Oberste Hülsberg 1 - Stadtpläne der Stadt Hagen

1 

Vorstandsbereich für Stadtentwicklung und Bauen 

Fachbereich Stadtentwicklung und Stadtplanung 16.06.2008 

BEGRÜNDUNG 

zum 

Vorhabenbezogenen Bebauungsplan 

Nr. 3/04 (564) 

" Oberste Hülsberg 1", 

Anlage Beschlussvorlage Drucksachen Nr. 1047/2008 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 3/04 (564) "Oberste Hülsberg 1"

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Vorhaben: 

3 

Umbau und Nutzungsänderung der ehemaligen landwirtschaftlichen Hofstelle zu einem 

Wohnhof für kinderreiche Familien. 

Baugrundstück: 

Hagen – Vorhalle, Oberste Hülsberg 1, Gemarkung Vorhalle, Flur 9, Flurstücke 539 und 540. 

Verfahrensstand: 

1. Einleitungsbeschluss gem. § 12 Baugesetzbuch (BauGB), der zur Zeit gültigen Fassung, 

durch den Rat der Stadt Hagen, vom 15.07.2004. 

2. Bürgeranhörung nach § 3 Abs.1 BauGB erfolgte am 15.08.2006. 

Vorhabenträger: 

Investorengemeinschaft, Frau Marion Stach, geb. Spratek, Im Mühlenteich 25, 58300 Wetter 

und Frau Charlotte Derichs, geb. Spratek, Jan – von - Werth Strasse 65, 52428 Jülich. 

Planungsbüro: 

bap Büro für Architektur und Planung 

Hetschold Sunder 

Schlachthofstrasse 27 

58455 Witten 


Inhaltsverzeichnis 

I. Räumliche und strukturelle Situation 

II. Planungsrechtliche Situation 

1. Regionalplan (ehem. Gebietsentwicklungsplan) 

2. Flächennutzungsplan (FNP) 

3. Landschaftsplan 

4. Geltendes Baurecht 

III. Anlass der Planung 

IV. Ziele und Zweck der Bauleitplanung 

1. Städtebauliches Konzept 

2. Verkehrserschließung 

V. Kompensation (Ing.-Büro M. Kaiser) 

1. Gesetzliche Grundlagen 

2. Bestandssituation und Bewertung 

3. Maßnahmen zur Grüngestaltung 

4. Zusammenfassung zur Eingriffsbewertung 

VI. Umweltbericht (Ing.Büro M. Kaiser) 

1. Bestandsbeschreibung 

2. Untersuchungsrelevante Schutzgüter und ihre Funktion 

3. Beschreibung umweltrelevanter Maßnahmen 

4. Bewertung der nachteiligen Umweltauswirkungen 

5. Standortalternativen und Begründung zur Auswahl 

6. Monitoring 

7. Fazit des Umweltberichtes 

4 


VII. Festsetzungen 

VIII. Flächenbilanzierung 

IX. Denkmalschutz 

X. Gender Mainstreaming/Familienfreundliche Planung 

XI. Durchführungsvertrag 

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I. Räumliche und strukturelle Situation 

6 

Der Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans " Oberste Hülsberg 1", NR. 

3/04 (564), der Stadt Hagen, befindet sich im Ortsteil Vorhalle. Er liegt nördlich der BAB A1 

und südlich der Volmarsteiner Strasse und der dazu parallel geführten Eisenbahnlinie Hagen- 

Vorhalle / Wetter-Volmarstein-Wengern. 

Der Geltungsbereich umfasst die in der Gemarkung Vorhalle, Flur 9 gelegenen Flurstücke 

539 und 540, mit einer Flächengröße von insgesamt 0,8 ha und grenzt sich konkret 

folgendermaßen Ab: 

- Im Norden und Osten durch ausgedehnte landwirtschaftliche Nutzflächen. 

- Im Süden durch die angrenzende Anliegerstrasse Oberste Hülsberg mit dahinter liegenden 

landwirtschaftlichen Nutzflächen und wenigen Einzelwohnhäusern entlang des Straßenverlaufs. 

- Im Westen durch die Volmarsteiner Straße, der parallel geführten Eisenbahntrasse und 

dahinter liegenden Wiesenflächen bis zum Ruhrufer. 

Das Gelände fällt leicht von Südosten nach Nordwesten ab (ca.5,0m). 

Bei dem Vorhabengebiet handelt es sich um ein bebautes Grundstück. 

Die vorhandenen Gebäude ergeben als Ensemble die Hofstelle einer vormaligen 

landwirtschaftlichen Nutzung. 

Die Anlage insgesamt wurde im Wesentlichen nicht durch nachträgliche Fremdbauten ergänzt 

und lässt den Betrachter die geschilderte Ursprünglichkeit erkennen. 

Im Grenzbereich zur Straße Oberste Hülsberg verläuft der Hegtbach in teilweise offener Lage. 


II. Planungsrechtliche Situation 

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1. Regionalplan (ehem. Gebietsentwicklungsplan) 

Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Arnsberg, Teilabschnitt Oberbereiche Bochum 

und Hagen, wirksam mit der Bekanntmachung der Genehmigung am 17.07.2001, liegt das 

Vorhabengebiet in einem Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzung. 

2. Flächennutzungsplan (FNP) 

Der Flächennutzungsplan der Stadt Hagen in seiner gültigen Fassung, stellt das Gebiet als 

Fläche für Gewerbeansiedlungen dar. 

3. Landschaftsplan 

Der Planungsbereich liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplanes der Stadt Hagen von 

1994. Die Entwicklungskarte gibt für den Entwicklungsraum „geplantes Gewerbegebiet 

Volmarsteiner Straße“ u. a. den Hinweis auf „Erhaltung der vorhandenen Gehölzer“, dem hier 

entsprochen wird. In der Festsetzungskarte ist in unmittelbarer Nachbarschaft die bereits 

realisierte Anpflanzung eines Gehölzstreifens nordöstlich des Hofes entlang der 

Volmarsteiner Straße enthalten. 

4. Geltendes Baurecht 

Das Gebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes nach § 30 

BauGB. 

Es lässt sich nicht einem im Zusammenhang bebautem Ortsteil zuordnen und ist daher nicht 

nach § 34 BauGB zu bewerten. 

Eine baurechtliche Beurteilung würde zurzeit auf Grundlage der Bestimmungen des § 35 

BauGB (Bauen im Außenbereich) erfolgen. 

Als ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle war eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1, Satz 1, 

gegeben. 

Die vorhandenen Baulichkeiten genießen daher im Rahmen der ehemaligen Nutzung 

Bestandsschutz. 

Genehmigungspflichtige Neuanlagen, An-, und Umbauten und Nutzungsänderungen sind 

nach zur Zeit geltendem Baurecht nicht genehmigungsfähig. 

III. Anlass der Planaufstellung 

Die derzeitigen Eigentümerinnen als Erben der Hofstelle beabsichtigen, für Familien- hier 

insbesondere kinderreiche Familien, in den leer stehenden Gebäudeteilen Wohnraum zur 

Verfügung zu stellen. 

Nach Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebes im Jahre 1973 kam es zu Leerständen in 

den, einem Gehöft notwendig zugeordneten Nebengebäuden wie Scheune, Remise und 

Stallungen. 

Die Erhaltung einer die bäuerliche Kulturlandschaft prägenden Hofstelle ist anzustreben. 

Um notwendige Instandhaltungsmaßnahmen wirtschaftlich darstellen zu können, sind die 

Leerstände einer sinnvollen, verträglichen und ertragsorientierten Nutzung zuzuführen. 


8 

Da die Eigentümerinnen (Vorhabenträger) häufige und regelmäßige Nachfragen nach 

Familienwohnraum, gerade an dieser für eine Wohnnutzung attraktiven Stelle erfahren 

haben, sollen in dem leer stehenden ehemaligen Stallgebäude Wohnungen, insbesondere für 

kinderreiche Familien entstehen. 

Da die vorgesehene Nutzung, insbesondere die Errichtung von Wohnungen für kinderreiche 

Familien, vielfach aufgrund von "Kinderlärm" zu Konflikten mit dem nachbarschaftlichen 

Umfeld führt, ist die abseitige Lage des Vorhabens auch unter Berücksichtigung der 

gut/fussläufig erreichbaren Naherholungs- und Erlebnisräume (Waldgebiet "Auf der Halle", 

Ruhrauen) trotz des vorhandenen Umgebungslärms zwar problematisch aber beim 

Bau/Einbau entsprechenden Schallschutzes an den und in den Gebäuden ein durchführbares 

Vorhaben (s. Punkt V, 4.Immissionsschutz). 

IV. Ziele und Zwecke der Bauleitplanung 

1. Bauliches -, und Nutzungskonzept 

Für das Vorhabengebiet soll nach der vorliegenden Konzeption Baurecht für die 

beabsichtigten Umbauten im Bestand des ehemaligen Stallgebäudes und die beabsichtigte 

Nutzungsänderung zu Wohnzwecken erreicht werden. 

