Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause. - Lbs

2
Editorial
inhalt
Editorial 2
Immobilienmarkt 3
Zuhause mit Zukunft:
Fünf Gründe, warum sich
der Schritt in die eigenen
vier Wände lohnt
Der Mix macht’s 7
Interview mit Heinz Panter,
Vorsitzender der LBS-Bausparkassenkonferenz:
Warum es
in Deutschland keine Krise
bei der Finanzierung von
Wohneigentum gibt
Staatliche Hilfen 8
Neue Förderwelt: In fast jeder
Lebensphase unterstützt der
Staat den Weg ins Eigenheim
Reicher mit Riester 10
Wohn-Riester: Was hinter der
neuen Förderung steckt, wer
profitiert und was sie bringt
Essenzieller Baustein 15
Interview mit Professor Axel
Börsch-Supan, Experte für demografischen
Wandel und
Altersvorsorge: Die Immobilie
als Teil der Alterssicherung
Modernisieren 16
Sanieren mit Effekt: Wie
Umwelt und Geldbeutel von
Modernisierungsmaßnahmen
profitieren – ein Praxisbeispiel
mit Finanzierung
Impressum
Redaktion: A. Hartmann, M. Groos, T. Wolf
Verlag: Die Verlagsbeilage erscheint in der
FOCUS Magazin Verlag GmbH.
Verantwortlich für den redaktionellen
Inhalt: Frank Pöpsel
Nachdruck ist nur mit schriftlicher
Genehmigung des Verlags gestattet.
Druck: Vogel Druck und Medienservice
GmbH & Co. KG, Leibnizstraße 5,
97204 Höchberg
Stand: 1/2010
Chance nutzen
Titel: Foto: Dreamstime
Composing: FOCUS-MONEY
Frank Pöpsel,
Chefredakteur
Die Bundesbürger haben in der Mega-Wirtschaftskrise
des vergangenen Jahres anders als viele Experten, die
sich aufgeregt im Malen von Untergangsszenarien überboten
und Endzeitstimmung verbreiteten, das einzig Richtige
getan: Sie haben die Ruhe bewahrt – und, statt sich angstvoll
zu verkriechen, vielfach die Krise als Chance begriffen
und in selbst genutztes Wohneigentum investiert. Die Zinsen
sind historisch günstig und die Preise vor allem bei Bestandsimmobilien
auf einem attraktiven Niveau. Ein ideales Umfeld,
um sich vom Mietmarkt unabhängig zu machen und mit
den eigenen vier Wänden inflationssicher fürs Alter vorzusorgen.
Obendrein fördert der Staat den Umzug ins Eigenheim
großzügig – etwa mit dem Wohn-Riester. Kennen Sie nicht?
Dann sollten Sie sich schlau machen. Oder wollen Sie auf
Tausende Euro verzichten?
FOCUS-MONEY und die Landesbausparkassen erklären Ihnen
in diesem Gemeinschafts-Spezial, wie die Förderung funktioniert,
wie Sie sie optimal nutzen und wie Sie mit den richtigen
Modernisierungsmaßnahmen und der passenden Finanzierung
aus einer günstigen Bestandsimmobilie Ihr persönliches
Traumhaus machen.
Fotos: LBS, Dreamstime (3), Fotolia,
S. Ugurlu/FOCUS-MONEY

dEutschland
immobiliEnmarkt dEutschland
Zuhause mit Zukunft
Die Konditionen für den Erwerb eines Eigenheims sind günstig wie selten.
Wer jetzt handelt, sichert sich viele Vorteile und häuft ein stattliches Vermögen an
Wohnst du noch, oder lebst du schon? Die einprägsame
Frage aus den TV-Spots eines
schwedischen Möbelhauses nutzt clever den hohen
Wert, den die Deutschen dem Wohnen beimessen.
Haus oder Apartment sind nicht einfach nur ein
Dach über dem Kopf. Sie sind Lebensmittelpunkt,
Rückzugsraum, kurzum: das Zuhause. Nach den
zurückliegenden Monaten mit immer neuen Horrormeldungen
aus der Finanz- und Börsenwelt rückt
verstärkt noch eine weitere Eigenschaft des Wohnraums
ins Bewusstsein: die Immobilie als Teil der
Altersvorsorge.
„Auf Nummer sicher“ lautet das Motto der Bundesbürger
bei der finanziellen Planung des Ruhestands.
Das zeigt die bereits zum 35. Mal von TNS
Infratest aufgelegte Umfrage zum Sparverhalten in
Deutschland. Das Fazit: Die Altersvorsorge gilt als
Muss, und die Immobilie als Sachwert wird immer
attraktiver. Die Gründe, warum verstärkt auf die eigenen
vier Wände gesetzt wird, sind vielschichtig.
So wollen 98 Prozent aller Kaufwilligen vom Vermieter
unabhängig werden. 94 Prozent wollen die
Miete lieber in die eigene Tasche zahlen. Ebenso
auf der Argumente-Liste: der bleibende Wert, der in
Form einer Immobilie vererbt werden kann (92 Prozent)
sowie die höhere Lebensqualität (88 Prozent),
die mit Wohneigentum verbunden wird.
Auch eine Umfrage von Forsa in Berlin untermauert
den Trend zum „Betongold“, wie die Immobilie
auch immer wieder augenzwinkernd genannt wird:
87 Prozent aller Deutschen glauben demnach, dass
Wohneigentum im Rahmen der Alterssicherung
Kinderbild: Der
Traum vom eigenen
Dach über dem
Kopf ist zeitlos
3

9
7
5
3
Tsd.
Euro
200
150
100
50
0
% Zinsen für Baugeld
10 Jahre fest
1993 95 97 99 2001 03 05 07 2009
Durchschnittliche Preise für Wohneigentum
1998 bis 2000 2001 bis 2003 2004 bis 2007
Gebrauchte Objekte Neubauten Gesamtdurchschnitt
4
immobiliEnmarkt dEutschland
Historisch günstig
Mitte der 90er-Jahre mussten Immobilienkäufer
für Baudarlehen noch mehr als acht Prozent
Zinsen pro Jahr zahlen. Aktuell verlangen die
Banken nicht einmal die Hälfte davon – ein historisch
niedriges Niveau.
Quelle: fmh-index.de
15 Jahre fest
Klar im Vorteil
Die Statistik offenbart Vermögen deutscher
den Unterschied: Immo- Vermögen Haushalte deutscher Haushalte
bilieneigentümer häufen in in Tausend Euro
im Lauf der Zeit ein höOstWestheres Privatvermögen an deutschlanddeutschland als Mieter. Die Zahlen
gelten für Familien, bei
Immobilien
Geldvermögen
181,8
denen die Eltern im Alter
von 50 bis 59 Jahren
sind. Auffällig ist, dass
nicht nur ein höheres
127,0
Immobilien-, sondern
auch ein umfangreiche-
26,3 39,6
res Geldvermögen vorhanden
ist.
Mieter Eigentümer
23,2
Mieter
45,1
Eigentümer
Quelle: Empirica
Günstige Bestände
Wer ein Haus oder eine Wohnung aus dem
Bestand kauft, zahlt im Durchschnitt deutlich weniger
als ein Erwerber eines Neubaus. In den vergangenen
zehn Jahren hat sich der Preisabstand von
gebrauchten zu neuen Immobilien vergrößert.
Quellen: tns Infratest, LBS Research
künftig eine unverändert große oder sogar noch eine
größere Rolle spielen wird als heute. Von denen, die
bereits eine Wohnung oder ein Haus gekauft oder
gebaut haben, halten 75 Prozent ihre Immobilie
auch in der gegenwärtigen noch nicht ganz ausgestandenen
Krise für eine werthaltige Vermögensanlage.
In der Gesamtbevölkerung sind es immerhin
54 Prozent, die glauben, dass die eigenen vier
Wände derzeit besser als andere Anlageformen wie
Aktien, Fonds oder Anleihen vor Wertverlust und
Preisverfall schützen können.
Glaube und Meinung sind das eine, die Umsetzung
in die Tat das andere. Fürs Bauen jedenfalls
konnten sich sich die Bundesbürger zuletzt nicht so
richtig erwärmen. In den ersten drei Quartalen des
?
Schon gewusst, dass . . .
. . . die Deutschen aktuell lieber aus dem
Bestand kaufen als neu bauen?
vergangenen Jahres fiel die Zahl der Baugenehmigungen
für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
um 3,1 Prozent, meldete das Statistische
Bundesamt Ende November 2009. Dabei hatte
die Zahl der amtlichen Erlaubniserteilungen erst
2008 mit 174 600 den tiefsten Stand seit der Wiedervereinigung
vor 20 Jahren erreicht. Im Rekordjahr
1995 waren es noch mehr als 638000.
Dass die Bürger der Immobilie den Rücken kehren,
heißt der Einbruch aber nicht. In diesem Jahr
rechnen die Landesbausparkassen wieder mit einer
deutlichen Belebung des Neubaugeschäfts.
Die Genehmigungen für Wohnungen und Häuser
könnten sogar um elf Prozent gegenüber dem Vorjahr
zulegen, lautet die Prognose. Parallel belebt
sich zudem das Geschäft mit Bestandsimmobilien
spürbar. So meldeten die LBS-Immobiliengesellschaften,
die größte Maklergruppe in der Bundesrepublik,
in der ersten Hälfte des vergangenen Jahres
ein Plus von zehn Prozent bei den Verkäufen von
gebrauchten Einfamilienhäusern und Wohnungen.
Und der Trend hält an, sind sich die Experten der
Landesbausparkassen sicher. Denn es spricht vieles
dafür, jetzt den Einstieg in die Bildung von Wohneigentum
zu wagen.
Grund Nummer 1: Sich bei einer Bank Geld für die
Immobilienfinanzierung zu leihen ist derzeit günstig
wie kaum je zuvor. Die aktuellen Zinssätze für
Baudarlehen liegen nur etwa halb so hoch wie noch
Mitte der 90er-Jahre. Die historisch günstigen Kon-

