RA 11/2021 - Entscheidung des Monats

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EXAMENSTREFFER
aus der RA und den Crashkursskripten
Für einen schnellen Überblick der Examenstreffer aus RA und Crashkursskript (CK)
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EXAMENSTREFFER ZIVILRECHT
April 2021 1. Ex., Z I NRW RA 12/19, 620; RA 08/20, 400; CK ZR, Az.: III ZR 113/18, VIII ZR 315/18
Januar 2021 2. Ex., Z II HE RA 06/20, 281; CK ZR, Az.: VIII ZR 18/19
Januar 2021 2. Ex., AW HE RA 12/20, 617
Oktober 2020 1. Ex., Z III HE RA 06/17, 291
September 2020 2. Ex., Z II HE RA 09/16, 454; RA 01/18, 17; CK ZR, Az.: IX ZR 305/16
August 2020 1. Ex., Z I HE, RP, SN, SA RA 01/10, 25; RA 04/10, 211; CK ZR, Az.: XII ZR 108/17
August 2020 1. Ex., Z III SN RA 10/13, 709; RA 08/14, 389; CK ZR, Az.: VII ZR 241/13
August 2020 1. Ex., Z I TH RA 10/13, 709; RA 08/14, 389; CK ZR, Az.: VII ZR 241/13
Juni 2020 1. Ex., Z II HE RA 01/17, 10; RA 12/17, 617; CK ZR, Az.: VIII ZR 211/15, VIII ZR 271/16
Juni 2020 2. Ex., Z IV RP, BW RA 02/17, 65; CK ZR, Az.: 17 U 52/16
EXAMENSTREFFER ÖFFENTLICHES RECHT
August 2021 1. Ex., ÖR II NRW RA 08/20, 427; RA 01/21, 33; CK NRW, Az.: 13 B 695/20.NE
Juli 2021 2. Ex., ÖR I HE RA 11/17, 598
Juni 2021 2. Ex., ÖR II BW RA 10/20, 541
Juni 2021 1. Ex., ÖR I HE RA 02/20, 89
Februar/März 2021 1. Ex., ÖR II TH
RA 10/19, 529 f.; CK TH, Az.: 1 BvL 1/18 u.a.
Februar/März 2021 1. Ex., ÖR I BW RA Telegramm 07/20, 87 f.; CK BW, Az.: 8 CN 1.19
Februar 2021 1. Ex., ÖR II NRW RA 10/20, 533; CK NRW, Az.: Vf. 32-IX-20
Februar 2021 1. Ex., ÖR II HE, RP, BW RA 10/19, 529; CK HE/RP/BW, Az.: 1 BvL 1/18
Februar 2021 1. Ex., ÖR I HE, RP, NRW RA 04/20, 197; CK HE/RP/NRW, Az.: 2 BvR 2347/15
Januar 2021 1. Ex., ÖR II NRW RA 02/20, 89
August 2020 1. Ex., ÖR I TH RA 06/18, 426; CK TH, Az.: 1 BvF 1/13
EXAMENSTREFFER STRAFRECHT
Mai 2021 2. Ex., SR HE, NRW RA 02/20, 106; CK SR, Az.: 2 StR 85/19
März 2021 2. Ex., SR HE, NRW RA 08/20, 440
Februar 2021 1. Ex., SR HE, RP RA 07/20, 348
Januar 2021 2. Ex., SR HE, NRW RA Telegramm 12/20, 129
September 2020 1. Ex., SR BY RA 01/18, 48; RA 10/19, 545; CK SR, Az.: 2 StR 154/17, 3 StR 333/18
September 2020 2. Ex., SR HE, NRW RA 03/20, 157
Juni 2020 1. Ex., SR HE RA 01/20, 48
Januar 2020 2. Ex., SR NRW, HE RA 01/18, 48; RA 10/19, 545; CK SR, Az.: 2 StR 154/17, 3 StR 333/18
Oktober 2019 2. Ex., SR NRW, RP RA Telegramm 01/19, 6
August 2019 1. Ex., SR NRW, HE, RP RA 11/17, 605; RA 09/18, 493; CK SR, Az.: BGH, 2 StR 130/17
Stand: Oktober 2021
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RA 11/2021
ZIVILRECHT
Zivilrecht
561
Problem: Kaufentscheidung aufgrund einer öffentlichen
Äußerung des Verkäufers
Einordnung: Kaufrecht
BGH, Urteil vom 16.07.2021
V ZR 119/20 (leicht abgewandelt)
EINLEITUNG
Welche Auswirkungen ein Maklerexposé auf das Vorhandensein eines
Mangels hat, war in den vergangenen Jahren mehrfach Gegenstand höchstrichterlicher
Entscheidungen. Vorliegend musste sich der BGH mit dem Fall
befassen, wenn ein Maklerexposé zwischen dem Zeitpunkt der Besichtigung
und dem Vertragsschluss an den Käufer übersendet worden ist.
