RA 01/2019 - Entscheidung des Monats

01/2019
ENTSCHEIDUNGDESMONATS
ZIVILRECHT
LebenslangesWohnrechtalsVertragzugunsten
Dritergem.§328BGB

Editorial RA 12/2018
IMPRESSUM
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RA 01/2019
Zivilrecht
1
ZIVILRECHT
Problem: Lebenslanges Wohnrecht als Vertrag zugunsten
Dritter gem. § 328 BGB
Einordnung: Schuldrecht AT
BGH, Urteil vom 14.11.2018
VIII ZR 109/18
EINLEITUNG
Bei einem Vertrag zugunsten Dritter verpflichtet sich der Schuldner („Versprechende“)
eine Leistung an einen vom Gläubiger („Versprechensempfänger“)
verschiedenen Dritten zu erbringen. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in
den §§ 328-335 BGB den sog. echten Vertrag zugunsten Dritter. Dabei erwirbt
der Dritte einen eigenen Anspruch gegen den Versprechenden. Ob dies der
Fall ist, richtet sich stets nach dem Vertragsinhalt, der ggf. durch Auslegung
(§§ 133, 157 BGB) klarzustellen ist.
SACHVERHALT
Die Beklagte (B) mietet im Jahr 1981 von der Stadt Bochum die Erdgeschosswohnung
eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. B hat als ehemaliger
Bergmann einen sog. Bergmannsversorgungsschein. Im Jahr 2012 erwirbt der
Kläger (K) das Siedlungshaus von der Stadt Bochum. Der notarielle Kaufvertrag
vom 04.07.2012 enthält in § 2 b) u.a. folgende von den Parteien ausgehandelte
Regelung: „Dem Käufer ist bekannt, dass im Haus eine Wohnung im
Erdgeschoss an B vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Der Mieter hat
ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis.
Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder
wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung
aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen
Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen.“ Im
Anschluss an den Erwerb zieht K in die Wohnung im ersten Stock. Mit Schreiben
vom 25.02.2015 kündigt K das mit B bestehende Mietverhältnis nach § 573a I 1
BGB. B widerspricht der Kündigung. Er macht geltend, in dem notariellen Kaufvertrag
vom 04.12.2012 sei zu seinen Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht
vereinbart worden, das der Kündigung entgegenstehe. K entgegnet, dass der
ursprüngliche Mietvertrag mit der Stadt Bochum ein Wohnrecht nicht vorgesehen
habe. § 2 b) des notariellen Kaufvertrages sei daher widersprüchlich.
Zudem sei B bereits durch die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts
– wie z.B. § 573 BGB – ausreichend geschützt. K verlangt daher Räumung und
Herausgabe der Erdgeschosswohnung. Zu Recht?
PRÜFUNGSSCHEMA
LEITSATZ
Bei der in einem Kaufvertrag des
Vermieters über ein Hausgrundstück
enthaltenen Vereinbarung,
wonach der Mieter einer Wohnung
des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht
haben und eine ordentliche
Kündigung des Mietverhältnisses
durch den in den Mietvertrag eintretenden
Erwerber ausgeschlossen
sein soll, handelt es sich um einen
(echten) Vertrag zugunsten Dritter
(hier: des Mieters) gem. § 328 BGB.
Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar
das Recht, auf Lebenszeit von
dem Käufer die Unterlassung einer
ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses
zu verlangen.
A. K gegen B gem. §§ 549 I, 546 I BGB
I. Vorliegen eines Mietverhältnisses
II. Beendigung gem. § 542 I BGB
B. Ergebnis
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2 Zivilrecht RA 01/2019
LÖSUNG
A. K gegen B gem. §§ 549 I, 546 I BGB
K könnte gegen B einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der
Erdgeschosswohnung gem. §§ 549 I, 546 I BGB haben.
Gem. § 566 BGB wird der neue
Eigentümer auch Vermieter.
§ 576a I 1 BGB erleichtert die
Kündigung.
Das vereinbarte „lebenslange Wohnrecht“
könnte sich auf § 576a I 1 BGB
auswirken.
Die zwischen K und der Stadt
Bochum getroffene Abrede in Ziffer
2b) des notariellen Kaufvertrags ist
nach den allgemeinen Grundsätzen
(§§ 133, 157 BGB) auszulegen.
B sollte das eigene Recht gerade
auch K gegenüber zustehen.
Wörtliche Auslegung
In der Vereinbarung ist ein echter
Vertrag zugunsten Dritter i.S.d.
§ 328 BGB zu sehen. Ziel ist die
Sicherstellung der Versorgung des
besonders schutzwürdigen Mieters
B.
I. Vorliegen eines Mietverhältnisses
K schloss im Jahr 1981 mit der Stadt Bochum einen Mietvertrag über die Erdgeschosswohnung
eines Siedlungshauses. In diesen ist B gem. § 566 I BGB
eingetreten. Ein Mietverhältnis i.S.d. § 535 BGB liegt damit zwischen den
Parteien vor.
II. Beendigung gem. § 542 I BGB
Das Mietverhältnis über die Erdgeschosswohnung müsste aufgrund der Kündigung
vom 25.02.2015 beendet worden sein. Gem. § 576a I 1 BGB kann der
Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst
bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen, ohne
dass es eines berechtigten Interesses i.S.d. § 573 BGB bedarf. Fraglich ist, ob
dieser erleichterten Kündigung vorliegend das im notariellen Kaufvertrag zwischen
der Stadt Bochum und K individuell vereinbarte lebenslange Wohnrecht
des B entgegensteht. Es könnte sich dabei um einen echten Vertrag zugunsten
Dritter gem. § 328 BGB handeln, der dem B eigene Rechte gegenüber K einräumt
und eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB sowie nach
§ 573a BGB ausschließt.
