.Wenn die Nachfrage nach BHKWs steigt, ist dies ein wichtigerBaustein zur Verbreitung dieser Technologie, der stromerzeugendenHeizung. Wie kann man BHKWs unter den gegebenenRahmenbedingungen auch in Wohn-, Büro- oderGewerbegebäuden wirtschaftlich umsetzen?Grundlagen und EckpunkteDer Gesetzgeber hat mit der Novelle des Energiewirtschaftsgesetzesvom 28.7.2011 den Begriff der „Kundenanlage“ in §3 Nr. 24 des EnWG eingeführt. Sie liegt vor, wenn es sich umeine Energieanlage handelt, die überwiegend der Energieversorgungeines räumlich zusammengehörenden Gebietes dient.In Kundenanlagen fallen Netzentgelte für den eigenerzeugtenStrom nicht an. Damit werden viele BHKWs wirtschaftlich,die es nicht wären, wenn sie den erzeugten Stromvollständig einspeisen müssten.Als Kundenanlagen können etwa Anlagen in Mehrfamilienhäusern,Hotels oder Unternehmen zur betrieblichen Eigenversorgungangesehen werden. Deren Betreiber müssen jedemEnergieanbieter gestatten, die an die Kundenanlage angeschlossenenLetztverbraucher im Wege der Durchleitung mit Energiezu versorgen. Jeder Letztverbraucher, der von der günstigerenEigenstromerzeugung profitieren möchte, muss der Gesellschaftzur Eigenstromerzeugung (Eigenstrom GbR) beitreten.Kernstück dieser Organisationform ist, dass die Stromverbraucherden benötigten Strom mit dem BHKW selbst erzeugenund dieses betreiben sowie den Zusatzstrom einkaufen.Da mehrere Mieter oder Eigentümer das BHKW gemeinsambetreiben und den Zusatzstrom einkaufen, werden diese perse zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Mieterund Eigentümer, die den im BHKW erzeugten Strom nutzenmöchten, können ihr beitreten, müssen es aber nicht. Vorteildes Beitritts sind ca. 10-15 Prozent geringere Stromkosten fürMitglieder. Um den Aufwand überschaubar zu halten, sind vorallem einige steuerliche Auswirkungen des Einsatzes eines BH-KWs bei der vertraglichen Ausgestaltung einer Gesellschaft zurEigenstromerzeugung zu beachten (siehe dazu Seite 24).02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


21InfokastenWas sind Blockheizkraftwerke (BHKW)?Die Technik ist simpel und robust: Vereinfacht gesagt, ist ein typischesBHKW eine Kombination aus Motor und Stromgenerator. Der Motortreibt den Generator an und erzeugt somit Strom. Die Abwärme desMotors nutzt man zum Heizen und für die Warmwasserbereitung.Was ist Kraft-Wärme-Kopplung (KWK)?Die gleichzeitige Erzeugung von Strom und Wärme wird auch als„Kraft-Wärme-Kopplung“ bezeichnet. Etwa sieben Prozent der deutschenjährlichen Motorenproduktion, eingesetzt in BHKWs, würde genügen,um Atomenergie, Stein- und Braunkohle innerhalb von achtJahren durch BHKWs vollständig zu ersetzen.Die Eigenstrom-GbR wird so umgesetzt, dass am Ende des Jahresdie GbR gegenüber dem Finanzamt weder einen Gewinnnoch einen Verlust versteuern muss. Die Nutzer des BHKWsbezahlen die Wartung, den Zusatzstrom, die Miete für dasBHKW und den benötigten Brennstoff. Nach Abzug der Ein-nahmen aus Überschussstrom, KWK-G-Zulage und der Brennstoffsteuererstattungliegen die Kosten deutlich unter den Kostenfür den Strombezug aus dem öffentlichen Netz.BHKW-Eigentümer kann der Gebäudeeigentümer seinoder aber auch ein Dritter (Contracting) wie etwa eine Energiegenossenschaft.In diesem Fall kann der Gebäudeeigentümer,etwa eine Wohnungseigentümergemeinschaft, eigene Investitionensparen. Ist der BHKW-Eigentümer eine Energiegenossenschaft,können auch die Nutzer des BHKWs sich am unternehmerischenRisiko/Gewinn des BHKWs beteiligen. Für vieleFinanzämter sind BHKWs noch keine Routine. Bei richtigersteuerlicher Gestaltung kann der BHKW-Eigentümer auf Antragdie Vorsteuer aus den Anschaffungs- und Betriebskostenerstattet bekommen, Einkommensteuer sparen und im Einzelfalldurch geringere Steuervorauszahlungen auch Eigenkapitalanteileersetzen oder die Kreditaufnahme senken.Beschlussfassung in der GemeinschaftNach bisheriger Rechtssprechung und altem Recht geht derEinbau eines Blockheizkraftwerks über die bloße Instandhaltungund Instandsetzung der vorhandenen Heizungsanlage |gWir bringen Ihr Projekt ins Rollen.Mit unseren passenden Finanzierungslösungen fördern wir Sie bei der Modernisierungoder Sanierung Ihrer Immobilie in Berlin. Unsere Berater freuen sich auf ein Gespräch.Sprechen Sie uns an:Telefon: 030 / 2125-2662E-Mail: immobilien@ibb.dewww.ibb.de/wohnen_modernisieren


22TitelthemaGastronomie. ImHotel „Alte Post“ imbadischen Müllheimhat die „Solares BauenGmbH“ Freiburg einBlockheizkraftwerkeingebaut.Verträge rund um das BHKWBestimmte Verträge zur Eigenstromerzeugung im Rahmen einerKundenanlage sind notwendig. Wichtig sind hier insbesondere ein:› Gesellschaftsvertrag der Gesellschaft zur Eigenstromerzeugung(Eigenstrom-GbR). Er regelt unter anderem den Eintritt undAustritt von Gesellschaftern, die Aufgaben des geschäftsführendenGesellschafters (beispielsweise Einkauf Brennstoff und Zusatzstrom,Abrechnung Eigenstromnutzung, Betriebsführung) sowie haftungsrechtlicheDinge;› Gestattungsvertrag mit Grunddienstbarkeit der Eigenstrom-GbR; mit dem Gebäudeeigentümer Vereinbarungen zur Gestattungder Installation, der Unterhaltung und des Betriebes des installiertenBlockheizkraftwerkes. Er regelt unter anderem, dass das BHKW nichtzum Gebäudeeigentum gehört;› .Vertrag zwischen der Eigenstrom-GbR mit dem Eigentümer desBHKWs über die Nutzungsüberlassung des BHKWs;› Netzanschluss-, Netznutzungs- und Anschlussnutzungsvertragsowie Stromeinspeisevertrag für den Überschussstromder Eigenstrom-GbR mit dem örtlichen Stromnetzbetreiber;› Stromliefervertrag der Eigenstrom-GbR mit einem Stromlieferantenzum Bezug von Zusatzstrom;› Wärmelieferungsvertrag der Eigenstrom-GbR mit dem Gebäudeeigentümerüber die BHKW-Wärme;› Betriebsführungsvertrag der Eigenstrom-GbR mit demEigentümer des BHKWs oder einem Dritten zur Betriebsführung desBHKWs.hinaus und stellt auch keine modernisierende Instandsetzungdar. Bisher setzte der Einbau eines BHKWs in einer WEGAllstimmigkeit voraus, um rechtssicher beschlossen zu sein.Immer mehr Stellungnahmen kommen aber zu dem Schluss,dass, entgegen der Urteile des AG Freiburg (09.06.2008 1 URII 143/06) und des LG Koblenz (26.05.2009 – 2 S 52/08) eineEigentümergemeinschaft den Einbau eines BHKW mit der qualifiziertenMehrheit gemäß § 22 Abs. 2 beschließen kann, wennfolgende Voraussetzungen gegeben sind: Der BHKW-Einbau› muss (Primär-)Energie einsparen,› darf die Eigenart der Wohnanlage nicht verändern,› darf keinen Eigentümer unbillig beeinträchtigen und› muss eine der Beschaffenheit des Hauses entsprechende ordnungsgemäßeVerwaltung darstellen.Letzteres ist insbesondere dann gegeben, wenn das BHKW Kosteneinspart. In der Praxis bleibt der mit doppelt qualifizierterMehrheit getroffene Beschluss jedoch weiterhin rechtsunsicher,solange kein entsprechendes Urteil vorliegt oder der Gesetzgebersich hierzu entsprechend äußert.Förderung und AusblickAuf www.energiefoerderung.info stehen die Förderprogrammeauf einen Blick. Das Klimabündnis Freiburg schlägt zur Bereinigungdes Förderdickichts die Verankerung einer leistungsabhängigenVergütung sowie einen Regel- und Dienstleistungsbonusfür BHKWs bei der Novellierung des KWK-Gesetzesvor. Zu Gunsten der leistungsabhängigen Vergütung sowie desRegel- und Dienstleistungsbonus könnten alle anderen bislanggewährten Vergünstigungen mit ihrem hohen bürokratischenAufwand (etwa KWK-Zuschlag) entfallen.Infos: www.solares-bauen.de, www.bhkw-jetzt.de, www.energy-consulting-meyer.de, www.klimabuendnis-freiburg.de.Zur Rolle der Kraft-Wärme-Kopplung für die Energiewendesiehe das Top-Thema unter www.haufe.de/immobilien. f|Foto: Peter Riedlinger02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


23Das BHKW in derEigentümergemeinschaftFallbeispiel. Ein Verwalter zog das Projekt mit seinen Wohnungseigentümern durchund machte dabei ganz neue Erfahrungen – auch wegen der nicht ganz einfachensteuerlichen Gegebenheiten.Uwe Strittmatter, Immobilienverwalter, Villingen-Schwenningen (allgemeiner Teil) und Alois Reutlinger, Steuerberater, Rosenfeld (steuerlicher Teil)In vielen Wohnanlagen sind die vorhandenen Heizanlagen indie Tage gekommen. Während das Gesetz zur Förderung erneuerbarerEnergien im Wärmebereich (EEWärmeG) auf Bundesebenelediglich für den Neubau eine Verpflichtung zumEinsatz von 20 Prozent erneuerbarer Energien regelt, gibt es inBaden-Württemberg die Verpflichtung, im Sanierungsfall zehnProzent regenerative Energien zum Einsatz zu bringen. WeitereBundesländer erarbeiten aktuell ähnliche Forderungen.Wie es dazu kam ...In einem Hochhaus in Villingen-Schwenningen mit 50 Wohneinheitenstellte die WEG 2008 erste Überlegungen an, die Heizanlagezu sanieren. Die zwei Kesselanlagen mit Leistungen von190 KW und 275 KW stammten aus dem Baujahr 1989. Bei denBrennern handelte es sich um Kombibrenner, die mit Öl undGas betrieben werden konnten. Der Jahresverbrauch lag 2008bei rund 800.000 kWh. Über den einseitig unterbrechbarenGasliefervertrag wurde geregelt, dass die WEG grundsätzlichdas Gas der Stadtwerke abnehmen muss. Bei Engpässen in derGasversorgung konnten die Stadtwerke die Gaslieferung unterbrechen,sodass die Heizanlage mit Öl betrieben wurde. Dafürmusste jederzeit Öl bevorratet werden.Der firmeninterne Betriebskostenvergleich zeigte, dass indieser WEG die Energiekosten pro Quadratmeter beheizterWohnfläche am höchsten waren. In diesem Kostenvergleichwar noch nicht berücksichtigt, dass durch die Ölbevorratungund die aufwendige Wartung der Kombibrenner weitere Kostenanfallen. Die WEG erkannte, dass aufgrund des Alters derHeizkessel in absehbarer Zeit eine Sanierung anstehen würde,und war sich einig, dass man keinesfalls aus der Not heraushandeln sollte. Aus diesem Grund wurde Ende 2008 der Auftragan einen Heizungsbauingenieur vergeben, ein Konzept fürdie Sanierung der Heizanlage zu erstellen.In den ersten Überlegungen wurde der Einsatz von Holzpelletsanlagen,thermischen Solaranlagen, der Einsatz von zehnProzent Biogas sowie die Heizungssanierung mit der KombinationGasbrennwertanlage und BHKW gegenübergestellt unddie Vor- und Nachteile verglichen. Aufgrund der technischenGegebenheiten waren die Rahmenbedingungen für den Einsatzeines BHKWs sehr gut. Die Eigentümergemeinschaft hat sichletztendlich für die Sanierungsvariante Gasbrennwertgerät undBHKW entschieden. Hierzu wurden weitere Berechnungen angestellt,um die für das Gebäude und den Wärmebedarf optimaleGröße des BHKWs zu ermitteln. Bei einem BHKW mit20 KW elektrischer Leistung und 46 KW thermischer Leistungwurde die höchste Wirtschaftlichkeit berechnet. Zusätzlichzum BHKW wurde ein Gasbrennwertkessel mit 285 KW Leistung,zwei Pufferspeichern mit je 1.000 l Volumen, eine Druckhalte-und Entgasungsstation sowie der Austausch sämtlicherPumpen sowie der Mess- und Regeltechnik vorgesehen. DieGesamtkosten wurden mit 148.000 Euro (zuzüglich Elektroanschlussfür das BHKW) ermittelt.Durch den Betrieb des BHKWs werden Wärme und Stromproduziert. Beim Strom sollte möglichst der gesamte Allgemeinstromvom BHKW geliefert werden. Das bedeutet, dass sich dieWEG den Stromeinkauf spart. Innerhalb der WEG wird derselbst verbrauchte Strom gemessen und mit dem günstigstenStrompreis des örtlichen Stromanbieters verrechnet. Der überdiesen Bedarf hinaus produzierte Strom wird in das öffentlicheNetz eingespeist. Daraus erhält die WEG eine Vergütung vonrund 7 ct je kWh. Sowohl für den eingespeisten Strom wie auchfür den selbst verbrauchten Strom erhält die WEG den KWK-Bonus in Höhe von 5,11 ct je kWh. Weiter wird für das Gas,das zum Betrieb des BHKWs verbraucht wird, die Erdgassteuererstattet. Verrechnet man diese Einnahmen mit den Kosten(Mehrverbrauch Gas und Wartung), so wurde ein Überschussvon rund 6.600 Euro prognostiziert. Zusätzlich wurde bei denHeizkosten eine Einsparung von rund 4.800 Euro kalkuliert.Nachdem drei Angebote für die Heizungssanierung vorlagen,hat die WEG den Beschluss gefasst, die Heizungssanierungin Verbindung mit dem BHKW durchzuführen, wobei die |gwww.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


24TitelthemaFinanzierung teils über die Rücklagen, teils über ein KfW-Darlehenerfolgte. Die Sanierung wurde in 2009 durchgeführt.Nachdem in 2010 erstmals ein komplettes Jahr abgerechnetwurde, hat sich gezeigt, dass der Überschuss aus dem Betriebdes BHKWs mit 6.047 Euro nur unwesentlich unter der Prognoselag, wobei hier zwischenzeitlich noch Optimierungenin der Regelung durchgeführt wurden und damit gerechnetwerden kann, dass die Prognose zukünftig realisiert wird. Vielerfreulicher haben sich die gesamten Heizkosten (Energie,Wartung, Betriebsstrom …) entwickelt. Hier wurde gegenüberdem Vorjahr eine Einsparung von rund 18.000 Euro erzielt. EinErgebnis, mit dem die WEG hoch zufrieden ist.Problematisch ist für den Verwalter allerdings der Mehraufwandfür die Abrechnung eines BHKWs. Dieser Aufwanddarf nicht unterschätzt werden. So müssen etwa die Gaskostenaufgeteilt werden. Der Anteil für die Wärmeproduktion wirdmit den Heizkosten abgerechnet. Der Anteil für die Stromproduktionwird mit den Einnahmen des BHKWs verrechnet. Derselbst verbrauchte Strom muss ermittelt und intern verrechnetwerden. Beim Hauptzollamt muss ein Antrag auf Erstattungder Erdgassteuer gestellt werden. Auch müssen die Daten nochfür den Steuerberater aufbereitet werden. Durch den Betriebeines BHKWs wird die WEG zum Unternehmer und wird somitumsatzsteuer- und einkommensteuerpflichtig. Hier kannnur dringend empfohlen werden, den Aufwandrechtzeitig mit der WEG zu besprechen und einSonderhonorar zu vereinbaren.terstellt, dass selbst bei Verwendung des Stromes innerhalbder WEG oder aber durch die Mitglieder der WEG im erstenSchritt eine Lieferung an einen Energieversorger erfolgt und imzweiten Schritt eine Rücklieferung an die Verbraucher. Allerdingsist die Rechtslage noch nicht endgültig geklärt.Da die WEG hauptsächlich nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfreieLeistungen erbringt, wird sie in aller Regel als Kleinunternehmernach § 19 UStG zu beurteilen sein. Die Kleinunternehmereigenschaftliegt dann vor, wenn der nach § 19 Absatz 3 UStGzu ermittelnde Gesamtumsatz im Vorjahr 17.500 Euro nichtüberstiegen hat und im laufenden Jahr voraussichtlich 50.000Euro nicht übersteigen wird. Die steuerfreien Umsätze nach §4 Nr. 13 UStG sind bei der Berechnung dieses Gesamtumsatzesnicht zu berücksichtigen. Bleibt die WEG auch aufgrund derStromlieferungen Kleinunternehmer, sind ihre Umsätze nichtumsatzsteuerpflichtig, andererseits ist sie aber auch nicht befugt,die Umsatzsteuer aus den Eingangsrechnungen für dasBHKW als Vorsteuer abzuziehen. In vielen Fällen wird dieWEG aufgrund der umsatzsteuerlichen Fiktion die Umsatzgrenzevon 17.500 Euro allerdings überschreiten.Sollte dies nicht der Fall sein, besteht nach § 19 Absatz 2UStG die Möglichkeit, zur Umatzsteuerpflicht zu optieren. Voraussetzunghierfür ist jedoch ein Beschluss der Wohnungseigentümer,wie aus dem Urteil des OLG Hamm vom 12.5.1992,Die steuerliche BehandlungDer Verkauf des produzierten Stroms hat umsatz-und ertragsteuerliche Konsequenzen, wasEigentümer bei der Beschlussfassung über denEinbau eines BHKWs häufig übersehen.Der Bundesfinanzhof hat dargelegt, dassWohnungeigentümergemeinschaften (WEGs)umsatzsteuerliche Unternehmer im Sinne des§ 2 des Umsatzsteuergesetzes (UStG) sind. DieWEG erbringt an die Eigentümer steuerfreieUmsätze im Sinne des § 4 Nr. 13 UStG. DieUmsatzsteuerbefreiung umfasst grundsätzlichnur die Leistungen, die das gemeinschaftlicheEigentum betreffen. Soweit jedoch Leistungenan das Sondereigentum der Wohnungs- undTeileigentümer erbracht werden, besteht Umsatzsteuerpflicht.Sofern eine physische Möglichkeit der Einspeisungin das Stromnetz besteht, wird un-Motor mit großer Lichtmaschine.Das Innenleben eines BHKWs(verwendet in den Freiburger Kleehäusern)02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


25Foto: KraftwerkNJW-RR 1992 S. 1232, hervorgeht. Bei der Einspeisung in dasöffentliche Netz handelt es sich um eine sonstige Leistung nach§ 1 Absatz 1 UStG, die der Umsatzsteuer unterliegt. In derEinspeisevergütung ist gemäß § 18 Absatz 2 EEG keine Umsatzsteuerenthalten. Deshalb ist die Umsatzsteuer vom Energieversorgerzusätzlich der WEG zu vergüten, wenn sie nichtKleinunternehmer im Sinne des § 19 UStG ist. Für die fingierteLieferung in das öffentliche Netz und die Rücklieferung sinddie Vorschriften in Abschnitt 2.5 Absatz 8 Umsatzsteueranwendungserlasszu beachten und die Bemessungsgrundlage analogzu ermitteln.Um den Vorsteuerabzug zu gewährleisten, ist es unabdingbar,dass die WEG gegenüber dem zuständigen Finanzamt erklärt,dass sie das BHKW zu 100 Prozent dem Unternehmensvermögenzuordnet. Ist diese Zuordnung unterblieben, wäreeine positive Berichtigung gemäß § 15a UStG aufgrund desBFH-Urteils ausgeschlossen. Der Vorsteuerabzug gemäß § 15UStG ist sowohl aus den Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskostendes BHKWs als auch aus den laufenden Kostenund gegebenenfalls aus der fingierten Rücklieferung möglich.Die ertragsteuerliche Behandlung der WEG und deren Eigentümerrichtet sich nach den Vorschriften des § 15 EStG fürgewerbliche Einkünfte. Sofern Steuerpflichtige, die ein BHKWbetreiben, Strom erzeugen und diesen an Versorgungsunternehmenveräußern, erzielen sie daraus unter der Voraussetzungeiner Gewinnerzielungsabsicht Einkünfte aus Gewerbebetrieb.Die Gewinnerzielungsabsicht ist laut OFD Rheinland unter derBerücksichtigung der individuellen Leistungsdaten des BH-KWs, der erhaltenen Fördermittel, der Nutzungsdaten der Anlage,der vorgenommenen Investitionen und der Finanzierungzu überprüfen. Ideal für die WEG wäre allerdings, wenn dasErgebnis dieser Überprüfung dazu führen würde, dass keineGewinnerzielungsabsicht vorliegt.Wenn die WEG aufgrund dieses Ergebnisses nicht in Gewinnerzielungsabsichthandelt, ergibt sich bei einem Tätigkeitsumfangder WEG keine ertragsteuerliche Relevanz undsomit in letzter Konsequenz auch keine Auswirkung bei denEigentümern. Kommt die Finanzverwaltung zu dem Ergebnis,dass eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, wäre das Ganze imRahmen einer Mitunternehmerschaft zu behandeln. Die Mitunternehmerschaftwäre nur hinsichtlich der Gewerbe- und Umsatzsteuersteuerpflichtig. In Bezug auf die Einkommensteuerist jeder Mitunternehmer (WEG-Eigentümer) anteilig selbststeuerpflichtig, weshalb die gemeinschaftlichen Einkünfte derWEG gemäß § 180 AO einheitlich und gesondert festzustellenwären. Die WEG hätte in diesen Fällen eine jährliche Feststellungserklärungbeim Finanzamt einzureichen. Betriebsausgaben,die beim einzelnen Eigentümer für das BHKW anfallen,wären in der Feststellungserklärung als sogenannte Sonderbetriebsausgabengeltend zu machen. Hierbei ist streng darauf zuachten, dass diese sogenannten Sonderbetriebsausgaben nurin der Feststellungserklärung und nicht in der persönlichenEinkommensteuererklärung geltend gemacht werden können.Bei den Einnahmen aus Kapitalvermögen verzichtet die Ver-CHECKLISTE zum BHKWZwölf Schritte zum BHKW. Für einen reibungslosen Ablaufwird die Begleitung aller 12 Schritte durch einen externenDienstleister empfohlen.1. Schritt. Vor-Ort-Check: Eignungsuntersuchung Objekt(Platz, Lärm, Wirtschaftlichkeit).2. Schritt. Mieter informieren! (Kellerparty, Absichtserklärungzum freiwilligen Beitritt in die Eigenstromerzeugungsgesellschafteinholen.).3. Schritt. Energiekonzept-Entscheidung (Einbau BHKW,Ver mietung des BHKWs, Allgemeinstrom-Eigenerzeugung)4. Schritt. Beauftragung Dienstleister für Eigenstromerzeugungsmodell,steuerliche Ausgestaltung klären.5. Schritt. Planung, Ausschreibung, Angebote einholen(Zusatzstrom, Gas, Finanzierung et cetera).6. Schritt. Beantragung Förderungen z.B. BAFA-Miniprogramm,EWS-Zuschuss für Überschussstrom.7. Schritt. Verträge mit BHKW/Gebäudeeigentümer abschließenund Beitrittserklärungen einholen.8. Schritt. Beauftragung BHKW.9. Schritt. Externe Verträge abschließen (Zusatzstrom, Einspeisung,Gasbezug).10. Schritt. Anmeldungenetc. (BAFA, Netzbetreiber, Finanzamtet cetera).11. Schritt. Einweihung des BHKWs12. Schritt. Jährliche Abrechnung.Quelle: Dr. Jörg Lange, Solares Bauenwaltung aufgrund der Randnummer 18 des BMF-Schreibensvom 18.12.2009 in der Regel auf die gesonderte Feststellung.Somit reicht es aus, wenn der Verwalter die anteiligen Zinsenin der jeweiligen Abrechnung für jeden Eigentümer nach Miteigentumsanteilengesondert ausweist.Eine Verwaltungsanweisung, dass etwaige gewerbliche Einkünfteder WEG in der Jahresabrechnung nur aufgeführt werdenkönnen und deshalb auf die einheitliche und gesonderteErmittlung der Einkünfte verzichtet werden könnte, wurde bislangnicht erlassen.Bei der Komplexität der steuerlichen Vorgänge, die nichtabschließend dargestellt werden können, sollten Verwalter bereitsbei der Planung einen Steuerberater hinzuziehen, um alleGestaltungsmöglichkeiten ausschöpfen zu können. f|www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