Als Bestand vorhanden und für den Erhalt vorgesehen sind die den zentral gelegenen 

Innenhof begrenzenden Gebäude: 

Nordöstlich gelegene Scheune 


Nordwestlich gelegenes Wohnhaus der ehemals bäuerlichen Familie 

Südwestlich gelegene Wagenremise 

9 

Die nordöstlich gelegene Scheune soll als musealer Abstellraum für die noch vorhandenen 

landwirtschaftlichen Gerätschaften genutzt werden, wobei überschüssige Flächen in der 

Scheune durch Abtrennung als Abstellflächen, den zukünftigen Bewohnern zur Verfügung 

gestellt werden sollen. 

Ebenso soll mit der südwestlich gelegenen Remise verfahren werden, wobei hier auch an 

Hobby-, und Werkräume für die Bewohner gedacht ist. 

Das südwestlich gelegene, bestehende Wohnhaus der Familie bleibt in seinem baulichen 

Bestand und seiner Nutzung als Wohnhaus unverändert. 

2. Verkehrserschließung 

Das Vorhaben ist verkehrlich über eine Zufahrt von dem öffentlich gewidmeten Weg 

"Oberste Hülsberg" erschlossen. 

Der Weg "Oberste Hülsberg" mündet nach ca. 100m in die Volmarsteiner Straße (L675). 

Fußläufige Verbindungen zum Harkortsee / Ruhr existieren in Verlängerung des Weges 

"Oberste Hülsberg" über die Volmarsteiner Straße hinweg und mittels einer 

Fußgängerunterführung unter der DB- Trasse hindurch. 

Im Rahmen der weiteren Entwicklung der benachbarten Gewerbebereiche soll die 

verkehrliche Erschließung "Oberste Hülsberg" geändert werden. Danach wäre ein direkter 

Anschluss an die Volmarsteiner Straße nicht mehr vorhanden. Stattdessen würde der Weg 

"Oberste Hülsberg" an die Erschließungsstraße des süd-westlich gelegenen Gewerbebereichs 

angebunden. Das Vorhaben steht einer solchen Entwicklung nicht entgegen. 

Eine Anbindung an den ÖPNV ist durch eine auf der Volmarsteiner Straße verkehrende 

Buslinie gegeben. 


V. Kompensation 

10 

Die vorhandenen Baulichkeiten des Hofes stehen als ehemalige Landwirtschaftliche Hofstelle 

unter Bestandsschutz nach § 35 (Bauen im Außenbereich) Absatz 1, Satz 1. Für die 

beabsichtigten Umbauten am ehemaligen Stallgebäude zu Wohnzwecken soll mittels des 

Vorhabenbezogenen B-Planes Baurecht geschaffen werden. Die übrigen, den zentralen 

Innenhof begrenzenden Bauten wie Scheune (NO) Wohnhaus (NW) und Wagenremise (SW) 

sollen erhalten bleiben und z.T. als Abstellräume/Garagen den neuen Bewohnern zugänglich 

gemacht werden. 

1. Gesetzliche Grundlagen 

Nach § 1 Abs. 5 Nr. 7 und § 1a BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen u.a. die 

Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere des 

Wassers, der Luft und des Bodens einschließlich seiner Rohstoffvorkommen sowie das Klima 

zu berücksichtigen. Konkretere Regelungen zu Belangen des Naturschutzes und der 

Landschaftspflege treffen die entsprechenden Fachgesetze wie das Bundesnaturschutzgesetz 

(BNatSchG) und das Landschaftsgesetz von Nordrhein-Westfalen (LG NW). 

Nach § 19-21 BNatSchG bzw. § 4 Abs. 2 LG NW gelten Veränderungen der Gestalt oder 

Nutzung von Grundflächen, die die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das 

Landschaftsbild erheblich oder nachhaltig beeinträchtigen können, als Eingriff in Natur, 

Boden und Landschaft. 

Der Verursacher eines Eingriffs ist zu verpflichten, vermeidbare Beeinträchtigungen von 

Natur, Boden und Landschaft zu unterlassen (Vermeidungsgebot) sowie unvermeidbare 

Beeinträchtigungen innerhalb einer zu bestimmenden Frist durch Maßnahmen des 

Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen (Ausgleichspflicht) - § 8 Abs. 2 

BNatSchG bzw. § 4 Abs. 2 LG NW. Die geplante Umnutzung, für die der Vorhabenbezogene 

Bebauungsplan die planungsrechtliche Grundlage schafft, wird gemäß § 35 BauGB beurteilt. 

Ein Eingriff im Sinne der Gesetzgebung liegt in diesem Falle nicht vor, da es sich lediglich 

um die Umnutzung vorhandener Gebäude handelt, die weder Naturhaushalt noch das 

Landschaftsbild erheblich oder nachhaltig beeinträchtigt. Die Tatsache, dass die ehemaligen 

Einrichtungen des Hofes zweifelsfrei historisch einmal einen Eingriff darstellten, ist hier 

irrelevant, da dies nicht Gegenstand der Untersuchung und des jetzigen Planungsverfahrens 

ist. 

2. Bestandssituation und Bewertung 

Ungeachtet des Nicht-Vorliegens eines Eingriffes ist der vorhandene Baum- und 

Gehölzbestand zu erfassen (s. Landschaftspflegerischer Begleitplan im Anhang). Der größte 

Teil des Geltungsbereiches ist die ehemals landwirtschaftlich genutzte Hofstelle sowie die 

direkt angrenzende Gartenfläche im Süd-Osten und die nordöstlich sich anschließenden 

Wiesen, die zurzeit als Weideland für versch. Tierarten (u.a. Pferde, Ziegen, Schafe, 

Schweine) genutzt werden. 

Folgende Biotoptypen kommen demnach im Bestand vor: 

• „Wiese“ 

Die großflächige nordöstliche Wiese - eher extensiv genutzt - stellt zwar grundsätzlich 


11 

einen Lebensraum für verschiedene Tierarten dar, der Wert für den Naturhaushalt ist hier 

aufgrund der Randlage an den intensiv genutzten Gärten eher als mittel einzustufen. 

• „Garten“ 

Die Freiflächen im Südosten und ein geringer Teil der Fläche im Nordwesten werden 

derzeit gärtnerisch genutzt und haben wegen der eher intensiven Bewirtschaftung trotz des 

großen Artenspektrums einen eher geringen Wert für den Naturhaushalt. 

Der z.T. ältere und wertvolle Gehölzbestand ist detailliert erfasst worden und wird in 

seiner Gänze alle Arten und auch kleinere Wuchsgrößen erhalten, so dass auch hier kein 

Eingriff vorliegt. 

3. Maßnahmen zur Grüngestaltung 

Für den Planungsbereich werden neben dem Erhalt des Gehölzbestandes zur Grünordnung 

und zur Kompensation eines außerhalb des B- Planes erfolgten, aber damit im 

Zusammenhang stehenden Eingriffs Pflanzmaßnahmen festgesetzt. Diese Maßnahme dient 

der landschaftsgerechten Eingrünung des Hofes, der grünordnerischen Gliederung der 

Landschaft sowie der natürlichen Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft. 

Es handelt sich dabei um die Neuanlage einer Strauchpflanzung entlang der nordöstlichen 

Grenze des Hofes am Übergang zwischen Wiese als privater Grünfläche und 

landwirtschaftlicher Fläche. Diese Pflanzung setzt die an der südöstlichen Grenze bereits 

vorhandene Hecke fort. Sie stellt einen Teil der Ausgleichungsmaßnahmen für das inzwischen 

realisierte Regenrückhaltebecken im Nordwesten des Hofes dar. Dabei handelt es sich um 

eine Landschaftsrechtliche Auflage zum Ausgleich aus einem Wasserrechtlichen Verfahren, 

dem Antrag gem. § 7 WHG zur Einleitung von gereinigtem häuslichen Abwasser und 

unbelastetem Niederschlagswasser in den Hegtbach. Dieses Abwasser entstammt aus zwei 

1994 errichteten vollbiologischen Kleinkläranlagen für das vorhandene Wohnhaus und das 

umzubauende Stallgebäude. Die Anlagen wurden bzgl. ihrer Umweltauswirkungen jüngst 

optimiert, indem ein naturnahes Regenrückhaltebecken und ein Bodenfilterbecken zur 

Drosselung und Reinigung des Abflusses nachgerüstet wurden. 

4. Zusammenfassung zur Eingriffsbewertung 

Mit dem vorliegenden Vorhabenbezogenen B-Plan liegt kein Eingriff nach BNatSchG vor, da 

es sich lediglich um die Umnutzung vorhandener Gebäude handelt, die weder Naturhaushalt 

noch das Landschaftsbild erheblich oder nachhaltig beeinträchtigt. Demzufolge ist hier keine 

Kompensation und deshalb auch keine Bilanzierung Eingriff/Ausgleich erforderlich. Eine 

geplante Neupflanzung von Sträuchern an der nördlichen Grenze stellt lediglich einen Teil 

des Ausgleichs für außerhalb des Verfahrens und des Geltungsbereiches des Bebauungs- 

Planes realisierte Regenrückhalte- und Bodenfilterbecken dar. Nichtsdestotrotz werden im 

Umweltbericht die Schutzgüter der Umwelt in ihrem Bestand und möglichen Auswirkungen 

auf sie durch die Umnutzung untersucht. 