ditionen verdanken Bauherren und Käufer den Notenbanken
rund um den Globus. Sie senkten kräftig
die Leitzinsen und pumpten damit billiges Geld in
die Märkte zur Stützung der Wirtschaft. Das schickte
auch die Bauzinsen auf Talfahrt.
Tipp: Wer aktuell noch unentschlossen ist, ob er
sich Wohneigentum zulegen soll, der kann sich ein
attraktives Zinsniveau über einen Bausparvertrag
für die Zukunft sichern. Die Sätze für die günstigsten
Bauspardarlehen liegen aktuell bei weniger
als zwei Prozent. Der Clou: Sowohl Darlehen als
auch Bausparverträge werden staatlich finanziell
gefördert, wenn sie eine Riester-Zertifizierung besitzen.
Möglich macht dies das 2008 in Kraft getretene
Eigenheimrentengesetz, das die Einbeziehung
von selbst genutztem Wohneigentum in die
Riester-Förderung regelt. In der Spitze können mehr
als 50000 Euro an Förderung dabei herauskommen
(s. auch S. 10–14).
Grund Nummer 2: Nicht nur die Zinsen sind niedrig,
auch die Preise für Häuser und Wohnungen befinden
sich auf einem sehr attraktiven Niveau. 150000
Euro mussten Käufer im Bundesdurchschnitt zuletzt
für gebrauchte Wohnungen und Häuser ausgeben,
zeigt eine aktuelle Untersuchung, die die Marktforscher
von TNS Infratest unter anderem im Auftrag
der Landesbausparkassen erstellten. Ende der
90er-Jahre lag der mittlere Preis noch rund 10000
Euro höher. Neubauten indes verteuerten sich im
Wie sich Kaufen gegenüber Mieten rechnet
Verglichen wird die Bilanz eines Käufers, der eine Immobilie
für 180 000 Euro erwirbt, mit der eines Mieters,
der sein Kapital in eine Zinsanlage steckt. Das Eigenkapital
beträgt 49 000 Euro. Der Mieter legt dieses an.
Der Käufer zahlt davon 9000 Euro Kaufnebenkosten
(u. a. für Notar) und steckt 40 000 Euro in die Immobilie.
Zur Finanzierung des Restkaufpreises nimmt er ein
Darlehen über 140 000 Euro zu fünf Prozent Zinsen auf,
das er mit zwei Prozent anfänglicher Tilgung zurückzahlt.
Der Kredit kostet ihn somit 9800 Euro im Jahr.
Für den Vergleich der Vermögensentwicklung der
beiden Parteien wird unterstellt, dass sich die Geldanlage
zuzüglich der Mehrbelastung des Käufers gegen-
Jahr ersparte Miete Kreditrate Mehrbelastung Käufer 1) Wert der Immobilie Restschuld Vermögen Käufer Vermögen Mieter Vorteil Käufer
alle Angaben in Euro; 1) Kreditrate abzüglich Mietersparnis; 2) Steuerwirkung auf Zinsen berücksichtigt;
3) Miete muss aus Vermögen bezahlt werden, daher Abnahme des Vermögens
Altbauten: Häuser aus dem Bestand
sind meist erschwinglicher als Neubauten
gleichen Zeitraum um rund 30 000 auf 247 000 Euro.
Allerdings: Der Kaufpreis einer Bestandsimmobilie
ist zwar günstiger, doch um insbesondere in puncto
Energie modernen Neubaustandard zu erreichen,
sind in der Regel größere Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen
notwendig (s. auch S. 16–19).
Es bleibt die Quintessenz: Die eigene Immobilie
ist greifbarer denn je. Seit Mitte der 90er-Jahre
über dem Mieter mit vier Prozent vor Steuern verzinst
und die Immobilie jedes Jahr ein Prozent an Wert gewinnt.
Der Käufer spart sich die Miete in Höhe von
10 000 Euro im Jahr, legt jedoch 1450 Euro jährlich für
Instandhaltungen zurück. Unterm Strich „spart“ er also
im ersten Jahr nur 8550 Euro. Miete und Instandhaltungsrücklage
steigen jedes Jahr um ein Prozent.
Das Vermögen des Käufers ergibt sich aus der
Differenz von Immobilienwert und Restschuld, das
des Mieters aus der verzinsten Geldanlage. Die anfängliche
Mehrbelastung des Käufers (Kreditrate abzüglich
ersparte Miete) kehrt sich im Lauf der Jahre in
einen Vorteil um.
1 8 550 9 800 +1250 181 800 137 200 44 600 52 121 2) –7 521
10 9 351 9 800 +449 198 832 104 782 94 050 80 491 13 559
20 10 329 9 800 –529 219 634 47 415 172 219 112 109 60 109
30 11 410 0 –11 410 242 613 0 242 613 98 271 3) 144 342
Quelle: Finanztest
5

