Der Verwalter-Brief - Haufe.de

10 Deckert kompaktangeschlossen sind, dennoch dem Sondereigentumzugewiesen sein können, ist hinsichtlichanderer technischer Anlagen anerkannt,so etwa bei einer im Bereich des Sondereigentumsbefi ndlichen Sprechstelle einer Gegensprechanlage,bei Heizkörpern sowie VerundEntsorgungsleitungen.Das lässt sich auf Doppelstockgaragen miteiner Hydraulikanlage, die mehrere Garageneinheitenbetreibt, übertragen. Maßgeblichist auch hier, ob der Teil, der an die gemeinschaftlicheAnlage angeschlossen ist, entferntwerden kann, ohne dass dies Auswirkungenauf die gemeinschaftliche Anlage hat.Daher sind zumindest die Fahrbleche demSondereigentum zugewiesen. Diese könnenentfernt werden, ohne dass dies Auswirkungenauf die Rechte der übrigen Wohnungseigentümerhat. Die Fahrbleche dienen jeweilsnur dem einzelnen Stellplatz innerhalb derDoppelstockgarage.Soweit die Wohnungseigentümer Maßnahmenbzgl. der Instandsetzung der Fahrbleche derDoppelstockgaragen beschlossen haben, bestandkeine Beschlusskompetenz, da dies einenEingriff in das Sondereigentum darstellt.Ob das ebenfalls hinsichtlich des Austauschsder Mittel- und Seitenträger gilt, kann offenbleiben, da nach dem Rechtsgedanken des§ 139 BGB der gesamte Beschluss als nichtiganzusehen ist. Die Unwirksamkeit einesTeils der Beschlussfassung hat regelmäßig dieUnwirksamkeit des ganzen Beschlusses zurFolge. Es gibt keine Anhaltspunkte, dass dieEigentümer den mangelfreien Teil auch ohneden ungültigen Teil beschlossen hätten.www.haufe.de/immobilienDas bedeutet für Sie:1. Tendenz in Richtung SondereigentumBei Sanierungsnotwendigkeiten (einschließlichentsprechender Beschlusskompetenzenüber Auftragsverantwortung und Kostentragung)von Anlagen, Bau- und Einrichtungsteilenzeichnet sich in der Rechtsprechung dieTendenz ab, Zubehörteile sachenrechtlich alsdem jeweils betroffenen Sondereigentum zugehörigzu betrachten. Das gilt insbesonderemangels bestimmter Zuordnungsvereinbarungenin der Teilungserklärung. In Streitfällensind die entsprechenden Lösungen – wie auchdiese Entscheidung des LG München I beweist– auslegungsweise aus den Defi nitionsregelungendes § 5 Abs. 1 und 2 WEG abzuleiten,ohne auf die allgemeinen Bestandteils- undZubehörregelungen nach den §§ 93 ff. BGBzurückgreifen zu müssen.Zunächst sind etwa anfängliche Zuordnungsvereinbarungenim formellen Teil einer Teilungserklärungzu überprüfen und grundsätzlicherGültigkeitskontrolle zu unterziehen. Ist imEinzelfall von gesetzlich zwingendem Gemeinschaftseigentumim Sinne der Negativdefi nitionin § 5 Abs. 2 WEG auszugehen, kann auchbei einer hiervon abweichend getroffenen Vereinbarungnicht rechtswirksam von Sondereigentumbzw. Sondereigentumsbestandteilengesprochen werden; demgegenüber kann Sondereigentumdurchaus auch zu Gemeinschaftseigentumerklärt werden. Darüber hinaus sindstets in einer Gemeinschaftsordnung eventuellgetroffene Sondervereinbarungen zur LastenundKostentragung zu berücksichtigen.So hat etwa der BGH Heizkörper zu Sondereigentumerklärt, allerdings bei entsprechenderund als rechtsgültig erachteter Zuordnung inder Teilungserklärung. Es ist wohl zu erwarten,dass auch ohne ausdrückliche VereinbarungHeizkörper als Sondereigentumsbestandteileangesehen werden, m. E. allerdings unter derVoraussetzung, dass etwa bei eigenmächtigerEntfernung negative Auswirkungen aufdas gesamte Heizsystem auszuschließen sind(Sachverständigen-Frage im Einzelfall!).2. Differenzierung bei MehrfachparkernGeht man von den technischen Konstruktionenvon Mehrfachparksystemen in einemGaragengebäude aus, hat der BGH in seinerEntscheidung vom 21.10.2011 (Entscheidungdes Monats, Ausgabe März 2012) die langeumstrittene Frage endgültig dahingehend geklärt,dass an diesen „Parkgebilden“ Sondereigentum(in Bruchteilszuordnung) begründetwerden kann. Bezüglich der Antriebstechnikdifferenzierte der BGH allerdings danach,ob diese insoweit nur einem einzelnen Stapelparkersystemals Sondereigentum funktionsdienlichzugeordnet ist oder mehrerenMehrfachparker-Sondereigentumseinheiten ingemeinschaftlicher Funktion. Ungerechtigkeitenliegen auf der Hand, wenn sich in einerGemeinschaft beide Systeme und keine speziellenVereinbarungen fi nden sollten.Konsequenterweise und m. E. völlig zu Rechthat nun das LG München I auf solchen Sondereigentums-MehrfachparkernBühnenstandblechedem jeweiligen Sondereigentum dereinzelnen Mehrfachparker zugeordnet, mitder Folge, dass den übrigen Eigentümern insoweitdie Beschlusskompetenz fehlt. Entgegender Antriebstechnik etwa für mehrereParkanlagen liegen die beweglichen Standfl ä-chen im Inneren der jeweiligen Sondereigentumsräumlichkeit,gehören auch funktionellals Gebrauchsbestandteile ausschließlich zumbetreffenden Sondereigentum und beeinfl ussenim Fall einer Veränderung, Beseitigungoder Entfernung nicht anderes Gemeinschaftseigentumund auch nicht Rechte anderer Eigentümernachteilig über das zulässige Maßdes § 14 Nr. 1 WEG hinaus, auch nicht in optischerHinsicht. Die Bühnenfl ächen sind imRegelfall miteinander verschraubt und auchnicht mit Gemeinschaftseigentum (Boden undWänden) untrennbar fest verbunden. Dies giltdann m. E. auch für Mittel- und Seitenträgersowie Stützholme und Geländer einer solchentechnischen „Inneneinrichtung“. Bewiesenwird dies auch dadurch, dass sehr rasch vonSanierungsfi rmen Elemente oder die gesamteKonstruktion abgeschraubt, entrostet, neu beschichtet,sandgestrahlt oder gar gänzlich erneuertwerden können, Gemeinschaftseigentumalso auch in solchen Fällen nicht zerstörtbzw. erneuert werden muss.In Kürze erwarte ich hier eine ähnlich begründeteEntscheidung der anderen (36.) Berufungskammerdes Landgerichts München I,wobei es dort um andere Konstruktionsteilesolcher Parksysteme geht.3. Sondervereinbarungen können Ungerechtigkeitenvermeiden helfenIm Hinblick auf vorgenannte Entscheidungendes BGH und des LG München I lassen sich Ungerechtigkeitenund Streit durch ausgewogenespezielle Vereinbarungen insbesondere zurLasten- und Kostenverteilung gerade im Falleanstehender Instandhaltungen und Instandsetzungenvermeiden. Wenn möglich, sollten Sieauch als erfahrener und fachkundig informiertervorgesehener Erstverwalter zur Begründunganstehender neuer Wohnanlagen auf gebotenesachenrechtliche Zuordnungsregelungen, zumindestaber gerechte Lasten- und Kostenverteilungsvereinbarungenmit Einfl uss nehmen.Nur so können vielleicht zukünftige Streitfällevermieden werden. Ein späteres Urteil kannzwar durchaus rechtens sein, muss damit abernoch nicht als gerecht empfunden werden.! Weiterführende Informationen:Stellplatz 1485827Deckert erklärtAbweichende BauausführungHäufi ger als man denkt kommt es vor, dassin einer Wohnungseigentumsanlage die tatsächlichenbaulichen Gegebenheiten von demgeplanten, im Aufteilungsplan niedergelegtenZustand abweichen. So können etwa Räumeanders aufgeteilt oder nicht geplante Räumeerrichtet worden sein, Fenster sich an andererStelle als geplant befi nden oder Stellplätzeeingerichtet sein, wo eigentlich Rasen seinsollte, um nur einige Beispiele zu nennen. Dabeikann die abweichende Bauausführung ihreUrsache in einer unbewussten oder bewusstenPlanabweichung haben.Die Bauabweichung hat unterschiedliche Folgen,je nachdem, in welchem Bereich der