Grundstückswertfragen im Stadtumbau - Forum Baulandmanagement

126 Diese Aussagen beziehen
sich auf die durchschnittliche
Entwicklung in NRW.
Räumlich differenziert kann es
sehr wohl zu gravierenderen
Auswirkungen kommen.
Abb. 54
Datengrundlage: Umfrage bei
den nordrhein-westfälischen
Gutachterausschüssen
Abb. 55
Dransfeld et al. 2005
Tab. 34
Prozentuale jährliche Bodenpreisentwicklung
in NRW /
Quelle: eigene Darstellung
nach: Oberer Gutachterausschuss
NRW 2004, S. 46
104
40%
Tendenzielle Entwicklung der Bodenpreise/
Bodenrichtwerte für Wohnbauland
(Geschosswohnungsbau) seit 2000 in NRW
60%
stagnierend
steigend
Tendenzielle Entwicklung der Bodenpreise/
Bodenrichtwerte für Wohnbauland
(Geschosswohnungsbau) seit 2000 in den neuen Bundesländern
29%
6%
Die Dynamik der Einwohnerrückgänge in
den ostdeutschen Kommunen erfolgte in
einem kürzeren Zeitintervall als dies für
NRW in den kommenden Jahrzehnten prognostiziert
wird. Demzufolge werden auch
die Auswirkungen auf die Mieten und den
Grundstücksmarkt allgemein in NRW aller
Voraussicht nach nicht so dramatisch
wie in den neuen Bundesländern ausfallen.
Gleichwohl ist mit vermehrter Stagnation
der Mieten zu rechnen. 126
2.2 Bodenpreise
Für den Bodenmarkt gelten im Wesentlichen
die gleichen Zusammenhänge wie
am Mietwohnungsmarkt. Zwar lassen die
vergleichsweise geringen Grundsteuern
durchaus auch eine abwartende Haltung
der Grundstückseigentümer bis zu einem
Zeitpunkt steigender Nachfrage zu. Jedoch
bietet sich diese Option nur an, wenn eine
Änderung der Nachfrage zu erwarten ist.
Zudem gilt es, auch die Wechselwirkungen
65%
fallend
stagnierend
steigend
1999 2000 2001 2002 2003 2004
+ 2 % + 1 % + 1 % +/- 0 % +/- 0 % +/- 0 %
zwischen Bebauung und Bodenwert zu berücksichtigen.
Die durch „Trading-Down-
Prozesse“ verursachte Abwertung von
Grundstücken wirkt sich zwar effektiv in
erster Linie auf die aufstehende Bebauung
aus, jedoch ist die daraus resultierende Außenwirkung
der Grundstücke („Image des
Quartiers“) durchaus auch ein wertbeeinfl
ussendes Merkmal des Bodenpreises.
Die Gutachterausschüsse in NRW sahen zu
40 % ein weiterhin steigendes Preisniveau
für Grundstücke des Geschosswohnungsbaus
seit 2000 (vgl. Abbildung 54). 60 %
gaben eine Stagnation der Bodenpreise
für diesen Teilmarkt an. Rückläufi ge Bodenpreise
konnte kein Gutachterausschuss
für diese Zeitspanne vermelden. Auch hier
gilt jedoch, dass aufgrund der steigenden
Dynamik der Einwohnerverluste eine weitere
Verschiebung zu stagnierenden bzw.
fallenden Bodenpreisen vermutet werden
kann. So setzten bspw. die Gutachterausschüsse
in Essen und Duisburg die Bodenrichtwerte
für Geschosswohnungsbaulagen
für 2004 fast fl ächendeckend 5 % niedriger
fest als im Vorjahr.
Die Entwicklung in den neuen Bundesländern,
hebt sich - wie schon bei der Entwicklung
des Mietniveaus - deutlich von
der bisherigen Entwicklung Nordrhein-
Westfalens ab (vgl. Abbildung 55). 65 %
der Gutachterausschüsse in den neuen
Bundesländern geben ein schrumpfendes
Preisniveau für diesen Teilmarkt in der Zeit
seit 2000 an. 29 % beobachteten eine Stagnation
und lediglich 6 % aller Befragten
konnten noch ein steigendes Niveau beobachten.
Deutlicher als die Preisentwicklung gestaltet
sich die Nachfrageentwicklung (Anzahl
der abgeschlossenen Kaufverträge) in
diesem Segment seit 1990. Fast 70 % der
befragten Gutachterausschüsse in NRW
geben eine Stagnation der Nachfrage an.
Die übrigen 30 % beobachteten für ihren
Zuständigkeitsbereich sogar einen Rückgang
der Nachfrage.
Momentan sind für NRW noch keine allgemeinen
Preisrückgänge erkennbar. Dass