6
immobiliEnmarkt dEutschland
Entspannte Eigentümer: Käufer bauen
mehr Vermögen auf als Mieter
hat sich die Last der Finanzierung eines Eigenheims
dank Zinsrutsch und relativ stabiler Preise für Bestandsimmobilien
für junge Familien mit Durchschnittseinkommen
um fast die Hälfte auf 20 Prozent
des Haushaltsbudgets reduziert, rechnen die
Experten von LBS Research vor. „Jetzt ist für mehr
als die Hälfte der Haushalte in Deutschland der Kauf
von gebrauchten Eigenheimen machbar“, sagt LBS-
Verbandsdirektor Hartwig Hamm.
Grund Nummer 3: Wer auf eine solide Immobilie
in attraktiver Lage setzt, tätigt ein inflationssicheres
Investment. Während Mieter sich im Lauf
ihres Lebens immer wieder mit Mieterhöhungen
abfinden müssen, haben Käufer ein für allemal
das Thema Wohnkosten abgehakt und können während
der Abzahlung des Kredits mit einer gleich
bleibenden Belastung kalkulieren – zumindest über
die Dauer der vereinbarten Zinsbindung. Erst nach
deren Auslaufen ergibt sich bei der Anschlussfinanzierung
ein Zinsänderungsrisiko. Dem kann
aber zum Beispiel mit dem Abschluss eines Bausparvertrags
vorgebeugt werden, mit dem sich Käufer
die festgeschriebenen Darlehenszinsen bereits
bei Vertragsabschluss sichern. „Wer kann, sollte
in Sachwerte wie Immobilien investieren“, rät Thomas
Straubhaar, Leiter des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts
(HWWI).
Grund Nummer 4: Immobilienbesitzer bauen langfristig
mehr Vermögen auf als Mieter, wie Berechnungen
der Stiftung Warentest zeigen. Die Über-
legung: Mieter investieren ihre Ersparnisse am
Kapitalmarkt, erzielen Zinserträge oder Kursgewinne
bei Wertpapieren und häufen so Geldvermögen
an. Ihre regelmäßigen Mietzahlungen machen indes
nur ihren Vermieter reicher. Ein Käufer dagegen
investiert sein Kapital ins Eigenheim. Er zahlt
statt monatlicher Mieten regelmäßig Zinsen und
Tilgungen an die Bank. Mit jeder Tilgungsleistung
entschuldet er seine Immobilie und schafft sich so
Vermögen. Ein Nebeneffekt: In der Regel sparen
Mieter den Betrag, den Eigentümer in den ersten
Jahren nach dem Kauf mehr an Tilgung aufbringen
müssen nicht konsequent, sondern verkonsumieren
ihn. Eigentümer hingegen, so zeigen langfristige
Beobachtungen, entwickeln ein disziplinierteres
Sparverhalten und behalten dies auch bei, wenn
die Immobilie abbezahlt ist.
Das Problem für den Mieter: Am Kapitalmarkt ist
derzeit – auch eine Folge der globalen Niedrigzinspolitik
– nicht viel zu verdienen. Eine Bundesanleihe
mit 30 Jahren Laufzeit beispielsweise wirft nur
knapp vier Prozent Rendite ab. Davon geht noch einmal
mehr als ein Viertel für Abgeltungsteuer, Kirchensteuer
und Solidaritätszuschlag verloren. Sparen
mit traditionellen Zinsprodukten lohnt aktuell
also nicht so recht. Wer daher frühzeitig vom Mieter-
ins Eigentümerlager wechselt, der wird schneller
reich. Im von der Stiftung Warentest zu Grunde
gelegten Fall verfügen Immobilieneigner, deren
Hab und Gut sich aus dem Wert des selbst genutz-
?
. . . Immobilien als Altersvorsorge in der
Finanzkrise noch beliebter geworden sind?
Schon gewusst, dass . . .
ten Eigenheims abzüglich der Restschuld aus dem
Kredit ergibt, nach 20 Jahren bereits über ein 60000
Euro höheres Vermögen als Mieter.
Grund Nummer 5: Nicht zuletzt bedeuten die eigenen
vier Wände für Käufer in der Regel auch
eine höhere Lebensqualität und sind die einzige
Altersvorsorge mit Sofortnutzen. Während Sparer,
die auf Fondssparpläne oder Rentenversicherungen
setzen, für gewöhnlich erst nach vielen Jahren
den Ertrag ernten können, stehen Traumhaus oder
-wohnung direkt zum Einzug bereit. Die sogenannte
Eigenheimrente in Form der ersparten Miete fließt
sofort. Oder um es mit dem abgewandelten Slogan
des schwedischen Möbelhauses zu sagen: Sparst
du noch, oder genießt du schon?

„Der Mix macht’s“
Heinz Panter, Vorsitzender der LBS-Bausparkassenkonferenz, über die Gründe, warum es in
Deutschland keine Krise bei der Finanzierung von Wohneigentum gibt und Bausparen lohnt
FOCUS-MONEY: So mancher amerikanische Traum vom
Eigenheim ist im letzten Jahr geplatzt. Viele Hausbesitzer
in den USA stehen vor dem Ruin. Warum müssen sich
deutsche Immobilienfinanzierer keine Sorgen machen?
Heinz Panter: Die Praxis der Baufinanzierung läuft
bei uns vollkommen anders ab als in den USA. Das
amerikanische Szenario ist deshalb nicht übertragbar.
Eine 100- oder gar 120-Prozent-Finanzierung, wie in
den USA üblich, gibt es in Deutschland so gut wie nicht.
Eine private Immobilienfinanzierung ist hierzulande
konsequent auf einen erfolgreichen Ablauf ausgerichtet,
das heißt, mit dem Kunden eine langfristig stabile
Geschäftsbeziehung zu pflegen. Ziel ist es, die Ausfälle
so gering wie möglich zu halten. Schließlich liegt es im
Interesse beider Parteien, die Finanzierung bis zur letzten
Rate problemlos abzuwickeln.
MONEY: Spüren Sie eine allgemeine Zurückhaltung beim
Immobilienerwerb?
Panter: Nein, im Gegenteil. Die Finanzmarktkrise hat
viele Anleger bewogen, ihre private Altersvorsorge kritisch
zu hinterfragen und neu zu bewerten. Anlagen
mit hoher Sicherheit werden verstärkt nachgefragt.
Dazu zählen auch die eigenen vier Wände. Das macht
sich besonders auf dem Bestandsimmobilienmarkt bemerkbar.
Hier boomt das Geschäft. Die LBS Immobiliengesellschaften
vermittelten im Jahr 2009 rund 90 Prozent
ihrer Immobilien aus dem Bestand.
MONEY: Was zeichnet eine solide Finanzierung aus?
Panter: Eine solide Finanzierung fußt immer auf einer
verlässlichen Beratung. In der Regel setzt sie sich aus einem
Mix aus Eigenkapital, Bausparvertrag und Annuitätendarlehen
zusammen. Für das Gesamtvolumen ist
es wichtig, dass sich der Bauherr oder Käufer die Darlehensraten
auf Dauer leisten kann. Kreditrahmen und
-raten müssen realistisch festgesetzt werden und dem
Kunden ausreichend Luft für Alltägliches und auch Unvorhergesehenes
lassen. Schließlich läuft eine Immobilienfinanzierung
in der Regel über 20 oder mehr Jahre.
MONEY: Wie wichtig ist das Eigenkapital?
Panter: Es ist das Fundament beim Erwerb von Wohneigentum.
Je mehr, desto besser. Bei einer Standardfinanzierung
sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises
als Eigenkapital vorhanden sein. Wer – wie viele junge
Familien – diesen Betrag nicht auf der hohen Kante
hat, kann ihn mit einem Bausparvertrag gezielt ansparen.
Nicht zu vergessen sind die Nebenkosten etwa für
Notar und Grunderwerbsteuer. Sie sollten zusätzlich als
Eigenkapital vorhanden sein. Insgesamt können sie bis
zu zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen.
MONEY: Bausparen gilt immer noch als bieder. Warum ist
es ein attraktives Element im Finanzierungsmix?
Panter: Ein Bausparvertrag sorgt für Stabilität. Als einziges
Produkt vereint er die zwei wichtigsten Elemente
einer soliden Finanzierung: die Bildung von Eigenkapital
in der Sparphase und den zinsgünstigen Bausparkredit
in der Darlehensphase. Die Zinsen für Guthaben
und Darlehen stehen bereits bei Vertragsabschluss fest
und ändern sich bis zur vollständigen Rückzahlung nicht.
Zudem sind Sondertilgungen jederzeit möglich. Rund
die Hälfte aller Bauherren und Käufer erfüllt sich ihren
Traum von den eigenen vier Wänden mit Bausparen.
Interessanter Nebeneffekt: Das regelmäßige Bedienen
des Bausparvertrags führt insgesamt zu einem disziplinierteren
Sparverhalten. Dieses behalten die Besitzer in
der Regel auch in der Darlehensphase bei.
MONEY: Welche Rolle spielt der neue Wohn-Riester?
Panter: Das Eigenheimrentengesetz alias Wohn-Riester
stellt die Förderung der eigenen vier Wände als Altersvorsorge
auf eine Stufe mit den Geld-Riester-Produkten
und damit auf eine völlig neue Grundlage. Die meisten
Menschen wünschen sich Wohneigentum. Riester-
Bausparen macht es möglich, diesen Wunsch mit den
Vorteilen der staatlichen Förderung zu kombinieren.
MONEY: Wird sich der Riester-Markt dadurch spürbar
verändern?
Auf jeden Fall sorgt die neue Förderung für Bewegung
auf dem Markt. In den ersten neun Monaten 2009
wurden bundesweit 230 000 Eigenheimrenten-Verträge
abgeschlossen. Damit hat sich der Wohn-Riester innerhalb
eines Jahres auf den zweiten Platz aller Riester-
Produkte katapultiert – gleich nach den Versicherungen.
Die Landesbausparkassen haben die Chancen der neuen
Förderung früh erkannt. Mit einem Anteil von knapp
55 Prozent am Wohn-Riester-Neugeschäft nehmen sie
mit Abstand den Spitzenplatz am Eigenheimrenten-
Markt in Deutschland ein.
Heinz Panter
leitet seit
Mitte 2005
das oberste
Gremium der
Landesbausparkassen
7

