immobilia 2023/04 - SVIT

IMMOBILIENRECHT
BUNDESGERICHTSENTSCHEIDE
NEUE ENTSCHEIDE
IM MIETRECHT
Im ersten Entscheid unterstreicht
das Bundesgericht, dass die Hürden
für die Genehmigung eines Untermietverhältnisses
hoch sind. In einem
zweiten Entscheid hat sich das
höchste Gericht vertieft mit der Verrechnungseinrede
der Mieterin im
Ausweisungsverfahren auseinandergesetzt.
TEXT— ZARINA FÜGLISTER*
BILD: 123RF.COM
Schauplatz Genf: Gemäss
Art. 262 OR kann die Vermieterin
ihre Zustimmung
zur Untermiete unter
Umständen verweigern –
namentlich, wenn der
Vermieterin aus der Untermiete
wesentliche Nachteile
entstehen.
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1. UNTERMIETE ODER
BEHERBERGUNG VON
FAMILIENANGEHÖRIGEN?
Der vorliegende Fall behandelte eine
4,5-Zimmer-Wohnung in Genf, welche von
der Vermieterin A an die Eheleute B vermietet
wurde. Im Jahr 2009 verstarb die
Ehefrau B. Daraufhin nahm der Ehemann/
Vater B seine Tochter C zusammen mit ihrem
Ehemann und den Kindern in seiner
Wohnung auf. Der Mietvertrag sah vor, dass
die Untermiete der vorherigen Zustimmung
der Vermieterin A bedarf und die Gebrauchsleihe
nicht zulässig ist.
Nachdem die Vermieterin A feststellte,
dass der Briefkasten mit dem Familiennamen
der Tochter beschriftet war, sprach
sie die ordentliche Kündigung des Mietvertrags
aus aufgrund unzulässiger Untermiete.
Die Kündigung wurde vom Bundesgericht
(in einem separaten Verfahren)
aufgrund eines Verstosses gegen Treu und
Glauben für ungültig erklärt. Während
dieses Verfahrens kündigte die Vermieterin
A den Mietvertrag ausserordentlich
nach Art. 257f OR, weil der Mieter (Vater
B) den Untermietvertrag mit seiner Tochter
C nicht innerhalb der von ihr angesetzten
Frist beendete.
Schlussendlich gelangte die Vermieterin
A ans Bundesgericht. Strittig war
die Wirksamkeit der ausserordentlichen
Kündigung des Mietvertrags durch die
Vermieterin A. Zunächst klärte das Bundesgericht,
ob die Aufnahme der Tochter
C mitsamt ihrer Familie gegen Übernahme
eines Teils der Hauptmiete und ohne
das Vorliegen einer gesetzlichen Unterhaltspflicht
des Mieters (Vater B) als Beherbergung
von Familienangehörigen zu
qualifizieren sei oder ob es sich um eine
Untermiete handelte.
Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung
ist die Mieterin nicht verpflichtet,
die Mietsache selbst zu nutzen, sofern
vertraglich nicht anderes vereinbart wurde.
Die Mieterin kann die Sache untervermieten
oder sie einem Dritten in Form
einer Gebrauchsleihe überlassen. Neben
der Gebrauchsleihe lässt das Bundesgericht
auch die Beherbergung von Familienangehörigen
zu, insbesondere von Ehegatten/Konkubinatspartnern,
Kindern sowie
anderen Angehörigen wie Freunden. Nach
Erlöschen einer elterlichen Unterhaltspflicht
rechtfertige es das Kindesverhältnis
allein jedoch nicht, eine Beherbergung
von Familienangehörigen anzunehmen.
Eine Beherbergung von Familienangehörigen
sei weder eine Untermiete noch eine
Gebrauchsleihe, weil es an einem animus
contrahendi (Rechtsbindungswillen)
fehle. Die Beherbergung von Familienangehörigen
sei grundsätzlich zulässig, solange
sie nicht zu einer Überbelegung der Räumlichkeiten
führe.
Im vorliegenden Fall bewohnte der Mieter
(Vater B) weiterhin ein Zimmer in der
Wohnung, wobei die Tochter C sowie ihr
Ehemann den grössten Teil der Miete bezahlten.
Entgegen den kantonalen Instanzen
befand das Bundesgericht, dass das
Verhältnis zwischen Vater B und Tochter C
als Untermiete im Sinne von Art. 262 OR zu
qualifizieren sei, wobei die Aufteilung des
Mietzinses an sich jedoch keine Untermiete
begründe.
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IMMOBILIA / April 2023