VI. Umweltbericht 

Verfasser: Ingenieurbüro M. Kaiser, Gutenbergstr. 34, 44139 Dortmund 

Inhaltsverzeichnis 



2.1 Schutzgut Mensch 

2.2 Schutzgut Pflanze und Tier 

2.3 Schutzgut Boden 

2.4 Schutzgut Wasser 

2.5 Schutzgüter Klima und Luft 

2.6 Schutzgut Landschaft 

2.7 Schutzgut Kulturgüter 

2.8 Schutzgut Sachgüter 

2.9 Schutzgut Wechselwirkungen 

2.10 Zusammenfassung der schutzbezogenen Ausprägungen 


3.1 Umweltrelevante Festsetzungen 

3.2 Prognose der Auswirkungen durch das Vorhaben 

3.3 Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen 



6. Monitoring 


Anlagen: 

Landschaftspflegerischer Begleitplan verkleinert auf M 1: 500 v. 16.01.2007 

Fotodokumentation zum Umweltbericht: Bestand (5 Seiten) 

12 

Der hier vorliegende Umweltbericht ist gemäß §2a Bau GB ebenso integrativer Bestandteil 

der Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan wie auch die Beurteilung der 

Notwendigkeit von Kompensationsmaßnahmen (siehe Kapitel V). 

Der Inhalt und die wichtigsten Ziele des Bebauungsplanes, wie auch der vorliegenden 

übergeordneten Planungen, sind in den vorangegangenen Kapiteln (siehe I. bis IV.) bereits 

dargelegt worden. Die Ziele des Umweltschutzes wurden in ihrer Relevanz für das 

Bauvorhaben bereits im Kapitel V. Kompensation beleuchtet, werden hier jedoch im 

Überblick noch einmal dargelegt. 


Tab. 1: Ziele des Umweltschutzes, die für das Vorhaben von Bedeutung sind: 

Schutzgut Gesetzliche Grundlage Zielaussagen 

Mensch Bundesimmissionsschutzgeset 

z 

§1(1) und §3(2) 

Tiere, 

Pflanzen, 

Landschaft, 

biologische 

Vielfalt 

Baugesetzbuch 

§1(6) Nr.7e 

Bundesnaturschutzgesetz 

Landschaftsgesetz NRW 

§ 1 


§ 2 

Landschaftsplan Hagen 

Baugesetzbuch 

§1(5) Satz 2 

§1(6) Nr.7a 

Boden Baugesetzbuch 

§1a(2) Satz 1 

Wasser Landeswassergesetz 

§51a 

Luft Bundesimmissionsschutzgeset 

z 

§1(1) und §3(2) 

Baugesetzbuch § 1 

Klima Baugesetzbuch § 1 

Kultur- 

und 

Sachgüter 


§1(1)Nr.6 

Baugesetzbuch 

§1(5) Satz 2 

Bundesnaturschutzgesetz 

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� Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und Vorbeugung des Entstehens 

schädlicher Umwelteinwirkungen (Luftverunreinigungen, Geräusche, 

Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen u.ä.) 

� Vermeidung von Emissionen 

� Schutz. Pflege, Entwicklung und erforderlichenfalls Wiederherstellung von Natur 

und Landschaft auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlagen des 

Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und 

unbesiedelten Bereich 

� Erhalt bedeutsamer Kleinstrukturen auch im besiedelten Bereich §2 (1) Nr.10 

� Erhalt der biologischen Vielfalt § 2(1) Nr.8 

� Erhalt historische Kulturlandschaften §2 (1) Nr.14 

� Erhalt unbebauter Bereiche für den Naturhaushalt und die Erholung in der dafür 

erforderlichen Größe und Beschaffenheit §2 (1) Nr.11 

� Schutz und Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen 

� Die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das 

Wirkungsgefüge zwischen Ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt 

sind insbesondere zu berücksichtigen 

� Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden durch 

Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und Innenentwicklung zur 

Verringerung zusätzlicher Inanspruchnahme von Böden 

� Niederschlagswasser ist zu versickern oder ortsnah direkt in ein Gewässer 

einzuleiten 

� Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und Vorbeugung des Entstehens 

schädlicher Umwelteinwirkungen (Luftverunreinigungen, Geräusche, 

Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen u.ä.) Vermeidung von Emissionen §1(6) 

Nr.7e 

� Die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität §1(6) Nr.7h 

� Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz §1(5)Satz 2 

� Beeinträchtigungen des Klimas sind zu vermeiden 

� Die Bauleitpläne sollen dazu beitragen die städtebauliche Gestalt und das Orts- und 

Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln 

� Erhaltung historischer Kulturlandschaften und Kulturlandschaftsteilen von 

besonderer charakteristischer Eigenart 

Diese o.g. hier relevanten Ziele des Umweltschutzes sind im vorliegenden Bebauungsplan 

berücksichtigt worden. 

Im folgenden werden daher, gemäß Anlage 1 zu §2 Abs. 4 BauGB, im wesentlichen die 

einzelnen Schutzgüter der Umwelt in ihrem Bestand geprüft sowie die zu erwartenden 

Auswirkungen dargestellt und bewertet. Außerdem wird am Ende kurz auf die geplanten 

Maßnahmen zur Überwachung der Durchführung eingegangen. 


Die Ausprägungen wesentlicher Nutzungsmerkmale des Ist–Zustandes der Umwelt und ihrer 

Bestandteile im Einwirkungsbereich des Vorhabens werden zusammenfassend in der 

nachfolgenden Tabelle aufgezeigt. 


Tab. 2: Wesentliche Nutzungsmerkmale innerhalb des Vorhabengebietes 

Nutzungstyp Ausprägung 

Siedlungsfläche Die vorh. baulich genutzte Hof aus bis zu 3-geschossigen Häusern. 

Der überwiegende Teil des Vorhabengebietes wird als Wohnfläche 

genutzt: 

- ca. 1/3 Wiesen- u. Gartenfläche (Grünflächen gem. B-Plan) 

- ca. 2/3 Hofstelle (Mischgebiet gem. B-Plan) 

Erholungsfläche Der Freiraum südöstliche Gärten des Plangebietes dient u.a. als 

Erholungsfläche für die Anwohner des angrenzenden Hauses. 

Landwirtschaftlic 

he Nutzung 

Forstwirtschaftlic 

he Nutzung 

14 

Die nordöstliche Wiese des Vorhabengebietes wird zur Zeit 

landwirtschaftlich als Weideland u.a. für Pferde, Ziegen, Schafe, 

Schweine u. weitere Kleintiere genutzt. 

Es sind keine forstwirtschaftlich nutzbaren Waldbestände 

vorhanden. 

Verkehr Die den im Geltungsbereich nur tangierende Straße “Oberste 

Hülsberg“, sorgt für die äußere Erschließung des Plangebietes; 

innerhalb existiert nur die zentrale Hoffläche mit Zuwegungen zu 

den Grün - u. sonstigen Flächen. 

Versorgung Versorgungseinrichtungen sind im Plangebiet ausreichend 

vorhanden 

Entsorgung Entsorgungseinrichtungen sind im Plangebiet ausreichend 

vorhanden (Abwasserentsorgung zuletzt optimiert). 


Auch wenn nicht alle Schutzgüter in mehr oder minder ausgeprägter Weise betroffen sein 

werden, sind sie doch untersuchungsrelevant und werden hier beleuchtet. Eine entsprechende 

Abgrenzung des jeweiligen Untersuchungsraumes wurde schutzgut- und wirkungsspezifisch 

durchgeführt und umfasst i.d.R. die benachbarten Randbereiche des Bebauungsplanes. 

Die für die einzelnen Schutzgüter relevanten Aspekte und Funktionen, die durch die 

vorhabenbezogene Wirkungen mehr oder minder stark beeinträchtigt werden, werden 

nachfolgend aufgezeigt. 

2.1 Schutzgut Mensch 

Für den Menschen sind sowohl wohnumfeldabhängige Faktoren, wie die Wohnfunktion, die 

Erholungs- und Freizeitfunktionen sowie Aspekte des Lärmschutzes und auch wirtschaftliche 

Funktionen, wie die Land- und Forstwirtschaft, im Rahmen der weiteren Betrachtungen von 

Bedeutung. 


15 

Wohnfunktion: 

Das Vorhabengebiet liegt im Außenbereich und grenzt im Westen an zwei vorhandene 

bebaute Grundstücke an. Dieser Ortsteil ist durch seine historische Hofstruktur mit lockerer 

Wohnbebauung und landwirtschaftlichen oder anderen Betrieben geprägt. 

Die notwendige technische Infrastruktur ist vorhanden, alle Versorgungsmedien für eine 

Bebauung sind in ausreichendem Maße bereits an das bestehende Leitungsnetz 

angeschlossen. Die Müllentsorgung gilt als gesichert. 

Erholungs- und Freizeitfunktionen: 

Eine Erholungsfunktion für die Öffentlichkeit ist innerhalb des Vorhabengebietes keine 

gegeben, da es sich um privat genutzte Grundstücke handelt. Dagegen weist die äußere 

Erschließung mit dem nordwestlichen Bauerngarten ein landschaftsprägendes 

Strukturelement mit z.T. mächtigen Gartengehölzen auf, das Erholungssuchenden auf dem 

Weg zum oder vom südlich gelegenen Waldgebiet dienen kann. 

