Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau - Empirica

„Eigentümerstandortgemeinschaften im 

Stadtumbau“ – Vorbereitungs- und 

Qualifizierungsphase zum ExWoSt-Forschungsfeld 

Endbericht (externe Fassung) 

Auftraggeber: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 

Autoren: Ludger Baba, Iris Fryczewski, Andrea Grimm 

(empirica) 

in Kooperation mit Bernhard Faller 

empirica 

Qualitative Marktforschung, 

Stadt- und Strukturforschung 

GmbH 

Kaiserstr. 29 • D- 53113 Bonn 

Tel.: 0228 / 914 89-0 

Fax: 0228 / 217 410 

bonn@empirica-institut.de 

www.empirica-institut.de 

Projektnummer: 2008029 

Bonn: Oktober 2008

INHALTSVERZEICHNIS 

1. Aufgabe und Struktur des vorliegenden Berichts 1 

2. Recherche- und Projektantragsphase 2 

2.1 Experteninterviews 2 

2.2 Telefonische Kontaktaufnahmen zur Projektrecherche 3 

2.3 Bereisungen 4 

2.4 Literaturrecherche 5 

2.5 Beratung in der Projektantragsphase 5 

3. Der gedankliche Rahmen für das Forschungsfeld 5 

3.1 Begriffsbestimmung: Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau 5 

3.2 Ein öffentliches Interesse an Eigentümerstandortgemeinschaften im 

Stadtumbau? 7 

3.3 Eigentümerstandortgemeinschaften und Förderung 9 

4. Rechtliche Verankerung und Einbindung in die Städtebauförderung: 

Sachstand in den Bundesländern 10 

4.1 Gesetzliche Regelungen 11 

4.2 Verzahnung von Städtebauförderung und ESG 11 

4.3 Unterstützung der zukünftigen ExWoSt-Modellvorhaben mit Mitteln der 

Städtebauförderung 13 

4.4 Übersicht über den Stand von BIDs/HIDs in den einzelnen Bundesländern 14 

5. Diskussions- und Forschungsstand zum Thema 

Eigentümerstandortgemeinschaften 23 

5.1 Erfahrungen aus dem Ausland 23 

5.2 Forschungsstand zu Business Improvement Districts in Deutschland 25 

5.3 Forschungsstand zu Housing Improvement Districts in Deutschland 27 

5.4 Wohnungsbezogene Eigentümerstandortgemeinschaften aus Sicht von 

Verbänden 30 

6. Die zentralen Themen und Forschungsfragen 31 

6.1 Gesellschafts- und stadtentwicklungspolitischer Rahmen der Förderung von 

Eigentümerstandortgemeinschaften 32 

6.2 Fragen zur Neuabgrenzung öffentlicher und privater Einflussbereiche und 

Zuständigkeiten 32 

6.3 Fragen zur (Selbst-)Organisation der Eigentümer 33 

6.4 Verknüpfung von Eigentümerengagement mit vorhandenen 

Arbeitsstrukturen und Bewohnerengagement 34 

- i - empirica

6.5 Integration nicht handlungsfähiger bzw. handlungswilliger Eigentümer 34 

6.6 Zusammenarbeit mit den Kommunen und kommunale Rahmenbedingungen 

35 

6.7 Integration in die Städtebauförderung 36 

6.8 Fragen zu Finanzierung und Förderung 37 

7. Projektbeispiele 38 

7.1 Übersicht über die recherchierten Projekte 38 

7.2 Ausführliche Darstellung der bekannten Projekte 52 

7.3 Bereisungen 59 

7.4 Quartiersbezogene und quartiersübergreifende Aktivierungsstrategien und 

Beratungsangebote auf kommunaler Ebene 74 

8. Dokumentation und Bewertung des Fachgesprächs 78 

8.1 Rahmen, Programm und Teilnehmer 78 

8.2 Aufgaben, Inhalte und Ziele des Fachgesprächs 80 

8.3 Resonanz des geplanten Forschungsfeldes bei den beteiligten Akteuren 81 

8.4 Die wichtigsten Diskussionspunkte 81 

8.5 Ergebnisse 84 

8.6 Eine kritische Bewertung der Ergebnisse des Fachgespräches 86 

9. Empfehlungen zur Ausgestaltung des Forschungsfeldes 88 

9.1 Sachliche Auswahlkriterien 88 

9.2 Formale Eckpunkte und Auswahlkriterien 94 

9.3 Sonder- und Querschnittsthemen 97 

9.4 Konzeption des Forschungsfeldes – Phase II 99 

LITERATUR 100 

ANHANG: PROTOKOLL DES FACHGESPRÄCHS 107 

1. Rahmen 107 

2. Begrüßung und Ziele des Forschungsfeldes und Fachgesprächs 109 

3. Diskussionsverlauf und Ergebnisse 110 

3.1 Design des Forschungsfeldes und Grundverständnis von 

Eigentümerstandortgemeinschaften (ESG) 110 

3.2 Forschungsfragen 114 

3.3 Auswahlkriterien 115 

3.4 Antragsverfahren 117 

- ii - empirica

1. Aufgabe und Struktur des vorliegenden Berichts 

Der vorliegende Bericht präsentiert die Ergebnisse der Vorbereitungs- und Qualifizierungsphase zum 

geplanten ExWoSt-Forschungsfeld „Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau“. Aufgabe des 

Berichts ist es nicht, bestehende Forschungsfragen zum Thema Eigentümerstandortgemeinschaften 

(ESG) zu beantworten. Stattdessen haben die Studie und somit auch der vorliegende Bericht vor allem 

die Aufgabe, mögliche Forschungsfragen zu erfassen und zu systematisieren, um auf dieser Basis die 

Grundstruktur des geplanten Forschungsfeldes (z. B. Auswahlkriterien für Modellvorhaben) zu 

entwickeln. Ausgangspunkt ist das Forschungsfeldpapier des BBR, das hier auf der Grundlage von 

Literaturrecherchen, Expertengesprächen (insbesondere mit Vertretern der Länderministerien, 

Vertretern der Verbände, Städte und Gemeinden, ESG-Initiativen) und einem Fachgespräch 

weiterentwickelt wird. 

Parallel zur Fertigstellung des sukzessive mit dem Arbeitsfortschritt entstandenen Berichts wird 

bereits das Forschungsfeld eingerichtet. Der Projektaufruf wurde veröffentlicht und die potentiellen 

Antragsteller werden von empirica und dem BBR bei der Antragstellung beraten. In diesem Rahmen 

findet eine weitere Auseinandersetzung mit dem Arbeits- und dem Organisationsstand der Kontakt 

suchenden ESG statt. Die Erkenntnisse hieraus (Stichtag 09.09.2008) wurden weitgehend noch in den 

vorliegenden Bericht eingearbeitet. Die Vorbereitungs- und Qualifizierungsstudie soll sowohl die 

organisatorischen wie auch die inhaltlichen Eckpunkte des geplanten Forschungsfeldes umreißen. 

Dementsprechend haben die einzelnen Kapitel einen sehr unterschiedlichen Charakter. Zudem soll der 

Bericht auch den Stand der Diskussion bzw. den Arbeitsstand auf unterschiedlichen Ebenen 

dokumentieren. Schließlich war die Vorbereitungs- und Qualifizierungsstudie selbst in einen 

Diskussionsprozess eingebettet, der mit dem diesem Bericht ebenfalls zu dokumentieren ist. 

Hieraus ergeben sich insgesamt die folgenden Hauptkapitel mit ihren Schwerpunkten: 

• Das folgende Kapitel 2 gibt einen Überblick über die Arbeitsweise und verweist dabei auf die 

im Rahmen der Expertengespräche und der Projektrecherche kontaktierten Gesprächspartner. 

Eine Dokumentation der themenspezifischen Literatur findet sich im Literaturverzeichnis am 

Ende des Berichts. 

• Die Begriffsbestimmung und eine erste fachliche Einordnung des Themas 

„Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau“ findet sich in Kapitel 3. 

• Das Kapitel 4 skizziert den gesetzlichen und fördertechnischen Rahmen, in dem sich ESG im 

Stadtumbau heute bewegen. Hier ist auch eine sich über alle 16 Bundesländer erstreckende 

Recherche dokumentiert, die den Stand der Einführung von BID/HID-Gesetzen dokumentiert. 

- 1 - empirica

• Den Diskussions- und Forschungsstand dokumentiert das Kapitel 5. Dabei werden auch die 

Erfahrungen aus dem Ausland und die Erfahrungen mit den zentrenbezogenen ESG (BID) 

reflektiert. 

• Den Schwerpunkt der inhaltlichen Vorbereitung des künftigen Forschungsfeldes repräsentiert 

das Kapitel 6. Hier werden die Forschungsfragen abgeleitet, die im Forschungsfeld 

Berücksichtigung finden sollten und nach Möglichkeit auch beantwortet werden sollten. 

• Im Rahmen der Vorbereitungs- und Qualifizierungsstudie war es eine zentral Aufgabe, 

Kontakt zu vorhandenen oder in Vorbereitung befindlichen ESG zu suchen, um ein 

Grundverständnis für den Arbeitsstand, die Arbeitsweisen und die Vielfalt der ESG zu 

erhalten und dies in der Vorbereitung des Forschungsfeldes berücksichtigen zu können. Dies 

ist in Kapital 7 dokumentiert. 

• Nachdem wichtige Eckpunkte des geplanten Forschungsfeldes vorläufig feststanden, wurde 

am 8. Juli 2008 ein Fachgespräch mit Vertretern der Länder, Verbände und anderen 

Fachinstitutionen durchgeführt. Die wesentlichen Diskussionsstränge und die Ergebnisse sind 

in Kapitel 8 wiedergegeben. 

• Das abschließende Kapitel 9 beinhaltet die Empfehlungen zur Ausgestaltung des 

Forschungsfeldes. Dabei stehen die Auswahlkriterien für die Modellvorhaben im Mittelpunkt. 

2. Recherche- und Projektantragsphase 

In der Recherchephase fanden verschiedene Arbeitsstränge parallel statt, dazu zählen die Vorbereitung 

des Fachgesprächs, telefonische Experteninterviews und allgemeine telefonische Recherchen, Projekt- 

Bereisungen, Literaturrecherchen und Auswertung der eigenen Erfahrungen. In der 

Projektantragsphase wurden Beratungen zum Projektantrag und Forschungsfeld durchgeführt. 

2.1 Experteninterviews 

Es wurden mit verschiedenen Bundesländern ca. 1-stündige Experteninterviews per Telefon 

durchgeführt. 

Folgende Inhalte wurden anhand eines Leitfragebogens abgefragt: 

• BID-/ HID-Gesetzgebung: Stand der Diskussion, Einführungsüberlegungen, bereits in Kraft 

getretene Gesetze 

- 2 - empirica

• Eigentümerstandortgemeinschaften und Städtebauförderung: Synergieeffekte, besonders 

geeignete Instrumente, Probleme, Voraussetzungen für eine Förderung, Verfahren etc. 

• Fachliche und juristische Probleme 

• Beispiele zu Eigentümerstandortgemeinschaften: Kennzeichen, Ausgangssituation im 

Quartier, Organisationsgrad, Verfahrensstand, Ansprechpartner 

Die Ergebnisse der Expertengespräche fließen in die folgenden Kapitel ein und waren die Grundlage 

für weitere Recherchen in den genannten Projektstädten. 

2.2 Telefonische Kontaktaufnahmen zur Projektrecherche 

Mit folgenden Städten, Verbänden und Institutionen fand eine gezielte Kontaktaufnahme mit dem Ziel 

statt, konkrete Beispiele für Initiativen zu ermitteln. Dabei standen im Rahmen der Abgrenzung von 

potentiell in Frage kommenden Initiativen in der Regel auch inhaltliche Fragen zur Diskussion. 

Hinweise auf mögliche Beispiele wurden systematisch verfolgt und mit den Ansprechpartnern 

diskutiert. Die Auswahl der Städte erfolgte im Wesentlichen über bereits bestehende Kontakte von 

empirica über frühere Projekte. 

- 3 - empirica

Kontakte über die Projektrecherche 

Transferstelle Stadtumbau-West Stadt Chemnitz 

Transferstelle Stadtumbau-Ost Stadt Darmstadt 

CIMA Projekt + Entwicklung GmbH, München Stadt Dresden 

Convent Stadt Eschwege 

Entwicklungsagentur Rheinland-Pfalz Stadt Fulda 

GDW Stadt Garbsen 

HA Hessen Agentur GmbH Stadt Gießen 

Haus & Grund Bundesverband, Berlin Stadt Göttingen 

Haus & Grund LV Baden Stadt Hanau 

Haus & Grund LV Bayern Stadt Heilbronn 

Haus & Grund LV Brandenburg Stadt Herne 

Haus & Grund LV Bremen Stadt Jena 

Haus & Grund LV Hessen Stadt Kempten 

Haus & Grund LV Mecklenburg-Vorpommern Stadt Kiel 

Haus & Grund LV Niedersachsen Stadt Krefeld 

Haus & Grund LV Rheinland-Pfalz Stadt Ludwigshafen 

Haus & Grund LV Saarland Stadt Minden 

Haus & Grund LV Schleswig-Holstein Stadt Mönchengladbach 

Haus & Grund LV Thüringen Stadt Münster 

Haus & Grund Völklingen Stadt Osnabrück 

HCU Hafen City Universität, Hamburg Stadt Plauen 

IHK Hamburg Stadt Potsdam 

IFS Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Stadt Ratingen 

IWU Institut Wohnen und Umwelt GmbH Stadt Saarbrücken 

LWB Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH, Leipzig Stadt Ulm 

Stadt Aalen Stadt Viersen 

Stadt Bamberg Stadt Wolfsburg 

Stadt Bielefeld Stadt Worms 

Stadt Bottrop Wuppertaler Quartiersentwicklungsgesellschaft 

2.3 Bereisungen 

Bis zum Zeitpunkt des Endberichts wurden folgende drei Projekte bereist: 

• Chemnitz-Sonnenberg 

• Magdeburg-Guthmutsweg 

• Magdeburg-Buckau 

empirica 

Jede Bereisung umfasste eine Ortsbegehung inklusive einer Fotodokumentation, eine Material- 

recherche und –auswertung sowie Experteninterviews mit der Stadt und Eigentümern. Anschließend 

wurden zu jedem Projekt Steckbriefe erstellt (vgl. 7.3). 

Darüber hinaus sind empirica von den recherchierten Projekten folgende Quartiere aus anderen 

Studien persönlich bekannt: Wuppertal-Arrenberg, Dortmund-Nordstadt, Viersen-Dülken, 

Königswinter-Altstadt. 

- 4 - empirica

2.4 Literaturrecherche 

Es wurde die aktuelle, relevante Literatur zum Themenbereich der wohnungsbezogenen 

Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau (inkl. Housing Improvement Districts) und der 

einzelhandelsbezogenen Eigentümerstandortgemeinschaften (Business Improvement Districts) 

recherchiert (siehe Anhang). 

Darüber hinaus wurden die Gesetzestexte zu den bereits eingeführten und in Planung befindlichen 

BID-/HID-Gesetzen in den verschiedenen Bundesländern recherchiert. Die dazu erhältlichen 

Stellungnahmen von Verbänden wurden ebenfalls ermittelt. 

2.5 Beratung in der Projektantragsphase 

Nach der Entwicklung des Projektaufrufs zusammen mit dem BBR hat empirica interessierte Projekte 

in der Antragsphase begleitet. Dies umfasste im Wesentlichen eine telefonische Beratung, z.T. auch 

Beantwortung von E-Mail-Anfragen oder eine persönliche Beratung vor Ort (dort wo empirica über 

andere Projekte bereits Termine mit denselben Personen hatte). Meist wurden mehrere 

Beratungsgespräche zu einem Projekt durchgeführt. Die einzelnen Gespräche dauerten je nach 

Anfrage ca. 10-25 Minuten, z.T. jedoch auch deutlich länger. 

Inhalt der Beratungen waren meist Fragen zu den einzelnen Punkten im Antragsformular und den 

notwendigen Voraussetzungen für einen Antrag. 

3. Der gedankliche Rahmen für das Forschungsfeld 

3.1 Begriffsbestimmung: Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau 

Eigentümerstandortgemeinschaften (ESG) verstehen wir als einen Zusammenschluss von Eigentümern 

benachbarter Immobilien mit dem Ziel, durch gemeinsame Aktivitäten oder Maßnahmen die 

Verwertungschancen ihrer Objekte zu verbessern 1 . Dabei kann eine ganze Vielfalt von Maßnahmen 

zur Anwendung kommen (baulich, sozial, Marketing/Image etc.). Oftmals ist die Verbesserung der 

Verwertungschancen im Ergebnis gleichzusetzen mit einer Aufwertung des Quartiers. In vielen 

Quartieren kann aber auch schon die Stabilisierung als Erfolg gewertet werden. 

Die ESG löst sich dabei ein Stück weit aus der einzelwirtschaftlichen Betrachtung des 

Einzeleigentümers (Rentabilität des individuellen Immobilieneigentums), um gemeinschaftlich die 

1 Abgrenzung siehe Kap. 9.1 

- 5 - empirica

Quartiersrentabilität in den Blick zu nehmen. Die Hoffnung, dass sich die Eigentümer sogar über ihre 

eigene Immobilie hinaus gemeinschaftlich aktiv für ihr Quartier einsetzen und insofern in 

Eigentümerstandortgemeinschaften zusammenarbeiten, setzt insofern an der Erkenntnis an, dass der 

Wohnwert einer Immobilie nicht nur aus der Qualität der Immobilie selbst entsteht, sondern ganz 

entscheidend von der Qualität des Umfeldes bzw. des Quartiers beeinflusst wird. Eine Art 

„aufgeklärtes Selbstinteresse“ ist daher die Basis einer weitergehenden Eigentümerzusammenarbeit im 

Quartier. Daneben kann als Motiv zur Beteiligung an einer ESG aber auch ein bürgerschaftliches 

Engagement und die Verantwortung für das eigene Quartier angeführt werden. 

Bislang sind derartige Initiativen vor allem aus dem Einzelhandels- und Zentrenbereich bekannt. Die 

vergleichsweise klare und homogene Interessenslage in Einzelhandelsbereichen (gemeinsames 

Interesse an einer höheren Frequenz) führt dazu, dass hier die Motivation größer und die 

Organisationsfähigkeit besser ist als in Wohn- oder Mischquartieren, so dass bislang vornehmlich 

Eigentümerstandortgemeinschaften in Form von BIDs (Business Improvement Districts) in 

Deutschland entstanden sind. Eine wesentliche Frage eines entsprechenden ExWoSt-Forschungsfeldes 

wird deswegen auch sein, ob eine Übertragbarkeit auf Wohn- oder Mischquartiere realistisch und auch 

politisch sinnvoll ist. 

Das geplante ExWoSt-Forschungsfeld ordnet sich mit seinem Titel in den Stadtumbaukontext ein. Den 

Stadtumbau definieren wir dabei (in Anlehnung an das BauGB, § 171a) als eine Reaktion auf 

städtebauliche Funktionsverluste, die durch ein vorhandenes oder zu erwartendes dauerhaftes 

Überangebot an baulichen Anlagen (insbesondere Wohnen) eintreten können. Übersetzt in die 

Perspektive der privaten Eigentümer definieren wir „Stadtumbauquartiere“ hier als Stadt- oder 

Wohnquartiere sowie auch Dorfgebiete, die entweder in ihrer aktuellen Qualität nicht auf eine 

ausreichende Akzeptanz und Zahlungsbereitschaft stoßen oder für die die Investoren dies bei einer 

Beibehaltung des Status-Quo angesichts der absehbaren Marktentwicklung zukünftig erwarten. 

Insofern ergibt sich der Handlungsbedarf primär aus der unzureichenden Verwertungsperspektive des 

Immobilienbestandes am Markt. 

Während sich das Forschungsfeld auf informelle, freiwillige wohnungsbezogene Eigen- 

tümerstandortgemeinschaften (ESG) konzentriert, verwenden wir den Begriff „Housing Improvement 

Districts“ (HIDs) im Folgenden ausschließlich für formelle Kooperationen auf einer gesetzlichen 

Grundlage. 

- 6 - empirica

3.2 Ein öffentliches Interesse an Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau? 

3.2.1 Marktunvollkommenheiten und Koordinationsprobleme 

Die Zusammenarbeit der Immobilieneigentümer ist zunächst einmal mit zusätzlichem Aufwand und 

entsprechenden Belastungen verbunden und kommt von daher nicht ohne weiteres in Gang. Zudem ist 

die Möglichkeit einer entsprechenden Zusammenarbeit in Deutschland derzeit (noch) kaum oder gar 

nicht präsent. Im öffentlichen Interesse könnte es liegen, das Zustandskommen von ESG zu 

propagieren und besonders in der Anfangsphase Organisationshilfe zu leisten. Argumentativer 

Bezugspunkt eines derartigen öffentlichen Engagements können Entwicklungsblockaden im Quartier 

sein, die aus einem (zumindest partiellen) Marktversagen heraus erklärt werden können. Solches 

Marktversagen und entsprechende Entwicklungsblockaden kann man aus unterschiedlichen Gründen 

vermuten: 

• Die Qualität und damit auch Marktfähigkeit einer Immobilie ist immer auch von der Qualität 

und der Marktfähigkeit ihres Umfeldes (des Quartiers) und damit auch der Nachbar- 

immobilien abhängig. Von daher besteht eine gewisse Notwendigkeit zu einem koordinierten 

Investitions- und Bewirtschaftungsverhalten. Solange der Markt klare Signale sendet, findet 

die Koordination quasi mit Hilfe der „unsichtbaren Hand des Marktes“ statt. Es kommt zu 

einem relativ gleichgerichteten Investitionsverhalten, dass sich über Nachahmereffekte selbst 

stabilisiert und so die Quartiersentwicklung prägt. Man konnte und kann dies in vielen 

Gentrifizierungsprozessen beobachten. Demgegenüber sind Stadtumbauquartiere geradezu 

von einer unklaren Zukunftsperspektive charakterisiert, so dass ein sich verfestigender 

Attentismus der Eigentümer und Investoren entstehen kann, der durch eine gezielte 

Kooperation durchbrochen werden kann. 

• Man muss zudem befürchten, dass Stadtumbauquartiere durch eine Negativauslese der 

Eigentümer und Investoren zusätzlich geschwächt werden. Die unter dem Druck von 

Renditeerwartungen stehenden professionellen Eigentümer ziehen sich wahrscheinlich zurück. 

Auf der anderen Seite rücken nur wenig junge und einigermaßen leistungsfähige Haushalte als 

Eigentümer nach, so dass vermehrt alte und wirtschaftlich schwache Einzeleigentümer 

zurückbleiben (oftmals auch ausländische Haushalte). Diese Eigentümer sind nur unzu- 

reichend in der Lage ein den Potenzialen des Quartiers angemessenes Bewirtschaftungs- und 

Investitionsverhalten umzusetzen. Dabei kann diese eingeschränkte Fähigkeit auf einen 

Mangel an Kenntnissen (Marktkenntnisse, bautechnische Kenntnisse, Fördermöglichkeiten), 

eingeschränktes Engagement (z. B. altersbedingt), unzureichende wirtschaftliche Leistungs- 

fähigkeit oder auch begrenzte zeitliche Perspektiven zurückgehen. Derartig überforderten oder 

bisweilen - bis zur wirtschaftlichen Selbstschädigung – unwilligen Eigentümern durch die 

- 7 - empirica

Gründung einer Eigentümerstandortgemeinschaft einen verbesserten Handlungsrahmen zu 

geben, kann die entsprechenden Blockaden durchbrechen helfen. 

Ein weiterer Grund für eine Zusammenarbeit der Eigentümer ergibt sich aus Unteilbarkeiten, wenn 

zum Beispiel die Herrichtung eines Blockinnenbereichs sowohl von den Kosten als auch vom Nutzen 

her von der Gemeinschaft der Eigentümer zu tragen ist. Auch andere Maßnahmen, die aus der Sicht 

der Eigentümer sinnvoll sein können (z. B. Image- oder Marketingaktivitäten, soziale Maßnahmen), 

lassen sich kaum im Alleingang umsetzen. 

Allerdings ist diese Art der Zusammenarbeit nicht von einem ökonomisch grenzwertigen Kontext wie 

in Stadtumbaugebieten abhängig. Auch die Eigentümer von stabilen Gebieten mit positiver 

Marktperspektive können von einer Zusammenarbeit profitieren und ihr Quartier auf dieser Basis auf 

einen noch günstigeren Ertragspfad bringen. Eine öffentliche Förderung dieser Quartiere wäre aber 

schwer zu rechtfertigen und würde allenfalls zu Mitnahmeeffekten führen. 

3.2.2 Komplementarität öffentlicher und privater Investitionen 

Die Funktionsfähigkeit und Attraktivität eines Quartiers entsteht immer aus dem Zusammenspiel 

öffentlicher und privater Investitionen. So müssen die privaten Häuser über technische 

Leitungsinfrastruktur versorgt werden, sie müssen über öffentliche Wege erreicht werden und nicht 

zuletzt haben auch die Qualitäten des öffentlichen Raums und das Angebot an sozialer Infrastruktur 

ganz entscheidenden Einfluss auf die Attraktivität einer Wohnquartiers und somit auch auf den Wert 

der privaten Immobilien. Von daher ist es üblich, die öffentlichen Investitionen als Voraussetzung 

einer privaten Investitionstätigkeit anzusehen. 

Gerade im Stadtumbau ist jedoch auch das Bewusstsein dafür entstanden, dass in umgekehrter Logik 

eine private Investition Voraussetzung für die Wertstabilität der öffentlichen Anlagen und 

Einrichtungen ist. Hauptbezugspunkt dieser Einsicht sind die sinkenden Kostendeckungsgrade und die 

steigenden Betriebskosten in Relation zu den versorgten Personen bei rückläufigen Bevölkerungs- 

zahlen bzw. Bevölkerungsdichten. In der Summe entsteht aus dem Nachfrageschwund nach 

öffentlichen Leistungen auch ein Wertverlust bei den öffentlichen Anlagen und Einrichtungen. Die oft 

diskutierten Sprungkosten oder auch betriebswirtschaftlichen Mindestgrößen (z. B. für den Betrieb 

einer Grundschule) führen nun dazu, dass auch die öffentliche Hand ein Interesse an einem räumlichen 

koordinierten Investitionsverhalten hat. Aus der Sicht der Stadt lohnt sich beispielsweise die 

Instandsetzung und Sanierung einer Schule vor allem dort, wo ein attraktives Wohnquartier die Basis 

für den Nachzug junger Familien bildet und so eine langfristige Nutzung der Schule gewährleistet 

werden kann. 

- 8 - empirica

Wenn nun - wie oben argumentiert – ein Mindestmaß an Kooperation der Eigentümer die 

Voraussetzung für ein koordiniertes und damit auch für das Quartier wirksames Investitions- und 

Bewirtschaftungsverhalten ist, entsteht hier ein erweitertes Interesse an der Bildung von 

Eigentümerstandortgemeinschaften. So betrachtet gewährleistet die Eigentümerkooperation ein Stück 

Investitionssicherheit für die öffentliche Hand. 

3.2.3 Private Finanzierung öffentlicher Aufgaben? 

Im Grundsatz scheint die Trennung zwischen öffentlicher und privater Sphäre klar zu sein. Die 

Grundstücksgrenze ist demnach auch die Grenze der jeweiligen Verantwortung und damit auch die 

Grenze der wirtschaftlichen Zuständigkeit. Angesichts der vielfach einsetzenden demografisch 

bedingten Nachfrageschwäche und der parallel fortschreitenden fiskalischen Schwäche klaffen jedoch 

Handlungserfordernisse und Finanzierungsmöglichkeiten zunehmend auseinander. Ein Ergebnis ist, 

dass die öffentliche Hand vielfach sichtbar die Instandhaltungs- und Pflegestandards der öffentlichen 

Einrichtungen auf das rechtlich erforderliche Minimum absenkt. 

Man kann davon ausgehen, dass die privaten Eigentümer in einem Quartier vielfach höhere Standards 

wünschen als die öffentliche Hand finanzieren kann oder will. Hieraus entsteht im Zweifel auch der 

Impuls, private Gelder für die Aufwertung und Pflege öffentlicher Flächen und Einrichtungen zu 

mobilisieren. Letztlich werden geringere öffentliche Standards durch die private Beteiligung leichter 

zu rechtfertigen und auch politisch durchzuhalten sein. Aus der Sicht der öffentlichen Hand entsteht 

eine Entlastung von Qualitätsansprüchen und damit auch eine wünschenswerte fiskalische Entlastung. 

Allerdings ist zu beachten, dass die öffentliche Hand wegen des Gleichbehandlungsgrundsatzes zu 

einer Mindestausstattung aller öffentlichen Räume annähernd gleicher Funktion verpflichtet ist und 

daher eine ESG "on top" tätig werden kann. 

3.3 Eigentümerstandortgemeinschaften und Förderung 

Schon die organisatorische Unterstützung von ESG stellt eine Förderung dar, wenngleich sie sich mit 

recht geringem Mittel- und Personaleinsatz organisieren lässt (ca. 10 bis 20 Tsd. €). Sollte der 

Gedanke der Eigentümerkooperation sich als sehr fruchtbar erweisen, ist es leicht vorstellbar, dass 

angesichts der Vielzahl von Wohnquartieren eine ansehnliche Zahl von ESG in einer Stadt entstehen 

kann, so dass daraus schon eine spürbare Belastung des Kommunalhaushalts entsteht. In einer 

Anfangsphase wären solche Starthilfen durchaus zu finanzieren und auch zu rechtfertigen, weil sie 

dem Grundgedanken einer quartiersbezogenen Eigentümerkooperation zum Durchbruch verhelfen und 

somit auch unter öffentlicher Beteiligung Arbeitsweisen erprobt und dokumentiert werden können. 

- 9 - empirica

Dem Grundsatz nach ist das gemeinschaftlich wahrgenommene Interesse am immobilienwirt- 

schaftlichen Erfolg eines ganzen Quartiers jedoch kein Anlass für eine Förderung. Aus dem im 

Kollektiv der Eigentümerstandortgemeinschaft wahrgenommenen privaten Interesse wird nicht 

automatisch ein öffentliches Interesse. Insofern muss sich eine Förderung der ESG und insbesondere 

ihrer Maßnahmen in den normalen Begründungszusammenhängen eines öffentlichen finanziellen 

Engagements bewegen. Für die Städtebauförderung wird dieser Begründungszusammenhang vor 

allem durch die entsprechenden Regelungen im besonderen Städtebaurecht des BauGB und in den 

entsprechenden Bund-Länder-Vereinbarungen zur Städtebauförderung geliefert. Ob und wenn ja wie 

die Städtebauförderung im Hinblick auf das Eigentümerengagement zukünftig auszugestalten ist, ist 

insofern auch eine wichtige Fragestellung eines entsprechenden ExWoSt-Forschungsfeldes. 

Das Interesse an Eigentümerstandortgemeinschaften ist jedoch nicht auf die Förderkulisse der 

Städtebauförderung beschränkt (z.B. liegen viele Gründerzeitgebiete außerhalb der Fördergebiete). 

Denn man kann – wie oben schon argumentiert – bei bestimmten Konstellationen und insbesondere 

bei kleinteiliger Eigentümerstruktur von einem Marktversagen ausgehen, dessen Überwindung 

unabhängig von städtebaulichen und stadtentwicklungspolitischen Zielen im öffentlichen Interesse 

liegt. Insofern sollten im Rahmen des anstehenden ExWoSt-Forschungsfeldes auch ESG außerhalb 

von Fördergebieten einbezogen werden. Gerade durch den Einbezug von Modellvorhaben außerhalb 

der Fördergebiete wird erst deutlich, ob und wie die Immobilieneigentümer zu mehr 

Selbstverantwortung in der Immobilienbewirtschaftung übergehen. 

Aus der Argumentation folgt die zentrale Frage, ob die Einsicht in die Abhängigkeit von der 

Quartiersentwicklung ausreichend ist für ein gemeinschaftliches Engagement? 

4. Rechtliche Verankerung und Einbindung in die Städtebauförderung: 

Sachstand in den Bundesländern 

Mit der am 01.01.2007 in Kraft getretenen Änderung des BauGB 2 wurde der § 171 f BauGB (Private 

Initiativen zur Stadtentwicklung, Landesrecht) eingeführt. Dieser bestimmt, dass nach Maßgabe des 

Landesrechts Gebiete festgelegt werden können, „in denen in privater Verantwortung 

standortbezogene Maßnahmen durchgeführt werden, die auf der Grundlage eines mit den 

städtebaulichen Zielen der Gemeinde abgestimmten Konzepts der Stärkung oder Entwicklung von 

Bereichen der Innenstädte, Stadtteilzentren, Wohnquartiere und Gewerbezentren sowie von sonstigen 

für die städtebauliche Entwicklung bedeutsamen Bereichen dienen. Zur Finanzierung der Maßnahmen 

und gerechten Verteilung des damit verbundenen Aufwands können durch Landesrecht Regelungen 

2 Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) 

- 10 - empirica

getroffen werden.“ Das in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes fallende Bodenrecht enthält damit 

insoweit eine Öffnungsklausel zugunsten der Länder. 

4.1 Gesetzliche Regelungen 

BID-Gesetze wurden bisher in Hamburg (GSED, 2004), Bremen (BID, 2006), Hessen (INGE, 2006), 

Saarland (BID, 2006), Schleswig-Holstein (PACT, 2007) und im Juni 2008 in Nordrhein-Westfalen 

(ISGG) erlassen. In Sachsen wird im Juli 2008 ein Gesetzesantrag ins Kabinett gebracht. Die Zahl der 

BID-Initiativen, die sich in diesen Ländern zusammengeschlossen haben, ist aktuell noch 

überschaubar. Die Anwendung der BID-Regelungen wird zum Teil gescheut, es bestehen weiterhin 

Initiativen, die ausschließlich auf freiwilliger Basis agieren. In der Regel wurden im Vorfeld der 

gesetzlichen Regelung Modellvorhaben durchgeführt mit dem Ziel, Erkenntnisse über die 

Notwendigkeit und mögliche Ausgestaltungskriterien zu gewinnen. Bayern entschied sich bewusst 

gegen eine Gesetzesvorlage und setzt stattdessen auf freiwillige Zusammenschlüsse. 

Bisher ist Hamburg das einzige Bundesland mit einem HID-Gesetz. In den übrigen Bundesländern 

herrscht Zurückhaltung in der Regel aus folgenden Gründen 

• es bestehen nach wie vor verfassungsrechtliche Bedenken 

• die Notwendigkeit einer gesetzlichen Regelung wird angesichts des fehlenden Handlungs- 

drucks als gering eingestuft 

• Länder, die BID-Gesetze verabschiedet haben, wollen die Erfahrungsbasis mit diesem 

Instrument ausbauen, bevor weitere Gesetzesinitiativen ins Auge gefasst werden. 

4.2 Verzahnung von Städtebauförderung und ESG 

Die Möglichkeiten für die Förderung der Aktivitäten von ESG im Rahmen der Städtebauförderung 

sind derzeit nur in indirekter Weise gegeben. Jedoch bietet die Städtebauförderung bereits heute 

durchaus Ansatzpunkte für die Unterstützung von ESG. Dazu zählt insbesondere die finanzielle 

Förderung von Moderationsleistungen. Ebenso sind vorbereitende Untersuchungen förderfähig und 

können ESG in ihrem Diskussions- und Entscheidungsprozess voranbringen. Darüber hinaus wirken 

Städtebauförderungsmittel für investive Maßnahmen, wie z.B. Sanierungs- und 

Modernisierungsmaßnahmen, als Anreize nicht nur für Einzeleigentümer sondern auch für ESG. Dazu 

zählen sowohl direkte Zuschüsse als auch Sonderabschreibungen. Die Untersuchung und Wirkung 

dieser Verzahnungsmöglichkeiten zwischen Städtebauförderung und ESG wird eine wichtige 

Fragestellung im Rahmen des Forschungsfeldes sein. Ggf. bietet sich dieses Thema als Schwerpunkt 

im Rahmen einer Veranstaltung im Forschungsfeld an. 

- 11 - empirica

Neben den genannten Verzahnungsmöglichkeiten soll noch auf folgende für ESG wichtige 

Instrumente im Rahmen der Städtebauförderung hingewiesen werden, die eine finanzielle Beteiligung 

privater Eigentümer ermöglichen: 

Die aktuelle Bund-Länder-Vereinbarung VV Städtebauförderung 2008 beinhaltet als zusätzlichen 

Schwerpunkt das Programm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“. Nach Artikel 11 der VV 

Städtebauförderung 2008 (Aktive Stadt- und Ortsteilzentren) stehen ab 2008 Finanzhilfen des Bundes 

für die Stärkung von zentralen Versorgungsbereichen, die durch Funktionsverluste, insbesondere 

gewerblichen Leerstand, betroffen oder bedroht sind, zur Verfügung. Voraussetzung für den Erhalt der 

Mittel ist ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept nach 171 b Abs. 2 BauGB. Das 

Konzept wird zweckmäßigerweise Aussagen zu den zentralen Versorgungsbereichen treffen. Das 

Programm sieht neben investiven Maßnahmen auch die Förderung von Citymanagement, die 

Beteiligung von Nutzungsberechtigten und deren Beauftragten i. S. v. § 138 BauGB sowie von 

Immobilien- und Standortgemeinschaften und die Teilfinanzierung von Verfügungsfonds vor. Manche 

Bundesländer klammern diese Optionen in den Landesförderprogrammen aus und beschränken den 

Einsatz auf investive Maßnahmen (z.B. Baden-Württemberg, abgewandelt auch Niedersachsen). 

Die Gemeinde kann Verfügungsfonds zur stärkeren Beteiligung und Mitwirkung von Betroffenen 

einrichten, dessen Mittel ein lokales Gremium ausreicht. Der Fonds finanziert sich mit bis zu 50 

Prozent aus Mitteln der Städtebauförderung von Bund, Land und Gemeinde sowie zu mindestens 50 

Prozent aus Mitteln privater Akteure oder zusätzlichen Gemeindemitteln. Die Mittel des Fonds 

müssen für Investitionen und investitionsfördernde Maßnahmen eingesetzt werden. Mittel, die nicht 

aus der Städtebauförderung stammen, können auch für nichtinvestive Maßnahmen eingesetzt werden. 

Nicht alle Länder haben diese Regelung in ihre Förderbestimmungen übernommen. 

Eine weitere Möglichkeit der finanziellen Partizipation Privater wurde bereits mit der VV 

Städtebauförderung 2007 eröffnet. In der sog. Experimentierklausel (Protokollnotizen Nr. 14 VV 

2007, Nr. 13 VV 2008) wird unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit eröffnet, dass „das 

Land aufgrund der besonderen Haushaltslage einer Gemeinde auf der Grundlage von allgemein 

bekannt gemachten Grundsätzen durch Einzelfallentscheidung zulassen kann, dass Mittel, die der 

geförderte Eigentümer aufbringt, als kommunaler Eigenanteil gewertet werden, wenn konkrete 

Anhaltspunkte dafür bestehen, dass andernfalls die Investitionen unterbleiben würden“. Der von der 

Gemeinde selbst aufgebrachte Eigenanteil muss dabei jedoch mind. 10% der förderfähigen Kosten 

betragen. Die Experimentierklausel gilt übergreifend über alle Städtebauförderprogramme. Aber nicht 

alle Länder setzen sie ein. Bayern, Baden-Württemberg und Hessen haben eigene Regelungen zur 

Entlastung finanzschwacher Gemeinden. So bemisst sich in Hessen der Prozentsatz des kommunalen 

Eigenanteils grundsätzlich an der Finanzkraft – bei finanzschwachen Gemeinden sinkt der Eigenanteil 

bis auf 20%, finanzkräftige Gemeinden entrichten bis zu 80%. In Bayern liegt der Regelfördersatz (= 

Anteil der Finanzhilfen an den förderfähigen Kosten) bei 60%, in bestimmten räumlichen Kulissen 

- 12 - empirica

und für bestimmte Maßnahmen erhöht sich der Landesanteil auf 80%. In Baden-Württemberg können 

Gemeinden, die Schwierigkeiten haben, ihren kommunalen Eigenanteil zu bestreiten, Mittel aus dem 

Ausgleichstock des Landes beantragen. Zum Teil gibt es aber auch die Übereinkunft, dass der 

kommunale Eigenanteil für ein einzelnes Projekte ganz durch private Gelder ersetzt werden kann falls 

der durchschnittliche kommunale Eigenanteil innerhalb eines gesamten Fördergebietes trotzdem 

mindestens 10% beträgt (z.B. Nordrhein-Westfalen). In Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern 

wird die Experimentierklausel kritisch beurteilt. Es wird die Gefahr gesehen, dass es in den 

finanzschwachen Gemeinden an zahlungskräftigen lokalen Investoren fehlt und die Klausel dadurch 

zum Einfallstor überregionaler Investoren ohne lokalen Bezug wird. 

