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22TitelthemaGastronomie. ImHotel „Alte Post“ imbadischen Müllheimhat die „Solares BauenGmbH“ Freiburg einBlockheizkraftwerkeingebaut.Verträge rund um das BHKWBestimmte Verträge zur Eigenstromerzeugung im Rahmen einerKundenanlage sind notwendig. Wichtig sind hier insbesondere ein:› Gesellschaftsvertrag der Gesellschaft zur Eigenstromerzeugung(Eigenstrom-GbR). Er regelt unter anderem den Eintritt undAustritt von Gesellschaftern, die Aufgaben des geschäftsführendenGesellschafters (beispielsweise Einkauf Brennstoff und Zusatzstrom,Abrechnung Eigenstromnutzung, Betriebsführung) sowie haftungsrechtlicheDinge;› Gestattungsvertrag mit Grunddienstbarkeit der Eigenstrom-GbR; mit dem Gebäudeeigentümer Vereinbarungen zur Gestattungder Installation, der Unterhaltung und des Betriebes des installiertenBlockheizkraftwerkes. Er regelt unter anderem, dass das BHKW nichtzum Gebäudeeigentum gehört;› .Vertrag zwischen der Eigenstrom-GbR mit dem Eigentümer desBHKWs über die Nutzungsüberlassung des BHKWs;› Netzanschluss-, Netznutzungs- und Anschlussnutzungsvertragsowie Stromeinspeisevertrag für den Überschussstromder Eigenstrom-GbR mit dem örtlichen Stromnetzbetreiber;› Stromliefervertrag der Eigenstrom-GbR mit einem Stromlieferantenzum Bezug von Zusatzstrom;› Wärmelieferungsvertrag der Eigenstrom-GbR mit dem Gebäudeeigentümerüber die BHKW-Wärme;› Betriebsführungsvertrag der Eigenstrom-GbR mit demEigentümer des BHKWs oder einem Dritten zur Betriebsführung desBHKWs.hinaus und stellt auch keine modernisierende Instandsetzungdar. Bisher setzte der Einbau eines BHKWs in einer WEGAllstimmigkeit voraus, um rechtssicher beschlossen zu sein.Immer mehr Stellungnahmen kommen aber zu dem Schluss,dass, entgegen der Urteile des AG Freiburg (09.06.2008 1 URII 143/06) und des LG Koblenz (26.05.2009 – 2 S 52/08) eineEigentümergemeinschaft den Einbau eines BHKW mit der qualifiziertenMehrheit gemäß § 22 Abs. 2 beschließen kann, wennfolgende Voraussetzungen gegeben sind: Der BHKW-Einbau› muss (Primär-)Energie einsparen,› darf die Eigenart der Wohnanlage nicht verändern,› darf keinen Eigentümer unbillig beeinträchtigen und› muss eine der Beschaffenheit des Hauses entsprechende ordnungsgemäßeVerwaltung darstellen.Letzteres ist insbesondere dann gegeben, wenn das BHKW Kosteneinspart. In der Praxis bleibt der mit doppelt qualifizierterMehrheit getroffene Beschluss jedoch weiterhin rechtsunsicher,solange kein entsprechendes Urteil vorliegt oder der Gesetzgebersich hierzu entsprechend äußert.Förderung und AusblickAuf www.energiefoerderung.info stehen die Förderprogrammeauf einen Blick. Das Klimabündnis Freiburg schlägt zur Bereinigungdes Förderdickichts die Verankerung einer leistungsabhängigenVergütung sowie einen Regel- und Dienstleistungsbonusfür BHKWs bei der Novellierung des KWK-Gesetzesvor. Zu Gunsten der leistungsabhängigen Vergütung sowie desRegel- und Dienstleistungsbonus könnten alle anderen bislanggewährten Vergünstigungen mit ihrem hohen bürokratischenAufwand (etwa KWK-Zuschlag) entfallen.Infos: www.solares-bauen.de, www.bhkw-jetzt.de, www.energy-consulting-meyer.de, www.klimabuendnis-freiburg.de.Zur Rolle der Kraft-Wärme-Kopplung für die Energiewendesiehe das Top-Thema unter www.haufe.de/immobilien. f|Foto: Peter Riedlinger02 | 2013 www.immobilienwirtschaft.de