SACHVERHALT
Die Kaufinteressentin K nahm im Oktober 2015 Kontakt zum Immobilienmakler
M auf, der über die streitgegenständlichen Grundstücke ein Exposé
erstellt hatte. In diesem wurden die Objekte als „solide (…) Wohnanlage zum
Sanieren oder Neuentwickeln“, bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern, die
über acht bezugsfreie Wohneinheiten zuzüglich Ausbaureserve im Dachgeschoss
verfügten, bezeichnet. Mit E-Mail vom 11.10.2015 erklärte K, der das
Exposé zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt war, nach Besichtigung der Grundstücke
gegenüber dem Makler ihre Absicht, das Objekt erwerben zu wollen. Am
14.10.2015 teilte M der K mit, die Eigentümerin B des Grundstücks „habe das Kaufangebot
angenommen“. Anschließend übersandte er ihr das Exposé und die
Visualisierung einer ursprünglich von B geplanten Umbaumaßnahme (Neubau
eines Doppelhauses, Sanierung von zwei Mehrfamilienhäusern mit je vier Wohnungen
und Ausbau des Dachgeschosses). Die dafür im August 2012 befristet
auf drei Jahre erteilte Baugenehmigung war inzwischen abgelaufen, wovon K
Kenntnis hatte. Am 23.10.2015 schlossen K und B den notariellen Kaufvertrag
über die zwei jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebauten streitgegenständlichen
Grundstücke zu einem Preis von 1,5 Mio €. In dem Kaufvertrag heißt es,
der K sei bekannt, dass die Kaufobjekte seit ca. drei Jahren entmietet und ohne
Heizung seien und dass pro Gebäude nur vier Wohneinheiten genehmigungsfähig
seien. Ferner sollte die Gefahr mit Vertragsschluss auf K übergehen.
In der Folgezeit stellt sich heraus, dass das Grundstück nur teilweise sanierungsfähig
ist und die Umbaumaßnahmen nur zum Teil genehmigt werden
können. Nachdem B die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert
hat, möchte K das Grundstück behalten und verlangt im Wege des kleinen
Schadensersatzes statt der Leistung eine Zahlung in Höhe von 600.000 €. Zu
Recht, wenn die 600.000 € dem Minderwert der Grundstücke im Falle eines
Mangels entsprechen?
LÖSUNG
LEITSÄTZE
1. Der Ausnahmefall des § 434
Absatz 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB,
wonach der Verkäufer für seine
unzutreffende öffentliche Äußerung
über Eigenschaften der Kaufsache
dann nicht haftet, wenn die
Äußerung die Kaufentscheidung
nicht beeinflussen konnte, liegt
nur vor, wenn ein Einfluss der
öffentlichen Äußerung auf die
Kaufentscheidung nachweislich
ausgeschlossen ist.
2. Mit der „Kaufentscheidung“ im
Sinne des § 434 Absatz 1 Satz 3
Halbsatz 2 BGB ist der Abschluss
des Kaufvertrags gemeint. Maßgeblich
für die Beurteilung, ob
eine öffentliche Äußerung des
Verkäufers über die Eigenschaft
eines Grundstücks die Kaufentscheidung
nicht beeinflussen
konnte, ist deshalb nicht der Zeitpunkt,
zu dem der Käufer sich entschlossen
hat, das Grundstück zu
erwerben, sondern der Zeitpunkt
der notariellen Beurkundung des
Grundstückskaufvertrags.
Der Fall wurde von der Redaktion aus
didaktischen Gründen in zivilprozessualer
Hinsicht leicht verändert. Vor
dem BGH klagte eine Zessionarin,
weil die Käuferin die Forderung
an diese abgetreten hatte. Auf der
Beklagtenseite standen die hiesige
Beklagte in ihrer Stellung als Verkäuferin
als Beklagte zu 1) und als
Beklagter zu 2) einer ihrer Gesellschafter.