26 Finanzen, Markt + ManagementDas Finanz-Interview von Manfred GburekSie haben zuletzt einmal zum Büromarktgesagt, er sei am spannendsten.Was ist an ihm so spannend?Dreo: Diese Aussage beruht auf der Tatsache,dass seit 2008 die Neubautätigkeitstark zurückgenommen wurde. Dadurchsind in den letzten fünf Jahren wenigneue Flächen auf den Markt gekommen.In den Metropolen ist bereits einRückgang der Leerflächen zu beobachten,sodass punktuell wieder der Bedarffür neue oder revitalisierte Büroflächengegeben ist. Diese Objekte müssen allerdingsallen Anforderungen an moderneBüroimmobilien gerecht werden.Serie„Genügend Player am Markt“Maria-Teresa DreoVersicherer und Pensionskassen ergänzen zunehmend dieFinanzierung durch Banken. Führt das zur Kreditklemme?Und wie entwickelt sich der Markt sonst?Frau Dreo, beginnen wir mit der vielbeschworenen Immobilienblase: Inwelchen Sparten der Immobilienwirtschaftgibt es sie, in welchen nicht?Dreo: Die Entwicklung, die in den Medienoft als Immobilienblase beschriebenwird, gibt es ausschließlich in einzelnenWohnungsmärkten. Die allgemeine Bautätigkeitselber trägt nicht zu dieser Blasebei. Die stark steigenden Wohnungspreisezeigen sich nur in den wirtschaftlichstarken Ballungsräumen und in beliebtenUniversitätsstädten. Nach wie vorübersteigt der Bedarf das Angebot.Maria-Teresa Dreoist seit 2009 Bereichsleiterin Real Estate Germanyder UniCreditBank in München. Vorherwar die Absolventin der Betriebswirtschaftslehrean der Wirtschaftsuniversität Wien 15Jahre erst für die Projektfinanzierung der P.S.K.Bank und dann in leitenden Funktionen fürdie Immobilienfinanzierung der Bank AustriaCreditanstalt tätig.Die jüngste Auswertung der Angebotsmietenund -preise für Wohnimmobiliendurch Immobilienscout zeigt, dassdie Preise im Bundesdurchschnitt zumersten Mal stärker gestiegen sind alsdie Mieten. Ein Warnsignal?Dreo: Das Verhältnis zwischen der Entwicklungvon Mieten und Preisen zähltsicherlich zu den Frühwarnsignalen einermöglichen Überhitzung. Bisher kannman dies aber nicht flächendeckend beobachten.Dennoch werden sinkendeRenditen in Kauf genommen, da die Attraktivitätder Wohnimmobilie als Sachwertanlagestark gestiegen ist. Es gibtkaum alternative Kapitalanlagen. Dashis torisch niedrige Zinsniveau begünstigtdiese Entwicklung erheblich.Für solche Objekte ist der Begriff Corein aller Munde. Wie definieren Sie ihn?Dreo: Hier sollte man Ursache und Wirkungunterscheiden. Ein Core-Objektdefiniert sich über verschiedene Faktoren,etwa einen interessanten Standort,entsprechende bonitätsstarke undlangfristige Mieter und eine hochwertigeBeschaffenheit.Verführt das extrem niedrige Zinsniveaunicht immer mehr Investoren zuriskanten Anlagen?Dreo: Das aktuelle Zinsniveau begünstigtsicher die hohe Nachfrage nachWohnimmobilien und lässt Investitionenauch in hochpreisige Immobilien zu. Esist jedenfalls darauf zu achten, dass dasInvestment sich auch bei einem künftigenZinsanstieg rechnet. Eine laufzeitadäquateZinssicherung ist für jeden Investorein absolutes Muss. Entscheidend isthier auch die Kreditvergabepolitik derBanken. Generell bestehen am Marktaber nach wie vor durchaus konservativeFinanzierungsstrukturen mit durchschnittlichrund 20 Prozent Eigenkapital.Dadurch ist die Gefahr der zu hohenFremdfinanzierung wie in den USA oderSpanien derzeit noch nicht zu erkennen.Welche Immobilien finanziert Unicreditam liebsten?Dreo: Eindeutig die Wohnimmobilie.Rund die Hälfte des Neugeschäfts derletzten zwei Jahre bezog sich auf dieWohnbauträgergeschäft – durchschnittlichknapp 1,4 Milliarden Euro pro Jahr.Darüber hinaus steht die Refinanzierunggroßer Wohnungsportfolien im Mittelpunktunserer Aktivitäten. Wir bemühenuns aber auch weiterhin um die Finanzierungvon Einzelhandels- und Büroobjektenin adäquaten Lagen.Bei wie viel Prozent Fremdkapital liegtIhre Grenze, von der an Sie ein Objektnicht finanzieren?Foto: UniCreditBank02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


27Dreo: Pauschal lässt sich diese Fragenicht beantworten. Entscheidend ist dernachhaltige Cashflow, also die Bedienbarkeitdes Fremdkapitals, der wiederumabhängig ist von Art, Alter, Marktgängigkeitund Lage des Objekts. Aber auch derRückhalt in der Bonität des Kunden unddie Tilgungsstruktur sind bestimmend.Die Bandbreite des Eigenkapitaleinsatzesliegt zwischen 25 und 50 Prozent.Kommt es in diesem Jahr zu einer Kreditklemme?Dreo: Nein, sinnvolle Investitionen undProjekte werden auch 2013 eine Finanzierungbekommen. Zwar sind in denletzten Monaten einige Finanzinstituteaus dem deutschen Immobilienmarktausgeschieden. Im Gegensatz dazu tretenaber Versicherungen oder Debt-Fondsauf. Insgesamt sehen wir eine Marktkonsolidierung,jedoch auch genügend Playeram Markt, um den Bedarf zu decken.Sind Versicherer bei der Immobilienfinanzierungbereits eine ernst zu nehmendeKonkurrenz für Banken?Dreo: Ich würde sie eher als willkommeneFinanzierungspartner bezeichnen.Derzeit sind am Markt eher selektiveEinzelengagements mit großen Volumina,mit Core Assets und geringem LTV,also Verschuldungsgrad, zu beobachten.Getrieben sind diese Aktivitäten etwadurch das niedrige Zinsniveau und denMangel an attraktiven alternativen Investments.Es gilt daher zu beobachten,wie nachhaltig diese sind und inwieweitVersicherungen bereit sind, den notwendigenVerwaltungs- und Bearbeitungsapparataufzubauen, um großflächig indas Geschäft einzusteigen.Von welcher Kredithöhe an nehmen Siegern Partner mit ins Boot?Dreo: Als Richtschnur kann man 100Millionen Euro für einzelne Objekte und200 Millionen Euro bei Portfolien nennen.Entscheidend ist nicht nur die absoluteHöhe, sondern der Risikogehalt.Erwarten Sie 2013 ein starkes Wachstumder Finanzierung von Immobilienunternehmenmittels Anleihen?Dreo: Nein, das sehen wir eher selektiv.Einzelnen großen Immobilienunternehmensteht der Kapitalmarkt durchaus zurVerfügung und er wird aus Diversifikationsgründenauch genutzt. In der Breiteist das Produkt für Anleger zu erklärungsbedürftigund der branchenüblichehohe Leverage von Immobilienunternehmenlässt selten Spielraum für eineAnleihe. Für die Unternehmen selbst istder Bond im Vergleich zum klassischenHypothekendarlehen zu teuer.Ist die Projektfinanzierung im frühenStadium für Sie ein Thema?Dreo: Developments sind für uns durchausinteressant, solange bestimmte Voraussetzungenerfüllt sind. Wir erwartenzeitnahe Realisierungssicherheit, insbesonderewas das Baurecht anbelangt, unddas Commitment des Kunden.Wie weit ist der Verkauf von Portfoliosaus der Bankenverwertung fortgeschritten?Dreo: Wir beobachten nur punktuellVerkäufe, die weit hinter den Erwartungenzurückliegen. Allerdings begünstigtdas niedrige Zinsniveau das Halten.Wir selbst sind stolz auf ein sehr gutesPortfolio. Wir haben nichts zu verkaufen.Welche Investorengruppen werden2013 dominieren?Dreo: Wir gehen davon aus, dass institutionelleAnleger – insbesondere Versicherungenund Pensionskassen – sowieprivate Investoren weiter stark aktiv seinwerden. Und die Anzahl internationalerInvestoren wird weiter zunehmen. f|www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


28 Finanzen, Markt + ManagementUmsatzsteuer beeinflusstVerkehrswertBewertung. Die Relevanz der steuerlichen Situation von Eigentümer und Nutzerwird hier oft unterschätzt. Die nachteilige umsatzsteuerliche Ausgestaltungeines Mietvertrags kann einen beachtlichen Wertunterschied begründen.Detlef Linke MRICS, Senior Manager Advisory Valuation & Strategy Real Estate, und René Nikodem, Manager Advisory Transaction Services Real Estate, PwC, BerlinBewertungstheorie und -praxis teilenhäufig die Auffassung, der Verkehrswerteiner Immobilie sei unabhängig von dersteuerlichen Situation des Eigentümerssowie des Nutzers/Mieters. Das stimmtso nicht. Denn je nach umsatzsteuerlicherAusgestaltung eines Mietvertragskann sich im Ertragswertverfahren einunterschiedlicher Reinertrag und somitein Wertunterschied ergeben.Der Wert einer Immobilie bestimmtsich aus den Erträgen, die mit der Immobilieerwirtschaftet werden können,und den vom Eigentümer zu tragendenBewirtschaftungskosten. Dabei sind ungewöhnlicheund persönliche Verhältnisseunberücksichtigt zu lassen (§ 194BauGB). Inwieweit führt aber die Abziehbarkeitder Umsatzsteuer bei Mieteund Bewirtschaftungskosten zu einerunterschiedlichen Behandlung der Kostenin der Wertermittlung?Die WertermittlungspraxisBei der Wertermittlung, besonders beiDCF-geprägten Methoden, wird der detailgenauenModellierung der jeweiligenMietvertragssituation und des damitzusammenhängenden Mieterhöhungspotenzialsoft viel mehr Aufmerksamkeitgeschenkt als der Berücksichtigung derzugehörigen Aufwendungen.Mit Verweis auf eine objektivierteWertermittlung findet zudem die (umsatz)steuerlicheSituation des Mietershäufig keine Berücksichtigung. Dieswäre aber nur gerechtfertigt, wenn dieserAuf einen Blick››Die umsatzsteuerliche Ausprägung vonMietverträgen wird bei der Verkehrswertermittlungin vielen Fällen vernachlässigt.Zu Unrecht, denn je nach umsatzsteuerlicherAusgestaltung kann sich ein Wertunterschiedergeben.››Bei der Bewertung von gewerblich genutztenImmobilien ist die wichtigsteFrage, ob die angesetzten Bewirtschaftungskostenmit den angesetzten Mietenkorrespondieren.Aspekt keinen Einfluss auf die Ertragssituationdes Vermieters und damit aufden Wert der Immobilie hätte.Grundsätzlich umsatzsteuerfreiVermietung und Verpachtung vonGrundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei.Der Eigentümer kann jedochgemäß § 9 UStG auf Steuerbefreiung verzichten,wenn die Vermietungsleistungan Unternehmer für deren Unternehmenerbracht wird und der Leistungsempfängerdie Immobilie ausschließlich für umsatzsteuerpflichtigeUmsätze verwendet.Dann schuldet der Mieter neben derMiete auch die Umsatzsteuer.Bei der Wertermittlung kann die umsatzsteuerlicheSichtweise hinsichtlich der Bewirtschaftungskosteneinen Wertunterschied begründen.02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


29Für Mieter stellt die geleistete Umsatzsteuereinen durchlaufenden Posten dar,da sie im Vorsteuerabzugsverfahren vomFinanzamt erstattet wird. Der Vermieterhat die erhaltene Umsatzsteuer an das Finanzamtabzuführen. Insofern führt dieUmsatzsteueroption weder beim Mieternoch beim Vermieter zu einem Ertragoder Aufwand und ist daher bei derWert ermittlung nicht zu berücksichtigen.Dennoch optieren viele gewerblicheVermieter zur Umsatzsteuer: Denn dannkann die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltendgemacht werden, und zwar auf imZusammenhang mit den bei Anschaffung,Herstellung und Bewirtschaftungder Immobilie entstandene Kosten.Umsatzsteuer in der BewertungDie Behandlung der Umsatzsteuer stelltin der Bewertung im Grunde kein Problemdar, solange der Sachverständigeimmer im selben System – umsatzsteuerfreibeziehungsweise zur Umsatzsteueroptierend – bleibt. Das heißt, dassdie Vergleichsobjekte und Vergleichstransaktionen,aus denen er die wertrelevantenParameter wie Miete, Bewirtschaftungskosten,Zinssätze ableitet, dengleichen Randbedingungen unterliegenwie das Bewertungsobjekt.Wohnungswirtschaftlich genutzteImmobilien: Da hier Vermietungsleistungenzwingend umsatzsteuerfrei sind,kann der Vermieter auch die im Rahmender Errichtung des Gebäudes und seinerBewirtschaftung anfallende Vorsteuernicht geltend machen. Dementsprechendsind sämtliche Bewirtschaftungskosteninklusive Umsatzsteuer in derBerechnung zu berücksichtigen.Gewerblich genutzte Immobilien:Hier ist bei der Bewertung dagegen diekonkrete Situation des Mieters zu berücksichtigen.Während der Vermieterbei der umsatzsteuerfreien Vermietungalle nicht umgelegten Kosten einschließlichUmsatzsteuer trägt, kann er bei umsatzsteuerpflichtigerVermietung die aufdiese Kosten entfallende Umsatzsteuerals Vorsteuer geltend machen.Folglich sind bei Gewerberaummietverträgenmehrere Überlegungen anzu-stellen. Die wichtigste Frage ist, ob dieangesetzten Bewirtschaftungskosten mitden angesetzten Mieten korrespondieren.Oft wird ohne Rücksicht auf umsatzsteuerlicheRandbedingungen lediglichein marktüblicher Kos tenansatz in derErtragswertkalkulation verwendet.Beispiel gewerbliche NutzungDas folgende Beispiel veranschaulichtdie Auswirkungen des Vorsteuerabzugsauf den der Bewertung zugrunde zu legendenReinertrag. Annahmen:› Zwei gleichartige Immobilien werden› von einem vorsteuerabzugsberechtigtenbeziehungsweise einem nichtvorsteuerabzugsberechtigten Mieterzur unterstellten Marktmiete von 10Euro je Quadratmeter und Monat› ohne Umsatzsteuer genutzt.Der umsatzsteuerpflichtige Mieter zahltzusätzlich die Umsatzsteuer von 19 Prozent,also 1,90 Euro je Quadratmeter undMonat (Abbildung 1). In beiden Fällenergibt sich beim Vermieter ein identischerRohertrag.Die Bewirtschaftung hingegen führtbei dem Eigentümer zu unterschiedlichenKosten. Für das Berechnungsbeispielsollen die Instandhaltungskosten7,50 Euro je Quadratmeter (qm) ohneUmsatzsteuer, das heißt 8,93 Euro jeQuadratmeter inklusive Umsatzsteuerpro Jahr betragen (Abbildung 2).Rohertrag beim VermieterAbb. 1 Das Berechnungsbeispiel zeigt, dassder Rohertrag identisch ist, je nachdem, obUmsatzsteuer gezahlt wird oder nicht.Rohertragje m² pro MonatMieter(ohne USt.-Option)Mieter(mit USt-Option)Marktmiete 10 Euro 10 Euro+ Umsatzsteuer10 Euro 1,90 EuroZahlbetrag 10 Euro 11,90 EuroabzuführendeUmsatzsteuer1,90 EuroRohertrag 10 Euro 10 EuroBewirtschaftungskostenAbb. 2 Die Bewirtschaftung führt je nach Umsatzsteuerpflichtbei dem Eigentümer zu unterschiedlichenKosten.Instand -haltungskostenje m² pro JahrInstandhaltungskostenMieter(ohne USt.-Option)Mieter(mit USt-Option)7,50 Euro 7,50 Euro1,43 Euro 1,43 EuroZahlbetrag 8,93 Euro 8,93 Euro+ UmsatzsteuerVorsteuerabzugInstandhaltungskostenReinertragje m² pro Jahr- 1,43 Euro8,93 Euro 7,50 EuroReinertrag beim VermieterAbb. 3 Der Reinertrag beim vorsteuerabzugsberechtigtenMieter ist höher. Bei großvolumigenInvestitionen ist dies wesentlich.Mieter(ohne USt.-Option)Mieter(mit USt-Option)Rohertragpro Monat10 Euro 10 EuroRohertragpro Jahr120 Euro 120 EuroabzüglichInstandhaltungskosten8,93 Euro 7,50 EuroReintrag 111,07 Euro 112,50 EuroFazitSteuerliche Sachverhalte müssen berücksichtigtwerden, wenn sie gegen jedenMarktteilnehmer wirken und so denWert einer Immobilie objektiv beeinflussen.Ein vom Markt abgeleiteter Wertwird stets auf bezahlten Marktpreisen basieren.Diese werden die Nutzungsmöglichkeiteneiner Immobilie auch vor demHintergrund der umsatzsteuerlichen Behandlungin ihre Kaufentscheidung einbeziehen.Somit kann die unterschiedlicheumsatzsteuerliche Behandlung vonMietverträgen und damit auch der anfallendenBewirtschaftungskosten einenWertunterschied begründen. f|www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


30 Finanzen, Markt + ManagementNicht nur bei Leerstandgibt’s Geld zurückGrundsteuer. Blieb die Wohnung 2012 leer oder blieben Mieteinnahmenaus, können sich Vermieter einen Teil der gezahlten Abgabe zurückholen.Der Antrag muss bis zum 31. März 2013 gestellt werden.Michael Schreiber, OberweserDie Grundsteuer ist als ertragsunabhängigeRealsteuer konzipiert und stelltmittlerweile mit einem Steueraufkommenvon mehr als zwölf MilliardenEuro nach der Gewerbesteuer die größteEinnahmequelle bundesdeutscherKommunen dar (siehe Grafik). Eigentümervon schlecht vermarktungsfähigenWohnimmobilien oder Gewerbeflächenwerden deshalb doppelt belastet. Trotzniedriger oder sogar fehlender Mieterlösebleibt die Steuerbelastung zunächstunverändert hoch. Bei Ertragsminderungbebauter Grundstücke verbrieft dieVorschrift des § 33 Grundsteuergesetz(GrStG) jedoch einen Rechtsanspruchauf einen Teilerlass der kommunalenGrundbesitzabgabe.Bis 2007 bestanden gute Aussichtenauf einen Teilerlass der kommunalenAbgabe immer dann, wenn die ImmobilieRenditen unterhalb von 80 Prozentdes ortsüblichen Mietniveaus abwarfund der Eigentümer die Ertragsschwä­Üppige Einnahmequelle: Grundsteueraufkommen 1990 bis 2012Starkes Wachstum. Gut zwölf Milliarden Euro Grundsteuer flossen 2012 in die Kassen vonStädten und Gemeinden, Tendenz steigend. Die Gewerbesteuer ist damit inzwischen diegrößte Einnahmequelle deutscher Kommunen nach der Gewerbesteuer.Umsatz in Mill. Euro14.00012.000Daten10.0008.0006.0004.0002.0000Datenreihen 119904.46119957.02720008.849200510.247200810.807200910.936201011.315201111.795201212.010Quelle: Bundesministerium der Finanzen. Datensammlung zur Steuerpolitik, Ausgabe 2012. Aufkommen für 2012/geschätzt.02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


31che nicht zu vertreten hatte. Allerdingssollten nur atypische und vorübergehendeBelastungen einen Teilerlass derGrundsteuer ermöglichen – in den Fällenstrukturellen Leerstands sollte keineGrundsteuerminderung erfolgen. MitUrteil vom 24. Oktober 2007 (Az. II R5/05) hatte der Bundesfinanzhof (BFH)allerdings entschieden, dass ein Steuererlassauch in Fällen nicht nur vorübergehenderstrukturell bedingter Ertragsminderungenzu gewähren ist.Zwei BilligkeitsstufenCHECKLISTEGrundsteuererlassDie Grundsteuer wird ermäßigt, wennein Gebäude dauerhaft weniger Einnahmenabwirft.››Terminsache. Der Erlass muss bis zum31. März des Folgejahres für das abgelaufeneJahr beantragt werden. In den StadtstaatenHamburg, Bremen und Berlinbearbeiten die Finanzämter die Anträge,ansonsten die Gemeinden.››Ertragsminderung. Die Grundsteuerwird zu 25 Prozent erlassen, wenn dieBrutto-Mieteinnahmen um mehr als 50Prozent hinter dem ortsüblich erzielbarenErtragsniveau vergleichbarer Objekte zurückgebliebensind. Entfällt der Mietertragvollständig, gibt es maximal die halbeGrundsteuer zurück.››Schuldfrage. Der Ertragsausfall darfvom Eigentümer nicht selbst verschuldetsein.››Bewertungsfrage. Eine Ertragsminderungist kein Erlassgrund, wenn sie fürden Erlasszeitraum durch eine Fortschreibungdes Einheitswerts berücksichtigtwerden kann oder bei rechtzeitiger Beantragungeiner Wertfortschreibung hätteberücksichtigt werden können.lich nicht verlängert werden kann. Füreigengenutzte Objekte kommt ein Teilerlassder Grundsteuer nicht in Betracht.Eine Verfassungsbeschwerde von Elterndreier Kinder, die sich gegen den Grundsteuerbescheidfür ihr selbst genutztesHausgrundstück richtete, nahm dasBundesverfassungsgericht gar nicht erstzur Entscheidung an (Beschluss vom 18.Februar 2009, Az. 1 BvR 1334/07).Nur bei FremdverschuldenMaßstab für die Ermittlung der Ertragsminderungist die übliche Jahresrohmiete.Gemeint ist damit die Bruttokaltmieteinklusive der kalten Betriebskosten. Dietatsächlich zu Beginn des Erlasszeit­Um den betroffenen Kommunen dauerhaftihr Steueraufkommen zu sichern,reagierte der Gesetzgeber umgehend aufdiese neue Rechtsprechung und schränktedie Möglichkeiten des Grundsteuererlassesmit dem Jahressteuergesetz 2009vom 19. Dezember 2008 rückwirkend ab1. Januar 2008 rigoros wieder ein. Zu denDetailregelungen der Reform hat die Senatsverwaltungfür Finanzen Berlin am21. Januar 2009 eine umfassende Verwaltungsanweisung(Az. III D – G 1163a –1/2009) herausgegeben.Seitdem ist ein Grundsteuererlass inzwei pauschalierten Billigkeitsstufen zugewähren. Sofern sich der Rohertrag ummehr als 50 Prozent gemindert hat, wirddie Grundsteuer in Höhe von 25 Prozenterlassen. Beträgt die Minderung desRohertrags 100 Prozent, wird die Grundsteuermaximal zur Hälfte erlassen. VonBeginn an äußerten Experten Bedenkengegen die Verfassungsmäßigkeit derrückwirkenden Gesetzesänderung. DerBFH hat allerdings mit Urteil vom 18.April 2012 (Az. II R 36/10) die Verfassungsmäßigkeitder Neuregelung bejaht.Das letzte Wort in dieser Streitfrage wirddas Bundesverfassungsgericht haben –unter dem Az. 1 BvR 1375/12 ist dazueine Verfassungsbeschwerde anhängig.Der Antrag für das abgelaufene Jahr2012 muss spätestens bis zum 31. März2013 beim Steueramt der Stadt oderder Gemeindeverwaltung eingereichtwerden. In den Stadtstaaten Hamburg,Bremen und Berlin sind die örtlichenFinanzämter zuständig. Es handelt sichum eine Ausschlussfrist, die grundsätzraumserzielte Miete ist nicht maßgebend.Allerdings trägt die tatsächlich gezahlteMiete die Vermutung der üblichenJahresrohmiete in sich. Nach einem Urteildes Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalenvom 24. Mai 2011 (Az.14 A 1498/09) ist die vertraglich vereinbarte(tatsächliche) Miete lediglich dannnicht als Jahresrohmiete anzusetzen,wenn sie mehr als 20 Prozent von derüblichen Miete abweicht. Die Ertragsminderungwird vereinfacht aus demUnterschiedbetrag der nach den Verhältnissenzu Beginn des Erlasszeitraumsgeschätzten üblichen Jahresrohmiete zurtatsächlichen im Erlasszeitraum erzieltenJahresrohmiete berechnet.Ein Teilerlass der Grundsteuer erfolgtzudem nur, wenn der Vermieter den Ertragsausfallnicht selbst zu vertreten hat.Das wäre dann der Fall, wenn der Leerstandbeispielsweise auf unrealistisch hohenMietforderungen oder einer Kündigungdes bestehenden Mietverhältnissesseitens des Vermieters beruht. Standendie Räumlichkeiten dem Markt zur Verfügungund hat der Steuerpflichtige sichnachhaltig um die Vermietung zu einemmarktgerechten Mietzins bemüht, hat erden Leerstand nicht zu vertreten (Urteildes Bundesverwaltungsgerichts vom 6.September 1984, Az. 8 C 60/83).Der BFH als für die Stadtstaatenzuständige oberste Gerichtsinstanz inGrundsteuerfragen hat in einem weiterenUrteil vom 24. Oktober 2007 (Az. IIR 5/05) die Auffassung vertreten, dassim Fall eines Überangebots auf dembetreffenden Marktsegment von denGrundstückseigentümern nicht verlangtwerden kann, sich den unteren Rand derMietpreisspanne zu eigen zu machen. Esreiche aus, dass der Wohnraum nachhaltigzu einer Miete innerhalb der Spanneeines marktgerechten Mietzinses angebotenworden sei. Diese Fragestellungist allerdings mit dem zuständigen Bundesverwaltungsgerichtnicht abgestimmtworden.Auch der Hessische Verwaltungsgerichtshofhat einen vergleichbaren Fallmit einem Urteil vom 7. März 2005 (Az.5 UE 3009/02) bereits anders entschieden.f|www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


32 Finanzen, Markt + ManagementHarmonisch organisiert. Genossenschaftsbanken sind gut aufgestellt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen.Ruckelnd auf der ÜberholspurGewerbeimmobilien. Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken wollen sich verstärkt alsImmobilienfinanzierer gegen die großen Geschäftsbanken profilieren. Doch beimAusweiten des Geschäfts haben gerade Sparkassen und Landesbanken noch Probleme.Norbert Jumpertz, StaigDie Commerzbank hat sich fast komplettaus der gewerblichen Immobilienfinanzierungin Deutschland zurückgezogen.Dafür drängen andere Marktteilnehmerum so stärker in den Vordergrund – insbesondereGenossenschaftsbanken undSparkassen.Der Bundesverband der DeutschenVolks- und Raiffeisenbanken beziffertdas Gewerbeimmobilienkreditvolumender 1.121 Genossenschaftsbanken imJahre 2012 auf etwa 50 Milliarden Euro.Der Deutsche Sparkassen- und Giroverbandhat keine Zahlen für die 423 Sparkassenund ihre Landesbanken in diesemGeschäftssegment parat. Trotzdem siehter seine Mitgliedsinstitute als Branchenführer,der seine Position 2012 ausbaute.Professor Steffen Sebastian, Inhaberdes Lehrstuhls für Immobilienfinanzierungenan der Uni Regensburg, siehtbei beiden Institutsgruppen ähnlicheStärken: die regionale Verankerung unddie gute Kenntnis der Verhältnisse vorOrt, was die Einschätzung von Finanzierungsrisikenerleichtere. Ferner sieht erVorteile bei der Refinanzierung.Dicker RefinanzierungspufferSchließlich können sich Sparkassen undVolks- und Raiffeisenbanken freuen, dassKunden gerne bei ihnen Geld anlegen,bevorzugt in Form niedrig verzinsterSpareinlagen (Volumen Oktober 2012:482,4 Milliarden Euro – Marktanteil:über 75 Prozent). „Das verschafft ihneneinen extrem dicken Refinanzierungspuffer“,so Sebastian. Alle Versuche, geradeder großen Geschäftsbanken, hierBoden gutzumachen, seien letztlich gescheitert.Da können Sparkassen und Landesbankenfreier agieren. Sicher, mancheLandesbank wurde durch die Finanzkrisearg gebeutelt. Sachsen LB und WestLBsind sogar ganz von der Bildfläche verschwunden.Inzwischen haben die Geldhäuserihr Geschäftsprofil geschärft. Beifast allen Landesbanken zählt das Immobilienkreditgeschäftzu den Kerngeschäftsfeldern.Lange waren die meistenSparkassen fast ausschließlich auf ihreRegion fokussiert. Dieses Prinzip wirdFoto: DG Hyp02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