8
staatlichE hilfEn
Auf drei Wegen hilft der Staat, den Traum von den eigenen vier Wänden
zu erfüllen. Kaufwillige müssen nur zugreifen
Immobilienerwerber haben aktuell gute Karten.
Nicht nur auf Grund der Niedrigzinspolitik der
großen Zentralbanken und der vergleichsweise stabilen
Preise. Auch Vater Staat und der Arbeitgeber
helfen beim Aufbau von Eigenkapital, um den
Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren
– und das gleich dreifach.
Prämie schon für Youngster. Für junge Sparer erweist
sich die Wohnungsbauprämie (kurz WoP) als
besonders effektive Starthilfe. Wer ab einem Alter
von 16 Jahren zwischen 50 und 512 Euro jährlich
in einen Bausparvertrag einzahlt, der erhält darauf
8,8 Prozent WoP im Jahr. Das macht bis zu 45 Euro.
Ehepaare, die den doppelten Betrag – also maximal
1024 Euro – einzahlen, erhalten bis zu 90 Euro.
Um in die Gunst der Wohnungsbauprämie zu kommen,
sind einige Bedingungen zu beachten. So darf
Haus-Puzzle: Die öffent-
liche Hand unterstützt
Hauskäufer großzügig
Die neue Förderwelt
das zu versteuernde Einkommen bestimmte Grenzen
nicht überschreiten. Sie betragen bei Ledigen
25600 Euro und bei Verheirateten 51200 Euro pro
Jahr. Das bedeutet: Vor dem Abzug von Werbungskosten
und Freibeträgen darf das Bruttoeinkommen
je nach Familienstand deutlich höher liegen. Entscheidend
ist das Einkommen im Sparjahr.
Das angesparte Geld muss für den Bau, Kauf
oder die Modernisierung einer eigenen Immobilie
genutzt werden. Nur wer beim Abschluss des Vertrags
jünger als 25 Jahre ist, darf nach sieben Jahren
frei über das Guthaben verfügen. Diese Chance
bietet sich allerdings nur einmal im Leben. Die
meisten Sparer verwenden die WoP jedoch ohnehin
wohnwirtschaftlich.
Das Finanzamt überweist die Prämie als Einmalzahlung
erst, wenn seit Vertragsbeginn sieben Jah-

e vergangen sind oder der Bausparvertrag von der
Bausparkasse zugeteilt wird.
Arbeitgeberleistung aufstocken. Auch die vermögenswirksamen
Leistungen des Arbeitgebers helfen
beim Kapitalaufbau. Dafür kann der Sparer bei
seinem Finanzamt zusätzlich die Arbeitnehmer-
Sparzulage beantragen. Jährliche Einzahlungen
von bis zu 470 Euro werden mit neun Prozent ge-
?
Schon gewusst, dass . . .
. . . selbst genutzte Immobilien in den
letzten 100 Jahren die wertstabilste
Vermögensanlage waren?
fördert. Unterm Strich macht das maximal 43 Euro
im Jahr. Zu den geförderten vermögenswirksamen
Leistungen zählen auch Einzahlungen auf Bausparverträge.
Wie bei der WoP gilt: Verheiratete können
doppelt profitieren. Sie dürfen bis zu 940 Euro jedes
Jahr vermögenswirksam anlegen und bekommen
entsprechend eine Arbeitnehmersparzulage
von maximal 86 Euro.
In den Genuss des staatlichen Obolus kommen allerdings
nur jene, deren zu versteuerndes Jahreseinkommen
17900 Euro bei Ledigen oder 35800 Euro
bei Verheirateten nicht übersteigt, also beispiels-
Rundum versorgt
In beinahe jeder Lebensphase
bietet der Staat
finanzielle Hilfen, damit
der Traum vom Eigenheim
in Erfüllung geht.
Es liegt an jedem Einzelnen,
die verfügbaren
Quellen in vollem
Umfang anzuzapfen.
Je früher man beginnt,
desto mehr
Vermögen lässt sich
mit staatlicher Unter-
stützung aufbauen.
weise Auszubildende. Die entsprechenden Bruttoeinkommen,
also die Einkünfte vor Werbungskosten
und Steuerfreibeträgen, dürfen darüber liegen.
Riester-Förderung mitnehmen. Als dritten Baustein
bietet der Bund den Wohn-Riester. Er ersetzt die
im Jahr 2006 abgeschaffte Eigenheimzulage. Neben
klassischen Spar- oder Rentenverträgen können
im Rahmen der Riester-Förderung seit 2008 auch
Bausparverträge und Immobiliendarlehen bezuschusst
werden. Bausparverträge werden sowohl
in der Spar- als auch in der Darlehensphase gefördert.
Bei Krediten fließen die Zulagen in die Tilgungsleistungen.
Übrigens: Der Staat hat nicht nur für potenzielle
Eigenheimerwerber etwas übrig. Er zeigt sich
auch beim Verkauf großzügig. Bei selbst genutzten
Eigenheimen verzichtet er auf eine Besteuerung
des Veräußerungsgewinns, wenn der Besitzer
mindestens zwei Jahre in den eigenen vier Wänden
gewohnt hat. Auch den Eigentümern vermieteter
Objekte winkt ein Steuervorteil: Wer nach Ablauf
einer zehnjährigen Spekulationsfrist sein Mietshaus
mit Gewinn verkauft, braucht dem Finanzamt
davon nichts abzugeben.
Für Kapitalanleger indes gilt: Für Zinserträge und
realisierte Kursgewinne aus Wertpapiergeschäften
(ab Kaufdatum 1. Januar 2009) sind seit vergangenem
Jahr immer 25 Prozent Abgeltungsteuer plus
Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer
fällig.
Quelle: LBS

10
Wohn-riEstEr
Reicher mit Riester
Egal, ob Sie jetzt oder in ein paar Jahren den Eigenheimerwerb planen –
der Wohn-Riester sichert in jeder Lebenslage attraktive staatliche Zuschüsse
Wohn-Riester? Nie gehört. Ein Jahr nach dem
Start der ersten riesterzertifizierten Produkte für
den Immobilienerwerb tappt ein großer Teil der Deutschen
immer noch im Dunkeln, was den staatlichen
Zuschuss für die eigenen vier Wände angeht. Rund
die Hälfte der Teilnehmer einer Umfrage des F.A.Z.-
Instituts aus dem vergangenen Jahr gab an, von der
Förderung noch nichts gehört zu haben. Auch die
Höhe der finanziellen Vorteile wurde stark unterschätzt.
Dabei kann unterm Strich nach Berücksichtigung
aller Zulagen und Steuerersparnisse sowie
Abgaben an den Fiskus im Rentenalter ein Vorteil
von mehr als 50000 Euro herauskommen, zeigen Berechnungen
der Zeitschrift „Finanztest“ (s. S. 13).
Wie funktioniert der Wohn-Riester? Wie auch beim
klassischen Geld-Riester, also dem staatlich geförderten
Sparen fürs Alter etwa in Form eines Sparplans
oder Rentenvertrags, steuert der Staat beim
Wohn-Riester für den Immobilienerwerb Grund- und
Kinderzulage sowie für Sparer bis zum Alter von 25
Jahren einen einmaligen Starterbonus bei. Riestern
dürfen nicht nur Arbeitnehmer, die in der gesetzlichen
Rentenversicherung pflichtversichert sind,
sondern beispielsweise auch Beamte und Bezieher
von Vorruhestands- und Arbeitslosengeld.
Gefördert werden gemäß dem Eigenheimrentengesetz
riesterzertifizierte Bausparverträge und Darlehen.
Zudem ist die Entnahme von angesparten
Beträgen aus einem laufenden Geld-Riester-Vertrag
möglich, um sie als Eigenkapital für
eine selbst genutzte Immobilie einzusetzen.
Das kann neben Wohnung oder Haus
auch der Anteil an einer Wohnungsbaugenossenschaft
und ein eigentumsähnliches
Dauerwohnrecht sein. Wichtig ist nur:
Die Immobilie muss nach dem
31.12.2007 erworben worden
sein. Entscheidend ist dabei
nicht der Kaufvertrag, sondern
der Zeitpunkt des
wirtschaftlichen Übergangs
auf den Eigentümer.Zudem
müssen
Haus oder
Wohnung
Haus aus Geldscheinen:
Wer
fürs Alter spart,
wird vom Staat
dafür belohnt