Der Makler war als Streithelfer
(§ 68 ZPO) der Klägerin beigetreten.
Diese Details sind an dieser
Stelle entbehrlich, weil sie auf das
eigentliche Problem der kaufrechtlichen
Mängelhaftung keine Auswirkungen
haben. Im Original enthielt
der Vertrag einen Sachmangelausschluss,
den K mit dem Einwand der
Arglist über § 444 BGB überwinden
wollte. Weil Feststellungen zur
Arglist fehlten, verwies der BGH den
Fall zurück ans OLG. Diesen Aspekt
haben wir gekürzt.
A. Anspruch der K gegen B auf Zahlung von 600.000 € gem. §§ 437 Nr. 3,
280 I, III, 281 I 1 2. Fall BGB
Fraglich ist, ob K gegen B einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz statt
der Leistung in Höhe von 600.000 € aus §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I 1 2. Fall BGB hat.
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562 Zivilrecht RA 11/2021
I. Kaufvertrag
Der hierzu nötige Kaufvertrag wurde am 23.10.2015 in der erforderlichen Form
notarieller Beurkundung geschlossen.
II. Mangel gem. § 434 BGB zur Zeit des Gefahrübergangs
Über den Gefahrübergang trafen die Parteien eine vertragliche Regelung,
nach der die Gefahr am 23.10.2015 übergegangen ist. Fraglich ist, ob zu dieser
Zeit ein Sachmangel i.S.d. § 434 BGB vorgelegen hat.
Ständige Rechtsprechung zum
Beschaffenheitsbegriff: BGH, Urteile
vom 19.04.2013, V ZR 113/12, vom
15.06.2016, VIII ZR 134/15
Weder ausdrückliche noch konkludente
Vereinbarung
Maklerexposé als öffentliche Äußerung
des Verkäufers, von der er sich
distanzieren muss
BGH, Urteil vom 09.02.2018,
BGH V ZR 274/16
1. Sachmangel gem. § 434 I 1 BGB
Fehlt der Kaufsache eine Beschaffenheit, obwohl die Parteien ihr Vorliegen
vereinbart haben, ist die Sache gem. § 434 I 1 BGB mangelhaft. Unter Beschaffenheiten
versteht man sämtliche Eigenschaften sowie sonstige Sachmerkmale,
die für Wert und Tauglichkeit der Sache erheblich sind, folglich Faktoren, die
der Sache selbst anhaften, als auch alle Beziehungen der Sache zur Umwelt,
die nach der Verkehrsauffassung Einfluss auf die Wertschätzung der Sache
haben. Gemäß dieser weiten Definition würde auch die Sanierungsfähigkeit
im Hinblick auf eine zu erlangende Baugenehmigung eine Beschaffenheit darstellen.
Indem nur ein Teil des Objekts so sanierungsfähig ist, dass nur zum Teil
eine Umbaugenehmigung erlangt werden kann, fehlt es an einer solchen hier.
Eine ausdrückliche Vereinbarung fehlt hier. Fraglich ist, ob sie konkludent aufgrund
des Übersendens des Exposés seitens des Maklers zu sehen ist. Zum
einen ist dies schon deshalb fraglich, weil nicht B das Exposé übersendet hat.
Zum anderen ist aufgrund der Formstrenge des § 311b I 1 BGB bei einem
Grundstückskaufvertrag nur vereinbart, was Inhalt der Urkunde geworden ist.
In die notarielle Urkunde vom 23.10.2015 ist der Inhalt des Exposés nicht eingeflossen,
sodass kein Sachmangel gem. § 434 I 1 BGB vorliegt.
2. Sachmangel gem. § 434 I 2 Nr. 2 i.V.m. S. 3 BGB
Jedoch könnte ein Sachmangel gem. § 434 I 2 Nr. 2 i.V.m. S. 3 BGB vorliegen.
Dann muss sich die Sache entweder nicht für die gewöhnliche Verwendung
eignen oder die Beschaffenheit nicht aufweisen, die bei Sachen der gleichen
Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Der
Zustand des Objekts war der K aufgrund ihrer Besichtigung bekannt. Jedoch
gehören zu den Beschaffenheiten nach § 434 I 2 Nr. 2 BGB auch, was nach
Satz 3 aufgrund einer öffentlichen Äußerung des Verkäufers oder seines
Gehilfen zu erwarten war. Hier könnte der Inhalt des Maklerexposés prägend
gewesen sein.