4.3 Unterstützung der zukünftigen ExWoSt-Modellvorhaben mit Mitteln der 

Städtebauförderung 

Da mit den Mitteln aus ExWoSt nur in relativ eingeschränktem Umfang Maßnahmen gefördert werden 

können und beim derzeitigen Stand der recherchierten Projekte davon auszugehen ist, dass auch 

privates Kapital nur in geringem Umfang für Maßnahmen zur Verfügung steht, ist es wesentlich, wie 

sich die Länder und Kommunen dem Thema ESG gegenüber positionieren. Sie können durch die 

Städtebauförderung einen großen Einfluss auf den Projekterfolg ausüben. Dies beginnt im Fall der 

Länder mit der Prüfung der Dringlichkeit und der Vorauswahl der vorliegenden Bewilligungsanträge 

und überschlägigen Bedarfsermittlungen der Gemeinden hinsichtlich ihrer Bedeutung für die 

städtebauliche Erneuerung. Im Fall der Kommunen signalisiert eine offene Strategie der 

Kommunikation, dass private Initiativen erwünscht und notwendig sind und nach den Möglichkeiten 

der Kommune unterstützt werden. Positive Beispiele dieser grundsätzlichen Haltung sind z. B. Leipzig 

und Dresden, in denen Aktivierungsstrategien z. B. für Bauherrengemeinschaften gezielt und 

erfolgreich verfolgt werden. Wenn diese Haltung auf ESG im Bestand ausgedehnt und kommuniziert 

wird, dass die Kommune bereit ist, entsprechende Initiativen flankierend bzw. im Anschluss an die 

ExWoSt-Förderung mit Städtebaufördermitteln zu unterstützen, könnte ein weit höherer Wirkungsgrad 

erzielt werden. 

Im Rahmen der geltenden städtebaulichen Förderbestimmungen können investive Maßnahmen, die 

jeweils einzelne Gebäudeeigentümer innerhalb einer ESG betreffen, mit diesen durch die Stadt auch 

einzeln verhandelt und abgerechnet werden. Sie tragen dann als (flankierende) Einzelmaßnahmen zum 

Gesamtziel der Quartiersaufwertung bei. Dabei kann der Auslöser für diese Maßnahmen durchaus in 

der Einbindung des Einzeleigentümers in einer ESG liegen, die den Prozess durch die Erarbeitung 

eines gemeinsamen Konzeptes ins Rollen bringt. Ob eine Einzelmaßnahme in das Konzept oder den 

Maßnahmenplan einer ESG eingebunden ist, spielt erst dann eine Rolle, wenn im Falle ungleicher 

Lastenverteilung gemessen an den Zielen der ESG Absprachen über den Lastenausgleich innerhalb der 

ESG getroffen werden müssen. Diese sind dann auf privatrechtlicher Basis vertraglich zu regeln. 

- 13 - empirica

In allen Bundesländern ist die Förderung von grundstücksübergreifenden Maßnahmen einer ESG 

grundsätzlich nur innerhalb definierter Gebietskulissen und der dort bestehenden Schwerpunkte 

möglich. Im Zweifelsfall muss im Dialog mit der Gemeinde geklärt werden, ob die Gemeinde an dem 

Projekt interessiert und damit bereit ist, die Belange der ESG im Fördergebiet durch Anpassung der 

Maßnahmenpläne zu berücksichtigen. Im Extremfall ist auch vorstellbar, dass eine latent vorhandene 

Absicht zur Ausweisung eines Fördergebietes durch eine ESG konkrete Gestalt annimmt. 

4.4 Übersicht über den Stand von BIDs/HIDs in den einzelnen Bundesländern 

Die folgende Tabelle vermittelt einen Überblick über die Einführungsüberlegungen und den aktuellen 

Stand von BID-/HID-Gesetzen in den einzelnen Bundesländern (Stand September 2008). Die Tabelle 

basiert auf Expertengesprächen mit Vertretern der einzelnen Länder und konkretisiert die in Kapitel 

4.2 dargestellte Verzahnung von Städtebauförderung und ESG. Es handelt sich nicht um einen 

abschließenden vollständigen Quervergleich sondern um eine erste Annäherung, die im Rahmen des 

Forschungsfeldes weiter zu entwickeln ist. 

- 14 - empirica

Bundesland Stand der politischen Diskussion zum Thema ESG (Sept. 2008) - 

Baden- 

Württemberg 

Fachliche und juristische Eckpunkte/Probleme von ESG 

Kein BID- oder HID-Gesetz, keine Initiative. Politische und rechtliche 

Bedenken sprechen gegen gesetzliche Regelung. ISG-Ansatz 

basierend auf Freiwilligkeit. 

Bayern Kein BID- oder HID-Gesetz, keine Gesetzesinitiative; im Rahmen der 

Stadterneuerung öffentlich-private Kooperationen ohne legislative 

Vorgaben. 

Die Diskussion um ein BID-Gesetz wurde politisch und mit den 

Verbänden 2003-2005 geführt, damals fand auch eine rechtliche 

Prüfung durch das Innenministerium statt. Ergebnis war das 

Modellvorhaben „Leben findet Innenstadt“, in dem öffentlich-private 

Kooperationen ohne gesetzliche Vorgaben erprobt wurden. Die 

Ergebnisse des Modellvorhabens wurden am 30.05.2008 vorgestellt. 

Das Thema genießt hohe Priorität. Es gibt keine Bestrebungen, eine 

gesetzliche Grundlage zu schaffen, da entsprechend dem Ergebnis 

des Modellprojektes kein Bedarf erkennbar ist. 

Die Ergebnisse des Modellvorhabens „Leben findet Innenstadt“ 

fließen in die Ausgestaltung des Bund-Länder-Programms „Aktive 

Stadt- und Ortsteilzentren“ (VV Städtebauförderung 2008) ein. 

Verzahnung von ESG mit bestehenden 

Förderinstrumenten 

Derzeit gültig ist die Städtebauförderrichtlinie 2007 

(StBauFR vom 23. November 2006, Az.: 5-2520.2/8). 

In der Bekanntmachung des Wirtschaftsministeriums über 

die im Jahr 2009 vorgesehenen Programme für die 

städtebauliche Erneuerung und Entwicklung vom 09. Mai 

2008, Az.: 5-2521.2-09/1 (Ausschreibung) finden im 

Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren ausschließlich 

die investiven Maßnahmen Berücksichtigung. 

Verfügungsfonds werden vom Land aktuell nicht gefördert, 

eine Förderung in der Zukunft ist jedoch nicht 

ausgeschlossen. Insgesamt wird der Bedarf nach der 

Beteiligung privaten Kapitals angesichts der Finanzkraft der 

baden-württembergischen Kommunen als gering eingestuft. 

Sollte eine Kommune Schwierigkeiten haben, den 

kommunalen Eigenanteil zu bestreiten, können Mittel aus 

dem Ausgleichstock des Landes beantragt werden 

(Einzelfallprüfung). Durch dieses Instrument ist die 

Experimentierklausel obsolet. 

Derzeit gültig ist die Städtebauförderrichtlinie 2007 

(StBauFR vom 08. Dezember 2006, Az.: IIC5-4607-003/04) 

Im Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren sind die 

Verfügungsfonds unter dem Namen Quartiersfonds vorgesehen. 

Ein Verfügungs- oder Quartiersfonds ist nach den 

Förderichtlinien zulässig. In die weitere Ausgestaltung des 

Programms fließen die Erkenntnisse des Modellvorhabens 

Leben findet Innenstadt ein. Die räumlichen Schwerpunkte 

im Programm Stadtumbau-West liegen in Stadt- und Ortskernen 

(und damit nicht in Wohnquartieren, sondern in Gebieten 

mit einer gemischten Nutzungsstruktur) in Gemeinden 

mit rückläufiger Bevölkerungs- und Arbeitsplatzentwicklung 

sowie in Kommunen mit umfangreichen Militär-, Industrie- 

und Bahnbrachen. 

Wohnquartiere mit besonderem Erneuerungsbedarf werden 

im Programm Soziale Stadt gefördert. 

Der Regelfördersatz des Landes liegt bei 60%, in bestimmten 

räuml. Gebietskulissen und für best. Maßnahmen erhöht 

er sich auf bis zu 80%. Gem. Nr. 30 StBauFR bedürfen 

Abweichungen der Zustimmung der Staatsministerien des 

Innern und der Finanzen (Experimentierklausel). 

In einem Fördergebiet kommen nicht gleichzeitig mehrere 

Städtebauförderprogramme zum Einsatz. 

Beispiele für ESG 

Keine Beispiele bekannt. 

10 Modellprojekte im Modellvorhaben ‚Leben 

findet Innenstadt – öffentlich-private 

Kooperationen zur Standortentwicklung: 

Bamberg, Erlangen, Forchheim, Fürstenfeldbruck, 

Kaufbeuren, Langquaid, Neunburg vom 

Wald, Bad Neustadt a.d. Saale, Passau und 

Wunsiedel. Alle Modellprojekte waren u.a. auch 

mit dem Handlungsfeld Wohnen befasst, 

insbesondere Kaufbeuren und Fürstenfeldbruck 

bearbeiten das Thema „Innerstädtisches 

Wohnen“. 

Für das Bund-Länder-Programm „Aktive Stadt- 

und Ortszentren“ sind für die künftigen 

Programmgemeinden eine Ausrichtung auf 

öffentlich-private Kooperationen und eine 

verstärkte Einbindung privater Akteure 

vorgesehen. Die positiven Erfahrungen mit der 

Einbeziehung der Immobilieneigentümer sollen 

vertieft werden. Aufgrund der in der Regel 

gemischten Nutzungsstruktur innerörtlicher 

Quartiere wird eine Fokussierung alleine auf die 

Funktion Wohnen als nicht zielführend erachtet. 

- 15 - empirica


Berlin 


Ein BID- oder HID-Gesetz ist nicht vorhanden und verwaltungsseitig 

auch nicht vorgesehen. Ein Gesetzesentwurf der CDU-Fraktion vom 

03.11.2004 für ein „Standortgemeinschaftsgesetz“ in gewachsenen 

urbanen Dienstleistungs- und Einzelhandelszentren hat sich durch 

Ablauf der Legislaturperiode erledigt. Hierzu fand eine Anhörung im 

Wirtschaftsausschuss des Abgeordnetenhauses statt. Seither ist 

kein neuer parlamentarischer Antrag eingebracht worden. 

Verwaltungsseitig werden freiwillige Eigentümerkooperationen für 

zweckmäßiger gehalten, wenn es gelingt, den Beteiligten die 

Vorzüge von win-win-Situationen deutlich zu machen. 

Typische Problemlage für Berlin ist der geringe Anteil 

gebietsansässiger Eigentümer, die z.B. als Gewerbetreibende 

eigene Ortskenntnisse und direkte Interessen an der 

Quartiersentwicklung haben. 

Brandenburg Aktuell gibt es keine Initiative für ein BID- oder ein HID-Gesetz. 

Die räumliche Struktur Brandenburgs mit nur einer Großstadt mit 

mehr als 100.000 Einwohnern (Potsdam) lässt vor dem Hintergrund 

des hohen Stellenwertes von Maßnahmen der Verwaltungsvereinfachung 

ein eigenes BID-Gesetz unverhältnismäßig erscheinen. 

Wenn von Kommunen Bedarf über entsprechende Beschlusslagen 

dokumentiert wird, wird das Land die Möglichkeiten eines BID- 

Gesetzes prüfen. 

Für HID bzw. ESG wird vor dem Hintergrund der zukünftig 

notwendigen stärkeren Einbeziehung privater Wohnungseigentümer 

höherer Bedarf gesehen. 



Eigentümerstandortgemeinschaften auf freiwilliger Basis 

werden in verschiedenen Programmbereichen der 

Städtebauförderung (mit Schwerpunkten Stadtumbau Ost 

und allgemeines Programm) praktiziert. 

Sie werden voraussichtlich auch Maßnahmenbestandteil des 

Programms „aktive Zentren“ (Präsentation der 5 

ausgewählten Programmgebiete am 07.07.08) sein. 

Die Mischung von Gebietskulissen verschiedener 

Programme ist nicht möglich. Keine generellen thematischen 

Einschränkungen bei Programmen, aber z.T. Schwerpunkte 

in den einzelnen ausgewiesenen Gebieten (überwiegend 

Gewerbe bei Stadtumbau West). Ansonsten Verknüpfung 

von ESG und Sanierungsgebieten sinnvoll, da zusätzliche 

Anreize. 

Experimentierklausel wird in Berlin angewendet. 

Die Städtebauförderrichtlinie 2008 befindet sich in der 

Bearbeitung, sie wird sich eng an der VV Städtebauförderung 

2008 orientieren. Eine Kombination von ESG mit den 

Instrumenten der Städtebauförderung ist möglich. 

Anfang der 90er Jahre gab es pragmatische Versuche in 

mehreren Städten, Private an der Finanzierung des 

kommunalen Anteils zu beteiligen. Dieses Vorgehen wurde 

vom Rechnungshof aufgrund haushaltsrechtlicher Bedenken 

gestoppt. Die schlechten Erfahrungen wirken nach, eine 

Experimentierklausel im Hinblick auf den Ersatz des 

kommunalen Mitleistungsanteils durch Dritte wird nicht näher 

thematisiert. 

Die Städtebauförderung wird sich in den kommenden Jahren 

vor allem auf die größeren Städte konzentrieren 

(Stadtumbau-Städte, regionale Wachstumskerne). Innerhalb 

dieser ist eine Konzentration auf die Zentren vorgesehen. 

Die heute bestehenden rd. 120 Sanierungsgebiete werden 

sukzessive nach Beseitigung des Instandhaltungsstaus 

auslaufen. 


Freiwillige Formen von Eigentümerstandortgemeinschaften 

mit Schwerpunkt gewerbliche 

Eigentümer (produzierendes Gewerbe) in 

Stadtumbaugebieten (West) Moabit-West und 

Neukölln existent sowie in der Schöneberger 

Linse; im Falkenhagener Feld Kooperationsformen 

von Wohnungsvermietern. 

In Sanierungsgebieten ESG-Formen mit 

Schwerpunkt Einzelhandel, Dienstleistungen u.a. 

in Altstadt Köpenick und Neukölln Karl-Marx- 

Straße. 

Für Wohnquartiere erwägen Berliner Mieterverein 

und Haus und Grund Berlin das Projekt 

einer gemeinsamen „Bürgerbauausstellung“. 

Bei der in Arbeit befindlichen „Rahmenstrategie 

Soziale Stadtentwicklung“ werden mit 

räumlichem Schwerpunkt Reinickendorf-Ost 

ebenfalls freiwillige ESG erwogen. 

Das Ministerium für Infrastruktur und 

Raumordnung führt seit 2004 in 2-jährigem 

Turnus einen Wettbewerb „Attraktive Innenstadt“ 

durch. Schwerpunkte liegen u. a. auf Projekten, 

bei denen eine gute Kooperation zwischen 

privaten Akteuren (vor allem gewerbliche 

Akteure) und öffentlicher Hand besteht. 

Bisherige Wettbewerbsbeiträge beziehen sich 

allerdings eher auf Einzelprojekte, nicht auf die 

Quartiersebene im Sinne von ESG. 

In mehreren Kommunen gibt es aber derzeit 

Überlegungen zur Initiierung von ESG. 

- 16 - empirica



Bremen BID-Gesetz vom 18.07.2006, zuletzt geändert am 01.05.2008: 

Bremisches Gesetz zur Stärkung von Einzelhandel- und 

Dienstleistungszentren. 

Aktuell noch keine Initiative in Richtung HID-Gesetz. Es wird 

allerdings aufgrund der finanziellen Situation der Stadt/des Landes 

grundsätzlich die Notwendigkeit gesehen sich damit zu befassen. 

Hamburg BID-Gesetz: Gesetz zur Stärkung der Einzelhandels-, 

Dienstleistungs- und Gewerbezentren (GSED) vom 28.12.2004 

HID-Gesetz: Gesetz zur Stärkung von Wohnquartieren durch private 

Initiativen vom 01.12.2007. Gebietkulisse: Innovationsquartiere § 3. 

Notwendige Mehrheiten 

- Antragstellung: mind. 33% der Eigentümer im Innovationsquartier, 

deren Grundstücksfläche mind. 33% der im Innovationsquartier 

gelegenen Grundstücke ausmacht (§5 Abs. 1). 

- Einrichtung eines Innovationsquartiers: Mind. 33% der Eigentümer 

der im Innovationsquartier gelegenen Grundstücke und mind. 33% 

der im Innovationsquartier gelegenen Grundstücksflächen (§5 Abs. 

8). 

Problem: Eingriff in das Eigentumsrecht (Bsp. „Graffiti“) 



Maßgebend für die Mittelvergabe ist die „Verwaltungsvorschrift 

des Senators für Bau und Umwelt über die 

Förderung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen 

nach dem Städtebauförderungsrecht im Lande 

Bremen vom 11.11.1999“ 

Als Stadtstaat hat Bremen bislang keine weiteren 

eigenständigen Städtebauförderrichtlinien erlassen. Auf der 

Basis der VV Städtebauförderung werden 

Einzelfallentscheidungen getroffen. Innerstädtische 

Standorte haben Priorität. 

Eine gesonderte Förderung von ESG ist in Bremen zurzeit 

nicht möglich. 

Aktuell wird eine Wohnungsbaukonzeption für die Stadtgemeinde 

Bremen erarbeitet. Falls sich daraus Handlungsdruck 

ergibt, kann gezielt mit Instrumentarien reagiert 

werden. Es ist vorgesehen, das Instrument der Verfügungsfonds 

im Programm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ zu 

nutzen. 

Bremen wendet die Experimentierklausel bei 

Einzelmaßnahmen mit einem größeren Kostenumfang an. 

Spezielle Programme: 

Baulückenprogramm (Vergabe zinsgünstiger Darlehen), 

WIN – Wohnen in Nachbarschaften (hierüber wäre die 

Finanzierung von Aktivierungs- und Beteiligungsprozessen 

denkbar) 

Zeitgleiche Durchführung von privaten Maßnahmen und 

Projekten im Rahmen der Städtebauförderung ist schwierig, 

da bei ähnlichen Themen den jeweils anderen Akteuren die 

Verantwortung und Finanzierung zugeschoben wird. 

Sinnvoller: zeitliche Verschiebung der Maßnahmen 

Voraussetzung für eine öffentliche Förderung im Rahmen 

von Städtebauförderungsinstrumenten ist – neben einer 

Nicht-Beeinträchtigung der Belange Dritter - in jedem Fall 

eine Übereinstimmung der Zielsetzungen und eine Lage 

innerhalb der Gebietskulissen und dortigen räumlichen 

Schwerpunkte. Ausnahmen sind nicht möglich. 


Beispiele für private 

Eigentümerstandortgemeinschaften: 

Eigentümergruppe in Bremerhaven-Lehe 

ppp-Vertrag zur Umsetzung des Stadtumbaus in 

Lüssum-Bockhorn 

Modellprojekt für energieoptimiertes Bauen in 

Baugemeinschaften 

Hamburg-Steilshoop (bereits in ExWoSt: 

Kommunale Konzepte: Wohnen) 

Verschiedene Eigentümer-Initiativen zum Thema 

Lärmschutz 

Das Land hätte gerne ESG zum Thema Müll- 

und Parkplatzproblematik, derzeit noch keine 

Kontakte zu Eigentümern 

- 17 - empirica



Hessen BID-Gesetz: Gesetz zur Stärkung innerstädtischer 

Geschäftsquartiere (INGE) vom 01.01.2006. 

Mecklenburg- 

Vorpommern 

Insgesamt hat die Resonanz auf das INGE-Gesetz (BID) die 

Erwartungen nicht erfüllt. Es wird daher keine Notwendigkeit einer 

Gesetzesinitiative für HIDs gesehen. 

Keine Initiative für BID- oder HID-Gesetz. 

Gegen die Einführung bestehen grundsätzlich Bedenken. Eine 

gesetzliche Regelung erscheint weder erforderlich noch hilfreich zu 

sein. Von Seiten der Städte oder Verbände ist auch kein Druck 

spürbar, das Thema aufzugreifen. Standortgemeinschaften sollen 

auf freiwilliger Basis bleiben. 

Niedersachsen Keine Initiative für BID- oder HID-Gesetz 

Zunächst Erprobung von BIDs auf freiwilliger Basis im Modellprojekt 

„QiN Quartiersinitiative Niedersachsen“ (ab 2007). 



Ein Entwurf der Städtebauförderrichtlinie 2008 liegt vor, mit 

der Veröffentlichung ist in Kürze zu rechnen. 

Die Verfügungsfonds wurden in Hessen nicht aufgenommen. 

Hinsichtlich des kommunalen Eigenanteils verfolgt das Land 

eine eigene Strategie im Sinne eines Gemeindefinanzausgleichs: 

der Eigenanteil wird nach der finanziellen 

Leistungsfähigkeit der Kommune durch das Land berechnet. 

Für Kommunen mit eingeschränkten finanziellen 

Möglichkeiten kann sich der Eigenanteil bis auf 10% 

reduzieren. Finanzkräftige Kommunen zahlen entsprechend 

ihrer Möglichkeiten mehr. Aufgrund dieser Regelung wurde 

auch auf die Übernahme der Experimentierklausel in die 

Städtebauförderrichtlinie 2008 verzichtet. 

Die Programmaufstellung für 2008 befindet sich im Entwurf. 

Der Einsatz von Verfügungsfonds steht den Städten offen. 

Die Experimentierklausel ist nicht vorgesehen. Es gibt nur 

wenige Gemeinden, die Schwierigkeiten haben, den 

kommunalen Eigenanteil aufzubringen. 

Das Ministerium für Verkehr, Bau und Landesentwicklung M- 

V hat die Programme der Städtebau- und Wohnungsbauförderung 

2004 in einer "Initiative Innenstadt" gebündelt. 

Diese Initiative ist mit den Programmen der Folgejahre 

fortgesetzt worden. Die Kommunen sind aufgerufen, an 

einer Erweiterung dieser bewusst offen gestalteten "Initiative 

Innenstadt" um weitere Bausteine mitzuwirken. 

Die Neufassung der Städtebauförderrichtlinie (R-StBauF) 

wurde am 09.07.2008 im Nds. Ministerialblatt veröffentlicht. 

In der Ausschreibung für das Programm Aktive Stadt und 

Ortsteilzentren liegt ein klarer Schwerpunkt auf investiven 

Maßnahmen. Nichtinvestive Maßnahmen wie die Beteiligung 

von Immobilien- und Standortgemeinschaften sind nur dann 

förderfähig, wenn sie der Investitionsvorbereitung dienen. 

Das Instrument der Verfügungsfonds ist nicht vorgesehen. 

Die Experimentierklausel soll dagegen übernommen 

werden. 


Bisher gibt es neben 4 BID-Initiativen in Gießen 

Ansätze in Frankfurt, Kassel und Baunatal. In 

Wiesbaden kam für einen Antrag nicht die 

notwendige Mehrheit zustande. In Marburg 

wurde eine BID-Initiative auf freiwilliger Basis 

gegründet nachdem sich abzeichnete, dass 

keine Mehrheit zustande kommen würde. 

Beispiele für bereits durchgeführte HIDs sind 

nicht bekannt, allerdings gibt es in mehreren 

Kommunen entsprechende Überlegungen. 

Beispiele für HIDs sind nicht bekannt. 

Projekte QiN: 

- Alfeld: Einkaufszentrum Innenstadt 

- Celle: Innovativer Einkaufsführer 

- Cloppenburg: City-Center-Cloppenburg 

- Delmenhorst: Innovatives Lichtkonzept 

- Hannover: Quartiersmanagement Südl. 

Innenstadt/Altstadt 

- Holzminden: Holzminden macht Sinn 

- Lingen: Fußgängerzone Lingen 

- Löningen: Belebung der Innenstadt 

- Lüneburg: Lüneburg-City 

- Neuenkirchen: Neuenkirchen in Bewegung 

- Osterholz-Scharmbeck: Werk-Stadt Innenstadt 

- Quakenbrück: Aufwertung Farwicker Straße als 

„Nabelschnur für die Innenstadtentwicklung“ 

- Braunschweig: Eigentümerbündnis 

Bankplatz/Friedrich-Wilhelm-Straße 

- 18 - empirica


Nordrhein- 

Westfalen 


Entwurf für BID-Gesetz am 20. Juni 2007: Gesetz über Immobilien- 

und Standortgemeinschaften – ISGG NRW, trat Mitte 2008 in Kraft. 

Eine ISG kommt zustande, wenn nicht mehr als 25% der Eigentümer 

nach Zahl und Fläche widersprechen. Es ist die Ausgestaltung mit 

eigener Rechtspersönlichkeit geplant, so dass die ISG selbst 

Vertragspartner der Gemeinde werden kann. 

Einem HID-Gesetz steht das Ministerium positiv gegenüber, im 

Anschluss an eine derzeit laufende Modellphase ist mittelfristig mit 

einer Gesetzes-Initiative zu rechnen. 



In der derzeit noch in Abstimmung befindlichen 

Städtebauförderrichtlinie 2008 gibt es keine Ausschlüsse 

von Vorgaben der VV, alle Themenbereiche wurden 

übernommen. Verfügungsfonds sind kein neues Instrument 

in NRW und können gefördert werden. Die 

Experimentierklausel wurde ebenfalls übernommen, aber es 

war auch schon vorher möglich, dass private Akteure Teile 

des kommunalen Eigenanteils übernehmen. Eigenleistungen 

werden ebenfalls angerechnet. Es gilt ein kommunaler 

Eigenanteil von mind. 10% bezogen auf das Stadterneuerungsgebiet. 

Städtebauförderung wird als geeignet bewertet, um ESG zu 

fördern. Gegenstand der Förderung wird insbesondere die 

fachliche und organisatorische Begleitung der ESG sein. 

Voraussetzung für eine Förderung ist, dass die ESG 

innerhalb einer Gebietskulisse liegen und den Prioritäten der 

Kommune entsprechen. Zur Auszahlung von Fördermitteln 

ist es notwendig, dass der Empfänger eine rechtskräftige 

Form hat, z.B. Verein, Arbeitsgemeinschaft, GbR. Ggf. 

würde es ausreichen, wenn sich z.B. eine 

Wohnungsgesellschaft bereit erklärt, die Organisation, 

Verantwortung und Haftung zu übernehmen. 

Soziale Wohnraumförderung und Städtebauförderung 

ergänzen sich, wobei erstere nicht auf die Gebietskulissen 

der Städtebauförderung beschränkt ist. Die verschiedenen 

Städtebaufördergebiete können sich durchaus überschneiden, 

für das Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren ist 

ein Ratsbeschluss zur Gebietsabgrenzung erforderlich, aus 

dem die Bedeutung des Gebietes als Versorgungszentrum 

deutlich wird (z. B. im Rahmen eines STEK). 


- Wolfenbüttel: Quartiersinitiative Alte 

Heinrichtstadt 

- Cuxhaven: Quartiersmanager Lotsenviertel 

- Einbeck: Brauereiquartier Einbeck 

- Hildesheim: Neue Wege in Hildesheim 

- Nordhorn: Quartiersinitiative Firnhaberstraße 

Die Formulierung „Quartiersinitiative“ ist zwar 

neutral gehalten, gedacht wird jedoch zunächst 

ausschließlich an BIDs. Die Initiative in 

Delmenhorst hat evtl. auch das Thema Wohnen 

zum Gegenstand. 

Ansätze für ESG gibt es in Helmstedt, 

Braunschweig und Hildesheim. 

Modellprojekte zu wohnungsbezogenen 

Immobilien- und Standortgemeinschaften 

- Dortmund Brunnenstraßenviertel 

- Wuppertal Elberfelder Nordstadt/Ölberg 

- Köln Taunusstraße 

Weiterhin gibt es erste Überlegungen bzw. z.T. 

schon Initiativen in 

- Dortmund Mallinckrodtstraße/Nordmarkt 

- Duisburg Hochfeld 

- Wuppertal Arrenberg 

- Herne Wanne-Mitte 

- Viersen-Dülken 

- Hamm Gartenstadt Dasbeck 

- Königswinter Altstadt 

- Unna Gartenvorstadt 

- 19 - empirica


Rheinland- 

Pfalz 


Zurzeit keine Initiative für ein BID-Gesetz. 

Es bestehen rechtliche Bedenken (Verfassungsmäßigkeit), der 

verwaltungsseitige Aufwand einer Gesetzesinitiative erscheint 

angesichts der geringen Zahl zu erwartender Anwendungsfälle nicht 

gerechtfertigt. 

Saarland BID-Gesetz „Bündnisse für Investition und Dienstleistung“ in Kraft 

seit 07.12.2007. 

– Eigentümer von ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten 

Grundstücken werden auf Antrag befreit (§ 7 Abs. 5 BIDG SL). 



Derzeit gültig ist die Verwaltungsvorschrift zur Förderung der 

Städtebaulichen Erneuerung (VV-StBauE vom 17. 

November 2004, Az.: 1100-1). 

Es ist vorgesehen, das Instrument der Verfügungsfonds im 

Programm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ im Rahmen 

gebietsbezogener Gesamtmaßnahmen zu nutzen. 

Derzeit werden in laufenden Programmen fondsähnliche 

Strukturen bereits in mehreren Modellvorhaben im Rahmen 

des Projektes „QuartiersGemeinschaften Innenstadt“ als 

Teile gebietsbezogener Gesamtmaßnahmen eingesetzt. 

Auch die Experimentierklausel findet in Rheinland-Pfalz 

Anwendung, allerdings nur als Ausnahmeregelung, 

insbesondere bei Einzelmaßnahmen mit einem größeren 

Projektumfang. 

Synergieeffekte zwischen ESG und Städtebauförderung sind 

möglich und sinnvoll. Damit ESG gefördert werden können, 

müssen sie die Voraussetzungen der Städtebauförderung 

erfüllen und in einem Fördergebiet liegen, eine rechtliche 

Formalisierung ist nicht notwendig. Wünschenswert wäre ein 

städtebauliches Entwicklungskonzept und damit der 

Nachweis, dass eine entsprechende Maßnahme dort 

notwendig ist. Das Land fördert dort, wo die Kommune 

Prioritäten setzt, Entscheidung liegt bei Kommunen. 

Es gibt keine richtige Experimentierklausel, zwar gibt es 

keinen Ausschluss in der Richtlinie, dass Eigentümer den 

kommunalen Anteil übernehmen könnten, aber in der Praxis 

wird das bewusst vermieden und soll nicht gefördert werden, 

„da das nur die bevorteilt, denen es sowieso schon besser 

geht“. 

Allgemein orientiert sich die Städtebauförderrichtlinie an der 

VV Städtebauförderung 2008, nichts wurde ausgeschlossen. 


Landesweiter Wettbewerb „Werkstatt Innenstadt“ 

2005, in der Folge wurden in einigen Städten 

freiwillige innerstädtische Quartiersgemeinschaften 

gegründet. 

Aufbauend auf dem Wettbewerb ab Okt. 2006 

Modellvorhaben des Landes zu Fragen der 

Standortgemeinschaften (BIDs): „QuartiersGemeinschaften 

Innenstadt“ mit sieben Kommunen 

(Bernkastel-Kues, Diez, Bad-Dürkheim, Landau, 

Ludwigshafen, Worms, Zweibrücken). 

Endbericht Sommer 2008. Ziel war es, untersch. 

Organisationsmodelle zu untersuchen und die 

Verbindung mit anderen städtebaulichen 

Instrumenten zu erproben sowie zu prüfen, ob 

eine freiwillige Finanzierungsgrundlage 

ausreichend ist. 

Die durchgeführten Modellvorhaben bestätigten 

ein gutes Funktionieren freiwilliger Gemeinschaften. 

Wichtiges Erfolgskriterium war die engagierte 

Beteiligung einzelner „Kümmerer“ bzw. 

„Motoren“. 

Es gibt erste Überlegungen in St. Wendel und 

Saarbrücken. 

- 20 - empirica



Sachsen Aufgrund der Problemsituation am Wohnungsmarkt (Leerstände) 

insbesondere in gründerzeitlichen Innenstadtquartieren und der dort 

häufig kleinteiligen Eigentümerstruktur werden Eigentümerstandortgemeinschaften 

als wichtiges Zukunftsthema gesehen. 

Sachsen- 

Anhalt 

Im Juli 2008 wird das Antragsverfahren für ein BID-Gesetz strittig ins 

Kabinett gebracht, federführend ist das Sächs. Staatsministerium für 

Wirtschaft und Arbeit. Es gibt keine Gesetzes-Initiative für HIDs. 

Probleme: 

– Kommunaler Eigenanteil kann nicht aufgebracht werden, daher 

werden Fördermittel nicht abgerufen 

– Die strukturellen Voraussetzungen machen spontane Initiativen 

von Privaten unwahrscheinlich (fehlende Kultur des 

Wohneigentums, mangelnde finanzielle Möglichkeiten der 

Einzeleigentümer etc.) 

Es gibt keine Initiative für ein BID- oder HID-Gesetz. 

Das Thema hat einen geringen Stellenwert im Vergleich zu anderen 

Vorhaben. Die Handlungsspielräume privater Eigentümer werden 

aufgrund der Einkommenssituation und der geringen Mieterträge als 

gering eingestuft. 



Die Verwaltungsvorschrift Städtebauliche Erneuerung 2008 

liegt im Entwurf vor. Förderfähig sind Maßnahmen in 

Gemeinden mit 2000 und mehr Einwohnern. Das Instrument 

der Verfügungsfonds ist für Gebiete der Sozialen Stadt und 

der Attraktiven Stadt- und Ortsteilzentren vorgesehen (Pkt. 

11.2.2.4). Die Experimentierklausel wird voraussichtlich für 

zuwendungsfähige Einzelmaßnahmen Dritter aufgenommen, 

wenn neben der schwierigen Haushaltslage 

(Haushaltssicherungskonzept nach § 72 Abs. 4 und 5 

SächsGemO liegt vor) und der Notwendigkeit der 

Übernahme (Maßnahme würde sonst unterbleiben) auch die 

Zustimmung des Gemeinderates in öffentlicher Sitzung 

vorliegt. (Pkt. 5.2.2 Entwurf der VwV StBauE Sachsen) 

Die Städtebauförderrichtlinie wird aktuell überarbeitet, ein 

Entwurf wird ca. zum August 2008 vorliegen. Die Richtlinie 

wird „verschlankt“, Fördermittelschwerpunkte werden in 

Zukunft außerhalb der RL formuliert um flexibler reagieren 

zu können. Es ist geplant, die Verfügungsfonds in die RL zu 

übernehmen. Die Experimentierklausel wurde außerhalb der 

bestehenden Städtebauförderrichtlinie den Kommunen 

mitgeteilt, sie kann in Sachsen-Anhalt von Kommunen in 

Anspruch genommen werden, die sich absehbar in den 

nächsten 5 Jahren in der Haushaltskonsolidierung befinden. 

Mittel der Wohnraumförderung werden nur innerhalb der 

Gebietskulissen der Städtebauförderung, im Bestand und 

bevorzugt an nachbarschaftliche Zusammenschlüsse und 

gemeinschaftliche Projekte vergeben. 


Landesförderung von BID-Pilotprojekten in 

Mittelstädten durch das Sächs. Staatsministerium 

für Wirtschaft und Arbeit im Rahmen der 

Richtlinien zur Mittelstandsförderung – 

Verbesserung der unternehmerischen 

Leistungsfähigkeit (Beginn Mai 2005, 

Fortsetzung 2007/2008 mit Option für 2009). Mit 

Hilfe der Pilotprojekte sollen die Möglichkeiten 

der aktiven Einbeziehung von Eigentümern in 

die Entwicklung innerstädtischer Quartiere und 

damit verbundene Fragen – speziell der Bedarf 

und ggf. die Ausgestaltungserfordernisse für 

eine gesetzliche Regelung – vertieft untersucht 

werden. 

Pilotstädte BID im Modellprojekt: 

Auerbach/Vogtland 

Freiberg 

Hoyerswerda 

Radebeul 

Pirna 

Nach Aussagen des Ministeriums spielt der 

Bereich Wohnen in den Pilotstädten nur eine 

sehr untergeordnete Rolle. 

Erste ESG-Ansätze gibt es z.B. in Dresden, 

Leipzig und Görlitz. 

Es gibt ESG-Ansätze in Magdeburg, Halle, 

Bitterfeld-Wolfen und Wittenberg. 

- 21 - empirica


Schleswig- 

Holstein 


BID: PACT-Gesetz vom 13. Juli 2006 – Gesetz über die Einrichtung 

von Partnerschaften zur Attraktivierung von City-, Dienstleistungs- 

und Tourismusbereichen. 

Es gibt erste Überlegungen zum Thema HID.; erste Privatinitiativen 

haben sich zusammengefunden. 

Es ist angedacht, zunächst eine Auswertung bestehender Ansätze 

und ggf. ein Modellvorhaben durchzuführen, um Erkenntnisse über 

die Erforderlichkeit einer Gesetzgebung und die notwendigen 

inhaltlichen Eckpunkte zu gewinnen. 

Thüringen Es gibt weder ein BID- noch ein HID-Gesetz. Bisher wurde dazu 

auch noch keine Diskussion geführt. Dazu wäre ein Anstoß von 

Kommunen oder Verbänden notwendig, solange von diesen keine 

Initiative kommt, wird auch nicht über ein BID-/HID-Gesetz diskutiert. 

Voraussetzung für eine ESG wäre zunächst die Schaffung 

geeigneter Rahmenbedingungen durch die Kommunen 

(Investitionen in das Wohnumfeld, Grünflächen, Infrastruktur etc.) 

und eine höhere Finanzkraft der Eigentümer, welche in 

Ostdeutschland noch weniger als in Westdeutschland gegeben ist. 



Es besteht eine enge Verzahnung zwischen der sozialen 

Wohnraumförderung und der Städtebauförderung. Auch in 

der sozialen Wohnraumförderung werden Quartiersmaßnahmen 

gefördert, anstelle von Miet- und 

Belegungsbindungen sind investive, soziale oder sonstige 

Maßnahmen als Gegenleistung für die Förderung zulässig. 

Es wird je nach Maßnahme entschieden, wie gefördert wird. 

Eine Einbindung in Maßnahmen der Städtebauförderung 

wird grundsätzlich in allen Programmen für möglich 

gehalten. 

Das Instrument der Verfügungsfonds im neuen, noch in der 

Entwicklung befindlichen Programms Aktive Stadt- und 

Ortsteilzentren ist entsprechend der VV-Städtebauförderung 

grundsätzlich vorgesehen. 

Die Experimentierklausel wird bisher noch nicht genutzt. 

Derzeit werden die Vor- und Nachteile (rechtliche Bedenken, 

Steuerungsverlust der Kommune) sowie Alternativen 

geprüft. 

Die Städtebauförderrichtlinie 2008 liegt im Entwurf vor und 

wird voraus. noch vor der Sommerpause veröffentlicht. 

Die Bestimmungen über den Verfügungsfonds wurden analog 

zur VV Städtebau 2008 aufgenommen. Derzeit ist ein 

Wettbewerb ausgeschrieben, mit dem speziell Projekte im 

Bereich der Innenentwicklung gefördert werden sollen. Auch 

die Experimentierklausel wurde aufgenommen. 

Keine Probleme bei der Überschneidung von Städtebauförderung 

und ESG. Voraussetzung ist eine Rechtsform, 

damit Fördermittel durch die Kommune an die ESG 

weitergeleitet werden können. Es gibt keine spezielle 

Förderung für ESG, da Nachfrage fehlt. 

Für eine Förderung ist die Lage innerhalb einer 

Gebietskulisse nicht so wichtig, Voraussetzung ist aber der 

Nachweis der Notwendigkeit des Projektes, eine 

innerstädtische Lage und die Verfolgung der von der 

Kommune festgelegten Ziele. 


Erste ESG-Überlegungen gibt es in Lübeck- 

Buntekuh und Flensburg-Duburg. 

Darüber hinaus sind keine konkreten Projekte 

bekannt. 

Erste ESG-Ansätze gibt es in Meiningen. 

- 22 - empirica

5. Diskussions- und Forschungsstand zum Thema Eigentümerstandortgemeinschaften 

5.1 Erfahrungen aus dem Ausland 

Eigentümerstandortgemeinschaften haben zunächst in Kanada und den USA im Rahmen von BIDs 

(Business improvement districts) Bedeutung erlangt. Sie fußen hier auf einer langen Tradition der 

Einbeziehung privaten Kapitals unter weitgehender Mitbestimmung der Eigentümer in die Aufwertung 

von Geschäfts- und Wohngebieten. Die Grundprinzipien des BID-Modells wurden nachfolgend in 

verschiedenen US-Bundesstaaten mit unterschiedlichen Schwerpunkten auf Wohngebiete (Housing 

improvement districts, HIDs) übertragen. In der Verbreitung der rechtlichen Absicherung stehen HIDs 

jedoch nach wie vor weit hinter den BIDs zurück. Neben den USA sind BIDs vor allem in 

Großbritannien rechtlich verankert worden (town center management partnerships), eine Übertragung 

auf andere Gebietstypen (Wohngebiete) unter der Bezeichnung Neighbourhood Improvement District 

wurde hier zwar diskutiert, eine gesetzliche Regelung ist jedoch ausdrücklich nicht geplant 3 . Aus den 

neuen EU-Mitgliedstaaten sind realisierte Beispiele von BIDs auf gesetzlicher Grundlage bisher nicht 

bekannt. In der ungarischen Hauptstadt Budapest gibt es freiwillige Zusammenschlüsse, die allerdings 

das Trittbrettfahrer-Problem nicht lösen können. Daher wird im Zusammenhang mit Maßnahmen zur 

Aufwertung des öffentlichen Raumes in der Innenstadt die Schaffung von Rechtsgrundlagen für BIDs 

diskutiert. 4 Die vorliegende Literatur konzentriert sich auf die stichprobenartige Darstellung von 

Projektbeispielen in den USA, die auf der Basis von gesetzlichen Regelungen operieren. Zentrale 

Quellen der Erfassung existieren nicht, entsprechend liegt auch keine Dokumentation freiwilliger 

Initiativen vor. Im europäischen Ausland konnten keine Beispiele für HIDs ausgemacht werden. 