Auch der Erholungswert für die dort lebenden Menschen ist nicht zu unterschätzen. Die Nähe 

zur Ruhraue und dem ausgedehnten Waldgebiet im Süden sowie die für Kinder wichtige 

verkehrlich abgeschirmte Hofsituation, die Nähe zu verschiedenen Groß- und Kleintieren und 

der unmittelbar angrenzenden Landschaft mit Gartennutzung stellen einen hohen Freizeitwert 

für alle Generationen dar. 

Lärmschutz: 

Folgende Lärmemissionsquellen in der Umgebung sind für das Vorhabengebiet relevant: 

Verkehrslärm von der Volmarsteiner Straße (L 675); in untergeordnetem Maße auch vom 

Rangierbahnhof Hagen Vorhalle sowie der Bahnstrecke Wengern Ost/Hagen Vorhalle und 

diffuser Verkehrslärm der BAB A1. 

Daher wurde eigens ein Schallgutachten beauftragt (Büro HEBO, Gutachten v. 10.01.2005, 

Ergänzungsgutachten vom 08.07.2005). Darin wurde auch eine Zunahme der 

Verkehrsbelastung auf der Volmarsteiner Straße bei einer evtl. Aufstufung zur Bundesstraße 

berücksichtigt. 

Eine geringfügige Änderung der bzgl. Erholung und Lärm beschriebenen Bestandssituation 

ist durch die von Seiten der Stadt geplante Ausweisung der gesamten Umgebung als 

Gewerbegebiet (siehe auch unter II.) zu erwarten. Der Erholungswert dürfte sich etwas 

verringern, auch wenn die zuvor genannten Kriterien davon weitgehend unbetroffen blieben 

und die positive Gesamtsituation diesbezüglich erhalten bliebe. Die Zunahme an Lärm auf der 

Volmarsteiner Straße ist im Schallschutzgutachten berücksichtigt. 

Der untersuchte Bereich liegt in einem Mischgebiet und weist somit gemäß Punkt 1.1 e), 

Beiblatt 1 der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ die folgenden Orientierungswerte 

„Außen“ auf: 

tagsüber 6.00 – 22.00 Uhr 60 dB(A) 

nachts 22.00 – 6.00 Uhr 50 bzw. 45 dB(A). 

Bei zwei angegebenen Nachtwerten soll der niedrigere für Industrie-, Gewerbe- und 

Freizeitlärm sowie für Geräusche von vergleichbaren öffentlichen Betrieben gelten. 

Gemäß Punkt 3.2 „Ergebnisse der Lärmprognose“ der ergänzenden gutachtlichen 

Stellungnahme Nr. 095-05L vom 08.07.2005 des Gutachters „HEBO“ ergeben sich folgende 

Gesamtbeurteilungspegel bzw. maßgebliche Außenlärmpegel und daraus resultierende 

Lärmpegelbereiche: 


Fassadenbereich 

Nordfassade (OG.) 

Nordfassade (DG.) 

Ostfassade (EG.) 

Ostfassade (OG.) 

Ostfassade (DG.) 

Südfassade (OG.) 

Südfassade (DG.) 

Westfassade (EG.) 

Westfassade (OG.) 

Westfassade (DG.) 

maßgeblicher 

Außenlärmpegel 

(tags) 

[dB(A)] 

56,5 dB(A) 

(54,4 dB(A) + 52,3 

dB(A)) 

57,1 dB(A) 

(55,3 dB(A) + 52,3 

dB(A)) 

57,0 dB(A) 

(55,2 dB(A) + 52,3 

dB(A)) 

57,5 dB(A) 

(56,0 dB(A) + 52,3 

dB(A)) 

58,3 dB(A) 

(57,0 dB(A) + 52,3 

dB(A)) 

56,8 dB(A) 

(54,9 dB(A) + 52,3 

dB(A)) 

57,4 dB(A) 

(55,8 dB(A) + 52,3 

dB(A)) 

55,3 dB(A) 

(52,2 dB(A) + 52,3 

dB(A)) 

56,3 dB(A) 

(54,1 dB(A) + 52,3 

dB(A)) 

57,1 dB(A) 

(55,3 dB(A) + 52,3 

dB(A)) 

16 

maßgeblicher 

Außenlärmpegel 

(nachts) 

[dB(A)] 

55,5 dB(A) 

(51,5 dB(A) + 53,3 

dB(A)) 

55,9 dB(A) 

(52,4 dB(A) + 53,3 

dB(A)) 

55,3 dB(A) 

(50,9 dB(A) + 53,3 

dB(A)) 

55,7 dB(A) 

(51,9 dB(A) + 53,3 

dB(A)) 

56,3 dB(A) 

(53,2 dB(A) + 53,3 

dB(A)) 

55,7 dB(A) 

(51,9 dB(A) + 53,3 

dB(A)) 

56,1 dB(A) 

(52,9 dB(A) + 53,3 

dB(A)) 

55,0 dB(A) 

(50,0 dB(A) + 53,3 

dB(A)) 

55,6 dB(A) 

(51,8 dB(A) + 53,3 

dB(A)) 

56,2 dB(A) 

(53,0 dB(A) + 53,3 

dB(A)) 

Lärmpegelbereich 

Gemäß Punkt 3.3 „Passive Lärmminderungsmaßnahmen“ der gutachtlichen Stellungnahme 

Nr. 004-05L vom 10.01.2005 ist, um die vorhandene Lärmbelästigung im Gebäude zu 

minimieren gemäß DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau" in der Fassung vom November 

1989, Tabellen 8 bis 10 ein erforderliches resultierendes Schalldämm-Maß der 

Außenbauteile (Fassade, Dach usw.) von schutzwürdigen Aufenthaltsräumen von erf. 

R´w,res ≥ 30 dB einzuhalten. 

Gemäß Punkt 3.5 „Passive Lärmminderungsmaßnahmen“ der ergänzenden gutachtlichen 

Stellungnahme Nr. 095-05L vom 08.07.2005 ist als weitergehende Lärmminderungsmaßnahme 

empfohlen, aufgrund der festgestellten Spitzenpegel die Schallschutzklasse 4 für 

Fenster zu verwenden. Die Schlafräume sind zusätzlich zwecks Sicherung der Nachtruhe mit 

schallgedämmten Lüftungseinrichtungen zu versehen, deren Einfügungsdämpfung der 

Schallschutzklasse 4 entspricht. 

Anlage Beschlussvorlage Drucksachen Nr. 1047/2008 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 3/04 (564) "Oberste Hülsberg 1" 

II 

II 

II 

II 

II 

II 

II 

II 

II 

II

17 

Landwirtschaft: 

Wirtschaftliche Nutzungsansprüche bestehen für den schmalen nord- und südöstlichen 

Streifen durch die Landwirtschaft. Diese landwirtschaftliche Nutzfläche besteht aus Grünland, 

die aufgrund ihrer Lage und der durch die Bodenzahlen (30-55; gem. Bodenkarte NRW M 

1:50.000 Blatt L4710 Hagen) vorgegebenen potenziellen Bodenfruchtbarkeit nur geringe 

Voraussetzungen zur Erzielung auskömmlicher Erträge („mittlerer, z.T. geringer Ertrag, 

jedoch unsicher“ laut Bodenkarte) bietet. 

2.2 Schutzgut Pflanze und Tier 

Die im Vorhabengebiet vorkommenden Vegetationsstrukturen sind folgende: 

• „Wiese“: 

Die eher extensiv genutzten Wiesen stellen zwar grundsätzlich einen Lebensraum für 

verschiedene Tierarten wie Insekten etc. dar, ihr Wert für den Naturhaushalt ist hier aufgrund 

der Randlage an den Baulichkeiten und intensiv genutzten Gärten und der geringen Größe 

eher gering. 

• „Garten“ 

Die eher intensiv genutzten Gartenflächen haben trotz großer Artenvielfalt einen eher 

geringen Wert für den Naturhaushalt. 

Der eingeschränkten tierökologischen Lebensraumfunktion der genannten Biotope ist 

hinzuzufügen, dass hier auch keine besondere Biotopverbindungsfunktion vorliegt. 

2.3 Schutzgut Boden 

Aus den Bachablagerungen des Holozän haben sich nach Angaben der überwiegend 

Pseudogleye z.T. Braunerde- Pseudogleye über Ton -, Schluff- und Sandstein gebildet. Für 

diese schluffigen Lehmböden wird eine meist geringe mittlere Wasserdurchlässigkeit bei 

mittlerer Stau- oder Hangnässe, meist bis in den Oberboden, angeführt. 

Über Bodendenkmäler oder Altlastenverdachtsflächen liegen keine Unterlagen vor, da auch 

nicht bekannt. 

2.4 Schutzgut Wasser 

Beim Schutzgut Wasser sind die Bereiche Grundwasser und Oberflächengewässer sowie die 

bestehende Abwasser- und Niederschlagswasserbehandlung zu unterscheiden: 

- Zu Flurabständen von Grundwasser ist gemäß o.g. Bodenkarte im westlichen Bereich 

beim Bodentyp Gley mit mittleren Schwankungsbereichen des Grundwassers von 8 bis 13 dm 

unter Flur zu rechnen. 

- Oberflächengewässer existieren in Form des auf der gegenüberliegenden Seite der Straße 

Oberste Hülsberg verlaufenden und die Volmarsteiner Straße unterquerenden „Hegtbaches“. 

