Grundstückswertfragen im Stadtumbau - Forum Baulandmanagement

Bei den standortbezogenen Analysekriterien
werden die Einfl ussgrößen, die die Qualität
des Standortes des zu bewertenden
Grundstücks beeinfl ussen, untersucht. Das
lagebezogene Wertmerkmal Passantenfrequenz
hat daher für Geschäftslagen eine
weitaus höhere Bedeutung als für Wohnlagen.
Bei den grundstücksbezogenen Analysekriterien
werden ausschließlich grundstücksspezifische
Wertmerkmale in Betracht
gezogen, z.B. die Grundstücksgröße, bauliche
Besonderheiten, das tatsächliche Maß
der baulichen Nutzung, der Zuschnitt des
Grundstücks etc. 61
Die Analysekriterien werden je nach Grundstücksteilmarkt
vorab festgelegt. Notwendig
ist hierbei i.d.R. auch eine Gewichtung
der einzelnen Analysekriterien.
Die Qualitäten des zu bewertenden Grundstücks
werden (jeweils zur Qualität des
Anfangs- und Endwertes) anhand der
Analysekriterien mit den entsprechenden
Qualitäten eines Objektes, dessen Bodenwert
bekannt ist (Eckwertgrundstück),
verglichen. Das Eckwertgrundstück wird
für jeden Teilmarkt defi niert und sein Bodenwert
bestimmt. Das Eckwertgrundstück
muss nicht zwangsläufi g ein reales Grundstück
sein; es kann auch fi ktiv bestimmt
werden.
Die Bewertung erfolgt dann mit Hilfe von
Punktzahlen, die sich aus der Gewichtung
der Analysekriterien ergeben. Das Eckwertgrundstück
erhält im Endzustand durch
seine optimal definierten Standortqualitäten
eine maximale Punktzahl von z.B.
„20“. Diese Punkte werden im Verhältnis
der vorab defi nierten Gewichtung einzelner
Kriterien aufgeteilt.
6.5 Niedersachsen-Modell
Mit dem Niedersachsen-Modell kann die
prozentuale sanierungsbedingte Boden-
wertsteigerung ausgehend von einem bestimmten
Anfangswert ermittelt werden.
Das Herunterrechnen von einem bekannten
Endwert ist ebenfalls möglich 62 .
Das Klassifi kationssystem besteht aus jeweils
einem Klassifikationsrahmen für
die bestehenden Missstände und für die
durchgeführten Maßnahmen. Jeder der
beiden Klassifi kationsrahmen ist in die vier
Komplexe „Bebauung“, „Struktur“, „Nutzung“
und „Umfeld“ unterteilt. Dabei sind
die Komplexe „Bebauung“ und „Umfeld“
gebietsbezogen und die Komplexe „Struktur“
und „Nutzung“ grundstücksbezogen
ausgerichtet. Weiterhin sind die Komplexe
in jeweils zehn Klassen unterteilt. Sowohl
die in einem Sanierungsgebiet vorgefundenen
Missstände als auch die dort
durchgeführten Maßnahmen sind einer bestimmten
Klasse innerhalb der Komplexe
zuzuordnen.
Neben den beiden Klassifikationsrahmen
stellen die Matrizen der gemittelten sanierungsbedingten
Werterhöhungen die zweite
Ebene des Niedersachsen-Modells dar.
Aus ihnen kann in Abhängigkeit der Durchschnitte
der Summen der Klassenwerte die
prozentuale Bodenwerterhöhung abgelesen
werden. Die Bodenwertsteigerungen
werden aus dem Verhältnis von vor der
Sanierung vorhandenen Missständen und
vom Umfang der im Laufe der Sanierung
durchgeführten baulichen und gebietlichen
Maßnahmen abgeleitet. In den Matrizen
sind Daten aus Sanierungsgebieten
in Berlin, Hamburg, Hessen, Niedersachsen,
Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz
enthalten. Das umfangreiche Datenmaterial
gewährleistet die allgemeine Anwendbarkeit
des Modells in nahezu allen Sanierungsgebieten.
Die Praktikabilität wurde
von Kanngieser und Bodenstein mit Hilfe
von statistischen Testmethoden nachgewiesen.
In Abhängigkeit vom Bodenwertniveau
ergaben sich unterschiedliche Prozentsätze
der Wertsteigerung; die Datensätze wurden
im Übrigen immer wieder aktualisiert. 63
61 Vgl. Hagedorn 1984,
S. 624.
62 Vgl. z. B. Kanngieser/
Bodenstein 1989, S. 529-535
und Kanngieser/Bodenstein
1990, S. 147-152.
63 Vgl. Kanngieser/Schuhr
2004, S. 70-74
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