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26 Finanzen, Markt + ManagementDas Finanz-Interview von Manfred GburekSie haben zuletzt einmal zum Büromarktgesagt, er sei am spannendsten.Was ist an ihm so spannend?Dreo: Diese Aussage beruht auf der Tatsache,dass seit 2008 die Neubautätigkeitstark zurückgenommen wurde. Dadurchsind in den letzten fünf Jahren wenigneue Flächen auf den Markt gekommen.In den Metropolen ist bereits einRückgang der Leerflächen zu beobachten,sodass punktuell wieder der Bedarffür neue oder revitalisierte Büroflächengegeben ist. Diese Objekte müssen allerdingsallen Anforderungen an moderneBüroimmobilien gerecht werden.Serie„Genügend Player am Markt“Maria-Teresa DreoVersicherer und Pensionskassen ergänzen zunehmend dieFinanzierung durch Banken. Führt das zur Kreditklemme?Und wie entwickelt sich der Markt sonst?Frau Dreo, beginnen wir mit der vielbeschworenen Immobilienblase: Inwelchen Sparten der Immobilienwirtschaftgibt es sie, in welchen nicht?Dreo: Die Entwicklung, die in den Medienoft als Immobilienblase beschriebenwird, gibt es ausschließlich in einzelnenWohnungsmärkten. Die allgemeine Bautätigkeitselber trägt nicht zu dieser Blasebei. Die stark steigenden Wohnungspreisezeigen sich nur in den wirtschaftlichstarken Ballungsräumen und in beliebtenUniversitätsstädten. Nach wie vorübersteigt der Bedarf das Angebot.Maria-Teresa Dreoist seit 2009 Bereichsleiterin Real Estate Germanyder UniCreditBank in München. Vorherwar die Absolventin der Betriebswirtschaftslehrean der Wirtschaftsuniversität Wien 15Jahre erst für die Projektfinanzierung der P.S.K.Bank und dann in leitenden Funktionen fürdie Immobilienfinanzierung der Bank AustriaCreditanstalt tätig.Die jüngste Auswertung der Angebotsmietenund -preise für Wohnimmobiliendurch Immobilienscout zeigt, dassdie Preise im Bundesdurchschnitt zumersten Mal stärker gestiegen sind alsdie Mieten. Ein Warnsignal?Dreo: Das Verhältnis zwischen der Entwicklungvon Mieten und Preisen zähltsicherlich zu den Frühwarnsignalen einermöglichen Überhitzung. Bisher kannman dies aber nicht flächendeckend beobachten.Dennoch werden sinkendeRenditen in Kauf genommen, da die Attraktivitätder Wohnimmobilie als Sachwertanlagestark gestiegen ist. Es gibtkaum alternative Kapitalanlagen. Dashis torisch niedrige Zinsniveau begünstigtdiese Entwicklung erheblich.Für solche Objekte ist der Begriff Corein aller Munde. Wie definieren Sie ihn?Dreo: Hier sollte man Ursache und Wirkungunterscheiden. Ein Core-Objektdefiniert sich über verschiedene Faktoren,etwa einen interessanten Standort,entsprechende bonitätsstarke undlangfristige Mieter und eine hochwertigeBeschaffenheit.Verführt das extrem niedrige Zinsniveaunicht immer mehr Investoren zuriskanten Anlagen?Dreo: Das aktuelle Zinsniveau begünstigtsicher die hohe Nachfrage nachWohnimmobilien und lässt Investitionenauch in hochpreisige Immobilien zu. Esist jedenfalls darauf zu achten, dass dasInvestment sich auch bei einem künftigenZinsanstieg rechnet. Eine laufzeitadäquateZinssicherung ist für jeden Investorein absolutes Muss. Entscheidend isthier auch die Kreditvergabepolitik derBanken. Generell bestehen am Marktaber nach wie vor durchaus konservativeFinanzierungsstrukturen mit durchschnittlichrund 20 Prozent Eigenkapital.Dadurch ist die Gefahr der zu hohenFremdfinanzierung wie in den USA oderSpanien derzeit noch nicht zu erkennen.Welche Immobilien finanziert Unicreditam liebsten?Dreo: Eindeutig die Wohnimmobilie.Rund die Hälfte des Neugeschäfts derletzten zwei Jahre bezog sich auf dieWohnbauträgergeschäft – durchschnittlichknapp 1,4 Milliarden Euro pro Jahr.Darüber hinaus steht die Refinanzierunggroßer Wohnungsportfolien im Mittelpunktunserer Aktivitäten. Wir bemühenuns aber auch weiterhin um die Finanzierungvon Einzelhandels- und Büroobjektenin adäquaten Lagen.Bei wie viel Prozent Fremdkapital liegtIhre Grenze, von der an Sie ein Objektnicht finanzieren?Foto: UniCreditBank02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de