12
WohnriEstEr
Fünf Irrtümer über den
Wohn-Riester
1 Mit einem Wohn-Riester-Bausparvertrag
lege ich mich schon heute fest. Dabei weiß
ich gar nicht, ob ich bauen oder kaufen will.
Kein Problem. Bausparen ist Multi-Options-Sparen.
Wer sich für eine Immobilie entscheidet,
profitiert vom günstigen Bauspardarlehen – natürlich
riestergefördert. Wer keine Immobilie
will, kann den Wohn-Riester-Bausparvertrag in
jede andere geförderte Altersvorsorge einbringen.
Im Übrigen kann die Rendite eines Bausparvertrags
durchaus mit der eines klassischen
Riester-Sparvertrags mithalten. Wenn das Darlehen
nach dem Ende der Sparphase nämlich
nicht abgerufen wird, gibt es in vielen Fällen
einen Zinsbonus für den angesparten Betrag.
2 Ich habe einen Geld-Riester-Vertrag und
kann daher nicht wohnriestern.
Ein Wechsel zwischen Geld- und Wohn-Riester-Verträgen
ist möglich. Seit 1. Januar 2010
können sich Anleger jeden beliebigen Betrag
bis zu 75 Prozent oder das gesamte Guthaben
auf dem Riester-Konto auszahlen lassen und
für die Finanzierung eines eigenen Hauses oder
einer Wohnung verwenden.
3 Der Wohn-Riester ist ein schrecklich kompliziertes
Konstrukt.
Sie schließen einen geförderten Bausparvertrag
oder ein Darlehen ab und beantragen dafür
einmalig die Zulage. Das war’s. Das Wohn-
förderkonto führen Bank oder Bausparkasse.
Sie informieren regelmäßig über den Stand.
4 Ein Wohn-Riester-Vertrag wird im Rentenalter
teuer.
Der Wohn-Riester unterliegt wie alle Riester-Produkte
der sogenannten nachgelagerten Besteuerung.
In der Regel fällt der persönliche Steuersatz
im Ruhestand aber sehr viel geringer aus
als während des Arbeitslebens. Die Steuerlast
beträgt in jedem Fall nur einen Bruchteil dessen,
was für Mietzahlungen aufzuwenden wäre.
5 Wohn-Riester ist für Besserverdienende
nicht attraktiv.
Die Riester-Förderung macht nicht an Einkommensgrenzen
halt. Besserverdienende profitieren
vor allem vom Steuervorteil. Die individuelle
Förderquote kann sogar höher ausfallen als bei
Riester-Sparern mit niedrigem Einkommen.
Alternativ zum klassischen Riester-Darlehen mit
vereinbarter Laufzeit und Zinsbindung kann zur sofortigen
Immobilienfinanzierung auch eine Kombination
aus Vorfinanzierungskredit und Bausparvertrag
gewählt werden. Sie eignet sich für Käufer, die
eine langfristige Zinssicherheit bis zur kompletten
Abzahlung ihrer Schulden suchen. Dabei wird zunächst
ein Darlehen zur Verfügung gestellt, für das
nur Zinsen gezahlt werden. Statt zu tilgen, wird ein
riestergeförderter Bausparvertrag bespart. Ist dieser
zuteilungsreif, wird mit den angesammelten Sparbeiträgen,
Zuschüssen und Zinserträgen sowie dem
Bauspardarlehen der Vorfinanzierungskredit abge-
?
Schon gewusst, dass . . .
. . . die Eigenheim-Rente die einzige
komplett steuerfreie Rente ist?
löst. Anschließend wird das Bauspardarlehen mit
Hilfe weiterer Riester-Zuschüsse zurückgezahlt.
Die vierte Variante im Wohn-Riester-Universum ist
die Entnahme von Mitteln aus bestehenden Geld-
Riester-Verträgen. Wer schon eine Weile mit staatlichem
Zuschuss fürs Alter vorsorgt und den Wunsch
nach Wohneigentum verspürt, der kann bis zu 75
Prozent oder aber 100 Prozent des angesparten Kapitals
entnehmen und zum Kauf einer selbst genutzten
Immobilie einsetzen. Wie immer beim Wohn-
Riester ist es im Übrigen egal, ob es sich um einen
Bestands- oder Neubau handelt.
Was verlangt der Fiskus? Genau wie beim Geld-
Riester gilt beim Wohn-Riester: Sparen ist steuerfrei,
das Auszahlen von Ersparnissen nicht. Es gilt
das Prinzip der sogenannten nachgelagerten Besteuerung.
Bei Immobilien ist das jedoch nicht ganz
so einfach, schließlich fließt die Rente nicht in bar,
sondern in Form mietfreien Wohnens. Der Gesetzgeber
hat sich deshalb eine Hilfskonstruktion überlegt:
das Wohnförderkonto.
Sobald bei einem Bausparvertrag die Darlehensphase
beginnt, wird das Guthaben inklusive Zulagen
und Zinsen auf diesem Konto erfasst. Hinzu kommen
ab dann die jährlichen geförderten Tilgungsbeiträge
und Riester-Zulagen. Wer ein klassisches
Riester-Darlehen in Anspruch nimmt, bei dem werden
die Tilgungszahlungen und Zulagen notiert. Erfolgt
aus einem bestehenden Riester-Vertrag eine
Entnahme, die zum Kauf einer Immobilie verwendet
wird, wandert auch diese auf das Wohnförderkonto
– natürlich nur fiktiv. Bis zur Rente verzinst sich der

