Verantwortung für Hamburg 90 Jahre SAGA GWG

(ab 2012 5,90 Euro) als auch deutlich unter dem durchschnittlichen Mittelwert des Hamburger Mietenspie-
gels 2011 von 7,15 Euro. Insgesamt wirkt sich die Mietenentwicklung bei SAGA und GWG damit auch im Mieten-
spiegel unverändert dämpfend aus.
Neben den allgemeinen Kostensteigerungen wirken sich vor allem Modernisierungen in der Mietenentwicklung
aus. Allerdings wirken die in diesem Zusammenhang erzielten energetischen Einsparungen und Standardverbesserungen
im Gegenzug nebenkostensenkend.
Mit einem professionellen Vermietungsmanagement der Geschäftsstellen und Unterstützung der wohnungswirtschaftlichen
Dienstleistungen der Tochtergesellschaften konnten SAGA und GWG bei den Erlösschmälerungen
das niedrige Vorjahresniveau halten. Der vermietungsbedingte Leerstand bei Wohnungen lag wie im
Vorjahr im Jahresmittel bei 0,3 Prozent. Die Fluktuationsquote blieb mit 7,4 Prozent zum Vorjahr unverändert.
Auch die Mietrückstände konnten weiter auf TEUR 7.179 (Vorjahr: TEUR 7.374) reduziert werden. Im Geschäftsjahr
wurden dabei bereits Forderungen von TEUR 4.013 (Vorjahr: TEUR 5.035) abgeschrieben. Nach einer
Auflösung von TEUR 46 betrugen die pauschalen Wertberichtigungen auf Forderungen noch TEUR 4.026
(Vorjahr: TEUR 4.072). Zum 31. Dezember 2011 werden damit Forderungen aus Vermietung von TEUR 3.153
(Vorjahr: TEUR 3.302) ausgewiesen.
SAGA und GWG erwirtschafteten mit der Bewirtschaftung ihrer Bestände im Geschäftsjahr 2011 Umsatzerlöse
von insgesamt TEUR 813.113 (Vorjahr: TEUR 799.322).
1.4.2 INVESTITIONEN UND INSTANDHALTUNG
Bautätigkeit
Auch im Berichtsjahr setzten SAGA und GWG ihre portfolio- und zielgruppenorientierte Bautätigkeit weiter
auf hohem Niveau fort. Dabei wurden für Instandhaltung, Modernisierung und für Neubaumaßnahmen insgesamt
216,0 Mio. Euro (Vorjahr: 201,2 Mio. Euro) eingesetzt. Das gegenüber dem Vorjahr gestiegene Volumen
ist auf ein nach der intensiven Vorbereitungsphase anlaufendes Neubaugeschäft und verstärkte Anstrengungen
im Modernisierungsbereich zurückzuführen. Auch das milde Wetter im November und Dezember
unterstützte eine bis zum Jahresende mögliche Bautätigkeit.
Neben der Pflege und Entwicklung ihrer Bestände und damit der Vermögenssicherung leisten SAGA und GWG
mit gezielten Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wesentliche Beiträge zur Quartiersentwicklung.
Lebenswerte Quartiere mit funktionierenden Nachbarschaften, in denen Menschen sich
wohlfühlen, reduzieren dabei auch die Fluktuation und entlasten damit stark nachgefragte Standorte von
zusätzlicher Nachfrage.
Auch für den Investitions- und Instandhaltungsbereich werden die Vereinbarungen aus dem „Bündnis für
das Wohnen“ künftig stärkere Bedeutung erlangen. Die ganzheitliche Aufwertung von Quartieren wird dabei konsequent
an den Zielen verstärkte Neuschaffung von Wohnraum, weitere energetische Optimierung, Erhalt
und Fortschreibung der städtebaulichen Qualitäten sowie einer integrativen Wohnungspolitik ausgerichtet
sein. Beispielhaft für diese Ausrichtung stehen die Projektentwicklungen im sogenannten „Weltquartier" in
Wilhelmsburg und in Mümmelmannsberg.
Von den im Rahmen der Bautätigkeit 2011 umgesetzten Gesamtmaßnahmen wurden 28,9 Mio. Euro (Vorjahr:
17,8 Mio. Euro) nach § 255 HGB aktiviert sowie Modernisierungen von 100,2 Mio. Euro (Vorjahr: 95,1 Mio. Euro)
über den Aufwand verrechnet. Weiter betrugen die Aufwendungen für Kleininstandhaltung 40,3 Mio. Euro
(Vorjahr: 43,2 Mio. Euro) und für Großinstandhaltung 46,7 Mio. Euro (Vorjahr: 45,1 Mio. Euro).
