Grundstückswertfragen im Stadtumbau - Forum Baulandmanagement
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127 Ohne Berücksichtigung<br />
einer kleinräumlichen<br />
Differenzierung. In einzelnen<br />
Stadtteilen kann es durchaus<br />
auch zu steigenden Werten<br />
kommen.<br />
Abb. 58<br />
Datengrundlage: Umfrage bei<br />
den nordrhein-westfälischen<br />
Gutachterausschüssen<br />
Anzahl der Nennungen<br />
12<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0<br />
Tendenzielle Nachfrageentwicklung für bebaute Grundstücke<br />
des Geschosswohnungsbaus in NRW<br />
3<br />
GZ sinkend<br />
10<br />
GZ stagnierend<br />
GZ steigend<br />
3<br />
AB sinkend<br />
10<br />
AB stagnierend<br />
GZ = Gründerzeitbebauung AB = Altbau<br />
128 Jede Grundstückstransaktion<br />
muss notariell beglaubigt<br />
werden. Die Gutachterausschüsse<br />
erhalten eine Abschrift<br />
jeden Kaufvertrages, so dass<br />
bei den Gutachterausschüssen<br />
eine umfassende und repräsentative<br />
Datengrundlage<br />
vorliegt.<br />
129 Von 2003 bis 2004 nahm<br />
die Anzahl aller in NRW zustande<br />
gekommenen Kauffälle<br />
um insgesamt 12 % ab (vgl.<br />
Oberer Gutachterausschuss<br />
NRW, Grundstücksmarktbericht<br />
2005, S. 12)<br />
106<br />
3 Prognose der zukünftigen Marktentwicklung<br />
AB steigend<br />
Die Gutachterausschüsse wurden auch um<br />
eine (subjektive) Einschätzung der zukünftigen<br />
Marktentwicklung für verschiedene<br />
objektbezogene Teilmärkte gebeten. Steigende<br />
Preise werden von den GAA als unwahrscheinlich<br />
angesehen. Ein Großteil der<br />
GAA geht von einer Stagnation der Preise<br />
aus, während je nach Marktsegment rd. ein<br />
4<br />
50/60er sinkend<br />
50/60er stagni...<br />
9<br />
50/60er steigend<br />
4<br />
70/80er sinkend<br />
70/80er stagni...<br />
9<br />
70/80er steigend<br />
4<br />
Neubau sinkend<br />
Neubau stagni...<br />
9<br />
Neubau steigend<br />
Drittel bis ein Viertel der Befragten von<br />
fallenden Preisen ausgeht. 137<br />
4 Die Wertermittlung in schrumpfenden Regionen<br />
Im Wesentlichen tragen in Deutschland<br />
die Gutachterausschüsse für die Ermittlung<br />
von Grundstückswerten zur Markttransparenz<br />
bei. Sie führen die Kaufverträge<br />
über Immobiliengeschäfte für ihren<br />
Zuständigkeitsbereich in einer Kaufpreissammlung<br />
zusammen und werten diese<br />
statistisch aus. 128 So sollen u.a. benötigte<br />
Daten für die Anwendung der Verfahren<br />
nach WertV aus dem Marktgeschehen<br />
eruiert werden und Bodenrichtwerte, d.h.<br />
typische Lagewerte für Bauland in Zonen<br />
mit weitestgehend gleichen Wertverhältnissen,<br />
ausgewiesen werden. Sie bereiten<br />
somit die Wertschätzungen der freien Gutachter<br />
sowie aller sonstigen Interessierten<br />
am Grundstücksmarkt vor und führen auch<br />
selbst Grundstückswertermittlungen durch.<br />
Besonders in schrumpfenden Regionen ist<br />
die Schätzung von Grundstückswerten mit<br />
einigen Schwierigkeiten verbunden.<br />
Interessant erscheint hierbei, dass kaum<br />
Unterschiede zwischen den einzelnen Segmenten<br />
deutlich werden. Allgemein wird<br />
nur für den Wohnungsbau mit Fertigstellung<br />
vor 1945 eine leicht positive Entwicklung<br />
gesehen.<br />
Entscheidend für die weitere Nachfrageentwicklung<br />
sind die regional unterschiedlichen<br />
Angebots- und Nachfragerelationen in den<br />
jeweiligen objektbezogenen Segmenten. Besonders<br />
die Märkte für nicht modernisierten<br />
Geschosswohnungsbau der 1950er und<br />
1960er Jahre sowie für Geschosswohnungsbau<br />
mit fünf oder mehr Geschossen sind<br />
momentan durch ein Überangebot (bzw. eine<br />
mangelnde Nachfrage) geprägt, welche sich<br />
in höheren Wertverlusten äußern könnte.<br />
Es ist daher davon auszugehen, dass sich in<br />
Zukunft die Grundstückswertentwicklung in<br />
NRW zunehmend differenzierter gestaltet.<br />
Hierbei wird vermutlich weniger das Baujahr<br />
entscheidend sein, sondern vielmehr der<br />
Modernisierungsgrad und die örtliche Angebots-Nachfrage-Relation.<br />
Das grundlegende Problem ist die schwindende<br />
Anzahl von Kauffällen. Liegen für<br />
einen räumlichen oder objektbezogenen<br />
Teilmarkt kaum oder keine Kauffälle (innerhalb<br />
eines best<strong>im</strong>mten Zeitraumes) vor,<br />
so sind die Marktreaktionen auf best<strong>im</strong>mte<br />
Entwicklungen (hier: Schrumpfung) nicht<br />
aus dem Marktgeschehen ableitbar. 129<br />
Da die Schrumpfung auch kein kurzfristiges<br />
Phänomen, sondern einen langfristigen<br />
Prozess darstellt, kann insofern von<br />
einem stark reduzierten Marktgeschehen<br />
auch über einen längeren Zeitraum ausgegangen<br />
werden. Es liegen dann keine bzw.<br />
kaum aktuelle Marktinformationen über<br />
den betrachteten Teilmarkt vor. Die Gutachterausschüsse<br />
können ihren Aufgaben<br />
in diesem Fall nur noch begrenzt nachkommen.
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