Dort wird auch die gedrosselte Ableitung aus dem Regenrückhaltebecken eingeleitet. Der 

Hegtbach fließt in südwestlicher Richtung weiterhin verrohrt und ab hinter der 

Bahnunterführung und - Gelände offen in Richtung Ruhr. Nordwestlich in unmittelbarer Nähe 

befindet sich das angesprochene Regenrückhaltebecken. 

- Bestehende Abwasser- und Niederschlagswasserbehandlung: Die Bebauung wird über 

Kleinkläranlagen entwässert, die von der Unteren Wasserbehörde genehmigt sind. Zur 

Klärung des anfallenden Schmutzwassers wurden im Jahre 1994 zwei vollbiologische 


18 

Kleinkläranlagen eingebaut. Anlage 1 für das bestehende Wohnhaus ist ausgelegt für 4 – 20 

EW (Einwohner), Anlage 2 für die ehemaligen Stallungen, die zum Wohnhaus ausgebaut 

werden sollen, ist angelegt für 4-50 EW. Die Anlagen wurden letztmalig im Jahre 2005 mit 

dem Ergebnis überprüft, dass die Anlagen in Ordnung sind und die in der AbwVO 

geforderten Werte eingehalten werden. Um eine ständig wiederkehrende Überprüfung der 

Anlagen sicherzustellen, ist mit dem Fachunternehmen ein Wartungsvertrag abgeschlossen. 

Die geklärten Wässer werden in den "Hegtbach" eingeleitet. Auf Grundlage eines 

hydrogeologischen Gutachtens wurde vor der Einleitung ein Bodenfilterbecken vorgeschaltet. 

Das auf den Dachflächen und befestigten Freiflächen anfallende Niederschlagwasser wird 

ebenfalls in den "Hegtbach" eingeleitet. Die Einleitungsmenge wird mittels des vorh. 

Regenrückhaltebeckens auf die natürliche Abflussmenge von 10 l / s*ha gedrosselt. 

2.5 Schutzgüter Klima und Luft 

In der Klimafunktionskarte der Stadt Hagen (Hrsg.: KVR, Essen 1998) ist die Bebauung 

entlang der Straße Oberste Hülberg als dem Klimatop „Dörfliches Klima“ und die Umgebung 

als dem Klimatop „Freiland“ unterhalb der Kaltluftobergrenze zugehörig ausgewiesen. 

Letzteres liegt in einer Tallage als Kaltluftsammelbereich. Somit liegen bei der Bebauung 

geringere Extremwerte für Temperatur und Feuchte als in der angrenzenden Siedlung oder 

noch städtischeren Klimatopen vor. 

Angaben zu vorh. Belastungen der Luft liegen keine vor, die Klimakarte verzeichnet keine 

besonderen Emittenten in der Nähe, somit ist trotz der unmittelbaren Nähe zur Autobahn von 

einer eher guten Luftqualität aufgrund der Klimatope auszugehen. 

Die Bebauungsstruktur und hohe Durchgrünung ist lokalklimatisch positiv zu beurteilen. 

2.6 Schutzgut Landschaft 

Das Landschafts- und Ortsbild des Plangebietes wird durch die vorgegebene Topographie und 

die heutige Nutzung bestimmt. So ist durch die rückwärtige Lage und insbesondere durch die 

landwirtschaftliche Nutzung und die Lage abseits der Durchgangsstraße der gesamte Raum 

kaum wahrnehm- und einsehbar. 

Daneben ist das Landschaftsbild von der angrenzenden Volmarsteiner Straße mit ihrer 

begleitenden Bepflanzung und der südöstlichen Bepflanzung der Grundstücksgrenze sowie 

die nordwestliche Gartenfläche und die südwestliche Pappelreihe des Nachbargrundstückes 

bestimmt. Diese sorgen für eine visuelle Anreicherung aber auch für eine Abschirmung der 

Fläche. 

2.7 Schutzgut Kulturgüter 

Kulturgüter sind nach dem derzeitigen Wissensstand im Vorhabengebiet nicht vorhanden. 

2.8 Schutzgut Sachgüter 

Sachgüter bestehen in Form der vorhandene Bebauung mit der vorhandenen privaten 

Gartenfläche und der landwirtschaftlichen Nutzfläche, deren tatsächlicher 

Bewirtschaftungsertrag und Flächengröße einen entsprechenden finanziellen Wert darstellt. 


2.9 Schutzgüter-Wechselwirkungen 

19 

Bei der Beschreibung der Wechselwirkungen geht es nicht um vorhabenbezogene Wirkungen, 

sondern um solche Wirkungen, die durch gegenseitige Beeinflussung der Schutzgüter 

entstehen. 

Dabei gehen wesentliche Wechselwirkungen von der derzeitigen Nutzungs- und 

Biotopstruktur aus, da durch die vielseitige Hofnutzung die anderen Schutzgüter wie folgt 

beeinflusst werden: 

� Schutzgut Mensch: eher extensiv genutzte Gartenfläche und landwirtschaftliche 

Nutzflächen. 

>> abwechslungsreiche Gärten und ruhige Wiesen. 

>> private Flächen ohne Zugang für Öffentlichkeit 

>> kaum Einsehbarkeit 

>> hoher Freizeitwert für Bewohner selbst 

� Schutzgut Pflanze: gärtnerisch und landwirtschaftlich geprägte Vegetation 

>> durch Eutrophierung beeinflusste Pflanzendecke 

>> Ausbildung daran angepasster Tiergemeinschaften 

� Schutzgut Tier: gärtnerisch bzw. landwirtschaftliche Nutzfläche 

>> ausreichend bzw. kaum Habitatstrukturen, z.B. für Vögel 

� Schutzgut Boden: nur geringe bis mittlere Ertragsleistung des Bodens 

>> evtl. zusätzliche künstliche Nährstoffzufuhr mit 

Auswaschung ins Stauwasser u. Nährstoffanreicherung 

� Schutzgut Wasser: keine Optimierung landwirtschaftl. Nutzung durch 

Meliorationsmaßnahmen (Drainagen) bekannt, jedoch 

Rückhaltebecken und Bodenfilteranlage außerhalb 

Geltungsbereich realisiert. 

>> verlangsamte Abführung des Oberflächenwassers 

>> positive Beeinflussung des Bodenwasserhaushaltes 

>> Veränderung der Standortfaktoren 

>> Bereicherung des natürlichen Artenspektrums aufgrund 

Regenrückhaltebecken 

� Schutzgut Klima: mäßig hohe Pflanzendecke im Grünland 

>> höhere langwellige Ausstrahlung 

>> mehr Kaltluftproduktion 

� Schutzgut Luft: ausgeräumte landwirtschaftliche Wiesenfläche im Nordosten 

>> kaum eingeschränkte Ventilationsbahn Richtung Straße 

� Schutzgut Landschaft: ausgeräumte landwirtschaftliche Wiesenfläche 

>> Bestandteil der besonderen Eigenart der Kulturlandschaft, 

Erlebbarkeit der Topographie (Hangneigung nordwärts) 


2.10. Zusammenfassung der schutzbezogenen Auswirkungen 

20 

Durch die Realisierung des Bauvorhabens werden im Rahmen des Baus und der Nutzung 

verschiedene Wirkungen erzeugt, die wiederum Auswirkungen auf die nachfolgend 

aufgezeigten Schutzgüter und deren jeweilige Ausprägung ausüben. 

Tab. 3: Zusammenfassung der schutzbezogenen Ausprägungen 

Schutzgut Ausprägung 

Mensch Wohngebäude u. landwirtschaftliche Nutzung im Umfeld 

Nur private Möglichkeiten der Erholung in Freiflächen 

hoher Freizeitwert für Bewohner selbst 

gewisse Lärmbelastung für Bewohner u. Erholungssuchende durch 

bestehenden Verkehr 

Pflanze eher artenreiche Pflanzenwelt flächiger eutropher Standorte 

Biotopstruktur geprägt durch hohen Anteil an Wiesenflächen 

Tier Eingeschränktes Artenspektrum mit Allerweltsarten 

relativ gleichförmige und geringwertige Habitatsstrukturen 

Boden Gley / Pseudogley 

Altlasten sind nicht bekannt 

Grund- 

wasser 

Oberflächengewässer 

Mittlere Staunässe vorhanden 

Gedrosselte Ableitung von Niederschlagswasser und Reinigung des 

Schmutzwassers bereits realisiert 

direkt angrenzender Hegtbach auf gegenüberliegender Straßenseite 

Klima Funktion des Freiraumes als Kaltluftsammelgebiet 

Luft eher günstige Immissionssituation 

Landschaft bestimmt durch die Topographie und Nutzung, Mangel an Erlebbarkeit 

und belebenden Landschaftselementen 

Kulturgüter nicht bekannt 

Sachgüter in Form landschaftlicher Nutzfläche und als Privatgrund vorh. 

Wechselwirk 

ungen 

z.T. vorhanden (s.o.) 

Vorbelastungen durch Landwirtschaft und Straßenverkehr 


3.1 Umweltrelevante Festsetzungen 

Als untergeordnete umweltrelevante Festsetzungen (s. auch Kapitel VII.) werden die 

nordöstliche Wiese und die südöstlichen Gartenflächen als “private Grünflächen“ durch eine 

Nutzungsgrenze vom Mischgebiet abgegrenzt. Im Nordosten wird ein Streifen als “Fläche für 

Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ gem. § 

9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB abgegrenzt, in der die Kompensationsmaßnahme für den Eingriff 

außerhalb (realisierter Bau der Regerückhaltebeckens) realisiert wird. 


