konsuma: Ratgeber Haus - Recht

1.5 DIE BAUBESCHREIBUNG
Von DIN bis U-Wert
Über Leistungsmerkmale, Garantien und Versprechungen.
Worauf Sie beim Prüfen der Baubeschreibung
achten müssen. Ein Interview mit Christine Romen,
Bauberaterin bei der Verbraucherzentrale.
konsuma: Wozu dient
eine Baubeschreibung?
Die Bau- oder Leistungsbeschreibung
ist eines
der wichtigsten Bestandteile
des Kaufvertrags
überhaupt. Hier nämlich
legt sich der Bauträger
fest und listet auf, welche
Leistungen er für den
geforderten Kaufpreis erbringt.
Mündliche Zusagen
sind im Streitfall
so gut wie wertlos, da sie kaum zu beweisen sind. Nur was
Schwarz auf Weiß geschrieben steht gilt, das muss der Bauträger
dann tatsächlich verpflichtend liefern.
konsuma: Was gehört alles in die Baubeschreibung?
Im Prinzip alle Details, die Rückschlüsse ziehen lassen über
Baumaterialien, Bauart, Wohnqualität. Die wichtigsten Bereiche
sind sicherlich drei: die Wärmedämmung, die gesetzlich
vorgeschriebenen Schallschutzwerte und die Gebäudeluftdichtheit.
Eine gute Baubeschreibung zeichnet sich aus durch Detailfreudigkeit,
was ich hier anhand des Beispiels „Balkon“ zeigen
möchte. Sie enthält folgende Informationen: ob die Balkonplatte
von der Außenwand thermisch getrennt ist, aus
welchem Material die Tragkonstruktion und der Bodenbelag
des Balkons bestehen, wie der Balkon entwässert wird, wie
der Bodenbelag verlegt wird, welche Art von Brüstung vorgesehen
ist und bei den jeweiligen Baumaterialien auch die
spezifische Art (z.B. beim Holz: Holzart, -dicke und Art der
Imprägnierung).
konsuma: Welche Qualitätskriterien gelten in den einzelnen
Bereichen?
Um die Qualität eines Bauteils zu definieren muss der jeweilige
U-Wert angegeben werden. Der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient)
beschreibt die Wärmeverluste der
einzelnen Bauteile (z.B. Außenwand, Dach, Decke zu unbeheiztem
Keller, Fenster). Er gibt Auskunft darüber, wie viel
Wärmemenge in Watt durch ein Bauteil einer bestimmten
Dicke und einer Größe von einem Quadratmeter, bei einem
Temperaturunterschied von 1 Kelvin (entspricht 1° C), verloren
geht. Je kleiner der U-Wert, umso weniger Energie geht
über das jeweilige Bauteil verloren.
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1.0 I Kaufen 11
In der Baubeschreibung sollten nicht nur die Einhaltung der
gesetzlich vorgegebenen, sondern höhere Schallschutzwerte
gemäß DIN 4109 gefordert werden. Die Angabe der Gebäudeluftdichtheit
stellt ein Qualitätsmerkmal der ausgeführten
Arbeiten dar. Außerdem können durch eine entsprechende
Gebäudeluftdichtheit Energieverluste verringert, Kondensbildungen
in Bauteilen, Luftschallbrücken und Radonstrahlungen
aus dem Keller vorgebeugt und die Funktionseffizienz
der Lüftungsanlage gewährleistet werden. Bezüglich
der Gebäudeluftdichtheit gibt es klare Richtlinien, ausgedrückt
über den n50 Wert (Luftwechselrate bei 50 Pascal).
Die Obergrenze des n50-Wertes beträgt 3, für Gebäude mit
einer Lüftungsanlage 1,5 und für Passivhäuser 0,6. Gebäude
der Klimahausklasse A und B sollten einen maximalen n50
Wert von 2 aufweisen. Mittels einer Luftdichtheitsmessung
kann der n50-Wert ermittelt werden.
konsuma: Und wenn die Baubeschreibung nicht den
von mir geforderten Kriterien entspricht?
Wer zahlt schafft an! Lassen Sie sich nicht abwimmeln
oder besänftigen, sondern bestehen Sie auf Ihr Recht, alles
schriftlich festzulegen, bis ins letzte Detail. Außerdem ist
es heute beim Hausbau empfehlenswert, gewisse zusätzliche
Berechnungen anzufordern, z. B. die Klimahausberechnung.
Diese informiert in einfacher Form über den Wärmeverbrauch
eines Gebäudes in seiner Gesamtheit, kann also
als Instrument zur Optimierung der Energieeffizienz eingesetzt
werden.
konsuma: Wie lesen, um nicht in die Irre geführt zu
werden?
Im Zweifelsfall nachfragen! Vorsicht ist geboten bei Formulierungen
wie „Ausführung nach DIN“ oder „Schallschutz nach
DIN“. Das sind lediglich Mindestanforderungen, die ohnehin
eingehalten werden müssen. Formulierungen wie „hochwertig“
sagen gar nichts aus, ebenso nicht der Hinweis auf
ein „Markenprodukt“. Steht ein Objekt in der engeren Wahl,
lohnt es sich, die Baubeschreibung von einem Fachmann
oder einer Fachfrau (Architekt oder Bauingenieur mit Erfahrung)
prüfen zu lassen. Der Kauf einer Eigentumswohnung
ohne vorherige Kontrolle der Baubeschreibung - evtl. durch
die Verbraucherzentrale - kann große Risiken bergen.
konsuma: Ist die Baubeschreibung ausschließlich für
eine im Bau befindliche Immobilie wichtig?
Nein. Auch wenn das Gebäude schon steht, spielt die Baubeschreibung
eine überaus große Rolle, um die Qualität zu
beurteilen. Folglich braucht es sie vor dem Kauf einer fertigen
Wohnung genauso. Nicht alles sieht man nämlich auf
den ersten Blick bei einem Lokalaugenschein: Viele entscheidenden
Details, wie die Außenabdichtung der Kellerwände,
können im Nachhinein nicht begutachtet werden. Freilich,
einiges kann man nachträglich ausbessern, das gilt für Böden,
Fliesen usw. Doch die Wärmedämmung und der Schallschutz
sind kaum oder nur sehr schwierig und mit hohem
Kostenaufwand nachzubessern.