VNW-Magazin - Ausgabe 1/2018

Studie zu Baukosten
In Hamburg sind die Grundstückskosten um rund 13 Prozent
höher als in anderen Großstädten in Deutschland. Die Kosten
liegen hier im Median bei 663,78 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
gegenüber 588,84 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
in anderen Städten. Die vorhandene Kostenspanne bei den
Herstellungskosten in Hamburg liegt aktuell zwischen 2 035,41
und 5 012,59 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und besitzt
demnach eine ähnliche Größenordnung wie in anderen deutschen
Großstädten, allerdings sind im unteren Kostenbereich
geringfügige Unterschiede festzustellen.
Eine ganz wichtige Erkenntnis:
Es gibt keinen einzelnen
überragenden Kostentreiber.
Grundsätzlich wird das Kostenniveau im Wohnungsneubau
immer direkt durch die Individualität eines Projekts inklusive der
vorhandenen projektspezifischen Besonderheiten bzw. durch die
primären Kostenfaktoren 5 beeinflusst. Bei den ausgewerteten
Bauvorhaben in Hamburg ist projektbezogen das Zusammenwirken
von in der Regel zwischen zehn bis 25 verschiedenen projektspezifischen
Besonderheiten bzw. primären Kostenfaktoren
festzustellen (Median je Projekt in Hamburg: 15). Hierbei handelt
es sich um eine großstadttypische Häufung, welche in Hamburg
indes gewisse spezifische Merkmale aufweist.
Unter Verknüpfung der Auswertungsergebnisse von Häufigkeit
und Kostenrelevanz ergibt sich bei den primären Kostenfaktoren
für den Wohnungsneubau in Hamburg die folgende Rangfolge 6 :
Bei rund fünf Prozent der erhobenen Hamburger Bauvorhaben
betragen die Bauwerkskosten um 1 800 Euro je Quadratmeter
Wohnfläche, was deutlich unterhalb des für den Standort Hamburg
festgestellten Medianwertes in Höhe von 2 213,71 Euro je
Quadratmeter Wohnfläche liegt und demzufolge bereits dem
Leitgedanken “Bauen für 1 800 Euro in Hamburg“ 7 entspricht.
Die wichtigsten Unterschiede zu den übrigen Projekten waren
unter anderem: höhere Kompaktheit der Baukörper, größere Projekte
(in der Regel mehr als 50 WE) und keine Generalunternehmer,
sondern nur Einzelgewerke-Vergabe bei allen kostengünstigeren
Projekten. Alle diese kostengünstigen Gebäude wurden in
Massiv-(Mauerwerks-)Bauweise errichtet.
Schlussfolgerungen
Im Vergleich zu anderen Großstädten in Deutschland ist ersichtlich,
dass der Wohnungsneubau in Hamburg deutlich höhere
grundstücksbezogene Anforderungen zu erfüllen hat. Insbesondere
der Umfang und die Kosten von Maßnahmen aufgrund der
topografischen Lage in Verbindung mit der oftmals vorhandenen
speziellen Baugrundsituation weisen hierbei eine besonders hohe
Bedeutung auf. Dementsprechend stehen in Hamburg die Ausführung
einer Weißen Wanne, Maßnahmen zur Wasserhaltung,
eine besondere Gründung, eine notwendige Dekontimination
(Bodenaustausch) sowie eine schwierige bzw. anspruchsvolle
Baustellenlogistik hinsichtlich einer überdurchschnittlichen Häufigkeit
und Kostenrelevanz im Fokus.
Hingegen sind bei den administrativen Anforderungen zwischen
dem Standort Hamburg und den anderen Großstädten
in Deutschland nur minimale Unterschiede festzustellen. Einige
Kostenfaktoren (z.B. Ausgleichszahlungen für Baumfällungen
bzw. Infrastrukturabgaben, zusätzliche behördliche Auflagen,
Wiederherstellung öffentlicher Flächen) weisen hierbei in Hamburg
eine etwas höhere Relevanz auf als in anderen deutschen
Großstädten. Zusammengenommen liegen die administrativen
Anforderungen in Hamburg aber auf einem weitestgehend
unauffälligen und großstadttypischen Niveau.
Hinsichtlich der baulichen Qualitäten sind für den Wohnungsneubau
in Hamburg gegenüber anderen Großstädten in
Deutschland abweichende Schwerpunkte festzustellen. Charakteristisch
sind in Hamburg vor allem die Fassadengestaltung (z.B.
mit Verblender, Riemchen etc.), die Regenwasserrückhaltung
und die Dachbegrünung. Weitere kennzeichnende Merkmale der
baulichen Qualität in Hamburg sind zudem noch die Stellplätze,
die Barrierefreiheit, die besondere Qualität in den Außenanlagen
und höhere Standards für nachhaltiges Bauen, welche sich
hinsichtlich der Häufigkeit und Kostenrelevanz im Vergleich zu
anderen Großstädten in Deutschland auf einem leicht überdurchschnittlichen
Niveau befinden. In diesem Zusammenhang
ist darauf hinzuweisen, dass die baulichen Qualitäten in Hamburg
in hohem Maße auf freiwilliger Basis geschaffen werden.
Wenn auf diese erreichten Qualitäten nicht verzichtet,
gleichzeitig jedoch die Baukosten gesenkt werden sollen, ist es
angebracht, dass sowohl die Politik und Verwaltung als auch
die Wohnungswirtschaft selbst sich u.a. mit folgenden Punkten
intensiver beschäftigen und stets die eigenen Anforderungen
und Ansprüche prüfen:
• Verbesserung von Transparenz und Kostenbewusstsein durch
ein fortdauerndes Baukostenreporting
• Bau- und wohnungswirtschaftliche Faktoren angemessen
berücksichtigen
• Mit zusätzlichen administrativen Auflagen maßhalten
• Dichte und Kompaktheit von Projekten prüfen
• Rationelle Bauweisen und effiziente Bauverfahren berücksichtigen
und ermöglichen
• Vergabearten und deren Auswirkungen weiter prüfen
• Vorhandene Spielräume weiter ausnutzen
• Von Best-Practice-Beispielen lernen
Die Erkenntnisse des Gutachtens stellen eine Versachlichung
der Diskussion über Baukosten im Wohnungsbau sicher und
werden nicht nur in die Diskussion des Hamburger „Bündnis für
das Wohnen“ einfließen und dort die Grundlage für die weitere
Arbeit darstellen, sondern auch für die aktuelle und dringend
notwendige bundesweite Analyse und Diskussion über die
Auswirkungen von Gesetzen, Normen und Vorschriften auf den
Wohnungsbau genutzt werden können. h
Weitere Informationen: www.arge-sh.de
5
Z.B. primäre Kostenfaktoren: Wettbewerbe, Fachgutachten,
Planungsvorgaben, Baustellenlogistik, Abbrucharbeiten,
Kampfmittelsondierung/-beseitigung, Dekontamination/Bodenaustausch,
Baugrubenverbau, Wasserhaltung, Gründung, Tiefgarage,
Teilkeller/Vollkeller, Balkone/Loggien, Aufzugsanlagen, energetische
Standards, Barrierefreiheit, Qualität der Außenanlagen etc.
6
Das Produkt aus den jeweiligen Ergebnissen zur Häufigkeit und
zur Kostenrelevanz wird als Bewertungsmaßstab für die gebildete
Rangfolge der TOP 1 bis 20 für den Wohnungsneubau in Hamburg
herangezogen.
7
Bezug: Bauwerkskosten (Kostengruppen 300/400) je Quadratmeter
Wohnfläche
22