21 

Wesentliche umweltrelevante Festsetzungen, die bauliche Konsequenzen haben werden, sind 

textlicher Art und betreffen Schallschutzmaßnahmen zugunsten der künftigen Bewohner. So 

ist die nordwestliche Hofzufahrt als Toranlage auszubilden und das umzubauende östliche 

Stallgebäude mit Schallschutzfenstern an Aufenthaltsräumen und schallgedämmten 

Lüftungseinrichtungen an Schlafräumen (jeweils Schallschutzklasse 4) auszustatten. 

3.2 Prognose der Auswirkungen durch das Vorhaben 

Die oben umrissenen, textlichen Festsetzungen innerhalb des Vorhabengebietes definieren die 

planerischen Elemente, die als Verursacher umweltrelevanter Wirkungen zu charakterisieren 

sind. Dies sind lediglich die Veränderung der Nutzungsstruktur und die mit ihnen 

verbundenen baulichen Elemente, deren Umbau, Anlage und Betrieb die in §2a Abs. 2 

BauGB aufgezeigten Wirkungen erzeugen sowie die von der geplanten Ausgleichsmaßnahme 

im Geltungsbereich (Pflanzung als Kompensation für RRB) ausgehenden. 

Diese vom Vorhaben ausgehenden Wirkungen erzeugen unterschiedliche Auswirkungen und 

teils Folgewirkungen mit variabler, aber insgesamt sehr geringer Reichweite und Intensität 

auf die jeweiligen Schutzgüter. Für eine erste Ermittlung dieser zu erwartenden Wirkungen 

wird die folgende Matrix herangezogen, die gleichzeitig die umweltrelevanten 

Wechselbeziehungen zwischen Verursacher, Wirkung und Betroffenem vorgibt. 

Tab. 4: Gefüge zwischen Verursacher-Wirkung-Betroffenem 

Schutzgut 

Schutzgutbezogene 

Faktoren 

Zu erwartende Wirkungen 

Über- 

bauung 

Ver- 

siegelung 

Frei- 

flächen- 

verlust 

Ver- 

änderung 

d. Reliefs 

Gas- u. 

Staub- 

Emission 

Lärm Abfall 

Mensch Wohnen - - - - - - - - 

Pflanze 

Priv. Erholung 

/ Freizeit (x) - x x 

Landwirtschaft x 

Tier x x 

Boden 

Ab- 

wasser 

Wasser x 

Klima 

Luft x x 

Landschaft x x x 

Kulturgüter 

Sachgüter x 

Wechsel- 

wirkungen 

x 


22 

Dieses hier gezeigte Verursacher-Wirkung-Betroffenen-Gefüge ist ein erster Arbeitsschritt 

innerhalb der Wirkungsanalyse, die hier nachfolgend durch die Beschreibung der zu 

erweiternden schutzgutrelevanten Auswirkungen weiter vervollständigt wird. 

Diese Zusammenfassung der zu erwartenden Auswirkungen soll über die einzelnen Konflikte 

informieren (siehe dazu Nummerierung der Auswirkungen), gleichzeitig wird dadurch auch 

schon deutlich, dass für die Auswirkungen keine Maßnahmen entwickelt werden müssen. 

Eine sehr vereinfachte Darstellung über diese zu erwartenden Auswirkungen liefert die 

folgende Tabelle: 

Tab. 5: Prognose der Auswirkungen auf die Schutzgüter 

(Nummerierung in Klammern als Verweis auf nachfolgende, ausführlichere Beschreibung 

unter 4.) 

Mensch: > Bereicherung der derzeitigen Struktur und Charakteristik der Fläche 

als privater Erholungsraum (1) 

> Störung der benachbarten Wohngebäude durch Lärm und 

insbesondere während der Umbauphase durch Staub, Unruhe (2) 

> Verlust landwirtschaftlicher Produktionsfläche nur durch 

Ausgleichspflanzung auf Wiese (3) 

Pflanze: > keine Zerstörung der Vegetationsdecke 

> kein Biotopverlust 

Tiere: > Bereicherung an Lebens- und Teillebensräumen (z.B. 

Nahrungsraum)durch Ausgleichspflanzung (4) 

> Beeinträchtigung nur durch höhere Nutzungsdichte der Grünflächen 

(5) 

Boden: > kein Verlust der bodenökologischen Funktionen (Grundwasserschutz, 

Niederschlagsretention, Lebensraum, Standort für eine entsprechend 

angepasste Vegetation), da keine neue Bebauung und Versiegelung 

> keine Beeinträchtigung der bodenökologischen Funktionen durch 

Verdichtung, Umlagerung etc. 

Wasser: > keine Erhöhung der Grundwasserverschmutzungsgefährdung durch 

Bodenabtrag oder Verringerung der Grundwasserneubildungsrate bzw. 

Absenkung des Grundwassers da keine zusätzliche Versiegelung. 

> Verzögerung des Gebietsabflusses durch Rückhaltung außerhalb (6) 

> keine Veränderung der natürlichen Vorflut oder Verlust von 

Oberflächengewässern 


23 

Klima: > keine Beeinträchtigung des Freiraumes als Kaltluftsammelgebiet oder 

Ausweitung von Wärmeinseln 

> keine Beeinträchtigung der Freiraumfunktion als Ventilationsbahn, da 

geplante Bepflanzung hangabwärts ohne Barrierewirkung 

Luft: > Erzeugung von Emissionen durch Baustellenverkehr (befristet), 

Verkehr, Hausbrand (7) 

Landschaft: > Verbesserung des Landschaftsbildes durch Pflanzung der Hecke 

(Kompensationsmaßnahme) mit Bezug auf dessen derzeitige Eigenart 

(8) 

> kein Verlust von Freiraum 

> geringfügige Beeinträchtigung der Sichtbeziehungen durch Pflanzung 

im Nordosten (9) 

Kultur-/Sachgüter: > keine Auswirkungen auf Kulturgüter zu erwarten, da keine bekannt 

> zu vernachlässigender Verlust landwirtschaftlicher Produktionsfläche 

durch Ausgleichspflanzung (10) 

Wechselwirkung: > nur geringfügige Verschiebung von Artengemeinschaften zum 

Positiven durch die Ausgleichspflanzung (11) 

> keine Veränderung des Wasserhaushaltes 

Die räumlichen Auswirkungen dieser Beeinträchtigungen werden auf das Vorhabengebiet und 

dessen Randbereiche beschränkt bleiben. 

3.3 Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen 

Wie unter V. Kompensation beschrieben, ist ein Ausgleich nicht erforderlich, da kein 

relevanter Eingriff in den Naturhaushalt oder das Landschaftsbild erfolgt. Nachteilige 

Auswirkungen auf die Umwelt durch das geplante Bauvorhaben sind entweder 

vorübergehender Natur (Baulärm etc.) zu vernachlässigen (höhere Nutzungsdichte in 

Freiflächen) oder nicht zu vermeiden (mehr dauerhafte Emissionen). Somit können hier auch 

keine Maßnahmen zur Vermeidung oder Minderung greifen bis auf die erfolgte Festsetzung 

von Schallschutzmaßnahmen (Lärm nicht vom Bauvorhaben, sondern von Volmarsteiner Str. 

ausgehend) zugunsten des Schutzgutes Mensch. 



24 

Die Beeinträchtigungen der nachfolgenden, abiotischen Funktionen der Schutzgüter kann wie 

erläutert aufgrund ihres geringen Umfanges vernachlässigt werden. Diese können auch nicht 

vermieden oder vermindert werden und müssen nicht ausgeglichen werden. 

Zwar werden schon mit Beginn der Bauarbeiten schwache Beeinträchtigungen für die 

Schutzgüter zu erwarten sein, die sich aber nach Fertigstellung kaum durch anlagebedingte 

Auswirkungen langfristig manifestieren. Die Ursachen für derartige Beeinträchtigungen sind 

dabei durch die Veränderungen der physikalisch- energetischen sowie stofflichen Prozesse 

mit Sekundär- und Wechselwirkungen im Bereich aller Naturfaktoren begründet. 

Die innerhalb des Geltungsbereiches geplante Ausgleichspflanzung für den Eingriff durch den 

Bau des Regenrückhaltebeckens außerhalb hat die oben beschriebenen geringfügigen 

umweltrelevanten Auswirkungen. Der Verlust an landwirtschaftlicher Produktionsfläche (3, 

10) durch die Ausgleichspflanzung ist zu vernachlässigen. Gleichzeitig wird durch diese 

Neugestaltung des Wohnumfeldes in gewisser Weise auch ein Ersatz geschaffen für die 

geringfügige Beeinträchtigung der Sichtbeziehungen (9). 

Die Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern wie Verschiebung der Artengemeinschaft 

(11) führen zu keinen nachteiligen Ausprägungen der schutzbezogenen Funktionen. 

Die Erzeugung zusätzlicher gasförmiger Emissionen durch Verkehr und Hausbrand (7) nach 

Fertigstellung des Umbaus und Bezug des Gebäudes wird für solche Strukturen typische 

Größenordnungen annehmen, die damit zu vernachlässigen sind. Auch der durch zusätzliches 

Verkehrsaufkommen erzeugte Lärm im Bereich des Hofes und der Erschließungsstraße wird 

im Bereich der üblichen Hintergrundbelastung liegen und weit hinter den Lärmimissionen aus 

der Umgebung zurückbleiben. 

