Grundstückswertfragen im Stadtumbau - Forum Baulandmanagement

werden. Freie Schätzungen, wie sie bspw.
bei Anwendung des Discounted Cash Flow
(DCF) Verfahrens vorgenommen werden,
sind mindestens so fehleranfällig wie der
Ansatz der momentan erzielbaren Miete.
Besonders in schrumpfenden Regionen
muss der bewertende Sachverständige den
Ansatz der momentan erzielten Miete kritisch
würdigen. Es gilt in dieser Fallkonstellation
genau darzulegen, welche Gründe
dafür und/oder dagegen sprechen, dass
dieser Mietzins auch noch in einigen Jahren
erzielt wird.
5.10 Berücksichtigung von
Leerständen
Leerstände in Mietswohnhäusern haben
Einnahmeeinbußen für den Eigentümer
zur Folge. Neben den leerstandsbedingten
Mietausfällen fallen aber für die leer stehenden
Wohnungen laufende Aufwendungen
in Form von Betriebskosten an. Gemäß
§ 556 Abs. 1 BGB sind Betriebskosten
umlagefähig und werden i.d.R. vom Mieter
getragen. Bei der Verkehrswertermittlung
über das Ertragswertverfahren werden die
Betriebskosten aus diesem Grund nicht berücksichtigt
(§ 18 Abs. 1 WertV). Stehen
Wohnungen leer, darf der Vermieter die anteilig
auf diese Wohnungen entfallenden
Betriebskosten nicht auf die übrigen Mieter
umlegen. Sie verbleiben bei ihm als zusätzliche
Belastung.
Sofern die Leerstände strukturell und nicht
fluktuationsbedingt oder gewollt sind,
müssen sie bei der Ermittlung des Verkehrswertes
berücksichtigt werden. Dies
ist umso wichtiger, wenn abzusehen ist,
dass die betroffenen Nutzflächen länger
leer stehen. Für die dauerhaft leer stehenden
Wohnungen darf dann kein Ertrag angesetzt
werden. Darüber hinaus sind auch
die anteiligen, nicht umlegbaren Betriebskosten
für die dauerhaft leer stehenden
Wohnungen von dem Rohertrag in Abzug
zu bringen.
Das Problem bei der Berücksichtigung von
Leerständen liegt in ihrer Entwicklung über
die Restnutzungsdauer. Je nach Entwicklung
der Nachfragesituation (Einwohner-
und Haushaltsentwicklung, Präferenzen
der Haushalte bei der Wohnungssuche),
dem Angebot (Bautyp, Lage, Wohnungsgröße,
Wohnungszuschnitt usw.) und evtl.
am Objekt oder in der näheren Umgebung
durchgeführten Maßnahmen kann sich
die Leerstandssituation für das zu bewertende
Objekt über die Restnutzungsdauer
unterschiedlich entwickeln. Der zukünftig
zu erwartende Leerstand ist wohl in den
meisten Fällen nicht mit dem momentanen
Leerstand identisch.
Die Schwierigkeit liegt für den Sachverständigen
in der Schätzung von Dauer,
Entwicklung und Höhe des strukturellen
Leerstandes.
In einem ersten Schritt sollte immer geprüft
werden, ob durch eine Sanierung/
Modernisierung des Objektes eine höhere
Vermietungsquote zu erzielen wäre und diese
der Bewertung unter Berücksichtigung
der hierfür anfallenden Kosten (als Abzug
vom vorläufigen Ertragswert) zu Grunde
gelegt werden könnte. Falls die Leerstände
über bauliche Maßnahmen nicht beseitigt
werden können bzw. die Durchführung
dieser Maßnahmen nicht rentabel ist, muss
der Sachverständige eine Schätzung zur
Höhe und zur Dauer des strukturellen Leerstandes
wagen. Statistiken zur demographischen
und wirtschaftlichen Entwicklung
in der jeweiligen Stadt bzw. – falls diese
vorliegen – in dem jeweiligen Quartier können
eine wertvolle Beurteilungsgrundlage
für die zukünftige Entwicklung des Wohnstandortes
sein. Es kann aus diesen abgeleitet
werden, ob die zukünftige Entwicklung
sich grundsätzlich positiver oder negativer
darstellen wird und wie der Vermietungsstand
hierauf wahrscheinlich reagiert.
Eine Prognose über die Entwicklung der
Leerstände in 10 oder 20 Jahren abzugeben,
die den Anspruch einer Voraussage
hat, ist unmöglich. Der Sachverständige
sollte aus den vorhandenen Rahmendaten
aber eine Schätzung ableiten (Annahme),
die auch für Dritte nachvollziehbar ist.
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