Betrag auf dem Wohnförderkonto jedes Jahr mit
zwei Prozent. Die Kontoführung übernehmen Bausparkasse,
Bank oder Sparkasse.
Zu Rentenbeginn muss der auf dem Konto aufgelaufene
Betrag inklusive der Zinsen versteuert werden.
Als Beginn der Auszahlungsphase gilt der von
Anbieter und Inhaber des Wohn-Riester-Vertrags gemeinsam
vereinbarte Zeitpunkt. Er muss zwischen
der Vollendung des 60. und des 68. Lebensjahrs liegen.
Wird kein Auszahlungszeitpunkt vereinbart, so
gilt automatisch die Vollendung des 67. Lebensjahrs
als Beginn der Auszahlungsphase.
Der Riester-Sparer darf entscheiden, ob er die
Steuern auf einen Schlag begleicht oder in jährlichen
Raten. Wird die Einmal-Variante gewählt, gibt
es einen Rabatt und es sind nur auf 70 Prozent des
Betrags auf dem Wohnförderkonto Abgaben fällig.
Bei der jährlichen Variante wird der Betrag in Raten
bis zum 85. Lebensjahr aufgeteilt, auf die anteilig
Steuern zu entrichten sind.
Um die Steuerlast im Alter sollten sich Wohn-Riester-Interessenten
keine allzu großen Gedanken machen.
In der Regel liegt nämlich der Steuersatz im
Ruhestand deutlich unter dem des aktiven Berufslebens.
Bei einem Betrag auf dem Wohnförderkonto
von beispielsweise 60000 Euro und einem persön-
Wie sich der Vorteil berechnet
Lesebeispiel: Ein Arbeitnehmerehepaar mit einem
Kind nimmt zwei riestergeförderte Darlehen zu je
100 000 Euro auf. Die Zulagen für die Tilgung belaufen
sich in knapp 25 Jahren auf 13 700 Euro. Zusätzlich
spart das Paar 18 692 Euro Steuern. Fließt beides in Sondertilgungen,
sind die Kredite mehr als fünf Jahre früher
abbezahlt als ohne Förderung. Durch die schnellere
Tilgung kann nach der Ablösung der Kredite die monatliche
Rate in Höhe von 1074 Euro angelegt werden.
Erfüllter Wohntraum: mit dem Wohn-
Riester schneller ans Ziel kommen
lichen Steuersatz von 20 Prozent sind nur 50 Euro
monatlich an den Fiskus zu zahlen. Im Vergleich
zur ersparten Miete ist das in der Regel ein verschwindend
geringer Betrag. Der Vorteil des kostenlosen
Wohnens – die Eigenheimrente – muss selbstverständlich
nicht versteuert werden.
Können auch Immobilienbesitzer profitieren? Was
selbst viele, die vom Wohn-Riester schon einmal
Bis zum Rentenbeginn kommen bei drei Prozent Zinsen
nach Steuern 75 875 Euro zusammen. Um die Steuern
im Rentenalter auf den Betrag zu zahlen, der auf dem
Wohnförderkonto aufgelaufen ist, müssen 24 359 Euro
in einen Bankauszahlplan eingezahlt werden, der
netto drei Prozent Zinsen bringt. Aus der Differenz
des zusätzlich angesparten Kapitals (Bruttovorteil) und
den Aufwendungen für die Steuern im Rentenalter
ergibt sich ein Gesamtvorteil von 51 497 Euro.
Kreditlaufzeit Riester- Steuer- Bruttovor- Steuern Vorteil zu
ohne mit Zulagen vorteile teil zu im Ren- Renten-
Riester Riester in Euro in Euro Renten- tenalter beginn
(Jahre/ (Jahre/ beginn in Euro in Euro
Monate) Monate) in Euro
Arbeitnehmerehepaar (beide 35), 1 Kind (2008 geboren), gemeinsames 30/0 24/8 13 700 18 692 75 857 24 359 51 497
Bruttoeinkommen 70 000 Euro pro Jahr. Finanzierung:
Darlehen 200 000 Euro, Zins 5 %, Tilgung 1,4 %. Rentenbeginn in 30 Jahren
Arbeitnehmerehepaar (beide 40), 2 Kinder (1998/2001 geboren), 25/0 20/10 10 723 13 035 47 790 15 868 31 923
gemeinsames Bruttoeinkommen 50 000 Euro pro Jahr. Finanzierung:
Darlehen 150 000 Euro, Zins 5 %, Tilgung 2 %. Rentenbeginn in 25 Jahren
Alleinerzieher (40), 1 Kind (2000 geboren), 25/0 20/10 5454 7149 25 431 8423 17 008
Bruttoeinkommen 30 000 Euro pro Jahr. Finanzierung:
Darlehen 80 000 Euro, Zins 5 %, Tilgung 2 %. Rentenbeginn in 25 Jahren
Quelle: Finanztest
13

„Privat vorzusorgen ist essenziell“
Ökonom Axel Börsch-Supan über die Bedeutung der Immobilie für die private Alters-
sicherung, Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt und staatliche Fördermaßnahmen
FOCUS-MONEY: Wie wichtig ist heutzutage die private
Altersvorsorge?
Axel Börsch-Supan: Sie ist essenziell. Wir haben in
Deutschland bei der Altersvorsorge ein Mehrsäulensystem,
bei dem die private Säule mittlerweile sehr wichtig
ist. Sie wird nie so groß sein wie die gesetzliche,
aber ein Viertel, eher noch ein Drittel des Alterseinkommens
wird in Zukunft aus privaten Quellen kommen.
Insbesondere wenn jemand keine oder nur eine
geringe Betriebsrente hat, ist eine private Altersvor-
sorge wie die Riester-Rente absolut nötig.
MONEY: Wie wichtig ist denn die eigene Immobilie für
die private Altersvorsorge?
Börsch-Supan: Eine Immobilie kann ja zwei Zwecke erfüllen.
Zum einen wohnt man mietfrei im eigenen Haus
– und das halte ich für eine ganz wichtige Art der Altersvorsorge.
Immerhin gibt man rund ein Fünftel des Einkommens
für Miete aus, ältere Menschen oft mehr, und
da ist die eigene Immobilie eine enorme Entlastung. Fast
noch wichtiger ist der emotionale Aspekt: Menschen
haben sich an eine Umgebung gewöhnt, die sie nicht
aufgeben wollen. Da ist die eigene Immobilie perfekt.
Hausbesitzer stehen im Alter also auf jeden Fall deutlich
besser da als Mieter.
MONEY: Und der andere Zweck?
Börsch-Supan: Der zweite Aspekt einer eigenen Immobilie
wäre, sie später zu verkaufen oder gar eine Wertsteigerung
zu erzielen. Die Rendite auf dem deutschen
Wohnungsmarkt ist jedoch seit Langem schlecht. Als
Vermögensanlage halte ich eine selbst genutzte Immobilie
für eher ungeeignet. Aber der Konsumwert einer
solchen Wohnung ist hoch.
MONEY: Wie wirkt sich eigentlich die Demografie auf die
Wohnungsmärkte aus?
VITA
Axel Börsch-Supan
Geboren 1954, VWL- und Mathematikstudium in
München und Bonn, Promotion am MIT
mit einer Arbeit über den Wohnungsmarkt
1989 Professur für Makroökonomik an der
Universität Mannheim
Seit 1998 Mitglied der Berlin-Brandenburgischen
Akademie der Wissenschaften
Börsch-Supan: Langfristig spielt sie eine große Rolle. Die
Generationen werden schrumpfen, solange wir so wenig
Nachwuchs haben. Das heißt beispielsweise, dass
relativ große Wohnungen für Familien mit mehreren
Kindern weniger nachgefragt werden als Wohnungen
die eher altengerecht, klein und gut angebunden sind
– also bieten, was Menschen mit 50, 60 oder 70 wollen.
Da wird es zu Verschiebungen kommen.
MONEY: Gibt es auch regionale Verschiebungen?
Börsch-Supan: Die demografischen Veränderungen
wirken sich natürlich auch regional aus. Immobilien in
Schlafdörfern, die 30 Kilometer vor der Stadt liegen,
nur per Auto erreichbar sind und bei denen Einkaufen
nur möglich ist, wenn man mit dem Auto zum nächsten
Supermarkt fährt, werden im Wert garantiert fallen. Dagegen
kann ich mir sehr gut vorstellen, dass Immobilien
in schöner Stadt- oder Stadtrandlage, wo man auch zu
Fuß einkaufen kann und die ein intaktes Sozialgefüge
bieten, trotz des sozialen und demografischen Wandels
im Wert sogar steigen.
MONEY: Also ein Trend „zurück in die Stadt“?
Börsch-Supan: Zumindest ist der Trend „aus der Stadt
raus“ gebrochen. Und es gibt einige deutsche Städte,
etwa Hamburg oder Frankfurt, die wieder steigende
Einwohnerzahlen haben, was es lange nicht mehr gab.
15

16
modErnisiErEn
Sanieren mit Effekt
Worauf Käufer von Bestandsimmobilien achten sollten und wie sich
Modernisierungsmaßnahmen rechnen und günstig finanzieren lassen
Wer sich für eine Immobilie aus dem Bestand
entscheidet, der hat gegenüber Bauherren,
die die eigenen vier Wände neu errichten, gewisse
Vorteile: Das Haus ist in der Regel günstiger, lässt
sich vor dem Kauf genau unter die Lupe nehmen,
der Einzugstermin ist gesichert, der Garten – so vorhanden
– ist eingewachsen, und die Infrastruktur
rundherum ist schon da. Nachteil allerdings: Ein Bestandsbau
ist selten in so gutem Zustand, dass nicht
noch modernisiert werden muss, um Haus oder Wohnung
an individuelle Wohnwünsche anzupassen.
Käufer müssen dabei unterscheiden zwischen Modernisierungen,
die Komfortansprüchen geschuldet
sind wie etwa die Errichtung eines Carports oder
die Installation einer Sauna, Maßnahmen, die der
Substanzerhaltung dienen (z.B. Außenputz erneuern),
und Arbeiten, die der Gesetzgeber fordert. Dies
betrifft vor allem den Bereich Energie. So schreibt
die Energieeinsparverordnung (EnEV) Erwerbern
etwa den Austausch veralteter Heizungen innerhalb
von zwei Jahren vor und definiert Maßstäbe,
die beim Dämmen von Dach und Außenwänden
eingehalten werden müssen, wenn in größerem
Umfang saniert wird (s. Kasten S. 18).
Wie es um die Energiebilanz des Wunschobjekts
steht, verrät der Energieausweis. Verkäufer sind seit
vergangenem Jahr verpflichtet, potenziellen Käufern
das Dokument vorzulegen, wenn sie danach verlangen.
Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohnungen,
für die vor dem 1. November 1977 ein Bauantrag
gestellt wurde, muss ein bedarfsorientierter Energieausweis
erstellt werden. Er enthält eine rechnerische
Prognose über den Energieverbrauch des
Gebäudes. Für später errichtete Häuser und Gebäude
mit mehr als vier Wohnungen genügt auch
ein verbrauchsorientierter Energieausweis. Er zeigt
den tatsächlichen Energieverbrauch an, der allerdings
in gewissem Maß von den Gewohnheiten der
Bewohner abhängig und somit ungenauer ist.
Auch ohne gesetzlichen Druck zum Modernisieren
gebietet es meist die Vernunft, ältere Bauten
energetisch nachzurüsten. Schließlich profitiert davon
nicht nur die Umwelt durch einen geringeren
Ausstoß von Schadstoffen – allen voran das klimaschädliche
Kohlendioxid (CO 2 ) –, sondern auch das
eigene Portemonnaie. Eine Fassadendämmung beispielsweise
bei einem betagten Gebäude senkt den
Energieverbrauch gegenüber einer durchschnittlichen
Bestandsimmobilie um mehr als 25 Prozent.
Auffällige Altersschwächen. Schwachstellen gibt
es in älteren Immobilien reichlich. Wer etwa auf ein
Haus aus den 20er-Jahren zurückgreift, der sieht sich