Für die USA lässt sich grundsätzlich feststellen, dass „der Bedarf an und die Möglichkeiten für private 

Eigeninitiativen zur Finanzierung und Realisierung von zusätzlichen Maßnahmen desto größer sind, je 

geringer der hoheitliche Einfluss auf die Gebietsentwicklung und je geringer die öffentlichen 

Standard-Dienstleistungen sind“ 5 . Grund dafür ist die im Vergleich zu Europa niederschwelligere 

öffentliche Versorgung gekoppelt mit einem hohen Stellenwert der Eigenverantwortung. Sowohl BIDs 

als auch HIDs zielen hier im Schwerpunkt auf eine Verbesserung der öffentlichen Grundleistungen 

durch zusätzliche Maßnahmen oder die Umsetzung einer höheren Qualität (on-top). 

Beispielhafte Regelungen sind: 

3 Wickel, M. & Kreutz, S. (2007), S. 5 

4 Siehe www.studiometropolitana.hu/euprojektek.html (Zugriff am 03.09.2008) 

5 Ebda. S. 4 

- 23 - empirica

• Finanzierungsmodelle für Erschließungsmaßnahmen (Street Improvements), Georgia 

• Parking and Business Improvement Area (PBID), Washington. Dies erstreckt sich auch auf die 

Belebung von Nachbarschaften, ebenso wie die Erleichterung der Kooperation von Händlern, 

Gewerbetreibenden und Eigentümern von Wohngebäuden. Die Abgabe (spezial assessment) 

wird von den Betreibern, nicht notwendigerweise den Eigentümern, geleistet. Für die 

Beteiligung wird ein Schwellenwert von mind. 4 Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten 

angesetzt, so dass reine Wohngebiete mit einer kleinteiligeren Eigentümerstruktur für die 

Etablierung eines PBID in der Regel nicht in Frage kommen. 

• Neighborhood Improvement District (NID), Wisconsin. Dieses Instrument bezieht sich 

ausdrücklich auf Gebiete mit Wohnnutzungen, da nach der Definition des NID einige der 

einbezogenen Grundstücke für Wohnzwecke genutzt werden müssen. Grundstücke, die 

ausschließlich Wohnzwecken dienen, aber weniger als acht Wohneinheiten umfassen, werden 

nicht von der Abgabepflicht erfasst. 

• Objektbezogene Maßnahmen an gemeinschaftlichem Wohneigentum (Housing Improvement 

Areas), Minnesota. Dieses Instrument ist speziell auf Eigentumsgemeinschaften (in 

Deutschland vergleichbar mit Eigentumsgemeinschaften nach WEG) zugeschnitten und 

beschränkt den Anwendungsbereich auf Gemeinschaftseigentum sowie Maßnahmen im 

öffentlichen Raum. HIAs werden organisatorisch nicht verselbständigt. 

• Multifamily Improvement Districts (MID), Kalifornien. Stabilisierung und Aufwertung von 

Wohngebieten, die durch Geschosswohnungsbau geprägt sind. 

• Neighborhood Improvement Districts, Missouri. NIDs werden organisatorisch nicht 

verselbständigt. Die Abgabe wird von den einzelnen Eigentümern getragen. Die Maßnahmen 

beziehen sich überwiegend auf öffentliche Einrichtungen (z. B. Verbesserung der 

Straßenbeleuchtung, von Parks, Spielplätzen, der öffentlichen Sicherheit etc.). 

• Im Rahmen der Neighborhood Area Improvements, Michigan, werden auf Initiative der 

Gemeinde Pläne aufgestellt (Master Plan, Plan of Neighborhoods, neighborhood 

bettermentplan), die weit reichende Maßnahmen vorsehen können (z. B. Verlegung von 

Grundstücksgrenzen, Veränderung von Straßen und Wegen bis hin zur Umsiedelung von 

Bewohnern). Ein möglicher Weg der Finanzierung ist die Erhebung einer Abgabe bei den 

Anliegern (spezial assessment), die der Zustimmung der Mehrheit der betroffen 

Grundstückseigentümer bedarf. Dieses Modell nimmt im US-amerikanischen Kontext eine 

Sonderstellung ein, da Initiative und Planung von der Gemeinde und nicht von den 

Eigentümern ausgehen. 

- 24 - empirica

• Rahmengesetzgebung mit dem Titel „Neighborhood Improvement Districts“ zur Förderung 

privater Initiativen in unterschiedlichen Gebietstypen, darunter Wohngebiete (Residential 

Improvement Districts, RID), Mischgebiete, Industrie- oder Gewerbegebiete, Pennsylvania. 

Die Gründungsinitiative kann sowohl von der Gemeinde als auch von den Bewohnern/ 

Gewerbetreibenden ausgehen. Die Finanzierung kann durch eine Abgabe, die von den 

Eigentümern zu entrichten ist erfolgen, möglich ist jedoch auch eine Mischfinanzierung unter 

Einbeziehung öffentlicher Mittel. So wird die Gemeinde ermächtigt, öffentliche Mittel 

aufzuwenden um Eigentum zu erwerben oder die Kosten von vorbereitenden Planungen und 

die Erstellung von Machbarkeitsstudien abzudecken. 

Bei den ausländischen Beispielen liegt der Schwerpunkt auf Initiativen, die sich ohne Beteiligung der 

Kommune finden (bottom-up). Darüber hinaus sind Wohngebiete mit selbst nutzenden Eigentümern in 

vielen Fällen von den gesetzlichen Regelungen ausgenommen. Der Grund hierfür ist unter anderem in 

der Tatsache zu suchen, dass für diese Gebiete bereits andere eigentümerorientierte Organisations- und 

Steuerungsformen vorgesehen sind, die einen ähnlichen Zweck erfüllen (z. B. Residential Community 

Associations). Spezielle finanzielle Anreizsysteme, die z. B. den Gruppenbildungsprozess unter- 

stützen, existieren in den dargestellten US-Bundesstaaten nicht. 

5.2 Forschungsstand zu Business Improvement Districts in Deutschland 

Das Modell der Business Improvement Districts hat seine Ursprünge in Kanada und den USA und 

findet seit der Jahrtausendwende verstärkt auch in Deutschland Beachtung. Die zentralen Leitlinien in 

der internationalen wissenschaftlichen Auseinandersetzung verlaufen in den folgenden vier 

Hauptsträngen 6 : 

• Fallstudien mit nationalem oder lokalem Fokus: Beschreibung des BID-Modells in 

unterschiedlichen Kontexten und Untersuchung der lokalen Unterschiede bei der 

Implementierung innerhalb eines Landes. 

• Praxisbezug vorherrschend: Es dominieren Handbücher zur Umsetzung von BID-Projekten 

vor dem Hintergrund von Stadtplanung, Citymarketing und Quartiersmanagement. 

• Soziale Ausgrenzung als zentrales sozialwissenschaftliches Forschungsfeld: Negativ-Effekte 

des BID-Modells durch Verdrängung alteingesessener Händler und sozioökonomisch 

benachteiligter Gruppen werden thematisiert. Im Mittelpunkt steht die Frage der 

demokratischen Legitimierung und der Partizipationsmöglichkeiten. 

6 Pütz, R. (2008), S. 14 

- 25 - empirica

• Privatisierung des öffentlichen Raumes als Schwerpunktthema: BID als neue Form von 

Governance im Kontext neoliberaler Stadtentwicklungsprozesse. 

In der praktischen Umsetzung der BIDs haben sich einige Erfahrungswerte ergeben, die im Hinblick 

auf die Übertragbarkeit auf wohnungsbezogene ESG interessant sind: 

• Der Gruppenbildungsprozess von der Initiative bis zur (formellen) Gründung eines BIDs 

beansprucht rd. 2 Jahre. Entsprechend gering 7 ist zurzeit noch die Zahl der bestehenden BIDs 

im Vergleich zu den im Gründungsprozess befindlichen Gruppen, aus demselben Grund gibt 

es auch noch keine tragfähigen Erkenntnisse über die durchschnittliche Lebensdauer von BID- 

Initiativen. 

• Experten gehen davon aus, dass bis zu einer Teilnehmerzahl von 8-15 Parteien eine freiwillige 

Organisation noch möglich ist 8 , wenn über ein relativ hohes Maß an wahrgenommener 

gegenseitiger Abhängigkeit ein ausreichend großer sozialer Druck aufgebaut werden kann. Ab 

dieser Grenze ist zu erwarten, dass ohne eine gesetzliche Regelung (formelles 

Zwangsinstrument) keine ausreichende kollektive Handlungsfähigkeit zu erreichen ist. Im 

Falle informeller Zusammenschlüsse verfügen die Kommune – wie zum Beispiel im Fall 

Passau (Bayerisches Modellvorhaben „Leben findet Innenstadt“) – über das informelle 

Zwangsinstrument, die Beisteuerung ihres finanziellen Beitrages (Passau: 50%) von der 

Teilnahme aller Betroffenen abhängig zu machen. 

• Durch die flächendeckende Vertretung der Gewerbetreibenden 9 in den Industrie- und 

Handelskammern können diese die Funktion einer Aufsichtsstelle über das BID-Management 

übernehmen, die bei Verfehlungen im Extremfall sogar als Interims-Geschäftsführung 

eintritt 10 . Im Falle der wohnungsbezogene ESG gibt es keine vergleichbare 

Organisationsstruktur. Im Verband Haus & Grund e.V. als Vertretung der kleinen privaten 

Immobilienbesitzer ist nur ein geringer Anteil der deutschen Hausbesitzer organisiert. 

Die vorliegende Literatur zu BIDs ist stark praxisbezogen und nur in Ausnahmefällen wissenschaftlich 

ausgelegt. Forschungsfragen stellen sich aktuell insbesondere auf folgenden Feldern: 

• Internationale Vergleiche und die Suche nach übertragbaren Konzepten sind kennzeichnend 

für die Umsetzung des BID-Modells. Internationale Beratungsorganisation (z.B. United States 

7 Ende 2004 erstes BID-Gesetz in Hamburg, 2006 BID-Gesetze in Hessen, Bremen, Schleswig-Holstein, 2007 Saarland, 2008 Nordrhein- 

Westfalen. 

8 Schmidt-Trenz, H.-J. (2006), S. 3 

9 Kammerzugehörigkeit: § 2 IHK-Gesetz vom 7.9.2007 

10 Beispiel Hamburg, Schmidt-Trenz, H.-J. (2006), S. 5 

- 26 - empirica

Agency for International Development USAID; International Downtown Association, IDA) 

spielen eine aktive Rolle bei der (globalen) Verbreitung von governance-Modellen 11 . Ihr 

Stellenwert und die Frage nach den Prozessen der Internationalisierung von BID wurde bisher 

kaum wissenschaftlich untersucht. 

• Fraglich ist auch, ob sich auf internationaler Ebene dominante Tätigkeitsfelder von BID 

herausbilden, die zur These einer internationalen Homogenisierung von Politikfeldern 

berechtigen – insbesondere in Richtung auf eine stärkere Privatisierung und Kommer- 

zialisierung der BID-Bereiche in den Innenstädten. Es wäre zu prüfen, ob der Trend hin zu 

einem höheren Stellenwert von den Grundstückswert steigernden Interessen bei der 

Entwicklung von Stadträumen geht – im Unterschied zu sozialökonomischen Zielsetzungen 

der Bereitstellung gleichwertiger Angebots- und Versorgungsstandards. 

• In der Folge wäre interessant, ob das BID-Modell eher zu einer stärkeren Homogenisierung 

von Angebotsstrukturen führt (Mainstream-Shopping, Filialisierung, Herausbildung von 

Managementstrukturen in Anlehnung an das Vorbild der Einkaufszentren) oder ob vielmehr 

die Chancen für eine stärkere Ausdifferenzierung lokaler Besonderheiten steigen. 

• Im internationalen Vergleich nehmen in Deutschland die Fragen der demokratischen 

Legitimierung von BID einen besonders breiten Raum ein. Sie rücken durch das zeitliche 

Nebeneinander von freiwilligen- und Zwangsgemeinschaften stärker in den Vordergrund. Hier 

stellt sich auch verstärkt die Frage nach der in freiwilligen Verbünden mögliche stärkere 

Einbeziehung von gewerblichen Mietern, Anwohnern und sozialen Institutionen. 

5.3 Forschungsstand zu Housing Improvement Districts in Deutschland 

Seit einigen Jahren wird neben BIDs auch das Thema HIDs in der fachöffentlichen Diskussion 

behandelt. Dabei wird es häufig in einen Zusammenhang mit der Diskussion um neue Governance- 

und Kooperationsformen gebracht. 

Während zu Business Improvement Districts aufgrund der internationalen Erfahrungen und der 

zeitlich früheren und räumlich breiteren gesetzlichen Verankerung in Deutschland eine Vielzahl von 

Publikationen vorliegen, wird das Thema Housing Improvement Districts oder auch wohnungs- 

bezogene ESG in Bezug auf private Kleineigentümer erst seit ca. 2006 in der Literatur als 

eigenständiges Thema behandelt. Bis heute liegt erst eine überschaubare Anzahl von Publikationen 

dazu vor, davon viele auch nur als sog. „graue“ Literatur (z.B. Diplomarbeiten, online-PDF- 

11 Pütz, R. (2008), S. 13 

- 27 - empirica

Dokumente) oder kurze Zeitungs-/ Zeitschriftenartikel. Umfassende Monographien, Sammelbände 

oder Schriftenreihen-Ausgaben allein zu diesem Thema sind nur sehr wenige vorhanden. Allein diese 

quantitative Betrachtung zeigt bereits, dass sich die Forschung zum Thema HIDs bzw. 

wohnungsbezogene ESG noch am Anfang befindet. 

Eine inhaltliche Literaturanalyse zu HIDs/ wohnungsbezogenen ESG im Stadtumbau unterstützt diese 

Einschätzung: Die meisten Publikationen konzentrieren sich zunächst auf die Erklärung und 

Funktionsweise von HIDs/ wohnungsbezogenen ESG. Dabei wird häufig zunächst Bezug auf den 

BID-Ansatz genommen, dieser eingangs dargestellt und anschließend Übertragungsmöglichkeiten auf 

Wohnquartiere diskutiert. Aus diesem Argumentationsstrang heraus begründet sich auch die Tatsache, 

dass zumeist von förmlichen HIDs vor dem Hintergrund eines möglichen HID-Gesetzes die Rede ist, 

d.h. viele Publikationen beschäftigen sich mit deren Ausgestaltung, Funktionsweise und 

Anwendungsmöglichkeiten und damit speziellen Aspekten förmlicher HIDs, wie z.B. 

Umlageverfahren zum Ausschluss von Trittbrettfahrern. In diesem Zusammenhang werden auch die 

Vor- und Nachteile förmlicher HIDs gegenüber freiwilligen Kooperationen diskutiert. Dabei wird 

insbesondere in den aktuelleren Publikationen Bezug zum deutschlandweit ersten HID-Gesetz in 

Hamburg genommen und dieses erläutert. 

Da bis auf Hamburg jedoch noch kein HID-Gesetz in Kraft getreten ist, verläuft der Diskurs auf einer 

theoretisch-abstrakten Ebene – Hamburg-Steilshoop ist das erste und bisher einzige Praxisbeispiel für 

einen formellen HID. Insofern wird es im Laufe der weiteren Forschung darauf ankommen, praktische 

Erfahrungen sowohl mit förmlichen HIDs in Hamburg zu sammeln als auch mit informellen ESG in 

anderen Bundesländern. 

Informelle ESG, welche bereits heute in allen Bundesländern realisierbar wären, werden im engeren 

Sinn ebenfalls wenig in der Literatur berücksichtigt. Allerdings gibt es einige Publikationen zur Rolle 

privater Einzel-Eigentümer im Stadtumbau und neuen Aktivierungsstrategien 12 , . 

Insgesamt wird in der Literatur weiterhin Forschungs- und Diskussionsbedarf explizit hinsichtlich 

folgender Aspekte bezüglich HIDs/ ESG genannt: 

• notwendige Begleitleistungen in der Initiativ- und Durchführungsphase (z.B. Moderation, 

Koordination…) und deren Finanzierung 13 

12 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) (Hrsg.), 

(2007a) 

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) (Hrsg.), 

(2007b) 

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) (Hrsg.), 

(2007c) 

- 28 - empirica

• notwendige bzw. aktuelle Änderungen in der Planungsmentalität von Kommunen 14 und der 

Rolle des Staates, Übertragung von öffentlichen Aufgaben auf Private 15 , Konsequenzen des 

stärkeren privaten Engagements auf den öffentlichen Raum, Art und Höhe des öffentlichen 

Standards 16 

• langfristige soziale und räumliche Auswirkungen von ESG, Grenzen, Risiken und negative 

Effekte in der Praxis (z.B. Segregation, stärkere räumliche Polarisierung) 17 , 18 , 19 

• Angestrebter Zielzustand des Quartiers/ Leitbild, welches durch eine ESG erreicht werden 

soll 20 

• Kombination von öffentlichen Förderprogrammen mit ESG 21 

• Anwendbarkeit des HID-/ ESG-Konzeptes in Gebieten mit sehr heterogener 

Eigentümerschaft 22 

• Rolle und Einfluss von Wohnungsgesellschaften und internationalen Investoren 23 

• Durchsetzbarkeit von Maßnahmen im Rahmen von HID-Gesetzen vor Gericht 24 

Darüber hinaus gibt es mit Hinblick auf den aktuellen Stand in der Literatur weiteren Forschungs- und 

Diskussionsbedarf zu folgenden Aspekten: 

• Rolle und mögliche Aufgaben der Stadt in der Begleitung von ESG, Zusammenarbeit der 

Kommune mit den privaten Eigentümern, begleitende Beratungsangebote, 

Kommunikationsstrategien der Städte zur Förderung von ESG 

• Selbstorganisation der Eigentümer 

13 Lerz, J. (2007), S. 127 

14 Ebda., S. 127 

15 Friesecke, F; Lockemann, S. (2008), S. 4 

16 Kreutz; S. (2007), S. 9, 11 

17 Ebda., S. 10 

18 Gorgol, A. (2007), S. 127 

19 Gorgol, A. (2008), S. 290 

20 Kreutz; S. (2007), S. 10 

21 Vöcks, C. (2007), S. 85 

22 Gorgol, A. (2007), S. 128 

23 Ebda., S. 128 

24 Gorgol, A. (2008), S. 292 

- 29 - empirica

• Umgang mit nicht handlungsfähigen oder –willigen Eigentümern 

• Verknüpfung von ESG mit vorhandenen Arbeitsstrukturen und Bewohnerengagement 

Das ExWoSt-Forschungsfeld „Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau“ greift genau diesen 

Forschungsbedarf auf und kann die begonnene Diskussion um HIDs/ ESG weiterführen und anhand 

von konkreten Modellprojekten die noch ausstehenden praktischen Erfahrungen sammeln. 

5.4 Wohnungsbezogene Eigentümerstandortgemeinschaften aus Sicht von Verbänden 

Bei den Stellungnahmen der wohnungswirtschaftlichen Verbände zum Thema wohnungsbezogene 

Eigentümerstandortgemeinschaften ist zu unterscheiden zwischen der Haltung zu formellen 

Standortgemeinschaften auf der Basis von Gesetzen („Zwangsgemeinschaften“) und informellen 

(freiwilligen) Standortgemeinschaften. 

Aus den Gesetzgebungsverfahren liegen offizielle Stellungnahmen bisher in Nordrhein-Westfalen und 

Hamburg vor. In der nordrhein-westfälischen Anhörung zum Gesetzesentwurf über Immobilien- und 

Standortgemeinschaften (ISSG NRW) vom 11.12.2007 war die Reaktion aller Stellung nehmenden 

Verbände (21) speziell in der Frage der HIDs positiv bis neutral - mit Ausnahme des Landesverbandes 

Haus & Grund e.V., der sich klar gegen eine gesetzliche Regelung von HIDs aussprach. Im Vergleich 

zu Nordrhein-Westfalen verlief das Verfahren in Hamburg schnell, reibungslos und weitgehend ohne 

eine breite und kontroverse öffentliche Diskussion. 

Die Verbände der unternehmerischen Wohnungswirtschaft befürworten eine gesetzliche Regelung. 

Ihre Mitgliedsunternehmen setzen bereits vielfach auf die Zusammenarbeit untereinander und mit den 

Kommunen, eine Kooperation mit privaten Einzeleigentümern wird häufig als wünschenswert, in der 

Praxis jedoch kaum umsetzbar bezeichnet. Die Möglichkeit der Formalisierung von HIDs wird daher 

grundsätzlich begrüßt. Die Verbände sehen vor dem Hintergrund der Erfahrungen, die ihre 

Mitgliedsunternehmen in den Programmen der Sozialen Stadt und des Stadtumbaus gewonnen haben, 

ein potentiell interessantes Geschäftsfeld in der Übernahme von Aufgaben der Organisation, 

Moderation und Mediation in ESG. 25 

Haus & Grund e.V. ist die bedeutendste Vertretung kleiner privater Haus-, Wohnungs- und 

Grundeigentümer in Deutschland. Während die Förderung von privatem Engagement auf freiwilliger 

Basis vom Verband grundsätzlich begrüßt wird, stoßen Initiativen der gesetzlichen Regelung von 

HIDs auf Ablehnung. Als Grund wird insbesondere die hohe finanzielle Grundbelastung (z.B. durch 

25 Stellungnahme des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Fachausschuss für Stadterneuerung 

und –entwicklung vom 2. Mai 2007. 

- 30 - empirica

Grundsteuer, bau-, bauordnungsrechtliche und energetische Auflagen) privater Immobilieneigentümer 

in Deutschland angeführt, die eine zusätzliche finanzielle Einbeziehung als unverhältnismäßig 

erscheinen lässt, sowie die fehlende Möglichkeit, die erhobenen Abgaben auf die Mieter umzulegen. 26 

Auf der Ebene des Bundesverbandes 27 sowie einzelner Landesverbände (insb. Sachsen-Anhalt) und 

Ortsvereine (z.B. Chemnitz, Kiel) hat Haus- und Grund e.V. das Thema in der Praxis und für den 

Bereich der freiwilligen Standortgemeinschaften dagegen bereits aktiv aufgegriffen. Die Beratung und 

Unterstützung privater Kleineigentümer bei der Gründung von Initiativen und der Planung von 

Maßnahmen wird auch hier als neues Aufgabenfeld erkannt. 

6. Die zentralen Themen und Forschungsfragen 

Das folgende Kapitel stellt die an das Forschungsfeld zu richtenden Fragen in den Mittelpunkt. Die in 

den folgenden Unterkapiteln erläuterten Frageblöcke ergeben sich im Wesentlichen durch folgende 

Punkte: 

• eine Weiterentwicklung der im BBR-Forschungsfeldpapier angesprochenen Aspekte 

• eigene Überlegungen basierend auf Vorwissen und praktischen Erfahrungen in der 

Durchführung von ESG 

• eine Auswertung des Fachgesprächs 

• Ergebnisse der Literaturrecherche 

Die Fragestellungen sollen dann durch die auszuwählenden Modellvorhaben bzw. durch eine 

entsprechende Querschnittsauswertung und einen Erfahrungsaustausch der Modellvorhaben 

beantwortet werden. Wichtige, über die Modellvorhaben hinausgehende Spezial- und 

Vertiefungsthemen können durch Sondergutachten bearbeitet werden. 

Quer zu den im Folgenden genannten Themen sind folgende Aspekte zu untersuchen: 

• die Übertragbarkeit der Erfahrungen und Erkenntnisse mit BIDs auf Wohnquartiere 

• mögliche Hindernisse und Gründe, warum ggf. die angestrebten (Zwischen-) Ziele und 

Schritte nicht erreicht oder erfolgreich abgeschlossen werden 

26 Stellungnahme Haus & Grund NRW e.V. zum Antrag der Fraktion der SPD zur Einführung von Housing Improvement Districts (HIDs) 

– Drucksache 14/2583 vom 4. Dezember 2007. 

27 Mitglieder-Wettbewerb „Stadt braucht starke Eigentümer“ vom 09.06.2005. 

- 31 - empirica

6.1 Gesellschafts- und stadtentwicklungspolitischer Rahmen der Förderung von 

Eigentümerstandortgemeinschaften 

Die Diskussion zur Notwendigkeit einer verstärkten Eigentümerkooperation wird auch vom Umstand 

eines fiskalisch und zum Teil auch instrumentell überforderten Staates vorangetrieben. Hieraus 

entsteht bisweilen der Vorwurf, mit der Befürwortung von Eigentümerstandortgemeinschaften im 

Grundsatz öffentliche Aufgaben auf Private verlagern zu wollen. Im Prinzip geht es jedoch darum, aus 

der Not des fiskalisch überforderten Staates die Tugend einer neuen zivilgesellschaftlichen 

Selbstverantwortung und auch Selbststeuerung zu entwickeln. 

Eine Aufgabe in der weiteren Befassung im Rahmen des Forschungsfeldes wird es sein, den 

gesellschaftspolitischen Rahmen zu diskutieren und entsprechende argumentative Zusammenhänge für 

ein stärkeres privates Engagement in der Immobilienbewirtschaftung und damit auch in der 

Quartiersentwicklung zu liefern. Das Argument einer unveränderten Bedeutung der Instrumentarien 

aus Städtebau- und Wohnungsbauförderung ist zwar kurzfristig richtig, kann jedoch langfristig nicht 

überzeugen und trägt auch nicht dazu bei, einen positiv besetzten Begründungszusammenhang für das 

Eigentümerengagement zu liefern. 

Dabei sollte es gelingen, die stärkere Eigenverantwortung der Eigentümer auch positiv als erweiterte 

Möglichkeiten der Selbststeuerung unabhängig von öffentlichen Vorgaben erkennbar werden zu 

lassen. Insofern ist es auch von Interesse, ob die Städte die Initiierung von ESG offensiv in ihre 

stadtentwicklungspolitische Programmatik einbauen und wie sie diesen Gedanken in die Öffentlichkeit 

tragen (Kommunikationsstrategie). In diesem Kontext ist auch interessant, welche begleitenden 

Beratungsangebote für die privaten Eigentümer aufgebaut werden. 

6.2 Fragen zur Neuabgrenzung öffentlicher und privater Einflussbereiche und 

Zuständigkeiten 

Durch das stärkere Engagement der Eigentümer werden auch Fragen der Abgrenzung öffentlicher und 

privater Einflussbereiche und Verantwortung neu aufgeworfen. 

• Zunächst geht es mit Blick auf eine Lösung des Trittbrettfahrerproblems auch um die Fragen 

des Verhältnisses der Privaten untereinander: Dürfen private Eigentümer ihr Interesse an einer 

verbesserten Ertragsperspektive und entsprechenden Maßnahmen auf andere Eigentümer 

übertragen und eine Mitfinanzierung erzwingen? 

• Dürfen darüber hinaus Private ein Bewirtschaftungsverhalten eines anderen Eigentümers im 

Quartier erzwingen (z. B. Beseitigung von Graffiti)? Gibt es Fälle, in denen das kollektive 

private Interesse den Charakter eines öffentlichen Interesses erhält? 

- 32 - empirica

• Wenn die öffentliche Hand nicht in der Lage oder auch nicht willens ist, den öffentlichen 

Raum und die öffentlichen Einrichtungen in einem von den Privaten gewünschten Standard zu 

halten: Wie lassen sich Mischformen in der Bewirtschaftung in Abhängigkeit vom Charakter 

der öffentlichen Einrichtung regeln? Wie können die bislang schon gemachten Erfahrungen 

auf die ESG übertragen werden? Ist es gar denkbar, öffentliche Plätze/Spielplätze/Grünflächen 

zu privatisieren und unter welchen Voraussetzungen wäre dies akzeptabel? 

• Wie können Projekt initiiert werden, welche sowohl für sich sinnvoll sind als auch von hoher 

öffentlicher Priorität sind, welche Voraussetzungen müssen sie erfüllen? 

6.3 Fragen zur (Selbst-)Organisation der Eigentümer 

Die Selbstorganisation der Eigentümer wirft eine Vielfalt ganz praktischer Fragen auf: 

• Welche Probleme sind am ehesten geeignet Eigentümer zu sensibilisieren und zu motivieren? 

Welcher Grad des immobilienwirtschaftlichen Problemdrucks muss vorliegen, um die 

erforderliche Mindestmotivation für die Selbstorganisation zu erzeugen? Wie und unter 

welchen Bedingungen gründen sich ESG? 

• Ist eine Anschubhilfe erforderlich und wie sollte sie aussehen (Moderationsleistungen, 

finanzielle Starthilfen etc.)? Wie können Prozesse gestaltet und Konflikte moderiert werden? 

Welche Möglichkeiten zur Unterstützung der ESG gibt es in den verschiedenen Phasen? 

• Welche Techniken der Ansprache und Mobilisierung eignen sich für welche 

Eigentümergruppen? 

• Bis zu welchen Größenordnungen ist eine Zusammenarbeit noch praktikabel und wie 

korrelieren die unterschiedlichen Gruppengrößen mit spezifischen Arbeits- und 

Organisationsformen? 

• Ergeben sich spezifische Probleme in der Selbstorganisation aus einer heterogenen 

Zusammensetzung (Ausländer – Deutsche, Alte - Junge, Private – Professionelle, lokal 

Verankerte - Auswärtige) und durch welche Organisations- und Arbeitsformen lassen sich 

diese überwinden? 

• Bei welchen Ausgangssituationen und für welche Handlungsfelder und Maßnahmen ist eine 

informelle ESG ausreichend, wann ist eine förmliche Gründung einer ESG sinnvoll? Welche 

Organisationsformen (Verein, Gbr, GmbH, Beauftragung eines Dritten etc.) eignen sich für 

welche Aufgaben? Inwieweit sind verschiedene Eigentümerkonstellationen ökonomisch 

handlungsfähig? 

- 33 - empirica

• Wie können Eigentümer in die Lage versetzt werden, sich besser zu artikulieren und 

gemeinsam den Stadtumbau mitzugestalten? 

6.4 Verknüpfung von Eigentümerengagement mit vorhandenen Arbeitsstrukturen und 

Bewohnerengagement 

Oftmals haben die in Frage kommenden Quartiere eine Historie unterschiedlicher Programme und 

Bemühungen hinter sich, aus denen diverse Arbeitsstrukturen (z. B. Soziale Stadt/ Quartiers- 

management, Bürgerbeteiligung im Rahmen von anderen Planungsverfahren, Stadtmarketing etc.) 

entstanden sind. Zum Teil ergeben sich vorhandene Arbeitsstrukturen aber auch unabhängig von 

öffentlich initiierten Programmen (z. B. Bürgervereine, Stadtteilverbände, Bürgerinitiativen). 

Die manchmal etwas schwerfälligen und nicht immer entscheidungsfreudigen Arbeitsweisen sind 

dabei nicht ohne weiteres mit dem Eigentümerengagement zu verknüpfen. Insbesondere wenn das 

Eigentümerengagement mit einem finanziellen Engagement einhergeht, entsteht auch der Druck die 

Umsetzungsgeschwindigkeit zu erhöhen und sichtbare Erfolge zu erzeugen. Diese zunächst positiv zu 

wertende Veränderung kann jedoch zu einer Entwertung der vorhandenen Arbeitsstrukturen beitragen, 

so dass hier auch Widerstände entstehen, die dem Gesamtprozess schaden können. 

6.5 Integration nicht handlungsfähiger bzw. handlungswilliger Eigentümer 

In den uns bekannten Fällen hat das Thema der Integration nicht handlungsfähiger oder nicht 

handlungswilliger Eigentümer eine hohe Bedeutung. Dabei sollte man von Beginn an die drei Motive 

einer Nichtbeteiligung unterscheiden: 

Die bewusste Entscheidung für eine Trittbrettfahrerposition kennzeichnet den Nicht- 

Handlungswilligen. Mit Blick auf diese Gruppe ist letztlich zu klären, welche Möglichkeiten 

bestehen, einen Integrationsdruck auszuüben. Die formale Lösung wäre die Einführung eines 

entsprechenden HID-Gesetzes, das mit einer Umlagepflicht einhergeht. Selbst wenn die Umlagepflicht 

vor Ort nicht gezielt angestrebt wird, kann eine derartige Lösung als Drohung wirksam sein. Aber 

auch Techniken, sozialen Druck aus der Eigentümergemeinschaft heraus auszuüben, können wirksam 

sein (z. B. Einzelgespräche mit den Sprechern der Gemeinschaft, Einbezug hochrangiger Personen des 

öffentlichen Lebens, andere Formen der öffentlichen Aufmerksamkeit). Ein besonderer Aspekt ist in 

diesem Zusammenhang der Umgang mit Eigentümern, welche sich nicht nur weigern, bestimmte 

Maßnahmen durchzuführen, sondern durch diese Ablehnung und Nicht-Agieren andere Eigentümer 

schädigen. Aber auch die Frage nach dem Umgang mit Eigentümern, welche keinen Bezug zu ihrem 

Quartier haben und z.T. ihr Objekt gar nicht kennen (z.B. weil sie in einer anderen Stadt leben) ist zu 

untersuchen. 

- 34 - empirica

Die Integration nicht handlungsfähiger Eigentümer ist in der Praxis - nach unserer Erfahrung – 

mindestens ebenso bedeutsam. Es existieren unterschiedliche Formen der Überforderung, die ein 

Mitwirken und ein Engagement verhindern (Abwesenheit, Alter, Armut, Sprachbarrieren etc.). 

Lösungen können auch hier auf zwei Ebenen liegen, die im Forschungsvorhaben nach Möglichkeit 

erprobt werden sollten: 

• Einmal können spezielle Beratungs- und Hilfsangebote entwickelt werden. Hier wäre zu 

fragen, welche Angebote für welche Eigentümergruppe geeignet sind? 

• Darüber hinaus führt eine zweite Denkrichtung dazu, das Immobilienvermögen vor Ort in 

einer Art zu poolen, die eine Bewirtschaftung durch Dritte (ggf. die Eigentümerstandort- 

gemeinschaft) ermöglicht, ohne dass der Alteigentümer das Nutzungsrecht verliert und 

zugleich auch am Erfolge der nun verbesserten Bewirtschaftung profitiert. Die im Viersener 

Stadtteil Dülken in Gründung befindliche Dülken AG (Aktiengesellschaft) ist eine innovative 

Lösung in diese Richtung. Andere Rechtsformen und Fondskonstruktionen wären 

vergleichend mit ihren Vor- und Nachteilen zu diskutieren. 

Daneben gibt es noch die bewusst abwartenden Eigentümer. Hierbei handelt es sich um ein 

rationales Verhalten, da sich Investitionen aus Sicht des Eigentümers zum jetzigen Zeitpunkt nicht 

rentieren. In der Folge wartet der Eigentümer ab und führt nur die notwendigsten Reparaturen durch. 

In diesem Fall könnte eine ESG ein sinnvolles Instrument sein, um z.B. eine gegenseitige Blockade 

von Nachbareigentümern aufzuheben („Solange mein Nachbar nicht investiert, lohnt sich meine 

Investition auch nicht“). Diese Hypothese ist im Forschungsfeld zu prüfen und es ist zu untersuchen, 

aus welchen Gründen Eigentümer abwarten und inwiefern und durch welche Lösungsansätze eine 

ESG auch rationale Eigentümer von einem koordinierten Vorgehen überzeugen kann. 

6.6 Zusammenarbeit mit den Kommunen und kommunale Rahmenbedingungen 

Eine stärker auf Eigentümerengagement und notwendigerweise Eigentümerstandortgemeinschaften 

zielende Stadterneuerungs- oder Stadtumbaupolitik führt - insbesondere bei entsprechend breiter 

Anwendung - zu einem ganzen Bündel an neuen Herausforderungen in den Kommunen. Davon 

werden hier nur einige aufgeführt: 

• Sofern die Kommunen die Eigentümerstandortgemeinschaften auch unabhängig von der 

Städtebauförderung und deren Gebietskulissen aktiv unterstützen, stellt sich die Frage nach 

der räumlichen Lage und Abgrenzung. Welche Gebiete kommen in Frage? Welche nicht? 

• Die stadtentwicklungspolitischen Ziele müssen nicht immer mit den Eigentümerinteressen im 

Einklang stehen: Wie kann im Einzelfall eine Harmonisierung gelingen? 

- 35 - empirica

• Obwohl sich gegebenenfalls graduellen Verschiebungen zwischen öffentliche und privaten 

Aufgaben ergeben, bleibt das private Engagements aufgrund der Komplementarität von 

öffentlichen Leistungen und privaten Investitionen auf öffentliche Vorleistungen angewiesen 

(öffentlicher Raum, Gewährleistung von Sicherheit im Wohnumfeld, Qualität des Schul- oder 

Kindergartenangebotes, Bedienungsqualität des ÖV etc.). Hieran schließt sich die Frage an, 

wie gewährleistet werden kann, dass die Kommune in einer Eigentümerstandortgemeinschaft 

so eingebunden werden kann, dass auf der einen Seite schnelle und unkomplizierte 

Entscheidungen/Lösungen herbeigeführt werden ohne dass gleichzeitig eine einseitige 

lobbyistische Parteinahme zugunsten der jeweiligen Eigentümerstandortgemeinschaft erfolgt? 

• Die konkrete Zusammenarbeit mit den Eigentümern stellt neue Anforderungen an die 

Kommunalverwaltungen, die personell in qualitativer und quantitativer Hinsicht über den 

bisherigen Planungsalltag hinausgehen. Von daher stellt sich die Frage, welche 

Anforderungen im Detail entstehen und auf welchem Weg die Qualifikationen mobilisiert 

werden können? Darüber hinaus ist auch zu klären, wie viel Aufwand in der Begleitung einer 

ESG entsteht und welche finanziellen Konsequenzen das für die Kommune hat. Sind die 

Kosten der öffentlichen Beteiligung ggf. von der ESG zu tragen? 

6.7 Integration in die Städtebauförderung 

ESG sollen zwar nicht auf die Gebiete der Städtebauförderung beschränkt bleiben, doch mit Blick auf 

die innerhalb der entsprechenden Gebietskulisse liegenden ESG ergeben sich folgende 

Fragestellungen: 

• Unter welchen Voraussetzungen können die Privaten den kommunalen Eigenanteil 

übernehmen? Gibt es in den Bundesländern praktikable Lösungen mit Blick auf die ESG unter 

Anwendung der VV Städtebauförderung 28 ? 

• Welcher Regelungsbedarf entsteht, um die Bewilligung und Auszahlung der 

Städtebaufördermittel an die ESG zu regeln (Vertragstypen in Abhängigkeit von 

verschiedenen Maßnahmen und Eigentümerkonstellationen)? 

• Welche Rechtsform empfiehlt sich aus Sicht der Städtebauförderung für eine ESG (ggf. auch 

Wiedereinführung der rechtsfähigen Sanierungsgemeinschaft aus dem früheren 

Städtebauförderungsgesetz)? 

28 Vgl. Artikel 13 Abs. 2 i. V .m. Protokollnotiz Nr. 13 der VV Städtebauförderung 2008 

- 36 - empirica

• Sind die bisherigen, eher langwierigen Verfahren kompatibel mit dem an schnellem Erfolg 

orientierten privaten Engagement? Wie kann eine Verzahnung bzw. Harmonisierung 

gelingen? 

6.8 Fragen zu Finanzierung und Förderung 

Mit Blick auf das Thema Finanzierung und Förderung sehen wir derzeit folgende Themen: 

• Gerade in der Anfangsphase einer Eigentümermobilisierung kann man noch nicht auf die 

Bereitschaft zum finanziellen Engagement setzen. Ist dies als eine notwendige Durststrecke 

anzusehen oder sollten flexibel einsetzbare Mittel bereitstehen, damit schnell erste Erfolge 

erzeugt werden können? Sind dabei flexible Verfügungsfonds (wie bereits in der Sozialen 

Stadt erprobt und nun im Programm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“) eine sinnvolle 

Lösung? 

• Die Finanzierung von Eigentümermaßnahmen hängt – das wird in der Literatur vielfach 

argumentiert - von der Vermeidung des Trittbrettfahrerproblems und einer entsprechend 

breiten Beteiligung der Eigentümer ab, die einen Nutzen aus den Maßnahmen ziehen werden. 

Mit Blick auf eine gesetzlich geregelte Umlage ist noch nicht ausreichend klar, welche 

Laufzeiten sinnvoll sind, in welcher Höhe ggf. Belastungsgrenzen zu setzen sind, ob eventuell 

unterschiedliche Staffelungen in der Umlage nach dem Grad des Nutzens aus den geplanten 

Maßnahmen (über die Orientierung an Grundstücksgrößen oder Verkehrswerten hinaus) 

sinnvoll sind? Zugleich sind jedoch auch die Möglichkeiten und Wege einer informellen 

Umlagefinanzierung zu diskutieren 29 , insbesondere vor dem Hintergrund, dass es derzeit erst 

in einem Bundesland eine gesetzliche Grundlage gibt und somit die meisten Modellprojekte 

einen informellen Charakter haben werden. 

