Der Verwalter-Brief - Haufe.de

Deckert kompakt11tatsächliche Zustand von der „Papierform“ abweicht.Am unproblematischsten sind Abweichungeninnerhalb des Sondereigentums, z. B. eine andereAufteilung der Wohnung. Solche Abweichungenhaben keinen Einfl uss auf die Entstehungund den Umfang des Sondereigentums.Wenn sich die abweichende Bauausführung amräumlichen Übergang von Sonder- und Gemeinschaftseigentumbefi ndet, stellt sich die Frage,welchen Einfl uss dies auf die Eigentumszuordnunghat. Weicht die zeichnerische Darstellungvon den tatsächlichen Verhältnissen so sehr ab,dass nicht ersichtlich ist, wie weit das Sondereigentumreichen soll, bleiben die entsprechendenTeilfl ächen Gemeinschaftseigentum. Beikleineren Abweichungen entsteht hingegen inder Regel Sondereigentum nach Maßgabe desPlans. Werden Räume, die plangemäß dem Gemeinschaftseigentumzugeordnet sind, tatsächlichin ein Sondereigentum einbezogen, bleibendiese Räume Gemeinschaftseigentum.Die Abweichung kann sich auch an der Grenzevon Sondereigentum zu Sondereigentum befinden, etwa dergestalt, dass sich ein Raumaus einem Sondereigentum in ein anderesSondereigentum erstreckt. Der „Überbau“ gehörtjedenfalls nicht zum anderen Sondereigentum,doch ist strittig, ob insoweit Gemeinschaftseigentumentsteht oder die Fläche zudem Sondereigentum gehört, dem sie nachden baulichen Gegebenheiten zugeordnet ist.Bauabweichungen können sich auch komplettim Bereich des Gemeinschaftseigentums befi n-den. Solche Abweichungen haben naturgemäßkeinen Einfl uss auf die Eigentumszuordnung. Allerdingshat jeder Wohnungseigentümer einenAnspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung(s. auch „Deckert erklärt“, April 2012).Solche Maßnahmen folgen den Regeln über dieInstandhaltung bzw. -setzung und können dahermit einfacher Mehrheit beschlossen werden.Schließlich ist denkbar, dass Räumlichkeitenerrichtet werden, die überhaupt nicht vorgesehenwaren oder – im umgekehrten Fall– geplante Räume tatsächlich nicht vorhandensind. Mangels wirksamer Zuordnung zum Sondereigentumverbleiben „ungeplante“ Räumeim Gemeinschaftseigentum, während bei geplanten,aber tatsächlich nicht errichteten Räumengrundsätzlich ein Anwartschaftsrecht aufErrichtung fortbestehen kann.In allen Fällen abweichender Bauausführungkönnen Vertragsansprüche gegen den Bauträgerin Betracht kommen. Dies sollte jeweils sorgfältiggeprüft werden; auch an eventuelle Verjährungsfristensollte insoweit gedacht werden.! Weiterführende Informationen:Teilungserklärung und abweichendeBauausführung 892475Bauabweichung 636249WEG-RechtsprechungkompaktKeine Veräußerungszustimmung beierschwerter AnspruchsdurchsetzungAG Wedding, Urteil v. 27.8.2012, 21b C 75/12Der Verwalter bzw. die Eigentümer müssen imFalle vereinbarter Veräußerungszustimmungeiner Veräußerung dann nicht zustimmen,wenn damit zu rechnen ist, dass Wohngeldansprüchegegen die Erwerber nur erschwertdurchsetzbar sind. Diese Voraussetzungen sahdas AG Wedding in einem Fall als gegeben an,in dem es sich bei den Erwerbern um russischeStaatsbürger ohne Wohnsitz in der EUhandelte, die jeweils nur ein Besuchsvisum für90 Tage ohne Gestattung einer Erwerbstätigkeitvorweisen konnten. Da eine Anspruchsdurchsetzungin der Russischen Föderationvon Deutschland aus nicht möglich sei unddie Gemeinschaft für Wohngeldausfälle hafte,durften der Verwalter bzw. die Eigentümer dieVeräußerungszustimmung verweigern.! Weiterführende Informationen:Veräußerungszustimmung 637319Verwalterzustimmung zur Veräußerung (FAQs) 2626010Auffälliger Neuanstrich kann baulicheVeränderung seinLG München I, Urteil v. 20.9.2012,36 S 1982/12 WEGDer Neuanstrich einer Fassade kann eine baulicheVeränderung im Sinne von § 22 Abs. 1WEG darstellen, durch die alle Eigentümer überdas in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausbenachteiligt werden. Dies ist etwa der Fall,wenn an einer Fassade, die bislang einheitlichin einem hellgelben Farbton gestrichen war,im Zuge eines Neuanstrichs orangefarbeneStreifen angebracht werden, die sich in jedemStockwerk über die Balkone erstrecken.Einem solchen Farbkonzept, das deutlich vonder ursprünglichen Gestaltung abweicht undden Charakter der Fassade verändert, müssensämtliche Eigentümer zustimmen.! Weiterführende Informationen:Bauliche Veränderung: Grundsätze 636256Bauliche Veränderung: Beseitigung 2711858Auftragserteilung in MehrhausanlageLG Köln, Urteil v. 13.12.2012, 29 S 47/12In einer Mehrhausanlage kann es die Gemeinschaftsordnungzulassen, dass nur die Eigentümereines einzelnen Hauses über Instandsetzungsmaßnahmenzu befi nden haben.Gleichwohl wird der anschließende Auftragan einen Handwerker im Außenverhältnis namensder gesamten Eigentümergemeinschaftabgegeben, weil die Untergemeinschaft nichtrechtsfähig ist. Dies hat zur Folge, dass nebender Gemeinschaft sämtliche Eigentümer teilschuldnerischfür die Verbindlichkeiten ausdem Vertragsverhältnis haften.! Weiterführende Informationen:Mehrhausanlage 636849Kostenverteilung: Mehrhausanlage 2660085Gesetzesänderung beseitigt BeschlussnichtigkeitnichtLG München I, Beschluss v. 18.9.2012,1 T 9832/11Ein vor der WEG-Reform gefasster Beschluss,wonach im Falle eines Rückstandes einesWohnungseigentümers mit der geschuldetenmonatlichen Wohngeldvorauszahlung das gesamtein dem Jahr anfallende Hausgeld zurZahlung fällig werden soll, ist mangels Beschlusskompetenznichtig.Hieran ändert auch die zum 1.7.2007 eingeführteBeschlusskompetenz aus § 21 Abs. 7WEG nichts. Ein einmal nichtiger Beschlusswird nicht durch eine nachträgliche Gesetzesänderunggeheilt. Vielmehr müssen die Eigentümerden Beschluss nach der Gesetzesänderungerneut fassen, um ihm zur Wirksamkeitzu verhelfen.! Weiterführende Informationen:Beschlusskompetenzen, Übersicht 1853162Hausgeld 636649www.haufe.de/immobilien