33Stimmen aus der BrancheAxel Jordan Bereichsleiter derDG Hyp: „Die Genossenschaftsbankenbringen regionaleMarktexpertise und Finanzkraftaus den Einlagen ein, die DGHyp ihr Immobilien-Know-howund die Refinanzierung.“Prof. Dr. Steffen SebastianLehrstuhl für Immobilienfinanzierungen,Uni Regensburg:„Für kleinere Sparkassen sindKosten und Verwaltungsaufwandzu hoch, um selbstPfandbriefe zu emittieren.“Jörg Schürmann Leiter CorporateFinance bei Jones LangLaSalle: „Die Commerzbank,die gerade ihre ImmobilienfinanzierungstochterEurohypoabwickelt, ist das beste Beispielfür die Marktveränderung.“zunehmend aufgeweicht. „Die HamburgerSparkasse (Haspa) ist in ausgesuchtenEinzelfällen auch schon mal außerhalbHamburgs als Kreditgeber aktiv“, sagtWilfried Jastrembski, Bereichsleiter Immobilienkundender Haspa.2012 summierte sich bei der Haspaals Deutschlands größter Sparkasse dasFinanzierungsvolumen – beispielsweisein Form von Krediten an Projektentwicklerund Bauträger – auf über zweiMilliarden Euro. Finanzierungen bis zueiner Größenordnung bis 50 MillionenEuro stemmen die Hanseaten alleine. Beihöheren Beträgen kooperiere man häufigmit Landesbanken.Auf einen Blick››Sparkassen und Genossenschaftsbankensteigen bei gewerblichen Immobilienfinanzierungenzu gewichtigeren Playern auf.››Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassenprofitieren vor allem von ihrerstarken regionalen Verankerung und Vorteilenbei der Refinanzierung.››Die Sparkassenorganisation tut sichschwer, als Gruppe geschlossen aufzutreten,obwohl es fast dreimal so viele Genossenschaftsbankenwie Sparkassen gibt.„Immobilienfinanzierer stehen alle imWettbewerb“, stellt Thomas Jebsen seitenseiner Landesbank klar. Georg Jewgrafowergänzt: Als Finanzierungspartnerder Sparkassen agiere die BayernLBbundesweit. Jebsen und Jewgrafow leitenden Bereich Immobilien der BayernLB.Dass die Landesbanken um die Gunstder Sparkassen konkurrieren, hält sienicht davon ab, das eine oder andereGroßprojekt gemeinsam zu finanzieren.Erst durch Pooling interessantWichtig sei, dass Investoren zu ihremEngagement stünden und genug Eigenkapitaleinsetzten, betont Wolfgang Salomo,Vertriebsmanagementleiter fürImmobilienfinanzierungen der Helaba.Im Immobilienkreditgeschäft gilt dieHelaba unter den Landesbanken als einerder gewichtigsten Player. Doch neuenRefinanzierungsmodellen wie demHypothekenpfandbrief-Pooling, das dieLandesbank Baden-Württemberg seitMärz 2012 Sparkassen anbietet, wendetsie sich wie andere Landesbanken eherzögernd zu. Für kleinere Institute jedochmacht erst das Pooling den Pfandbrief zueinem Refinanzierungsinstrument.Alle Versuche, die Sparkassenorganisationals Kreditanbieter einheitlicher auf-treten zu lassen, münden zurzeit in demhartnäckigen Gerücht, die Berlin Hyp,eine Tochter der Landesbank Berlin,solle zum zentralen Immobilienfinanziererder Sparkassengruppe gemacht werden.Die Entscheidung hierüber dürftenoch im Februar fallen. Doch die meistenLandesbanken können sich - bislang- für dieses Vorhaben nicht begeistern.Big Player für FinanzierungenDa agieren die Genossenschaftsbankenmit ihren Zentralen deutlich harmonischer.Die DG Hyp ist dabei der BigPlayer für gewerbliche Immobilienfinanzierungen.Der pfandbrieffähige Teilder Gewerbeimmobilienkredite wirddurch Hypothekenpfandbriefe refinanziert.Was darüber hinausgeht, wird imRahmen der konzerninternen Refinanzierungüber die DG-Hyp-Mutter DZBank beschafft. Diese fungiert in der genossenschaftlichenFinanzgruppe als Kapitalsammelstelleund stellt ihren Töchternliquide Mittel zur Verfügung. „DieAbläufe im Kreditgeschäft der Genossenschaftsbankensind inzwischen gutstrukturiert, Synergieeffekte können bessergenutzt werden“, sagt FinanzierungsfachmannSebastian. Bei den Sparkassensieht er da noch Nachholbedarf. f|www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


34 Finanzen, Markt + ManagementVon den FinanzgerichtenVorteile bei der VorsteuerEin Urteil des Europäischen Gerichtshofs könnteVermietern von gemischt genutzten Grundstückennachträgliche Erstattungen der Vorsteuer bescheren.Umsatz- oder Flächenschlüssel? Ein wichtiges Detail bei der Vorsteuer.Michael Schreiber, OberweserDeutschland kann nach einem Urteildes Europäischen Gerichtshofs vom 8.November 2012 (Rs. C-511/10; BLCBaumarkt) zwar grundsätzlich die Vorsteueraufteilungbei gemischt genutztenGrundstücken nach dem Flächenverhältnisvorschreiben. Voraussetzung istjedoch, dass das Flächenverhältnis einepräzisere Bestimmung gewährleistet alsdie Umsatzmethode.Im Streitfall hatte die Klägerin inden Jahren 2003 und 2004 ein Gebäudemit Wohnungen und Geschäftsräumenerrichtet. In ihrer Umsatzsteuererklärungfür 2004 machte sie anteilig denVorsteuerabzug für den steuerpflichtigvermieteten Gebäudeteil geltend. Dazuberechnete sie die abziehbaren Vorsteuernnach dem Verhältnis des Umsatzesaus gewerblichen Vermietungen zu denUmsätzen aus anderweitiger Vermietung(Umsatzmethode).Nach einer Betriebsprüfung vertratdas Finanzamt die Auffassung, nach § 15Absatz 4 UStG sei der Betrag der abzugsfähigenVorsteuer nach dem Verhältnisder Fläche der Geschäftsräume zurFläche der zu Wohnzwecken genutztenRäume zu berechnen. Die Anwendungdieses Aufteilungsschlüssels hatte fürdie Investorin eine Kürzung der abziehbarenVorsteuern zur Folge. Gegen diebehördliche Entscheidung zog die Klägerindurch die Instanzen bis vor denBundesfinanzhof (BFH). Dieser setztedas Verfahren aus und legte den Fall demEuropäischen Gerichtshof vor (BFH, Beschlussvom 22. Juli 2010, Az. V R 19/09).Im Kern geht es um die Frage, ob dieBundesrepublik, abweichend von geltendemEU-Recht, einen Sonderweg beider Ermittlung abzugsfähiger Vorsteuernbeschreiten durfte. Im Mehrwertsteuersystemder Europäischen Unionist für den Vorsteuerabzug gemischt genutzterImmobilien der Umsatzschlüsselvorgesehen. Davon abweichend hatte dieBundesrepublik seit 2004 den § 15 Absatz4 UStG so gefasst, dass eine Vorsteueraufteilungnach dem Umsatzschlüsselnur noch dann erfolgen darf, wenn keineandere wirtschaftliche Zurechnung möglichist. Da bei Gebäuden eine Aufteilungnach dem Flächenschlüssel stets einewirtschaftliche Zurechnung ermöglicht,wurde damit die Anwendung des Umsatzschlüsselspraktisch ausgeschlossen.Nach dem aktuellen EuGH-Urteilkönnte dieser deutsche Sonderweg jetztins Wanken geraten. Die LuxemburgerRichter verwiesen den Streitfall zurückan ihre BFH-Kollegen. Diese werdenjetzt prüfen, ob die vom Gesetzgebervorgegebene Vorsteueraufteilung nachdem Flächenschlüssel in dem konkretenStreitfall eine exaktere Ermittlung desVorsteuerabzugs gewährleistet als derUmsatzschlüssel. Das Urteil hat auchSignalwirkung für andere Vermieter. Siesollten sich beraten lassen und Vorsteueransprüchebeim Fiskus einfordern. f|Foto: Michael Bamberger02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


35Weitere FinanzgerichtsurteileSteuerermäßigung auch außerhalbdes GrundstücksEine Steuerermäßigung für Handwerksleistungenist nach einem Urteil des FinanzgerichtsBerlin-Brandenburg vom 15. August 2012 (Az.7 K 7310/10) auch dann zu gewähren, wenndie handwerklichen Arbeiten für eine Anbindungdes Grundstücks an die örtliche Wasserversorgungauf einer öffentlichen Straße vordem Grundstück erbracht werden. Die Steuerermäßigungvon maximal 1.200 Euro (20 Prozentder Handwerkerkosten von 6.000 Euro)ist nach Meinung der Finanzrichter auch dannzu gewähren, wenn die Anschlusskosten demGrundeigentümer von der Gemeinde auferlegtwerden. Da eine höchstrichterliche Klärung dieserFrage noch aussteht, ließen die Finanzrichterdie Revision beim BFH zu (Az. VI R 56/12). Nacheinem weiteren Urteil des FG Berlin-Brandenburgvom 23. August 2012 (Az. 13 K 13287/10)sind auch Aufwendungen eines Steuerzahlersfür den Winterdienst als haushaltsnahe Dienstleistungenanzusehen, selbst wenn sie teilweisemit der Verpflichtung des Anliegers zurSchneeräumung auf öffentlichen Gehwegen inZusammenhang stehen.Hinzurechnung von Mietzahlungenbei WeitervermietungAuch bei der Anmietung von Immobilien zumZwecke der Weitervermietung sind gemäß §8 Nr. 1e Gewerbesteuergesetz (GewStG) dieMietzinsen für die angemieteten Objekte demGewerbeertrag anteilig hinzuzurechnen (Urteildes FG Münster vom 22. August 2012, Az. 10 K4664/10 G). Im Streitfall hatte eine KapitalgesellschaftImmobilien zu einem festen Mietzinsangemietet und zu einem umsatzabhängigenMietzins an Einzelhandelsbetriebe weitervermietet.Das Finanzamt rechnete insgesamt16,25 Prozent der Miet- und Pachtzinsen beider Ermittlung des Gewerbeertrags hinzu. ImErgebnis sollte die Gesellschaft damit auf Kostenbestandteileihres Geschäftsbetriebs Gewerbesteuerbezahlen. Die Richter des FG Münsterhielten die umstrittene Vorschrift nicht für verfassungswidrig.Die Hinzurechnungen, die alsAbzugsverbote wirkten, folgten aus dem Objektsteuercharakter,urteilten die Richter, undsollten sicherstellen, dass der Ertrag des Gewerbebetriebsder Gewerbesteuer unterliegt,der der Ertragskraft entspricht - losgelöst davon,ob der Betrieb mit Eigen- oder Fremdkapitalbetrieben wird. Gegen das Urteil wurde Revisionbeim BFH eingelegt (Az. I R 70/12). f|www.immobilienwirtschaft.de 02 I 2013Trinkwasserverordnung –richtig handeln, Bußgeld vermeidenDieses topaktuelle Fachbuch klärt über die neuen Pflichtenauf und gibt mit Checklisten und Musterbriefen praktischeHilfen für die Erledigung dieser komplexen Aufgaben.So bewältigen Sie die Mehrarbeit effizient und schützensich vor Haftungsrisiken.• Die Rechtslage verstehen und korrekt handeln• Maßnahmen bei Grenzwertüberschreitungund Anzeigepflichten• Zivil- und strafrechtliche Konsequenzen bei Verstößen1. Auflage 2012, ca. 176 Seitenh 24,95 [D]ISBN 978-3-648-03525-2Bestell-Nr. E06077Jetzt bestellen!www.haufe.de/bestellung,0800 5050445 (kostenlos)oder in Ihrer Buchhandlung


36 Finanzen, Markt + ManagementJuwelen mit kleinen Kratzern„Broken Core“. Der Core-Immobilien-Hype hält an. Die Nachfrage trifft jedoch aufein sehr knappes Angebot, das sich auch in näherer Zukunft kaum ausweiten wird.In dieser Situation etabliert sich ein alternatives Segment.Hans-Joachim Lehmann, Mitglied der Geschäftsleitung und Leiter Transaktionen bei der HIH Hamburgische Immobilienhandlung GmbHMaximale Sicherheit ist das Gebot derStunde: Vor dem Hintergrund der anhaltendenEurokrise suchen Investoren imaktuellen unsicheren Marktumfeld vorallem oder nahezu ausschließlich nachmöglichst risikoarmen Anlagemöglichkeiten.Seit fünf Jahren hält dieser Zustandnun bereits an und wird sich mithoher Wahrscheinlichkeit in den kommendenbeiden Jahren nicht verändern.Für den Immobilienmarkt bedeutet das,dass vor allem Core-Objekte gefragtsind: Moderne Immobilien an sehr gutenStandorten und ausgestattet mit nochlänger laufenden Mietverträgen, die stabilelaufende Erträge sicherstellen.Core-Immobilien sind hier für vieleInvestoren der Ausweg. Nettoanfangsrenditenvon 4,5 Prozent bis fünf Prozentbedeuten gegenüber der Verzinsung vonAnleihen bönitätsstarker Staaten einenAufschlag von 150 bis 200 Basispunkten.Nimmt man allein diesen Spread alsMaßstab, sind Core-Objekte nicht einmalbesonders teuer, obwohl die aktuellenRenditen im historischen Vergleichebenfalls extrem niedrig sind. Folglichsetzen immer mehr institutionelle Investorenverstärkt auf die Immobilie. Nacheiner aktuellen Studie hat sich die Immobilienquotein den Portfolios dieserAnleger innerhalb von zwei Jahren von6,1 Prozent auf 7,3 Prozent erhöht, waseinem Investment-Volumen von rundsieben Milliarden Euro entspricht. Undnimmt man die in verschiedenen Umfragenermittelten Pläne der Investoren fürdie weitere Entwicklung ihrer Portfolioszum Maßstab, könnte die Immobilienquotein Größenordnungen von deutlichmehr als zehn Prozent steigen – einzel-ne Studien nennen bereits Werte von 15Prozent.Doch trotz dieser hohen Nachfrageist das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilienin Deutschland gesunken.Nach Daten von Jones Lang LaSalle lages 2012 bei etwa 22 Milliarden Euro,was einem Rückgang im Vergleich zumVorjahr um sechs Prozent entspricht.Deutschland ist damit mit einem Anteilvon gut einem Fünftel nach demVereinig ten Königreich der zweitgrößteImmobilien-Investmentmarkt Europas.Doch das Marktniveau wird auch 2013aller Voraussicht nach nicht wachsenund sich wieder bei rund 22 MilliardenEuro einpendeln.Angebot hochwertiger Objektespürbar verknapptDenn Investoren tun sich immer schwerer,die für ihre Bedürfnisse geeignetenObjekte zu finden. Der Markt für Core-Immobilien in den deutschen Investment-Zentrenist so gut wie leergefegt.Kommt eines der begehrten Objekte aufden Markt, drängeln sich die Nachfragerdarum wie die Mücken um das Licht.Verschärft wird die Situation dadurch,dass nur wenige neue Immobilien aufden Markt kommen. Ein wesentlicherGrund für diesen Trend ist, dass dieBanken angesichts der zu verdauendenAltlasten und der verschärften Eigenkapitalanforderungendie Kreditvergabefür Projektentwicklungen massiv eingeschränkthaben.So sorgt das hohe Sicherheitsbedürfnisauf allen Seiten am Immobilienmarktfür eine steigende Nachfrage im Core-Auf einen Blick››„Broken Core“-Objekte sind Immobilien,die angesichts ihrer sehr guten Lage undder Substanz des Gebäudebestands zumechten Core-Objekt taugen, die allerdingsMängel aufweisen.››„Broken Core“-Objekte aus dem Bürobereichsind im Einkauf im Durchschnittetwa 100 bis 120 Basispunkte günstiger,Nettoanfangsrenditen von 5,5 bis 6,5 Prozentsind durchaus möglich.››Klassischerweise befinden sich „BrokenCore“-Objekte in den Top-Lagen der Investmentzentren.Segment und hemmt zugleich die Ausweitungdes Angebots.Wo sind die Alternativen? Eine möglicheAntwort auf die Frage, die sich institutionellenInvestoren verstärkt stellt,heißt „Broken Core“. Damit sind Immobiliengemeint, die angesichts ihrersehr guten Lage und der Substanz desGebäudebestands zum echten Core-Objekttaugen. Allerdings weisen sie einenoder mehrere Kratzer auf. Das kann einauslaufender Mietvertrag sein oder eineveraltete Haustechnik. Oder die Flächensind unflexibel und ermöglichen keineRaumaufteilung nach Wünschen derMieter. Meistens ist es eine Kombinationaus diesen Faktoren.Entscheidend ist, dass sich dieseMängel mit einem vertretbaren Aufwandbeheben lassen und dass so ein Objektentsteht, das wieder über alle wichtigenMerkmale einer klassischen Core-Immobilieverfügt. Darin unterscheiden02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


37Nicht ganz perfekt, sondern mitkleinen Mängeln – die sich aberleicht beheben lassen: Dann wirdaus „Broken Core“ ein echtesCore-Objekt.sich „Broken Core“-Immobilien etwavon Investitionen aus dem Bereich „Value-add“,die ein insgesamt höheres Risikobergen.Neues Gesamtkonzept undgezielte InvestitionenEin regelrechter Klassiker unter den„Kratzern“ ist eine nicht vorhandeneoder nicht mehr zeitgemäße Klimaanlage.Der Punkt Klimatisierung gehörtmittlerweile zu den in den Anforderungsprofilenvon Mietinteressen standardmäßigaufgeführten Punkten. Hierschlägt sich nieder, dass Neubautendurchgängig klimatisiert sind und diesnun seitens der Mieter auch von Bestandsobjekteneingefordert wird.Mit einem neuen Gesamtkonzeptund gezielten Investitionen setzen AssetManager bei solchen problembehaftetenObjekten an, um aus „Broken Core“ wiederechte Core-Immobilien zu schaffen.Sie modernisieren die Haustechnik undEinrichtung, schaffen flexiblere Raumstrukturenoder setzen neue Energiekonzepteein. In Kombination mit derohnehin hervorragenden Lage lassensich dann für solche Objekte leicht neueMieter finden und die Mieterstrukturder Gebäude insgesamt verbessern.„Broken Core“-Objekte aus demBürobereich sind im Einkauf im Durchschnittetwa 100 bis 120 Basispunktegünstiger als echte Core-Immobilien– Nettoanfangsrenditen von 5,5 bis 6,5Prozent sind durchaus möglich. Abzüglichder Ausgaben für die notwendigenInvestitionen in die Aufwertung bleibtein Renditevorteil von 50 bis 70 Basispunktenals Lohn für das gegenübereinem Core-Objekt leicht erhöhte Risiko.Angesichts des insgesamt niedrigenRenditeniveaus ist dieser Unterschieddurchaus relevant. Er zeigt aber auch,dass es sich bei „Broken Core“ eben immernoch um „Core“ handelt und dassauch hier Renditen von sieben oder garacht Prozent nur möglich sind, wenngleich mehrere glückliche Umstände zusammentreffen.Wer als Investor solcheGrößenordnungen anstrebt, muss zuklassischen Value-add-Investments mitden entsprechenden Risiken bereit sein.Klassischerweise befinden sich „BrokenCore“-Objekte in den Top-Lagen derInvestment-Zentren. B-Städte kommenzumindest im Bürobereich kaum infrage.Beim Einzelhandel sieht es etwas andersaus. Hier können B-Standorte mit einerstarken wirtschaftlichen Struktur durchausattraktiv sein.Investoren, die bei Immobilien ausschließlichauf Core-Objekte schauen,haben bereits heute Probleme, die richtigenAnlagemöglichkeiten zu finden.Und diese Lage wird sich in nächsterZukunft noch weiter verschärfen. Ineinem sich weiter verengenden Marktumfeldsind daher Alternativen gefragt.Das können Immobilien mit kleinenKratzern sein. Ein anderer möglicherWeg sind Gebäude, die sich für eineUmstrukturierung eignen. Beispielsweisekönnten sich nicht mehr rentabel zubetreibende Hotels in sehr zentralen Innenstadtlagenfür eine Umwandlung inBüroobjekte eignen.Grundsätzlich bieten sich am deutschenImmobilienmarkt noch immerInvestitionsgelegenheiten für Anlegermit hohen Ansprüchen an Stabilität undSicherheit. Unbedingte Voraussetzungdafür sind jedoch genaue Marktkenntnisseund das Know-how im Asset Management.f|www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


38 Finanzen, Markt + ManagementMakler scheuen die MessungWerbung im Netz. Wenn es um die Objekt-Vermarktung geht, ist das Internet dieerste Stelle. Immobilienmakler stimmen zwar ihr Online-Angebot immer genauerdarauf ab, tun sich aber mit dem Erfolgsnachweis noch schwer.Silvia Hänig, iKOM, OttobrunnAlle Jahre wieder im vierten Quartalheißt es für den Immobilienmakler Bilanzziehen. Zu diesem Zeitpunkt wirdnicht nur deutlich, wie viel Umsatz erzieltwurde, sondern auch, welche Werbemaßnahmendas Ergebnis unterstützthaben. Speziell im Internet ist es für einenMakler jedoch nicht ganz leicht, seinenWerbe- und Marketingzielen geeigneteMesskriterien zuzuordnen. Das liegtzum einen daran, dass die Kontrolle desOnline-Marketings nach anderen Gesetzenfunktioniert. Wer den Erfolg seinerOnline-Aktivitäten messen will, stehteiner Vielzahl völlig unterschiedlicher„Maßeinheiten“ gegenüber, aus denendie relevanten für das eigene Businesserst einmal identifiziert, ausgewertet unddann noch in Relation zueinander gesetztwerden müssen.Hürden und SchwierigkeitenLars Seidel, Geschäftsführer Wohnen vonGrossmann und Berger, beschreibt fürsein Unternehmen, was damit gemeintist: „Eine Hürde ist die schiere Massean Daten. Denn genauso, wie es nichtdie eine Zeitung gibt, gibt es auch nichtdie eine Online-Maßnahme.“ Deshalbsei es wichtig, vielfältige Maßnahmenzu verfolgen: von der Unternehmens-Website, dem Neubau-Facebook-Auftrittüber den Online-Newsletter und dieOnline-Bannerwerbung bis hin zu hauseigenenApps. Zur Datenmasse kommeaußerdem die Schwierigkeit, dass sichder Kunde verschiedener Medien bediene,was bei der Auswertung aber nichtnachvollziehbar sei, sagt Seidel. In derBeratungspraxis gehört denn auch dieErfolgsmessung der Internetaktivitätennoch lange nicht zum Standard. Nacheiner Erhebung der Telegate AG wissen55 Prozent aller Immobilienmakler garnicht, was die eigenen Web-Aktivitätenfür ihr Beratungsgeschäft genau bringen.Wer aber wissen will, wo die Marketinggelderbleiben, kommt um dasMessen nicht herum. Immobilienbüros,die die Wirkung der Online-Aktivitätenmessen wollen, sollten zunächst bei derAttraktivität des eigenen Internetauftrittsstarten. Vor dem Messen kommtallerdings die Zieldefinition. Das kannentweder eine gesteigerte Bekanntheitbei einer jungen Zielgruppe sein oderauch die Festigung der Beratungskompetenz.Zweiter wichtiger Aspekt: Um dieNachfrage nach Objekten, die über dieWebsite präsentiert werden, zu stimulieren,sollte der Makler diese an andererStelle aktiv bewerben (zum Beispielüber Facebook oder in Printmedien).Dadurch ist es möglich, die Stärke derKorrelation zwischen den Medienkanälenfestzustellen und daraus abzuleiten,welche Medien am häufigsten Handlungenbeim Kunden auslösen.Ist das Ziel festgezurrt, liefert etwadas kostenfreie Analysetool „GoogleAnalytics“ gute Angaben über die Attraktivitätder Objekte und des Maklerbüros.Mithilfe des Tools ist ein Maklerin der Lage, jederzeit die Anzahl derBesucher, deren Verweildauer oder dieAbsprung rate auf seiner Website einzusehen.Eine Faustregel aus der Marketingweltbesagt: Wer länger als eine Mi-nute auf einer Firmen-Website verweilt,signalisiert ernstes Interesse.Das 1x1 der WirkungsmessungAber auch das gegenteilige Verhaltendes Besuchers muss beobachtet werden:die Absprungrate. Denn wer weniger alssieben Sekunden dort verbringt, wird sicherlichnicht wiederkommen. Liegt dieAbsprungrate über 40 Prozent, sind dieInformationen für die meisten Besuchernicht interessant. In diesem Fall solltedringend nachgebessert werden.Die meisten Immobilienmakler sprechenregionale Kundschaft an. Deshalbist die Herkunftsangabe der Besuchersehr interessant. Will ein Immobilienmaklermobile Zugriffe auf seiner Websiteanalysieren, hält Google Analyticsdafür „traffic sources“ bereit. Sie offenbartdie technische Kundenherkunft. Kamdie Mehrzahl über mobile Endgeräte,bedeutet das für den Makler, seine Objekteim kommenden Jahr auch über denmobilen Kanal zu bewerben.Foto: kenjito/shutterstock.com02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