• Nicht für alle Maßnahmen wird es eine klar absehbare Rentabilität geben. Insbesondere die 

Entwicklung von Schlüsselgrundstücken kann in schwierigen Konstellationen von der 

Förderung abhängig bleiben. Insofern stellt sich die Frage, wie die aus der 

Eigentümerzusammenarbeit entstehenden Fördernotwendigkeiten sinnvoll in bestehende 

Förderprogramme integriert werden können. Dabei sind nicht nur die rechtlichen Fragen der 

Antragstellung oder der Kontrolle der Mittelverwendung wichtig, sondern auch die 

organisatorischen Fragen einer zügigen und flexiblen Abwicklung (komplizierte und 

langwierige Antragsverfahren können demotivieren). 

29 Parallel kann insbesondere zur Bewältigung der Rückbauproblematik auch über ein öffentliches Umlagefinanzierung (in Analogie oder 

Abwandlung) diskutiert werden. 

- 37 - empirica

• Vielfach werden die Kommunen als Teil einer Förderung oder Risikoübernahme in eine 

Entwicklungspartnerschaft mit den Eigentümerstandortgemeinschaften eintreten müssen. Von 

daher sind hier für unterschiedliche Belange ppp-Lösungen zu suchen und zu erproben 

(Entwicklungsgesellschaften in gemeinsamer Trägerschaft, Kooperationsverträge, 

unterschiedliche Formen von Fördervereinbarungen). 

• Schließlich stellt sich auch die Frage, wie man die Rentabilität von Maßnahmen messen kann, 

die sich durch langfristige Stabilität, aber nicht durch höhere Mieteinnahmen oder 

Immobilienpreise zeigt? 

7. Projektbeispiele 

7.1 Übersicht über die recherchierten Projekte 

Die unterschiedlichen Herangehensweisen zum Stand Sommer 2008 (Auswertung der dem 

Auftraggeber vorliegenden Projekte, gezielte ausführliche Experteninterviews, explorative kurze 

Telefoninterviews, Literaturrecherche, Auswertung von empirica bekannten Projekten) vermitteln 

einen umfassenden, wenn auch nicht vollständigen, Überblick über geplante und bereits existierende 

Eigentümerkooperationen in Deutschland. 

Nur wenige fortgeschrittene Projekte 

Es zeigt sich, dass es derzeit nur wenige fortgeschrittene Projekte gibt, in denen bereits verlässliche 

Strukturen bestehen und erste Maßnahmen angegangen werden oder sogar schon umgesetzt wurden 

(z.B. Dortmund, Görlitz, Berlin-Schöneberger Linse). Meist handelt es sich dabei auch zunächst nur 

um wenig kostspielige Maßnahmen, so dass der Aufwand der Kommune anfangs größer ist als der 

zusätzliche Nutzen durch die Zusammenarbeit. Allerdings bilden diese ersten vertrauensbildenden 

Maßnahmen auch die Basis für zukünftiges weitergehendes Engagement mit einer höheren 

finanziellen Beteiligung der Eigentümer. Nennenswerte Ausnahmen mit umfangreicheren und teureren 

Maßnahmen sind bspw. Hamburg-Steilshoop oder Magdeburg, Gnadauer Straße. 

Neben diesen „Vorreitern“ gibt es eine Reihe von Städten (z.B. Dresden, Leipzig, Bremerhaven, 

Herne, Wuppertal, Ludwigshafen, Magdeburg), in denen Eigentümer gerade dabei sind, sich 

zusammenzuschließen. Es fanden erste Treffen statt, auf denen man sich über die Ausgangssituation 

und mögliche Ziele und Handlungserfordernisse verständigt hat. In dieser Phase finden sich zunächst 

nur wenige Eigentümer zusammen und bilden eine Kerngruppe, der Einbezug der weiteren 

betroffenen Eigentümer im Quartier steht noch nicht an und wird allenfalls vorausgedacht. 

- 38 - empirica

Schließlich gibt es eine Vielzahl von Städten, in denen von Seiten der Verwaltung oder Politik die 

Idee und teilweise konkrete Absicht besteht, Eigentümerstandortgemeinschaften zu gründen. Kontakte 

zu Eigentümern bestehen noch nicht oder erst vereinzelt. Eine Eigentümergemeinschaft existiert 

folglich noch nicht und es ist fraglich, ob die Idee der Stadt auf Interesse bei den Eigentümern stoßen 

wird. Dennoch gibt es auch in dieser Gruppe einzelne lohnenswerte Ansätze, welche aufgrund von 

innovativen Konzepten oder besonderen Strukturen Erfolg versprechend sind und weiter verfolgt 

werden sollten (z.B. Viersen-Dülken, Chemnitz-Sonnenberg, Jüterbog, Spangenberg, Meiningen, St. 

Wendel, Helmstedt). 

Initiative geht selten von Privateigentümern aus 

Eine Initiative „von unten“ ist bei den recherchierten Projekten eher die Ausnahme (z.B. Magdeburg, 

Gnadauer Straße, Dortmund-Nordstadt, Dresden, Görlitz). Häufiger initiieren die Stadt oder von ihr 

beauftragte Akteure (z.B. die WQG in Wuppertal, empirica in Köln, CIMA in Immenstadt, die 

Kommune in Leipzig) erste Treffen mit Eigentümern. Die Hemmnisse zu einer Selbst-Organisation 

der Eigentümer scheinen groß zu sein. Wenn jedoch die Stadt oder externe Akteure die Organisation 

und Moderation übernehmen, besteht die Herausforderung darin, die höhere Erwartungshaltung der 

Eigentümer an begleitende Maßnahmen und finanzielle Unterstützung zu dämpfen und die Strukturen 

soweit vorzubereiten, dass die Eigentümer mittelfristig selbst die Prozesssteuerung in die Hand 

nehmen können. Ein anderer häufig vorkommender Fall ist, dass die Initiative von einem Eigentümer 

mit professionellem Hintergrund (z.B. Wohnungsgesellschaft, Architekt) ausgeht, welche zumindest 

in der Initialphase die Steuerung übernimmt (z.B. Herne, Görlitz). Auch hier besteht das Risiko, dass 

die Privateigentümer das Projekt nicht als ihr eigenes betrachten, in einer passiven Rolle verbleiben 

oder sogar skeptisch gegenüber den Eigeninteressen des professionellen Eigentümers sind. In allen 

angesprochenen Situationen stellt sich die Frage, wann aus mehreren interessierten Kleineigentümern, 

welche an ersten Treffen teilnehmen, tatsächlich eine Eigentümergemeinschaft wird. 

Abgrenzung zu anderen Kooperationsformen schwierig 

In den geführten Gesprächen zeigte sich, dass der Begriff „Eigentümerstandortgemeinschaft“ häufig 

unbekannt ist oder missverstanden wird. Insbesondere in Ostdeutschland ergeben sich Abgrenzungs- 

probleme zu Bauherrengemeinschaften, welche entweder gemeinsam Altbauten aufkaufen und 

sanieren oder Baulücken mit Neubauten schließen. Noch schwieriger wird die Abgrenzung, wenn 

diese Bauherrengemeinschaften eine Mobilisierung und Einbeziehung der Alteigentümer der 

Nachbarobjekte anstreben. In solchen Fällen ist zu klären, inwiefern tatsächlich ein Quartiersbezug 

besteht und die Maßnahme sich nicht nur auf ein einzelnes Grundstück beschränkt. 

Weiterhin werden Eigentümerstandortgemeinschaften häufig nur auf Kooperationen von 

Einzelhändlern bzw. Eigentümern von Ladengeschäften in Innenstädten bezogen. Es zeigt sich, dass 

- 39 - empirica

der BID-Ansatz bereits eine deutliche Verbreitung gefunden hat, wohnungsbezogene ESG bzw. der 

HID-Ansatz dagegen vielen Gesprächspartnern unbekannt sind. Das Thema Wohnen ist in der Praxis 

jedoch auch bei BIDs relevant, unter den Zielen und Maßnahmen sind neben den 

Umfeldverbesserungen in der Regel auch die bessere Vermarktbarkeit von Wohnungen in den 

Obergeschossen wichtige Punkte. Hier sind jedoch Zielkonflikte vorprogrammiert (z.B. 

Parkraumsituation). 

Eine andere Abgrenzungsfrage ergibt sich hinsichtlich Wohnungsgesellschaften. In vielen Projekten 

sind Wohnungsgesellschaften Initiatoren und/oder Hauptträger von Kooperationen. Falls jedoch eine 

Maßnahme allein von kooperierenden Wohnungsunternehmen (Bsp. Hamm-Gartenstadt Dasbeck, 

Essen-Vogelheim, Unna-Gartenvorstadt) durchgeführt wird ohne Beteiligung von privaten 

Eigentümern, stellt sich die Frage, inwiefern dies für das geplante ExWoSt-Forschungsvorhaben 

relevant ist. 

Überschneidung mit anderen Modellvorhaben und Wettbewerben 

Ein weiteres Hemmnis für die spätere Auswahl von Modellprojekten liegt in der Tatsache, dass gerade 

gut fortgeschrittene Projekte bereits im Rahmen von anderen Modellvorhaben und Wettbewerben 

untersucht und/oder gefördert worden sind (Bsp. Hamburg-Steilshoop, Wuppertal-Ölberg, Dortmund- 

Flensburger Platz/Brunnenstraße, Kaufbeuren, Fürstenfeldbruck) bzw. im Rahmen von Modellpro- 

jekten mit zunächst anderer Zielsetzung, bei denen jedoch Eigentümerstandortgemeinschaften und das 

Thema Quartiersentwicklung/Wohnen eine Rolle spielen. Diese Projekte liefern zwar wichtige 

Erkenntnisse über Eigentümerstandortgemeinschaften in der Praxis, sie kommen jedoch als Vorhaben 

für das geplante ExWoSt-Forschungsfeld nicht in Frage. 

Die im Folgenden dargestellte Tabelle gibt einen Überblick über die recherchierten Projekte. Nach 

Bundesländern sortiert werden die Projekte einzeln skizziert. Die Informationen zum Projekt selbst 

enthalten Aussagen zu Art und Stand der Kooperation, zur Ausgangssituation und den Problemen im 

Quartier sowie zu den geplanten Maßnahmen. 

Die dargestellten Informationen entstammen vorliegenden Unterlagen und/oder Bereisungen sowie 

telefonischen Gesprächen mit den jeweiligen Ansprechpartnern, welche von Mai bis Juli 2008 

durchgeführt wurden. 

- 40 - empirica

Land Stadt, Quartier Ausgangssituation + Geplante Maßnahmen Stand 

B Berlin, Innenstadtrand 

Rummelsburger Bucht 

B Berlin 

Innenstadt/ Innstandrand 

Mediaspree 

Berlin (rd. 3,4 Mio. EW); Bundeshauptstadt 

Typ: wohnungsbezogene ESG 

Loser freiwilliger Zusammenschluss von 13 ordentlichen „Mitgliedern“ (GbR) 

IG „Eigentümer in der Rummelsburger Bucht“ 

Quartier 

130 ha großes ehemaliges Berliner städtebauliches Entwicklungsgebiet in den Bezirken Lichtenberg und Kreuzberg- 

Friedrichshain direkt an der Spree gelegen (Halbinsel Strahlau) 

Geplante Mischung citynaher Wohnquartiere mit insg. 4.200 WE (davon 2.500 realisiert) und rd. 300.000 m² 

Gewerbefläche (davon ca. 60.000 m² realisiert) 

Hintergrund 

Gründung einer IGS „von unten“ im Jahr 2004 nach Ankündigung der Beendigung der städtebauliche 

Entwicklungsmaßnahmen im Jahr 2006, um die positiven Wirkungen der Maßnahme nachhaltig abzusichern 

Maßnahmen 

v.a. Marketing- und Imagemaßnahmen für das Gebiet, um die Wettbewerbsfähigkeit der Rummelsburger Bucht als gute 

Wohn-, aber problematische und unvollendete Geschäftslage auf diesen Gebieten zu verbessern, um damit 

konkurrenzfähig mit anderen Standorten zu sein. 


Typ: wohnungsbezogene ESG/BID 

Eingetragener Verein 21 ordentlichen Mitgliedern; Regionalmanagement „Mediaspree e.V.“ 

Als Regionalmanagement gefördert durch das BMWT 

Quartier 

180 ha großes, 3,7 km langes Gebiet beiderseits der Spree zw. Jannowitz- und Elsenbrücke (Bezirke Kreuzberg- 

Friedrichshain und Mitte), Kreuzberger Seite Stadtumbau West Gebiet 

Gemischt genutzte Gebiet in der Realisierung mit weiteren Flächenpotenzialen von rd. 1 Mio. m² BGF (überwiegend 

gewerbliche Nutzungen) 

Ausgangs-/Problemlage 

Hoher Anteil an untergenutzten Fläche oder Brachflächen (Grenzgebiet) 

Hohe Entwicklungspotenziale, aber Standort war unbekannt und wenig profiliert 

Initiative zur Gründung einer ESG ging von einem Grundstückseigentümer aus, um Voraussetzungen der 

Imageprofilierung und Vermarktungschancen des Gebietes zu verbessern 

Maßnahmen, v.a. Marketing und Imagemaßnahmen für das Gebiet 

– Monitoring und Vernetzung der unterschiedlichen Akteure im Gebiet mit dem Ziel der Ansiedlung von Unternehmen 

bzw. der Standortsicherung. 

– Gezielte Beratung ansässiger und ansiedlungswilliger Unternehmen. 

– Marketing + Imagebildung (Öffentlichkeitsarbeit, Vertrieb v. Drucksachen, Präsenz auf Messen u. Ausstellungen). 

– Vorbereitung, Erstellung und Pflege eines Internetportals mit umfassenden Detailinformationen für ansiedlungswillige 

Unternehmen. 

– One point of contact (Aufbau und Pflege eines kontinuierlichen Informationssystems für Grundstückseigentümer, 

Investoren, Projektentwickler, Mieter, Initiativen, Verbände sowie Verwaltung und Politik). 

- 41 - empirica 

Aktiv 

Aktiv


B Berlin 

Innenstadtrand 

Schöneberger Linse 

BW Kornwestheim-Innenstadt 


Typ: HID/BID 

Loser freiwilliger Zusammenschluss der Grundstückseigentümer (GbR in Gründung) 

IG „Berlin Südkreuz“ (IGS) 

Quartier 

53 ha großes Gebiet, überwiegend Brachflächen oder mindergenutzte gewerbliche Flächen im Bezirk Schöneberg (direkt 

am Bahnhof Südkreuz) 

Heterogene Eigentümerstruktur (sowohl Ver- und Entsorgungsunternehmen als auch private Einzeleigentümer) 

Seit Anfang der 1990er Jahre Planungen zur Entwicklung eines gemischt genutzten Stadtquartiers 

Quartier ist Gebietskulisse des Stadtumbau West 

Ausgangs-/Problemlage 

Bislang keine Entwicklung entsprechend der städtebaulichen Zielsetzungen, wegen fehlender Gebietsprofilierung, 

mangelnder Nachfrage, unklarer Interessenpositionen der Eigentümer und in Teilen nicht lage- und standortgeeigneten 

Entwicklungsvorstellungen 

These: Verbesserung der Entwicklungs- und Vermarktungsbedingungen bei Image- und Profilbildung; geht nur bei 

Einbindung der Eigentümer bei gemeinsamer Verfolgung der Ziele 

Gründung der ESG auf Initiative von empirica im Auftrag von SenStadt 

Geplante Maßnahmen, v.a. zur Image- und Profilbildung 

– Austausch von Informationen zwischen den Eigentümern (Informationsfunktion) 

– Bündelung der Informationen an einer Stelle (Bündelungsfunktion) 

Erarbeitung eines Nutzungs- und Standortprofilierungskonzeptes inkl. Umsetzung (Entwicklungsfunktion) 

Kornwestheim (rd. 30.000 EW), Großraum Stuttgart 

Typ: BID/ wohnungsbezogene ESG 

Private Initiativen der Gewerbetreibenden und bürgerschaftliches Engagement zur Verbesserung der Situation in der 

Innenstadt sind vorhanden. 

In Teilräumen Verknüpfung mit 3 laufenden Stadterneuerungsmaßnahmen möglich. 

Geplante Maßnahmen: 

- Zusammenführung und Aufbau einer koordinierten Netzwerkstruktur mit dem Ziel, ein effektives 

Agieren und das Initiieren nachhaltiger Projekte zu ermöglichen. 

- Koordination mit investiven Maßnahmen der laufenden Stadterneuerung. 

- koordiniertes Flächen- Leerstandsmanagement. 

- gezielte und koordinierte Branchenansprache. 

- Ausarbeitung von Zwischen- und Nachnutzungskonzepten. 

- Verbesserung des Erscheinungsbildes des öffentlichen Raums und Aufwertung des 

Gebäudebestands zur Erhöhung der Attraktivität für stabile Bevölkerungsgruppen und Ankermieter. 

- Aufwertung des Gebäudebestands 

- Aufwertung der relativ ausgedehnten Einkaufsinnenstadt ggf. durch Ansiedlung von 

Ankermietern/Magneten und abgestimmte Bildung von Schwerpunktbereichen. 

- Koordination mit Maßnahmen der Stadterneuerung. 

In Gründung 

Idee 

- 42 - empirica


BW Leinfelden-Echterdingen, 

Hauptstraße 

BW Ludwigsburg-Innenstadt, 

„Marstall“ 

BW Stadtteilzentren Stuttgart 

Leinfelden-Echterdingen (rd. 36.000 EW); Großraum Stuttgart 


Noch keine Standortgemeinschaft formiert. 

Problemlage: 

Laufende Stadterneuerungsmaßnahme „Waldhorn-Echterdingen“: Neubebauung des sog. Nanz-Areals mit zentraler 

Funktion (öffentlicher Platz, Einzelhandel, Wohnen); Stadterneuerungsmittel können flankierend für investive 

Maßnahmen genutzt werden. Die Hauptstraße ist Hauptgeschäftslage des Stadtteils Echterdingen. Probleme bestehen 

in einer hohen Verkehrsbelastung, mangelnder Attraktivität im überörtlichen Wettbewerb, mangelnde Angebotsvielfalt, 

Leerstandsproblematik. Wohnnutzung in den Obergeschossen leidet unter Lärmbelastung und mangelnder 

Umfeldqualität. 


- Einrichtung einer Kooperationsstelle mit dem Ziel, durch eine ESG zur dauerhaften Aufwertung der 

Hauptstraße als Wohn- und Handelsstandort beizutragen. 

Ludwigsburg (rd. 87.000 EW); Großraum Stuttgart 



Antragstellung des Gebiets "Untere Stadt" in das Soziale Stadt-Programm 2008 


- Neustrukturierung des Marstall-Centers (Einkaufszentrum der 70er Jahre). Für das Marstall-Center wird ein 

Erhalt der Mischnutzung verfolgt. Die bestehenden trading-down-Tendenzen müssen abgefangen werden, 

um zum einen den innerstädtischen Handelsstandort zu sichern und zum anderen die in ihrer zentralen Lage 

attraktiven Wohnungen im und in unmittelbarer Nähe zum Center nicht weiter abzuwerten. 

- Verbesserung der Wohnsituation und Wohnzufriedenheit durch Modernisierung unzeitgemäßer 

Bausubstanz, Neuordnung und Reaktivierung innerstädtischer Brachflächen sowie ggf. Abriss nicht mehr 

marktfähiger Gebäude; Stärkung des Innerstädtischen Einzelhandels, 

- Schaffung eines Kinder- und Familienzentrums. 

Stuttgart (rd. 590.000 EW), Landeshauptstadt 


Noch keine Standortgemeinschaften formiert. 

Die Landeshauptstadt Stuttgart hat in einer Voruntersuchung im Rahmen eines vorbereiteten INTERREG IVB Projektes 

vier potenzielle Standorte identifiziert, in denen Eigentümerstandortgemeinschaften denkbar wären. Dabei haben sich 

auch Ortsteile zusammengeschlossen, die ein gemeinsames Stadtteilzentrum besitzen. 

- Weilimdorf 

- Zuffenhausen/Stammheim 

- Obertürkheim, Untertürkheim und Wangen 

- Plieningen-Birkach 

Die Bewerbung eines dieser Standorte ist geplant. 


- Vertikale Nutzungsmischung in den Gebäuden fördern 

- Gewerbeentwicklung zur Sicherung der Nahversorgung 

- Aufbau eines Leerstandsmanagements zur gezielten Ausarbeitung von Nutzungskonzepten 

- Kooperation zwischen Stadtteilverwaltung und örtlichen Akteuren 


Idee 

Idee 

Idee


BW Aalen-Innenstadt, 

Rittergasse 

BY Fürstenfeldbruck-Innenstadt 

BY Kaufbeuren-Innenstadt 

Aalen (rd. 67.000 EW); Kreisstadt Ostalbkreis 



Kleines Sanierungsgebiet (nach Landessanierungsprogramm) innerhalb der Altstadt. Sehr kleinteilig parzelliert. Stadt hat 

Eigentümer angesprochen, ein gemeinsames Treffen organisiert und Einzelgespräche geführt. Insg. 5-7 Eigentümer 

(einer wohnt nicht am Ort). Aussicht: Unsicher, ob Standortgemeinschaft zustande kommt. 


- Sanierung der Gebäude 

Fürstenfeldbruck (rd. 33.500 EW), Oberbayern 


Loser Eigentümerverbund 

Modellprojekt in “Leben findet Innenstadt“ 

Maßnahmen: 

- Nutzung der östlich der Hauptstraße gelegenen Flächenpotentiale durch Neuordnung und Aktivierung 

- Gestaltung und Öffnung der Hinterhöfe für Gastronomie und als Verbindungsachse 

- Neue Nutzungskonzepte für leer stehende ehem. Einzelhandelsflächen 

- Durchführung der Maßnahmen in Zusammenarbeit mit Eigentümern, Bewohnern und Gewerbetreibenden 

Kaufbeuren (rd. 43.000 EW); Schwaben 


Loser Eigentümerverbund 

Modellprojekt in “Leben findet Innenstadt“ 

BY Immenstadt-Innenstadt Immenstadt (rd. 14.000 EW), Allgäu 



Maßnahmen: 

- Mobilisierung der Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer 

- enge Kooperation zwischen Eigentümern, Stadt Kaufbeuren und Planern / Beratern 

- Beratung der Eigentümer in Einzelgesprächen durch den Projektmanager bzw. wirtschaftliche 

und städtebauliche Berater 

- Aufbau eines Flächenmanagements zur bedarfsgerechten Entwicklung einer integrierten Einkaufslage 

- von der Objektentwicklung einzelner Immobilien zur Standortentwicklung über Grundstücksgrenzen hinweg 


- Erstellung eines Innenstadtentwicklungskonzeptes mit kooperativem Flächenmanagement 

- Etablierung von Wohnen ab dem 2. OG 

- Vorbereitungsphase: Diskussion der Projektidee im Sinne eines ganzheitlichen Beratungsansatzes mit 

den betroffenen Gruppen und Definition der grundsätzlichen Ziele und Anforderungen an das Projekt. 

- Erste Projektphase: Analyse der Ausgangssituation in der Innenstadt und Formulierung von 

Vorschlagen zur Profilierung. 

- Zweite Projektphase: Der Manager auf Zeit sollte bis dahin eine Vertrauensbasis und ein Umsetzungs- 

Netzwerk geschaffen haben, um, gemeinsam mit lokalen und externen Kräften, eine Schlüsselfunktion in der 

Belebung der Innenstadt einzunehmen. Langfristiges Ziel wird es sein, das Management auf Zeit durch eine 


Idee 

Aktiv 

Aktiv 

Vorbereitung


Vor-Ort-Lösung in die eigene Verantwortlichkeit zu überführen. 

Stand: 

Stattgefunden haben eine Eigentümer-Befragung und Einzelgespräche mit Eigentümern, am 23. Juni 08 fand die erste 

Versammlung statt 

HH Hamburg Hamburg (rd. 1.770.000 EW) 


mehrere Eigentümerinitiativen bereits gegründet und organisiert 

HH Hamburg- Wandsbek 

Steilshoop 

MV Stralsund-Altstadt 

Ausgangssituation: 

- hohe Lärmbelastung in vielen Hamburger Quartieren durch innerstädtische Autobahnen und Bahnlinien 

geplante Maßnahmen: 

- Durchführung von Lärmschutzmaßnahmen, welche allen Anwohnern zugute kommen (z.B. Erhöhung der 

Lärmschutzwände/-wälle 

Hamburg (rd. 1.770.000 EW) 


Eigentümer organisiert, Lenkungsausschuss seit 2007 

Modellprojekt im Rahmen von ExWoSt-Kommunale Konzepte: Wohnen 


- Großwohnsiedlung mit ca. 6400 Wohnungen und 14.800 EW 

- Einwohnerrückgang, Funktionsverluste, Vandalismus, Imageprobleme 

- Sanierungsgebiet von 1991-2000 

geplante Maßnahmen: 

- Neugestaltung der zentralen Fußgängerachse 

- zusätzliche Reinigung und Grünpflege 

- gemeinsames Stadtteilmarketing + Events 

Stralsund (rd. 58.000 EW) 


Eigentumsorientierte Genossenschaft 

Problemstellung: 

- hoher Sanierungsrückstand in der Altstadt, ungeklärte Eigentumsverhältnisse, hoher Leerstand 

- Drei Giebelhäuser aus dem 14. Jahrhundert (Denkmalschutz, unbewohnt), deren schlechter 

Erhaltungszustand für den einzelnen Eigentümer einen hohen Finanzierungs- und 

Sanierungsaufwand bedeutet 

Maßnahmen: 

- Gründung einer eigentumsorientierten Wohnungsbaugenossenschaft durch die SES (Stadterneuerungsgesellschaft 

Stralsund) zusammen mit dem Bauamt und einer Initiativgruppe als Modellprojekt 

(höhere Fördersummen) 

- Bündelung des Eigenkapitals der Genossenschaftler und Sanierung der Häuser, Schaffung von 28 

Eigentumswohnungen. 

- Baubeginn war 1998 für die ersten 3 Häuser, weitere Projekte geplant 

Vorbereitung 

Aktiv 

Aktiv 

- 45 - empirica


NW Unna Gartenvorstadt 

Stadtrandlage 

Besonderheiten: 

Die Rechtsform der Genossenschaft wurde der GbR vorgezogen, da in der Genossenschaft die Einzeleigentümer nicht 

einzeln haftbar gemacht werden können. Vorteil auch: die Eigennutzung der Wohnungen durch die Genossenschaftler 

begünstigt eine besonders intensive finanzielle Förderung der Vorhaben. Nachteil: Genossenschaftsgründung ist erst ab 

einer Größenordnung von ca. 20 Parteien sinnvoll (Gründungsaufwand). Personen mit Führungs- und Fachkompetenz 

sind unabdingbar. 

Unna (rd. 64.000 EW) 


3 Wohnungsgesellschaften, 9 größere Einzeleigentümer, bereits organisiert 

NW Viersen-Dülken Viersen (rd. 76.000 EW) 

Typ: wohnungsbezogene ESG /BID 

Lenkungsgruppe und Dülken AG gegründet 


- Bevölkerungsrückgang, Überalterung, steigender Ausländeranteil, Nachbarschaftsprobleme, Leerstände, 

rückläufige Infrastruktur 

- hoher Anteil 50er- und 60er Jahre Zeilenbauten, 70er-Jahre-Hochhäuser, insg. 840 WE, Stadtrandlage 

Maßnahmen: 

- 2005 Gründung einer Arbeitsgemeinschaft 

- 2007 Gründung des Initiativkreises „Zukunft Gartenvorstadt“ mit Wohnungsgesellschaften, Stadtverwaltung, 

Begleitung durch ein externes Büro bis 3/2009 

- Vernetzung: Stadtteilkonferenz, Runder Tisch 

- Besonderheiten: Verfügungsfond über 20.000,- Euro, finanziert durch die Wohnungsgesellschaften 

- Sitzbänke, Gebäude Illuminierung, Bordsteinabsenkung, Frühlingsfest, Aufräumaktion, Kindertheaterstück, 

Stadtteilbrief, Wohnberatung 

- Ziel: Verbesserung des sozialen Umfeldes und Images des Quartiers 


- historische Altstadt im Stadtteil Dülken, hoher Anteil denkmalgeschützter Gebäude, z.T. Einzelhandel 

- veraltete Bausubstanz, Modernisierungsstau, leer stehende Ladenlokale und rückläufige Einzelhandelsnachfrage 

Besonderheit: umfassender Ansatz 

- prozessorientiertes Handlungskonzept Wohnen in Erarbeitung 

- darin seit Anfang 2007 Lenkungsgruppe mit Stadt, lokalen Experten und Eigentümern gegründet 

- Dülken AG gegründet: nicht handlungsfähige Eigentümer können ihre Immobilie einbringen und Anteile an der AG 

erwerben, jeder Bürger kann ebenfalls Anteile ab 100,- Euro kaufen; AG entwickelt und vermarktet Objekte 

- ISG für den Einzelhandel in Gründung 

- Denkmalpflegeplan 

- derzeit projektweise Kontaktaufnahme zu Eigentümern 

- Beratung und Verknüpfung der Eigentümer zur gemeinsamen Sanierung von Gebäuden und Hinterhöfen 

NW Münster-Osthuisheide Münster (rd. 273.000 EW) 


bereits aktivierte Wohnungseigentümergemeinschaften, erste Maßnahmen bereits durchgeführt, durch 170.000,- Euro 

Fördergelder von Land und Kommune konnten bereits jetzt ca. 500.000,- Euro private Gelder aktiviert werden 

Aktiv 

Vorbereitung 

Aktiv 

- 46 - empirica


NW Wuppertal Arrenberg 

NW Königswinter-Altstadt 


- 1965 erbaute Wohnsiedlung für Angehörige der britischen Streitkräfte, einfache Bauweise, 1975 in drei 

Wohnungseigentumsgemeinschaften überführt 

- 200 WE: 2 WEGs in 2-geschossiger Bauweise, 1 WEG mit 4 geschossiger Bauweise 

- Probleme wurden verkannt: 1999 „soziales Handlungskonzept“ aber eigentliche Probleme liegen in der unsanierten 

Bausubstanz 

- viele der Eigentümer sind Aussiedler bzw. aus Ost-/Südosteuropa, überwiegend Selbstnutzer 

Verfahren: 

- über alle drei WEGs wurde ein Sanierungsgebiet gelegt, vereinfachtes Verfahren 

- 2003 Förderantrag für Moderations- und Planungsleistungen 

- Beginn mit 40 Eigentümern in einer der 2-geschossigen WEG 

- Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag mit der Eigentümergemeinschaft 

- WEG hat Sonderumlage beschlossen 

- um Spekulanten zu verhindern wird ein städtebaulicher Vertrag mit Baulasteintrag und Bankbürgschaft geschlossen 

- nicht handlungsfähige Eigentümer können Übernahmeantrag an die Stadt stellen, Entschädigung mit Verkehrswert 

(ca. 15.000,- Euro) 

- evtl. Satzung mit Bestandserhaltungsgebot 

- Gestaltungsfibel, saniertes Musterhaus 

Maßnahmen: 

- gemeinsame Sanierungen der Gebäude und der Wohnungen; überwiegend (über 50%) in Eigenleistung, da viele 

Handwerker unter den Eigentümern 

- Wohnumfeldaufwertung 

- energetische Verbesserungen 

Wuppertal (rd. 356.000 EW) 


Wuppertaler Quartierentwicklungsgesellschaft, Eigentümergemeinschaften in Gründung 


- gründerzeitliches Quartier, hoher Leerstand, soziale Probleme, vernachlässigte Bausubstanz 

Maßnahmen: 

- Zusammenarbeit zu energetischen Fragen (u.a. auch zentrale Energieerzeugung und –versorgung geplant) 

- erste Informationsveranstaltungen und Einzelberatungsgespräche fanden bereits statt, Arbeitsgruppen der 

Eigentümer in Gründung 

Besonderheiten: Wuppertaler Quartierentwicklungsgesellschaft 

Königswinter (rd. 41.000 EW) 

Typ: wohnungsbezogene ESG /BID 

Sanierungsgebiet, Eigentümer kontaktiert, noch nicht organisiert 


- historische Altstadt mit Fachwerkhäusern und 50er Jahre-Bausubstanz 

- viel Tagestourismus, allerdings ist touristische Infrastruktur überaltert 

- Leerstand, Sanierungsstau, Imageprobleme, soziale Probleme 

Besonderheit: Verknüpfung von Eigentümerstandortgemeinschaft mit Sanierungsgebiet, Städtebaulicher Vertrag mit der 

Kommune, Vorfinanzierung der Maßnahmen und dadurch Möglichkeit, die Aufwendungen steuerlich geltend zu machen 

Vorbereitung 

Vorbereitung 

- 47 - empirica


NW Dortmund-Nordstadt 

NW Herne-Wanne Siedlung 

Buschmannshof 

Dortmund (rd. 587.000 EW) 


Eigentümergemeinschaft gegründet (ca. 15 Einzeleigentümer) 


- gründerzeitliche Bausubstanz, Sanierungsbedarf 

- soziale Probleme (Drogen, Alkohol, Prostitution), dadurch schlechtes Image 

Maßnahmen: 

- Stärkung des Nordmarktes als kultureller und gastronomischer Standort zur Imageverbesserung 

- Einsatz eines Quartierskümmerers 

- gemeinsamer Druck auf die Stadt zur Verbesserung der Sauberkeit und Sicherheit im Wohnumfeld 

Herne (rd. 170.000 EW) 


Wohnungsgesellschaft und 9 Einzeleigentümer, bereits weitgehend organisiert 


- Baublock der 20er Jahre, ergänzt 1960, innerstädtische Lage 

- unattraktiver Innenhof, verbesserungswürdiges Image 

Maßnahmen: 

- Aufwertung Wohnblock und Innenhof 

- Gemeinsames Marketing 

- Nachbarschaftstreff 

- Gemeinsamer Einkauf bei Baumaßnahmen 

- gemeinsame Verwalter- und Hausmeistertätigkeiten 

RP Ludwigshafen City Ludwigshafen (rd. 163.000 EW) 



SH Kiel Jeßstraße 

Randbereich Innenstadt 


Aufwertung eines Randbereiches der Ludwigshafener Fußgängerzone, ggf. stärkeres Gewicht auf Wohnen. 


- Zurzeit bilden sich erste Initiativen (Mai 2008). Da das BID-Gesetz in RP derzeit nicht eingeführt wird, haben 

die Eigentümer beschlossen, informell zusammen zu arbeiten. Zunächst über Absprachen/ Plattform 

bilden/ Austausch. 

- Die Stadt bietet Unterstützung im Gruppenbildungs- und Moderationsprozess an, stellt die Eigeninitiative- 

jedoch klar in den Vordergrund. 

- Stadt plant Fassadenprogramm 

Kiel (rd. 230.000 EW) 

Typ: HID 



- die Stadt plant, das Wohnen in der Innenstadt (für Familien) attraktiver zu machen 

Aktiv 

Vorbereitung/ derzeit 

Stillstand 

Vorbereitung 

Vorbereitung 

- 48 - empirica


SN Görlitz-Innenstadt 

Gründerzeitquartier 

Bahnhofstraße, Landeskronstr. 

SN Plauen-Innenstadt, östliche 

Bahnhofsvorstadt 

- Blockvorhaben in einem zentrumsnahen Wohngebiet mit gemischter Bausubstanz (sowohl 

Gründerzeit als auch Nachkriegsbebauung). 


- Projekt mit städtischem Grundstück und ca. 15 privaten Einzeleigentümern, ein Investor plant, eine 

Baulücke und Teile des Hinterhofes durch Neubau eines Mehrgenerationenhauses zu schließen. 

- Verlegung der Stellplätze (Neubau und Bestandnachbargebäude) in eine Tiefgarage. 

- Schaffung hochwertiger Freiflächen im Blockinnenbereich mit Aufenthaltsqualität. 

- Aufwertung des öffentlichen Wohnumfeldes durch Grünfläche mit Café (Cafégarten). 

- Die Stadt führt zurzeit eine Umlegung der Grundstücke durch. Es ist geplant, eine Eigentümer 

standortgemeinschaft anzuregen, die durch einen professionellen Moderator begleitet wird, an der 

Planung und Gestaltung mitwirkt und in der Folge die Verantwortung für die Instandhaltung und Pflege 

der Hofanlage übernimmt. 

Görlitz (rd. 56.000 EW) 


Informelle Standortgemeinschaft besteht (3-4 Eigentümer) 


Gründerzeitquartier in Bahnhofsnähe mit 54 Grundstücken und 119 Einzeleigentümern (z.T. WEG). Das 

Gründerzeitquartier ist zu 2/3 Sanierungsgebiet. Bisher wurde dort ein hoher Sanierungsstand erreicht, der jedoch kaum 

Auswirkungen auf die Leerstandssituation hatte (60% in 2006). Probleme gibt es insbesondere in den nicht im 

Sanierungsgebiet liegenden Quartiersbereichen. 

Maßnahmen: 

Das Planungsbüro Toscano GmbH hat unter der Leitung von Herrn Hagen Aye, Architekt und Projektentwickler, ein 

Quartierskonzept entworfen und in mehreren Veranstaltungen die Eigentümer informiert. Das Interesse war zwar 

zunächst gegeben, die meisten waren jedoch nicht zur Mitarbeit zu bewegen. Schließlich hat sich eine Gemeinschaft aus 

3-4 Einzeleigentümern mit großen Grundstücksanteilen im Blockinnenbereich formiert, die bereits Hofbebauungen 

abgerissen und die Schaffung von Grün- und Freiflächen und die innere Erschließung des Quartiers durch das Anlegen 

von Durchquerungen in Angriff genommen hat. Angesichts der Schaffung von Durchwegungen stellt sich nun die Frage 

einer rechtlichen Formierung der Gemeinschaft. Die Maßnahmen wurden durch Aufwertungsmittel des Landes finanziert 

(außerhalb des Sanierungsgebietes), die jeweils an die betroffenen Einzeleigentümer gingen. 

Plauen (rd. 68.000 EW) 


Noch keine Standortgemeinschaft formiert 

Wettbewerbsbeitrag Haus & Grund „Stadt braucht starke Eigentümer“ 


Bei einem der Schwerpunkte im 2007 ausgewiesenen Sanierungsgebiet handelt es sich um einen Gründerzeitblock 

(einige Häuser sind saniert, andere unsaniert oder abbruchreif). Stadt steht erst am Anfang des Sanierungsprozesses, 

Initiierung der ESG hat keine hohe Priorität. Bisher fand eine Informationsveranstaltung im Quartier statt, die Resonanz 

war gering. Als Problem wird die Zusammenarbeit mit Erbengemeinschaften gesehen. 


- Gründung von Blockentwicklungsgemeinschaften. 

- Änderung der Fassadengestaltung, 

- Neugestaltung der Innenhöfe (Umlegung) 

Aktiv 

Idee 

- 49 - empirica


SN Chemnitz Sonnenberg 

Karree 2 

Chemnitz (rd. 244.000 EW) 



Ausgangslage: 

Bebauung des Stadtteils in Karreestrukturen nach 1870 im Rahmen der gründerzeitlichen Industrialisierung mit baulichen 

Ergänzungen bis 1929 im nördlichen Bereich des Stadtteils. Starke Beschädigung des Südlichen Bereiches im zweiten 

WK und großflächige Bebauung mit Plattenbauten Anfang der 80er Jahre. Schlechtes Image als Arbeiterstadtteil, 

Stadtteil mit der schwächsten Sozialstruktur Chemnitz’ (Arbeitslose, Migranten, Multiproblemfamilien), hohe Fluktuation, 

hoher Leerstand. Das zu untersuchende Gebiet umfasst 83 Eigentümer mit einem Eigentumsbestand von insg. 138 

Objekten bzw. 1.458 WE (2 Wohnungsunternehmen mit 43 Objekten; 81 Einzeleigentümer mit 95 Objekten; 84% der 

privaten Eigentümer besitzen 1 Objekt). Leerstandsquote 60%. 


- Kontaktaufnahme mit den Eigentümern durch die Stadtumbau GmbH Chemnitz 

- Rückbau von zwei Karrees, Schaffung von Freiflächen („Bunte Gärten“) 

- Blocksanierung im Karree 2 

SN Leipziger Osten Leipzig (rd. 510.000 EW) 



ST Magdeburg-Buckau, Gnadauer 

Straße 

ST Magdeburg-Sudenburg, 

Quartier Guthsmuthsweg 


- Wohnungsunternehmen plant unter Einbeziehung der Einzeleigentümer Maßnahmen im Viertel umzusetzen 

(z.B. Hofumgestaltung). 

Magdeburg (rd. 234.000), Landeshauptstadt 


Standortgemeinschaft besteht, bisher keine rechtliche Verbindlichkeit, Vergrößerung geplant 

Ausgangslage: 

Initiator war ein Einzeleigentümer, der auf seinem Grundstück Hinter- und Seitenhaus abreißen wollte, dies aber aus 

eigener Kraft nicht geschafft hätte. Die benachbarten Eigentümer wurden einbezogen, Haus- und Grund unterstützte bei 

der Gruppenfindung und übernahm die Moderation. Geplant ist eine schrittweise Entwicklung des Gesamtquartiers (16 

Grundstücke) unter Einbeziehung aller 13 Eigentümer und der Städtischen Wobau 

Maßnahmen: 

Abriss von 6 Hinter- und Seitenhäusern mit 36 WE.. 

Magdeburg (rd. 234.000), Landeshauptstadt 


Angestrebt wird eine Standortgemeinschaft der Grundstückseigentümer der Wohnbauten und des Betreibers eines 

entstehenden Pflegeheimneubaus 

Ausgangslage: 

15 Grundstücke mit 13 Wohngebäuden, 12 private Einzeleigentümer. Bestehendes Pflegeheim der habilis gGmbH auf 

einem der Grundstücke, Neubau eines Pflegeheims mit Betreutem Wohnen geplant. 

