Bauen und Wohnen

Extra
Reparaturen
Mängel in der Wohnung oder am Haus muss der Mieter nicht hinnehmen.
Der Vermieter muss größere Mängel innerhalb einer angemessenen
Frist beseitigen. Er kann aber die Kosten für sogenannte Kleinreparaturen,
sprich Bagatellschäden, per Mietvertrag auf den Mieter
übertragen.
Der Mieter kann auf Mängelbeseitigung klagen oder die Miete mindern,
wenn die Reparatur nicht innerhalb einer bestimmten Frist
ausgeführt wird. In Notfällen kann der Mieter aber auch sofort
handeln, etwa wenn im Winter die Heizung ausfällt. Dann reicht
es, den Vermieter telefonisch zu informieren und sich die (wirklich
notwendigen) Kosten ersetzen zu lassen.
Sanierungen
Energetische Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen, die
den Wohnwert einer Immobilie nachhaltig verbessern, etwa Schallschutz,
Wärmedämmung oder neue Bäder, sind zulässig.
Der Vermieter muss den Mieter mindestens drei Monate vor Beginn
der Maßnahme schriftlich über Umfang, Beginn, Dauer und möglicherweise
über eine höhere Miete informieren. Elf Prozent der Sanierungskosten
dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.
Der Mieter muss diese Maßnahmen, sofern die Rahmenbedingungen
eingehalten werden, dulden.
Das Ende des Mietverhältnisses: Kündigungsfristen und
Wohnungsübergabe
Gründe für einen gewollten Auszug des Mieters gibt es viele: Zuwenig
Platz für die Kinder oder etwa der Umzug in eine andere Stadt,
aber auch auf Vermieterseite bestehen durchaus berechtigte Gründe
zur Vertragskündigung. Bei den Kündigungsfristen kommt es
aber immer auf den abgeschlossenen Vertrag an. Bei einem unbefristeten
Vertrag etwa muss von beiden Seiten eine Kündigungsfrist
von 3 Monaten eingehalten werden.
Eigenbedarfskündigung des Vermieters
Eigenbedarf ist der wohl häufigste Grund für eine Kündigung von
Vermieterseite aus.
Der Vermieter kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unter Einhaltung
der Kündigungsfristen aussprechen, muss sie dann aber
plausibel begründen und die Wohnung für sich selbst oder für seine
Kinder auch tatsächlich benötigen.
Fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung darf von beiden Seiten unter bestimmten
wichtigen Umständen ausgesprochen werden. Ob sie immer berechtigt
ist, müssen häufig die Gerichte klären.
Der Vermieter kann etwa bei Zahlungsverzug, sprich wenn der Mieter
mit mindesten zwei Monatsmieten im Rückstand ist, von diesem
Recht Gebrauch machen. Aber auch bei deutlich sichtbarer
Verwahrlosung oder Zweckentfremdung kann der Vermieter die
fristlose Kündigung aussprechen.
Der Mieter kann ebenfalls fristlos kündigen, wenn etwa der Vermieter
wesentliche Mängel innerhalb einer bestimmten Frist nicht beseitigt
oder eine akute Gesundheitsgefährdung besteht.
Nachmieter sind möglich
Wer vorzeitig aus einem Mietvertrag ohne konkrete Nachmieterregelung
aussteigen will, weil etwa ein berufsbedingter Umzug ansteht,
der kann im Ausnahmefall einen Nachmieter benennen, der
den bestehenden Vertrag dann übernimmt. Dieser muss jedoch
geeignet sein, sprich: auch der Nachmieter muss nachweisen, dass
er die Miete zahlen kann.
Wohnungsübergabe
Ein großes Streitthema ist auch immer wieder die Frage, in welchem
Zustand die Wohnung an den Vermieter übergeben werden
muss. Da hilft der rechtzeitige Blick in den Mietvertrag.
Der Mieter muss Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführen
(lassen), sofern im Vertrag eine gültige Klausel für Schönheitsreparaturen
vorgesehen ist (erlaubt sind u.a. das Streichen von Wänden
und Decken, Heizkörpern etc.). Ansonsten droht eine Schadensersatzklage.
Grundsätzlich muss der Mieter die Wohnung aber in einem ordentlichen
Zustand übergeben und sollte sich dies in einem Übergabeprotokoll
auch bestätigen lassen. Dann steht auch der Rückgabe
der Mietkaution nichts mehr im Weg.
Stärkung des Vermieters
Mitte dieses Jahres könnten umfangreiche Änderungen im Mietrecht
in Kraft treten, die von der Bundesregierung auf den Weg
gebracht worden sind und vor allem die Rechte des Vermieters stärken
sollen. Das sind die wichtigsten Neuregelungen:
• leichtere Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter
Bislang galt eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
durch den Vermieter nur bei Verzug der monatlichen Mietzahlungen.
Mit der Novellierung kann der Vermieter das Mietverhältnis
ohne Abmahnung auch dann fristlos kündigen (bisher
nur mit ordentlicher Kündigung möglich), wenn der Mieter mit
zwei Kautionsraten im Rückstand ist.
• Mietminderungsrecht wird bei energetischer Sanierung eingeschränkt
Kündigt der Vermieter eine energetische Sanierung, etwa eine
Fassadendämmung, rechtzeitig beim Mieter an, ist zukünftig
dessen Recht auf Mietminderung während der ersten drei Monate
der Baumaßnahme ausgeschlossen.
• Wohnungsräumung wird erleichtert
Mit der sogenannten „Berliner Räumung“ werden die Kosten bei
einer Zwangsräumung für den Vermieter gesenkt, denn es entfallen
dann die Kosten für Abtransport, Lagerung und Gerichtsvollziehergebühren
wie bei einer „klassischen“ Räumung sonst
üblich. Der Gerichtsvollzieher verlangt nur noch die Herausgabe
der Wohnung an sich.
Hier gibt‘s Informationen und Hilfe
Wer sich als Mieter oder Vermieter informieren möchte, findet im
Internet einige Anlaufstellen, die sich auf die Belange des Mietrechts
spezialisiert haben.
Der Deutsche Mieterbund etwa hält unter www.mieterbund.de zahlreiche
Broschüren und Informationen bereit. Unter seinem Dach
agieren in vielen Städten Deutschlands sogenannte Mietervereine,
die kompetente Beratung vor Ort anbieten.
Auch der Mieterschutzbund e.V. www.mieterschutzbund.de bietet
Hilfe und Unterstützung in Mietsachen an.
Zudem gibt es bundesweit unabhängige Mietervereine.
Speziell für Vermieter bieten sich die Seiten
www.vermieterschutzverein-deutschland.de
www.vermieterverein.de oder auch
www.deutscher-vermieterverein.de an.
Für alle Vereinigungen gilt in der Regel, dass man nur über eine
Mitgliedschaft die vollen Leistungen in Anspruch nehmen kann.
Die Kosten für eine Jahresmitgliedschaft liegen dabei zwischen
etwa 50 und 100 Euro.
Redaktion: M.H.
Fotos: istockphoto.com
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