BTGA-Almanach 2017

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Mit BIM Lebenszykluskosten schon
in der Ausschreibungsphase planen
Nicht enden wollende Verzögerungen und Kostenexplosionen bei Großprojekten wie dem Flughafen Berlin BER oder
Stuttgart 21 sorgten in den vergangenen Jahren für harsche Kritik. Oft beschränken sich Fehlkalkulationen jedoch
nicht nur auf den Bau an sich, sondern ebenso auf die Kosten für den laufenden Betrieb. Abhilfe schafft das Building
Information Modeling (BIM), mit dem die wirklichen Lebenszykluskosten der Gebäudeausstattung vor Baubeginn
errechnet werden können.
Lange Zeit fokussierten Ausschreibungen nur
die Investitionskosten. Dabei ist das günstigste
Angebot nicht unbedingt das auf Dauer
wirtschaftlichste. Hier kann BIM künftig für
mehr Transparenz sorgen. Neben den Baukosten
rückt nun auch die Wirtschaftlichkeit
eines Gebäudes in den Fokus, sodass der Nutzer
oder das Facility Management es rentabel
und ressourcenschonend unterhalten kann.
Und genau das ist wichtig, denn laut einer
Studie der Bundesarchitektenkammer entfallen
„bei einer 40-jährigen Nutzungsdauer
eines Gebäudes […] nur 20 % der Kosten auf
die Erstellung, aber 80 % auf den Betrieb“ 1 .
Erste Versuche allgemeingültiger
Berechnungen
Gegenwärtig diskutieren diverse Verbände
sinnvolle Berechnungsgrundlagen für
Lebenszykluskosten. Ein aktuell neu formuliertes
Berechnungsverfahren ist in der
VDI-Richtlinie 4703 für Lebenszykluskostenorientierte
Ausschreibungen aufgezeigt. Die
Richtlinie beschreibt eine Methode, die den
sogenannten Barwert, also den Wert, den zukünftige
Zahlungen in der Gegenwart besitzen,
sowie Produktmerkmale der technischen
Anlagen eines Gebäudes berücksichtigt. Jedes
Produktmerkmal hat einen zu bestimmenden
Berechnungsfaktor, der sich aus Preis-, Nutzungs-
und Finanzfaktoren zusammensetzt
und seitens des potenziellen Auftraggebers
festgelegt wird. Die Lebenszykluskosten werden
für alle Produktmerkmale ermittelt und
zuletzt summiert. Das ergibt die schlussendlich
angesetzten Lebenszykluskosten.
Es gilt zu bedenken, dass einzelne Berechnungsfaktoren
großen Einfluss auf das
Ergebnis haben können. In der Planung
müssen idealerweise mehrere Annahmen
getroffen werden, um realistisch kalkulieren
zu können. Noch mangelt es den Produktmerkmalen,
die durch die Anbieter benannt
werden müssen, an ausreichenden Ausarbeitungen.
Ein geeignetes Angebot oder
Produkt auszuwählen, ist schwierig, da die
Anbieter aufgrund verschiedener Grundannahmen
und Rahmenbedingungen nicht einheitlich
berechnen und die Produkte daher
kaum miteinander vergleichbar sind. Mögliche
Berechnungsverfahren werden laufend
weiterentwickelt und um zusätzliche Aspekte
ergänzt, beispielsweise um die Expertise
aus dem Bereich des Betriebs von Gebäuden
seitens der German Facility Management Association,
GEFMA.
Kosten sparen in den Details
Zeit- und kosteneffizientes BIM muss eine
immense Informationsfülle über die Flächen-
und Anlagenverwaltung, die Systemsteuerung
und das Instandhaltungsmanagement
berücksichtigen. Für alle möglichen
Ausstattungsszenarien sind Daten wie Wartungshäufigkeit
oder Bauteilinformationen
zu hinterlegen. Das setzt eine umfassende
Produktdatenmodellierung des Herstellers
in der Datenbank voraus.
CWS-boco, Fullservice-Spezialist für Waschraumhygienelösungen,
bietet bereits viele
Informationen für diverse Stoffhandtuch-,
Seifen-, Duft- und Toilettenpapierspender
an. Das Facility Management kann so den
Unterhalt von Waschräumen nachhaltig planen:
Welche Materialien eignen sich besser,
nachhaltige Einmalstoffhandtücher aus dem
Spender, die immer wieder gereinigt und
geliefert werden, oder Papier, das im Mülleimer
landet? Was kostet die Entsorgung des
Abfalls? Was ist sparsamer anzuwenden,
Schaum- oder Cremeseife? Der Hygieneexperte
veröffentlicht alle Waschraumspender
als BIM-Objekte in Datenbanken wie www.
bimobject.com und www.heinzebauoffice.de.
Die frühe Lebenszykluskostenberechnung auf
Grundlage realistischer Daten beugt verwaisten
Gewerbeimmobilien und leeren Haushaltskassen
vor. Denn nur Gebäude, die sich auch
im Alltag effizient und nachhaltig bewirtschaftet
lassen, machen unternehmerisch Sinn.
Bereits in der Planungsphase erlauben in BIM hinterlegte Produktinformationen die Berechnung von Lebenszykluskosten.
Alexander Stollbert, CWS-boco Deutschland
www.cws-boco.de
1
Bundesarchitektenkammer – Die Verantwortung der Architekten von Peter Conradi 26. 6. 2004, Rede zum Bundesauftakt für den Tag der Architektur 2004 „Umwelt bauen“ in
Dessau im Bundesumweltamt am 26. Juni 2004 http://www.bak.de/site/ItemID=124/mid=527/842/default.aspx