Geplante Maßnahmen 

Vorbereitung 

Vorbereitung 

Aktiv 

Idee 

- 50 - empirica


ST Weißenfels-Neustadt, Quartier 

Märchenbrunnen 

In Zusammenarbeit mit dem örtlichen Haus & Grund e.V. und dem Landesverband Haus & Grund Sachsen-Anhalt e.V. 

wird die Entwicklung einer Standortgemeinschaft unter Einbeziehung des Betreibers des Pflegeheimes angestrebt. Ziel 

ist die Entwicklung eines Generationenwohnkonzeptes, das nicht für ein Haus, sondern in einem Straßenzug stattfinden 

soll. 

Weißenfels (rd. 29.500 EW) 



Ausgangslage: 

Gründerzeitquartier mit erheblichen städtebaulichen Missständen bestehend aus ca. 20 Wohngebäuden auf 16 

Grundstücken mit 15 Eigentümern. Zwei Grundstücke gehören der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft, die übrigen 

privaten Klein- und Einzeleigentümern. 

Problemstellung 

Lärmbelastung (Merseburger Str. Ausfallstraße), Integrationsproblem, Leerstandsproblematik, instabile Sozialstruktur, 

Migrationsproblematik. Es gibt starke Vorbehalte der Eigentümer gegenüber der Stadt und entsprechende 

Kommunikations- und Vertrauensprobleme. Es gibt keine oder wenige Informationen über die wirklichen Vorstellungen 

und die wirtschaftliche Situation der Eigentümer. 


- Haus & Grund Chemnitz und der Landesverband Haus & Grund Sachsen-Anhalt e.V. wird den Eigentümern 

einen „Immobilienwirtschaftlichen Zukunftscheck“ (kostenlos) anbieten. 

- Entwicklung eines Quartierskonzeptes auf der Basis der Interessenlage und Möglichkeiten der privaten 

Eigentümer in Zusammenarbeit mit der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft 

- Moderation unter Herausarbeitung von Synergieeffekten (z.B. Vorteile bei gemeinsamer Finanzierung, 

Baukosteneinsparung durch gemeinsame Ausschreibung von Leistungen). 

Idee 

- 51 - empirica

7.2 Ausführliche Darstellung der bekannten Projekte 

Wuppertal 

Die Stadt Wuppertal verfolgt mit der Wuppertaler Quartiersentwicklungsgesellschaft mbH (WQG) 

einen besonderen Ansatz: Aufgabe der WQG ist die Beratung von Hauseigentümern und deren 

Vernetzung untereinander sowie mit Akteuren aus der Verwaltung, Politik, Initiativen und lokalen 

Wirtschaft, um eine positive Entwicklung im Quartier anzustoßen. Die Hauseigentümer werden von 

der WQG durch Beratungsgespräche und Informationsveranstaltungen unterstützt. Hierbei geht es 

sowohl um Förderprogramme als auch um Sanierungs-, Modernisierungs- und Instandhaltungs- 

konzepte. Darüber hinaus werden in Zusammenarbeit mit privaten und öffentlichen Akteuren 

wirtschaftlich tragfähige Neu- bzw. Umnutzungen für Flächen und Gebäude entwickelt. Über die 

WQG werden die Eigentümer auch zusammengeführt, um gemeinsam Maßnahmen zur Verbesserung 

der Wohn- und Lebensqualität in ihrem Quartier durchzuführen. 

Im Rahmen des Programms Stadtumbau-West konzentriert sich die WQG auf die gründerzeitlich 

geprägten Stadtteile Elberfelder Nordstadt, Arrenberg, Unterbarmen und Oberbarmen- 

Wichlinghausen. Diese innenstadtnahen Tallagenbereiche sind überwiegend durch eine kleinteilige 

Eigentümerschaft geprägt. Gemeinsam sind ihnen Probleme im Wohnumfeld, in der Bausubstanz und 

in der Sozialstruktur. Schon heute weisen diese Quartiere hohe Leerstandsquoten auf, so dass für die 

Eigentümer ein hoher Handlungsdruck besteht, welcher sich in Zukunft noch weiter verstärken wird. 

Dies haben bereits viele Eigentümer und Bewohner erkannt und sich in diversen Initiativen 

zusammengeschlossen. Insbesondere auf dem Ölberg (Elberfelder Nordstadt) gibt es ein lebhaftes 

Engagement und ein Anfang 2008 aus dem Verein „Unternehmer/innen für die Nordstadt“ 

gegründetes Eigentümernetzwerk mit 17 Mitgliedern. Dieses wird im Rahmen eines Modellprojektes 

des Landes NRW bereits begleitet und beforscht. 

Aber auch in den anderen Quartieren zeigen Eigentümer Interesse an einer Zusammenarbeit. So gibt 

es z.B. im Arrenberg bereits eine Gruppe von Eigentümern, welche gemeinsam die Probleme in ihrem 

Quartier angehen möchten, derzeit aber noch in der Ideenfindungsphase sind. Darüber hinaus gibt es 

eine Vielzahl von Eigentümern in allen vier Stadtumbau-Gebieten, welche Interesse an einer 

Zusammenarbeit zum Thema „energetische Modernisierung“ bekundet haben. Erste Arbeitsgruppen 

befinden sich in Gründung. Ziel ist es, nicht nur die jeweiligen Einzelgebäude – über eine 

nachbarschaftliche Abstimmung und einen gemeinsamen Einkauf - energetisch zu modernisieren, 

sondern darüber hinaus auch gemeinsame zentrale Energieerzeugungs- und Versorgungsanlagen zu 

errichten. 

- 52 - empirica

Dortmund 

Die Stadt Dortmund zeichnet sich in Bezug auf Eigentümerstandortgemeinschaften durch ein 

außergewöhnlich hohes Engagement seitens der Stadtverwaltung aus. Aufgrund des Modellprojektes 

des Landes NRW im Quartier „Flensburger Platz/Brunnenstraße“ wurden mit zwei Ansprechpartnern 

im Amt für Wohnungswesen und zwei sehr engagierten Quartiersmanagern sowie dem Ende Juni 

2008 ausgelaufenen UrbanII-Büro bereits gut funktionierende Strukturen und „kurze Wege“ 

geschaffen, um Eigentümerstandortgemeinschaften zu begleiten und zu unterstützen. 

Die Ausgangssituation im Quartier Mallinckrodtstraße/Nordmarkt stellt sich wie folgt dar: Das 

Quartier ist durch überwiegend gründerzeitliche Bausubstanz geprägt, welche sich zumeist in einem 

einfachen Zustand mit Sanierungsbedarf befindet. Die Mallinckrodtstraße ist eine der 

Hauptverkehrsachsen in der Nordstadt und weist neben der Hauptfunktion Wohnen z.T. auch 

Gewerbenutzung und Einzelhandel im Erdgeschoss auf. Die Dortmunder Nordstadt und insbesondere 

dieses Quartier sind durch eine einfache Sozialstruktur, einen hohen Ausländeranteil und diverse 

soziale Probleme geprägt. Zwar konnten viele dieser Probleme (wie Drogenhandel, Alkoholismus und 

Prostitution) verbessert werden, aber dennoch ist das Quartier mit einem negativen Image behaftet, 

was unmittelbare Auswirkungen auf die Vermietungssituation der Eigentümer hat. 

Aus diesem Grund haben sich die Eigentümer des Quartiers Mallinckrodtstraße/Nordmarkt 

zusammengeschlossen und möchten gemeinsam die Probleme im Quartier angehen. Sie treten 

gegenüber der Stadt und anderen Akteuren gemeinsam auf und konnten aufgrund von gemeinsam 

vorgetragenen Anliegen bereits sichtbare Erfolge bezüglich der Sauberkeit und Sicherheit im Quartier 

erzielen. Weitere geplante Maßnahmen sind die Beschäftigung eines „Kümmerers“ im Quartier, eine 

gemeinsame Vermarktung und die (inter-)kulturelle und gastronomische Entwicklung des 

Nordmarktes (z.B. Gründung einer Kulturinitiative), um dem Quartier ein positiveres Image zu 

verleihen. 

Herne 

Der besondere Ansatz in Herne liegt darin, dass sich alle Eigentümer eines Baublocks 

zusammengeschlossen haben und gemeinsam Maßnahmen zur Aufwertung des Wohnblocks und 

insbesondere des Innenbereichs durchführen möchten. 

Der Wohnblock befindet sich am Ende der Einkaufsstraße von Herne Wanne-Mitte und damit in 

einem Stadtumbau-Gebiet. Die Gebäude wurden in den 1920er Jahren errichtet und 1960 ergänzt. 

Zwei Drittel der 270 Wohnungen befinden sich im Eigentum einer Wohnungsgesellschaft, die übrigen 

80 Wohnungen teilen sich 9 private Eigentümer. Der Innenhof des Wohnblocks bietet derzeit nur eine 

geringe Aufenthaltsqualität. 

- 53 - empirica

Die Initiative ging zunächst von der Vestischen Wohnungsgesellschaft aus, welche mittlerweile alle 

anderen Eigentümer von Immobilien im Wohnblock für ein gemeinsames Engagement gewinnen 

konnte. Unterstützt wurden die Eigentümer durch die Stadt, insbesondere durch das 

Stadtumbaumanagement. Mittlerweile fanden sowohl bilaterale Gespräche als auch mehrere 

Eigentümertreffen statt und wurden gemeinsame Maßnahmen erarbeitet: So sind eine Neugestaltung 

des Innenhofes, die Einrichtung eines Nachbarschaftstreffs und ggf. ein gemeinsames Marketing, 

gemeinsame Verwalter- und Hausmeistertätigkeiten und gemeinsame Ausschreibungen bei 

Baumaßnahmen angedacht. 

Stralsund 

Der Stralsunder Ansatz ist gekennzeichnet durch die Sanierung von zumeist über einen langen 

Zeitraum leerstehenden denkmalgeschützten Giebelhäusern durch eine eigentumsorientierte 

Genossenschaft. 

Die Altstadt von Stralsund weist einen hohen Anteil von Altbauten auf, welche trotz größerer 

Sanierungsmaßnahmen immer noch in weiten Teilen durch einen baulichen Verfall und damit 

einhergehend hohe Leerstandsquoten gekennzeichnet sind. Einzelne Eigentümer können die mit den 

Denkmalschutzauflagen verbundenen hohen Sanierungskosten häufig nicht tragen. Deshalb wurde 

bereits im Jahr 1997 eine eigentumsorientierte Wohnungsbaugenossenschaft mit 28 Mitgliedern 

gegründet, welche sich auf drei Giebelhäuser in der Frankenstraße 31-33 aus dem 14. Jahrhundert 

konzentrierte. Nach dem Bau wurden die Wohnungen an die Genossenschaftsmitglieder verkauft und 

eine Eigentumsgemeinschaft gegründet. Die Förderquote lag insgesamt bei rund 45% der 

Investitionssumme, was den Erfolg der Maßnahme erst ermöglichte. 

Kornwestheim 

Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH plant in Zusammenarbeit mit der Stadt, in der Innenstadt 

Kornwestheim eine Eigentümerstandortgemeinschaft zu initiieren. Ziel ist es, sowohl den öffentlichen 

Raum als auch den Gebäudebestand aufzuwerten und über eine solche Attraktivitätssteigerung die 

Bevölkerungszusammensetzung und den Einzelhandel zu stabilisieren. Dazu kann auf private 

Initiativen von Gewerbetreibenden und Bürgern sowie auf drei laufende Stadterneuerungsmaßnahmen 

zurückgegriffen werden. Wohnen spielt zwar in der Innenstadt und auch im geplanten Ansatz eine 

wichtige Rolle, jedoch scheint der Schwerpunkt eher im Bereich Einzelhandel/Gewerbe zu liegen. 

Derzeit gibt es nach Auskünften einer Mitarbeiterin der Wüstenrot GmbH noch keinen 

Zusammenschluss der Eigentümer. 

- 54 - empirica

Ludwigsburg „Marstall“ 

Das Marstall-Center befindet sich am nördlichen Ende der Fußgängerzone in der Innenstadt von 

Ludwigburg. Es handelt sich um ein 70er Jahre-Gebäude mit einer Mischnutzung aus Handel, 

Dienstleistungen und Wohnen mit sichtbaren Trading-Down-Tendenzen. 

Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH plant zusammen mit der Stadt die Einführung einer 

Eigentümerstandortgemeinschaft mit den Eigentümern des Marstall-Centers und umliegender 

Immobilien. Ziel ist die Aufwertung des Gebäudes und des Wohnumfeldes, um einen weiteren 

Abwärtsprozess zu verhindern. 

Echterdingen 

Die Hauptstraße in Echterdingen ist durch eine Mischung aus Einzelhandel und Wohnen 

gekennzeichnet. Sie weist einen hohen Handlungsbedarf in den Bereichen Verkehr, Wohnumfeld, 

Einzelhandelsangebot und Gebäudesubstanz auf. 

Ziel der von der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH in Kooperation mit der Stadt geplanten 

Eigentümerstandortgemeinschaft ist die Aufwertung des Quartiers als Wohn- und Handelsstandort und 

die Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Wohnumfeld. 

Stuttgart 

Stuttgart als Großstadt ist durch eine polyzentrische Struktur geprägt, wobei die Nebenzentren 

zunehmend unter einem Kaufkraftabfluss leiden. Auch der Wohnungsmarkt ist von diesen Tendenzen 

betroffen. 

Um diesem Prozess entgegenzutreten hat die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH in 

Zusammenarbeit mit der Stadt vier potenzielle Stadtteilzentren identifiziert, in denen eine 

Eigentümerstandortgemeinschaft initiiert werden könnte. Schwerpunkte bilden die Themen Wohnen 

und Gewerbe, wobei eine vertikale Nutzungsmischung innerhalb der Gebäude angestrebt werden soll. 

Weißenfels 

Das Gründerzeitquartier Märchenbrunnen befindet sich in der Neustadt, einem nördlich an die 

Innenstadt angrenzenden Stadtteil. Es besteht aus ca. 20 Wohngebäuden auf 16 Grundstücken mit 15 

Eigentümern. Zwei Grundstücke gehören der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft, die übrigen sind 

im Besitz privater Klein- und Einzeleigentümer. Probleme sind ein hoher Sanierungsrückstau, hohe 

Leerstandsquoten, eine instabile Sozialstruktur und erhöhte Verkehrs- und Lärmbelastung durch die 

Merseburger Straße (Ausfallstraße). 

- 55 - empirica

Die städtebauliche Situation und die Eigentümerstruktur wurden im Auftrag der Städtischen 

Wohnungsbaugesellschaft bereits untersucht. Hauptproblem für die Entwicklung des Quartiers ist die 

Ansprache und Motivation der Eigentümer. Es fehlen Informationen über die Interessenlage und die 

wirtschaftliche Situation der Eigentümer. 

In einem ersten Schritt ist geplant, den Eigentümern in Zusammenarbeit mit dem örtlichen Haus & 

Grund Eigentümerverband und dem Landesverband Haus & Grund Sachsen-Anhalt e.V. kostenlos 

einen „Immobilienwirtschaftlichen Zukunftscheck“ anzubieten. Voraussetzung für den Erhalt dieser 

Beratungshilfe ist, dass die Eigentümer zustimmen, dass nicht personenbezogene Daten zur 

Quartiersentwicklung herangezogen werden können. Die gewonnenen Daten sollen einen Überblick 

über die Interessenlage erlauben, Problemlagen und Lösungsansätze bewusst machen. Die Ergebnisse 

sollen in ein Quartierskonzept einfließen, das schrittweise umgesetzt wird. 

Berlin 

Innerhalb relativ kurzer Zeit hat sich in Berlin die Interessengemeinschaft „Schöneberg-Südkreuz“ 

(IGS) gegründet bzw. befindet sich gegenwärtig in Gründung (Gesellschafterverträge sind mit den 

Gründungsmitgliedern abgesprochen und liegen zur Unterschrift vor). Der besondere Ansatz liegt in 

der hohen Motivation aller Beteiligten (v.a. Grundstückseigentümer, Bezirk und SenStadt). Es wurden 

gemeinsame Zielsetzungen gefunden, wodurch bestehende Vorbehalte schnell ausgeräumt werden 

könnten. 

Die 53 ha große Schöneberger Linse ist eines der fünf Teilgebiete des Stadtumbau West Gebietes 

„Schöneberg-Südkreuz“. Das Gebiet liegt sehr verkehrsgünstig an der Berliner Stadtautobahn, dem 

Fernbahnhof Berlin-Südkreuz und dem Kreuzungspunkten des S-Bahnrings mit der S-Bahnen entlang 

der Potsdamer und Dresdner/Anhalter-Bahn im Bezirk Schöneberg. Die städtebaulichen Planungen 

sehen vor, die Schöneberger Linse zu einem urbanen Quartier mit einer Nutzungsmischung aus 

Dienstleistungen, Handel, Hotels/Gastronomie und Wohnen als Cityentlastungsstandort entsprechend 

dem Ringkonzept zu entwickeln. Das Stadtumbaugebiet Schöneberg Südkreuz befindet sich seit 

Jahren in einem tief greifenden Strukturwandel. Die Schöneberger Linse und das nähere Umfeld 

dienten und dienen in Teilen auch heute noch als Versorgungsstandort für die Innenstadt. Die großen 

Ver- und Entsorgungsbetriebe wie BSR, Vattenfall Europe, Berliner Wasserbetriebe oder die Berliner 

Gaswerke hatten und haben hier einen Standort. Die (geplanten) Nutzungsänderungen und 

Aufwertungsprozessen im Umfeld haben die Schöneberger Linse noch nicht erreicht. Das Gebiet ist 

noch immer durch mindergenutzte Gewerbe- (vor allem Kfz-Handel und -Reparaturwerkstätten sowie 

Baustoffunternehmen) und Brachflächen geprägt. 

Die Initiative zur Gründung geht zurück auf ein von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in 

Auftrag gegebenes Gutachten zur Erarbeitung eines Entwicklungs- und Vermarktungskonzeptes für 

- 56 - empirica

die Schöneberger Linse. Neben der detaillierten Ursachenanalyse der Investitionshemmnisse sollten 

die städtebaulichen Planungs- und die Förderziele aus immobilienwirtschaftlicher Sicht auf ihre 

Tragfähigkeit hin evaluiert und dem Bedarf angepasst werden. Eine wesentliche Zielsetzung und 

Aufgabenstellung war die Institutionalisierung eines Standortmarketings für das Stadtumbaugebiet. 

Insbesondere die letzte Aufgabe inkl. einer geeigneten Image- und Profilbildung des Standortes lässt 

sich nur in Kooperation mit den Grundstückseigentümer erreichen. In den Prozess der Bearbeitung 

wurden deshalb die Grundstückseigentümer durch empirica von Anfang an eingebunden, an dessen 

Ende die Gründung der Interessengemeinschaft der Grundstückseigentümer „Schöneberg Südkreuz“ 

in Form einer GbR stand. Wesentliche Zielsetzung der IGS ist Verbesserung der Entwicklungs- und 

Vermarktungschancen des Gebietes durch gemeinsame zu entwickelnde und durchzuführende 

Maßnahmen bezüglich Image- und Profilbildung, Marketing und Nutzungskonzeption. 

Interessant ist insbesondere das Instrument des sog. „Standortkoordinators“, der über einen Zeitraum 

von zwei Jahren aus Stadtumbaumitteln finanziert werden soll (Anschubfinanzierung). Zielsetzung ist, 

dass die Struktur der IGS anschließend so weit gefestigt ist und Mitglieder von der Notwendigkeit der 

IGS überzeugt sind, dass eine anschließende Finanzierung der Geschäftsbesorgung und der 

beschlossenen Maßnahmen durch die IGS selbst erfolgt. Der Standortkoordinator nimmt dabei 

Aufgaben im Innenverhältnis (Geschäftsbesorgung) als auch im Außenverhältnis der IGS 

(Clearingfunktion zwischen Grundstückseigentümern und Akteuren des Stadtumbaus, zum Ausgleich 

der Interessen und Ziele der IGS mit den Zielen des Stadtumbaus und der bezirklichen Planungen) 

wahr. Dieses Instrument könnte im Rahmen des Modellvorhabens auf Praxistauglichkeit und 

Übertragbarkeit erprobt werden. 

Zu Berlin-Neukölln: Im Juni 2005 fand eine Tagung des Berliner Mietervereins e.V. (BMV) und des 

Bundes der Berliner Haus- und Grundbesitzer e.V. (Haus & Grund e. V.) zum Thema „Städtisches 

Wohnen morgen – Qualitätsoffensive Berlin“ statt. Vor dem Hintergrund dauerhaft hoher Leerstände 

in innerstädtischen Wohngebieten außerhalb städtebaulicher Förderkulissen ging es um die 

Identifizierung von Maßnahmen, die als modellhafte Bausteine geeignet sind, attraktives Wohnen in 

Problemquartieren der Innenstadt zu sichern und das Absinken dieser Gebiete zu bremsen. Ziel ist es, 

private Einzeleigentümer und Eigentümergemeinschaften (im Sinne von WEG, Erbengemeinschaften 

etc.) als Investoren zu gewinnen, die kleinteilige Aufwertungsmaßnahmen (evtl. Umbauten) 

vornehmen. Ein besonderer Fokus liegt auf der Ansprache der türkischen Eigentümer bzw. von 

Eigentümern mit Migrationshintergrund, die über ihre Organisationen (z.B. Türkischer Bund), den 

Integrationsrat in Berlin und direkte persönliche Ansprache zu gewinnen sind. Die Ergebnisse dieser 

Initiative sollen im Rahmen einer Bürgerbauausstellung im Jahr 2010 präsentiert werden. Ziel ist die 

Durchführung von bis zu 5 Baumaßnahmen (Häusern), die als Demonstrativvorhaben gezeigt werden 

sollen. Positiv zu werten ist in diesem Projektvorschlag die geplante Zusammenarbeit von 

Eigentümern und Mietern sowie die systematische Einbeziehung ausländischer Eigentümer. 

- 57 - empirica

Organisation und Beratung sollen über eine Kooperation von Berliner Mieterverein e.V. und Bund der 

Berliner Haus- und Grundbesitzer e.V. erfolgen, die im Vergleich zu anderen Vorhaben die Stellung 

der Kommune (Initiative, Beratung) einnehmen. Eine Kontaktaufnahme mit betroffenen Haushalten 

hat jedoch noch nicht stattgefunden, die Bildung von eigenständigen ESG ist nicht ausdrücklich 

geplant, vielmehr steht die Zusammenarbeit mit Einzeleigentümern im Vordergrund. Dies ist auch der 

Grund dafür, dass bisher kein Maßnahmenplan aufgestellt werden konnte. 

Viersen 

Die Vorgehensweise in Viersen-Dülken zeichnet sich durch einen sehr umfassenden Ansatz aus. 

Wesentliche Elemente sind ein prozessorientiertes Handlungskonzept Wohnen inklusive einer seit 

Anfang 2008 tagenden Lenkungsgruppe, die Dülken AG, eine in Gründung befindliche ISG für den 

Einzelhandelsbereich, Eigentümerberatungen sowie ein umsetzungsorientierter Denkmalpflegeplan. 

Ziel ist die Entwicklung des Wohnstandortes Innenstadt Dülken. Dabei handelt es sich um den 

historischen Altstadtkern der ehemals eigenständigen Gemeinde Dülken, heute eingemeindeter 

Stadtteil von Viersen. Die Altstadt ist durch einen hohen Anteil historischer Bausubstanz geprägt, 

wobei die Wohnqualität in vielen Altbauten niedrig ist und ein großer Sanierungs-/ 

Modernisierungsbedarf besteht. Einem überdurchschnittlich hohen Anteil älterer Menschen stehen so 

gut wie keine barrierefreie Wohnungen gegenüber. Neben der Wohnfunktion sind auch Teile der 

Altstadt durch Einzelhandel und Gastronomie geprägt, wobei insbesondere der Einzelhandel 

rückläufig ist und zahlreiche Ladenlokale leer stehen. 

Um diese Probleme anzugehen, wurde Anfang 2008 im Rahmen des Handlungskonzeptes Wohnen 

eine Lenkungsgruppe aus Vertretern der Stadtverwaltung und lokalen professionellen Akteuren (z.B. 

Architekten, Makler, Baugesellschaften) gegründet. Aufgabe ist die Ermittlung kleinteiliger Potenziale 

und Entwicklung von Perspektiven und Maßnahmen für die einzelnen Standorte. Dies ist bereits in 

weiten Teilen erfolgt. Nun wird es darauf ankommen, die jeweiligen Eigentümer für den 

Aufwertungsprozess zu gewinnen und gemeinsam die Probleme anzugehen. 

In dieselbe Richtung zielt der Denkmalpflegeplan für Dülken, in dessen Rahmen bereits eine 

umfassende Bestandsaufnahme aller historischen Strukturen und Gebäude durchgeführt wurde und 

nun für exemplarische Standorte die Eigentümer in die Umsetzung konkreter Maßnahmen 

eingebunden werden. Gleichzeitig werden Handlungsempfehlungen zum Umgang mit für Dülken 

typischen Problemkonstellationen und Ausgangssituationen gegeben. 

Die Dülken Entwicklungs AG ergänzt diese Ansätze um eine Aktiengesellschaft, welche die 

Inwertsetzung von sanierungsbedürftigen und/oder leerstehenden Gebäuden in der Dülkener 

Innenstadt zum Ziel hat. Eigentümer können ihre Immobilie gegen Gesellschaftsanteile einbringen, so 

- 58 - empirica

dass auch Objekte von finanziell schwächeren Eigentümern entwickelt werden können. Darüber 

hinaus kann jeder Bürger Anteile ab 100,- Euro an der AG erwerben. 

Parallel zur Dülken Entwicklungs AG wird in Kürze eine ISG für den Einzelhandel gegründet. 

Daneben wird derzeit die Einführung spezieller Beratungsangebote für die Eigentümer diskutiert. 

Magdeburg 

Siehe Kapitel 7.3. 

Chemnitz 

Siehe Kapitel 7.3. 

7.3 Bereisungen 

Mit der Bereisung von Beispielprojekten war die Zielstellung verbunden, die Bandbreit von in Frage 

kommenden Eigentümerstandortgemeinschaften zu erfassen und damit einen inhaltlichen Beitrag zur 

Definition der Auswahlkriterien von potenziellen Modellvorhaben zu liefern. Darüber hinaus wurden 

die Projekte auf Basis der "Bereisungsergebnisse" hinsichtlich ihrer Eignung als Modellvorhaben 

"vorgeprüft". 

Auswahlgrundlagen der Bereisungen waren dem BMVBS/BBR bereits bekannte potenzielle ESG. Die 

Bereisungen waren konzeptionell als "Mini-Fallstudie" angelegt. Diese beruhten auf einer vor- und 

nachbereitenden Materialanalyse (z.B. Projektskizzen, Stadtumbaukonzepten, Quartiersanalysen etc.), 

auf Expertengesprächen mit den wesentlichen Quartiers- bzw. Projektakteuren (Stadt, Akteure der 

wohnungswirtschaftlichen Verbände und des Stadtumbaus, Hauseigentümer etc.) sowie auf einer 

geführten Vor-Ort-Begehung inkl. Fotodokumentation. Die Auswertung der Bereisungen erfolgte in 

einem standardisierten Portrait. 

- 59 - empirica

7.3.1 Quartier Gnadauer Straße in Magdeburg-Buckau 

Quartier Gnadauer Straße 

Städtebauliche und wohnungswirtschaftliche Ausgangssituation: 

Der Stadtteil Buckau liegt direkt an der Elbe südlich der Altstadt, dem Magdeburger Zentrum. Er 

bildete einen räumlichen Schwerpunkt der Industrialisierung in Magdeburg. Entsprechend gilt Buckau 

auch heute noch als Arbeiterbezirk. Es dominiert eine dichte Wohnbebauung aus der Gründerzeit. Als 

Folge der Deindustrialisierung nach der Wiedervereinigung gibt es im Stadtteil zahlreiche industrielle 

Brachen. 

Makrolage des Quartiers im Stadtgebiet 

Mikrolage des Quartiers 

Das Quartier Gnadauer Straße bildet zwischen der Bahnlinie Madgeburg-Leipzig im Westen und der 

Elbe im Osten den südwestlichen Endpunkt der gründerzeitlichen Wohnbebauung im Stadtteil 

Buckau. Eingefasst wird das Quartier durch die Straßen Südstraße, Weststraße, Gnadauer Straße und 

einer Kleingartenkolonie. Städtebauliche Barrieren bilden die Bahnlinie im Westen, die 

Kleingartenkolonie im Süden sowie das ehemalige Industriegebiet im Norden. Das Quartier besteht 

aus 16 Grundstücken, von denen vier unbebaut sind (Abrissflächen). Die Wohnbebauung auf den 

restlichen Grundstücken ist sehr dicht. 

Das Quartier liegt im Sanierungsgebiet Buckau. Im Zuge dessen sind bis 1988 umfangreiche 

Investitionen in die Gestaltung des öffentlichen Raumes geflossen. Private Investitionen wurden 

damit allerdings nur im geringen Maße angestoßen. Von den geschätzten 180 Wohnungen in 12 

Wohngebäuden im Quartier sind noch rd. 40% bis 50% unsaniert. Der Leerstand liegt bei rd. 70% bis 

80%. Die Sozialstruktur gilt als instabil. 

- 60 - empirica

Abriss von Seiten- und Hinterhäusern in der Gnadauer Straße 

Unsanierte Objekte im Quartier 

Öffentlicher Raum 

- 61 - empirica

Stand der Kooperation zwischen den Eigentümern: 

Die 16 Grundstücke im Quartier gehören 13 unterschiedlichen Eigentümern. Die Magdeburger 

Wohnungsbaugesellschaft „Wobau“ verfügt über 2 Grundstücke im Gebiet, die restlichen 

Grundstücke sind im Eigentum von Privatpersonen. Die erste Initiative ging von einem 

Privateigentümer im Jahr 2002 aus, der das Hinter- und Seitenhaus des Wohngebäudes in der 

Gnadauer Straße 5 wegen Unvermietbarkeit der Wohnungen und zur Aufwertung der Grundstückes 

abreißen wollte und sich diesbezüglich an den örtlichen Haus & Grund Eigentümerverband gewandt 

hat. Dabei stellt sich heraus, dass die Einbeziehung der Nachbargrundstücke in die Abrissplanungen 

sowie der Neugestaltung des dadurch entstehenden Hofbereiches für die Aufwertung des 

individuellen Grundstückes als auch für das Gesamtquartier weitaus sinnvoller ist. Über Vermittlung 

und Gespräche des örtlichen Verbandes und des Landverbandes Haus & Grund ist es seit 2002 

gelungen, eine Standortgemeinschaft von den Eigentümern der Objekte in der Gnadenauer Straße 5, 6 

und 7 zu bilden. Der gemeinschaftliche Abriss von 6 Hinter- und Seitenhäuser mit insgesamt 36 WE 

erfolgt im Jahr 2008, wobei die geschlossene Fassadenfront der Gnadenauer Straße erhalten bleibt. 

Die Gestaltung des neuen Hofbereiches ist geplant. Durch den Abriss haben die Hinterhäusern der 

Grundstücke Südstraße 6 und 7 profitiert. Als Ausgleich sollen sie sich finanziell an der 

Hofgestaltung beteiligen. Die ursprünglich geplante Einbeziehung der Eigentümer der Grundstücke 

Gnadenauer Straße 3 und 4 kam bislang nicht zustande. 

Zielvorstellungen der Zusammenarbeit: 

Zukünftig ist geplant, die Standortgemeinschaft auf alle Eigentümer des Gebietes zu erweitern. 

Zielstellung ist die gemeinsame Entwicklung eines Quartierskonzeptes für die weitere 

Gebietsaufwertung in Zusammenarbeit mit dem Sanierungsträger. Die Geschäftsbesorgung soll durch 

einen Projektmanager erfolgen. Elemente der Gesamtquartiersgestaltung sind beispielsweise: 

• Weitere Entkernung des Quartiers durch den Abriss von Seitenflügeln und Hinterhäusern 

• Gestaltung und Aufwertung der neuen Hofbereiche 

• Nutzungskonzept für die Abrissflächen 

• Kostenreduktion durch gemeinsame Beauftragung 

Durch die Quartiersaufwertung sollen die Rahmenbedingungen für die weitere Sanierung verbessert 

werden. 

Eigentümermotivation, Moderation und Geschäftsbesorgung der geplanten Eigentümergemeinschaft 

soll durch ein Projektmanagement wahrgenommen werden. Als Anreiz- und Motivationsinstrument 

für die Teilnahme der Eigentümer an der Standortgemeinschaft dient der „Immobilienwirtschaftliche 

Zukunftscheck“. Hierbei werden unterschiedliche Ebenen der Immobilie (Standort und Grundstück, 

Sozialstruktur, Verwertungsanalyse, Analyse der Bebauung, Ökonomische Analyse, Ertragswert, 

Konzept für das Objekt) untersucht. Damit soll sowohl die Nachhaltigkeit von individuellen als auch 

quartiersbezogenen Entwicklungsstrategien aufgezeigt werden. Die bisherigen Moderationstätigkeiten 

hat der Eigentümerverband Haus & Grund ehrenamtlich übernommen. Die Umsetzung der 

Maßnahmen erfordert einen längerfristigen Zeitrahmen von bis zu 10 Jahren. 

- 62 - empirica

Stand der Kooperation zwischen Eigentümern und Kommune: 

Die Kommune hat bislang keine aktive Rolle in der Organisationsstruktur der Eigentümergemeinschaft 

gespielt. Dies ist auch zukünftig nicht vorgesehen. Das Vorgehen wird jedoch mit der 

Kommune abgestimmt. Die Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft entsprechen den Zielsetzungen 

der Stadtsanierung. 

Grundlagen und Möglichkeiten der Finanzierung: 

Der Abriss der 6 Hinterhäuser wurde bislang mit Stadtumbaumitteln finanziert (60 €/m²). Die Mittel 

wurden 2005 beantragt. Externe Effekte sollen finanziell zwischen den Grundstückseigentümern 

ausgeglichen werden. Beispielsweise wird für höhere Kosten eine höhere Förderung gewährt oder 

positive externe Effekte des Umbaus werden über Sonderbeiträge der Profiteure abgegolten. 

Fördertechnische Aspekte: 

Das Gebiet liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Buckau. Es gelten die vorhandenen 

Förderinstrumente. Aufgrund der „rollierenden“ Förderung in der Stadt Magdeburg ist das Quartier 

gegenwärtig nicht mehr Stadtumbaugebiet. 

Absehbare Hemmnisse für die Erreichung der Ziele: 

Offenbar ist die Eigentümerstruktur und die fehlende Motivation, auch angesichts der 

wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen, eines der wesentlichen Entwicklungshemmnisse. 

Die Demotivation soll durch den immobilienwirtschaftlichen Zukunftscheck überwunden werden. 

Hinzu kommt, dass einzelne Gebäude zum Verkauf stehen. Es ist mit ständig wechselnden 

Eigentümern zu rechnen. Darüber hinaus wird die Einbindung der kommunalen 

Wohnungsbaugesellschaft schwierig sein, weil die Wobau ihre Priorität auf andere Stadtteile legt. Die 

private Finanzierung der Quartiersaufwertung über Kredite ist aufgrund der geringen 

Zukunftseinschätzungen von Banken und Sparkassen nicht gesichert. Auch diesem Hemmnis soll 

durch eine gemeinsame Quartiersaufwertung begegnet werden. 

Eignung als Modellvorhaben: 

Das Projekt ist ein lohnendes Beispiel für das Zustandekommen einer „Initative von unten“. Die Lage 

des Quartiers im äußeren Randbereich des Sanierungsgebietes zwischen Bahntrasse und Kleingartenanlagen 

würde jedoch aus städtebaulicher Sicht eher einen Rückbau nahelegen. Es besteht die Gefahr, 

dass statt einer Konzentration auf zentrale Bereiche eine Insellage gefördert wird. 

Quellen: Bereisung und Begehung des Standortes am 09. Juni 2008; Expertengespräche mit Dr. 

Neumann (Landespräsident Haus & Grund e.V. Sachsen-Anhalt), Frau Habicht (Geschäftsführerin 

Medien & Projekt GmbH des e.V. Haus & Grund); Herr Körner (Geschäftsführer der 

Leistungsgesellschaft GmbH des e.V. Haus & Grund); Grundstückseigentümer Gnadauer Straße 5 

- 63 - empirica

7.3.2 Quartier Guthmutsweg in Magdeburg 

Quartier Guthmuthsweg 


Der Quartier Guthmuthsweg liegt im Stadtteil Sudenburg, südwestlich der Magdeburger Altstadt. Die 

Guthmutsstraße ist eine Sackgasse ausgehend von der Salzmannstraße. Zur Halberstädter Straße 

besteht eine Fußgängerverbindung. Sie ist eine gut funktionierende Einkaufsstraße mit allen 

Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Die Straßenbahn entlang der Halberstädter Straße, mit einem 

Halt direkt auf der Höhe des Guthmuthsweg, führt in die Innenstadt. 

Makrolage des Quartiers im Stadtgebiet 

Mikrolage des Quartiers 

Das Quartier Guthmuthsweg besteht aus 15 Grundstücken, mit 13 Wohngebäuden im Besitz von 12 

privaten Einzeleigentümern. An der Ecke Halberstädter Straße befindet sich die Seniorenresidenz 

„Am Eiskellerplatz“ der habilis-gGmbH. Eine Erweiterung der Seniorenresidenz auf dem „Vorplatz“ 

ist im Bau. Die 3-geschossige Wohnbebauung wurde in den 1930er-Jahren errichtet. 

Es bestehen keine städtebaulichen Missstände und wohnungswirtschaftlichen Probleme. Alle 

Gebäude sind saniert. Der Vermietungszustand der rund 100 Wohnungen im Quartier ist gut. Die 

Nettokaltmieten betragen rund 4,5 €/m². Nur das Gebäude auf dem Eckgrundstück zur 

Salzmannstraße ist überwiegend unvermietet. Die Eingangsbereiche beginnen zur verwahrlosen. Das 

Gebäude ist einfach saniert, die Wohnungen werden aktiv am Markt angeboten. Die Gründe für den 

Leerstand sind unbekannt. 

Die Gebäude verfügen über größtenteils 3-Zimmer-Wohnungen. Die Lage und die Wohnungen sind 

attraktiv, die Bevölkerungsstruktur ist stabil. Angesichts der demographischen Entwicklung und der 

Größenstruktur der Wohnungen überwiegen im Gebiet ältere Rentnerhaushalte. 

- 64 - empirica

Wohnquartier Guthmuthsweg 

Seniorenresidenz „Am Eiskellerplatz“ 

Einkaufsstraße Halberstädter Straße Leerstand im Quartier 

- 65 - empirica


Bislang gibt es keine Kooperation der Eigentümer. In der Vergangenheit wurde der Anbau von 

Balkonen im rückwärtigen Bereich der Häuser von drei Eigentümern gemeinsam realisiert. Die 

Bewirtschaftung aller Gebäude erfolgt gegenwärtig noch individuell. Angestrebt wird eine 

Standortgemeinschaft mit den Grundstückseigentümern der Wohnbauten und dem 

Pflegeheimbetreiber. Erste Gespräche zwischen dem Pflegeheimbetreiber und dem Landesverband 

Haus & Grund, dessen Präsident gleichzeitig Grundstückseigentümer in der Guthmuthsweg ist, gab es 

bereits. 


Es soll eine Standortgemeinschaft Guthmuthsweg bestehend aus dem Betreiber der Seniorenresidenz 

und den Hauseigentümern gebildet werden. Auf Basis eines Standortkonzeptes sollen Synergien 

zwischen den Leistungen der Betreuungseinrichtung und der Mieterschaft in der Nachbarschaft, mit 

dem Ziel einer langfristigen Stabilisierung des Quartiers genutzt werden. Im Rahmen der 

Eigentümerstandortgemeinschaft ist die Umsetzung eines quartiersbezogenen Wohnkonzeptes 

geplant. Die normalerweise im Rahmen von einzelnen Wohnformen (z.B. Altenwohnheime) 

erbrachten Leistungen, sollen auf ein ganzes Quartier ausgeweitet werden, in dem die Leistungen der 

Pflegeeinrichtungen mit der Nachbarschaft vernetzt und in diese integriert werden. Das Konzept 

beinhaltet eine Integration und Öffnung der Angebote der Pflegeeinrichtungen für die 

Quartiersbewohner. Damit wird für die Beteiligten die Nutzung folgender Vorteile angestrebt: 

Mietern: 

• Wohnen in den „eigenen Wänden“ so lange wie möglich 

• Kostengünstige Angebote im Bereich der Betreuung und Pflege im Quartier 

• Gegenseitige Hilfestellungen durch generationenübergreifende Lebensweisen (z.B. 

Kinderbetreuung, Einkaufen etc.) 

• Stärkung der Selbst- und Nachbarschaftshilfepotenziale 

Hauseigentümern: 

• Langfristige Sicherung der Bewirtschaftung, indem insbesondere die Erdgeschosswohnungen 

(neben den Vorteilen des quartiersbezogenen Wohnkonzeptes) kostengünstig an die Bedarfe einer 

alternden Mieterschaft angepasst werden. Zur Förderung eines generationenübergreifenden 

Wohnens im Quartier, sollen die Wohnungen insbesondere im zweiten Obergeschoss vor allem 

an jüngere Haushalte vermietet werden. 