Für SAGA und GWG stellt sich die gesamte Bautätigkeit im Geschäftsjahr 2011 wie folgt dar:
Neubau,
Dachgeschossaus-
und -aufbau
KONZERN-LAGEBERICHT
Projektentwicklung und Neubau
Gleichwertig neben der Bestandspflege wird das Thema Neubau für die Gesellschaften künftig von verstärkter
Bedeutung sein. Vor dem Hintergrund der prognostizierten Entwicklung Hamburgs und der dabei
absehbaren weiteren Verengung zumindest von Teilen des Wohnungsmarktes – insbesondere in Innenstadtlagen
– werden sich SAGA und GWG verstärkt im Neubau engagieren. Mit dem im September 2011 zwischen
dem Senat und der Hamburger Wohnungswirtschaft geschlossenen „Bündnis für das Wohnen“
wurden dafür die weiteren Weichen gestellt. Unabdingbare Voraussetzung für eine erfolgreiche Intensivierung
der Neubauaktivitäten ist neben der Sondierung eigener Neubaupotenziale die Beschaffung von
geeigneten Grundstücken. Auch hierzu wurden mit den Vereinbarungen die Rahmenbedingungen verbessert,
wobei hier insbesondere Konzeptausschreibungen bei der Vergabe städtischer Wohnungen, mit den
Bezirken vereinbarte Neubauzahlen und unterstützende Genehmigungsverfahren zu nennen sind.
SAGA und GWG haben im Bereich Projektentwicklung umfangreiche Vorleistungen erbracht. Bereits seit
2009 findet eine konsequente Sondierung von für den Neubau geeigneten Grundstücken in allen Hamburger
Stadtteilen statt. Neben dem dabei ermittelten Neubaupotenzial auf eigenen Flächen wurden weitere Ankäufe
von Grundstücken der FHH und von Flächen Dritter vorbereitet. Auch der Zukauf von schlüsselfertigen
Projektentwicklungen ist Bestandteil der Aktivitäten. Weitere Perspektiven sind die Umwandlung von
Gewerbeflächen in Wohnstandorte, die Entwicklung sogenannter Konversionsflächen sowie Bauflächenausweisungen
der Bezirke.
In diesem Zusammenhang haben SAGA und GWG in 2011 u. a. Grundstücksankäufe für 9,3 Mio. Euro
getätigt. Aus den vorbereiteten Projekten heraus wurde in 2011 mit der Errichtung von 569 neuen Wohnungen
im Geschosswohnungsbau begonnen. Darüber hinaus befanden sich weitere 226 Wohnungen
bereits im Bau, von denen zehn im Laufe des Geschäftsjahres fertig gestellt wurden. Parallel wurden 156
Wohnungen im Rahmen des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes (HmbWoFG) grundlegend
modernisiert und umgebaut.
In den Folgejahren soll diese konsequente Projektentwicklung im Neubau zu einer deutlichen Erhöhung der
Anzahl an Baubeginnen führen. Bei Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen, wie des Vorhandenseins
entsprechender Grundstücke und der zeitnahen Schaffung von Baurecht, wird der Konzern die im Rahmen
des „Bündnis für das Wohnen“ genannten Neubauzahlen erreichen und ab 2013 jährlich mit dem Bau von
etwa 1.000 Wohnungen beginnen.
24 Konzern-Geschäftsbericht 2011
25
§ 16.1
WoFG
Modernisierung
(aktiviert)
Modernisierung
(Aufwand)
Instandhaltung
Gesamt
2011
Gesamt
2010
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR
Wohnbauten 1.237 11.124 3.619 100.154 – 116.134 110.364
Geschäftsbauten – – 138 – – 138 8
Anlagen im Bau 11.295 – – – – 11.295 1.673
Bauvorbereitung 1.465 – – – – 1.465 936
Instandhaltung – – – – 87.014 87.014 88.254
Gesamt 2011 13.997 11.124 3.757 100.154 87.014 216.046 –
Gesamt 2010 3.247 7.771 6.817 95.146 88.254 – 201.235