Dachdämmung
Kosten: ab 15 000 Euro (100 Euro je m²)
Energieeinsparpotenzial: über 15 %
Fenster
Kosten: nur Verglasung ab 3000 Euro
(150 Euro je m²), komplett ab
7000 Euro (350 Euro je m²)
Energieeinsparpotenzial: über 15 %
Fassadendämmung
Kosten: ab 15 000 Euro (100 Euro je m²)
Energieeinsparpotenzial: über 25 %
Wärmebild:
Spezialkameras
machen sichtbar,
wo Wärme
entweicht (rot)
und wie eine
Dämmung an
gleicher Stelle
wirkt (grün)
meist Kellerfundamenten und Wänden ohne ausreichende
Abdichtung und verrosteten Stahlträgern in
den Decken gegenüber. Hinzu kommen undichte
Holzfenster mit Einscheibenverglasung, korrodierte
Sanitärinstallationen sowie veraltete und oft raumweise
ausgelegte Heizungssysteme. Bei Gebäuden
aus den 50er-Jahren gesellt sich zu den genannten
Problemen vielfach noch der für die Zeit typische
Einsatz von ölhaltigen Anstrichen vornehmlich in
Bädern und Küchen hinzu. Auch sind teerhaltige
Baustoffe, Asbest etwa in Form von Asbestzementplatten,
und gesundheitsgefährdende Holzschutzmittel
keine Seltenheit.
Bei späteren Baujahren bis in die 80er-Jahre hinein
tun sich ebenfalls noch Mängel auf. Zwar zeigen
sich die Fortschritte in der Bauphysik und -chemie
deutlich, Wärme- und Schallschutz jedoch sind
vielfach noch nicht sehr ausgereift, Sanitärinstal-
Was Modernisieren kostet und bringt*
*frei stehendes Haus mit 130 m 2 Wohnfläche; Einsparungen gegenüber durchschnittlichem Altbaubestand
Was hält wie lange?
In Deutschland werden Wohnhäuser zwar so solide
wie kaum in einem anderen Land der Welt gebaut,
ewig halten sie dennoch nicht. Wer eine ältere
Immobilie kauft, muss auf die Bauteile einen
genauen Blick werfen, um den Zustand und somit
Wert von Haus oder Wohnung abschätzen zu können.
Die Lebensdauer der Komponenten ist sehr
unterschiedlich. Während ein Heizbrenner zum Beispiel
nur zehn bis 20 Jahre seinen Dienst tut, kann
eine Dacheindeckung 50 und mehr Jahre halten.
Bauteil Lebensdauer in
Jahren
Fassade
Außenwandputz 30–40
Kunststofffenster 15–25
Kellerabdichtung (Bitumenanstrich) 25–40
Heizung
Heizbrenner 10–20
Heizkessel (Stahl) 20–30
Heizkörper (Stahl) 25–40
Heizleitungen (Kupfer) 30–40
Sanitär
Wasserleitungen (Kupfer) 30–40
Sanitärgegenstände 25–40
Armaturen 15–30
Elektro
Leitungen 30–50
Schalter und Dosen 20–40
Durchlauferhitzer 10–20
Dach
Tonziegel 40–60
Foliendach mit Kiesauffüllung 25–35
Schiefereindeckung 50–80
Photovoltaik
Kosten für Solarstrom (5 kW): 17 500 Euro
Ertrag: 1800 Euro jährlich
Bad und Küche
Kosten fürs Bad: ab 5000 Euro
Kosten für die Küche: ab 10 000 Euro
Heizung und Solaranlage
(für Warmwasser)
Kosten: ab 15 000 Euro
Energieeinsparpotenzial: über 20 %
Quelle: Institut Bauen und Wohnen
17

18
modErnisiErEn
Was die EnEV 2009
vorschreibt
Wer nach dem 1. Februar 2002 eine Wohnimmobilie
erworben hat und selber nutzt, muss
energetisch nachrüsten. So schreibt es die Energieeinsparverordnung
(EnEV) vor. Gefordert sind
im Einzelnen:
• Austausch von Gas- und Öl-Heizkesseln, die vor
1978 installiert wurden
• Dämmung der obersten Geschossdecke im Haus,
wenn der Raum darüber begehbar oder zugäng-
lich ist
• Dämmung von offen liegenden Heizungsrohr-
leitungen im ungeheizten Keller
• Abbau von vor 1990 errichteten Nachtspeicher-
heizungen bei Wohngebäuden mit mehr als
fünf Wohneinheiten
Für die Umsetzung der Maßnahmen gilt eine
Frist von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang.
Mit Ausnahme des Ersatzes der Nacht-
speicheröfen: Sie müssen erst nach dem Jahr 2019
demontiert werden.
Wer schon vor Februar 2002 in seinem Haus
wohnte, der hat grundsätzlich keine Verpflichtung,
den Energieverbrauch durch bauliche Maßnahmen
zu senken. Setzt er allerdings zur Sanierung
an, dann muss er bestimmte Auflagen erfüllen,
die mit der Einführung der EnEV 2009 gegenüber
der alten Fassung der Verordnung deutlich verschärft
wurden. Aber nur, wenn mehr als zehn
Prozent der entsprechenden Bauteile betroffen
sind. Wer also beispielsweise nur ein Fenster austauscht
oder nur um seinen Balkon herum die
Dämmung verbessert, der hat freie Hand bei dem,
was er tut – vorausgesetzt natürlich, der Effekt
für den Energieverbrauch ist nicht negativ. Bei
einer umfassenden Fassaden- oder Dachdämmung
oder einem kompletten Fenstertausch sind jedoch
bestimmte Werte bei der Wärmedurchlässigkeit
der Bauteile einzuhalten.
Dass die in der EnEV vorgeschriebenen Werte
eingehalten werden, dafür bürgt entweder das
ausführende Fachunternehmen im Rahmen der
sogenannten Fachunternehmererklärung oder bei
Modernisierungen in Eigenregie der Hausbesitzer
selber. Verfehlt er die Vorgaben, droht ihm ein Bußgeld
von bis zu 50 000 Euro. Es gibt jedoch keine
„Baupolizei“, die die Arbeiten flächendeckend und
routinemäßig kontrolliert. Bei der Heizungsanlage
wird die Erfüllung der Nachrüstverpflichtungen
vom zuständigen Bezirksschornsteinfegermeister
überprüft. Er ist verpflichtet, fehlende Umsetzungen
umgehend den zuständigen Behörden zu
melden.
lationen gealtert und zum Teil verrostet oder schadstoffhaltige
Lacke und Baustoffe zum Einsatz gekommen.
Kurzum: Wer eine gebrauchte Immobilie
erwerben möchte, muss genau hinschauen – am
besten in Begleitung eines Sachverständigen.
Größere Sanierungen sollten ohnehin von einem
Experten geplant und begleitet werden. Der hat
nämlich im Blick, wie die einzelnen Maßnahmen im
Zusammenspiel wirken. Beispiel: Vielfach entpuppt
sich die Heizung nach einer Außenwanddämmung
als falsch dimensioniert. Da die Dämmung den Wärmebedarf
stark vermindert, läuft die Heizung in kürzeren
Intervallen. „Der Wirkungsgrad einer Heizung
sinkt jedoch mit der geringeren Auslastung. Denn
beim Hochfahren verbraucht die Anlage überdurchschnittlich
viel Energie“, erklärt Christian Wetzel,
ehemaliger Projektleiter am Fraunhofer-Institut für
Bauphysik. Er plädiert daher dafür, Sanierungen
ganzheitlich anzugehen, also Dämmung und Heizung
in einem Anlauf zu erneuern.
Außerdem raten Experten, energetische Maßnahmen
möglichst nur dann umzusetzen, wenn ohnehin
Sanierungen von Fassade oder Dach anstehen.
So lässt sich klarer bestimmen, wann sich die Dämmung
bezahlt macht. Denn oft werden die zu erwartenden
Energiekosteneinsparungen gegen die
Gesamtkosten der Sanierung gerechnet. Zieht man
aber die ohnehin notwendigen Kosten für Gerüst,
neue Ziegel oder den Fassadenputz bei Erneuerungsarbeiten
ab und betrachtet nur die Ausgaben
für die Dämmung, so ergeben sich meist deutlich
kürzere Amortisationszeiten.
Günstig finanzieren. Bei der Finanzierung energetischer
Sanierungen selbst genutzter Immobilien
greift der Staat unter die Arme. Die Kreditanstalt für
Wiederaufbau (KfW) vergibt günstige Kredite und
Direktzuschüsse. So werden zum Beispiel die Kosten
für eine professionelle Baubegleitung zur Hälfte
(max. 2000 Euro) übernommen. Was viele nicht wissen:
Auch mit einem Bausparvertrag können Modernisierungs-
und Energiesparmaßnahmen finanziert
werden. Riestergefördert geht das allerdings nicht.
Den Staatszuschuss gibt es nur für den Kauf – natürlich
auch von Immobilien aus dem Bestand.
Die öffentliche Hand zeigt sich aber auch beim
Modernisieren spendabel: 20 Prozent von maximal
6000 Euro Handwerker-Lohnkosten können
im Rahmen der Einkommensteuererklärung steuermindernd
geltend gemacht werden.
Weitere Informationen unter:
www.lbs.de/focus/checkliste
www.lbs.de/energiecheck
www.lbs.de/modernisieren