Betreuungseinrichtungen: 

• Nutzung von Synergien durch die Ausweitung der Angebote auf die Nachfrager in der 

unmittelbaren Nachbarschaft, z.B. im Bereich Kulturcafé, Tagesbetreuung, Mittagstisch, 

Beratungsangebote, Teilnahme an therapeutischen Angeboten, ambulante Leistungen. 

Es ist beabsichtigt dieses Konzept in den nächsten Jahren umzusetzen. Dafür bedarf es einer 

Moderation zwischen den Eigentümern, zwischen den Eigentümern und der Wohlfahrtseinrichtung 

sowie zwischen den Eigentümern, dem Wohlfahrtsverband und den Mietern. 

- 66 - empirica


Es sind keine Zielkonflikte erkennbar. 


Das Konzept beinhaltet vorerst keine investiven Maßnahmen. Die bauliche Anpassung von 

Wohnungen an die Bedürfnisse einer alternden Mieterschaft ist aus Eigenmitteln der Eigentümer oder 

u.U. anderen Förderprogrammen zu finanzieren. Erforderlich ist eine Finanzierung von 

Managementleistungen für die noch zu gründende Eigentümerstandortgemeinschaft. Diese sollen 

über Mittel aus dem ExWoSt-Modellvorhaben finanziert werden. 


Das Quartier Guthmuthsweg ist Erhaltungssatzungsgebiet. 


Bis auf die offenen Fragen der Mitwirkungsbereitschaft der Grundstückseigentümer sind keine 

besonderen Hemmnisse für die Erreichung der Ziele erkennbar. 


Es handelt sich um ein wirtschaftlich und infrastrukturell stabiles Quartier, dass durch ein spezielles 

Nutzungskonzept zusätzliche Qualitäten gewinnen soll. Im Vordergrund steht zunächst die 

Übertragung eines Dienstleistungskonzeptes und nicht das Thema Stadtumbau. Das Projekt nimmt 

eine Sonderstellung ein. 

Quellen: Bereisung und Begehung des Standortes am 09. Juni 2008; Expertengespräche mit Dr. 

Neumann (Landespräsident Haus & Grund e.V. Sachsen-Anhalt), Frau Habicht (Geschäftsführerin 

Medien & Projekt GmbH des e.V. Haus & Grund); Herr Körner (Geschäftsführer der 

Leistungsgesellschaft GmbH des e.V. Haus & Grund); Frau Buder (Geschäftsführerin habilisgGmbH) 

- 67 - empirica

7.3.3 Quartier Sonnenberg in Chemnitz 

Quartier Sonnenberg – Südliche Zietenstraße 


Der Stadtteil Sonnenberg liegt zwischen der Chemnitzer Innenstadt und dem nördlich angrenzenden 

Naherholungsgebiet Zeißigwald. Direkt westlich des Stadtteils liegt der Chemnitzer Hauptbahnhof. 

Die Bebauung des Stadtteils erfolgte im Zuge der Industrialisierung überwiegt in der Gründerzeit nach 

1870 mit baulichen Ergänzungen bis 1929 im nördlichen Bereich des Stadtteils. In Teilen wurde in 

den 1980er Jahren marode Altbausubstanz abgerissen und durch Plattenbauten ersetzt. Städtebaulich 

dominiert die gründerzeitliche Blockrandbebauung in einer Karreestruktur. 

Sonnenberg gilt als traditionelles Arbeiterviertel aus der Gründerzeit, wobei sich das Image durch den 

hohen Wohnungsleerstand, der sozialen Segregation (hoher Anteil einkommensschwacher Haushalte 

und Transferempfänger, für Chemnitzer Verhältnisse hoher Ausländeranteil) und zahlreichen noch 

unsanierten Objekten in jüngster Zeit wieder deutlich verschlechtert hat. Nach der Wiedervereinigung 

setzte im Stadtteil ein erster Sanierungsschub ein, der aber bald zum Erliegen kam und nicht zu einer 

nachhaltigen Stabilisierung des Gebietes führt. Heute verfügt Sonnenberg als Wohngebiet über ein 

negatives Image sowie über die schwächste Sozialstruktur in Chemnitz. Die städtebaulichen 

Missstände sind stark ausgeprägt. Der gesamte Wohnungsleerstand liegt im Stadtteil bei rd. 36% 

gegenüber 24% im städtischen Durchschnitt. Während sich in anderen innerstädtischen Gebieten der 

Wohnungsleerstand relativ gleichmäßig über den Gesamtbestand verteilt, stehen zahlreiche 

Wohngebäude im Stadtteil komplett leer und werden von den Eigentümern nicht mehr aktiv 

bewirtschaftet. Teilweise wurden die Gebäude aus Kostengründen bewusst entmietet. Diese Gebäude 

strahlen negativ auf die Nachbarschaft aus. Im Nachhinein erwies sich als besonderes Hemmnis die 

zur DDR-Zeit eingeleitete Rekonstruktion von Altbauten im Stadtteil. Die Sanierungspriorität lag nach 

der Wiedervereinigung entsprechend auf den noch völlig unsanierten Beständen, während die 

sanierten Objekte aus der DDR-Zeit im Zeitverlauf immer weniger marktfähig waren. Angesichts der 

ungünstigen Marktentwicklung blieb eine zweite Sanierungswelle bei diesen Beständen aus. Diese 

Objekte sind, neben den immer noch unsanierten Objekten sowie den Gebäuden in schlechter Lagen, 

im besonderen Maße vom Leerstand betroffen. Häufig korrelieren alle drei Faktoren miteinander. Das 

durchschnittliche Mietniveau ist mit rd. 4 €/m² gering. Ohne Förderung besteht eine Renditelücke. 

Im Sanierungsgebiet Sonnenberg sowie im Teilgebiet „Südliche Zietenstraße“ sind die geschilderten 

Problemlagen und städtebaulichen Missstände nochmals deutlicher ausgeprägter. 

Aus städtebaulicher und stadtentwicklungspolitischer Sicht gilt der Stadtteil aus folgenden Gründen 

als wichtiges und erhaltenswertes Gebiet: 

• Der Stadtteil verfügt aufgrund der zentrumsnahen Lage zwischen Grünzügen „Bunte Gärten“ und 

Zeißigwald über Entwicklungspotenziale. 

• Hohe Bedeutung für die Stadtstruktur und die Funktionalität der Stadt. 

• Erhaltenswerte Bausubstanz aus der Gründerzeit. 

- 68 - empirica

Makrolage des Stadtteils Sonnenberg 

Sanierungsgebiet „Chemnitz-Sonnenberg“ 

Mikrolage des Stadtteils Sonnenberg 

Als Projektgebiet für das Modellvorhaben ist die südliche Zietenstraße im Sanierungsgebiet 

Sonnenberg vorgesehen. Die Eigentümerstruktur ist heterogen. Die 138 Objekte mit zusammen 1.458 

Wohnungen verteilen sich auf 83 Eigentümer. Die kommunale Wohnungsgesellschaft ist mit 43 

Objekten größter Bestandshalter, rd. 70% des Bestands gehört privaten Eigentümern, davon besitzen 

wiederum 84% nur ein Objekt. Der Leerstandsquote liegt bei 60%, die Sanierungsquote (inkl. 

teilsaniert) bei 36%. 

- 69 - empirica

Teilgebiet Südliche Zietenstraße und geplante Eigentümerstandortgemeinschaft (Karree 2) 

Rückbaugebiet Karree 1 Rückbaugebiet Karree 2 

- 70 - empirica

Neue Stadtkante Jakobstraße Zietenstraße/Ecke Jakobstraße 

Leerstehende Wohngebäude im Quartier 

Attraktiver nördlicher Bereich der südlichen Zietenstraße 

- 71 - empirica


Ausgangspunkt waren die Arbeiten zur Fortschreibung des Räumlichen Handlungskonzeptes Wohnen 

als Fachkonzept des künftigen Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes (SEKo). Für die Ableitung von 

Strategien wurde sichtbar, dass es für das Teilgebiet „Südliche Zietenstraße“ im Stadtteil Sonnenberg 

einer vertiefenden Strukturuntersuchung bedarf. Ein Teilbereich der Analyse (städtischer Auftrag) 

bezog sich dabei auf die Untersuchung der Eigentümerstruktur im Gebiet sowie der 

Eigentümerabsichten bzw. -planungen. Diese wurden in zahlreichen Gesprächen mit den Eigentümern 

erhoben, die Interessen der Stadt zur Gründung einer Eigentümerstandortgemeinschaft zum damaligen 

Zeitpunkt aber noch nicht thematisiert. Eine Kooperation zwischen den Eigentümern besteht noch 

nicht. Sie soll im Rahmen des Modellvorhabens etabliert werden. 


Angesichts erheblicher städtebaulicher Missstände besteht die Gefahr einer Perforierung des Stadtteils 

Sonnenberg und insbesondere des Teilgebietes „Südliche Zietenstraße“. Diese möchte die Stadt auf 

jeden Fall vermeiden, um einerseits die Stadtstruktur (geschlossene Bockrandbebauung) zu erhalten 

sowie andererseits die notwendige Imageverbesserung für das Gebiet nicht zu gefährden. Vielmehr ist 

es Zielsetzung der Stadt, eine flächige Lösungsfindung zu erreichen. Das bedeutet, dass sich sowohl 

der Rückbau für nicht mehr marktfähige Bestände als auch die Aufwertung jeweils auf ganze Karrees 

bezieht. Der Rückbau soll nicht nur zur Wohnungsmarktbereinigung, sondern auch zur Stabilisierung 

und Aufwertung der übrigen Karrees dienen. Aus diesem Grund ist der Rückbau der Karrees 1 und 12 

südlich der Jakobstraße im unteren Bereich der Zietenstraße geplant. Die Stadt schätzt die 

Marktchancen für diese beiden Karrees im Quartier aufgrund des geringen Sanierungsstandes und der 

relativ schlechten Lage am geringsten ein. Gleichzeitig wird dadurch entlang der Jakobstraße eine 

neue Stadtkante geschaffen. Die geschaffenen Freiflächen stehen für die Aufwertungsmaßnahme 

„Bunte Gärten“ zur Verfügung. Zielstellung für die übrigen Gründerzeitkarrees ist die 

flächendeckende Stabilisierung und Aufwertung. Für die Realisierung dieser Zielsetzung und die 

Einbeziehung der Grundstückseigentümer in den Stadtumbau plant die Stadtumbau GmbH Chemnitz 

die Gründung von Eigentümergemeinschaften. Begonnen werden soll dabei mit dem Karree 2, weil 

hier die Ausgangsbedingungen für eine erfolgreiche Etablierung einer Standortgemeinschaft besonders 

günstig erscheinen: 

• Relativ hoher Sanierungsstand im Karree 

• Gute Chancen das Instrument des Flächentausches erfolgreich zu testen 

• Erhaltung des Bestandes im Karree 2 ist aufgrund der geplanten neuen Stadtkante entlang der 

Jakobstraße besonders wichtig 

Ausgehend von einer erfolgreichen Testphase im Karree 2 soll das Instrument der 

Eigentümergemeinschaften auf die nördlichen Karrees ausgeweitet werden, um sukzessive das 

gesamte Teilgebiet zu stabilisieren. 

Im Rahmen des Modellvorhabens soll praktisch untersucht werden, wie die Zielsetzungen der 

Standorteigentümergemeinschaft, die flächenhafte Aufwertung und Stabilisierung des Gebietes, 

gemeinsam verfolgt werden kann und welche Instrumente und Maßnahmen sich daraus ableiten. 

Angesichts von parallel ablaufenden Rückbau- und Aufwertungsmaßnahmen ist die Praxiserprobung 

von Möglichkeiten des Flächentausches und des Aufbaus eines Flächenpools bzw. eines 

„Entschädigungsfonds“ aus städtischer Sicht ein zentrales Instrument. Die nächsten Schritte im 

Rahmen des Modellvorhabens sind: 

• Vertiefung des bestehenden Kontakts mit den Eigentümern 

- 72 - empirica

• Integration von fünf bis sechs Eigentümern in den Prozess 

• Untersuchung einer geeigneten Gesellschaftsform für die Standorteigentümergemeinschaft 

Zentrale Untersuchungsfragen im Modellvorhaben sind: 

• Weiterentwicklung der Instrumente aus dem städtischen Vertrag (insbesondere 

Flächentausch). 

• Untersuchung von verschiedenen Modellen von Eigentümergemeinschaften, insbesondere 

Fragestellung nach gesetzlichen Regelungen in Form eines HID. 

• Praxiserprobung der entwickelten Modelle und Instrumente. 


Ausgangspunkt für die Gründung einer Standortgemeinschaft ist die Stadtumbau GmbH Chemnitz und 

damit die Stadt Chemnitz. Zielsetzung der Gründung ist es, dass städtische Interessen hinsichtlich der 

Gebietsentwicklung und des Stadtumbaus explizit berücksichtig und umgesetzt werden (z.B. 

Vermeidung einer Perforierung des Gebietes bzw. geordneter Stadtumbau). 


Die Managementleistungen zur Etablierung und Organisation der geplanten Eigentümergemeinschaft 

soll über das Modellvorhaben finanziert werden. Offen ist die Frage der Finanzierung von investiven 

Maßnahmen im Gebiet. 


Der Stadtteil Sonnenberg ist Stadtumbaugebiet. Ein Teilgebiet des Sonnenbergs ist zusätzlich als 

Sanierungsgebiet ausgewiesen. Mittlerweile soll der gesamte Stadtteil förmlich festgelegtes 

Sanierungsgebiet werden. Die öffentliche Auslegung der Erweiterung des Sanierungsgebietes läuft. 


Die Fragestellung nach den Chancen und Möglichkeiten der Einbindung von Grundstückseigentümern 

in den Stadtumbau in Form von Standorteigentümergemeinschaften ist noch wenig präzisiert. Wie 

können die Eigentümer zur Teilnahme motiviert werden, was sind die Anreize? Die kommunale 

Wohnungsbaugesellschaft GGG, als größter Wohnungseigentümer im Quartier, ist zwar im Prozess 

eingebunden, die wesentliche Zielsetzung für die bestandseigenen Objekte ist aber der Rückbau. Ein 

Verkauf der Wohngebäude zu einem symbolischen Preis ist aufgrund der Altschuldenregelung 

ausgeschlossen. Objekte werden nur zum Buchwert zum Verkauf angeboten. Dieser liegt aber deutlich 

über dem Marktwert. Darüber hinaus ist durch Zwangsversteigerungen und durch Insolvenzen mit 

Eigentümerwechseln zu rechnen. 


Die Problemstellung entspricht den anvisierten Auswahlkriterien, die Zielsetzungen sind klar definiert, 

spezielle Instrumente der Umsetzung sind angedacht. Die Aussichten auf eine erfolgreiche Formierung 

einer Eigentümerstandortgemeinschaft sind zum gegenwärtigen Zeitpunkt allerdings noch unklar. 

Quellen: Bereisung und Begehung des Standortes am 11. Juni 2008; Teilnehmer am 

Expertengespräch: René Deschner (Geschäftsführer Stadtumbau GmbH – Chemnitz), Steffen Jüttner 

(Stadtumbau GmbH – Chemnitz); Herr Pilz (Abteilungsleiter Stadtplanungsamt Chemnitz), Frau 

- 73 - empirica

Stöcker (Amt für Baukoordination Stadt Chemnitz), Herr Brüsch (Abteilungsleiter 

Stadtentwicklung/Stadtsanierung Grundstücks- und Gebäudewirtschafts-Gesellschaft m.b.H. GGG 

Chemnitz), Herr Lange (Vorsitzender des Vorstandes Haus- und Grundbesitzerverein Chemnitz und 

Umgebung e.V.), Herr Weber (Haus & Grund Chemnitz und Umgebung e.V.) 

7.4 Quartiersbezogene und quartiersübergreifende Aktivierungsstrategien und 

Beratungsangebote auf kommunaler Ebene 

Neben den dargestellten Ansätzen von Eigentümerstandortgemeinschaften gibt es eine Vielzahl von 

weiteren kommunalen Aktivierungsstrategien und Beratungsangeboten, welche nicht direkt auf die 

Gründung und Begleitung von ESG zielen, aber dennoch eine wichtige Unterstützung darstellen 

können. Die folgenden Überlegungen und Beispiele wurden im Wesentlichen über eigene 

Projekterfahrungen, Expertengespräche, Internetrecherchen und z.T. Literaturauswertungen 

gewonnen. Es soll keine repräsentative Übersicht dargestellt werden sondern vielmehr innovative und 

exemplarische Beratungsangebote und Aktivierungsstrategien erläutert werden, um den Unterschied 

zu den oben genannten ESG-Projekten zu verdeutlichen. Dies ist wichtig um Missverständnisse in der 

Abgrenzung für die Antragsphase und Auswahl der Modellprojekte zu vermeiden und die Bedeutung 

dieser Beratungsangebote im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfeldes zu klären. 

Für eine ausführliche Darstellung der verschiedenen Strategien und weitere Beispiele sei auf die 

Studie „Bestandssituation und Bewirtschaftungsstrategien privater Eigentümer in den neuen Ländern 

und ihre Einbeziehung in den Stadtumbau Ost“ 30 und die Bundestransferstelle Stadtumbau Ost 31 

verwiesen. 

„Top-down-“ Beratungs- und Aktivierungsstrategien 

Problembewusstsein und Handlungsinitiative sind die Grundlagen für das Zustandekommen privater 

Eigentümerstandortgemeinschaften. Der Blick richtet sich dabei zunächst auf die Ausgangslagen und 

Prozesse, die Initiativen „von unten“ (bottom-up) wachsen lassen. Ebenso wesentlich ist jedoch die 

Schaffung von günstigen Voraussetzungen, die die Bildung von Initiativen begünstigen und sie im 

Prozess der Formierung und Umsetzung unterstützen (top-down). Solch günstige Voraussetzungen 

können durch die Kommunen aktiv geschaffen werden, indem eine offene Haltung gegenüber dem 

Einbezug privater Initiativen in den Stadtumbau demonstriert und ein entsprechendes Informations- 

und Beratungsangebot aufgebaut wird. 

30 Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) (Hrsg.), 

(2007c) 

31 www.stadtumbau-ost.info 

- 74 - empirica

Der Einbezug privater Kleineigentümer in den Stadtumbauprozess und die damit einhergehenden 

Aktivierungsstrategien beziehen sich bisher jeweils auf die Beratung und Mobilisierung der einzelnen 

Eigentümer. Der Prozess verläuft dabei grundsätzlich „top-down“, d. h. die Kommune formuliert das 

Ausgangskonzept und ergreift die Initiative, sie prüft die Beteiligungsbereitschaft der einzelnen 

Eigentümer, deren Mitwirkung sie bei der Umsetzung der Zielvorstellungen bedarf. 

Dabei sind im Wesentlichen drei verschiedene Ansätze zu beobachten: 

• allgemeine, stadtweite Beratungsangebote (z.B. Energieberatung) 

• allgemeine Sensibilisierungsstrategien um den sich wandelnden gesellschaftspolitischen 

Rahmen und die immer begrenzteren öffentlichen Handlungsspielräume zu verdeutlichen 

• spezifische, projekt- bzw. quartiersbezogene Aktivierungsstrategien ohne das Ziel einer 

Kooperation der Eigentümer (z.B. Sanierungsgebiet) 

Insofern stellt die Zusammenarbeit mit einer ESG, die sich als Gruppe mit eigenen Interessen formiert, 

eine neue Ebene dar. Es ist einerseits zu erwarten, dass dies die Zusammenarbeit mit der Kommune 

vereinfacht, da eine grundsätzliche Handlungsbereitschaft besteht und die Mobilisierung der 

Einzeleigentümer bereits durch die ESG geleistet wird. Andererseits erfordern ESG andere 

Beratungsleistungen als Einzeleigentümer (z. B. Vertragsgestaltung, Mittelvergabe) und es besteht die 

neue zentrale Herausforderung, sich mit gegenläufigen Interessen auseinander zu setzen und zum Teil 

sehr heterogene Akteure zu moderieren. Es stellen sich damit im Schwerpunkt folgende 

Forschungsfragen: 

• Kann durch die Schaffung eines entsprechenden aktivierenden Klimas tatsächlich eine größere 

Zahl an ESG initiiert werden und wie entwickeln sich diese im Vergleich zu ESG, die weniger 

Unterstützung erfahren? 

• Welche Zugangswege zu privaten Bestandseigentümern (z. B. in der Typologie der 

„Bestandsverbesserer“, „Bestandserhalter“, „Exit-Strategen“32) ergeben sich und wie kann 

ein Gruppenbildungsprozess angeregt werden? 

• Welche Beratungsleistungen und –strukturen sind speziell für ESG empfehlenswert? 

• Wie kann die Verbindung von Neubau-ESG (z. B. Bauherrengruppen, Baugruppen) und 

Bestandseigentümern zu einer Gesamtstrategie der Quartiersaufwertung genutzt werden? 

32 Goderbauer, E. (2006), S. 11. 

- 75 - empirica

Beispiele 

Im Rahmen des ExWoSt-Forschungsvorhabens könnte der Ausbau einer gezielten Beratungsstrategie 

– nach Möglichkeit im Zusammenhang mit einer konkreten ESG – als Modellvorhaben mit besonderer 

Fragestellung gefördert werden. Als Kandidaten kommen Städte in Frage, die bereits einen gewissen 

Bekanntheitsgrad für ihren offenen Umgang mit privaten Initiativen erlangt haben und in denen bereits 

Beratungsinfrastrukturen bestehen, die auf das Feld der privaten Eigentümerstandortgemeinschaften 

(im Bestand) ausgedehnt werden können. In Frage kommen z. B.: 

• Leipzig: Die Stadt Leipzig hat die Förderung innerstädtischer Eigentumsbildung als wichtiges 

stadtentwicklungs-, sozial- und wirtschaftspolitisches Ziel erkannt. Beginnend mit dem 

Selbstnutzer-Programm „Stadthäuser in Leipzig“ in 2002 wurde ein breites Beratungsangebot 

aufgebaut, in dessen Zentrum die Schaffung von Wohneigentum – insbesondere auch für junge 

Familien – im Altbau und in neuen Stadthäusern im Leipziger Stadtgebiet steht. Dabei sind Erhalt 

und die Ergänzung städtebaulicher Strukturen bisher vor allem positiver Nebeneffekt. Das 

Leipziger Selbstnutzer-Programm ist kein Förderprogramm. Es setzt vielmehr auf Beratung, 

Gruppenmoderation, Marketing und Netzwerkbildung. Kaufinteressenten schließen sich in 

Gruppen zusammen, beauftragen gemeinsam einen Architekten, der ihnen in baulicher Hinsicht 

professionelle Unterstützung bietet, und übernehmen die übrigen Aufgaben (u.a. Akquisition 

weiterer „Mitstreiter“, Festlegung des baulichen Aufwands) weitgehend selbst. Durch die Stadt 

werden Bauinteressenten dadurch unterstützt, dass Baugruppen in der Anfangsphase durch 

Moderatoren und Bauexperten begleitet werden. Ein wichtiger Teil des Selbstnutzer-Programms 

sind Marketingaktivitäten. Realisierte Projekte dienen als Beispiele, mit denen wiederum 

Nachahmer gefunden werden sollen. Die Verbreitung entsprechender Erfahrungen erfolgt über 

eine intensive Pressearbeit, Veranstaltungen, Messeauftritte, eine eigene kleine Immobilienaus- 

stellung im Stadtzentrum, Bustouren zu passenden Objekten und das Internet (selbstnutzer.de). 

Das Selbstnutzer-Programm wurde im Laufe der Zeit um weitere Bausteine ergänzt. Dazu gehören 

z. B. das Konzept der Wächterhäuser (Träger Verein HausHalten e.V.), das 2008 in das ExWoSt- 

Forschungsfeld „Nationale Stadtentwicklungspolitik“ aufgenommen wurde und das Programm 

Brachflächennutzung, im Rahmen dessen die Stadt Grundstücksangebote im Internet präsentiert, 

bei denen die Eigentümer grundsätzlich Interesse an einer neuen Nutzung haben, sei es als zeitlich 

befristete Zwischennutzung oder als dauerhafte Flächenentwicklung z.B. für Wohngebäude, 

Gewerbe- oder Ausgleichsflächen. 

• Dresden: Unter dem Titel „Eigenheim in der Stadt“ wurde ein Wohnbauflächenmanagement 

aufgebaut, das den gesamten städtischen Grundstücksmarkt erfasst. Die städtischen Mitarbeiter 

des Wohnbauflächenmanagements fungieren als Kontaktstelle für Bauwillige und Investoren, 

helfen beim Finden von Grundstücken und Architekten, beraten zu Förder- und Finan- 

zierungsmöglichkeiten und unterstützen Bauwillige bei Behördenwegen. Die Unterstützung 

- 76 - empirica

erstreckt sich insbesondere auch auf die Gründung und Organisation von Bauherrengemein- 

schaften. Das Beratungsangebot wird in Kooperation mit dem Bauforum Dresden e.V. und der 

Sächsischen Aufbaubank (Programme mit zinsgünstigen Darlehen) durchgeführt. Da die private 

Baugemeinschaft noch immer relativ unbekannt ist, hat es sich das Bauforum Dresden e.V. zum 

Ziel gesetzt, diese Idee bekannter zu machen und das Zustandekommen solcher Gemeinschaften 

auch in Dresden aktiv zu unterstützen. Es soll eine Kommunikationsbörse entstehen, die es 

Interessenten möglich macht, untereinander und mit bereits existierenden Gemeinschaften ins 

Gespräch zu kommen, um so für sich Vor- und Nachteile auf der Basis umfassender und neutraler 

Informationen abwägen zu können. Die Suche nach Bauvorhaben bzw. Bauwilligen und die 

Vorbereitung konkreter Projekte soll beratend unterstützt werden. 

• Ludwigshafen: Im Rahmen des Programms Stadtumbau-West wird in Ludwigshafen ein 

besonderer Schwerpunkt auf die Entwicklung der Innenstadt als Wohnstandort gelegt. Im 

Gegensatz zu anderen vergleichbaren Innenstädten spielt die Wohnnutzung in der Ludwigshafener 

Innenstadt eine außergewöhnlich große Rolle. Es sollen Rahmenbedingungen geschaffen werden, 

damit das innerstädtische Wohnen in Ludwigshafen ein Angebot für möglichst viele soziale 

Schichten in der Bevölkerung wird. Auch der Einzelhandel in der Innenstadt lebt vornehmlich von 

den Innenstadtbewohnern. Sie prägen über ihre jeweiligen Lebensstile maßgeblich das Bild der 

Stadt. Konkrete Ansatzpunkte werden in der gezielten Entwicklung vieler unterschiedlicher 

Wohnformen gesehen, um die unterschiedlichen Ansprüche derzeitiger und potenzieller 

Innenstadtbewohner befriedigen zu können (von der Baugruppe bis hin zum Mehrfamilienhaus), 

ein weitere Schwerpunkt ist die Attraktivierung des Wohnumfeldes (Grünanlagen, Spielplätze 

etc.). Die Förderung und Unterstützung privater Investitionen zur Sanierung des Wohnungs- 

bestandes in der Innenstadt soll zentraler Ansatzpunkt des Prozesses sein. 

• Kiel: Mit der Zielsetzung, das Wohnen für Familien in der Stadt attraktiver zu machen und ihnen 

Alternativen zur Umlandwanderung zu bieten, plant die Stadt, Maßnahmen der Neugestaltung von 

kleinparzellierten Blockinnenbereichen anzuregen, damit diese als geschützter gemeinschaftlicher 

Freiraum genutzt werden können und somit ein Anreiz für Familien mit Kindern besteht, in der 

Stadt wohnen zu bleiben („Familienfreundliche Stadtquartiere“). In Zusammenarbeit mit dem 

örtlichen Verein Haus & Grund e.V. wurden erste Vorstöße unternommen und in geeigneten 

Quartieren Eigentümerversammlungen durchgeführt. Während die Beteiligungsbereitschaft 

zunächst durchaus gegeben war, reagierten die angesprochenen Eigentümer hinsichtlich einer – 

wenn auch sehr geringen - finanziellen Beteiligung ablehnend. 

Rolle dieser Strategien im ExWoSt-Forschungsfeld 

In Abgrenzung zum geplanten Forschungsvorhaben ist klarzustellen, dass der Auf- oder Ausbau von 

Beratungsleistungen durch eine Kommune allein nicht die Kriterien für ein Modellvorhaben erfüllt. Es 

- 77 - empirica

ist jedoch - in Verbindung mit konkreten Einzelprojekten - von besonderem Interesse zu prüfen, 

inwiefern die Gründung von Bestands-ESG durch die Kommune unterstützt werden kann. Von 

besonderem Interesse sind daher Projektanträge aus Kommunen, 

• in denen bereits ein Angebot an speziellen Beratungsleistungen besteht (siehe Beispiele oben) 

auch wenn dieses noch nicht gezielt auf Bestands-ESG ausgerichtet ist 

• in denen die Beteiligung am ExWoSt-Forschungsfeld (u.a.) dazu genutzt werden soll, eine 

spezielle Beratungsinfrastruktur aufzubauen oder bei anderen Trägern anzuregen. 

Im Bewertungsraster können entsprechende Projektanträge einen positiven Vermerk erhalten, der die 

Chancen in der Gesamtbewertung/Auswahl erhöht. 

8. Dokumentation und Bewertung des Fachgesprächs 

8.1 Rahmen, Programm und Teilnehmer 

Datum: 08. Juli 2008, 10.30 – 16:45 Uhr 

Ort: BMVBS, Besprechungsraum 2.101/2.101a, Krausenstr. 17-20, Berlin 

Moderation/Organisation: empirica: Herr Faller, Herr Baba, Frau Fryczewski 

Anwesende: BMVBS: Herr Dr. Hatzfeld, Herr Hilgen, Herr Prof. Dr. Brenner, 

Herr Köpke, Frau Andresen, Frau Modes, Frau Dr. Richter, Frau 

Killmann, Frau Struß, Frau Röding 

BBR: Herr Metzmacher, Herr Ewert, Frau Crome 

Landesministerien: Frau Jüngst (Bremen), Frau Siebeck-Rauscher 

(Schleswig-Holstein), Herr Thurn (Brandenburg), Frau Schweiger 

(Bayern), Frau Brandtönnies (Hessen), Herr Kuthe (Niedersachsen), 

Herr Lütkemeier (Sachsen), Herr Büttner (Hamburg), Herr Müller- 

Zick (Saarland), Herr Schneider (Sachsen-Anhalt), Frau Nakelski 

(Nordrhein-Westfalen), Frau Joeres (Nordrhein-Westfalen), Herr Dr. 

Hucke (Berlin), Herr Thiede (Mecklenburg-Vorpommern), Herr 

Böttcher (Berlin) 

Kommunen: Herr Pilz (Chemnitz), Frau Lerz (Leipzig) 

- 78 - empirica

Tagesordnung: 

Unternehmen/Institutionen: Herr Mensing (Convent), Frau Kalew 

(GGG Chemnitz), Herr Deschner (Stadtumbau GmbH, Chemnitz), 

Herr Matthes (Transferstelle Stadtumbau West), Herr Haller 

(Transferstelle Stadtumbau-Ost), Herr Stubbe (LWB Leipzig), Herr 

Cordes (GBH), Frau Elstermann (GWB), Herr Petermann (Wüstenrot 

Haus- und Städtebau GmbH), Herr Dr. Aehnelt (IFS), Herr Prof. Dr. 

Beckmann (Difu) 

10:30 – 10:45 Uhr Begrüßung durch BMVBS und BBR 

Verbände: Herr Bruch (BFW), Herr Dr. Neumann (Haus&Grund 

Sachsen-Anhalt), Herr Heberger (Haus&Grund Leipzig), Frau Müller 

(Haus&Grund Deutschland), Herr Dr. Ungethüm (Haus&Grund 

Sachsen), Herr Weber (Haus&Grund Chemnitz), Herr Hunger (GdW) 

10:45 – 10:50 Uhr Begrüßung durch empirica, Erläuterungen zum Ablauf der Veranstaltung 

10:50 – 11:15 Uhr Überblick Ziele und Design des Forschungsfeldes 

11:15 – 12:30 Uhr Grundkonzeption und Verständnis von Eigentümerstandortgemeinschaften 

12:30 – 13:15 Uhr Mittagspause 

13:15 - 14:30 Uhr Forschungsleitfragen 

a) durch das Modellvorhaben zu beantwortende Fragen 

b) durch Sondergutachten zu beantwortende Fragen 

14:30 – 15:30 Uhr Sachliche und formale Auswahlkriterien für die Modellvorhaben 

15:30 – 15:45 Uhr Abschluss der Veranstaltung: Bilanz zum vorläufigen Design des 

Forschungsfeldes 

ab 15:45 informeller Ausklang, Gelegenheit zu Einzelgesprächen 

- 79 - empirica

8.2 Aufgaben, Inhalte und Ziele des Fachgesprächs 

Die Tagesordnungspunkte lassen sich zu drei großen Themenblöcken zusammenfassen, die im 

Fachgespräch diskutiert wurden: 

• Grundkonzeption und grundsätzliche Forschungsfragen des ExWoSt-Forschungsfeldes, 

• Forschungsfragen im Detail und 

• Formale und sachliche Auswahlkriterien für die Modellvorhaben. 

Zur Vorbereitung auf das Fachgespräch wurde den Teilnehmern vorab ein Auszug aus den bisherigen 

Arbeitsergebnissen der „Vorbereitungs- und Qualifizierungsphase“ als Arbeits- und Diskussionspapier 

übermittelt. Zur Strukturierung des Ablaufs wurde das Fachgespräch in Diskussionsblöcke eingeteilt, 

die sich an der Tagesordnung orientierten. Zu jedem Diskussionsblock gab es eine Einführung von 

empirica mit den Arbeitsergebnissen der „Vorbereitungs- und Qualifizierungsphase“. Anschließend 

wurde dem Plenum die Möglichkeit zu Rückfragen und vor allem zur Diskussion der spezifischen 

Fragestellungen gegeben. 

Die wesentliche Aufgabe des Fachgespräches bestand darin, die in der „Vorbereitungs- und 

Qualifizierungsphase“ erarbeiteten Grundlagen der o.g. Themenblöcke, wie Fragestellungen und 

Konzepte für das Forschungsfeld, das generelle Forschungsfelddesign sowie die sachlichen und 

formalen Auswahlkriterien der Modellvorhaben den Experten aus Landesministerien, Verbänden der 

Wohnungswirtschaft und Kommunen zur Diskussion zur stellen. Ziel des Fachgesprächs war es somit, 

bei der anstehenden Festlegung des inhaltlichen Schwerpunkte des Forschungsfelds und der 

Auswahlkriterien für die Modellvorhaben entsprechende Anregungen aus dem Kreis der Experten und 

Verbände einbeziehen zu können. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Formen der Kooperation, 

Quartierstypen und Gebietskulissen sowie die Verzahnung mit dem Stadtumbau. Eine vertiefende 

- 80 - empirica

inhaltliche Diskussion der Forschungsleitfragen im Einzelnen war dagegen nicht vorgesehen, da dies 

zu den zentralen Aufgaben der Modellvorhaben und der Forschungsassistenz gehören wird. Weiterhin 

war es nicht Aufgabe des Fachgesprächs, bei einzelnen Themenfeldern bereits zu konkreten 

Ergebnissen im Sinne einer endgültigen Abstimmung unter allen Teilnehmern zu kommen 

(beispielsweise bei den sachlichen und formalen Auswahlkriterien). 

8.3 Resonanz des geplanten Forschungsfeldes bei den beteiligten Akteuren 

Die unerwartet hohe Teilnehmerzahl von 52 Personen zeigt das hohe Interesse an diesem aktuellen 

Thema. Es gab eine zweigeteilte Teilnehmerstruktur. Während ein Teil der Teilnehmer sich 

vorwiegend über das Thema Eigentümerstandortgemeinschaften informieren wollte, gab es auch eine 

Reihe von Teilnehmern, welche bereits mit guten Vorkenntnissen und konkreten Erwartungen und 

gezielten Diskussionsbeiträgen zum Fachgespräch kamen. Dazu zählten insbesondere Vertreter von 

Verbänden, Forschungsinstituten und einzelnen Bundesländern. Dementsprechend lebhaft verlief auch 

die Diskussion und es wurden nützliche Anregungen für die Ausgestaltung des Forschungsfeldes 

gegeben. 

8.4 Die wichtigsten Diskussionspunkte 

Alle wesentlichen Eckpunkte für das Forschungsfeld wurden den Teilnehmern vorgestellt und konnten 

von diesen kommentiert, verändert und ergänzt werden. Während einzelne Aspekte immer wieder von 

einer Vielzahl von Teilnehmern angesprochen und diskutiert wurde (z.B. Bezug zu 

Städtebaufördergebiet, Übereinstimmung mit den kommunalen Zielen), wurden andere Punkte nur 

kurz angesprochen oder nicht näher diskutiert. Aufgrund des begrenzten Zeitrahmens und der 

intensiven Diskussion konnten nicht alle geplanten Themenkomplexe im Rahmen des Fachgesprächs 

behandelt werden. Dazu gehören die Themen 

• Sondergutachten, 

• Einsatz von Städtebauförderungsmitteln und 

• Finanzierung und Förderung. 

An dieser Stelle werden nicht alle Diskussionsergebnisse gesondert und detailliert aufgeführt. Dazu 

dient das Protokoll zur Veranstaltung (siehe Anhang). Vielmehr werden die wichtigsten 

Diskussionspunkte des Fachgespräches dargestellt. 

Im Verlauf des Fachgespräches zeigte sich, dass – abgesehen von den Forschungsleitfragen – die 

Diskussion vor allem über die Grundkonzeption und das Verständnis von ESG nicht strikt von den 

- 81 - empirica

formalen und sachlichen Auswahlkriterien oder allgemeiner, von der Förderfähigkeit der ESG zu 

trennen war. Diese Überlappung der Themen verdeutlicht die Praxisorientiertheit der Teilnehmer in 

Bezug auf das Forschungsfeld. Die Diskussion über die Grundkonzeption und das Verständnis von 

Eigentümerstandortgemeinschaften, die grundlegenden Forschungsfragen sowie die Fragen zur 

Zusammenarbeit mit den Kommunen orientierte sich sehr stark an dem öffentlichen Interesse an ESG. 

Entsprechend wurde vor allem immer wieder Bezug auf die Bedingungen genommen, unter denen 

ESG als Instrument des Stadtumbaus und der Stadtentwicklung aus Sicht der öffentlichen Hand in 

Frage kommen können. Je nach Ausgangslage in den Regionen und Städten wurden die Bedingungen 

sehr unterschiedlich formuliert. Damit wurde teilweise explizit auch die Förder- und 

Unterstützungsfähigkeit von ESG durch die öffentliche Hand angesprochen und damit implizit häufig 

auch ein Rückbezug zu möglichen Auswahlkriterien von Modellvorhaben genommen. Entsprechend 

diesen Vorbemerkungen bezogen sich die Schwerpunkte der Diskussion im Fachgespräch auf 

folgende Themenblöcke: 

• Grundkonzeption und Verständnis von ESG inkl. des öffentlichen Interesses an ESG 

• Steuerungsfunktion und Zusammenarbeit mit den Kommunen und kommunale Rahmen- 

bedingungen 

• Auswahlkriterien der Modellvorhaben 

Hinsichtlich der allgemeinen Definition von ESG und dem räumlichen Bezug zum Stadtumbauquartier 

wurde darauf verwiesen, dass als Zielsetzung der Gründung von ESG bereits eine Stabilisierung von 

Quartieren (und nicht nur die Aufwertung) von Quartieren ausreichend sein sollte. Auch der räumliche 

Bezug sollte sich nicht allein auf die räumliche Förderkulisse des Stadtumbaus im Sinne § 171a und 

§ 171b BauGB (Stadtumbaumaßnahmen und -gebiet) beschränken, sondern allgemeiner auf die Stadt- 

bzw. Quartiersentwicklung. Eine derart enge Definition würde von vornherein Vorhaben in Städten 

und Gemeinden ausschließen, die keine Stadtumbaugebiete festgesetzt haben. Insbesondere seitens 

einzelner Landesministerien wurde der Wunsch nach einer Aufnahme von Projekten außerhalb der 

Städtebau-Fördergebiete geäußert, damit untersucht werden könne, wie Projekte auch ohne Städtebau- 

Fördergelder funktionieren. Dies wurde von Herrn Faller dadurch kommentiert, dass Stadtumbau zwar 

im Vordergrund des Forschungsfeldes stehe, aber auch durchaus einzelne Projekte außerhalb der 

rechtlich definierten Stadtumbaugebiete und damit auch ohne Städtebauförderung berücksichtigt 

werden sollten. Im ESG-Forschungsfeld sollen – sofern sich geeignete Beispiele finden – sowohl die 

Verknüpfung mit unterschiedlichen Fördergebieten (Stadtumbau, Sanierungs- und 

Entwicklungsmaßnahmen, Soziale Stadt, Städtebaulicher Denkmalschutz, Aktive Stadt- und 

Ortsteilzentren) als auch die Funktionsweise von ESG außerhalb der Städtebauförderung untersucht 

werden. 