39Neben kostenfreien Analyse-Tools gibtes auch Reporting-Systeme, die gegeneine monatliche Gebühr vertiefte Angabenzum Nutzerverhalten machenkönnen. Auch das Immobilieninteresseanhand eigener Apps ist inzwischen gutmessbar. Für Makler, die ihre Immobilienüber Google Adwords anbieten, zähltneben den Zugriffszahlen vor allem dieAnzahl der Werbeeinblendungen unddie Angabe der Keywords, mit denen derKunde den Makler assoziiert.Geht es um die Erfolgsmessung im SocialWeb, stehen andere Kriterien imVordergrund. Da das Social Web von derKundeninteraktion gekennzeichnet ist,kommt es weniger auf die Quantität alsauf die Qualität der Wirkung an. Alleindie Anzahl der Fans sagt noch zu wenigaus. Dennoch belassen es viele Maklerbei dieser Kennzahl. Aber erst mit derthematischen Identifikation kann überhauptauf die Attraktivität der Immobiliegeschlossen werden.Wirklich wirtschaftlich interessant wirddie eigene Auswertung aller Online-Aktivitätenaber erst zu dem Zeitpunkt, andem eine Korrelation zwischen der Anzahlder Käufer zum eingesetzten Marketingbudgetkonkret festgestellt werdenkann. f|Eine Langfassung der einzelnenPunkte finden Sie im Internet unterwww.haufe.de/immobilienWichtige Kennzahlen – Worauf Unternehmen achten solltenIm Gegensatz zur klassischen Printwerbung gibt es im Internet eineVielzahl von Möglichkeiten und Maßnahmen, auf die Immobilienunternehmenachten müssen, um bestimmte Ziele zu erreichen. EineÜbersicht über die wichtigsten Aspekte.ZielMessgrößeWerbemaßnahmeAussageKernfrageRegionale Reichweite steigernNeue Kunden erreichenAuskunftsvoluminaOnline-BrancheneintragHäufigkeit der Aufrufe über dieKommunikationskanäle online,Telefon, mobilErreiche ich meine Kunden wirklichdort, wo sie nach mir suchen?Neue Kunden erreichenAnzahl EinblendungenwerblicherTextanzeigenGoogleAdwords(Suchmaschinenmarketing)Neue Kunden erreichen Klick-Volumen GoogleAdwords(Suchmaschinenmarketing)Kunden binden und neueKunden erreichenKunden binden und neueKunden erreichenKunden bindenUmsatz steigernAnzahl der Visits/BesucherAnzahl der unterschiedlichenSeitenaufrufeund Dauer desSeitenbesuchsAbsprungratedes BesuchersBeauftragung/Abschluss /KonversionsrateWebsiteWebsiteWebsiteMicrositeHäufigkeit der Werbeeinblendungenbei entsprechenden SuchanfragenHäufigkeit der Klicks auf die eigeneAnzeigeAngabe der gesamten Besucheranzahlauf der eigenen Website imzeitlichen VerlaufAngabe der Seiten, die Besucherbesonders interessieren, und Zeit,die der Besucher auf den SeitenverbringtProzentuale Angabe der Häufigkeiteines Absprungs, also wann derBesucher die Seite wieder verlässtAnzahl der generierten Angebotsanfragenbeim MaklerNeugeschäft anbahnen Leadrate Microsite Anzahl der ausgefüllten KontaktformulareDialog anbahnenVoraussetzungen für InteraktionschaffenVoraussetzungen fürInteraktion schaffenQuelle: HänigTransaktionsrateAnzahl derFansAnzahl derFollowerMicrositeFacebookTwitterAnzahl des heruntergeladenenInformationsmaterialsAngabe der Anzahl der generiertenFans auf der Facebook-Seite imzeitlichen VerlaufAngabe der Anzahl der generiertenFollower und Retweets auf daseigene MicrobloggingStimmen die Keywords, mit denen meineLeistung verbunden werden soll, mit denSuchbegriffen der Kunden überein?Wie attraktiv ist mein Angebot/meineImmobilie?Wie geeignet ist die Website als Kanal fürdie Neukundenansprache?Wie intensiv setzt sich der potenzielleKunde bereits online mit dem Angebotauseinander?Wie relevant ist mein Angebot und gibt estechnische Schwierigkeiten?Welche Handlung muss ich auf der Micrositeauslösen, um Umsatz zu generieren?Welche Handlung muss ich auf der Micrositeauslösen, um Umsatz zu generieren?Welche Handlung muss ich auf der Micrositeauslösen, um Kontaktvoraussetzungenzu schaffenWie geeignet ist Facebook für dieNeukundenansprache zu Immobilien?Wie relevant sind meine Informationenfür die Zielgruppe?www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


40 Finanzen, Markt + ManagementKommentarDer Weg zum besserenMakler-ImageMarc StilkeViele Kunden haben gar kein so schlechtes Branchen-Bild. Aber diejenigen, dieüber die Szene nur etwas hören, erhalten oft rein zugespitzte – meist negative –Berichte. Makler müssen deshalb reagieren, meint der Immobilienscout24-CEO.Die Schlange bei der Wohnungsbesichtigungreicht bis ins Treppenhaus. ImObjekt ist ein Makler, der weder einenGrundriss parat hat, noch Fragen adäquatbeantworten kann. Die potenziellenNeumieter sind genervt. In den vergangenenWochen sollten diese Bilder denMakleralltag in Deutschland verdeutlichen.Egal, ob bei „Hart aber fair“,„Frontal 21“ oder „Panorama“ – die Botschaftlautete stets: Makler bringen keineLeistung, sind viel zu teuer und nutzenobendrein die Not vieler Wohnungssuchendenaus.Die große SchelteOhne Frage, Journalismus braucht eingewisses Maß an Zuspitzung. Bei einemBeitrag, der die komplexen Gründe fürdie Wohnungsnot in vielen Städten ausführlicherklärt, würden viele Zuschauervermutlich abschalten. Bemerkenswertist jedoch, dass alle Redaktionen in derangestrebten Freund-Feind-Berichterstattungden Makler ohne zu zögern alsskrupellosen Handlanger von gierigenVermietern und Investoren brandmarken.Als einen gewissenlosen Nutznießerder alltäglichen Mieterabzocke. In eineähnliche Kerbe schlagen derzeit vielePolitiker. Mit Blick auf breite Wählerschichtenwird lautstark eine Änderungder Courtage-Regelung gefordert, umwehrlose Mieter zu entlasten. Dass diesdie Wohnungsnot in den Metropolennicht beenden wird, ist erstmal zweitrangig.Es zählt die Geste. Geht man davonaus, dass Redaktionen und Politiker ihrenZuschauern oder Wählern gefallenwollen, zeichnet dies ein düsteres Bildvom gängigen Maklerimage. Eine starkeLobby, die sich aufgrund der pauschalenMaklerschelte empört, ist nicht zu erwarten.Warum ist das so?Früher war die Weitergabe einerAdresse ein wesentlicher Teil der Leistungeines Maklers. Heute, in Zeiten vonStreet View und Immobilienscout24-App, wird dies von Interessenten alsSelbstverständlichkeit wahrgenommen.Wenn wir heute über die Maklerleistungsprechen, erwarten wir eine ausführliche,individuelle Beratung oder einen Finanzierungsservice.Dienste, die bereits vieleMakler täglich anbieten. Doch jede neustattfindende Massenbesichtigung inden Großstädten verzerrt die allgemeineWahrnehmung des Maklers aufs Schärfste:Ein schwarzes Schaf prägt dann dieMeinung bei 50 oder mehr Menschen.Immobilienscout24 hat vor Kurzemeine repräsentative Umfrage unter Interessentenund Anbietern durchgeführt.Ein entscheidendes Ergebnis war, dasskonkrete Erfahrungen mit einem Maklerdas Maklerimage positiv beeinflussen.Besser als ihr RufIm Umkehrschluss glauben diejenigen,die noch nie mit einem Makler zu tunhatten, dass Makler überbezahlt sind. DieOnlinebewertung von Immobilienprofisvermittelt ein ähnliches Bild, denn dieMehrzahl der Bewertungen fällt positivaus. Viele Makler sind also schon heutebesser als ihr Ruf. Doch diese Stimmenwerden derzeit leider nicht gehört.Ich bin überzeugt, dass gezielteImagebildung künftig einen wesentlichenTeil der Maklerarbeit ausmachenwird. Dabei geht es nicht nur darum,umfassende Serviceleistungen anzubieten.Makler müssen lauter trommelnund dieses Leistungspaket auch überallpublik machen. Doch glaubhafte Imagebildungfunktioniert nur, wenn sich dieBerufsauffassung vieler Makler verändert– vom reinen Vermittler zum umfassendenBerater. Deshalb glauben wir,dass öffentliche Bewertung der richtigeWeg ist. Denn wer dazu bereit ist, wirdauch bei einer Mietwohnung in gefragterLage einen guten Service bieten und keineMassenbesichtigung veranstalten.f|02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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42 Finanzen, Markt + ManagementNoch effizient oder schon effektiv?Immobilien-Management. Die Gesetze, der Zwang zur Wirtschaftlichkeit, der ewigeBeton und die Menschen. Nun kommt auch noch das Internet hinzu. Wie reagieren?Optimierte Workflows, motivierte Mitarbeiter und ein Fokus auf Ergebnisse helfen.Dominik Eller, MünchenEine Gesetzesänderung, Ihre Mitarbeiterstöhnen wegen der Mehrarbeit. Reagierensie flexibel auf Änderungen im Arbeitsablauf?Werden neue Abläufe aucheingehalten? Und wie wird am Endeauch noch Geld verdient?Ob in etablierten mittelständischenHausverwaltungen oder in traditionsreichenWohnungsunternehmen, dieEinstellung „Das machen wir schon immerso“ ist überall Hauptursache ineffektiverWorkflows. Häufig werden zwarbestehende Prozesse effizienter gestaltet.Selten dagegen wird der Ablauf selbstinfrage gestellt. Denn zum einen findensich unter den Angestellten kaum Mitarbeitermit eigener Motivation zu Veränderungen.Die häufige Denke dahinter:Würde der Mitarbeiter durch Eigeninitiativeund bessere Workflows Zeit einsparen,hätte er in der Folge mehr Arbeit.Denn seine freie Kapazität würde anderweitiggenutzt. Warum sollte dieser alsofür eine Buchprämie oder ein ähnlichesIncentive etwas tun, was ihm mittelfristigNachteile bringt? Zum anderen wirdauch der per Arbeitsanweisung diktierteneue Workflow nur bedingt akzeptiert.Vor allem, wenn das Unternehmen mehrereGeschäftsstellen hat und zentral gesteuertwird. Doch es geht auch anders.Software und Workflow-DesignLeider wissen die wenigsten Führungskräfte,was ihre Mitarbeiter wirklichantreibt. Auch die meisten Mitarbeiterselbst können es auf Anhieb nicht formulieren.Kennt jeder die Mission ihresUnternehmens? Wer jetzt denkt: „Da buchenwir doch nächsten Monat gleich einAuf einen Blick››Effektive Workflows unterlassen alles,was keinen wesentlichen Beitrag zurErreichung des gesetzten Ziels leistet.››Sie stellen jeden Ablauf infrage. Was juristischmachbar ist, kann umgesetzt werden.Zeitaufwendige Kontrollen entfallenzugunsten von Eigenverantwortung.››Dabei geht es nicht um Perfektion. Es gehtum den besten wirtschaftlichen Wirkungsgradunter Berücksichtigung persönlicherAnreize und Fähigkeiten des Mitarbeiters.››Jeder im Unternehmen weiß um die Bedeutungseines Anteils am Gesamterfolg.Daraus folgt seine starke Motivation.Seminar dazu!“, geht zwar in die richtigeRichtung, doch der Erfolg wird ausbleiben.Er ist dann frustriert, weil er für einenMotivationsguru Geld zum Fensterhinausgeworfen hat. Doch Motivationund Führung sind Prozesse. Sie benötigeneinen Plan, müssen getes tet unddurch Wiederholung trainiert und derErfolg kontrolliert werden.Ein Fußball-Team spielt nicht besser,weil der Vorstand eine motivierendeRede gehalten hat. Es spielt erst dannbessser, wenn der Trainer sieht, wo Potenzialsteckt, und weiß, wie dieses Potenzialgenutzt werden kann. Gleichesgilt für Unternehmenslenker und Workflow-Trainer.Erst wenn die Mitarbeiterfür sich den Nutzen entdecken, kannsich nach und nach auch eine funktionierendeEffektivitätskultur etablieren. ImImmobilien-Management gibt es etwaeine Vielzahl von EDV-Lösungen. Warumbenutzen Sie gerade diese Software?Wann haben Sie letztmalig über Alternativennachgedacht? Wie stark beeinflusstIhre IT Ihre Workflows? Wer hat das Anforderungsprofilerstellt? Wäre eine Umstellungtatsächlich so aufwendig, wieman Ihnen das verkaufen will? Zumeistnicht: vor allem unter Berücksichtigungvon Opportunitätskosten und einer mittelfristigenZeitachse.Es ist erstaunlich, wie oft im Immobilien-Managementnoch Lösungen eingesetztwerden, wo zum Beispiel Kontoauszügemanuell verbucht werden müssen.Selbst Software für private Anwenderkann die Bankdaten importieren. Diesekostet weniger als etwa ein Sachbearbeiteran einem halben Tag, spart jedochmonatlich zwei Arbeitstage ein.Am anderen Ende wird mit Lösungengearbeitet, bei denen Sie für dasZahlen einer Rechnung vier Personenbrauchen: Ein Sachbearbeiter erfasst dieRechnung. Der Verwalter prüft dann dieRechnung und die Arbeit des Sachbearbeiters,bevor er die Rechnung an dieBuchhaltung übergibt. Diese kontrolliertdann den Verwalter. Bevor endlich dannder Prokurist die Zahlung autorisiert,nachdem er die Buchhaltung geprüft hat.Ein Vier-Augen-Prinzip in Reinkultur.Paradebeispiel: MietinkassoGreifen wir ein anderes immer noch verbreitetesBeispiel heraus: Beim Mietinkassowerden wöchentliche Saldenlistenmit vorgefertigten Anschreiben ausgedruckt.Der Mitarbeiter kontrolliert nachEingang, ob durch den Postweg die Mah­02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


43Erfolg mit einfachen ProzessenSchlanke Prozesse in der Immobilienwirtschafthelfen Kosten zu senken. Wer dieeigenen Abläufe effektiver gestaltet, hatmehr Zeit für den Kunden und ist fit für denWettbewerb. Um dies zu erreichen, sindGeschwindigkeit und Professionalität mehrdenn je gefordert. Dieser Beitrag ist dererste Teil einer Serie über Prozessoptimierungin der Immobilienwirtschaft.Auf diese Weise können Rücklagen aufdas Portfolio abgestimmt gebildet werden.Auch die Kos ten des externen Sachverständigensind absolut überschaubar.Der Zeitaufwand liegt etwa bei dreiStunden je Gebäude. Dies bildet eineneutrale Basis für fundierte und effektiveUnternehmensentscheidungen.Kennen Sie Paretos 80-20-Prinzip? Esgeht vereinfacht davon aus, dass bereitszwanzig Prozent Ihres Einsatzes etwa 80Prozent zum Ergebnis beitragen. Ein Beinungennoch aktuell sind und versendetdiese dann per Post. Das Ganze wirdallmonatlich in vier Stufen durchgeführt:Zahlungserinnerung, erste Mahnung,zweite Mahnung, letzte Mahnung. Aufwandpro Woche bei 2.400 Einheitenetwa ein Arbeitstag zuzüglich Porto.Würden die Briefe direkt verschickt,wäre das ein erster Schritt zu mehr Effizienz.Doch warum überhaupt drei Briefeund nicht gleich eine Mahnung in derletzten Woche des Monats mit Androhungder fristlosen Kündigung, falls dienächste Miete ebenfalls ausbleibt? Daswäre effektiv, denn Ihrem Mieter würdeder Ernst der Lage bewusst. Und Ihr Ziel,dass die Miete künftig pünktlich eingeht,wäre mit minimalem Aufwand erreicht.Haben Sie einen Zehn-Jahresplan fürdie Instandhaltung? Und falls ja, wer hatihn auf welcher Grundlage aufgestellt?Im Immobilien-Management gibt esauch hier zwei grundlegende Tendenzen.Entweder es wird abgewiegelt, weil manja nicht in die Glaskugel schauen könne.Und der Haustechniker oder Architektdes Hauses habe bestätigt, dass daeigentlich alles läuft. Oder, vor allem ingrößeren Strukturen, man manipuliertdie Angaben aus Sorge um die zugeteiltenMittel aus dem Konzernbudget. Darunterleiden Ihre Immobilie, Ihre Mieter,Ihre Eigentümer und letzten EndesIhr Unternehmen. Dabei gibt es seit gutzehn Jahren Methoden, die recht genauermitteln, welche Gewerke in welcherZeit sich wie stark verschlechtern. Darankann erkannt werden, mit welchenInves titionen zu rechnen ist, falls maneinen bestimmten Gebäudezustand erhaltenoder herstellen will.Instandhaltung: Besser agierenspiel: Stellen Sie sich vor, Sie verwalten28 Wohngemeinschaften à 50 Einheiten,für ein Verwaltungshonorar von 21 Euroje Einheit und Monat. Sie erzielen alsoeinen Umsatz von ca. 350.000 Euro peranno. Bei 23 Gemeinschaften haben Sienur Routineaufgaben zu erledigen. Dasnimmt etwa einen Arbeitstag pro Wochein Anspruch. Tatsächlich sorgen dieübrigen sechs Aufträge dafür, dass Sieimmer wieder Überstunden machen.Warum tun Sie das? Sie könnten Neinsagen und auf 75.000 Euro Einnahmenverzichten. Dann hätten Sie vier Tage inder Woche Zeit, nach profitableren Aufträgenzu suchen. Sie könnten sich umInternet-Marketing kümmern, Fortbildungenbesuchen und vieles mehr.Wenn Sie also nach dem bestenWorkflow zur Verwaltung der 28 Wohngemeinschaftensuchen, arbeiten Siezwar effizient. Entscheiden Sie sich jedoch,die fünf schwierigen Verwaltungenabzugeben, handeln Sie endlich effektiv.So gibt es eine Vielzahl von optimierbarenArbeitsabläufen. Am Anfang stehenein weißes Blatt Papier und ein freierKopf.f|


44 Finanzen, Markt + ManagementMesse-Trend: LangfristigkeitFacility Management. Der FM-Dienstleister war bislang oft nur kurzzeitigerErfüllungsgehilfe des Gebäudebetriebs. Doch das ist gegen den Zeitgeist. So stehtwieder „Nachhaltigkeit“ im Mittelpunkt der Branchenzusammenkunft in Frankfurt.Wolfgang Inderwies, PfaffenhofenAuf einen Blick››Der Facility-Management-Dienstleister isthäufig durch vertragliche Banden und kurzeLaufzeiten nur operativer Erfüllungsgehilfedes Gebäudebetriebs.››Im strategisch ausgerichteten FacilityManagement, das wesentlich auch einelebenszyklusorientierte Betrachtung vonImmobilien beinhaltet, ist die Bedeutungder Nachhaltigkeit längst angekommen.››Von Dienstleisterseite wird nun eine deutlichintensivere Unterstützung erwartet.››Die hochschulübergreifende ArbeitsgruppeReturn on Sustainability System (RoSS)entwickelt derzeit mit mehreren Kooperationspartnernaus der Praxis ein Nachhaltigkeitskennzahlensystemfür das FM.Die Facility Management Messe und Kongress inFrankfurt/M. ist vom 26. – 28. Februar der zentraleBranchenschauplatz auch des ThemasNachhaltigkeit. Rainer Bomba, Staatssekretär imBundesministerium für Verkehr, Bau undStadtentwicklung, und Roland Koch (Foto),Vorstandsvorsitzender der Bilfinger SE, diskutierendie Thematik interdisziplinär und vor Ort mitImmobilienexperten am 27.2.2013 ab 13:00 Uhr.lichte das Bundesministerium für Verkehr,Bau und Stadtentwicklung gemeinsammit der Deutschen Gesellschaft fürNachhaltiges Bauen e.V. (DGNB) einenersten Kriterienkatalog zur ganzheitlichenBetrachtung und Bewertung vonNachhaltigkeitsaspekten für Gebäude.Ebenfalls 2010 bescheinigte RolandBerger Strategy Consultants in seinerStudie „Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement“dem Begriff einenlangfris tigen Trend. Das Angebot derFacility-Management-Dienstleister beurteiltdie überwiegende Zahl der Befragtenin puncto Nachhaltigkeit als zuniedrig, die allgemeine Erwartungshaltungsei hier „Beratung und Implementierungaus einer Hand“, vor allem inpuncto Energieeffizienz.Treiber von WerthaltigkeitFür die Zukunft werden Nachhaltigkeitszertifikatezum Treiber für dieWerthaltigkeit von Immobilien. Auchim strategisch ausgerichteten FacilityManagement, das die lebenszyklusorientierteBetrachtung von ImmobilienDer Gedanke der Nachhaltigkeit hatKarriere gemacht. 1713 für die Fortswirtschafterstmals gefordert – doch weitgehendunbeachtet geblieben – dauerte seinDurchbruch bis 1992. Dann beschlossen178 Staaten in Rio de Janeiro mit derAgenda 21 ein politisches Aktionsprogrammzur Nachhaltigkeit. Seither hältsich der Begriff im wahrsten Sinne desWortes nachhaltig in der öffentlichenDiskussion, auch und insbesondere imDunstkreis des Facility Managements.Das ist nur logisch. Denn das Bundesamtfür Bauwesen und Raumordnunggab 2001 den „Leitfaden NachhaltigesBauen“ heraus. Dann etablierten sicherste internationale Nachhaltigkeitszertifikatewie LEED und BREEAM auchin Deutschland. Im Jahr 2010 veröffentbeinhaltet,ist die Nachhaltigkeit angekommen.Von Dienstleisterseite wirdnun eine deutlich intensivere Unterstützungerwartet. Doch diesem gefordertenintegrierten Leistungsangebot mussauch Raum gegeben werden. Oftmalswird leider der Facility-Management-Dienstleister durch vertragliche Bandeund kurze Laufzeiten zum operativenErfüllungsgehilfen des Gebäudebetriebsdegradiert. Preisorientierte Auftragsvergabenund die Gier der Auftraggebernach „Quick wins“ tun ihr Übriges, umeiner partnerschaftlichen Zusammenarbeitim Sinne eines nachhaltigen FacilityManagements Nährboden zu entziehen.Forschungsprojekt: KennzahlenUnd wenn sich Auftraggeber, Dienstleisterund Berater nun doch auf Augenhöhezum Thema Nachhaltigkeitverständigen würden? Die hochschulübergreifendeArbeitsgruppe Return onSustainability System (RoSS) entwickeltseit einiger Zeit mit mehreren Kooperationspartnernaus der Praxis ein Nachhaltigkeitskennzahlensystemfür dasFoto: Bilfinger SE02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


45Facility Management. Angestrebt wirddabei ein praxisrelevantes Kennzahlensystem.Es soll die Prozesse im Unternehmenwiderspiegeln, die Interessender Stakeholder ausdrücken und eineBasis für Benchmarking bilden. Zumpraxisorientierten Einsatz wird parallelan einer Softwarelösung gearbeitet. ErsteArbeitsergebnisse hat RoSS bereits imRahmen der Facility Management Messeund Kongress 2011 vorgestellt. BesondereBedeutung wurde im personalintensivenFacility Management dabei denKennzahlen aus dem Bereich HumanResources zugemessen. Unter dem Aspektder ökologischen Nachhaltigkeitwurde unter anderem die Flächenbilanzeines Unternehmens als signifikanterGradmesser benannt. Der Verband GEF-MA e.V. unterstreicht die große Bedeutungdes Themas Nachhaltigkeit durchseine Mitwirkung im Projekt RoSS.Auch 2012 stellten die Session „NachhaltigesPlanen, Bauen, Betreiben, Instandhalten“mit sechs Vorträgen unddie Podiumsdiskussion „NachhaltigesBetreiben“ wesentliche Kongressbausteinedar.Nachhaltigkeit: FM-Messe 2013Im diesjährigen Kongress steht Nachhaltigkeitwiederum im Mittelpunkt: In derKeynote referiert Prof. Dr. Carl-AlexanderGraubner von der Technischen UniversitätDarmstadt über „Nachhaltigkeitim Facility Management – Diversifikationbestehender Bewertungssysteme“. Inzwei Vortragssessions „Nachhaltigkeitund Lebenszyklus“ und „Nachhaltigkeitszertifizierungvon Bestandsimmobilien“gehen sechs Fachbeiträge unmittelbardarauf ein. Etliche weitere Vorträgetangieren zudem das Thema.Ganz abgesehen von seiner Nachhaltigkeitsrelevanzhat sich die Facility ManagementMesse und Kongress selbstsehr nachhaltig entwickelt: Der Starterfolgte 2001 in Düsseldorf mit 161Ausstellern, 3.211 Messebesuchern und296 Kongressteilnehmern. Nach einemTiefpunkt im Jahr 2004 entschloss mansich zum Umzug an den MessestandortFrankfurt/M. und zu konzeptionellenOptimierungen. Alle Kennzahlen konntendaraufhin kontinuierlich gesteigertwerden. Im vergangenen Jahr wurdeerstmals die Besucherzahl von 5.000überschritten und mit 498 Kongressteilnehmerneine weitere Bestmarke aufgestellt.Wenn der Messeveranstalter Mesagoweiter stets aktuelle Themen aus demDunstkreis der Nachhaltigkeit aufgreift,konkurriert möglicherweise „Die FacilityManagement Messe und Kongress“auch einmal um das Wort des Jahres.f|WIR MANAGEN DIE ZUKUNFT.LERNEN SIE DIE MÖGLICHMACHER KENNEN:VOM 26. BIS 28.2. AUF DER FACILITY MANAGEMENT 2013.Die Zukunft von Immobilien beginnt schon heute.Mit den Möglichmachern. Und mit Ihnen! Erleben Sie auf der Facility Management in Frankfurt, was wir für IhreImmobilien und Anlagen tun können. Oder informieren Sie sich direkt unter www.fm-die-moeglichmacher.de„FM – Die Möglichmacher“ ist eine Initiative von führenden deutschen Facility-Management-Unternehmen. Als Vertreter der Möglichmacher erwarten Sie auf der Messe:Ideeller Träger: GEFMAGerman Facility Management Association e.V.