„[19] Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den
Parteien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende
objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach
§§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung; darüber hinaus sind insbesondere
der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage
der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den
Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können.
[20] In Anwendung dieser Grundsätze hat das Berufungsgericht die in
§ 2 b) enthaltenen Regelungen rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass
mit dem dort genannten lebenslangen Wohnrecht des B und dem
Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher
Verwertung nicht nur eine Verpflichtung des K gegenüber der Stadt
Bochum, sondern eigene Rechte des B begründet werden sollten, die
er K direkt entgegenhalten konnte.
[21] Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden
lebenslangen Wohnrecht des Mieters und einer Übernahme des Mietverhältnisses
durch K die Rede ist, deutet darauf hin, dass B auf diese Weise
eine gesicherte Rechtsposition auch gegenüber K als Käufer eingeräumt
werden sollte und B ihren bisherigen Wohnraum nicht verlieren sollte,
sofern er dies nicht selbst zu vertreten hätte.
[22] Die hohe Schutzbedürftigkeit des B als langjährigen Mieter, die sich
zusätzlich daraus ergibt, dass ihm ein Bergmannsversorgungsschein
erteilt ist, sowie die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler
Eigentümer und Veräußerer sprechen ebenfalls dafür, dass mit dieser
Regelung eine Absicherung in der Form einer unmittelbaren Wirkung des
Kündigungsausschlusses dem K gegenüber gewollt war.
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Zivilrecht
3
[23] Aus dem Umstand, dass der ursprünglich zwischen der Stadt Bochum
und B abgeschlossene Mietvertrag ein lebenslanges Wohnrecht nicht
vorsah, ergibt sich keineswegs, dass die Regelung in § 2 b) des Kaufvertrages
widersprüchlich oder gar wegen „Perplexität“ unwirksam wäre.
Im Gegenteil unterliegt es bei verständiger Betrachtung keinem Zweifel,
dass mit der kaufvertraglichen Regelung ein lebenslanges Wohnrecht des
Mieters und dessen Übernahme durch den Käufer im Rahmen des Übergangs
des Mietverhältnisses festgelegt werden sollte; dies wird durch die
weiteren Sätze, nach denen eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags
seitens des K ausgeschlossen ist, eindeutig bestätigt.
[24] Diesen auf einen umfassenden Schutz des Mieters abzielenden
Regelungen des Kaufvertrages hat das Berufungsgericht zu Recht
entnommen, dass B mit dem Wohnrecht im Wege eines (echten)
Vertrags zugunsten Dritter (§ 328 BGB) ein unmittelbares Recht gegen
K erwerben sollte, das noch zusätzlich dadurch abgesichert war, dass K
bei einem Verstoß gegen die Mieterschutzbestimmung empfindliche
finanzielle Belastungen durch die nach dem Kaufvertrag von ihnen zu
tragenden Folgekosten drohten.
[25] Ohne Erfolg bleibt auch die weitere Rüge, eine besondere
Schutzbedürftigkeit des B sei deshalb zu verneinen, weil dieser schon
durch die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts, etwa § 573 BGB,
ausreichend geschützt seien. Die Revision verkennt insoweit, dass es in
dem Kaufvertrag gerade darum ging, zugunsten des langjährigen
Mieters der Stadt Bochum einen über § 573 BGB hinausgehenden
Schutz vor ordentlichen Vermieterkündigungen zu gewähren, die
ihren Grund nicht in einem vertragswidrigen Verhalten der Mieter haben.
[26] Schließlich hat das Berufungsgericht die vorgenannten Regelungen
zutreffend dahingehend ausgelegt, dass diese auch eine Kündigung
gem. § 573a I 1 BGB - wie hier vorliegend - ausschließen. Zwar wird die
erleichterte Kündigungsmöglichkeit des im selben Hause wohnenden
Vermieters gemäß § 573a I 1 BGB im Kaufvertragstext nicht (ausdrücklich)
angesprochen. Jedoch wird schon aus der Formulierung „insbesondere“
deutlich, dass es sich bei den benannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs
(§ 573 II Nr. 2 BGB) und wegen der Hinderung einer angemessenen
wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 II Nr. 3 BGB) nicht um eine abschließende
Aufzählung handelt. Da eine Kündigung gemäß § 573a BGB gerade keine
Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite voraussetzt, wird
schließlich auch durch die im Vertragstext folgende Regelung, wonach
„lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem
Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen“ möglich sein soll,
besonders deutlich, dass auch die Kündigung gem. § 573a I 1 BGB vom
Kündigungsausschluss mitumfasst ist.“
Mithin steht der (erleichterten) Kündigung des Mietvertrages das im notariellen
Kaufvertrag zwischen der Stadt Bochum und K zugunsten des B
vereinbarte lebenslange Wohnrecht entgehen.
B. Ergebnis
K hat gegen B keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Erdgeschosswohnung
gem. §§ 549 I, 546 I BGB.
Das Gericht vermag keine Widersprüche
im Vertrag zu entdecken
und erkennt das „lebenslange
Wohnrecht“ des B.
B steht aus diesem „Wohnrecht“
gegen K ein eigenes Recht zu,
welches er der Kündigung nach
§ 573a I 1 BGB entgegenhalten kann.
Die Vereinbarung sollte B über die
gesetzliche Regelung des § 573 BGB
hinaus schützen.
Der Umstand, dass die erleichterte
Kündigung nach § 573a I 1 BGB nicht
ausdrücklich in die Abrede aufgenommen
wurde, ist unschädlich. Es
handelt sich aufgrund des Wortlauts
„insbesondere“ um keine abschließende
Aufzählung.
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