- 82 - empirica

In dieser Diskussion spiegeln sich auch die unterschiedlichen Interessenslagen der Akteure wider. Vor 

allem die Akteure aus den neuen Bundesländern setzten einen Fokus auf die Stadtumbauprojekte, 

wobei sich dies in erster Linie auf Maßnahmen des Stadtumbaus und nicht primär auf die 

Gebietskulisse an sich bezog. Daneben wurde aber auch hervorgehoben, dass gerade in 

Westdeutschland im Stadtumbau auch präventive Maßnahmen (investiver oder nichtinvestiver Art) 

wichtig seien. In diesem Zusammenhang wurde deshalb vorgeschlagen, zukünftig von „ESG in der 

Stadtentwicklung“ oder „… Quartiersentwicklung“ zu sprechen. Dies sei jedoch nach anderer 

Auffassung zu allgemein, da der Schwerpunkt auf Quartieren mit Stadtumbaubedarf liegen soll. Im 

Ergebnis der Diskussion soll – wie bereits im Inputpapier vorgeschlagen – das Forschungsfeld offen 

sein für Modellvorhaben auch außerhalb der Gebiete der Städtebauförderung, dafür aber klar die 

Stadtumbauaufgaben zum Gegenstand haben. Deshalb wird der Name 

„Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau“ beibehalten. 

Im Verlauf der Diskussion wurde auch darauf hingewiesen, dass die Angebote und Möglichkeiten aus 

der Wohnungsbauförderung Berücksichtigung finden sollten. Dies gelte umso mehr, wenn sich die 

entsprechenden Wohnungsbaugesetze – wie derzeit in einigen Ländern absehbar – stärker auf die 

Themen der Quartiersentwicklung und den Stadtumbau einstellten. 

Intensiv diskutiert wurden auch die Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit zwischen ESG und 

Kommune und dabei auch die Zielsetzungen, die mit der jeweiligen Eigentümerstandortgemeinschaft 

verfolgt werden. Voraussetzung für die Förderung sei immer ein entsprechend begründetes 

öffentliches Interesse an ESG. Da die Modellvorhaben im ExWoSt-Forschungsfeld mit öffentlichen 

(Forschungs-) Mitteln unterstützt werden, liege es auf der Hand, dass die konkreten Modellvorhaben 

den stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen der Kommune nicht entgegen stehen. Nach 

Möglichkeit sollten sie in eine kommunale Gesamtentwicklungsstrategie eingebunden sein und die 

stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen fördern. In diesem Diskussionsrahmen rückte die 

Fragestellung nach dem „Wozu“ und „Wem dienen die ESG“ in den Vordergrund. Hierzu gab es 

durchaus unterschiedliche Sichtweisen in Abhängigkeit von den spezifischen Interessenslagen der 

Akteure. Die Vertreter der Länder und Kommunen haben ihre Position i.d.R. vor dem Hintergrund der 

Förderfähigkeit (in Abhängigkeit von der jeweiligen Ausgangssituation in den Ländern) von ESG 

formuliert, ihrer Meinung nach sollten die Projekte dem Stadtumbau dienen. Ein anderer Akteur der 

Landesebene vertrat dabei die Meinung, Grundstückseigentümer in Stadtumbaugebieten müssten auch 

ohne Verfolgung von Eigeninteressen zu den Zielen des Stadtumbaus beitragen. Das würde bedeuten, 

dass den Kosten der Eigentümer kein entsprechender Nutzen in Form einer Stabilisierung oder 

Steigerung der Grundstückswerte gegenübersteht. Dagegen vertraten vor allem die Verbände der 

Wohnungs- und Grundstückseigentümer die Meinung, wesentliche Voraussetzungen für eine 

erfolgreiche Gründung von ESG seien Vertrauen schaffende Maßnahmen sowie sichtbare Vorteile 

auch für die Eigentümer selbst. Darüber hinaus argumentierten die Verbände, dass sich ein 

- 83 - empirica

kommunales Interesse über die Bürger, also auch über die Grundstückseigentümer, definiert und sich 

Ziele in städtebaulichen Entwicklungskonzepten auch ändern können. Dementsprechend sollten aus 

Sicht von Haus & Grund Eigentümer in die Lage versetzt werden, ihre Interessen zu artikulieren und 

notfalls auch eine der Kommune entgegen gesetzte Position zu vertreten. Gleichzeitig sei darauf zu 

achten, dass ESG immer nur Zusatzleistungen erbringen und nicht aufgrund ihres Engagements der 

Standard öffentlicher Leistungen gesenkt wird. 

In Bezug auf die Ausgestaltung des Forschungsfeldes wurde als Ergebnis der Diskussion festgehalten, 

dass Voraussetzung für die Antragstellung eine beizufügende Zusage der aktiven Unterstützung des 

Modellvorhabens durch die Kommune ist, mindestens aber das kommunale Einverständnis mit den 

geplanten Maßnahmen der ESG. 

Ähnlich intensiv und durchaus konträr wurde die Steuerungsfunktion der Kommunen diskutiert. Zur 

Durchsetzung kommunaler Ziele sprachen die Länder den Kommunen eine starke Steuerungsfunktion 

im Prozess der ESG zu. Ein Teilnehmer vertrat die Meinung, eine Initiierung von ESG in den neuen 

Bundesländern sei ohnehin nur durch die Kommune selbst möglich, weil es auf Seiten der Eigentümer 

an einem entsprechenden Engagement mangelt und die organisatorischen Gründungshürden nur mit 

Unterstützung der Kommune bewältigt werden können. In diesem Zusammenhang wurde die 

Einschätzung formuliert, dass die Kommunen vermutlich finanziell und personell gar nicht in der Lage 

sind, notwendige Unterstützungsleistungen zu erbringen und entsprechend auf Förderung angewiesen 

sind. Den Gegenpol bildete die Meinung einzelner Teilnehmer, bei der Auswahl der Projekte sei vor 

allem darauf zu achten, dass die Initiative zur Gründung einer ESG tatsächlich „von unten“ ausgehe, 

weil nur dadurch eine neue Kultur der Partnerschaft zwischen privaten und öffentlichen Akteuren in 

der Stadtentwicklung und -planung entstehe. Aber auch die Akteure der Verbände vertraten 

mehrheitlich die Meinung, die Mitglieder der ESG bräuchten externe Unterstützung in Form von 

fachlichen Beiträgen und Moderationsleistungen. 

8.5 Ergebnisse 

Zielsetzung des Fachgespräches war es nicht – wie erwähnt – abschließend zu konkreten Ergebnissen 

zu kommen, sondern den Arbeitsstand zur Vorbereitung und Qualifizierung des Forschungsfeldes auf 

Basis der Wünsche, Meinungen und Erfahrungen der Teilnehmer zu evaluieren, zu konkretisieren und 

zu ergänzen. Gleichwohl fließen die Anmerkungen und Diskussionsbeiträge – soweit sinnvoll – in die 

Strukturierung und Inhalte des Forschungsfeldes ein. Das betrifft vor allem die zu untersuchenden 

Forschungsleitfragen und die formalen und sachlichen Auswahlkriterien. 

- 84 - empirica

Ergänzungen der Forschungsleitfragen 

Als Ergebnis des Fachgespräches haben sich folgende Präzisierungen und Ergänzungen zu den 

Forschungsleitfragen ergeben: 

• Aus Verbandssicht ist von Interesse, wie man mit Eigentümern umgehen kann, welche sich 

weigern, bestimmte Maßnahmen vorzunehmen, und dadurch andere Eigentümer schädigen? 

• Wie sinnvoll ist eine förmliche Gründung einer ESG, welche Möglichkeiten gibt es und wann 

ist eher eine informelle ESG sinnvoll? 

• Wie können Prozesse gestaltet und Konflikte moderiert werden? (d.h. Aktionsorientierung) 


gemeinsam die Stadtentwicklung mitzugestalten? 

• Wie können Projekte initiiert werden, welche sowohl für sich sinnvoll sind als auch von 

hohem öffentlichen Interesse sind? 

• Wie kann man mit Eigentümern umgehen, welche keinen Bezug zum Quartier haben und z.T. 

ihr Objekt gar nicht kennen, z.B. weil sie in einer anderen Stadt leben? 

• Wo liegen mögliche Hindernisse? Warum ist was nicht gelungen? 

• Inwieweit sind verschiedene Eigentümerkonstellationen ökonomisch handlungsfähig? 

• Welches Spektrum von Möglichkeiten zur Unterstützung von ESG gibt es? 

• Wie kann man die Rentabilität von Maßnahmen messen, die sich durch langfristige Stabilität, 

aber nicht durch höhere Mieteinnahmen zeigt? 

Überarbeitung der Auswahlkriterien für Modellprojekte 

In der Diskussion zu den Auswahlkriterien hat sich gezeigt, dass diese im Spannungsverhältnis stehen 

zwischen den formalen förderrechtlichen Anforderungen, den unterschiedlichen Zielsetzungen der 

Teilnehmer und dem oftmals noch unzureichenden Formalisierungs- und Organisationsgrad der ESG. 

Um die große Vielfalt von möglichen Modellvorhaben nicht von Beginn an durch bestimmte Kriterien 

zu stark einzuschränken, wurde vereinbart, möglichst wenige Ausschlusskriterien zu formulieren. 

Vielmehr sollen die Auswahlkriterien dazu dienen, einen Vorrang oder eine Priorität der 

einzureichenden Projektvorschläge und -anträge festlegen zu können. Aus dem Fachgespräch ergaben 

sich damit im Ergebnis folgende Präzisierungen der Auswahlkriterien von Modellvorhaben: 

- 85 - empirica

• Sofern ESG noch über keine eigene rechtsfähige Organisationsform verfügen, können auch 

Kommunen oder für die ESG tätige Unternehmen als Antragssteller fungieren. 

• Vorrangig werden ESG mit überwiegend kleinen Einzeleigentümern aus dem Bereich 

Wohnen gesucht. Daneben können auch weitere Akteure beteiligt sein, wie z.B. 

Wohnungsunternehmen, gewerbliche Eigentümer, (gewerbliche) Mieter, die Stadt etc. Die 

Grenze von mindestens 50% privater Kleineigentümer – wie in der Präsentation 

vorgeschlagen - entfällt. 

• Modellvorhaben sind nicht auf die Gebietskulissen von Stadtumbauquartieren beschränkt. Im 

Vordergrund stehen allerdings Vorhaben innerstädtischer Wohnquartiere im Kontext des 

Stadtumbaus. Idealerweise sollte ein Quartiersbezug von mind. 10 Grundstücken vorliegen. 

• Quartiere in Klein- und Mittelstädten sind gleichwertig wie Quartiere in Großstädten zu 

berücksichtigen, insbesondere wenn sie einen historischen Altstadtkern aufweisen. 

• Der bereits erfolgte Zusammenschluss von drei Eigentümern zum Zeitpunkt des Antrages ist 

sowohl hinsichtlich der Anzahl als auch des Formalisierungsgrades nicht mehr zwingend, 

sondern ein Vorrangkriterium („idealerweise eine Gruppe von drei Eigentümern zum 

Zeitpunkt des Antrages“). Als Auswahlgrundlage reicht eine „Absichtserklärung“ von 

„idealerweise“ mindestens drei Eigentümern über die Gründung einer ESG zum Zeitpunkt der 

Antragstellung (vgl. auch folgenden Absatz). 

• Eine wichtige Forschungsfrage ist, wie und unter welchen Bedingungen sich ESG gründen. 

Um diese Forschungsfrage im Rahmen des Forschungsvorhabens hinreichend zu 

berücksichtigen, sind potenzielle ESG zu berücksichtigen, die sich noch nicht gegründet 

haben. Dabei besteht ein möglicher Zielkonflikt, dass Modellvorhaben ausgewählt werden, die 

die Gründungsphase nicht erfolgreich abschließen und die Konzeptions- und 

Umsetzungsphase erst gar nicht erreichen. Zur Lösung dieses Zielkonfliktes wurde die 

Schwelle hinsichtlich des Formalisierungsgrades und der Projektreife (vgl. vorhergehenden 

Absatz) als Auswahlkriterium niedrig gesetzt. Allerdings muss, falls die Eigentümer nicht 

selbst, sondern die Kommune den Antrag stellt, innerhalb eines halben Jahres die Gründung 

einer ESG nachgewiesen werden. 

8.6 Eine kritische Bewertung der Ergebnisse des Fachgespräches 

Die überwiegend positive Resonanz auf das Fachgespräch drückte sich nicht nur in der 

Teilnehmeranzahl aus, sondern eine Reihe von Teilnehmern äußerte sich im Anschluss an die 

Veranstaltung entsprechend. Prinzipiell wurde auf allen Seiten das hohe Interesse an der Erprobung 

- 86 - empirica

von ESG als Instrument des Stadtumbaus im Rahmen eines Modellvorhabens sichtbar. Trotz 

Meinungsverschiedenheit im Detail war im Trend die Überstimmung bei den einzelnen 

Themenblöcken größer, insbesondere was die zu untersuchenden Forschungsleitfragen im 

Forschungsvorhaben betrifft. 

Allerdings wirft die Diskussion vor allem an einer Stelle kritische Fragen bezüglich einer 

erfolgreichen Umsetzung von ESG in der Praxis auf: Welche Ziele werden mit der Gründung einer 

ESG verfolgt und welche Akteure erzielen welchen Vorteil und Nutzen aus der ESG? 

Im Idealfall, nach der Abgrenzung und Begriffsbestimmung von ESG in Verknüpfung mit den Zielen 

der Stadtentwicklung, ist die Antwort eindeutig. Beide wesentlichen Akteure, die 

Grundstückseigentümer und die Kommunen, profitieren von der ESG. Das gelingt allerdings in der 

Praxis nur, wenn sich eine Kultur des Miteinanders und des Konsens sowie der ausgewogenen 

Interessenabwägung durchsetzt und etabliert. Beide Akteursgruppen müssen gleichberechtigt 

nebeneinander stehen, miteinander wirken und gemeinsam handeln. In Teilen könnte man den 

Eindruck gewinnen, dass die Ziele des Stadtumbaus zu sehr im Fokus der Diskussion standen und der 

Nutzen der Grundstückseigentümer im Hintergrund stand. Das mag auch an dem Übergewicht von 

Vertretern der Städte und Länder gelegen haben. Wenn die Kommunen Grundstückseigentümer nur 

unter dem Deckmantel der „Eigentümerstandortgemeinschaften“ („Das ist auch von Nutzen für 

Euch“) in den Stadtumbau einbinden, um ausschließlich eigene Interessen zu verfolgen, dann wird 

dies voraussichtlich in der Praxis nicht funktionieren und es besteht die Gefahr der Diskreditierung des 

eigentlichen Anliegens. Eine entscheidende Erfolgsvoraussetzung von ESG ist der Interessenausgleich 

zwischen den Akteuren. Damit muss es allerdings nicht zwangsläufig unterschiedliche Vorstellungen 

von Zielen und Maßnahmen geben. Vielmehr ist zu vermuten, dass zumindest die Gründung einer 

ESG auf gleichen Zielen und Vorstellungen beruht. Dies muss sich in der Praxis bewähren. 

Eine davon unabhängige Sonderform bilden ESG, deren Maßnahmen nicht den stadtentwicklungs- 

politischen Zielen dienen, diesen aber auch nicht widersprechen (Zielneutralität). Derartige ESG 

können „wohlwollend“ durch die Kommune begleitet werden, die ihre Zustimmung gibt ohne 

besondere Unterstützung zuzusagen. Als Modellvorhaben kommen diese ESG dennoch in Frage, da 

auch sie einen Beitrag zur Beantwortung der Forschungsfragen leisten. 

- 87 - empirica

9. Empfehlungen zur Ausgestaltung des Forschungsfeldes 

Die bestehenden Vorüberlegungen zur Ausgestaltung des Forschungsfeldes (BBR- 

Forschungsfeldpapier) werden im folgenden Kapitel weiterentwickelt. Im Kern geht es dabei um die 

Kriterien der Auswahl von Modellvorhaben und ergänzende Vorschläge (z. B. Sondergutachten), so 

dass eine Gesamtstruktur entsteht, die geeignet ist, die aufgeworfenen Forschungsfragen zu 

beantworten. 

9.1 Sachliche Auswahlkriterien 

9.1.1 Was sind ESG im Sinne des ExWoSt-Forschungsfeldes? 

Grundcharakter der ESG 

Im oben angesprochenen Sinne (siehe Kap. 1.1) geht es um die grundstücksübergreifende 

Kooperation von privaten Eigentümern im Stadtumbau. Aus dem grundstücksübergreifenden Ansatz 

sollte dabei mindestens implizit ein Quartiersbezug deutlich werden. 

Vorrangig werden ESG mit überwiegend kleinen Einzeleigentümern aus dem Bereich Wohnen 

gesucht. Daneben können auch weitere Akteure beteiligt sein, wie z.B. Wohnungsunternehmen, 

gewerbliche Eigentümer, Mieter, Pächter, die Stadt etc. 

Mindestens 50% der an der ESG beteiligten Eigentümer müssen Bestandseigentümer von 

Wohngebäuden sein. Die Integration von Investoren/Neueigentümern/Bauherrengruppen in eine ESG 

bleibt damit möglich. 

Ein Grenzfall zwischen grundstücksübergreifendem und grundstücksbezogenem Charakter bilden 

Eigentümergemeinschaften, die zum Beispiel gemeinschaftlich einen Innenhof umgestalten 

(Zusammenlegung der Grundstücke mit Umlegung, anschließendes gemeinschaftliches Eigentum nach 

WEG). Gerade die Innenhöfe von altstädtischen Baublöcken bergen oftmals ein hohes Potenzial für 

eine qualitative Aufwertung. Derartige Umgestaltungen sind regelmäßig Bestandteil der 

Stadtsanierung. Für das Forschungsfeld können sie dennoch von Interesse sein, wenn besonders 

innovative Elemente in der Prozessgestaltung (insbesondere Selbstorganisation der Eigentümer) oder 

der baulichen Lösung vorliegen. 

Ausschlüsse bzw. nachrangige Berücksichtigung 

Es sollten nicht bzw. nachrangig berücksichtigt werden: 

- 88 - empirica

• Rein gewerblich geprägte ESG, wie sie zum Beispiel in Form von BIDs mittlerweile häufig 

anzutreffen sind. Diese sind durch verschiedene Modellvorhaben bereits hinreichend erprobt, 

so dass keine Aufnahme in das geplante Forschungsfeld erforderlich ist. Von besonderem 

Interesse für das Forschungsfeld können jedoch Mischformen sein. 

• Baugemeinschaften oder Bauherrengemeinschaften, deren primäres Ziel es ist, ein 

gemeinschaftliches Bauprojekt zu realisieren. Ausschlussgrund ist die nicht aktiv 

wahrgenommene Verantwortung für ein bestehendes Quartier. Vorstellbar ist hingegen, dass 

sich Bauherrengemeinschaften unter den Dach einer ESG quasi als Teilprojekt organisieren 

und im Ergebnis mit ihrem Projekt auch zu den Zielen der Quartiersentwicklung beitragen. 

• Reine Kooperationen von Wohnungsunternehmen untereinander, wobei die Beteiligung von 

Sonderaspekte 

Wohnungsunternehmen an kleinteiligen ESG und Wohnungsunternehmen als Projektent- 

wickler für die Aufwertung von privaten Immobilien im Quartier jedoch erwünscht sind. 

Von Besonderem Interesse sind Projektanträge, die die Gründung von ESG mit auf die Mobilisierung 

von Eigentümern zielenden kommunalen Aktivitäten kombinieren. Dies kann drei Facetten haben: 

• Aufbau von entsprechenden Agenturen, die Eigentümer beraten und deren Engagement (auch 

zur Gründung von ESG) fördern 

• Umfassende, integrierte Ansätze der Quartiersentwicklung, in der Eigentümerkooperationen 

ein wichtiges Element darstellen aber um weitere Bausteine ergänzt werden 

• Spezielle Kommunikationsansätze, um den Gedanken der immobilienwirtschaftlichen 

Selbstverantwortung als Basis eines entsprechenden Eigentümerengagements besser zu 

verankern. 

9.1.2 Regionale Auswahlkriterien 

Bezugspunkt des ExWoSt-Forschungsfeldes ist der Stadtumbau. Damit geraten Quartiere in den 

Fokus, die von einer schwachen Nachfrage und Angebotsüberschüssen betroffen sind oder für die dies 

erwartet werden kann. In diesem Zusammenhang sollten insbesondere – aber nicht ausschließlich - 

Quartiere berücksichtigt werden, welche sich innerhalb der Gebietskulisse von Stadtumbau West oder 

Stadtumbau Ost befinden. Insofern werden primär Modellvorhaben aus Schrumpfungsregionen 

erwartet. Aber auch in Wachstumsregionen sind einzelne Quartiere angesichts qualitativer Mängel in 

ihrer Marktakzeptanz und Entwicklungsfähigkeit beeinträchtigt und insofern als potenzielle 

Stadtumbauquartiere anzusehen. Von besonderem Interesse sind insbesondere Innenstadtquartiere. 

- 89 - empirica

Neben Quartieren in Großstädten sollten dabei auch Klein- und Mittelstädte, insbesondere sofern sie 

historische Altstadtkerne aufweisen, gleichwertig berücksichtigt werden. 

Angesichts der ungleichen Schrumpfungsdynamik und voraussichtlich begrenzten Anzahl in Frage 

kommender Projekte wird eine proportionale Berücksichtigung der einzelnen Bundesländer schwer zu 

erzielen sein, sollte aber bei gleicher Eignung der Projekte angestrebt werden. 

9.1.3 Bandbreite der baulich-räumlichen Konstellationen und Eigentümerkonstellationen 

ESG sind in einer großen Bandbreite von räumlichen Konstellationen denkbar, die sich oftmals mit 

spezifischen Eigentümerkonstellationen verbinden. 

• Unterschiedlichste Stadt- und Innenstadtquartiere (oftmals Gründerzeit mit und ohne 

Wiederaufbau) mit heterogener Eigentümerschaft, teilweise in Mischung mit gewerblichen 

Nutzungen 

• Gebiete des 50er/60er–Jahre-Mietwohnungsbaus, zum Teil in Mischung mit Einfamilien- 

häusern mit entsprechend gemischten Eigentümerstrukturen 

• Klein- und Mittelstadtkerne in enger Verzahnung von Einzelhandel/Gewerbe und Wohnen, 

insbesondere historische Altstadtkerne 

• Ehemalige Dorfkerne, die jetzt als Nebenzentren von größeren Städten fungieren, mit 

erheblichen Entwicklungsproblemen, teilweise mit Leerstandproblemen, Mängel in der 

Infrastrukturversorgung, Überalterung 

• Arbeitersiedlungen der 20er oder 30er Jahre mit unzeitgemäßer Bausubstanz, aber oftmals 

hohen städtebaulichen Potenzialen 

• Großwohnsiedlungen der 70er Jahre mit mehreren Wohnungsunternehmen, teilweise in 

Mischung mit Teileigentum 

• Punkthochhäuser der 70er Jahre, teilweise in Teileigentum, umgeben von Einfamilienhäusern 

Ziel des einzurichtenden ExWoSt-Forschungsfeldes ist es, den möglichen Beitrag unterschiedlicher 

Eigentümerstandortgemeinschaften für die Aufwertung von Wohnquartieren modellhaft zu 

unterstützen und zu begleiten. Dabei sind insbesondere die verschiedenen Typen von innerstädtischen 

und innenstadtnahen Wohnquartieren von Interesse, gleichzeitig sollte aber auch auf eine breite 

Streuung der unterschiedlichen Gebietstypen geachtet werden. 

- 90 - empirica

Quartiere, welche überwiegend von großen Wohnungsunternehmen dominiert werden, stehen nicht im 

Vordergrund des Interesses. 

9.1.4 Maßnahmen bzw. Maßnahmentypen der ESG 

Grundsätzlich ist eine große Bandbreite von Maßnahmen denkbar. Die Maßnahmen können dabei 

folgenden Arbeitsbereichen zugeordnet werden: 

Kooperation verschiedener Eigentümer, gemeinsame Interessenvertretung 

Dies kann sich einmal an die öffentlichen Stellen richten (Stadt, öffentliche Unternehmen, Polizei, 

Schulen im Quartier), wenn z. B. eine Vernachlässigung der Grünanlagen oder des öffentlichen 

Raumes insgesamt als Problem empfunden wird oder auch einzelne Gruppen durch ihr Verhalten das 

Wohnumfeld belasten (z. B. Drogen- und Alkoholkonsum). Für ein ExWoSt-Forschungsfeld wäre es 

jedoch wünschenswert, dass sich eine Eigentümerstandortgemeinschaft nicht nur auf eine gemeinsame 

Interessenvertretung gegenüber öffentlichen Stellen beschränkt, sondern darüber hinaus auch noch 

weitere gemeinsame Maßnahmen durchführt. 

Die gemeinsame Interessenvertretung kann sich aber auch an andere Eigentümer im Quartier richten. 

Dabei kann es zum Beispiel um folgende Aspekte gehen: 

• Mieterauswahl für Wohnen und Gewerbe 

• Fassaden- oder Hofgestaltung (Beseitigung von stadtbildprägenden Mängeln) 

• Inwertsetzung von Brachgrundstücken 

• Beseitigung von störenden Baracken, Garagen etc. 

• Rückbau von Wohnungen 

Schließlich kann auch das gemeinsame Marketing für das Wohnquartier oder auch die 

bewohnerorientierte Öffentlichkeitsarbeit (z. B. Kampagnen gegen Drogen- und Alkoholmissbrauch) 

für ein ExWoSt-Forschungsfeld von Interesse sein. 

Zielentwicklung und Abstimmung eines koordinierten Bewirtschaftungs- und 

Investitionsverhaltens für die privaten Immobilien 

Fast schon kennzeichnend für Stadtumbauquartiere ist eine Investitionszurückhaltung, die in einer 

gewissen Perspektivlosigkeit mündet und einen schleichenden Verfall mit sich bringt. Oftmals geht es 

in den Stadtumbauquartieren insofern auch darum, das Investitionsklima zu verbessern. Eine 

entscheidende Aufgabe ist es dabei, ein gleichgerichtetes Investitionsverhalten zu erzeugen, so dass 

- 91 - empirica

sich die einzelnen Investitionen gegenseitig stützen und stabilisieren. Dies setzt zunächst einmal eine 

kritisch-konstruktive Auseinandersetzung mit den Potenzialen der Quartiersentwicklung im Sinne 

einer Zielentwicklung voraus. Auf dieser Basis können dann die individuellen, privaten Aktivitäten 

abgestimmt werden: 

• Rückbau mit anschließender Nutzung als Freifläche 

• Rückbau mit anschließendem Neubau (insbesondere mit dem Ziel bislang vernachlässigte 

Zielgruppen besser binden zu können) 

• Teilrückbau (Abtragen von Geschossen) oder auch Teilneubau (Aufstockung) 

• Sanierung und Modernisierung (Fassaden, energetische Sanierung) 

• Grundrissänderungen 

• Gestaltung der privaten Freiflächen, Gärten und Vorgärten sowie Hofgestaltung (z. B. auch 

Mietergärten) 

Gemeinsame Finanzierung von Verbesserungsmaßnahmen im öffentlichen Raum 

Hierzu können gehören: 

• Möblierung des öffentlichen Raumes 

• Qualitätsverbesserung von Spielplätzen 

• Bepflanzung und Verbesserung der Grünanlagen 

• Beschäftigung eines Quartiershausmeisters 

• Unterstützung von öffentlichen Einrichtungen im Quartier 

• Trägerschaft für zusätzliche Einrichtungen im Quartier (Nachbarschaftstreff, Kinderbetreuung, 

Mittagstische, Stadtteilfeste, Märkte) 

Gemeinsame wirtschaftliche Betätigung (insbesondere Schlüsselobjekte) 

Oftmals haben einzelne Grundstücke oder Objekte eine Schlüsselstellung für die Entwicklung des 

Quartiers. Die gemeinsame Aktivität kann darin bestehen, 

• den Eigentümer zu entschädigen und auf dieser Basis den Rückbau zu organisieren, 

- 92 - empirica

• eine Zwischen- oder Folgenutzung für das Objekt zu konzipieren, das Objekt zu übernehmen 

und gemeinschaftlich zu entwickeln, 

• das Objekt an einen handlungsbereiten Dritten zu vermitteln. 

Weitere Aspekte 

Unabhängig von derartigen Schlüsselobjekten kann das Engagement auch darauf zielen, in einer 

Gruppenselbsthilfe preiswert oder kostenlos Leistungen zu erbringen. Dazu zählen insbesondere 

Eigenleistungen in Form von handwerklichen, immobilienökonomischen und sonstigen besonderen 

Fähigkeiten der Eigentümer, welche für gemeinsame Maßnahmen eingesetzt werden. 

Von besonderem Interesse sind dabei jeweils auch Maßnahmen, die sich mit einer rückläufigen 

Nachfrage auseinandersetzen und den Stadtumbau auch als Rückbauaufgabe interpretieren. 

Darüber hinaus sind auch Maßnahmen denkbar, welche die Entwicklung einer gemeinsam getragenen 

Bestandsaufnahme und Quartiersperspektive umfassen. 

Selbstverständlich gilt dabei, dass alle Aufgaben, die mit einer finanziellen Beteiligung der 

Eigentümer und gemeinschaftlichen wirtschaftlichen Betätigung einhergehen, besondere Beachtung 

finden sollten. Ebenso sind Projekte, welche verschiedene Ansätze und Maßnahmen kombinieren, von 

besonderem Interesse. 

9.1.5 Städtebauförderung als Voraussetzung 

Mit dem Forschungsfeld soll erprobt werden, unter welchen Voraussetzungen die Bildung von ESG 

realistisch ist. Wünschenswert wäre, dass ein eigenverantwortliches Eigentümerengagement 

unabhängig von einer öffentlichen Förderung (gleich welcher Art) zustande kommt. Denn langfristig 

werden die demografisch bedingten Stadtumbau- und Stadterneuerungsaufgaben wahrscheinlich 

schneller wachsen als die fiskalischen und administrativen Möglichkeiten ihrer Bewältigung. Insofern 

geht es auch darum, die Möglichkeiten eines primär vom Markt getragenen Stadtumbaus zu erproben. 

Ex ante kann jedoch nicht gesagt werden, ob oder bei welchen Konstellationen ein von jeder 

Förderung unabhängiges Engagement realistisch ist. Von daher sollten im Forschungsvorhaben 

sowohl Projekte, die innerhalb der Gebietskulisse der Städtebauförderung liegen und damit ggf. mit 

weiteren Mitteln rechnen können, als auch Gebiete außerhalb dieser Gebietskulisse berücksichtigt 

werden. Die damit verbundenen Fragestellungen und Herausforderungen wurden bereits in Kap. 4.2 

und 6.7 skizziert. 

- 93 - empirica

9.2 Formale Eckpunkte und Auswahlkriterien 

9.2.1 Antragsteller 

Antragsteller bzw. Zuwendungsempfänger für die ExWoSt-Modellvorhaben können sein: 

• Kommunen 

• Eigentümerstandortgemeinschaften, sofern sie bereits über eine rechtsfähige Organisations- 

form verfügen (e.V., Gbr, Kooperationsvertrag) 

• Für die ESG tätige Unternehmen (z.B. Wohnungsunternehmen, Stadtentwicklungs- 

gesellschaften oder sonstige beratende Unternehmen) 

Einzelne Eigentümer ohne hinreichenden Organisationsgrad können nicht Antragsteller bzw. 

Zuwendungsempfänger sein, d.h. sie müssen sich einen entsprechenden Partner suchen. 

9.2.2 Erreichter Organisationsgrad und Projektreife zum Zeitpunkt der Antragstellung 

Da die Etablierung von wohnungsbezogenen ESG noch nicht weit fortgeschritten ist und das ExWoSt- 

Forschungsfeld mit seinen Modellvorhaben genau hierzu einen Beitrag leisten soll, sind die Hürden 

für die Aufnahme relativ gering zu halten. Stattdessen sollten jedoch für die Begleitung und 

Zwischenevaluation strenge Kriterien angelegt werden (vgl. Kapitel 9.4). Mindestvoraussetzungen 

zum Zeitpunkt der Antragstellung (spätestens bei Abgabe der Zuwendungsanträge) sind: 

• ein Quartiersbezug, der mindestens 10 Grundstücke umfasst 

• eine nachvollziehbare Darstellung der Problemlage und darauf bezogen erste 

Maßnahmenvorschläge 

• mindestens das schriftliche Einverständnis der Stadt (d.h. kein Widerspruch zu den 

kommunalen Zielen), besser die Zusage aktiver Unterstützung durch die Stadt 

• ein Aufgabenträger (z.B. ein Wohnungsunternehmen, andere für die ESG tätige Unternehmen 

oder Planungsbüros), der den forschungsbedingten Mehraufwand und die Moderation, 

Koordination und fachliche Beratung übernimmt. 

Idealerweise sollte bereits zum Zeitpunkt der Antragstellung eine Gruppe von mindestens drei 

Eigentümern (auf unterschiedlichen Grundstücken) vorhanden sein und von ihnen eine 

Absichtserklärung zur Gründung einer formellen ESG abgegeben werden. Spätestens ein halbes Jahr 

- 94 - empirica

nach Projektbeginn ist eine Gruppe von mindestens 3 Eigentümern und die Formalisierung der ESG 

nachzuweisen (vgl. Kapitel 9.4). Falls zum Zeitpunkt der Antragstellung noch keine Gruppe von 

Eigentümern existiert, sollte im Antrag zumindest dargelegt werden, inwiefern die Bildung einer ESG 

zu erwarten ist und welche Schritte der Antragsteller dazu unternehmen wird. 

9.2.3 Was sollte durch ExWoSt gefördert werden? 

Geförderte Leistungen im Rahmen der geplanten ExWoSt-Modellvorhaben können sein: 

• Moderationsleistungen 

• Koordination des Prozesses 

• Aktivierungsmaßnahmen (auch aktivierende Befragungen) und Öffentlichkeitsarbeit 

• Erarbeitung von Handlungskonzepten (Maßnahmen, Strategien) 

• Konzeptentwicklung für einzelne Vorhaben (Planung, Finanzierung, Marktforschung) 

• Organisationsberatung (z. B. für die Wahl der geeigneten Rechtsform oder bei der Gründung 

einer gemeinsam getragenen Organisation mit wirtschaftlicher Betätigung) 

Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, Zuschüsse zu kleineren Maßnahmen oder zum Aufbau eines 

„Quartiersfonds“ zu geben. Insbesondere in der Anfangsphase, in der das Vertrauen der Eigentümer in 

die Zusammenarbeit noch nicht gefestigt ist, scheitert die Umsetzung von Maßnahmen häufig bereits 

an kleineren Beträgen. Die Bezuschussung investiver Maßnahmen hat allerdings den Nachteil einer 

nicht klar verteilten Finanzierung, so dass die Gefahr besteht, dass die Eigentümer sich nicht 

grundsätzlich in der Eigenverantwortung sehen und immer zuerst versuchen werden, Förderung für 

ihre Maßnahmen zu bekommen statt selbst (auch finanziell) aktiv zu werden. Auch verschwimmt 

damit die Abgrenzung zur Städtebauförderung, deren Verknüpfung mit ESG von besonderem 

Interesse ist. Eine zu starke Förderung, welche über die begleitenden Leistungen (s.o.) hinausgeht, 

würde zudem die Übertragbarkeit der Erfahrungen aus den Modellprojekten auf spätere „reale“ 

Situationen (d.h. ohne ExWoSt-Förderung) erschweren und somit die Erkenntnisse aus dem 

Modellvorhaben für eine praktische Verwertung erschweren. 

Bestandteil der Förderung sind bei jedem Vorhaben Leistungen der Begleitforschung (vgl. Kapitel 

9.4), so dass die Zwischenergebnisse und Ergebnisse der laufenden Vorhaben in den ExWoSt- 

Verbund eingebracht werden können. 

- 95 - empirica

9.2.4 Vorläufige Eckwerte der Förderung 

Beabsichtigt ist die Förderung von ca. 10 Modellvorhaben. Die Laufzeit beträgt 2-3 Jahre. 

Die ExWoSt-Förderung sollte anders als sonst üblich nicht ebenso hohe Eigenmittel der Eigentümer 

für die geförderten Leistungen (wie z.B. Moderation, Konzepterstellung) voraussetzen, da damit die 

Hürde für die meisten Eigentümergemeinschaften vermutlich zu hoch liegt. Es ist nicht zu erwarten, 

dass sich private Eigentümer an einer Finanzierung dieser begleitenden Leistungen in einem Umfang 

von mehreren Tausend Euro beteiligen, so dass dies die Mehrzahl der Projekte wohl von vornherein 

ausschließen würde. Erwartet werden kann dagegen die Einbringung von Eigenleistungen, wie z.B. die 

Bereitstellung von Räumlichkeiten und Getränken für die Eigentümertreffen sowie die Mitarbeit bei 

der Erstellung von Konzepten und die Übernahme von Arbeitsaufträgen (z.B. Kontaktaufnahme zu 

anderen Akteuren, Aufsetzen von Schreiben, Ausarbeitung von Maßnahmen etc.). 

Darüber hinaus kann und muss von der Eigentümerstandortgemeinschaft erwartet werden, dass sie die 

Kosten für die eigentlich umzusetzenden Maßnahmen selbst trägt; dies kann sowohl durch finanzielle 

Beiträge als auch Eigenleistungen erfolgen. Die entsprechenden Eigenmittel/Eigenleistungen sind im 

Projektantrag darzustellen. Darüber hinaus kann ggf. eine weitere Förderung über Städtebau- 

fördermittel erfolgen, falls die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sind. Dabei darf jedoch nicht 

vergessen werden, dass das eigentliche Ziel des Forschungsfeldes ist, Eigentümer zu aktivieren und 

unterstützen, damit diese sich selbst in größerem Maße finanziell am Stadtumbau beteiligen. 

- 96 - empirica

9.3 Sonder- und Querschnittsthemen 

Als Sonder- und Querschnittsthemen für Sondergutachten kommen folgende Themen in Betracht: 

(1) Strategien für den Umgang mit eingeschränkter Marktfähigkeit von Immobilien 

(Schrottimmobilien) und eingeschränkter Handlungsfähigkeit von Eigentümern 

Der Stadtumbau wird häufig durch solche Liegenschaften behindert, die – zumeist in innerstädtischen 

Lagen – nicht angemessen genutzt werden und teils stark verfallen sind, obwohl ein städtebauliches 

Interesse entweder an ihrer Nutzung und Instandsetzung oder an ihrem Rückbau besteht, und deren 

Eigentümer sich aus unterschiedlichen Gründen nicht an der städtebaulichen Erneuerung beteiligen 

(„Schrottimmobilien“). Dieses Problem ist an den Bund aus mehreren Ländern mit der Bitte um 

Unterstützung herangetragen worden. 

Als hilfreich wurde die Erarbeitung eines Gutachtens eingeschätzt, welches im Sinne eines Leitfadens 

sowohl die Möglichkeiten einer besseren Anwendung vorhandener Instrumente, als auch möglichen 

Handlungsbedarf zu deren Optimierung aufzeigen soll. Der Leitfaden soll Beispiele als „good 

practice“, aber auch ungelöste Fälle mit Darstellung der Problemlage enthalten. 

Bei der Behandlung der Problematik wird als ein Ausgangspunkt angenommen, dass Instrumente der 

Beratung und der konsensualen Verfahren nicht zu einem Ergebnis geführt haben, so dass 

„klassische“ hoheitliche Instrumente der Eingriffsverwaltung zum Zuge kommen müssen. 

Zu berücksichtigen sind hinsichtlich möglicher Adressaten hoheitlicher Maßnahmen die folgenden 

typischen Fallkonstellationen: 

a) Eigentümer bekannt und weigert sich, an Maßnahmen der Stadterneuerung mitzuwirken 

b) Eigentümer nicht bekannt, z.B. bei Erbengemeinschaften; vgl. § 207 BauGB (von Amts wegen 

bestellter Vertreter) 

c) Einzelne Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind entweder bekannt, wirken aber 

nicht mit, oder sind nicht bekannt 

Dabei sind zivilrechtliche und öffentlich-rechtliche Aspekte zu beachten. 

Im öffentlichen Recht sind dies: 

• Bauplanungsrecht: insbesondere das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 

BauGB (zu klären ist u.a., wieweit sich die Anwendung dieses Instruments vom 

denkmalschutzrechtlichen Wiederherstellungsgebot unterscheidet, da bei letzterem 

hinsichtlich der Zumutbarkeit von Auflagen auch unterlassene Instandhaltung berücksichtigt 

- 97 - empirica

werde); ggf. weitere bauplanungsrechtliche Instrumente, die nach Auffassung des Gutachters 

geeignet erscheinen 

• Denkmalschutzrecht: insbesondere das Wiederherstellungsgebot 

• Bauordnungsrecht: insbesondere bauaufsichtliche Eingriffe zur Gefahrenabwehr, ggf. einschl. 

Ersatzvornahme 

Die Frage eines gemeindlichen Vorkaufsrechts im Zwangsversteigerungsverfahren sollte durch den 

Gutachter ebenfalls untersucht werden, auch wenn einer solchen Lösung wenig Chancen eingeräumt 

werden. 