46 Finanzen, Markt + ManagementGesucht: die qualifizierte PersonFacility Management. Steigende Umsätze und kein Ende in Sicht: FM boomt. Wasfehlt, sind geeignete Mitarbeiter. Eine Weiterbildung in diesem Bereich lohnt sichalso – und ist auf vielen Wegen möglich.Prof. Dr. Markus Lehmann, Hochschule Albstadt-Sigmaringen, Sprecher des GEFMA-Arbeitskreises Aus- und WeiterbildungFacility Management (FM) erwirtschaftetelaut FM-Branchenreport 2010 etwafünf Prozent des deutschen Bruttoinlandsprodukts.Rund 4,1 Millionen Mitarbeiter– das ist jeder zehnte Erwerbstätige– hat mit Facility Management zutun und bewirtschaftet Immobilien undAnlagen. Damit hat sich FM seit Mitteder 1990er Jahre zu einer Schlüsselbrancheentwickelt, die volkswirtschaftlichweit vor Maschinenbau und Automobilindustrierangiert. Und ein Ende desWachstums ist nicht in Sicht.Doch es fehlen immer mehr geeigneteMitarbeiter, die diese Aufgabenübernehmen können. Der bestehendeFachkräftemangel ist inzwischen derHauptgrund dafür, dass die Branchesich nicht noch besser entwickelt. Deshalbhaben sich bereits vor fünf Jahren13 FM-Dienstleister – zur Initiative „FM– Die Möglichmacher“ zusammengeschlossen.Die Kampagne ist so erfolgreich,dass sie inzwischen in die zweiteRunde gegangen ist. „Die Möglichmacher“informieren in Medien, auf Karriereevents,über die Arbeits agenturenund auf der FM-Messe über die Möglichkeitenin der Branche. Dabei wendensie sich an Schüler, Auszubildende, Studenten,Absolventen, Berufseinsteiger,aber auch an erfahrene Fachkräfte (www.fm-die-moeglichmacher.de).Verschiedene Wege, ein ZielFür Aus- und Weiterbildungsinteressiertegibt es, in Vollzeit oder berufsbegleitend,verschiedene Wege der Qualifizierung– zum Beispiel auf der Basis einerdualen Ausbildung in den Installateurundden kaufmännischen Berufen. Miteiner Weiterbildung zur ServicekraftFM können gewerkeübergreifende Aufgabenwahrgenommen werden. In dieVerantwortung für das operative Objektmanagementführen Weiterbildungsangebotewie der Lehrgang zum FachwirtFM. Für Leitungs- und Managementaufgabenrekrutieren die UnternehmenAbsolventen aus FM-Bachelor- undMasterstudiengängen. Sehr gute Karriereaussichtenhaben dabei auch Ingenieureanderer Fachdisziplinen, sowieInformatiker, Architekten und Wirtschaftswissenschaftler.So sind auf Energieeffizienzspezialisierte Energieingenieureim FM gefragt. Eine Orientierungüber die verschiedenen Berufsbilderbietet eine Broschüre (www.gefma.de/bildung.html). Bei der Auswahl des AusoderWeiterbildungsangebots sollten Interessierteauf das Zertifikat der GermanFacility Management Association (GEF-MA) achten.Kein Ende des Booms in SichtEin Haus wird mit gutem Facility Management erst richtig grün ...Ein Ende des FM-Booms scheint nichtin Sicht. Die Top 25 der Branche erwartendem FM-Guide 2012 zufolge in dennächsten fünf Jahren ein Umsatzwachstumvon jährlich 6,5 Prozent, für dengesamten Markt wird gemäß der FM-Zukunftsstudie bis 2020 ein Plus von8,2 Prozent pro Jahr prognostiziert. Einerweiterter Markt entsteht dabei im BereichNachhaltigkeit: Der FM-Umsatzfür Energieeffizienz soll sich laut einerStudie von Roland Berger bis 2020 verdoppeln.f|02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


„ Ich lese die „Immobilienwirtschaft“,weil sie mir als WEG-Verwalter den Überblick überdie Entwicklung in den anderenBereichen der Immobilienbran -che gibt. So kann ich mög licheAuswirkungen auf unsere Arbeitfrühzeitig erkennen.“Dipl.-Kfm. Richard Kunze,Vorstand der KUNZE Beteiligungenund Verwaltung AGDas Fachmagazin für diegesamte Immobilienbranche:Management | Entwicklung | Vermarktung | Finanzen | RechtJetzt testen und Prämie sichern:0800/72 34 253 (kostenlos)www.immobilienwirtschaft.de/miniabo


48 KolumneRottke on Real EstateProf. Dr. Nico B. Rottke FRICS, hat einenLehrstuhl an der EBS Universität Wiesbaden,eine Professur an der University ofCentral Florida, Orlando, und leitet das EBSReal Estate Management Institute. Mail:nico.rottke@ebs.eduDie deutsche Wohnungspolitik:Aktionismus? Nein: Intentionalismus!Von Nico B. RottkeMit der Novellierung der Energieeinsparverordnung und desMietrechts hat der Gesetzgeber für 2013 zwei politische Maßnahmenauf der Agenda, welche die Wohnimmobilienwirtschaftbeeinflussen werden. Entsprechend der Koinzidenz desWahljahrs 2013 häufen sich Berichte und Stellungnahmen,welche der Politik eine Instrumentalisierung der Wohnungswirtschaftfür wahlpolitische Themen vorwerfen. Aktionismussei es, so hört man, welcher das politische Handeln bestimme.Betrachtet man die Fakten, stellt sich folgendes Bild dar:Novellierung der EnEV 2012Die EnEV 2012 stellt die inzwischen vierte Novellierung derEnergieeinsparverordnung dar. Die Zielsetzung der EnEV 2012ist die Realisierung nahezu klimaneutraler Neubauten ab demJahr 2020 und eines nahezu klimaneutralen Bestands bis zumJahr 2050. Auch wenn die genauen Inhalte und ihre Auswirkungennoch nicht vollständig absehbar sind, wird eine Einhaltungohne Fördermittel oft für unwirtschaftlich gehalten, essei denn, Wohnen verteuert sich. Denn Mietshauseigentümertreffen ihre Investitionsentscheidungen nicht aus altruistischerMotivation, sondern entscheiden, wie Investoren anderer Asset-Klassenauch, anhand der wirtschaftlichen Vorteilhaftigkeit.Dies bedeutet: Ohne massive staatliche Subventionierungsteigen die Mieten.MietrechtsreformFast zeitgleich plant der Gesetzgeber die Änderung des Mietrechts,insbesondere mit einer Absenkung der Kappungsgrenzeauf 15 Prozent über einen Zeitraum von drei Jahren. Diese Kappungsoll einer übermäßigen Mietsteigerung entgegenwirken.Des Weiteren sollen energetische Sanierungen für einen Zeitraumvon drei Monaten keinen Grund mehr für eine Mietminderungliefern.Der Treiber für Mietsteigerung stellt in der Regel nicht dieSteigerung in bestehenden Mietverträgen dar, sondern wirddurch Neuvermietungen oder energetische Sanierungen verursacht,welche von der neuen Regelung unberührt bleiben. Somitist die Kritik von Mieterschützern, die Reform stelle einenunzureichenden Schutz vor Mietsteigerungen dar, mit Blick aufdie Wirkungsweise unmittelbar nachzuvollziehen.Dass die Wohnungswirtschaft von hohem politischem Interesseist, zeigt sich schnell bei einem Blick auf die Zahlen: DieWohneigentumsquote liegt in Deutschland bei nur knapp über40 Prozent. Mit Maßnahmen in diesem Bereich kann also einegroße Wählerschaft erreicht werden. Dieser Stellschraube stehteine Immobilienwirtschaft gegenüber, welche trotz ihrer enormenGröße aufgrund ihres hohen Fragmentierungsgrads nurgeringen Einfluss auf politische Entscheidungen nimmt.Von Aktionismus kann dennoch nicht die Rede sein. Vielmehrbietet sich der Begriff des Intentionalismus an. Dieserbeschreibt eine Sicht, welche das Handeln rein nach seinerAbsicht, nicht aber nach seiner tatsächlichen Wirkung beurteilt.Diese Beurteilung ist auch nicht ohne Weiteres möglich,da die tatsächliche Wirkungsweise schlichtweg nicht bekanntist. Bereits in den Jahren 1996 und 2001 wurden mit dem Eigenheimzulagengesetzund der Mietrechtsreform Gesetze verabschiedet,deren Effizienz bis heute nicht abschließend beurteiltworden ist. Aus diesem Grund forscht das EBS Real EstateManagement Institute an wohnpolitischen Fragestellungen.Nur mit einer fundierten Analyse historischer Gesetzgebungenkann die Notwendigkeit politischer Einflussnahme auf denWohnimmobilienmarkt beurteilt werden. f|Illustration Graffiti: Johannes Mundinger02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Unabhängig49GraffitiAuf in die Freiheit?Im Spannungsfeld. Wir befinden uns in einem Netz von Abhängigkeiten.Können wir Entscheidungen überhaupt autark treffen? Über Verflechtungen undInteressenskonflikte in der Immobilienwelt.Laura Henkel, FreiburgProjektentwickler müssen einen gewissenVermietungsstand während der Bauphaseaufweisen, um von den Banken Geldzu erhalten. Wohnungsbaugesellschaftensind auf ihre Lage, ihre Mieter unddas Quartiersmanagement angewiesen.Börsennotierte Immobiliengesellschaftenmüssen ihren Analysten gefallen, damitsich der Aktienkurs positiv entwickelt(S. 50-51).Überall in der Immobilienbranchegibt es ein komplexes Gefüge der Abhän-gigkeiten – mit Risiken und Nebenwirkungen.Denn Abhängigkeiten korrelierenmit Macht. Ein Beispiel lehrt, dassMitarbeiter, deren Einkommen provisionsabhängigsind, oft einen Hang zumhöheren Preis haben (S. 53).Kein Sklave der UmständeUnabhängigkeit ist aber ein bessererGarant für solide Geschäfte und Objektivität.Von der Wissenschaft lernen wir,niemandem – außer der reinen Lehre –verpflichtet zu sein (S. 52). Unabhängigkeitim Denken sei ein Kennzeichen derFreiheit, ohne sie wäre man ein Sklaveder Umstände, so die Worte des hinduistischenGelehrten Swami Vivekananda.Kooperationen müssen jedoch nichtim totalen Verlust der Souveränität enden.Vielmehr ist ihre Balance zwischenFreiheit und Bindung bedeutend. Richtigeingesetzt, ergänzen und bereichernBündnisse uns. f|www.immobilienwirtschaft.de 02 I 2013


50UnabhängigGraffitiZwischen Abhängigkeitenund AbgehängtseinKomplexes Knäuel. Es gibt viele schwierige Bezüge in Teilsegmenten:Herausforderungen sind groß, Aufgaben vielfältig, Märkte unberechenbar –und Großprojekte laufen bisweilen aus dem Ruder.Manfred Gburek, Frankfurt am MainDer neue Berliner Flughafen, kurz BERgenannt, ist ein einziger Skandal. Naund, wird da so mancher Hauptstädtereinwenden, um Stuttgart 21 steht es auchnicht besser und die Elbphilharmoniein Hamburg sorgt für mindestens ebensoviele schreckliche Schlagzeilen. Magsein. Aber die Arroganz, mit der KlausWowereit und Matthias Platzeck als Repräsentantenvon Berlin und Brandenburgim BER-Aufsichtsrat kritische Fragenabbügeln, ist unerträglich. Und das,obwohl sie gleich reihenweise für Pleitenund Pannen mitverantwortlich sind.Pleite gehen diejenigen, die sich vomrechtzeitigen Start des Flughafens allzuabhängig gemacht haben, darunterProjektentwickler, Financiers, FacilityManager, Taxifahrer, Handwerker, Einzelhändlerund Caterer. Sie ließen sicheinen „BERen“ aufbinden. Ebenso dieFluglinie Air Berlin. Ihr kamen jedochkurz vor Weihnachten die Scheichs desGroßaktionärs Etihad entgegen - wohldem, der nicht allein auf das Wohl undWehe vom BER angewiesen ist.Die ganze Immobilienwirtschaftbildet ein einziges Netz von Abhängigkeiten.Es muss nicht immer um Skandaleaus Anlass von Großprojekten gehen.Projektentwickler sind schon in derBauphase auf einen bestimmten Vermietungsstandangewiesen, um von BankenKredite zu erhalten. Derweil müssen siedarauf achten, dass die Gewerke ordentlichund koordiniert arbeiten, dass ihreGeneralunternehmer den Überblick behaltenund Zulieferer möglichst just intime an Ort und Stelle sind.Unklare Fakten abschätzenBauträger, die Häuser mit mehrerenWohnungen errichten, müssen rechtzeitigabschätzen, ob sie für Vermieter oderfür Eigennutzer bauen, denn davon hängenGröße und Zuschnitt auf jeder Etageab. Brummt das Geschäft wie jetzt, darfes beim Preis auch mal etwas mehr sein.Ist es dagegen eher mau, kommt es aufdie Akquisitionskunst von Maklern an.Die sind aktuell besonders in der Hauptstadtaußer Rand und Band. „ReicheGriechen kaufen Wohnungen in Berlin“,kommentierte die sonst eher zurückhaltendeFAZ das Thema Griechenland-Rettung auf besonders originelle Weise.Wohnungsgesellschaften sind unteranderem von der Lage ihrer Wohnungen,von der Mieterstruktur, vonHausmeistern, Facility und Quartiers-Managern abhängig. Eine Besonderheitsind börsennotierte Immobiliengesellschaftenwie GSW, Deutsche Wohnenoder TAG, die sich auf Wohnungen konzentrieren,und IVG oder DIC, die vorallem gewerbliche Objekte im Portfoliohaben. Sie müssen sich oft den kritischenFragen von Analysten stellen. Kommendie Antworten gut an, entwickelt sich derAktienkurs aufwärts, sodass zusätzlichesEigenkapital preiswert zu beschaffen ist.Und wie kommt man günstig an Fremdkapital?Dazu hatte TAG-Chef Rolf Elgetiim vergangenen Sommer eine entwaffnendeAntwort: „Aktuell konkurrierendie Banken um die Kredite. Bei uns sinddas 40 Institute.“Glücklicher Elgeti – die krisengeschütteltenBanken sind derzeit ja nichtgerade bekannt dafür, in Saus und BrausKredite zu vergeben. Für die müssen sienämlich ordentlich Eigenkapital hinterlegenund ausgerechnet da machenihnen die – konträr zu den Wohnungsgesellschaften– abgestürzten Aktienkurseeinen Strich durch die Rechnung.Also neues Eigenkapital Fehlanzeigeund obendrein mischt auch noch derStaat mit, sei es als Schirmherr über sogenanntesystemrelevante Banken, sei esdurch Beteiligungen wie im Fall Commerzbank.Einfluss des StaatsWenn der Einfluss des Staats sich dochnur auf solche Rettungsaktionen beschränkenwürde. Tut er aber nicht, imGegenteil. Ein Beispiel: Zu Beginn der1990er Jahre ließ der Gesetzgeber dasFördergebietsgesetz vom Stapel, eine mitSteuergeschenken inszenierte astreineVerführung zu Fehlinvestitionen aufdem Gebiet der ehemaligen DDR. UndFoto: Patricia Hofmeester-Shutterstock.com02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


51als wäre das nicht schon schlimm genuggewesen, begann die Schröder-Regierungbereits 1998, die Förderung undVerführung ins Gegenteil umzukehren:Wer auf die Steuergeschenke reingefallenwar, wurde bestraft. Eine Folge: Privatinsolvenzen.Eine weitere: Die Bauwirtschaftbrach ein. Davon hat sie sicherst seit 2010 wieder erholt. Allerdingsbei einer derart geschrumpften Kapazität,dass die Branche nun über Engpässeklagt. Darunter leiden auch Bauherren,denn sie müssen wegen der durch dieEngpässe steigenden Baupreise tiefer indie Tasche greifen. Und weil viele Kommunennicht rechtzeitig genug Baulandzur Verfügung gestellt haben, gerät derGriff in die Tasche noch tiefer.Die Taschen sind leer»Der neue Berliner Flughafenist ein einziger Skandal.Um Stuttgart 21 steht esauch nicht besser undauch die Elbphilarmoniein Hamburg sorgtfür schrecklicheSchlagzeilen.«Die Taschen solcher Investoren, die erstdas Märchen von den „blühenden Landschaften“in den neuen Bundesländerngeglaubt, deshalb fleißig geschlosseneImmobilienfonds gekauft hatten undspäter auf die wegen der Globalisierungboomenden Schiffe umgestiegen waren,dürften mittlerweile vielfach ganz leersein. So eine Schmach konnte den Leutenim Bundesfinanzministerium natürlichnicht lange verborgen bleiben. Alsosannen sie auf Abhilfe – und integriertenin einen zunächst 545, später noch mehrSeiten umfassenden Gesetzentwurf zurAIFM-Richtlinie gleich alles, was ihrerMeinung nach zum „Alternative InvestmentFund Manager“, eben AIFM, gehörte.Daraus entstand nach mehrerenVerhandlungsrunden mit Betroffenenein Regelwerk, das geschlossene wieauch offene Immobilienfonds an dieKandare nehmen und vom kommendenJuli an seine volle Wirkung entfalten soll.Beide Fondsgruppen bevorzugtenin den vergangenen Jahrzehnten Büroimmobilien.Ihre Manager schworenStein und Bein auf deren Wertigkeit.Folglich gaben sie Schätzungen ab, vondenen Fondsmanager und Anleger abhängigwaren. Das ging lange gut – bisdie Schätzwerte zu Makulatur wurden,weil einige offene Fonds mangels Liquiditätgeschlossen werden musstenund so nicht allein die Büro-, sondernauch andere Gewerbemärkte durcheinanderbrachten. Über das Ergebnis –geschrumpfte Werte – kann man jetztanhand der Notierungen an der HamburgerFondsbörse staunen.Stephan Bone-Winkel, Chef der ImmobilienfirmaBeos, hat ermittelt, dassdie Spitzenmieten für Büros in den siebenführenden deutschen Metropolenseit 1990 um elf Prozent gefallen sind.So gnadenlos kann der Markt sein, vondem letzten Endes alle Beteiligten abhängen.Besonders die auf Eis gelegtenoffenen Fonds, deren Objekte zu hoch inden Büchern stehen – eine fatale Abhängigkeit,denn im Lauf der Jahre werdenBürohäuser und andere Gewerbeflächennicht gerade wertvoller, im Gegenteil:Wer heute ein Büroobjekt ohne Zertifikatvon DGNB, Leed oder anderen Bewerternvermieten oder verkaufen will,stößt schnell an Preisgrenzen.Ganz schlimm erwischt hat es Fonds,deren Büros auf Mieter mit Sonderwünschenzugeschnitten sind. Ziehen solcheMieter nach den vielfach üblichen zehnJahren aus, müssen sich die Mieten fürVermieter gerechnet haben. Denn danachfallen erst einmal hohe Kosten an,damit neue Nutzer mit anderen Wünschengewonnen werden können.Alles in allem also ein ganzes Knäuelvon Abhängigkeiten, das es besondersden Vermietern von Büros und anderenGewerbeobjekten schwer macht, nachhaltigso hohe Renditen zu erzielen, dasssich der Aufwand lohnt. Indes, sie habenein Luxusproblem im Vergleich zu denvielen – nicht nur finanziellen – Opfern,die der BER-Flughafen allein bisher geforderthat. Wann auch immer der in Betriebgehen wird, eines steht schon jetztfest: Weitere Opfer werden folgen undSteuerzahler werden garantiert dabeisein. f|www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


52UnabhängigGraffitiEin letzter Hort der Freiheit?Ein ganz besonderer Turm. In ihm drängeln sich in Deutschland 425Hochschulen, 210.000 Wissenschaftler und auch Drittmittelgeber. Was heißtdas für Lehre und Forschung in der Bau- und Immobilienwirtschaft?Prof. Dr.-Ing. Ulrich Bogenstätter, Fachhochschule MainzAch, wie schön! Der Wissenschaftler sitztunabhängig, weil abgeschirmt durch dieForschungsfreiheit gemäß Artikel 5 desGrundgesetzes, da oben auf der elfenbeinernenTurmterrasse! Als gelehrter Hofnarrdarf er von dort der Gesellschaft gelegentlichden Spiegel vorhalten. Aber ister damit losgelöst von den praktischenAufgabenstellungen etwa der Bau- undImmobilienwirtschaft? Nein! Denn beifünf Milliarden Quadratmetern Nutzflächein Bestandsimmobilien sollte wahrlichmehr in und für die Praxis geforschtund gelehrt werden.Erlebt heute der Wissenschaftler imElfenbeinturm nicht Ähnliches wie mancheFigur in den Märchen der GebrüderGrimm?! Rapunzel etwa zieht doch auchhier und dort die Hexe notgedrungen anihrem Haar hinauf, um den knurrendenMagen zu stillen. Bedroht nicht jedenhohen Turm die Verführung, neben dergeistigen Nahrung dem bodenständigenLuxus und der nimmersatten Gier nachmehr zu erliegen? Nun ja, kommt wohlauf das Angebot an ...»Der Elfenbeinturmbezeichnet einen Ortbesonderer Abgeschiedenheitund Unabhängigkeit.Dort halten sich mitVorliebe Wissenschaftlerauf. «Ja, in der Bau- und Immobilienwirtschaftgeht es um sehr viel Geld. Und Unabhängigkeitendet immer dann, wenn Verführungdie Oberhand gewinnt. Für diesenFall hilft nur geistige Nahrung in Formvon Sachkunde, Compliance und Weiterbildung.Diese hätte bestimmt auchbeim Bau der Kölner U-Bahn nicht geschadet.Sind bei Komplementärfinanzierungenvon Forschungsprojekten – frei nachden Grimms – die Unternehmen nichtdie Froschkönige? Zu edlen Prinzenverwandelt, erobern sie forschende Königstöchterund führen sie zur rechtenErkenntnisverwertung. Wie sehr täte angesichtsimmenser volkswirtschaftlicherSchäden bei Bau und Betrieb von Immobilienedles Händchenhalten zwischenWirtschaft und Hochschule not! Dieseshätte bestimmt auch beim Bau des neuenBerliner Flughafens nicht geschadet.Auch die Hochschulen selbst sindtrotz aller Forschungsfreiheit sowohlden marktwirtschaftlichen Gesetzmäßigkeitenals auch den Anforderungender Studierenden ausgesetzt: Begehrt ist,wer ein attraktives und differenziertesLehrangebot bereitstellt. Begehrt ist, werfür potenzielle Arbeitgeber die Studiengängestets an den Markterfordernissenweiterentwickelt. Und was den Unternehmenihre Bestandskunden sind, sindden Hochschulen ihre Alumnis. Wennlebenslanges Lernen keine bloße Floskelist, schaden die Ehemaligen bestimmtnicht als potenzielle Kunden für kostenpflichtigeWeiterbildungsangebote.Marktplatz und ElfenbeinturmUnbestreitbar ist: Im Bau- und Immobiliensegmentwird ein riesiges Vermögenbewirtschaftet. Die wachsende Zusammenarbeitzwischen Marktplatz und Elfenbeinturmmuss eigentlich für keineneinen Verlust an Unabhängigkeit bedeuten.Dennoch sollten wir schön aufpassen,dass die unabhängigen Hofnarrennicht ganz aus der Mode kommen! f|Foto: thinkstock.com; Katy-Katerina/shutterstock.com02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Unabhängig53»Ein altes Sprichwortsollte uns bewusst bleiben:Es ist niemals ratsam,den Bock zum Gärtnerzu machen«Unabhängig,praktisch, gutImmobilienbewertung. Zur Sicherung der Bewertungsqualitätvon Gebäuden sollte vor allem eines niemals fehlen:der Sachverstand und die Unabhängigkeit der Gutachter.Birgitt Wüst, FreiburgDie Immobilienbewertung sorgt immermal wieder für Schlagzeilen. Angefangenbeim „Gutachterstreit“ vor knapp zehnJahren. Es ging damals – ältere Marktteilnehmermögen sich erinnern – umdie Frage, ob die deutsche Bewertungsmethodenach WertV gegenüber ihrenangelsächsischen Pendants nicht hoffnungslosveraltet sei. Dieser Streit ist beigelegt;heute ist man sich einig, dass alleinternational anerkannten Methoden,werden sie regelgerecht angewandt, zuähnlichen Ergebnissen führen müssten.In der jüngeren Vergangenheit kam dieImmobilienbewertung erneut ins Gerede,so etwa im Zusammenhang mit derNeuregulierung der Offenen Immobilienfonds(OIF) oder bei der Debatte überdie Umsetzung der AIFM-Richtlinie. DieErgebnisse sind bekannt: Bei den OIFwurde der Bewertungsturnus erhöht;die Liegenschaften geschlossener Fondswerden künftig jährlich bewertet.Unterdessen hängt die Sicherheit nichtnur von der Häufigkeit einer Bewertungab, sondern auch von deren Qualität.Diese wiederum von verschiedenenFaktoren, etwa der Verfügbarkeit aussagekräftigerMarktdaten. Hierzulandewäre die Ausgangsbasis theoretisch nichtschlecht, denn die Gutachterausschüssesammeln und veröffentlichen die bewertungsrelevantenTransaktionsdaten.Wegen der klammen Kassen vieler Städtegeschieht dies leider nicht immer zeitnah.Immerhin: Gutachter können aufdas praktische Angebot zurückgreifen –in vielen Ländern fehlt es gänzlich. Zwarverfügen große Immobilienberatungsfirmenüber Datenbanken, die konkurrenzlossind. Doch dies, monieren Kritiker,könnte zu einer Monopolstellung führen.Doch nicht nur mit Blick auf die Datenbasisstellt sich die Frage nach der Bewertungsqualität.Erfolgen Bewertungendurch Unternehmen, die als Dienstleisternoch weitere Services anbieten – so etwaTransaktionsberatung –, ergibt dies fürviele Marktteilnehmer Anlass zum Zweifelan der Unabhängigkeit der Sachverständigen.Zwar verweisen besagte Playerauf die „Chinese Walls“ zwischen denAbteilungen ihrer Unternehmen; dochwas in der Kantine so alles zur Sprachekommt, lässt sich kaum überprüfen.Neigung zum höchsten PreisZudem dürften Unternehmen, derenEinkommen courtageabhängig sind, einegewisse Neigung zum „höchsten Preis“haben und in der Folge wohl auch derenGutachter, die als Angestellte die Interessenihres (börsennotierten) Hauses wahrenmüssen. Ob dies dem Markt zuträglichist? Mit einem alten Sprichwort lässtsich die Frage klar beantworten: Es istniemals ratsam, den Bock zum Gärtnerzu machen.f|www.immobilienwirtschaft.de 02 I 2013