[8] Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 gehören zu der Sollbeschaffenheit auch die
Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers
erwarten darf, wozu auch Angaben in einem Exposé zählen. Ob die
sog. Visualisierung, bei der es sich um eine bildliche Darstellung der Bebauungsmöglichkeit
für das gekaufte Grundstück handeln dürfte, ebenfalls
eine öffentliche Äußerung der Beklagten zu 1 im Sinne dieser Vorschrift
darstellt, weil sie für einen nicht von vorneherein fest bestimmten Personenkreis
bestimmt war, hat das Berufungsgericht offengelassen und ist
zugunsten der Klägerin zu unterstellen. Die Käuferin konnte deshalb aus
objektiver Sicht erwarten, dass sie das Kaufobjekt entsprechend der Visualisierung
sanieren konnte.
Somit steht fest, dass es sich beim Exposé um eine öffentliche Äußerung des
Verkäufers handelt.
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RA 11/2021
Zivilrecht
563
Fraglich ist aber, ob hier der Ausnahmefall des § 434 I 3 Hs. 2 BGB vorliegt. Nach
diesem gehören Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen
des Verkäufers über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten
kann, nicht zur Beschaffenheit nach § 434 I 2 Nr. 2 BGB, wenn sie die Kaufentscheidung
nicht beeinflussen konnte.
Ausnahme des § 434 I 3 2. Hs. BGB
[12] Ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers die Kaufentscheidung
nicht beeinflussen konnte, unterliegt tatrichterlicher
Würdigung und ist etwa dann anzunehmen, wenn die öffentliche
Äußerung bei Vertragsschluss noch nicht vorlag oder sie zwar vorlag,
der Käufer sie aber nicht kannte, oder wenn es dem Käufer bei dem Vertragsschluss
allein auf eine Beschaffenheit oder einen Verwendungszweck
ankam, für den die in der öffentlichen Äußerung behandelten Umstände
ohne Bedeutung waren
[13] Dabei ist mit der „Kaufentscheidung“ im Sinne des § 434 Absatz 1
Satz 3 Halbsatz 2 BGB der Abschluss des Kaufvertrags gemeint. Maßgeblich
für die Beurteilung, ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers
über eine Eigenschaft des Grundstücks die Kaufentscheidung nicht
beeinflussen konnte, ist deshalb entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts
nicht der Zeitpunkt, zu dem der Käufer sich entschlossen
hat, das Grundstück zu erwerben, sondern der Zeitpunkt der notariellen
Beurkundung des Grundstückskaufvertrags. Bei getrennten
Urkunden über Angebot und Annahme (§ 128 BGB) kommt es auf die
notarielle Beurkundung des bindenden Angebots des Käufers zum
Erwerb des Grundbesitzes an.
[14] Ist der Käufer zu dem Kauf entschlossen, der Kaufvertrag aber noch
nicht geschlossen, ist eine Kaufentscheidung im Sinne des § 434 Absatz 1
Satz 3 Halbsatz 2 BGB noch nicht gegeben. Im Rahmen der Privatautonomie
hat nämlich jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in
Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Bis zum Abschluss
des Kaufvertrags ist der Käufer frei, den Vertrag zu schließen oder
nicht.
[15] Das wird bei einem Grundstückserwerb besonders deutlich. Der
Grundstückskaufvertrag kommt erst mit der notariellen Beurkundung
zustande (§ 311b Absatz 1 Satz 1 BGB). Bis dahin sind die späteren Vertragsparteien
nicht gebunden und können von dem Abschluss des
Grundstückskaufvertrags noch im Notartermin Abstand nehmen,
ohne sich - von dem Ausnahmefall einer besonders schwerwiegenden
Treuepflichtverletzung abgesehen - schadensersatzpflichtig zu
machen. Das zeigt, dass der Käufer bis zu der notariellen Beurkundung des
Vertrags durch öffentliche Äußerungen des Verkäufers über Eigenschaften
der Kaufsache bei seiner Entscheidung, den Kaufvertrag zu schließen oder
nicht, beeinflusst werden kann. Anders als das Berufungsgericht meint,
waren deshalb auch Angaben zur Bebaubarkeit des Grundstücks, die nach
der E-Mail der Klägerin vom 11. Oktober 2015 gemacht wurden, geeignet,
ihre Kaufentscheidung zu beeinflussen.
