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rechtsanwalt schüller gibt rat und tipps
Mängel beim Hausbau -
so gehen Sie richtig damit um
herr Schüller, das eigene Haus ist
nicht nur der Traum vieler Menschen,
sondern auch eine Investition
in einer Größenordnung, die
der Bürger in aller Regel nur einmal im
Leben tätigt.
Richtig, umso ärgerlicher ist es, wenn die
Abwicklung eines solchen Bauvorhabens ins
Stocken gerät oder sich nach Fertigstellung
Mängel zeigen. Hinzu kommt: Der richtige
Umgang mit Mängeln ist nicht ganz einfach,
weshalb es insbesondere bei gravierenden
Mängeln sinnvoll erscheint, kompetenten
anwaltlichen Rat einzuholen. Denn das Problem
im Streitfall besteht nicht selten darin,
dass beide Parteien unter Mangel etwas
Unterschiedliches verstehen.
Im Blickpunkt GL&Lev kontakt Recht
Wann liegt denn ein „richtiger“ Mangel
vor?
Diese Frage lässt sich nicht ohne einen Blick
in den Vertrag beantworten. Gibt es dort
spezielle Vereinbarungen zur Beschaffenheit
des Objektes, so ist jede Abweichung
hiervon ein Mangel, ganz unabhängig davon,
ob überhaupt eine Einschränkung in
der tatsächlichen Nutzung gegeben ist.
Gibt es keine Beschaffenheitsvereinbarung,
so muss sich das Werk für die übliche Verwendung
eignen und die übliche Beschaffenheit
aufweisen. Ich will Ihnen das gern
an einem Beispiel erläutern: Ein Ehepaar
hat bei einem Fliesenleger das Verlegen
von blauen Wandfliesen im Badezimmer
seines Einfamilienhauses in Auftrag gegeben.
Diese Fliesen werden geliefert und
eingebaut. Drei Monate nach Fertigstellung
und Übergabe – wir Juristen sprechen von
der Abnahme – zeigen sich Verfärbungen
in der Oberfläche. Auch wenn die Funktion
der Fliesen selbst nicht beeinträchtigt ist, so
entspricht das Werk nicht dem, was vereinbart
war und ist daher mangelhaft.
Bleiben wir bei Ihrem Beispiel. Kann
das Ehepaar jetzt einfach ein anderes
Unternehmen mit der Mängelbeseitigung
beauftragen?
Nein, der Fliesenleger hat nicht nur die Pflicht,
GL&Lev kontakt 01/10
andreas Schüller
Rechtsanwalt und Fachanwalt
für Bau- und Architektenrecht,
seit 1.12.2009 bei der Kanzlei
Winter, Jansen, Lamsfuß,
deren Zahl der Fachanwälte
sich damit auf insgesamt acht
erhöht. Rechtsanwalt Schüller
übt Dozententätigkeiten aus,
z. B. an der Fachhochschule des
Mittelstands (Vergaberecht und
Projektmanagement) sowie der
Handwerkskammer Köln.
sondern er hat auch das Recht, eine mangelhafte
Leistung durch eine mangelfreie
Leistung zu ersetzen. Dabei können ihm
die Auftraggeber nicht einmal vorschreiben,
wie das zu geschehen hat. Der Handwerker
selbst kann entscheiden, ob er sein Werk repariert
oder ob er es neu herstellt.
Was raten Sie also dem Ehepaar in
dem Beispiel?
Es sollte zunächst eine angemessene Frist
zur Mängelbeseitigung gesetzt werden.
Wichtig hierbei ist, einen konkreten Termin
zu benennen, bis zu dem die Mängelbeseitigung
erfolgen soll. Wie lange eine angemessene
Frist zu bemessen ist, hängt vom
Einzelfall ab. Man sollte sich immer daran
orientieren, wie lange ein durchschnittlicher
Handwerker oder Bauunternehmer für die
Beseitigung des konkreten Mangels benötigen
würde. Eine vorherige Dokumentation
des Mangels durch ein Foto kann hilfreich
sein und ist damit empfehlenswert.
Man hört immer wieder davon, man
müsse, wenn die erste Frist nutzlos verstrichen
ist, noch eine Nachfrist setzen.
Ja, solche „Regeln“ halten sich leider hartnäckig,
doch sie sind leider falsch. Denn ein
Erfordernis zur Nachfrist gibt es hier nicht.
Ist eine Frist zur Mängelbeseitigung erfolglos
abgelaufen, etwa weil die Mängelbeseitigung
fehlgeschlagen ist oder überhaupt
nicht versucht wurde, hat der Kunde die
Wahl. Er kann jetzt ein anderes Unternehmen
mit der Mängelbeseitigung beauftragen
und die Kosten bei dem Handwerker
geltend machen. Stattdessen kann aber
auch die Vergütung gemindert, vom Vertrag
zurückgetreten und daneben ggf. noch
Schadenersatz geltend gemacht werden.
Nun sind ja nicht immer alle Mängelrügen
berechtigt. Manchmal dienen sie
ja nur als Vorwand, keine Vergütung
zahlen zu müssen. Wie kann der Bauunternehmer
oder andere Handwerker
hierauf reagieren? Wie kann er sich
absichern?
Wenn der Kunde Mängelrügen benutzt, um
den Unternehmer um seine berechtigte Vergütung
zu bringen, muss man zwei Situa-
tionen unterscheiden:
Sind noch Leistungen auszuführen und bezahlt
der Kunde zu Recht gestellte Abschlagsrechnungen
nicht, so sollte der Unternehmer
eine kurze Nachfrist zur Zahlung setzen und
dann nach erfolglosem Ablauf von seinem
Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch machen
und nicht weiterarbeiten.
Sind keine Leistungen mehr auszuführen
und wird die Schlussrechnung nicht bedient,
so hilft oft nur die gerichtliche Klärung.
Meist sind die Situationen aber nicht eindeutig,
so dass es sich empfiehlt, spätestens
an dieser Stelle anwaltlichen Rat einzuholen.
Ein Fachmann kann auch entscheiden, ob
man nicht jetzt im Wege des einstweiligen
Rechtsschutzschutzes eine Bauhandwerkersicherungshypothek
in das Grundbuch
eintragen lässt.
Ärgerlich für den Handwerker ist
es, wenn er eine Mängelrüge ernst
nimmt, den vermeintlichen Mangel
aufwendig überprüft und sich herausstellt,
dass kein Mangel vorliegt. Kann
der Handwerker seine Kosten für die
Überprüfung dem Auftraggeber in
Rechnung stellen?
Das handhaben die Gerichte leider unterschiedlich.
Grundsätzlich muss man wohl
derzeit davon ausgehen, dass Kosten nicht
erstattet werden. In keinem Fall sollte der
Handwerker einfach Mängelbeseitigungsarbeiten
durchführen, wenn sich herausgestellt
hat, dass der Mangel nicht von ihm,
sondern von einem anderen Gewerk verursacht
worden ist. In einer solchen Situation
empfiehlt es sich, dem Auftraggeber vor der
Mängelbeseitigung hierauf hinzuweisen
und die Mängelbeseitigung davon abhängig
zu machen, dass dies zu vergüten ist.