Ob mit dem Eigentümer ein Einvernehmen hergestellt werden kann, wird häufig auch mit den 

ökonomischen Rahmenbedingungen zusammenhängen. Denn oftmals ist eine Sanierung oder ein 

Umbau bei entsprechendem Sanierungsstau und schwachem Marktumfeld (geringe Mietpotenziale), 

was ggf. ergänzt wird durch finanzielle Restriktionen beim Eigentümer, wirtschaftlich nicht 

darstellbar. Aus diesem Kontext heraus sollte ein zweiter Gedankenstrang in der Studie angelegt 

werden, der zusätzlich zu den rechtlichen Möglichkeiten der Mobilisierung die Wege zur 

Verbesserung der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit prüft. Hierzu gehören die folgenden 

Themenkreise: 

• Verfahren zur Mobilisierung des Objektes bei noch gegebenen Chancen einer Verwertung 

(z. B. Vermarktung auf der Basis eines Sanierungskonzepts) 

• Verfahren zu einer realistischen Verkehrswertermittlung (reine Wertermittlung, vertrauens- 

bildendes Verhandlungsverfahren), um die Verkaufsbereitschaft zu einem marktnahen Preis 

zu erzeugen, 

• Verfahren zur Übernahme der Immobilien durch einen handlungsfähigen Eigentümer (Ankauf 

durch die ESG, Entschädigung nach Abriss...) 

• Möglichkeiten einer gemeinsamen Bewirtschaftung und Entwicklung durch die ESG 

• Geeignete Organisationsformen einer quartiersbezogenen Entwicklungsgesellschaft 

• Unterschiedliche PPP-Lösungen für quartiersbezogen Entwicklungsaktivitäten mit deren 

spezifischen Vor- und Nachteilen 

• Geeignete Subventionsstrategien für die Entwicklung von Schlüsselobjekten 

- 98 - empirica

(2) Grenzbereich privater und öffentlicher Interessen und Aufgaben im Stadtumbau 

In diesem Papier hat sich an manchen Stellen gezeigt, dass sich im Grenzbereich öffentlicher und 

privater Aufgabenwahrnehmung Verschiebungen ergeben können, die bisherige Trennlinien in Frage 

stellen. Dabei sind insbesondere die folgenden Themen/Fragen zu diskutieren: 

• Welche Möglichkeiten einer gemeinsamen privaten Finanzierung von Stadtumbauaufgaben 

gibt es und welche Vor- bzw. Nachteile gehen mit ihnen einher (z. B. HID-Gesetz, freiwillige 

Umlage, öffentliches Umlageverfahren nach Vorbild der Stadtsanierung)? 

• Welche Möglichkeiten gibt es, ein von der Mehrheit der Eigentümer gewünschtes 

Bewirtschaftungs- und Investitionsverhalten bindend für alle Eigentümer zu machen bzw. 

einzelne Eigentümer zur Umsetzung entsprechenden Maßnahmen zu zwingen? 

• Welche praktikablen Lösungen gibt es, Private an Investitionen und Bewirtschaftungspflichten 

im öffentlichen Raum zu beteiligen? 

• Unter welche Voraussetzungen ist eine Privatisierung öffentlicher Flächen sinnvoll? Für 

welche Flächen kommt das überhaupt in Frage? 

Die Aufarbeitung dieser Thematik berührt auch die zentralen Fragen eines gesellschafts- und 

stadtentwicklungspolitischen Grundverständnisses zum Umgang mit privatem Engagement im 

Stadtumbau. Insofern sollte hier ein Begründungszusammenhang für privates Engagement abgeleitet 

werden, der auch als Basis für quartiersübergreifende Aktivierungsstrategien fungieren kann. Sofern 

Beispiele für quartiersübergreifende Aktivierungsstrategien recherchiert werden können, sollten sie in 

der Expertise dargestellt werden. 

9.4 Konzeption des Forschungsfeldes – Phase II 

An die Vorbereitungs- und Qualifizierungsphase schließt sich die zweite Phase des Forschungsfeldes 

an. Weitere Informationen hierzu sind im Internetangebot des BBSR verfügbar. 

- 99 - empirica

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- 106 - empirica

ANHANG: PROTOKOLL DES FACHGESPRÄCHS 

1. Rahmen 

Datum: 08. Juli 2008, 10.30 – 16:45 Uhr 

Ort: BMVBS, Besprechungsraum 2.101/2.101a, Krausenstr. 17-20, Berlin 

Moderation/Organisation: empirica: Herr Faller, Herr Baba, Frau Fryczewski 

Anwesende: BMVBS: Herr Dr. Hatzfeld, Herr Hilgen, Herr Prof. Dr. Brenner, 

Herr Köpke, Frau Andresen, Frau Modes, Frau Dr. Richter, Frau 

Killmann, Frau Struß, Frau Röding 

BBR: Herr Metzmacher, Herr Ewert, Frau Crome 

Landesministerien: Frau Jüngst (Bremen), Frau Siebeck-Rauscher 

(Schleswig-Holstein), Herr Thurn (Brandenburg), Frau Schweiger 

(Bayern), Frau Brandtönnies (Hessen), Herr Kuthe (Niedersachsen), 

Herr Lütkemeier (Sachsen), Herr Büttner (Hamburg), Herr Müller- 

Zick (Saarland), Herr Schneider (Sachsen-Anhalt), Frau Nakelski 

(Nordrhein-Westfalen), Frau Joeres (Nordrhein-Westfalen), Herr Dr. 

Hucke (Berlin), Herr Thiede (Mecklenburg-Vorpommern), Herr 

Böttcher (Berlin) 

Kommunen: Herr Pilz (Chemnitz), Frau Lerz (Leipzig) 

Unternehmen/Institutionen: Herr Mensing (Convent), Frau Kalew 

(GGG Chemnitz), Herr Deschner (Stadtumbau GmbH, Chemnitz), 

Herr Matthes (Transferstelle Stadtumbau West), Herr Haller 

(Transferstelle Stadtumbau-Ost), Herr Stubbe (LWB Leipzig), Herr 

Cordes (GBH), Frau Elstermann (GWB), Herr Petermann (Wüstenrot 

Haus- und Städtebau GmbH), Herr Dr. Aehnelt (IFS), Herr Prof. Dr. 

Beckmann (Difu) 

Verbände: Herr Bruch (BFW), Herr Dr. Neumann (Haus&Grund 

Sachsen-Anhalt), Herr Heberger (Haus&Grund Leipzig), Frau Müller 

(Haus&Grund Deutschland), Herr Dr. Ungethüm (Haus&Grund 

Sachsen), Herr Weber (Haus&Grund Chemnitz), Herr Hunger (GdW) 

- 107 - empirica

Tagesordnung: 

10:30 – 10:45 Uhr Begrüßung durch BMVBS und BBR 

10:45 – 10:50 Uhr Begrüßung durch empirica, Erläuterungen zum Ablauf der Veranstaltung 

10:50 – 11:15 Uhr Überblick Ziele und Design des Forschungsfeldes 

11:15 – 12:30 Uhr Grundkonzeption und Verständnis von Eigentümerstandortgemeinschaften 

12:30 – 13:15 Uhr Mittagspause 

13:15 - 14:30 Uhr Forschungsleitfragen 

a) durch das Modellvorhaben zu beantwortende Fragen 

b) durch Sondergutachten zu beantwortende Fragen 

14:30 – 15:30 Uhr Sachliche und formale Auswahlkriterien für die Modellvorhaben 

15:30 – 15:45 Uhr Abschluss der Veranstaltung: Bilanz zum vorläufigen Design des 

Forschungsfeldes 

ab 15:45 informeller Ausklang, Gelegenheit zu Einzelgesprächen 

- 108 - empirica

2. Begrüßung und Ziele des Forschungsfeldes und Fachgesprächs 

Herr Dr. Hatzfeld begrüßte die Teilnehmerinnen und Teilnehmer im Namen des BMVBS und 

erläuterte die wesentlichen Ziele, die das BMVBS mit dem ExWoSt-Forschungsfeld verfolgt. Mit dem 

ExWoSt-Forschungsfeld „Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau“ soll vor allem eine 

stärkere Aktivierung von privaten Eigentümern in kooperativen Formen für die Stärkung von 

innerstädtischen Quartieren erreicht werden. Private Eigentümer sollen stärker in Prozesse des 

Stadtumbaus einbezogen und somit privates und öffentliches Engagement verzahnt werden. Dabei 

sollen typische Schritte und Probleme bei der Gründung von Eigentümerstandortgemeinschaften 

identifiziert und entsprechende Lösungsansätze entwickelt werden. 

Damit griffen BMVBS und BBR auch die Vorschläge auf, die seitens der Verbände privater 

Eigentümer zu deren stärkerer Berücksichtigung im Stadtumbau an das BMVBS herangetragen 

worden seien. Auch der GdW und einzelne Wohnungsunternehmen hätten bereits Vorschläge für die 

kooperative Quartiersentwicklung unter Einschluss privater Eigentümer gemacht. 

Herr Metzmacher stellte zunächst das Projektteam des BBR vor und ging in seiner Begrüßung noch 

einmal auf den im Jahr 2007 von Teilnehmern eines Vorgespräches geäußerten Wunsch ein, eine 

„Vorbereitungs- und Qualifizierungsphase“ durchzuführen. Diesem Vorschlag sei man gerne 

nachgekommen und nach Sicherstellung der finanziellen Voraussetzungen sei diese bereits 

weitgehend durchgeführt worden (Bearbeitung: empirica). Unmittelbar nach Ende der 1. Phase sei die 

Ausschreibung der Forschungsassistenz, die Suche der Modellvorhaben und die Einrichtung des 

Forschungsfeldes vorgesehen. Die in der Vorbereitungsphase erarbeiteten Fragestellungen und das 

vorläufige Konzept für das Forschungsfeld stünden nunmehr im Rahmen dieses Fachgesprächs mit 

Experten aus den Landesministerien, Verbänden, der Wohnungswirtschaft und Kommunen zur 

Diskussion. Zweck des Fachgesprächs sei daher bei der anstehenden Festlegung des inhaltlichen 

Schwerpunkte des Forschungsfelds und der Auswahlkriterien für die Modellvorhaben entsprechende 

Anregungen aus dem Kreis der Experten und Verbände einbeziehen zu können. Dies gelte 

insbesondere im Hinblick auf die Formen der Kooperation, Quartierstypen und Gebietskulissen sowie 

die Verzahnung mit dem Stadtumbau. 

Herr Baba, empirica, ergänzte die Einführung um eine Erläuterung der bisher erfolgten Arbeitsschritte 

(Vorgespräch in 2007, Forschungsfeldpapier des BBR, Experteninterviews, Telefonrecherchen, 

Literaturrecherche, Projektbereisungen) und Aufgaben von empirica in dieser Vorbereitungs- und 

Qualifizierungsphase (Erarbeitung der relevanten Forschungsfragen, Entwicklung eines Konzeptes für 

das Forschungsfeld und Anforderungen für die Auswahl der Modellvorhaben). 

- 109 - empirica

Ziel des Fachgesprächs sei es, das von empirica vorgelegte vorläufige Forschungsfelddesign zur 

Diskussion zu stellen. In diesem Rahmen sei auch vorgesehen, die zu thematischen Blöcken 

aufbereiteten Forschungsleitfragen noch einmal hinsichtlich der Relevanz und der Vollständigkeit in 

Bezug auf das ExWoSt-Forschungsfeldes zu erörtern. Eine vertiefende inhaltliche Diskussion der 

Forschungsleitfragen im Einzelnen sei dagegen nicht vorgesehen, da dies zu den zentralen Aufgaben 

der Modellvorhaben und der Forschungsassistenz gehören wird. Weiterhin sei es nicht Aufgabe des 

Fachgesprächs, bei einzelnen Themenfeldern bereits zu konkreten Ergebnissen im Sinne einer 

endgültigen Abstimmung unter allen Teilnehmern zu kommen (beispielsweise bei den sachlichen und 

formalen Auswahlkriterien). 

3. Diskussionsverlauf und Ergebnisse 

3.1 Design des Forschungsfeldes und Grundverständnis von Eigentümerstandortgemeinschaften 

(ESG) 

Zur Vorbereitung des Fachgesprächs hatte empirica allen Teilnehmern neben einem vom BBR 

vorgelegten vorbereitenden Forschungsfeldpapier einen Auszug aus dem Sachstandsbericht über die 

Vorbereitungs- und Qualifizierungsphase mit den wesentlichen Vorschlägen zur Ausgestaltung des 

ExWoSt-Forschungsfeldes geschickt. Dieses Inputpapier umfasste Aussagen zum Sachstand der 

rechtlichen Verankerung von ESG in den einzelnen Bundesländern, zur Definition von ESG und dem 

thematischen Hintergrund, zu den vorgeschlagenen Forschungsleitfragen, den Sonderthemen sowie 

der Auswahl der Modellvorhaben und allgemeinen Ausgestaltung des Forschungsfeldes. Im 

Tagesordnungspunkt „Überblick über Ziele und Design des Forschungsfeldes“ hatten die Teilnehmer 

Gelegenheit zur Kommentierung des Inputpapiers und den darin vorgeschlagenen Punkten. 

Herr Faller stellte einführend die Ziele und Eckpunkte des geplanten ExWoSt-Forschungsfeldes und 

der Modellvorhaben vor und veranschaulichte den Charakter von ESG und typischen Problemlagen 

innerstädtischer Wohnquartiere anhand von konkreten Beispielen aus Dortmund und Magdeburg 

(unterstützt durch Herrn Dr. Neumann), in denen bereits erste Lösungsansätze gefunden wurden. 

Hinsichtlich der allgemeinen Definition von ESG und des räumlichen Bezugs zum 

Stadtumbauquartier wurde darauf verwiesen, dass als Zielsetzung der Gründung von ESG bereits eine 

Stabilisierung von Quartieren (und nicht nur deren Aufwertung) ausreichend sein sollte. Ein 

Teilnehmer merkte an, dass die Begriffe Stadtumbau und Stadtentwicklung im Text unterschiedlich 

verwendet werden, die Abgrenzung würde unklar bleiben. Auch der räumliche Bezug sollte sich nicht 

allein auf die räumliche Förderkulisse des Stadtumbaus im Sinne § 171a und § 171b BauGB 

(Stadtumbaumaßnahmen und -gebiet) beschränken, sondern allgemeiner auf die Stadt- bzw. 

Quartiersentwicklung. Eine derart enge Definition würde von vornherein Vorhaben in Städten und 

- 110 - empirica

Gemeinden ausschließen, die keine Stadtumbaugebiete festgelegt hätten. Insbesondere seitens 

einzelner Landesministerien wurde der Wunsch nach einer Aufnahme von Projekten außerhalb der 

Städtebau-Fördergebiete geäußert, damit untersucht werden könne, wie Projekte auch ohne Städtebau- 

Fördergelder funktionieren. Dies wurde von Herrn Faller dadurch kommentiert, dass Stadtumbau zwar 

im Vordergrund des Forschungsfeldes stehe, aber auch durchaus einzelne Projekte außerhalb der 

rechtlich definierten Stadtumbaugebiete und damit auch ohne Städtebauförderung berücksichtigt 

werden sollten. Im ESG-Forschungsfeld sollen – sofern sich geeignete Beispiele finden – sowohl die 



Ortsteilzentren) als auch die Funktionsweise von ESG außerhalb der Städtebauförderung untersucht 

werden. 

In dieser Diskussion spiegeln sich auch die unterschiedlichen Interessenslagen der Akteure wider. Vor 

allem die Akteure aus den neuen Bundesländern setzten einen Fokus auf die Stadtumbauprojekte, 

wobei sich dies in erster Linie auf Maßnahmen des Stadtumbaus und nicht primär auf die 

Gebietskulisse an sich bezog. Daneben wurde aber auch hervorgehoben, dass gerade in 

Westdeutschland im Stadtumbau auch präventive Maßnahmen (investiver oder nichtinvestiver Art) 

wichtig seien. In diesem Zusammenhang wurde deshalb vorgeschlagen, zukünftig von „ESG in der 

Stadtentwicklung“ oder „… Quartiersentwicklung“ zu sprechen. Dies sei jedoch nach anderer 

Auffassung zu allgemein, da der Schwerpunkt auf Quartieren mit Stadtumbaubedarf liegen soll. Im 

Ergebnis der Diskussion soll – wie bereits im Inputpapier vorgeschlagen – das Forschungsfeld offen 

sein für Modellvorhaben auch außerhalb der Gebiete der Städtebauförderung, dafür aber klar die 

Stadtumbauaufgaben zum Gegenstand haben. Deshalb wird der Name 

„Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau“ beibehalten. 

Im Verlauf der Diskussion wurde auch darauf hingewiesen, dass die Angebote und Möglichkeiten aus 

der Wohnungsbauförderung Berücksichtigung finden sollten. Dies gelte umso mehr, wenn sich die 

entsprechenden Wohnungsbaugesetze – wie derzeit in einigen Ländern absehbar – stärker auf die 

Themen der Quartiersentwicklung und den Stadtumbau einstellten. 

Intensiv diskutiert wurden auch die Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit zwischen ESG und 

Kommune und dabei auch die Zielsetzungen, die mit der jeweiligen Eigentümerstandortgemeinschaft 

verfolgt werden. Voraussetzung für die Förderung sei immer ein entsprechend begründetes 

öffentliches Interesse an ESG. Da die Modellvorhaben im ExWoSt-Forschungsfeld mit öffentlichen 

(Forschungs-) Mitteln unterstützt werden, liege es auf der Hand, dass die konkreten Modellvorhaben 

den stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen der Kommune nicht entgegen stehen. Nach 

Möglichkeit sollten sie in eine kommunale Gesamtentwicklungsstrategie eingebunden sein und die 

stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen fördern. In diesem Diskussionsrahmen rückte die 

Fragestellung nach dem „Wozu“ und „Wem dienen die ESG“ in den Vordergrund. Hierzu gab es 

- 111 - empirica

durchaus unterschiedliche Sichtweisen in Abhängigkeit von den spezifischen Interessenslagen der 

Akteure. Die Vertreter der Länder und Kommunen haben ihre Position i.d.R. vor dem Hintergrund der 

Förderfähigkeit (in Abhängigkeit von der jeweiligen Ausgangssituation in den Ländern) von ESG 

formuliert, ihrer Meinung nach sollten die Projekte dem Stadtumbau dienen. Ein anderer Akteur der 

Landesebene vertrat dabei die Meinung, Grundstückseigentümer in Stadtumbaugebieten müssten auch 

ohne Verfolgung von Eigeninteressen zu den Zielen des Stadtumbaus beitragen. Das würde bedeuten, 

dass den Kosten der Eigentümer kein entsprechender Nutzen in Form einer Stabilisierung oder 

Steigerung der Grundstückswerte gegenübersteht. Dagegen vertraten vor allem die Verbände der 

Wohnungs- und Grundstückseigentümer die Meinung, wesentliche Voraussetzungen für eine 

erfolgreiche Gründung von ESG seien Vertrauen schaffende Maßnahmen sowie sichtbare Vorteile 

auch für die Eigentümer selbst. Darüber hinaus argumentierten die Verbände, dass sich ein 

kommunales Interesse über die Bürger, also auch über die Grundstückseigentümer, definiert und sich 

Ziele in städtebaulichen Entwicklungskonzepten auch ändern können. Dementsprechend sollten aus 

Sicht von Haus & Grund Eigentümer in die Lage versetzt werden, ihre Interessen zu artikulieren und 

notfalls auch eine der Kommune entgegen gesetzte Position zu vertreten. Gleichzeitig sei darauf zu 

achten, dass ESG immer nur Zusatzleistungen erbringen und nicht aufgrund ihres Engagements der 

Standard öffentlicher Leistungen gesenkt wird. 

In Bezug auf die Ausgestaltung des Forschungsfeldes wurde als Ergebnis der Diskussion festgehalten, 

dass Voraussetzung für die Antragstellung eine beizufügende Zusage der aktiven Unterstützung des 

Modellvorhabens durch die Kommune ist, mindestens aber das kommunale Einverständnis mit den 

geplanten Maßnahmen der ESG. 

Ähnlich intensiv und durchaus konträr wurde die Steuerungsfunktion der Kommunen diskutiert. Zur 

Durchsetzung kommunaler Ziele sprachen die Länder den Kommunen eine starke Steuerungsfunktion 

im Prozess der ESG zu. Ein Teilnehmer vertrat die Meinung, eine Initiierung von ESG in den neuen 

Bundesländern sei ohnehin nur durch die Kommune selbst möglich, weil es auf Seiten der Eigentümer 

an einem entsprechenden Engagement mangelt und die organisatorischen Gründungshürden nur mit 

Unterstützung der Kommune bewältigt werden können. In diesem Zusammenhang wurde die 

Einschätzung formuliert, dass die Kommunen vermutlich finanziell und personell gar nicht in der Lage 

sind, notwendige Unterstützungsleistungen zu erbringen und entsprechend auf Förderung angewiesen 

sind. Den Gegenpol bildete die Meinung einzelner Teilnehmer, bei der Auswahl der Projekte sei vor 

allem darauf zu achten, dass die Initiative zur Gründung einer ESG tatsächlich „von unten“ ausgehe, 

weil nur dadurch eine neue Kultur der Partnerschaft zwischen privaten und öffentlichen Akteuren in 

der Stadtentwicklung und -planung entstehe. Aber auch die Akteure der Verbände vertraten 

mehrheitlich die Meinung, die Mitglieder der ESG bräuchten externe Unterstützung in Form von 

fachlichen Beiträgen und Moderationsleistungen. 

- 112 - empirica

Neben den Kommunen sollten auf Wunsch einiger Teilnehmer auch vorhandene 

Organisationsstrukturen (wie z.B. Verbände, Wohnungswirtschaft) in die Projekte einbezogen werden, 

da deren Netzwerke, Kapazitäten und Wissen genutzt werden sollten und sie z.T. wichtige 

Eigentümergruppen sind. Ebenso können die Zielgruppen daneben auch Mieter und Pächter umfassen. 

Dabei sollte über den Einbezug der Mieter aufgrund potenziell von den Eigentümern abweichenden 

Interessen jeweils von den Eigentümern vor Ort entschieden werden. 

Ein weiterer Diskussionspunkt bezieht sich auf die Höhe der Projektförderung: Aus Sicht des GdW 

ist ein ExWoSt-Mitteleinsatz von maximal 100.000,- € eher niedrig, da damit keine Investitionen 

durchgeführt werden können. Dem wurde seitens des BBR entgegengehalten, dass das Wesen der 

angestrebten Projekte ja gerade das private Engagement sein soll, d.h. es soll untersucht werden, wie 

und unter welchen Bedingungen Eigentümer selbst investieren. Außerdem stehen neben Mitteln, die 

für die Berichterstattung aus dem jeweiligen Modellvorhaben vorgesehen sind, auch Gelder für 

Moderation, Konzeptentwicklung und fachliche Begleitung sowie in kleinerem Maße für 

Investitionen, die dem Forschungszweck dienen, zur Verfügung. Herr Hilgen wies darauf hin, dass die 

für die einzelnen Modellvorhaben zur Verfügung stehenden Mittel deutlich über dem Niveau des 

unmittelbaren forschungsbedingten Mehraufwands lägen, auf welchen sich sonst häufig die ExWoSt- 

Förderung beschränkt. Herr Dr. Hatzfeld ergänzte, dass im Vordergrund die Frage stehe, wie mit 

privaten Initiativen eine Diskussion geführt werden könne und wie entsprechende neue Instrumente 

und eine neue Kultur der wirtschaftlich tragfähigen Zusammenarbeit ausprobiert werden könnte. Aus 

diesem Grund sollte die ExWoSt-Förderung sich vorrangig auf die Kommunikation und Moderation 

und weniger auf Investitionen beziehen. 

Auf die Frage nach dem Ende der Modellvorhaben gab Herr Metzmacher an, dass die Mittel an die 

einzelnen Vorhaben in mehreren Tranchen in Abhängigkeit vom Projektfortschritt bis Sommer/Herbst 

2011 ausgezahlt würden und bis dahin dort sachgerecht eingesetzt werden müssten. Zu diesem 

Zeitpunkt müssten die Forschungsergebnisse vorliegen. Allerdings müssten die Modellvorhaben an 

sich bis dahin noch nicht vollständig abgeschlossen sein. Gerade bei größeren investiven Maßnahmen 

sei zu erwarten, dass die Umsetzungsphase deutlich über diesen Zeithorizont hinausgehe. Aus diesem 

Grund sollten auf Vorschlag eines Teilnehmers auch fortgeschrittenere Projekte aufgenommen 

werden, in denen aufgrund der Projektreife andere Erkenntnisse gewonnen werden können als in 

Projekten in der Initialphase. Aus Sicht des BBR ist dies grundsätzlich möglich, jedoch sollten 

Mitnahmeeffekte vermieden werden und zum Zeitpunkt des Antrags noch keine Maßnahmen 

umgesetzt worden sein (vgl. auch Kapitel 3.4). 

Ferner wurde zum, Kapitel „Der gedankliche Rahmen für das Forschungsfeld“ des Input-Papiers 

angemerkt, dass neben dem wirtschaftlichen Eigeninteresse der Eigentümer auch das bürgerschaftliche 

Engagement, das „sich kümmern“ als zweites Motiv in den Vordergrund gestellt werden sollte. 

- 113 - empirica

Außerdem sollte unter „wirtschaftlichem Eigeninteresse“ nicht nur eine Wert-/Mietsteigerung 

verstanden werden, sondern häufig wäre schon eine Stabilisierung ein Erfolg. 

Schließlich wurde vorgeschlagen, als Anschubhilfe für Eigentümer z.B. Handbücher, 

Informationsbroschüren, Wegweiser mit Arbeitsschritten, Checklisten etc. zu erarbeiten. Frau Müller 

von Haus&Grund bot an, bei der Erstellung von diesen mitzuarbeiten. Ferner sei bspw. auch ein 

Informationsnetzwerk denkbar, in welchem auch nicht am ExWoSt-Forschungsfeld teilnehmende 

Kommunen ihre Erfahrungen austauschen können. 

3.2 Forschungsfragen 

Nach der Mittagspause stellte Herr Faller die von empirica vorgeschlagenen Forschungsleitfragen vor. 

Die Teilnehmer hatten die Gelegenheit, diese zu diskutieren, zu präzisieren und zu ergänzen. Im 

Ergebnis wurde keine der vorgeschlagenen Forschungsleitfragen von den Teilnehmern abgelehnt. 

Sowohl an dieser als auch anderen Stellen des Fachgesprächs wurden aber folgende zusätzliche 

mögliche Forschungsfragen von den Teilnehmern genannt: 

• Aus Verbandssicht ist von Interesse, wie man mit Eigentümern umgehen kann, welche sich 

weigern, bestimmte Maßnahmen vorzunehmen, und dadurch andere Eigentümer schädigen? 

• Wie sinnvoll ist eine förmliche Gründung einer ESG, welche Möglichkeiten gibt es und wann 

ist eher eine informelle ESG sinnvoll? 

• Wie können Prozesse gestaltet und Konflikte moderiert werden? (d.h. Aktionsorientierung) 


gemeinsam die Stadtentwicklung mitzugestalten? 

• Wie können Projekte initiiert werden, welche sowohl für sich sinnvoll sind als auch von 

hohem öffentlichen Interesse sind? 

• Wie kann man mit Eigentümern umgehen, welche keinen Bezug zum Quartier haben und z.T. 

ihr Objekt gar nicht kennen, z.B. weil sie in einer anderen Stadt leben? 

• Wo liegen mögliche Hindernisse? Warum ist was nicht gelungen? 

• Inwieweit sind verschiedene Eigentümerkonstellationen ökonomisch handlungsfähig? 

• Welches Spektrum von Möglichkeiten zur Unterstützung von ESG gibt es? 

- 114 - empirica

• Wie kann man die Rentabilität von Maßnahmen messen, die sich durch langfristige Stabilität, 

aber nicht durch höhere Mieteinnahmen zeigt? 

3.3 Auswahlkriterien 

Als letzter Tagesordnungspunkt wurden die vorgesehenen formalen und sachlichen Auswahlkriterien 

für die Modellvorhaben von Herrn Faller vorgestellt. Diese bezogen sich auf die Akteurskonstellation, 

den Formalisierungsgrad bzw. notwendige Projektreife, die Quartierstypen und Förderkulissen, die 

Handlungsfelder und Maßnahmen, die Rolle von Kommune und Land sowie die förderfähigen 

Leistungen. Einige der Kriterien (wie z.B. Förderkulissen, Rolle der Kommunen, siehe auch 

Abschnitt 3.1) wurden bereits an anderer Stelle des Fachgespräches diskutiert und hier z.T. wieder 

aufgegriffen. 

In der Diskussion zu den Auswahlkriterien hat sich gezeigt, dass diese im Spannungsverhältnis stehen 

zwischen den formalen förderrechtlichen Anforderungen, den unterschiedlichen Zielsetzungen der 

Teilnehmer und dem oftmals noch unzureichenden Formalisierungs- und Organisationsgrad der ESG. 

Um die große Vielfalt von möglichen Modellvorhaben nicht von Beginn an durch bestimmte Kriterien 

zu stark einzuschränken, wurde vereinbart, möglichst wenige Ausschlusskriterien zu formulieren. 

Vielmehr sollen die Auswahlkriterien dazu dienen, einen Vorrang oder eine Priorität der 

einzureichenden Projektvorschläge und -anträge festlegen zu können. 

Ein im Rahmen des Fachgesprächs intensiv diskutierter Aspekt hinsichtlich der Auswahlkriterien 

bezog sich auf die Frage nach einer möglichen Diskrepanz der Zielsetzungen zwischen den 

Eigentümern als Akteure in einer ESG und den Zielsetzungen der Kommune. Im Ergebnis entstand 

Konsens, dass die Kommune in jedem Fall dem Projekt zustimmen, es zumindest billigen muss (vgl. 

für eine ausführliche Darstellung der Diskussion Abschnitt 3.1). Inwiefern die Anträge bereits einen 

direkten Bezug zum Stadtentwicklungskonzept aufweisen müssen, wie aus Teilnehmersicht 

vorgeschlagen, blieb in der Diskussion jedoch offen. Hierzu wurde einschränkend bemerkt, dass 

gerade in den alten Ländern und für Teilräume außerhalb der Fördergebiete nicht immer ein 

Stadtentwicklungskonzept vorliegt. Ebenso wie die Kommunen müssen auch die Länder den ExWoSt- 

Projekten zustimmen. Sie werden gebeten, Beispiele aus ihrem Bundesland zu nennen. 

Bezüglich in Frage kommender Quartierstypen, Gebietskulissen und Lage der Modellvorhaben wurde 

angeregt, dass Stadtumbau nicht nur in Großstädten, sondern gerade auch in Klein- und 

Mittelstädten notwendig ist und hier aufgrund der stärkeren Nähe direkte Impulse aus der 

Bürgerschaft vor Ort häufig stärker sind, was ESGs begünstige. Deshalb sollten bei der Auswahl der 

Modellvorhaben diese Städte genauso berücksichtigt werden. Das BBR/ BMVBS betonte daraufhin, 

dass auch Klein- und Mittelstädte uneingeschränkt in das Forschungsfeld einbezogen werden sollen 

- 115 - empirica

und gerade deren historische Altstädte und gründerzeitlichen Quartiere mit teilweise besonders 

gravierenden Problemen von besonderem Interesse seien. Im Zusammenhang mit der Lage der 

Modellvorhaben wurde ebenfalls vorgeschlagen, zusätzlich zu den Großwohnsiedlungen der 70er 

Jahre auch die 80er Jahre mit aufzunehmen. Dieser Punkt wurde hier jedoch nicht weiter verfolgt. 

Nach Darstellung von BMVBS und BBR stehen innerstädtische Quartiere in Stadtumbaugebieten bzw. 

mit Stadtumbauaufgaben klar im Vordergrund; dies umfasse in den alten Ländern auch häufig die 

wieder aufgebauten innerstädtischen Gründerzeitgebiete mit Bebauung aus den 50er und 60er Jahren 

und diese in Mischung mit älterer Bebauung. 

Hinsichtlich der Gebiets- und Förderkulissen wurden die Vor- und Nachteile einer Konzentration auf 

förmlich festgelegte Stadtumbau- bzw. Städtebauförderungsgebiete erörtert. Im Ergebnis der 

Diskussion folgte man weitgehend dem von empirica vorgeschlagenen Weg, neben den 

Modellvorhaben in ausgewiesenen Fördergebieten des Stadtumbaus auch solche außerhalb der 

Förderkulisse und solche in anderen Förderkulissen als nur im Stadtumbau Ost oder West zu 

berücksichtigen, in jedem Falle aber deutlich auf die Umsetzung von Stadtumbauaufgaben 

hinzuwirken. Weiterhin wurde von BMVBS und BBR auf Wunsch einiger Teilnehmer klar gestellt, 

dass bei der Auswahl der Modellvorhaben auch darauf geachtet werde, dass – entsprechend geeignete 

Anträge vorausgesetzt - letztendlich zu einem angemessenen Anteil auch solche Modellvorhaben 

gefördert werden, in denen die „klassischen Stadtumbauaufgaben“ deutlich im Vordergrund stehen. 

Dies beziehe sich vor allem auf Maßnahmen der Aufwertung innerstädtischer Wohnquartiere. 

Bezüglich der Zusammensetzung der Eigentümerstandortgemeinschaft bestanden unterschiedliche 

Auffassungen: Einerseits sollte sich das ExWoSt-Forschungsfeld vor allem an private 

Kleineigentümer richten, weshalb ein Mindestanteil an Einzeleigentümern von 50% vorgegeben 

werden sollte. Andererseits bestand die Auffassung, dass dieses Kriterium nicht ausschlaggebend sein 

sollte, damit nicht von vornherein einzelne Projekte herausfallen. Eines der Modellvorhaben sollte sich 

z.B. auch auf eine Kooperation von mehreren Wohnungsunternehmen mit wenigen Einzeleigentümern 

konzentrieren. Auch sollten statt reinen Wohnquartieren und dementsprechend wohnungsbezogenen 

Akteuren auch gemischt genutzte Quartiere aufgenommen werden. Nach Meinung eines Teilnehmers 

sollten ESG zu „Strukturentwicklungsgebilden“ übergehen; damit sollte das Eigentümerengagement 

auch darauf zielen, die lokale Wirtschaft zu stärken sowie ggf. lokale Wirtschaftsakteure einbeziehen. 

In diesem Zusammenhang wurde auch vorgeschlagen, die verschiedenen 

Wirtschaftsförderungsprogramme zu berücksichtigen. Im Ergebnis der Diskussion soll dieses 

Auswahlkriterium weniger streng definiert werden und nur von „Vorrang von ESG mit 

überwiegend kleinen Einzeleigentümern aus dem Bereich Wohnen“ gesprochen werden. 

Eine andere Anmerkung bezog sich auf das Auswahlkriterium der Selbstorganisation der 

Eigentümer: Es wurde vorgeschlagen, dass nicht diese, sondern vielmehr die öffentlich-private 

- 116 - empirica

Zusammenarbeit im Vordergrund stehen sollte. Im weitern Verlauf der Diskussion wurde darauf 

jedoch nicht weiter eingegangen. 

Insgesamt sollen solche Projekte bevorzugt werden, in denen verschiedene Ansätze von 

Maßnahmen kombiniert werden. Dabei sollte, so ein Teilnehmer, im Sinne einer besseren 

Vergleichbarkeit die Auswahl zu vieler unterschiedlicher Projekte vermieden werden. Es sollte eine 

Symptomatik von Fragestellung und Beispielen angestrebt werden, damit daraus tatsächlich 

Lerneffekte gezogen werden können. 

3.4 Antragsverfahren 

Herr Ewert erläuterte das Antragsverfahren wie folgt: ExWoSt-Mittel stünden für eine Projektlaufzeit 

von 2009 bis 2011 zur Verfügung. (Hinweis: der Projektaufruf ist zum Zeitpunkt der 

Protokollerstellung bereits veröffentlicht.) Beiträge könnten bis zum 15. September eingereicht 

werden. Für den Antrag müsse der vorstrukturierte Erhebungsbogen ausgefüllt werden. Es könnten 

alle Projekte gemeldet werden, für die noch keine Maßnahmen umgesetzt worden sind, d.h. in denen 

erst vorbereitende Maßnahmen stattfinden. Fördermittel könnten dabei vor allem für nicht-investive 

Maßnahmen (wie z.B. Konzepterstellung, Moderation, Organisationsberatung, ergänzende 

Recherchen, Aktivierungsmaßnahmen etc.) beantragt werden. Außerdem werde der Aufwand für die 

Berichtslegung, Teilnahme an Veranstaltungen, Austausch mit anderen Projekten, Zusammenarbeit 

mit der Forschungsassistenz etc. gefördert. In kleinerem Umfang könnten auch Fördermittel für 

investive Maßnahmen, die dem Forschungszweck dienen, bewilligt werden. Eigenmittel bzw. 

Eigenleistungen seien im Antrag darzustellen und sollten mindestens ebenso hoch wie die beantragten 

Fördergelder sein. Der Antragsteller müsse in der Lage sein, nach Abschluss des Projekts einen 

Verwendungsnachweis zu liefern. Fördermittel könnten weiterhin nur an jemanden ausbezahlt werden, 

der von der Organisation her in der Lage sei, das Projekt auch langfristig zu tragen. Dies sei i.d.R. kein 

einzelner Eigentümer oder eine informelle Eigentümergemeinschaft, sondern z.B. ein Verein, eine eG. 

eine GmbH o.ä.. Allerdings müssten sich die Eigentümer zum Zeitpunkt des Antrags noch nicht alle 

formell zusammengeschlossen haben, eine kleine Kerngruppe in der Frühphase einer ESG sei 

zunächst ausreichend. Ebenso könne der Antrag auch durch eine Kommune oder ein Dienstleistungs-/ 

Beratungsunternehmen als Motor und Stellvertreter gestellt werden, auch wenn die Eigentümer bisher 

noch nicht zusammenarbeiten. In diesem Fall sollte jedoch dargelegt werden, inwiefern sich die 

Bildung einer ESG auf Basis mehrerer Eigentümer abzeichnet bzw. erwartet werden kann. Die 

Zuwendungsbescheide werden noch dieses Jahr vergeben. 

Ansprechpartner für Zuwendungen ist Herr Helmuth Ewert im BBR: 

Z6 – Forschungsverwaltung 

Deichmannsaue 31-37 

- 117 - empirica

53179 Bonn 

Telefon: 0228-994011470 

Fax_Mail: 0228-9910-401-1470 

Mail: helmuth.ewert@bbr.bund.de 

Es wurde seitens der Teilnehmer angeregt, die Erwartungen an die Projekte bez. Teilnahme an 

Workshops und Abstimmungsrunden, Berichtspflichten und Reisen etc. transparent zu machen, damit 

diese die anfallenden Kosten besser kalkulieren könnten. Insbesondere für diese Leistungen, aber auch 

für die Moderation und Erstellung von Konzepten und fachlich begründeten Perspektiven benötigten 

die Eigentümer eine fachliche Unterstützung. Aus diesem Grund wurde vorgeschlagen – wie auch 

bereits im Sachstandsbericht vorgesehen – dass die ESG durch Experten (z.B. Planungsbüros, 

Wohnungsgesellschaften o.ä.) begleitet werden sollten. Seitens des BBR wurde hierzu erläutert, dass 

die lokale Begleitung durch geeignete Personen oder Institutionen / Büros zum Standard von ExWoSt- 

Forschungsfeldern gehöre. 

Abschließend wurde von BMVBS und BBR das weitere Vorgehen erläutert: Nach Auswertung des 

Fachgesprächs würden das Protokoll und die überarbeitete Präsentation an den Teilnehmerkreis 

verschickt. Die Diskussionsergebnisse und Hinweise aus dem Fachgespräch würden bei der 

Ausgestaltung des Projektaufrufs (Hinweis: mittlerweile umgesetzt) und bei der Ausschreibung für die 

Forschungsassistenz entsprechend berücksichtigt. 

Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse 

Hinweis: die nachstehende Zusammenfassung ist nicht abschließend, vielmehr dient sie einer ersten 

Grob-Orientierung zum Einstieg. 

• Im ESG-Forschungsfeld sollen – sofern sich geeignete Beispiele finden – sowohl die 



Ortsteilzentren) als auch die Funktionsweise von ESG außerhalb der Städtebauförderung 

untersucht werden. 

• Nach Möglichkeit sollten die ESG in eine kommunale Gesamtentwicklungsstrategie 

eingebunden sein und die stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen fördern. 

Voraussetzung für die Antragstellung ist eine beizufügende Zusage der aktiven Unterstützung 

des Modellvorhabens durch die Kommune, mindestens aber das kommunale Einverständnis 

mit den geplanten Maßnahmen der ESG. Ebenso wie die Kommunen müssen auch die Länder 

den Projekten zustimmen. 

- 118 - empirica

• Die ExWoSt-Förderung soll sich vorrangig auf Konzepte, Kommunikation und Moderation 

und weniger auf Investitionen beziehen; im Einzelfall können aber auch kleinere investive 

Maßnahmen mit gefördert werden, wenn sie zur Erreichung der Forschungsziele beitragen. 

• Um die Vielfalt von möglichen Modellvorhaben nicht von Beginn an zu stark einzuschränken, 

wurde vereinbart, möglichst wenige Ausschlusskriterien zu formulieren. Im Vordergrund 

stehen die Altbauquartiere mit Stadtumbauaufgaben, es kommen aber auch andere 

Gebietstypen in Betracht. Es gibt keine Beschränkung auf Großstädte, vielmehr werden Klein- 

und Mittelstädte gerade wegen der vermutlich vor Ort ausgeprägten bürgerschaftlichen 

Impulse genauso berücksichtigt. 

• Zu den Einzelheiten der Förderkonditionen vgl. Projektaufruf auf der Homepage des BBR 

(www.bbr.bund.de). 

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Eigentümerstandortgemeinschaften im Stadtumbau - Empirica

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