54SpecialSpecialMipim 2013Vom 12. bis zum 15. März findet die diesjährige Mipim in Cannes statt –mit vielen alten Bekannten, aber auch mit einigen Neuerungen.Ehrengastland der Messe wird in diesem Jahr die Türkei sein.Gespräche & FachsimpelnVier Tage lang werden Immobilienexpertenaus aller Welt wieder in Cannesfachsimpeln, was das Zeug hält: sei es imungezwungenen Rahmen bei der OpeningCocktail Party, sei es an Ständenund Ausstellungsflächen der Mipimteilnehmeroder – ganz offiziell – bei eineder rund 60 Konferenzveranstaltungen.Noch nicht verraten wird derzeit, wieviele Teilnehmer sich in diesem Jahr fürdie Messe angekündigt haben.56 - Die Mipim ist mehr eine Arbeitsdenneine Eventmesse57 - In diesem Jahr gibt es eine eigeneHalle für die LogistikTürkei als EhrengastDas „Land of Honour“ der Mipim ist indiesem Jahr die Türkei. Viele Unternehmensind bereits in der Türkei aktiv. Siewerden auf der Mipim ihre Projekte vorstellen.Andere Projektentwickler undInvestoren hoffen auf den WachstumsmarktTürkei. Sie blicken neugierig RichtungBalkan. Ein Highlight der Messewird wieder die Verleihung der „MipimAwards“ sein: 52 Bewerbungen liegen fürdie acht Kategorien vor.57 - Die Türkei ist „Land of Honour“58 - Viele Bewerber für die „MipimAwards“Key Note SpeakerAls Key Note Speaker haben die Messeveranstalterin diesem Jahr den FinanzökonomDr. Jügen Stark gewinnen können.Er kehrt etwa ein Jahr nach seinemRücktritt aus der Europäischen Zentralbank(EZB) auf die internationale Bühnezurück. Er wird über den Stand der Finanzkrisein Europa referieren und wiesich die Mitgliedstaaten selbst aus dieserKrise befreien können.60 - Key Note Speaker Dr. Jürgen Stark62 - Liste der deutschen Teilnehmer62 - Großbaustelle MoskauFoto: MIPIM02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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56Mipim 2013SpecialInternationaler PulsgeberMipim 2013. Bei der diesjährigen Messe in Cannes dreht sich wieder alles umglobale Immobilien-Investments und Asset Management. Deutschland will seinenRuf als „Krisenmeister“ festigen.Hans-Jörg Werth, ScheeßelOktober und März sind für nationaleund internationale Immobilienplayerstets die wichtigsten Messemonate imJahr. Wenn die Expo Real die nationaleArbeitsmesse ist, dann ist die Mipim dieinternationale. „Die Zukunft der Immobilieist fest an aktuelle wirtschaftlicheEntwicklungen gebunden, umso mehrfreuen wir uns, dass ein Finanzexpertewie Dr. Jürgen Stark als ehemaliges Direktions-Mitgliedder EZB-Bank auf derMipim der Branche erläutern will, wiesie ihre Wachstumsstrategien kurz- undmittelfristig umsetzen kann“, freut sichMipim-Direktor Filippe Rean auf denKey Note Speaker 2013 (siehe Kasten aufSeite 60).Mehr Arbeits- denn EventmesseWelt des Geldes und Betongoldes – dieRede ist von einem türkischen Großinvestor,der als großzügiger Sponsordieser Veranstaltung fungieren wird. Sehenund gesehen werden – klar spielenStandgrößen und Eitelkeiten eine Rolle.Doch die Mipim ist schon lange mehrArbeits- denn Eventmesse. Die Preise fürMessestand oder schlichte Anwesenheitsind einfach zu hoch, um unnötig Zeitzu vergeuden. Um etwa vier Prozent proJahr liegt die Teuerungsrate.Genau wie jedes Jahr gibt es auch2013 wieder die Frage: Werden dennmehr Besucher kommen als ein Jahrzuvor? Die Mipim ist ohne Zweifel dasführende internationale Immobilien-Auf einen Blick››Bei der diesjährigen Mipim wird es wieder60 Konferenzen zu aktuellen Themengeben.››Neu im Programm sind geografischeund branchenspezifische Panels namens„Mas terminds“. Sie sollen Visionen aufzeigen,wie sich die Branche entwickelnkönnte.››Das Thema Logistik wird in einem eigenenPavillon präsentiert und damit nochmalsaufgewertet werden..› › Das diesjährige „Land of Honour“ ist dieTürkei.Für vier Tage werden, so Rean, wiederHunderte von führenden Experten ineinem Programm von über 60 Konferenzenzu aktuellen Themen sprechen.Sie werden die Immobilienwirtschaftausloten, Wachstumschancen versuchenzu identifizieren und den Teilnehmernihre eingehende Überprüfung der globalenMärkte näherbringen. Diese Konferenzen,die von weit mehr als 5.000 Menschenbesucht werden, gelten immer auchals gute Gelegenheit für Begegnungenund Gespräche zwischen Fachleuten ausaller Welt mit konvergierenden Interessen.Die Opening Cocktail Party bildetden stimmungsvollen Einstieg in dieOpening Cocktail Party.Immer ein launiger Auftakt der Messe.Forum und ein globaler Marktplatz.Die Anzahl international ausgerichtetenTopmanager ist konstant hoch. Lediglichim Krisenjahr 2008 war eine deutlicheDelle zu spüren. 2012 gegrüßten die Veranstalter15.500 Fachbesucher (Firmen(6.739), Investoren (4.100 Personen /1.290 Firmen), Journalisten (415)) aus83 Ländern. Rund 70 Prozent der Ausstellersind Top-Manager. Im Vergleichzur zweiten „Muss-Veranstaltung“ derBranche auf der Münchener Expo Realsind nach wie vor etwa 75 Prozent derBesucher aus Deutschland.Gibt es Neues im Programm? Die KonFoto: MIPIM02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


57Fotos: MIPIM WorldForum und ein globaler Marktplatz. DieAnzahl international ausgerichteter Top-Manager ist konstant hoch. Lediglich imKrisenjahr 2008 war eine deutliche Dellezu spüren. 2012 begrüßten die Veranstalter15.500 Fachbesucher (Firmen (6.739),Investoren (4.100 Personen/1.290 Firmen),Journalisten (415)) aus 83 Ländern.Rund 70 Prozent der Ausstellersind Top-Manager. Im Vergleich zurzweiten „Muss-Veranstaltung“ der Brancheauf der Münchener Expo Real sindnach wie vor etwa 75 Prozent der Besucheraus Deutschland.Eigene Halle für die LogistikGibt es Neues im Programm? Die Konferenzenwerden sich vor allem auf diePerspektiven, Herausforderungen undChancen der nächsten 12 Monate konzentrieren,ist auf der neu gestaltetenMipim-Homepage zu lesen. Geografischeund branchenspezifische Panelsnamens „Masterminds“ sollen Visionenaufzeigen, wie sich die Branche entwickelnkönnte. Zum Beispiel das Hotel &Tourism Mastermind, am 14. März um16 Uhr. Reden werden der Chairman &CEO der Wyndham Hotel Group, derVorsitzende und CEO von Choice HotelsInternational und der Präsident fürEuro pa von Hilton Worldwide. ZumNachdenken sollen das Innovations-Forummit Diskussionen über Nachhaltigkeitund Wertschöpfung durch Innovationim Hafengebäude ebenso beitragenwie das Thema Logistik. Letzteres wird– raus aus der Nische – in einem eigenenPavillon präsentiert und soll damit nochmalsaufgewertet werden.Getreu seinem Status als internationalePlattform der Big Immobilien-Playerwird es eine Reihe von Konferenzenüber die Chancen verschiedener Regionengeben, einschließlich der Türkei,die als diesjähriges Ehrengastland NachfolgerDeutschlands ist.Joschka Fischer würde wohl ehernicht am Istanbuler Immobilienmarktinvestieren, weil er ihn nach eigenenAngaben nicht kennt und deshalb nichtausreichend versteht. Aber ansonsten seidie türkische Metropole eine großartigeDer Shoppingcenter-Entwickler ECE richtet bei diesjährigen Mipim seinen Fokus auf dieTürkei, die in diesem Jahr „Country of Honour“ ist.Stadt, in der es wohl genug zu investierengebe, sagte der ehemalige deutscheAußenminister als Key Note Speaker imVorjahr.Türkei als Land of Honourrum Gaziantep eine Mietfläche von insgesamt44.500 Quadratmetern umfassen.Multi investiert zudem noch in fünfweitere Forum-Projekte in der Türkei:in Adana, Diyarbakir und Canakkale –hier soll noch in diesem Jahr mit demBau begonnen werden – sowie in Corumund Elazig. Das Gesamtinvestment vonMulti in der Türkei beläuft sich für zehnabgeschlossene und die sechsneuen Projekte auf rund 4,2Milliarden, heißt es beimEntwickler für Einkaufszentren.Auch HochtiefSolutions expandiertin die Türkei und hatdafür eigens zwei Gesellschaftengegründet:Die LandesgesellschaftHochtief Insaat Hiz metleriA.S. (Hochtief ConstructionServices, Aktiengesellschaft nach türkischemRecht) soll künftig in der Türkeials Muttergesellschaft die Funktion einerHolding analog zur deutschen HochtiefSolutions AG übernehmen, währendHochtief Gayrimenkul Gelistirme Ltd.Sti. (Hochtief Real Estate Development,Was genau ist an attraktiven Projektenund Neuplanungen im Türkei-Pavillon(wo Hamburg in 2012 und Londonzuvor schon Präsenzzeigten) zu sehen? Nachdemder Shoppingcenter-Marktin Deutschlandschon sehr gutsortiert ist und hierder Trend zu Revitalisierungengeht, sindWachstumsmärktewie die Türkei natürlichtrotz aller Vorbehalteim Visier der Investoren undEntwickler, ebenso wie asiatische undUS-Märkte. Multi Development Turkeyhat mit dem Bau des Forum Gaziantepbegonnen. Es ist das elfte Projekt desUnternehmens in der Türkei und daserste im Südosten des Landes. Bei derEröffnung im September 2013 soll Fo- |gwww.immobilienwirtschaft.de 02 I 2013


58Mipim 2013Special52 Bewerber für Mipim-Awards 2013Der Mipim-Veranstalter Reed Midem hat die Einsendefrist zum Wettbewerb MipimAwards 2013 zuletzt um einen Monat verlängert bis Ende November 2012. Im Märzwerden nun die Auszeichnungen an international herausragende Immobilienprojekteverliehen, bereits zum 23. Mal. Ein Sonderpreis wird automatisch an das diesjährigeEhrengastland vergeben – an die beste türkische Immobilie. Auch im Rahmendes People’s Choice Award wird es wieder einen Zusatzpreis geben. Alle Teilnehmer,ob auf der Mipim oder nicht, können online ihren Favoriten unter den Projekten ausder Gruppe der Nominierten wählen.Die besten Projekte aus acht Kategorien werden ausgezeichnet: Hotels & Ferienanlagen,Industrie- & Logistikimmobilien, Büroimmobilien, Modernisierte Gebäude, Wohnimmobilien,Einkaufszentren, Zukünftige Projekte (Bruttogrundfläche unter 100.000 Quadratmeter,mit geplantem Baustart zwischen dem 1. September 2012 und dem 28. Februar2014), Zukünftige Mega-Projekte (Bruttogrundfläche über 100.000 Quadratmeter, mitgeplantem Baustart zwischen dem 1. September 2012 und dem 28. Februar 2014).Alle Immobilien, die für den Wettbewerb eingereicht werden, müssen zwischen dem1. März 2012 und dem 28. Februar 2013 fertiggestellt worden sein (ausgenommen:Kategorie Zukünftige Projekte und Kategorie Zukünftige Mega-Projekte).Im Vorjahr konnte Deutschland als Ehrengastland („Land of Honour“) gleich zwei Preiseeinheimsen. Das Projekt „Alte Post“ in Hamburg erhielt den Special Jury Award. DerSonderpreis für das beste deutsche Projekt ging an das Maintor in der Frankfurt.Gesellschaft mit beschränkter Haftungnach türkischem Recht) das operativeProjektentwicklungsgeschäft betreibenwird. Die Aktivitäten der Hochtief GayrimenkulGelistirme Ltd. Sti. sollen sichlaut Konzernangaben zunächst auf Istanbulund das Marktsegment Büroimmobilienkonzentrieren.Die ECE–Gruppe ist mit ihrer türkischenTochter bereits seit über zehnJahren in Istanbul tätig. Bei der Fondsgesellschaftder Deutschen Bank DWSspricht man in Bezug auf die Türkeiund hier speziell Istanbul von einer modernen,sauberen und strukturiertenMetropole. Der geschlossene Fonds istzur Hälfte am vor wenigen Monateneröffneten 220 Millionen Euro-ProjektMarmara-Park der ECE, einem 100.000-Quadratmeter-Einkaufszentrum derSuperlative, beteiligt. Der europaweitführende Hamburger Center-Entwicklerwill seine mittlerweile elf türkischenCenter präsentieren, außerdem arbeiteman an der einen oder anderen Neuentwicklungund Managementübernahme.Für Thomas Beyerle, Leiter CorporateResponsibility & Research der IVGImmobilien AG, ist die Türkei trotz allerChancen zurzeit noch unter demSpiegel der Risiko-Rendite-Analyse ein„schlechter Markt“ – wenn auch makroökonomischhoch spannend. Offiziellist von etwa 13 Millionen Einwohnerndie Rede, insgesamt dürften es abereher zwischen 17 bis 20 Millionen sein.Die IVG wird auf dem Frankfurt-Standinsbesondere das Projekt „The Squaire“präsentieren. Mit einer Gesamtmietflächevon 140.000 Quadratmetern gilt„The Squaire“ als größtes BürogebäudeDeutschlands.Im Ranking der Anzahl der Mipim-Teilnehmer steht Deutschland als „Krisenmeister“regelmäßig hinter Frankreichund Großbritannien auf Platz drei.Mehr als 2.200 Teilnehmer von 750 deutschenUnternehmen kamen im Vorjahrnach Cannes und schlossen in vier TagenGeschäfte ab, wie sie sonst in einemZeitraum von drei Monaten getätigt werden.Im März wird sich genauer zeigen,ob Deutschland wieder eine Hauptrollespielt und wie sich die Staatsschuldenkriseauf das Teilnehmerfeld auswirkt.Raus aus dem Abseits„Die Hamburger Unternehmen fahrenmit Rückenwind vom Immobilienmarktnach Cannes“, meint HWF-GeschäftsführerUwe Jens Neumann. „Das verlangsamteWachstum der Weltwirtschaftund die Krise der Volkswirtschaften |gDichter am Besucherstrom. Der neueHamburg-Stand liegt zentraler.Fotos: MIPIM World02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


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60Mipim 2013SpecialBereits zum 23. Mal werdenauch auf der diesjährigenMesse wieder die„Mipim Awards“ verliehen,für heraus ragende Projektein acht verschiedenenKategorien – und mit einergroßen Feierstunde.rund um das Mittelmeer richten dasAugenmerk der Immobilienwirtschaftderzeit verstärkt auf Märkte, die nichtspekulativ überhitzt sind und solideRenditen erwirtschaften lassen. Hamburgist ein solcher Markt.“ Nachdem dieNordlichter standtechnisch 2012 im Abseitsstanden, soll der neue Standort desHamburger Gemeinschaftsstands in der„Lerins-Hall“ laut Andreas Köpke vonder HWF gleich mehrere Fliegen mit einerKlappe schlagen: „Zentrale Lage amBesucherstrom, attraktive Außenflächenmit Meerblick, spektakuläres Panoramasowie die mittelbare Nähe zu attraktivenPartnern wie den Ständen von Nordrhein-Westfalen,Jones Lang LaSalle,Luxemburg, Danzig oder Warschau.“Fester Bestandteil im KalenderHinzu kommen einige neue Partner unterder Landesfahne des Stadtstaats, diezum Teil erstmals auf der Mipim sind.Darunter sind die Deutsche ImmobilienAG, die Dr. Helmut Greve Bau- undBoden AG, die Grossmann & BergerGmbH, die Hamburger Sparkasse AG,Procom Invest GmbH & Co. KG, dieQuantum Immobilien AG oder die WölbernInvest KG. „Wir sind durch denHafen von der geografischen Lage hernicht auf Europa fixiert. Die Stadt wirdsomit auch vom Aufschwung Asiens undAmerikas profitieren“, sagt der Direktordes Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts,Thomas Straubhaar.Berlin, Düsseldorf, Hamburg, München,Frankfurt, Nürnberg, Stuttgartund NRW – auch 2013 werden deutscheImmobilienmärkte wohl zu den Lieblin-gen der Investoren zählen. „Der rechtstabile Nutzermarkt sollte eine gesundeBasis für den Investmentmarkt im Jahr2013 sein“, meint Dr. Frank Pörschke,CEO von Jones Lang LaSalle Deutschland.Damit das Transaktionsgeschehenauch im neuen Jahr nachhaltig davonprofitieren kann, sei es allerdings notwendig,dass sowohl Eigenkapitalinvestorenals auch Fremdkapitalgeber ihrenBlickwinkel erweitern und ihren starkenFokus auf Core-Immobilien aufweichen.Den jährlichen Bauchschmerzen bei derFinanzkrise und kein Ende?Budget-Planung inklusive der schnellaufs Tableau kommenden bis zu sechsstelligenKosten müssen zumindest weitgehendSponsorenverträge und Stand-Partnerschaften folgen, um den Preis zudeckeln. Die Metropolregion Stuttgartmusste aufgrund unzureichender Sponsorengeldererstmals 2011 kürzer treten.Nach reichlich Spott und Häme gab esim Vorjahr dann wieder viel Lob für denneuen Messeauftritt. Möglich wurde diesunter anderem durch einen unvermutetenSponsor, einen Großhersteller vonFinanz-Ökonom Dr. Jürgen Stark wird die Key Note auf der diesjährigen Mipimsprechen. Etwa ein Jahr nach seinem Rücktritt aus der Europäischen Zentralbank (EZB)kehrt Dr. Jürgen Stark, führender deutscher Ökonom, als Key Note Speaker der Mipimauf die internationale Bühne zurück. Er wird am 14. März um 10 Uhr über den Stand derFinanzkrise in Europa und wie die Mitgliedstaaten sich selbst aus dieser Krise befreienkönnen, referieren. Stark gilt als geldpolitischer Hardliner, der sich als Chefökonom derEuropäischen Zentralbank vehement für die Stabilität des Euros in der Schuldenkrise einsetzt.Im Herbst 2011 kündigte der überzeugte Stabilitätspolitiker als Protest gegen dieFinanzpolitik der EU-Staaten seinen Rücktritt als Chefökonom der EZB zum Jahresendean. Seine Kritik richtete sich vor allem an die gängige Praxis, in der Schuldenkrise massivStaatsanleihen von Krisenstaaten aufzukaufen. Auf der Mipim 2013 wird Stark auf seineZweifel an einer einheitlichen Euro-Währung, dieaktuelle Finanzkrise und die Rolle der Immobilienwirtschafteingehen.Jürgen Stark war Mitglied des EZB-Direktoriumsvon 2006 bis Ende Dezember2011. Zuvor arbeitete er für dieDeutsche Bundesbank und war als VicePresident zuständig für europäischeund internationale Angelegenheiten.|gFotos: MIPIM World02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


62Mipim 2013SpecialGroßbaustelle MoskauEin riesiges Betätigungsfeld für Entwickler undInvestoren bieten die russische HauptstadtMoskau und St. Petersburg mit großen Chancenund ist zugleich kein Platz für Langeweiler,um es behutsam zu formulieren. Hier werdenin jüngster Zeit speziell im Einkaufscenter- undHotelmarkt Größenordnungen aufgerufen, diefür deutsche Verhältnisse an Gigantismus reichen.Okhotny Ryad Deluxe hat auf einer Auktion dasHotel Metropol für 8,87 Mrd. Rubel (ca. 220Mio. Euro) von der Stadt Moskau erworben.Der Käufer ist ein Tochterunternehmen desderzeitigen Betreibers des Fünf-Sterne-Hotels.Eine Woche später hat die Stadt ihren Anteilvon 9,64 Prozent an JSC World Trade Centerverkauft, der Objektgesellschaft des 270.000Quadratmeter umfassenden, gemischt genutztenWorld Trade Center. Die beiden Verkäufewaren die jüngsten Ausschreibungender Stadtregierung von Moskau im Rahmenihres Privatisierungsprogramms zur Geldausschöpfungvon Vermögenswerten.Hochdruckreinigern. Die Landeshauptstadtbietet auch 2013 ausstellenden Unternehmeneinen rund 100 Quadratmetergroßen Gemeinschaftsstand im Palaisdes Festivals – inklusive großer Terrasseund Blick auf den Alten Hafen.„Der gemeinsame Auftritt auf derMipim ist mittlerweile fester Bestandteilim Kalender“, kündigte Petra Wassner,Geschäftsführerin von NRW.Invest, schonim Sommer 2012 eine erneute Teilnahmean. In enger Zusammenarbeit mit denStädten Bochum, Bonn, Dortmund, Duisburg,Essen, Köln und der Wirtschaftsförderungmetropoleruhr stellt sich das Landdort als moderner Standort mit einemattraktiven Gewerbe- und Immobilienmarktvor. Deutschland wird sich zwarder Wirtschaftskrise in den Partnerstaatender Eurozone nicht entziehen können.„Bislang war die Immobilienwirtschaftder Stabilitätsanker der deutschenVolkswirtschaft und wird dies aller Voraussichtnach auch bleiben“, schreibt Dr.Andreas Mattner, Präsident des ZentralenImmobilien Ausschusses e.V. (ZIA),in seiner Ankündigung zum Frühjahrsgutachtender Immobilienweisen. Fürhiesige Märk te bleibt er Optimist: „Derdeutsche Immobilienmarkt bleibt auch2013 als sicherer Hafen für Anleger gefragt.Die Bauinvestitionen dürften weiteransteigen und das Zinsniveau bleibtvoraussichtlich niedrig. Die befürchtetePreisblase lässt sich laut Gutachten nichtbelegen. Und trotz der restriktiven Kreditvergabeder Banken sind wir von einerKreditklemme weit entfernt.“ SeinFazit: „Die wirtschaftlichen Hoffnungenin Deutschland ruhen auf der Immobilienwirtschaft.“f|ÜbersichtListe der deutschen Stände auf der Mipim2012 kamen rund 2.200 deutsche Teilnehmerzur Messe nach Cannes, von 750 Unternehmen.Damit liegt Deutschland aufPlatz drei. Auf der Mipim 2013 wollen sichfolgende Stände mit deutscher Beteiligungpräsentieren:› Aareal Bank AG› Apocoa Parking Holdings GmbH› B.G. & K. GmbH› Berlin, c/o Berlin Senate for Urban Development› Düsseldorf & Partner› ECE Projektmanagement GmbH & Co. KG› Frankfurt, c/o WirtschaftsförderungFrankfurt› German Pavilion› Hamburg, Hamburg Business DevelopmentCorporation› Motel One› München› NRW.Invest Economic DevelopmentAgency of North Rhine Westphalia› Nuremberg Metropolitan Region› Real Estate Stuttgart Chartered SurveyorsGmbH› StuttgartRussische Föderation. Auch in der Region Krasnodar herrscht rege Bautätigkeit.02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


63Aktuelles RechtInhaltWohnungseigentumsrecht65.1 VeräußerungsbeschränkungAufhebung nur durch Gesamtgemeinschaft65.2 FremdenverkehrsabgabeAuch der Verwalter muss zahlen66.1 HeizkostenabrechnungVerwalter haftet nicht für fehlerhafte Abrechnung desHeizkostendienstleisters66.2 EigentümerversammlungKein Stimmwiderruf während Beschlussfassung67.1 JahresabrechnungFehlende Darstellung von Einnahmen und/oder Kontenentwicklungführt zur Ungültigkeit67.2 HeizkostenabrechnungVerwalter haftet nicht für fehlerhafte Abrechnung desHeizkostendienstleistersMaklerrecht67.3 WohnungsvermittlungKein Provisionsanspruch bei Vermischung von Makler undVerwaltertätigkeitMietrecht64.1 Mietrückstand von einer MonatsmieteEine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich auch beiZahlungsverzug mit einer Monatsmiete möglich68.1 StreupflichtübertragungGeschädigter muss Verletzung der Überwachungspflichtenbeweisen68.2 MietflächenabweichungMietminderung muss Gebrauchswert der Minderflächeberücksichtigen69.1 Prozesskosten ModernisierungserhöhungGebührenstreitwert: 12- oder 42-facher Erhöhungsbetrag?69.2 Verbotene EigenmachtInventarisierungs- und Schätzungspflicht bei Zwangs -räumungwww.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


64 Aktuelles RechtRückstand von nureiner MonatsmieteEine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich auch beiZahlungsverzug mit einer Monatsmiete möglich.Entscheidung des MonatsEine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugsist auch unterhalb der fürdie fristlose Kündigung geltenden Grenzedes § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Einenicht unerhebliche Pflichtverletzung desMieters liegt jedoch nicht vor, wenn derMietrückstand eine Monatsmiete nichtübersteigt und die Verzugsdauer wenigerals einen Monat beträgt.BGH, Urteil v. 10.10.2012, Az. VIII ZR 107/12Fakten: Laut Wohnungsmietvertragist die Miete monatlich im Voraus, spätestensam dritten Werktag zu entrichten.Nach dem Mietvertrag kann der Mietergegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungennur aufrechnen, wenn erseine Absicht dem Vermieter mindestenseine Woche vor Fälligkeit angekündigthat. Nach dem Anschluss der Wohnungan die Fernwärmeversorgung verlangteder Vermieter monatliche Heizkostenvorschüssein Höhe von 70 Euro. DasJobcenter hatte dem Mieter einen Betragfür Heizung und Unterkunft bewilligt,zahlte 253 Euro direkt an den Vermieterund einen Teil auf ein vom Mieter benanntesKonto. Der Vermieter kündigtedas Mietverhältnis fristgemäß, weil derMieter die Heizkostenvorauszahlungen14 Monate lang nicht gezahlt hatte. DerMieter wurde zur Zahlung verurteilt. EinJahr später kündig te der Vermieter erneutfristgemäß, weil der Mieter zu diesemZeitpunkt die Miete für den laufendenMonat noch nicht gezahlt hatte. Das Gerichterklärt zwar die letzte Kündigungfür unwirksam, weil Zahlungsrückständedes Mieters die ordentliche Kündigungnicht rechtfertigen, wenn sie im Zeitpunktder Kündigung weniger als einenMonat angedauert haben. Hier hatte derZahlungsverzug nur neun Tage gedauert.Das ist keine erhebliche Pflichtverletzungim Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.Die erste Kündigung hat das Mietverhältnisaber beendet. Der Vermieter hatte einberechtigtes Interesse an der Beendigungdes Mietverhältnisses, weil der Mieterseine Pflichten aus dem Mietvertragschuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,indem er über ein Jahr lang keine Heizkostenvorauszahlungengeleistet hat. DerMieter hat die Nichtzahlung auch zu vertreten.Eine unverschuldete wirtschaftlicheNotlage, die den Mieter an der Zah-lung der Vorschüsse gehindert hätte, lagnicht vor, da er 50 Euro monatlich vomJobcenter erhielt. Dass er diese Beträgeversehentlich zur Tilgung anderer Verbindlichkeitenverwendete, ändert nichtsdaran, dass ihm zumindest Fahrlässigkeitzur Last fiel. Die vom Mieter nachträglichgeleistete Zahlung führt nicht zur Unwirksamkeitder ersten Kündigung.Fazit: Es ist umstritten, wie hoch einvom Mieter verschuldeter Zahlungsrückstandsein und wie lange er angedauerthaben muss, um die ordentlicheKündigung zu rechtfertigen. Der BGHvertritt hier die Auffassung, dass auchunterhalb der in § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGBfestgelegten Grenzen eine ordentlicheKündigung wegen Zahlungsverzugsmöglich ist. Aber nicht jeder geringfügigeoder nur kurzfristige Zahlungsverzugrechtfertigt die Annahme einer nichtunerheblichen Pflichtverletzung. DieErheblichkeitsgrenze ist nach Auffasungdes Senats nicht überschritten, wenn derRückstand eine Monatsmiete nicht übersteigtund die Verzugsdauer weniger alseinen Monat beträgt.Foto: Erwin Wodicka/Shotshop.com02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


