MEETS GROWN-UP

Kolumne
Milieuschutz – ein
stumpfes Schwert?
Von Rechtsanwalt
Dr. Bertrand Malmendier
Foto: Malmendier Partners
Die neue Berliner Koalition hat sich im
Bereich der Wohnungspolitik den „Milieuschutz“
auf die Fahnen geschrieben. Laut
Koalitionsvertrag soll stadtweit die Festlegung
von sogenannten „Milieuschutzgebieten“
durch die Bezirke vorangetrieben
werden, eine spezielle Kommission der
Senatsverwaltung soll dazu Empfehlungen
und Hilfestellungen entwickeln. Zu diesen
Empfehlungen zählt dem Vernehmen
nach auch, dass die Bezirke in bestehenden
und zukünftigen Erhaltungsgebieten
flächendeckend von ihrem Vorkaufsrecht
Gebrauch machen sollen – nicht etwa, um
die betroffenen Gebäude tatsächlich zu
erwerben, sondern um Druck auf die Käufer
auszuüben, damit sie einer umfangreichen
„Sozialcharta“ zustimmen. Dazu
könnte etwa das Versprechen gehören,
künftig auf Mieterhöhungen zu verzichten
oder einzelne Wohnungen an sozial
Schwache zu vermieten.
Grundlage solcher Pläne sind die Vorschriften
des Baugesetzbuches zu sogenannten
„Sozialen Erhaltungsgebieten“.
Diese können von den Bezirken für einzelne
Kieze durch Verordnung festgesetzt
werden, um die dort lebende, angestammte
Bevölkerung vor Veränderungsdruck
durch „Gentrifizierung“ oder „Luxusmodernisierung“
zu schützen. In rechtskräftig
festgesetzten Erhaltungsgebieten sind
viele Baumaßnah-men und auch Veräußerungsgeschäfte
genehmigungspflichtig,
daneben gilt ein Verbot der Umwandlung
von Miet- in Eigentumswohnungen und
eben ein Vorkaufsrecht der Gemeinde. Die
genannten Genehmigungen sind allerdings
an strenge rechtliche Voraussetzungen
gekoppelt, auf ihre Erteilung besteht
ein Anspruch, der vor den Verwaltungsgerichten
recht effektiv durchgesetzt werden
kann. Der Genehmigungsvorbehalt
ermöglicht es daher nur begrenzt, die
angestrebten sozialen Ziele zu verfolgen.
Deshalb nun die Idee, das parallel bestehende
Vorkaufsrecht zu nutzen. Auch hier
sind aber Zweifel an der Effizienz angebracht:
Nicht nur, dass das Vorkaufsrecht
durch einen share deal umgangen werden
kann; vor allem verfügen die Bezirke gar
nicht über die finanziellen Mitteln, um davon
wirklich „flächendeckend“ Gebrauch
zu machen. Potentielle Käufer von Wohnimmobilien
in Milieuschutzgebieten sind
daher auch künftig gut beraten, sich von
der Verwaltung nicht unter Druck setzen
zu lassen und vorschnell weitreichende
Verpflichtungen einzugehen.
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