[16] Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts lässt sich auf der
Grundlage des Sachvortrags der Klägerin auch nicht ein Sachmangel
aufgrund der im Exposé gemachten Angaben verneinen. Nach dem
Inhalt des Exposés, wonach es sich um ein sanierungsfähiges Objekt,
bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern mit acht bezugsfreien
Wohneinheiten handele, konnte die Käuferin erwarten, dass eine
Sanierung der Mehrfamilienhäuser mit insgesamt acht Wohnungen
Beispielsfälle
Entscheidender Zeitpunkt ist der
Vertragsschluss
Begründung: Vertragsfreiheit, die
das Recht gewährt, noch im Notartermin
vom Vertragsschluss Abstand
zu nehmen
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564 Zivilrecht RA 11/2021
Entscheidender Aspekt des Falles:
Der Inhalt des Exposés erweckte die
Erwartung, alle 8 Wohneinheiten
bezugsfertig sanieren zu können.
möglich war. Sollten stattdessen, wie die Klägerin geltend macht, nur
Zweifamilienhäuser, also insgesamt nur vier Wohneinheiten, genehmigungsfähig
sein, entspricht die Kaufsache nicht der Sollbeschaffenheit.
Folglich lag aufgrund der öffentlichen Äußerungen des Exposés, von denen
sich B nicht distanziert hat, ein Sachmangel gem. § 434 I 2 Nr. 2 i.V.m. S. 3 BGB
bei Gefahrübergang vor.
III. Kein Ausschluss
Ein rechtsgeschäftlicher Haftungsausschluss wurde nicht vereinbart, ein
gesetzlicher liegt nicht vor.
§ 281 II 1. Fall BGB
IV. Pflichtverletzung: Erfolgloser Ablauf einer angemessenen Frist zur
Nacherfüllung
Die Voraussetzungen des Nacherfüllungsanspruchs gem. §§ 437 Nr. 1, 439 I
BGB lagen vor (s.o.). Indem B die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert
hat, kommt es gem. § 281 II 1. Fall BGB nicht auf den Ablauf einer in
angemessener Länge gesetzten Frist zur Nacherfüllung an.
V. Rechtsfolge
1. Verlangen gem. § 281 IV BGB
K hat gem. § 281 IV BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangt.
Auf das in der Rechtsprechung und
in der Lehre diskutierte Problem,
ob die Mängelbeseitigungskosten
als kleiner SE statt der Leistung
gefordert werden dürfen – vgl.
hierzu RA 05/2021, 229 – kommt es
hier nicht an, weil nur der mangelbedingte
Minderwert als Schaden
geltend gemacht wird. Es besteht
kein Streit darüber, dass dies als
Schadensersatz gefordert werden
darf.
Aus demselben Grund scheiden
auch Ansprüche aus § 826 BGB sowie
aus § 823 II BGB i. V. m. § 263 StGB
aus, auf die hier aus Platzgründen
nicht eingegangen wird.
2. Kausaler, ersatzfähiger Schaden
Als Schadensersatz statt der Leistung wird die unfreiwillige Vermögenseinbuße
des Käufers ersetzt, die zum positiven Interesse gehört, adäquat
kausal auf der Schlechtleistung beruht und deren Entstehung durch eine
gedachte Erfüllung im Zeitpunkt des Ersatzverlangens noch verhindert
worden wäre. Hätte B Nacherfüllung geleistet, hätte der Minderwert die Vermögensbilanz
der K nicht verschlechtert.
VI. Zwischenergebnis
B schuldet K die Zahlung von 600.000 € Schadensersatz statt der Leistung
gem. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I 1 Fall 2 BGB.
B. Anspruch aus §§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II BGB
Ein Anspruch aus §§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II aus c.i.c. darf die speziellen Regeln
der Mängelgewährleistung, insbesondere die den Verkäufer schützende kurze
Verjährungsfrist des § 438 I Nr. 3 BGB nicht unterlaufen, weshalb er nur zur
Anwendung kommt, wenn der Verkäufer vorsätzlich einen Mangel der Kaufsache
verschwiegen hat. Dies steht hier jedoch nicht fest.
C. Ergebnis
K hat gegen B einen Anspruch auf Zahlung von 600.000 € Schadensersatz
statt der Leistung aus §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I 1 Fall 2 BGB.
FAZIT
Zur Sollbeschaffenheit eines Grundstücks gehört auch, was in einem Exposé
steht. Wird es vor dem Abschluss des Vertrages dem Käufer übersendet, kann
es Einfluss auf den Vertragswillen haben.
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