65WohnungseigentumsrechtVeräußerungsbeschränkung [65.1]Aufhebung nur durch GesamtgemeinschaftDie Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung(§ 12 Abs. 4 Abs. 1 WEG) steht nach der gesetzlichenRegelung nur der Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaftzu. Die Regelung einer Teilungserklärung, durchdie Untergemeinschaften für die Verwaltung der Wohnungen inbestimmten Gebäudeteilen der Anlage begründet wird, kannohne weitergehende Anhaltspunkte nicht dahin ausgelegt werden,dass auch die Befugnis zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkungauf die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaftübertragen werden soll.OLG Hamm, Beschluss v. 13.6.2012, Az. I-15 W 368/11Fakten: In einer Mehrhausanlagewurde voneiner Untergemeinschaftdie Aufhebung der vereinbartenVeräußerungszustimmungbeschlossen.Das aber ist nicht möglich.Freilich ist es möglich, denZustimmungsvorbehalt aufbestimmte Einheiten zubeschränken oder zwischendiesen zu differenzieren.Da die Untergemeinschaftjedoch gesetzlich nicht geregeltist und ihre Zulässigkeitallein aus dem Grundsatzder Vertragsfreiheit folgt,bedarf es hierfür einerhinreichend klaren Regelungin der Gemeinschaftsordnung.Erforderlich istdaher, dass eine Auslegungder Gemeinschaftsordnungzu dem Ergebnis führt, dasseine solche Beschlusskompetenzder Miteigentümereiner Untergemeinschaftbegründet worden ist. Dieskonnte hier aber nicht festgestelltwerden. In der Teilungserklärungist vielmehrgeregelt, dass der Verwalterseine Zustimmung zurVeräußerung von Sondereigentumerteilen muss.Da es keinen Verwalterder Untergemeinschaft,sondern immer nur einenVerwalter der Gesamtgemeinschaftgeben kann,sprechen bereits Wortlautund systematischer Zusammenhangder Regelungdafür, dass die Erteilungder Zustimmung und damitkorrespondierend diejenigezu einer Aufhebung derVeräußerungsbeschränkungin der Kompetenzdes Verwalters, ersatzweiseder Beschlussfassung derGesamtgemeinschaft liegt.Dies entspricht auch demZweck des Zustimmungsvorbehalts,der darin besteht,die Gemeinschaft vordem Beitritt unzuverlässigerMiteigentümer zu schützen.Danach werden aber nichtnur die Interessen der Miteigentümerder jeweiligenUntergemeinschaft, sondernzugleich auch sämtlicherMiteigentümer betroffen.Fazit: Korrespondierendhiermit reicht auch dieVeräußerungszustimmungder Miteigentümer einerUntergemeinschaft nichtaus, um die Zustimmungdes Verwalters zu ersetzen.Fremdenverkehrsabgabe [65.2]Auch der Verwalter muss zahlenDie Tätigkeit als Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentumsan einer Wohnungseigentumsanlage, die auf eine reine Nutzungals Ferienpark (Ferienhäuser und -wohnungen) ausgerichtetist, weist einen konkreten Bezug zum Fremdenverkehr auf,der die Heranziehung zu Fremdenverkehrsbeiträgen wegenmittelbarer besonderer wirtschaftlicher Vorteile rechtfertigt.Oberverwaltungsgericht Lüneburg, Beschluss v. 18.10.2012, Az. 9 LA151/11Fakten: Das Verwaltungsgerichthatte den Verwalter einerWohnungseigentumsanlagezu Fremdenverkehrsgebührenherangezogen. Hiergegen hatteer sich zur Wehr gesetzt. SeinRechtsmittel blieb allerdingserfolglos. Auch das Oberverwaltungsgerichtsieht denVerwalter als rechtmäßigenBeitragsschuldner an.Als Verwalter einer als „Ferienpark“genutzten Wohnungseigentumsanlagewürden mittelbarbesondere wirtschaftlicheVorteile durch den Fremdenverkehrim Erhebungsgebietgeboten. Der Verwalter bietedadurch, dass er im Auftragder Eigentümergemeinschaftdas Gemeinschaftseigentumverwalte, Personen entgeltlicheLeistungen an, dieselbstständig zumindest auchFremden entgeltliche Leistungenim Rahmen der für denFremdenverkehr erfolgendenBedarfsdeckung anböten.Bedeutungslos sei in diesemZusammenhang insbesondere,dass der Verwalter selbst keineWohnungen vermiete, sondernnur das Gemeinschaftseigentumverwalte. Ohne die Ferienwohnungenbzw. Ferienhäuserund deren Nutzung habe derVerwalter auch keine Einnahmenals Verwalter des Gemeinschaftseigentums.Auchder Einwand des Verwalters,seine Bestellung als Verwalterberuhe auf der gesetzlichenVerpflichtung aus §§ 20, 26WEG und der Umfang seinerPflichten sowie seine Vergütunghingen nicht davon ab, obdas zur Wohnungseigentumsanlagegehörende Sonder- undTeileigentum zu Fremdenverkehrszweckengenutztwerde, konnte die Richter nichtüberzeugen. Entsprechendesgalt für den Einwand, seineVerwaltertätigkeit würde auchdann fortbestehen, wenn dieeinzelnen Eigentümer in derWohnungseigentumsanlagedie Nutzung und Vermietungals Ferienwohnungen vollständigeinstellten und eine reineWohnnutzung durch Dauermietererfolgen würde. Unabhängigdavon, ob eine Nutzungzum dauerhaften Wohnen indem Ferienpark konkret zulässigwäre, hinge die Beantwortungder Frage, ob erzielte bzw.erzielbare Umsätze/Gewinnefremdenverkehrsbedingt seienoder sein würden, nur davonab, ob sie objektiv geeignetwären, als Ferienwohnungenzu dienen.Fazit: Der konkrete Bezugzum Fremdenverkehr folgt alsonicht etwa aus der selbstständigenVermietung oder Verwaltungeinzelner Wohnungenim Ferienpark, sondern daraus,dass der Verwalter das gemeinschaftlicheEigentum für eineEigentümergemeinschaft verwaltet,welches mit all seinenBestandteilen (Grundstück,Gebäude) ausschließlich aufdie fremdenverkehrsbedingteNutzung ausgerichtet ist.www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


66 Aktuelles RechtHeizkostenabrechnung [66.1]Verwalter haftet nur ausnahmsweise für fehlerhafteAbrechnung des HeizkostendienstleistersÜbernimmt ein Dienstleister die Erstellung der Heizkostenabrechnung,ist es seine Aufgabe, die korrekten Basisdaten in dieHeizkostenabrechnung einzustellen. Der Wohnungseigentumsverwalterhat grundsätzlich mit den ihm dann überreichtenAbrechnungen zu arbeiten. Allerdings ist aus dem besonderenNäheverhältnis zwischen WEG-Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaftabzuleiten, ihm eine gewisse Plausibilitätskontrolleaufzuerlegen. Auf ernsthafte Mängel derAbrechnung hat der Verwalter die Wohnungseigentümerversammlungvor Beschlussfassung hinzuweisen.AG Halle, Urteil v. 16.10.2012, Az. 120 C 1995/12Heizkostenabrechnung. Verwalter muss Plausibilität kontrollieren.petenz für eine Kreditaufnahme.Die Befugnis zurKreditaufnahme wird vomWohnungseigentumsgesetzvorausgesetzt. Umstrittenist die Frage, unter welchenVoraussetzungen die Aufnahmeeines Kredits, bei dem esnicht nur um die Deckungeines kurzfristigen Finanzbedarfsin überschaubarer Höhegeht, den Grundsätzen einerordnungsgemäßen Verwaltungentspricht. Hierauf kames vorliegend jedoch nichtan, weil der Beschluss überdie Kreditaufnahme nichtbinnen Monatsfrist angefochtenwurde, er vielmehrin Bestandskraft erwachsenwar. Der den Antrag desWohnungseigentümers aufHaftungsfreistellung zurückweisendeBeschluss entsprachebenfalls ordnungsgemäßerVerwaltung. Ein Wohnungseigentümerhat grundsätzlichkeinen Anspruch darauf, dassdie Ausführung eines bestandskräftigenBeschlussesunterbleibt, weil die Verwaltungdes gemeinschaftlichenEigentums vorrangig denBeschlüssen der Wohnungseigentümerentsprechenmuss. Ein bestandskräftigerBeschluss schließt zumindestden Einwand aus, dieBeschlussfassung habe nichtordnungsgemäßer Verwaltungentsprochen.Fazit: Etwas anders gilt nurdann, wenn schwerwiegendeGründe – etwa bei einererheblichen Änderung dertatsächlichen Verhältnisse– die Durchführung der bestandskräftigbeschlossenenMaßnahme als treuwidrig erscheinenlassen. Das war hierjedoch nicht ersichtlich. Dassin fehlerhafter Umsetzungdes Finanzierungsbeschlussesüber die anteilige Haftungnach § 10 Abs. 8 WEG hinausein die gesamtschuldnerischeHaftung der Wohnungseigentümervorsehender Darlehensvertragabgeschlossenworden wäre, konnte nichtfestgestellt werden.Kreditaufnahme [66.2]Wohnungseigentümer haben entsprechendeBeschlusskompetenzDen Wohnungseigentümern kommt eine Beschlusskompetenzüber die Aufnahme eines Kredits zur Deckung des Finanzbedarfsder Wohnungseigentümergemeinschaft zu.BGH, Urteil v. 28.9.2012, Az. V ZR 251/11Fakten: Die Wohnungseigentümerhatten vorliegendmehrheitlich die Gesamtsanierungder Wohnanlagemit einem Aufwand voninsgesamt 550.000 Euro sowiedessen Finanzierung überstaatliche Zuschüsse undzinsbegünstigte Kfw-Darlehenmit einer Zinsbindungvon 10 Jahren und einer Laufzeitvon 20 Jahren beschlossen.Die Finanzierungskostensollten regelmäßig in denWirtschaftsplan eingestelltund in monatlichen Teilbeträgenvon den Wohnungseigentümern„gemäß denvorliegenden Einzelauswertungen“getragen werden.Der Beschluss wurde nichtangefochten. Ein Wohnungseigentümerbeantragte später,die Nichtigkeit des Beschlussesfestzustellen – freilicherfolglos.Die Wohnungseigentümerhaben eine Beschlusskom-Eigentümerversammlung [66.3]Kein Stimmwiderruf während BeschlussfassungDie in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kannnach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehrwiderrufen werden.BGH, Urteil v. 13.7.2012, Az. V ZR 254/11Fakten: In der Eigentümerversammlungstimmtendie Wohnungseigentümermit Stimmzetteln über einenBeschlussantrag ab. DieBeiratsvorsitzende öffnete dieabgegebenen Stimmzettel,während der Verwalter dieihm mitgeteilten Ergebnissein eine Excel-Tabelle eintrug.Zwei Eigentümer, die aufihren bereits abgegebenenStimmzetteln zunächst Neinangekreuzt hatten, ändertendies zu einem streitigen Zeitpunktunter Rückforderungihres Stimmzettels in eine Ja-Stimme und eine Enthaltungab. Unter Berücksichtigungder geänderten Stimmenverkündete der Verwalterden Antrag als angenommen.Hiergegen hatte ein Eigentümererfolgreich Anfechtungsklageerhoben.Zunächst einmal stellen dievon den Eigentümern abgegebenenStimmen empfangsbedürftigeWillenserklärungengegenüber dem Versamm-02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


67lungsleiter dar. Sie werdenwirksam, wenn der Versammlungsleitersie zur Ermittlungdes Abstimmungsergebnisseszur Kenntnis nimmt. Handeltes sich, wie vorliegend, umeine in Form von Stimmzettelnverkörperte Willenserklärung,liegt ein Zugang vor,wenn sie durch Übergabe inden Herrschaftsbereich desVersammlungsleiters gelangt.Damit waren die beidenspäter geänderten Stimmenbereits mit der Abgabe desausfüllten Stimmzettels beiden vom Verwalter mit derAuszählung und Ermittlungdes Abstimmungsergebnissesbetrauten Personen zugegangenund wirksam geworden.Auf den Zeitpunkt der Verlesungder Stimmzettel oderdie Eintragung des Stimmergebnissesin die Excel-Tabellekommt es für den Zugangnicht an. Nach Zugang beimVersammlungsleiter kanndie Stimmabgabe nicht mehrwiderrufen werden.Fazit: Ließe man einenWiderruf der Stimmabgabebis zur Verkündung desBeschlussergebnisses zu,könnte die Feststellung einesErgebnisses gerade bei großenEigentümergemeinschaftenerschwert oder gar unmöglichgemacht werden. Man bedenkenur den Fall, dass derVersammlungsleiter bereitsmit der Zählung der Stimmenbegonnen hat und, ehe erfertig ist, einige Mitglieder,die er schon gezählt hat, ihreStimmen widerrufen. Es mussdaher einen Zeitpunkt geben,ab dem der Versammlungsleiterdamit beginnen kann, dasBeschlussergebnis verbindlichfestzustellen.Jahresabrechnung [67.1]Fehlende Darstellung von Einnahmen und/oder Kontenentwicklungführt zur UngültigkeitEine Jahresabrechnung ist bereits deshalb fehlerhaft, wenn dieEinnahmen in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden.Denn aus der Jahresabrechnung – dies gilt sowohl für die Gesamt-als auch die Einzelabrechnungen – müssen die Einnahmenund Ausgaben erkennbar werden. Eine Jahresabrechnungist auch fehlerhaft und bereits aus diesem Grund für ungültigzu erklären, wenn die Kontenstände nicht dargestellt sind.LG Dortmund, Beschluss v. 7.11.2012, Az. 11 S 141/12Heizkostenabrechnung [67.2]Messergebnisse nicht geeichter Zähler können maßgeblichseinVerstöße gegen die Kostenverteilungsvorschriften der Heizkostenverordnungführen nur zu einer Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlussesüber die Jahresabrechnung hinsichtlichder Einzelabrechnungen. Messergebnisse nicht geeichterZähler sind nicht gänzlich unverwertbar. Kann nur ein geringerTeil der verbrauchten Heizwärme über Verbrauchszähler erfasstwerden, so kommt eine Ausnahme von der Heizkostenverordnungnach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b HeizkostenV in Betracht.OLG München, Beschluss v. 6.9.2012, Az. 32 Wx 32/12MaklerrechtWohnungsvermittlung [67.3]Kein Provisionsanspruch bei Vermischung von MaklerundVerwaltertätigkeitEin Anspruch auf Maklerprovision ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 3WoVermittG ausgeschlossen, wenn es zu einer Vermischung derAufgaben des Maklers einerseits und des Verwalters oder Vermietersder Wohnung andererseits kommt. Eine solche Vermischungist gegeben, wenn der Makler und die Hausverwaltungihre Geschäftsräume in demselben Gebäude haben, bürotechnischeGeräte gemeinsam nutzen und eine gegenseitige Vertretungim Fall von Urlaub oder Krankheit stattfindet.AG Wismar, Urteil v. 20.6.2012, 12 C 347/11Fakten: Der Makler nahmvorliegend den nunmehrigenMieter einer Wohnung, die ervermittelt hatte, auf Zahlungder Maklerprovision in Anspruch.Dagegen wandte derMieter ein, Die Tätigkeitendes Maklers hätten sichausschließlich auf Verwaltertätigkeitenbeschränkt.Zwischen dem Makler undder das Objekt betreuendenHausverwaltung bestehe eineenge wirtschaftliche undrechtliche Verflechtung. DenBesichtigungstermin habeeine Mitarbeiterin der Hausverwaltungdurchgeführt.Beide Unternehmen würdenin Bürogemeinschaft arbeitenund in der Öffentlichkeitgemeinsam auftreten.Das Gericht verwehrte demMakler die Provision. DemProvisionsanspruch stehtnämlich die Bestimmung des§ 2 Abs. 2 Nr. 3 des Wohnungsvermittlungsgesetzesentgegen. Danach steht demMakler ein Provisionsanspruchnicht zu, wenn derMietvertrag über Wohnräumeabgeschlossen wird undwenn eine natürliche oderjuristische Person Verwaltervon Wohnräumen ist undan einer juristischen Person,die sich als Makler betätigt,rechtlich oder wirtschaftlichbeteiligt ist. Diese Voraussetzungenwaren vorliegenderfüllt. Die im Gesetz geregeltenFälle der Verflechtungsind nicht abschließend.Zweck des Gesetzes zur Regelungder Wohnungsvermittlungist es, zu verhindern,dass Provisionen gefordertwerden, obwohl eine echteVermittlungstätigkeit nichtvorliegt. Es darf nicht zueiner Vermischung vonAufgaben von Vermittlerund Verwalter oder Vermieterkommen. Dass für denWohnungssuchenden derEindruck entstehen musste,der Makler stehe „im Lager“des Vermieters und der vonihm beauftragten Hausverwaltung,hatte sich auchdaran gezeigt, dass der Besichtigungsterminseitens derMitarbeiterin der Hausverwaltungdurchgeführt wurde.Fazit: Die Entscheidungist nachvollziehbar. Letztlichwerden gerade bei der WohnungsvermittlungstrengeMaßstäbe an die Neutralitätdes Maklers gesetzt.www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


68 Aktuelles RechtMietrechtStreupflichtübertragung [68.1]Geschädigter muss Verletzungder Überwachungspflichten beweisenZur Geltung des Anscheinsbeweises bzw. des Indizienbeweisesbei Verletzung der Streupflicht. Zur Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht(Streupflicht) an einen Mieter im Wegedes „Schneekartensystems“.OLG Köln, Beschluss v. 12.1.2012, Az. 19 U 141/11Fakten: Die Parteienstreiten über einen Schmerzensgeldanspruchnach einemGlatteisunfall. Der Vermieterhatte die Streupflicht im Wegedes „Schneekartensystems“auf seine Mieter übertragenund vorgetragen, dass erstichprobenartig die Durchführungdes Winterdienstesüberprüft habe. Das Gerichtgibt dem Vermieter Recht.Es gibt keinen Anscheinsbeweis,der das Vorliegen einerPflichtverletzung durch denVermieter vermuten lässt,welchen dieser erschütternmüsste. Zunächst gilt der Anscheinsbeweisgrundsätzlichnur bezüglich der Ursächlichkeiteiner Pflichtverletzungfür eine Rechtsgutverletzung,nicht jedoch für das Vorliegender Pflichtverletzung selbst.Diese muss grundsätzlichfeststehen. Die Rechtsprechunggreift diesbezüglich aufden Indizienbeweis zurück.Demnach ist ein Glatteisunfallbei nachgewiesenemSturz an streupflichtigerStelle in streupflichtiger Zeitein Indiz für das Vorliegeneiner Streupflichtverletzung.Diese Grundsätze gelten nurhinsichtlich der primärenStreupflicht, hier also gegebenenfallsfür die Streupflichtverletzungeines Mieters,nicht jedoch für die Überwachungs-und Kontrollpflichtendes Vermieters. Zwarkann bei einem Glatteisunfallregelmäßig davon ausgegangenwerden, dass dieser aufeine Streupflichtverletzungzurückzuführen ist. Darauslässt sich aber nicht ableiten,dass der sekundär Streupflichtigeseine Überwachungspflichtennicht erfüllt hat undder Verletzte dadurch einenUnfall erlitt. Mängel in derÜberwachung führen nichttypischerweise zur Nichterfüllungder Streupflicht desprimär Verpflichteten. DerVerletzte trägt die Beweislasthinsichtlich der Verletzungder Überwachungs- undKontrollpflicht durch denVermieter. Der Vermieterhatte vorgetragen, dass er dieVerkehrssicherungspflicht in§ 10 der jeweiligen Mietverträgeübertragen und denMietern eine Schneekarteübergeben sowie die Durchführungdes Räumdienstesdurch die Mieter stichprobenartigüberprüft hatte.Der Verletzte hätte die vomVermieter vorgetragene Erfüllungder Überwachungs- undKontrollpflicht substanziiertbestreiten und Gegenteiligesbeweisen müssen.Fazit: Das Gericht weistdarauf hin, dass die Übertragungeiner Verkehrssicherungspflichtlediglicheine klare und eindeutigeVereinbarung hierüberzwischen Vermieter undMieter voraussetzt. Das hierpraktizierte System, bei demmit der Schneekarte dieWinterdienstverpflichtungjeweils von Mieter zu Mieterweitergegeben wird, ist vonder Rechtsprechung anerkannt.Winterdienst mussseitens der Mieter nur geleistetwerden, soweit dieseVerpflichtung mietvertraglichvereinbart oder in derHausordnung so vorgesehenist. Kranke und alte Mietermüssen für eine Vertretungsorgen. Aus dem Auftreteneines Glatteisunfalls kannnicht typischerweise aufeinen Überwachungsmangelseitens des Vermietersgeschlossen werden.Mietflächenabweichung [68.2]Mietminderung muss Gebrauchswert derMinderfläche berücksichtigenLässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbartenFläche bei der Geschäftsraummiete die Minderflächeeindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darfdie Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteilder fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtflächeberechnet werden. Vielmehr muss eine angemesseneHerabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswertdieser Räume in Rechnung stellen.BGH, Urteil v. 18.7.2012, Az. XII ZR 97/09Fakten: Die Parteienstreiten um Ansprüche auseinem seit 2003 bestehendenMietverhältnis über ein Ladenlokal(Imbiss) nebst Kellerräumen.Später wurde einweiteres Mietverhältnis überHofgebäude und Freiflächegeschlossen. Der Mieter verlangtRückzahlung überzahlterMiete wegen zu geringerFläche hauptsächlich der Kellerräume.Mit dem Mietvertrag1 sind Geschäftsräumevermietet worden, ein LadenStreuen nicht vergessen ...Frage nur: Wer ist verpflichtet?(ca. 87qm) und ein „darunterliegender Keller/Lager“(ca. 110qm). Die vermieteteFläche war mit ca. 197 qmvereinbart. Die tatsächlicheLadenfläche beträgt 85,68qm, die des Kellers 53,93 qm.Der BGH gibt überwiegenddem Vermieter recht. DieKellerräume sind Mietgegenstandgeworden. Die Unterschreitungder vertraglichvereinbarten Fläche ist einMietmangel i. S. d. § 536 Abs.1 Satz 1 BGB. Nach der gefes-Foto: M. Großmann/pixelio.de02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


69tigten Rechtsprechung zumWohnraummietrecht liegt einzur Mietminderung berechtigenderSachmangel vor, wenndie tatsächliche Fläche mehrals 10 % unter der vereinbartenQuadratmeterzahl liegt.Betrifft die fehlende Flächenur Nebenräume, ist dergeringere Gebrauchswert beider Ermittlung der Höhe derMietminderung zu berücksichtigen.Fazit: Die Vorinstanz hatteden geringeren Nutzungswertder Kellerräume beider Berechnung der HöheProzesskosten Modernisierungserhöhung [69.1]Gebührenstreitwert:12- oder 42-facher Erhöhungsbetrag?der Mietminderung außerBetracht gelassen.Der BGH weist in seinemUrteil zwar darauf hin, dasser selbst im Wohnraummietrechtin ständiger Rechtsprechungdie prozentualeFlächenunterschreitung alsMaßstab der Minderungzugrunde legt. Hier liegt derFall nach Ansicht desBGH aber so, dass dieFlächenunterschreitungallein die Kellerräume unddaher Räume mit geringeremNutzungswert betrifft unddie Mietminderung dahergeringer auszufallen hat.Der Gebührenstreitwert für den Klageantrag des Mieters aufFeststellung, dass sich die Nettokaltmiete durch die Modernisierungsmieterhöhungserklärungendes Vermieters nicht erhöhthat, bemisst sich gemäß § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG nach demzwölffachen Erhöhungsbetrag.KG Berlin, Beschluss v. 16.7.2012, Az. 8 W 36/12Fakten: Die Parteienstreiten sich über die Prozesskosteneines Verfahrensgegen die Modernisierungserhöhungdes Vermieters.Das Gericht gibt dem MieterRecht. Gemäß § 41 Abs. 5Satz 1 Halbsatz 1 GKG ist derJahresbetrag der zusätzlichgeforderten Miete maßgeblich.Die negative Feststellungsklagedes Mieters stelltdas Spiegelbild einer positivenFeststellungsklage des Vermietersauf Feststellung dar,dass der Mieter verpflichtetist, die aus einer Modernisierungsmieterhöhungnach§ 559 BGB resultierendenMieterhöhungsbeträge zuzahlen.Fazit: Die Auffassung,dass § 41 Abs. 5 GKG nurfür Klagen gelten soll, mitdenen die Zustimmung desMieters etwa zur Anpassungan die ortsüblicheVergleichsmiete (§ 558 Abs.1 BGB) eingeklagt werdensoll, ist weit verbreitet. DasKammergericht vertrittdagegen die Auffassung, dassbei Prozessen um Mieterhöhungender Streitwertfür alle Mieterhöhungen– gleichgültig ob nach §558 oder nach § 559 BGB –gleich berechnet werden soll.Zur Begründung beruft sichdas Kammergericht hier aufeine geringfügige Änderungdes § 41 GKG. Nach weitverbreiteter Ansicht bemisstsich der Gebührenstreitwertbei Modernisierungserhöhungennach § 9 ZPO, alsonach dem 3,5-fachen Jahreserhöhungsbetrag.Gegen dieAnsicht des KammergerichtsBerlin spricht, dass Modernisierungserhöhungsprozessesehr aufwendig sein können,jedenfalls bei umfangreichenModernisierungsmaßnahmen,und eine fundierteErarbeitung durch einenRechtsanwalt mitunter fürdie niedrigeren Gebührenzumindest in aufwendigenFällen kaum zu leisten seinkann.Verbotene Eigenmacht [69.2]Inventarisierungs- und Schätzungspflichtbei ZwangsräumungRäumt ein Vermieter im Wege verbotener Eigenmacht, begründetdies einen Schadensersatzanspruch. Hat der Vermieterdabei keine Inventarisierung und Schätzung der geräumtenGegenstände vorgenommen, trifft ihn die Beweispflicht zuUmfang, Bestand und Wert der einer Schadensberechnung desMieters zugrunde liegenden Gegenstände, soweit seine Darstellungvon plausiblen Angaben des Mieters abweicht.OLG Naumburg, Beschluss v. 18.05.2012, Az. 1 W 17/12Fakten: Der Gewerbemieterwar zur Räumung undHerausgabe der gemietetenHoffläche verurteilt worden.Der Vermieter ließ die Flächeräumen und Gegenständeeinlagern. Vergleichsweiseeinigten sich die Parteien aufeine Freigabeerklärung inBezug auf die eingelagertenGegenstände, der Mieterverpflichtete sich zur Räumungdes Grundstücks. DerVermieter ließ das Grundstückaufgrund des Vergleichszwangsräumen. Die zuvorentfernten und eingelagertenGegenstände erhieltder Mieter nicht wieder, dasie nicht mehr vorhandenwaren. Der Mieter verlangte88.490 Euro, nachdem erAnzeige wegen Diebstahlserstattet hatte. Der Vermieterbestreitet die Forderungenzum großen Teil und erhieltvom Landgericht recht. Dienächste Instanz gibt demMieter zu einem geringen Teilrecht: Er hat einen Schadensersatzanspruchgegen denehemaligen Vermieter wegenverbotener Eigenmacht oderwiderrechtlicher Selbsthilfe.Die Teilräumung warwiderrechtlich geschehen,da sich der Vermieter nichtdes hierfür vorgesehenenVollstreckungswegs bediente.Der eigenmächtig handelndeVermieter hat seine Inventarisierungs-und Schätzungspflichtverletzt. Aus diesenPflichten hat der BGH dieBeweispflicht eines eigenmächtighandelnden Vermietershergeleitet, soweit dieDarstellung des Vermietersvon plausiblen Angaben desMieters abweicht. Allerdingsist die Höhe des vom Mieterbehaupteten Schadens hiernach der Lebenserfahrungnicht realisitisch. Lange Zeitnicht benutzte, teils verschlisseneWerkezeuge, Fahrzeugeetc. sind nicht zu den vomMieter angesetzten Preisen zuveräußern. Ihm wird hier dahernur ein Schaden in Höhevon 5.550 Euro zuerkannt.Fazit: Auch wenn der Vermieterräumen lässt, hat er diegeräumten Gegenstände zuinventarisieren und zu schätzen.Verletzt er diese Pflicht,haftet er, soweit der Mieterplausible Angaben zum Wertder Gegenstände macht.www.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013