23Das BHKW in derEigentümergemeinschaftFallbeispiel. Ein Verwalter zog das Projekt mit seinen Wohnungseigentümern durchund machte dabei ganz neue Erfahrungen – auch wegen der nicht ganz einfachensteuerlichen Gegebenheiten.Uwe Strittmatter, Immobilienverwalter, Villingen-Schwenningen (allgemeiner Teil) und Alois Reutlinger, Steuerberater, Rosenfeld (steuerlicher Teil)In vielen Wohnanlagen sind die vorhandenen Heizanlagen indie Tage gekommen. Während das Gesetz zur Förderung erneuerbarerEnergien im Wärmebereich (EEWärmeG) auf Bundesebenelediglich für den Neubau eine Verpflichtung zumEinsatz von 20 Prozent erneuerbarer Energien regelt, gibt es inBaden-Württemberg die Verpflichtung, im Sanierungsfall zehnProzent regenerative Energien zum Einsatz zu bringen. WeitereBundesländer erarbeiten aktuell ähnliche Forderungen.Wie es dazu kam ...In einem Hochhaus in Villingen-Schwenningen mit 50 Wohneinheitenstellte die WEG 2008 erste Überlegungen an, die Heizanlagezu sanieren. Die zwei Kesselanlagen mit Leistungen von190 KW und 275 KW stammten aus dem Baujahr 1989. Bei denBrennern handelte es sich um Kombibrenner, die mit Öl undGas betrieben werden konnten. Der Jahresverbrauch lag 2008bei rund 800.000 kWh. Über den einseitig unterbrechbarenGasliefervertrag wurde geregelt, dass die WEG grundsätzlichdas Gas der Stadtwerke abnehmen muss. Bei Engpässen in derGasversorgung konnten die Stadtwerke die Gaslieferung unterbrechen,sodass die Heizanlage mit Öl betrieben wurde. Dafürmusste jederzeit Öl bevorratet werden.Der firmeninterne Betriebskostenvergleich zeigte, dass indieser WEG die Energiekosten pro Quadratmeter beheizterWohnfläche am höchsten waren. In diesem Kostenvergleichwar noch nicht berücksichtigt, dass durch die Ölbevorratungund die aufwendige Wartung der Kombibrenner weitere Kostenanfallen. Die WEG erkannte, dass aufgrund des Alters derHeizkessel in absehbarer Zeit eine Sanierung anstehen würde,und war sich einig, dass man keinesfalls aus der Not heraushandeln sollte. Aus diesem Grund wurde Ende 2008 der Auftragan einen Heizungsbauingenieur vergeben, ein Konzept fürdie Sanierung der Heizanlage zu erstellen.In den ersten Überlegungen wurde der Einsatz von Holzpelletsanlagen,thermischen Solaranlagen, der Einsatz von zehnProzent Biogas sowie die Heizungssanierung mit der KombinationGasbrennwertanlage und BHKW gegenübergestellt unddie Vor- und Nachteile verglichen. Aufgrund der technischenGegebenheiten waren die Rahmenbedingungen für den Einsatzeines BHKWs sehr gut. Die Eigentümergemeinschaft hat sichletztendlich für die Sanierungsvariante Gasbrennwertgerät undBHKW entschieden. Hierzu wurden weitere Berechnungen angestellt,um die für das Gebäude und den Wärmebedarf optimaleGröße des BHKWs zu ermitteln. Bei einem BHKW mit20 KW elektrischer Leistung und 46 KW thermischer Leistungwurde die höchste Wirtschaftlichkeit berechnet. Zusätzlichzum BHKW wurde ein Gasbrennwertkessel mit 285 KW Leistung,zwei Pufferspeichern mit je 1.000 l Volumen, eine Druckhalte-und Entgasungsstation sowie der Austausch sämtlicherPumpen sowie der Mess- und Regeltechnik vorgesehen. DieGesamtkosten wurden mit 148.000 Euro (zuzüglich Elektroanschlussfür das BHKW) ermittelt.Durch den Betrieb des BHKWs werden Wärme und Stromproduziert. Beim Strom sollte möglichst der gesamte Allgemeinstromvom BHKW geliefert werden. Das bedeutet, dass sich dieWEG den Stromeinkauf spart. Innerhalb der WEG wird derselbst verbrauchte Strom gemessen und mit dem günstigstenStrompreis des örtlichen Stromanbieters verrechnet. Der überdiesen Bedarf hinaus produzierte Strom wird in das öffentlicheNetz eingespeist. Daraus erhält die WEG eine Vergütung vonrund 7 ct je kWh. Sowohl für den eingespeisten Strom wie auchfür den selbst verbrauchten Strom erhält die WEG den KWK-Bonus in Höhe von 5,11 ct je kWh. Weiter wird für das Gas,das zum Betrieb des BHKWs verbraucht wird, die Erdgassteuererstattet. Verrechnet man diese Einnahmen mit den Kosten(Mehrverbrauch Gas und Wartung), so wurde ein Überschussvon rund 6.600 Euro prognostiziert. Zusätzlich wurde bei denHeizkosten eine Einsparung von rund 4.800 Euro kalkuliert.Nachdem drei Angebote für die Heizungssanierung vorlagen,hat die WEG den Beschluss gefasst, die Heizungssanierungin Verbindung mit dem BHKW durchzuführen, wobei die |gwww.immobilienwirtschaft.de 02 | 2013
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