In diesem Zusammenhang ist auch noch einmal die Störung der benachbarten Gebäude durch 

Lärm, Staub und Unruhe (2) während der Umbauphase zu nennen. Diese lässt sich kaum 

vermindern, ist allerdings in einen Mischgebiet hinnehmbar, zumal diese Auswirkungen 

zeitlich befristet sind und primär auch nur die direkt an das Vorhabengebiet angrenzende 

Bebauung betreffen. 

Die Verkehrslärmeinwirkungen, vor allem von der angrenzenden Volmarsteiner Straße 

(L675), der dahinterliegender Bahnlinie und der südlichen BAB A1 auf das Vorhabengebiet 

werden durch passive Schallschutzmaßnahmen und zusätzliche Abschirmungsmaßnahmen 

gem. Schallschutzgutachten vom 10.01. bzw. 08.07.05 ausreichend reduziert. 

Als passive Schallschutzmaßnahmen ist die Empfehlung des Schallschutzgutachtens zum 

Einbau von Fenstern der Schallschutzklasse 4 und zusätzlicher Ausstattung von Schlafräumen 

mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen (inkl. Einfügungsdämpfung Kl.4) aufgegriffen 

worden und als Maßnahme festgesetzt. 

Zusätzlich wird eine 6 m hohe Toranlage in der nordwestlichen Hofeinfahrt als Maßnahme 

festgesetzt. Diese bedeutet eine deutliche Entlastung der Lärmsituation um ca. 3 dB in den 

Freiflächen, so dass diese auch tagsüber besser nutzbar sind. 

Die geplanten passiven Schallschutzmaßnahmen bieten laut Gutachten auch für eine 

Verkehrssteigerung von über 100 % auf der Volmarsteiner Straße (falls Ausbau zur 

Bundesstraße) einen ausreichenden Schutz. 


25 

Abschließend kann festgestellt werden, dass nach dem derzeitigen Kenntnisstand keine 

erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen durch das Vorhaben nach Realisierung der 

Planung verbleiben werden, auch unter Berücksichtigung solcher Beeinträchtigungen für die 

Schutzgüter, für die keine konkreten Vermeidungs-, Minderungsmaßnahmen ableitbar und 

keine Ausgleichsmaßnahmen notwendig sind. 


Für die Investorengemeinschaft stellt sich die Frage nach einem alternativen Standort für das 

Vorhaben nicht, da sie die Erben der Hofstelle sind und diese durch die geplante Umnutzung 

dauerhaft erhalten und einer neuen, sinnvollen Bewirtschaftung zugeführt wird. Damit 

erübrigt sich auch die andernfalls berechtigte Überprüfung möglicher alternativer Standorte. 

Dies geschieht auch vor dem Hintergrund, dass sich dieses Bauvorhaben aufgrund seiner 

insgesamt zu vernachlässigenden ökologischen Konflikte im Vergleich zu 

Neubaumaßnahmen besonders anbietet. 

6. Monitoring 

Nach dem EAG-Bau von 2004 gilt es, im Rahmen der Erstellung des Umweltberichtes auch, 

die Notwendigkeit eines “Monitorings“ zu überprüfen und ggf. Maßnahmen dazu festzulegen. 

Dies meint eine Art Beobachtungspflicht oder Überwachung von “erheblichen 

Umweltauswirkungen“, die aufgrund der Durchführung eines solchen Bauvorhabens 

eintreten, durch die Gemeinde. 

Da im hier vorliegenden Fall (siehe Ausführungen zuvor) zum jetzigen Zeitpunkt nicht mit 

erheblichen Umweltauswirkungen zu rechnen ist, bleibt lediglich die bauaufsichtlichte 

Begleitung und Prüfung der Umsetzung der Festsetzungen zum Lärmschutz als Monitoring. 

Tab. 6: Monitoring 

Maßnahme Art des Monitorings Monitoring durch 

Festsetzung “Toranlage“ 

zum Lärmschutz 

Festsetzung Schallschutzmaßnahmen 

an Fenstern 


Bauaufsichtliche Begleitung 

und Prüfung 

Bauaufsichtliche Begleitung 

und Prüfung 

Bauordnungsamt 

Stadt Hagen 

Bauordnungsamt 

Stadt Hagen 

Die geplante Umnutzung des Stallgebäudes der ehemals landwirtschaftlich genutzten 

Hofstelle “Oberste Hülsberg 1“ im Hagener Ortsteil Vorhalle ist Inhalt des 

Vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 3/04 (564) der Stadt Hagen. Es ist geplant, für 

kinderreiche Familien, in dem leer stehenden Nebengebäude (ursprünglich Stallgebäude) 

Wohnraum sowie der Scheune und Remise Nebenräume zur Verfügung zu stellen. 


26 

Ziel dabei ist es, die bäuerliche Kulturlandschaft mit prägender Hofstelle zu erhalten und die 

Leerstände einer sinnvollen, verträglichen und ertragsorientierten Nutzung zuzuführen. Diese 

Umnutzung ersetzt auch ein, den Naturhaushalt erheblich stärker beeinträchtigendes, 

Neubauvorhaben an anderer Stelle und bietet seinen Bewohnern einen Lebensort mit auch 

künftig hohem Freizeit- und Erholungswert. 

Im vorliegenden Umweltbericht wurden die Schutzgüter der Umwelt in ihrem Bestand und zu 

erwartenden möglichen Auswirkungen auf sie durch die Umnutzung untersucht. Bei der 

Größenordnung und Qualität des hier vorliegenden Planungsvorhabens entspricht dieser 

einem äußerst gewissenhaften Vorgehen. 

Bestimmte Beeinträchtigungen, so z.B. die Auswirkungen durch Lärm, Abgase, Staub und 

Unruhe während der Bauphase oder mehr Hausbrand und Verkehr durch zusätzliche 

Bewohner, lassen sich nicht vermeiden. Diese Auswirkungen sind allerdings z.T. zeitlich 

befristet und insgesamt ihrer Relevanz bedeutungslos und werden primär auch nur die direkt 

an das Vorhabengebiet angrenzende Bebauung betreffen. Auch sind Auswirkungen auf die 

abiotischen Funktionen der Schutzgüter zu vernachlässigen. Das Landschaftsbild wird durch 

die Neupflanzung einer Hecke im Nordosten als Kompensationsmaßnahme für den außerhalb 

des Geltungsbereiches bereits erfolgten Bau eines Regenrückhalte- und Bodenfilterbeckens 

bereichert. 

Insgesamt gesehen kann festgestellt werden, dass durch die geplante Umbaumaßnahme keine 

nennenswerten nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten sind und auch deshalb die 

Notwendigkeit eines späteren Monitorings auf die bauaufsichtliche Begleitung und Prüfung 

der Umsetzung von Lärmschutzmaßnahmen beschränkt bleibt. 

Ersteller des Umweltberichtes (und des Kapitels Kompensation): 

Dortmund, den 04.10.2007 

überarbeitet, den 22.01.2008 

Dipl.-Ing. Andreas Weise 


Vorhabenbezogener Bebauungsplan “Oberste Hülsberg 1“ 

Umweltbericht v. 04.10.07 - Fotodokumentation Bestand (Stand: 27.08.07) 

Abb. 1: Hofeinfahrt von Nordwesten her mit vorhandener zentraler, 

versiegelter Hoffläche und umzubauendem ehem. Stallgebäude 

(Giebelfront im Hintergrund) 

Abb. 2: Zufahrt von Süden her mit zu erhaltener Schnitthecke (rechts) 

entlang Grundstücksgrenze 

27 


Abb. 3: Nordwestlicher “Bauerngarten“ mit altem zu erhaltenden 

Gehölzbestand im Vordergrund (nur dieser innerhalb 

Geltungsbereich) 

Abb. 4: Typische naturferne aber artenreiche Vegetation des Gartens 

südöstlich zwischen Stallgebäude und Silos 

28 


Abb. 5: Südöstliche, rückwärtige Gärten hinter dem umzubauenden 

Stallgebäude (links) mit Gehölzreihe entlang Grenze 

Abb. 6: Gehölzreihe entlang südöstlicher Grenze (außerhalb 

Geltungsbereich) 

29 


Abb. 7: Nordöstliche Ecke des Geltungsbereiches mit Vorbereitungen 

für Pflanzung der Gehölzreihe (Schutzzaun im Hintergrund 

gegen Tiere) 

Abb. 8: Blick von nordöstlicher Ecke des Geltungsbereichs 

hangaufwärts entlang zu bepflanzender Grenze (ohne 

Bremswirkung für Luftabfluss talwärts) 

30 


Abb. 9: Blick von nordöstlicher Volmarsteiner Straße aus in Richtung 

Hofstelle mit nordöstlicher Scheune und davor geplanter 

Gehölzpflanzung 

Abb. 10: Außerhalb des Geltungsbereiches B-Plan gelegenes 

Regenrückhaltebecken (Hintergrund) mit Bodenfilterbecken 

(Vordergrund) zur Rückhaltung und Reinigung des Abwassers, 

dahinter Gehölzpflanzung zur Volmarsteiner Straße hin 

31 


VII. Festsetzungen 

32 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 3/04 (564) –Oberste Hülsberg 1- setzt durch 

Zeichnung, Farbe, Schrift und Text folgendes fest: 

a. die Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans 

b. die Art und das Maß der baulichen Nutzung 

c. die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen 

d. die Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und 

Landschaft 

e. die privaten Grünflächen 

f. passive Schallschutzmaßnahmen an Gebäuden 

g. Einschränkung der Nutzung 

h. etc. 

