Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel statt Verslumung - HPC AG

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Feedback per Fax (09080) 999 289 HochProCentig finde ich: » Lob? Kritik? Themenvorschlag? Vorname/Name: Firma/Abteilung: Straße/PLZ/Ort: Telefon/Fax/Email: 14 www.hpc-ag.de HPC, Januar 2006 Was sollte in einer Kundenzeitschrift stehen? Das, was Sie interessiert. Wir hoffen, dass wir bislang richtig lagen – aber so genau weiß man das ja nie... Wie gefällt Ihnen HochProCentig? Was könnte besser werden? Es wäre nett, wenn Sie uns ein wenig helfen und dieses Formular an uns faxen. Wir bedanken uns schon jetzt sehr für Ihre Vorschläge! sehr interessant interessant mittelmäßig eher uninteressant total uninteressant Natürlich überprüft ein Ingenieur, ob seine Ideen erfolgreich sind. Warum sollte das bei einer Kundenzeitschrift anders sein? Ich bin gespannt auf das Ergebnis...« Herzliche Grüße, Ihr Harvey
MARKTGEMEINDE STADTBERGEN BEKOMMT MODERNES EINZELHANDELSZENTRUM Stadtbergen / Harburg – Am Anfang war das Dilemma ähnlich dem des Schusters Voigt im „Hauptmann von Köpenick“. Der, frisch aus dem Gefängnis entlassen, bekam keinen Pass, weil er keine Wohnung hatte und keine Wohnung, weil er keinen Pass hatte. Sein unkonventioneller Lösungsversuch ist bekannt, das unglückliche Ende der Geschichte leider auch. In unserem Projekt gab es anfangs ein ähnliches Dilemma, und das ging so: Ein Projektentwickler fand nach langer Zeit einen Investor für ein Brachgrundstück in Stadtbergen bei Augsburg – trotz der auf dem Gelände vorhandenen Altlasten. Der Preis des „sauberen“ Grundstücks war ausgehandelt und entsprach dem Marktpreis, auf dem Gelände sollte ein Einzelhandelszentrum mit 4 Märkten entstehen. Das Projekt war durchfinanziert. Auch ein Erschließungsvertrag mit der Marktgemeinde, die zu Lasten des Verkäufers die Erschließungsstraße errichten und anschließend in Besitz nehmen wollte, war unterschriftsreif. Die Altlastensanierung einschließlich der Gewährleistung hatte der Verkäufer zu übernehmen. Kurz bevor die Verträge unterschrieben werden sollten, geriet der Verkäufer in einen Anschlusskonkurs seiner Muttergesellschaft. Der Insolvenzverwalter hat natürlich verstanden, dass das Geschäft sich rechnet und war bereit, zu unterschreiben. Mit einer kleinen Einschränkung: Die variablen Kosten der Altlastensanierung konnte er vertraglich nicht übernehmen, eine Gewährleistung für die Altlastensanierung ebenfalls nicht. Dann entstand die Idee, dass der Käufer das unsanierte Grundstück gegen einen entsprechenden Abschlag vom Kaufpreis übernehmen könnte. Jetzt machte aber die finanzierende Bank Schwierigkeiten, die ein offenes Altlastenrisiko als für das Projekt des Guten zuviel ansah. So kam HPC ins Spiel. Wir kannten das Grundstück und die Altlast als Gutachter UNTERNEHMENSNACHRICHTEN II GU-Vertrag als Geburtshelfer und Planer seit Jahren, von uns stammte auch die Kostenschätzung. So wurde an uns der Wunsch herangetragen, als Generalunternehmer die Altlastensanierung, die Baureifmachung und die Gründungsarbeiten zum pauschalen Festpreis zu übernehmen und dadurch den deal erst möglich zu machen – selbstverständlich einschließlich einer 5-jährigen Gewährleistung, dass der Betrieb der Märkte durch Altlastenprobleme nicht beeinträchtigt wird und der Käufer auch sonst wegen der Altlast nicht behördlich in Anspruch genommen wird. Was war überhaupt das technische Problem? Vor Jahrzehnten war das Gelände als Kiesgrube genutzt worden. In einer besonderen Art von Fruchtfolge hat der damalige Besitzer die Grube mit allerlei Abfällen in einer Mächtigkeit von bis zu 10 m bis in das Grundwasser hinein verfüllt. Die Auffüllung war sehr heterogen, die Hauptmenge bestand aus verunreinigtem Boden und Bauschutt der Qualität Z 1.2, Z 2 und Z 3 nach LAGA. Letztlich konnte man nicht sicher sein, dass trotz aller Aufschlüsse nicht auch geringere Mengen höher kontaminierten Materials abgelagert wurden. Auch das Grundwasser war betroffen, Jahre und Jahrzehnte der Auslaugung durch Niederschlag hatten sich dem Grundwasser mitgeteilt. Zusätzlich zum Altlastenproblem war aus bodenmechanischer Sicht – auch im Bereich der geplanten Straße – eine Tiefenverdichtung absolut notwendig, weil das Material bei Verfüllung der Grube unverdichtet eingebaut wurde. Insbesondere diese Tiefenverdichtung mit Schottersäulen wiederum machte uns bezüglich der Belastung des Grundwassers Sorgen, musste doch eine Schadstoff- Mobilisierung durch die Bauarbeiten befürchtet werden. Bevor HPC die Arbeiten in der gewünschten Art und Weise übernehmen konnte, haben wir mit der zuständigen Unteren Wasserbehörde einen öffentlich-rechtlichen Sanierungsvertrag ausgehandelt. Hierin sind die erforderlichen Sanierungsarbeiten und der Umfang der Dokumen- tation festgelegt. Am schwierigsten war die einvernehmlicheVereinbarung eines Sanierungszieles mit den Behörden, wobei letztendlich eine der Sache angemessene pragmatische Lösung gefunden wurde. Vertragliche Sanierungsziele sind Belastungen im Grundwasser, die nur minimal über dem Ausgangswert zu Baubeginn liegen dürfen. Wir konnten vereinbaren, dass der entscheidende Stichtag ein Jahr nach Bauende ist. Bei der ermittelten Abstandsgeschwindigkeit reicht dies, um eine „Welle“ durch die Bautätigkeit möglicherweise gelöster Schadstoffe in der Kontrollebene festzustellen und ggf. die erforderlichen hydraulischen Gegenmaßnahmen einleiten zu können. Nach diesen Vorarbeiten hat HPC mit dem Insolvenzverwalter einen GU-Vertrag mit pauschalem Festpreis abgeschlossen. Die Sanierungs- und Gründungsarbeiten sind mittlerweile abgeschlossen, die Errichtung der Märkte ist in vollem Gange. Der zu entsorgende Boden lag nach Menge und Kontamination im Bereich der Erwartungen, Überraschungen gab es nur wenige (abgelagerter Asbest !), es haben sich Schadstoffe gelöst und sind im Grundwasser nachweisbar, aber die „Welle“ ist schon wieder am Abklingen. Wir lieben es, wenn ein Plan funktioniert – und damit war HPC im Ergebnis erfolgreicher als der Hauptmann von Köpenick. Dr. Joachim Knüpfer jknuepfer@hpc-ag.de HPC, Januar 2006 Herstellung von Schottersäulen zur Baugrundverbesserung Plan der Neubebauung www.hpc-ag.de 15
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