PraxisbEisPiEl
Aus Alt mach Neu
Fast ein Jahr lang hat Familie Frenzel nach ihrem Traumhaus
Ausschau gehalten – jetzt endlich ist die Suche von Erfolg
gekrönt. Es war auch höchste Eisenbahn. Die alte Mietwohnung
war für die dreiköpfige Familie aus Vater Nils, 35,
Mutter Annika, 35, und Sohn Moritz, 5, einfach zu klein geworden.
Zumal sich ein weiteres Familienmitglied ankündigt.
In zwei Monaten wird Moritz eine Schwester bekommen.
170 000 Euro inklusive Nebenkosten haben die Frenzels
für ein gemütliches Einfamilienhaus aus den 70er-Jahren mit
140 Quadratmeter Wohnfläche bezahlt. Die Substanz war im
Kern in Ordnung. Um es vom Wohnkomfort und energetisch
allerdings auf einen zeitgemäßen Stand zu bringen, waren
umfangreichere Sanierungsmaßnahmen notwendig. Planung
und Umsetzung begleitete ein Bausachverständiger.
Die Fassade wurde mit einem Wärmedämmverbund-
system versehen, das Dach neu eingedeckt und zwischen
den Sparren mit Mineralwolle gedämmt. Die alten Fenster
und die alte Ölheizung flogen raus, und Kunststofffenster
mit Zweischeiben-Dämmglas sowie ein Gas-Brennwertkessel
und ein sechs Quadratmeter großer Solarkollektor samt
Speicher zur Unterstützung der Warmwasserbereitung wurden
installiert. 70 000 Euro kostete die Modernisierung.
Da Vater Nils und Mutter Annika gut verdienen (50 000
und 30 000 Euro brutto p. a.) konnten die Frenzels ihren
Wohntraum mit 55 000 Euro Eigenkapital realisieren. Zur
Finanzierung der übrigen 185 000 Euro setzen sie auf einen
Mix: Für die Modernisierung beantragten sie einen Kredit
bei der KfW im Programm „Energieeffizient sanieren“. Für
den Hauskauf haben die Elternteile je einen riestergeförder-
Saniert: dank solider Finanzierung
beim Energieverbrauch wieder Spitze
ten Bausparvertrag über 50 000 bzw. 30 000 Euro abgeschlossen.
Bis Guthaben und Darlehen daraus fällig sind, kommt
ein Vorfinanzierungskredit zum Einsatz. Für diesen zahlen
die Frenzels nur Zinsen. Parallel werden die Bausparverträge
bis zur Zuteilungsreife in zehn Jahren bespart. Sie lösen
dann den Vorfinanzierungskredit ab. Für die noch übrigen
35 000 Euro kommt ein Sparkassendarlehen zum Einsatz.
Geht alles glatt, ist die Familie nach 25 Jahren schuldenfrei.
Dank Riester-Förderung fällt die monatliche Belastung rund
100 Euro geringer aus als ohne den Zuschuss.
Finanzierungsbausteine von Familie Frenzel Anteil an monatliche Kosten im Zeitverlauf
Gesamt- 1.–3. Jahr 4.–10. Jahr 11.–20. Jahr 21.–22. Jahr 23.–25. Jahr
finanzierung inkl. Zulagen inkl. Zulagen inkl. Zulagen inkl. Zulagen inkl. Zulagen
für 2 Erw. + für 2 Erw. + für 2 Erw. + für 2 Erw. + für 2 Erw. +
2 Kinder* 2 Kinder* 2 Kinder* 1 Kind* 1 Kind*
Riester-Bausparvertrag (LBS BW, Classic U6-R, Ansparung über ca. 10 Jahre, 30 000 € 100 € 100 € 180 € – –
anschl. Zins + Tilgung über ca. 10 J. zu Darlehensz. nom. 3,25 %, eff. 3,52 %)
Riester-Bausparvertrag (LBS BW, Classic FR-5, Ansparung über ca.10 Jahre, 50 000 € 167 € 167 € 250 € 250 € –
anschl. Zins + Tilgung über ca. 12 J. zu Darlehensz. nom. 2,95 %, eff. 3,17 %)
Vorfinanzierung Bausparverträge (80 000 Euro, Zins nominal 4,20 %, – 283 € 283 € – – –
Zins effektiv 4,28 %)
Darlehen KfW-Effizienzhaus 130, Programm 151/430 (Laufzeit 30 Jahre, 70 000 € 123 € 284 € 463 € 463 € 463 €
3 tilgungsfreie Anlaufjahre, 10 Jahre Zinsbindung, Zins nom. 2,10 %, eff.
2,12%, umgerechnet auf monatl. Zahlungen, inkl. Tilgungszuschuss von 5 %;
Anschlussfinanz. zu 7 % Zins + 3,80 % Tilgung über weitere ca. 15 Jahre)
Sparkassendarlehen (Zins nom. 4,20 %, eff. 4,28; 3,5 % Anfangstilgung, 35 000 € 225 € 225 € 178 € 178 € 178 €
10 Jahre Zinsbindung, 19 808 Euro Restschuld, anschl. Weiterfinanzierung
zu 7 % Zins + 3,80 % Tilgung über weitere ca. 15 Jahre)
Belastung pro Monat ohne Riester-Förderung – 897 € 1059 € 1071 € 891 € 641 €
Riester-Zulagen (10 Jahre in Bausparverträge, anschließend in Darlehen) – –66 € –66 € –66 € –51 € –51 €
Steuervorteil ca. – –26 € –26 € –26 € –41 € –41 €
Belastung pro Monat mit Riester-Förderung – 805 € 967 € 979 € 799 € 549 €
*Kinderzulage bis 25 Jahre; alle Werte gerundet
Quelle: LBS Baden-Württemberg; Stand: Dezember 2009
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