VIII. Flächenbilanzierung 

Gesamtfläche des Bebauungsplans: ca. 7.996 m 2 

=> Mischgebiet ca. 4.778 m 2 

=> Private Grünflächen ca. 3.218 m 2 

=> Bebaute Fläche ca. 1.746 m 2 

IX. Denkmalschutz 

In der Denkmalliste der Stadt Hagen gibt es für diesen Bereich keine Eintragungen. 

Es gilt jedoch standardmäßig der Hinweis zu Bodendenkmälern: 

„Bei Bodeneingriffen können Bodendenkmäler (Kultur- und/oder naturgeschichtliche 

Bodenfunde, d.h. Mauern, alte Gräben, Einzelfunde aber auch Veränderungen und 

Verfärbungen in der natürlichen Bodenbeschaffenheit, Höhlen und Spalten, aber auch 

Zeugnisse tierischen und/oder pflanzlichen Lebens aus erdgeschichtlicher Zeit) entdeckt 

werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist der Gemeinde als Untere 

Denkmalbehörde und/oder dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe (Westfälisches 

Museum für Archäologie, Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Olpe, Tel.: 

02761/93750; Fax: 02761/2466) unverzüglich anzuzeigen und die Entdeckungsstätte 

mindestens drei Werktage in unverändertem Zustand zu erhalten (§§ 15, 16 

Denkmalschutzgesetz NW), falls diese nicht vorher von der Oberen Denkmalbehörde bzw. 

dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe freigegeben wird. 

Der Landschaftsverband Westfalen-Lippe ist berechtigt, das Bodendenkmal zu bergen, 

auszuwerten und für wissenschaftliche Erforschung bis zu 6 Monaten in Besitz zu nehmen (§ 

16 Abs. 4 DSchG NW)." 

X. Gender Mainstreaming/Familienfreundliche Planung 

Laut § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen: 

die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der 


33 

Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf 

Frauen und Männer sowie Belagen des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung. 

Diese Bauleitplanverfahren soll die planungsrechtliche Voraussetzung für dein Baugebiet 

liefern, welches oben zitiertem Grundsatz genügen muss. 

Das Plangebiet befindet sich im Außenbereich. Durch die Umnutzung einer ehemaligen 

bäuerlichen Hofstelle bietet sich die Möglichkeit, familiengerechtes Wohnen für kinderreiche 

Familien naturnah anbieten zu können. 

Die verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt über die Volmarsteiner Straße und die 

dort abzweigende Straße Oberste Hülsberg. 

Im Bereich der Volmarsteiner Straße verkehrt die Buslinie 591 (stündlich), die den Hagener 

Hauptbahnhof mit den Städten Wetter und Witten verbindet. 

Die nächste Haltestelle (Schönfeld) ist von der Einmündung Oberste Hülsberg ca. 400 m 

entfernt. 

Versorgungseinrichtungen für den täglichen Bedarf befinden sich im ca. 4 km entfernten 

Ortsteilkern Vorhalle. Kirchliche-, soziale, Kinder- und Jugendeinrichtungen, Schulen sowie 

Arztpraxen sind ebenfalls im Ortsteilkern Vorhalle vorhanden. 

Unterschiedliche Auswirkungen auf Männer und Frauen durch die Planung werden in diesem 

Fall nicht gesehen. 

XI. Durchführungsvertrag 

Die bauliche Ausführung des Vorhabens wird im zwischen dem Vorhabenträger und der Stadt 

Hagen zu schließenden Durchführungsvertrag geregelt. 

Aufgestellt am 16.Juni 2008 

bap Hetschold und Sunder, Witten 

Dipl.-Ing. Reinhold Sunder 

Der Oberbürgermeister 

In Vertretung 

Thomas Grothe 

(Technischer Beigeordneter) 


1. Planung 

Zusammenfassende Erklärung 

(gemäß § 10 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB)) 

zum 

Vorhabenbezogenen Bebauungsplan 

Nr. 3/04 (564) 

–Oberste Hülsberg 1– 

11.09.2009 

Dieser Vorhabenbezogene Bebauungsplan dient im wesentlichen dem Erhalt der 

ehemaligen landwirtschaftlichen Hofstelle "Oberste Hülsberg 1". 

Über das Hauptgebäude hinaus wurden in den 60er Jahren in dem ehemaligen 

Stall– und Futterlagergebäude Wohnungen und Kleingewerbe eingerichtet; dies 

waren Umbauten zur Bestandssicherung. 

Mit diesem Bebauungsplanverfahren erfolgt die planungsrechtliche Sicherung des 

Bestandes. Die planungsrechtlichen Fragen bzgl. Lärm und Abwasser wurden in 

diesem Verfahren abgearbeitet und es wird eine bauordnungsrechtlich 

genehmigungsfähige Situation geschaffen. 

2. Berücksichtigung anderer Planungsmöglichkeiten 

Für die Vorhabenträger stellte sich die Frage nach einer alternativen Planung für das 

Vorhaben nicht. Sie sind die Erben der Hofstelle und wollen diese durch die 

Umnutzung und sinnvolle Bewirtschaftung dauerhaft erhalten. 

Zusammenfassende Erklärung (gemäß § 10 Abs. 4 Baugesetzbuch(BauGB)) zum 

vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.3/04 (564) –Oberste Hülsberg 1– vom 11.09.2009

3. Verfahrensablauf 

Antrag auf Einleitung des Verfahrens durch 29.03.2004 

den Vorhabenträger bzw. seinen Bevollmächtigten 

Einleitungsbeschluss durch den Rat der Stadt Hagen 15.07.2004 

Bekanntmachung der Einleitung des Verfahrens am 11.09.2004 

Bürgeranhörung gem. § 3.1 BauGB am 15.08.2006 

Die frühzeitige Behördenbeteiligung wurde in Form 28.01.2008 – 22.02.2008 

einer schriftlichen Beteiligung der Behörden und 

sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt 

Öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) 26.01.2009 – 26.02.2009 

Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger (22.01.2009) - 27.02.2009 

öffentliche Belange (TÖB) § 4.2 BauGB 

Satzungsbeschluss 10.09.2009 

Mit dem Tag der öffentlichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses wird der 

Bebauungsplan rechtsverbindlich. 

4. Berücksichtigung der Umweltbelange 

Die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen des Bebauungsplans 

wurden mit den Fachbehörden (Scoping) abgestimmt und im Rahmen der Erstellung 

des Umweltberichts umfassend analysiert. 

Dazu wurden folgende Fachgutachten und Untersuchungen erstellt: 

� Landschaftspflegerischer Begleitplan 

� Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag 

� Faunistischer Fachbeitrag 

� Hydrogeologische Untersuchung zur Darstellung der Abwasserbeseitigung 

� Geräusch – Immissionsschutzgutachten 

Die Ergebnisse dieser Fachgutachten sowie auch der Beteiligung der Behörden/TÖB 

wurden im Bebauungsplan berücksichtigt. 

Es wurden textlichen Festsetzungen in Bezug auf: 

� zu ergänzender notwendiger Schallschutz 

� Kompensationsmaßnahmen 

� Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur 

und Landschaft, die aufgrund der Lage innerhalb der Wasserschutzzone 

erforderlich sind 

� Sicherung des Spielplatzes vor Bodenbelastungen 


vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.3/04 (564) –Oberste Hülsberg 1– vom 11.09.2009 

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sowie auch 

die textlichen Hinweise bzgl. 

� Bodendenkmälern 

� Wasserschutzzonen 

� Bodenschutz 

� Fledermäuse 

in den Bebauungsplan aufgenommen. 

Im Rahmen der artenschutzrechtlichen Prüfung wurde festgestellt, dass das 

Vorhaben keine Biotope zerstört, die für streng geschützte Arten unersetzbar sind. 

Hinsichtlich der möglichen Fledermauspopulationen wurde ein Hinweis in den 

Bebauungsplan aufgenommen. 

5. Schlussbemerkung 

Zusammenfassend ist festzustellen, dass unter Berücksichtigung der Maßnahmen 

zur Vermeidung, Minimierung und zum Ausgleich der erheblichen 

Umweltauswirkungen durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen 

Bebauungsplans und den damit verbundenen Nutzungsmöglichkeiten im Bestand 

keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten sind. 

Für das Plangebiet erfolgt ein Hinweis auf Beachtung der Wasserschutzzone III b 

des Gemeinschaftswasserwerks Volmarstein GmbH. 

Maßnahmen zum Monitoring sind in der Begründung zum Bebauungsplan 

dargestellt. 

Der Oberbürgermeister 

gez. Demnitz 

Peter Demnitz 


vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr.3/04 (564) –Oberste Hülsberg 1– vom 11.09.2009 

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Oberste Hülsberg 1 - Stadtpläne der Stadt Hagen

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