70 ServiceMein KlassikerNeue BücherKompendium der LogistikimmobilieBuch von Dr. Malte-Maria MünchowLogistikimmobilien sind wie Schuhkartons.Eigentlich ganz nützlich, aber meistenswenig ästhetisch und unbedeutend.An der Verbesserung dieses Images arbeiteich seit fast zehn Jahren. Bis heutegibt es Fachleute, die bei Gewerbeimmobilienan Büro- und Handelsflächendenken, aber nicht an die Logistik. Dabeilohnt es sich, genauer hinzusehen: AlsAnlagenklasse haben Logistikimmobilienihre Bedeutung deutlich gesteigert.2012 hat sich das Investitionsvolumengegenüber dem Vorjahr glatt verdoppelt.Umso wichtiger ist es, die gesamte Anlagenklasseauf eine wissenschaftlicheBasis zu stellen und Transparenz aufeinem noch jungen Markt zu schaffen.Die Fraunhofer-Studie „Logistikimmobilien– Markt und Standorte“ hat dieseEntwicklung 2009 angestoßen. Dr. Malte-MariaMünchow geht nun mit seinem„Kompendium der Logistikimmobilie“Andreas Fleischer,Regional Director derGoodman GermanyGmbH„Für die Zukunft bleibt noch viel zutun. Genau diese Dynamik macht dieLogistikbranche für mich so spannend.Die meisten Projekte lassensich innerhalb von wenigen Monatenrealisieren. Und der Bedarf ist groß,denn lagern und kommissionierenmüssen alle Unternehmen.“den nächsten Schritt. Das Buch behandeltdie entscheidenden Aspekte der Immobilien:von der volkswirtschaftlichenRelevanz über die Anforderungen desboomenden Internethandels bis hin zurRealisierung nach modernen Nachhaltigkeitskriterien.Zu allen Punkten äußernsich ausgewieseneExperten. Als ich 2004bei der LIDL-Stiftungbegonnen habe, internationaleProjektentwicklungenzu planen,waren wir von einemsolchen Kompendiumals „Klassiker“ nochweit entfernt.Dr. Münchow selbst schreibt in seinemVorwort, dass er nur einen „Überblicküber die wesentlichen Fragestellungen“geben kann. Für die Zukunft bleibt alsonoch viel zu tun. Genau diese Dynamikmacht Logistikimmobilien für mich sospannend. Die meisten Projekte lassensich innerhalb von wenigen Monaten realisieren.Und der Bedarf ist groß, dennlagern und kommissionieren müssenUnternehmen aller Branchen.Dr. Malte-Maria Münchow: Kompendiumder Logistikimmobilie, IZ ImmobilienzeitungVerlagsgesellschaft, 1. Auflage 2012,ISBN: 978-3940219190, 568 S., 79 EuroImmobilienkennzahlenProjektentwickler, Investoren,Berater undKreditgeber benötigentagtäglich immobilienwirtschaftlicheKennzahlen.Sie dienen alsfundierte Entscheidungsgrundlagefür effizientesWirtschaften. Das Buch „Immobilienkennzahlen“stellt die in der Immobilienwirtschaftangewendeten Kennzahlen und Mechanismendar und liefert Beispiele aus der Praxis.Dr. Peter Wendlinger, Linde Verlag, 1. Auflage2012, 360 S., ISBN 978-3-7143-0204-2, 88 EuroKompendium „EnergetischeSanierung“Die Energiewende istdas beherrschende Themaunserer Zeit. Einemit der KfW durchgeführteUmfrage kam zudem Ergebnis, dass bisherzu wenige Eigentümergemeinschaftenaufdie KfW-Förderprogramme zugreifen. DerDachverband Deutscher Immobilienverwalter(DDIV) hat deshalb eine Publikation herausgebracht,welche über die energetischeSanierung und ihre Fördermöglichkeiten informiert.Kostenfrei beziehbar über email: info@ddiv.de„… und Schopping-center“„… und schopping-center“soll ein Lese- undNachdenkbuch sein.Anlass für die Herausgabewaren 50 JahreEinkaufszentren in Österreichund das Firmenjubiläumdes österreichischenUnternehmens Ekazent. In demBuch wird jedoch nicht die Vergangenheitgepriesen, sondern in 31 Beiträgen machensich die Autoren Gedanken über Gegenwartund Zukunft von Einkaufszentren.Für 29 Euro zu beziehen über: silvia.mifek@ekazent.at oder: 0043-1/20122-3102 (Wien)02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


71Aus unserem HausWohnimmobilien im Fokus vonInvestoren und StadtplanernDie zeitweise heftiggeführte Debatte umdie angebliche „Luxus-Ghettoisierung“ derStadt Düsseldorf hatden Wohnungsmarktder nordrhein-westfälischenLandeshauptstadtauch überregional in die Schlagzeilengebracht. Die angespannte Situation aufdem Wohnimmobilienmarkt gilt als exemplarischesAbbild einer sich auseinanderbewegendenSchere aus Arm und Reich. Inden deutschen Wachstumsstädten steigendie Wohnimmobilienpreise seit einigen Jahrenstark an. Die neu erschienene Studie„Wohnimmobilien im Fokus von Investorenund Stadtplanern“ nähert sich der Thematikauf eine neue Weise an. Der Autor zeigt aufBasis von makroökonomischen Indikatoren,in welcher Hinsicht speziell die Finanz- undWirtschaftskrise als Auslöser der aktuellen,verschärften Marktlage geltend gemachtwerden kann.Raffael Beier, Diplomica Verlag 2012, 68 S.,ISBN 978-3-86341-433-7, 24 EuroImmobilienfachwissen im TestDie Immobilienwirtschaftist ein komplexesFachgebiet. Wer das Potenzialder Branche beruflichnutzen möchteund erfolgreich seinwill, braucht eine verlässlicheBasis. In derPraxis kommt es darauf an, den Überblick zubehalten und die erworbene Sach- und Methodenkompetenzerfolgreich einzusetzen.Doch vieles von dem, was einmal gelerntwurde, verliert in oft atemberaubendemTempo seine Gültigkeit. Deshalb ist es gut,das eigene Wissen von Zeit zu Zeit zu prüfen.Hierfür bietet der Grabener Verlag ein Buchan, mit dessen Hilfe man sich selbst testenkann: Mit Multiple-Choice-Aufgaben in 16Themenbereichen können sich die Leser aufden Prüfstand stellen. Dadurch sollen Wissenslückengeschlossen werden. Das Buchsteht im Zusammenhang mit dem Lexikon„Immobilien-Fachwissen von A-Z“ aus demgleichen Verlag, das im Internet unter www.grabener-verlag.de frei zugänglich ist.Erwin Sailer, Grabener Verlag, 3. Auflage2012, 288 S., ISBN 978-3-925573-460, 24 EuroDas große Verwalterhandbuch„Das große Verwalterhandbuch“vom VerlagHaufe-Lexware bietetauch in der neuen Auflageeine Einführungin die Verwaltungsgrundlagenmit allenwichtigen rechtlichenund betriebswirtschaftlichen Aspekten.Nachdem die 4. Auflage im Wesentlichendie Neuerungen der WEG-Novelle berücksichtigte,wurde in die aktuelle 5. Auflageunter anderem die Rechtslage zur Instandhaltungsrücklageaufgenommen. Das neueUrteil ist grundlegend für die Jahresabrechnungin der WEG. Weitere Inhalte sind: organisationsgemäßeVerwaltung, baulicheMaßnahmen und Instandhaltung, Eigentümerversammlungund Beschlussfassung,Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung,rechtliche Hintergrundinformationen undaktuelle Gesetzesänderungen, Praxisfällemit Lösungen zu den wichtigsten Fragen derVerwaltertätigkeit.Michael von Hauff, Hanno Musielack, HaufeLexware GmbH & Co. KG, 5. Auflage 2012,429 S., 978-3-648-01776-0, 49,95 EuroImpressumHaufe-Lexware GmbH & Co. KGEin Unternehmen der Haufe GruppeMunzinger Straße 9, 79111 FreiburgGeschäftsführung:Isabel Blank, Markus Dränert,Jörg Frey, Birte Hackenjos, Jens Köhler,Matthias Mühe, Markus Reithwiesner,Joachim Rotzinger, Dr. Carsten ThiesAbonnenten-Service und VertriebService-Center Freiburg:Tel.: 0800 7234-253Fax: 0800 5050-446E-Mail: zeitschriften@haufe.deRedaktionDirk Labusch (La)(verantw. Chefredakteur)E-Mail: dirk.labusch@immobilienwirtschaft.deLaura Henkel (lh)E-Mail: laura.henkel@immobilienwirtschaft.deJörg Seifert (sei)E-Mail: joerg.seifert@immobilienwirtschaft.deRedaktionsteamRA Alexander C. 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KGNiederlassung WürzburgUnternehmensbereich Media SalesIm Kreuz 997076 WürzburgAnzeigenleitungKlaus SturmTel.: 0931 2791-733E-Mail: klaus.sturm@haufe-lexware.comKey Account ManagementMichaela FreundTel.: 0931 2791-535E-Mail: michaela.freund@haufe-lexware.comDavid ZenettiTel.: 0931 2791-752E-Mail: david.zenetti@haufe-lexware.comAnzeigendispositionMonika ThüncherTel.: 0931 2791-464Fax: 0931 2791-477E-Mail: monika.thuencher@haufe-lexware.comAnzeigenschlussjeweils zum 10. des VormonatsAktuelle Informationen zu den Zeitschriften-und Online-Angeboten findenSie unter: www.haufe.de/mediacenterBezugspreisJahresabo 144,80 Euro (inklusiveVersandkosten, Online-Archiv,Urteilsda tenbank etc.) Bezieher desLoseblattwerks „Haus- und Grundbesitz“erhalten Immo bilienwirtschaftim Rah men ihres HuG-Abonnements.Für Mitglieder der deutschen Sektiondes Immobilienverbands RoyalInsti tu tion of Chartered Surveyors(RICS) und des Deutschen Verbands(DV) ist der Bezug mit der Zahlungihres Mit glieder beitrags abgegolten.Urheber- und VerlagsrechteDie Zeitschrift sowie alle in ihr ent -hal tenen ein zel nen Beiträge undAb b il dungen sind urheber rechtlich geschützt.Alle Rechte vor behalten.Kein Teil dieser Zeitschrift darf ohneschriftliche Genehmigung des Verlagsver vielfältigt oder verbreitet werden.Unter dieses Verbot fallen insbeson deredie gewerbliche Ver viel fält i gung perKopie, die Auf nahme in elek tronischeDatenbanken und die Verviel fältigungauf CD-ROM.BildnachweiseSoweit keine Bildquelle vermerkt, wurdenuns Personenaufnahmen von denjeweiligen Unternehmen zur Verfügunggestellt. Andere Bildmotive ohne Nachweisstammen aus der Bilddatenbankdes Verlags.Gerichtsstand ist FreiburgISSN: 1614-1164Erscheinungsweise10 x jährlichVerbreitete AuflageDruckFIRMENGRUPPE APPLechter druck GmbHDelpstraße 1597084 Würzburgwww.immobilienwirtschaft.de 02 I 2013


72 ServiceTermine …… vom EBS Immobilienkongress bis zu den Weimarer BaurechtstagenTOP-TERMINTOP-TERMINVeranstaltungstitel Termin/Ort Preis zzgl. MwSt. Veranstalter/KontaktMesse, Kongresse und Konferenzen12. Weimarer Baurechtstage 21.-22.2.2013Weimar14. EBS Immobilienkongress: „The Futureof Real Estate Finance“ – Kongress mitKarrieremesse und diversen Workshops.Immobilienmesse für Gewerbe und Kongress/Wohnenund Eigentum22.2.2013Oestrich-Winkel21.-24.2.2013LeipzigFacility Management 2013 26.-28.2.2013Frankfurt am MainSeniorenimmobilie 2013 27.-28.2.2013WienMipim – führende internationale Immobilienmesse,auf der sich Fachleute aus allerWelt treffen, um ihre Ideen und Projekte zupräsentieren und sich auszutauschen12-15.3.2013CannesFacility Management Kolloquium 2013 13.-14.3.2013BerlinOpenPromos Anwenderforum 13.-14.3.2013BerlinSeminare und SchulungenBestandsimmobilien entwickeln &optimieren25.-26.2.2013Frankfurt am MainFORUM: Wohnungswirtschaft aktuell 2013 25.-26.2.2013Bad DürkheimWEG-Grundlagenschulung: Rechtliches undkaufmännisches Wissen für die PraxisWorkshop: Die neuen gif-Richtlinien undmonetäre Effekte der Mietflächendefinition25.-27.2.2013Berlin26.2.2013KölnOffice & Workplace für neue Arbeitswelten 26.-27.2.2013MünchenKaufmännisches Facility Management 27.-28.2.2013MünchenWorkshop: Mediationsverfahren und Konfliktmanagementin der Wohnungswirtschaft28.2.2013MünchenImmobilien und Cash Flow Modeling 28.2.-2.3.2013BerlinSocial Media für den Bewertungssachverständigen– Chancen, Risiken und ungeahnteMöglichkeitenPowerHaus-Seminar „Grundlagen undStammdaten“Professionelles Immobilienmanagement:Von der Marktanalyse bis zum profitablenAsset Management1.3.2013Sinzig4.3.2013Frankfurt am Main4.-5.3.2013BerlinEnergiemanagement im FM 6.-7.3.2013Frankfurt am MainKostenübernahme bei Mietschulden, Renovierungen,Entrümpelungen, Wohnungsanpassung– Wie geht das?7.3.2013Wiesbaden485 Euro ESWiD, Telefon 0911 223554,www.esw-deutschland.dePreisstaffelungvon 50-750 Euros. WebsiteEBS Universität für Wirtschaft und Recht,Telefon 0151 64505461,www.ebs-immobilienkongress.de9 Euro/Tag Leipziger Messe GmbH, Telefon 0341 678-0,www.immobilienmesse-leipzig.de33 Euro/Tag Mesago Messe Frankfurt GmbH, Telefon 0711 61946-0,www.mesago.de1.695 Euro IIR GmbH, Telefon 0043 1891 59-212,www.iir.at1.495 Euro(onlineRegistrierung)195 Euro*/295 Euro**Reed MIDEM,Telefon Customer Helpdesk 0033 179 719999.,www.mipim.comRealFM e.V., Telefon 030 54997510,www.fm-kolloquium.de350 Euro PROMOS consult GmbH, Telefon 030 243117-299,www.openpromos.com1.995 Euro Management Circle AG, Telefon 06196 4722-700,www.managementcircle.de395 Euro Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschafte.V., Telefon 0611 1746375-12, www.sfa-immo.de1.180 Euro Haufe Akademie, Telefon 0761 898-4422,www.haufe-akademie.de480 Euro IREBS Immobilienakademie, Telefon 06723 9950-30,www.irebs-immobilienakademie.de2.049 Euro IIR Deutschland, Telefon 0211 9686-3539,www.iir.de/workplace890 Euro Haufe Akademie, Telefon 0761 898-4422,www.haufe-akademie.de350 Euro*/420 Euro**vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklunge.V., Telefon 030 390473-170, www.vhw.de1.990 Euro EBS Business School/Real Estate Management Institute,Telefon 0611 7102- 2680, www.ebs-remi.de375 Euro Sprengnetter-Akademie, Telefon 02642 979675-76,www.sprengnetter.de399 Euroinkl. MwSt.Haufe-Lexware Real Estate AG, Telefon 0800 7956724,www.haufe.de/realestate890 Euro Haufe Akademie,Telefon 0761 898-4422,www.haufe-akademie.de1.895 Euro Management Forum Starnberg, 08151 2719-0,www.management-forum.de/mietrecht295 Euro Südwestdeutsche Fachakademie der Immobilienwirtschafte.V., Telefon 0611 1746375-12,www.sfa-immo.de* Mitglieder ** Nichtmitglieder02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de


73UnternehmensindexAAir Berlin ....................50AVW Immobilien AG ............14KKarstadt-Quelle ...............12Vorschau auf...... März 2013BBayernLB .................13, 33Beos ........................51Berlin Hyp ...................33Berlin-HannoverscheHypothekenbank . .............74BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) . 14BRVZ Bau-, Rechen- undVerwaltungszentrum Gesellschaft . 14CChoice Hotels International ......57Commerzbank .............32, 50Corpus Sireo Makler GmbH. . . . . . . 14DDeutsche Euroshop AG ..........12Deutsche Immobilien AG ........60Deutsche Wohnen .............50Deutschen Industrie Holding (DIH) .12DG Hyp ......................33DIC .........................50Dr. Helmut Greve Bau- undBoden AG ....................60Dupuis GmbH & Co Asset-Management KG ..............12Durst-Bau GmbH ..............14DWS ........................58DZ Bank . ....................33EECE–Gruppe ..................58Ernst & Young .................13Etihad .......................50Europace ....................14GGoodman Germany GmbH .......70Grossmann & Berger GmbH ...38, 60GSW ........................50HHamburger Sparkasse AG ........60Helaba ......................33Hilton Worldwide ..............57Hochtief Development AustriaGmbH .......................14Hochtief Gayrimenkul GelistirmeLtd. Sti. ..................57, 58Hochtief Insaat Hizmetleri A.S.. . . . 57Hochtief Solutions AG ...........57HWF Hamburgische Gesellschaftfür Wirtschaftsförderung mbH ....58Hypoport ....................14IIFM Immobilien AG ............14Immobilienscout24 ......10, 40, 74IVG Immobilien AG ..........50, 58JJones Lang LaSalle (JLL) ..14, 36, 58, 60LLandesbank Baden-Württemberg . 33Landesbank Berlin .............33LBS .........................13LEG Immobilien ...............10LEG NRW GmbH ...............10MMulti Development Turkey .......57NNRW.Invest ...................62PPatrizia Immobilien AG .........10Perry Capital ..................10Procom Invest GmbH & Co. KG ....60QQuantum Immobilien AG ........60RRohrer ImmobilienHausverwaltung GmbH & Co KG ...14Roland Berger StrategyConsultants ..................44SS Immo AG ...................14Schroder Property KAG ...........9SinnLeffers ...................12Skjerven Group ...............14Solares Bauen GmbH ...........19Strabag SE ...................14TTAG Immobilien AG .........12, 50Telegate AG ..................38UUniCreditBank ................26Union Investment InstitutionalProperty GmbH ...............12WWarburg - Henderson KAG .......12Wealth Management CapitalHolding GmbH (WealthCap) ......14WGF Westfälische Grundbesitzund Finanzverwaltung AG .......14Whitehall ....................10Wöhrl .......................12Wölbern Invest KG .............60Wyndham Hotel Group ..........57Foto: w.r.wagner/pixelio.deKreditfonds. Reiten Sie die Refinanzierungswelle richtig?Kreditfonds und RisikoprofileDie Refinanzierungswelle rolltJetzt nutzen sogar die Pfandbriefbanken Kreditfonds.Unterschiedlichste Fonds sind geplant. Wie sehen ihreRisikoprofile aus? Wie verhalten sich Versicherungen,Pensionsfonds und Privatanleger dazu?Digitale RevolutionReal Estate goes onlineElektronische Prozesssteuerung, Apps und Cloud Servicesverändern die Branche grundlegend. CRM-Systemeund soziale Netzwerke halten verstärkt Einzug. Wasbei Auswahl und Betrieb von IT-Systemen zu beachtenist. Und was Immobilienprofis in finanzieller, technischerund rechtlicher Hinsicht dazulernen sollten.Die März-Ausgabe erscheint am 1. März 2013, Anzeigenschlussist der 4. Februar 2013.Serviceorientiertes WohnenEin neuer Hype?... April 2013Was steckt hinterserviceorientiertemWohnen? Nicht nurim Seniorenbereich istdie Nachfrage bereitsweitaus höher als dasAngebot. Vom Brötchenholdienstbis zurambulanten Pflege bietet es Chancen in verschiedenenSegmenten. Wem das Angebot besonders hilft und weres am häufigtsten nutzt. Die aktuelle Marktsituation inAnalysen und Originaltönen.Die April-Ausgabe erscheint am 5. April 2013, Anzeigenschlussist der 7. März 2013.Dieses Heft enthält folgende Beilagen: Eipos, ista, Karriereguide 2013, OLZOG Verlagwww.immobilienwirtschaft.de 02 I 2013


74 FinaleGeheimnisseWer kennt sie schon, die Vertreter der zersplitterten Immobilienwelt? Wer weiß,welche Wünsche sie hegen, wen sie gerne träfen. Heute fragen wir drei …… SachverständigeMichael Kiefer FRICS ist öffentlichbestellter und vereidigterSachverständiger und LeiterImmobilienbewertung beiImmobilienscout24 in BerlinMargit Paul ist Inhaberin desSachverständigenbüros zurWertermittlung von bebautenund unbebauten Grundstückenin PirnaCarla Seidel MRICS ist Wertermittlerin.Sie leitet das TeamWE 3 | Research bei der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbankin Berlin?Welche Schwächen haben Sie– mit Ausnahme von Ungeduldund Perfektionismus?Kiefer: Ich tanze oft auf zu vielen Hochzeitenund habe deshalb zu wenig Zeitmich um wichtige Details zu kümmern.Paul: Perfektionismus ist in unserem Berufunabdingbar. Ein Gutachten mussalle Seiten der Immobilie ausleuchten.Seidel: Sammel-Leidenschaft für Nachrichtenaus Immobilien- und Finanzwirtschaft:spannende Zusammenhänge.?Mit wem aus der Immobilienbranchegingen Sie gerne zumAbendessen und warum?Kiefer: Mit Donald Trump, dem Vollblut-Immobilienunternehmer– er warschon ganz unten und ganz oben.Paul: Mit den Baumeistern der DresdnerFrauenkirche Bähr und Burger.Seidel: Mit dem Präsidenten der EZB,Mario Draghi. Ich fragte ihn, wann derLeitzins wieder erhöht wird.?Wo kann man Sie in der Mittagspauseantreffen?Kiefer: Immer beim Essen – ich brauchedie Stunde zur Stärkung aber auch umkurz abzuschalten. Dabei ergeben sichinteressante Gespräche – egal ob amWurststand oder im Restaurant.Paul: Am Bürotag bei einer Frischluftrunein Pirnas Altstadt mit Imbiss beim Italieneroder Fleischer.Seidel: In der Nähe vom Wittenbergplatz(unweit des KaDeWe) oder auch in derKantine der Nordischen Botschaften.?Ihr Wunsch an die Kollegen IhresBerufsstands?Kiefer: Mehr Professionalität und Transparenzbitte!!!Paul: Das gute Image der Immobilienbewertersoll sich durch professionelle Arbeitweiter verfes tigen. Und mehr Transparenz!Seidel: Welchen meinen Sie? Ich bin Vermessungsingenieur,Wertermittler undImmo bilienmarkt-Researcher. Ich wünschtemir, dass die sehr vielfältigen Berufsfeldermehr zusammen arbeiteten!Ihr Statement zum provokanten Stereotyp: „Für Sachverständigewird das AIFM-Umsetzungsgesetz eine Goldgrube.“Kiefer: Bei Immobilieninvestments geht es immer um viel Geld – deshalb ist externerSachverstand dringend notwendig. Qualifizierte Sachverständige werden durchihre Tätigkeit immer ihr Geld wert sein.Paul: Es wird alles nicht so heiß gegessen, wie es gekocht wird.Seidel: Ich selbst bin kein Fondsgutachter – gehe aber davon aus, dass man für xmehr Bewertungen nicht automatisch x-mal mehr Honorar bekommen wird. f|02 I 2013 www.immobilienwirtschaft.de


Energiesparen ist die Energiequelle der Zukunft. Deshalb setzen wir von Techem alles daran, den VerbrauchIhrer Immobilien und damit Ihre Kosten zu senken. Mit Produkten, die Verschwendung aufspüren, Systemeoptimieren oder Sie beim Energiemanagement entlasten.www.techem.de

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