Grundstückswertfragen im Stadtumbau - Forum Baulandmanagement
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1.800 m² Wohnfläche ./. Wohnfläche 660 m² Leerstand (= 37 %) = 1.140 m²<br />
1.140 m² * 4 €/m² Miete * 12 Monate = 54.720 €<br />
Jahresrohertrag: 54.720 €<br />
./. Bewirtschaftungskosten 31.056 €/Jahr<br />
./. nicht umlegbare Betriebskosten 6.600 €/Jahr<br />
= Jahresrohertrag 17.064 €<br />
./. Bodenwertverzinsungsbetrag 19.250 €<br />
= Jahresreinertrag des Gebäudes - 2.186 €<br />
unten<br />
Tab. 11<br />
Daten der Wertermittlung,<br />
Wohnhaus in B-Stadt<br />
Daten der Wertermittlung<br />
Baujahr 1960<br />
Grundstücksgröße 1.300 m²<br />
Bodenwert in €/m² 250,00<br />
Anzahl der Wohneinheiten 10<br />
Wohnfläche 600 m²<br />
nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete 4,00 €/m²<br />
nicht umlegbare Betriebskosten in €/m² Wohnfl. und Jahr 15,00<br />
Verwaltungskosten in €/WE und Jahr 260,00<br />
Instandhaltungskosten pro Jahr 10,00 €/m² Wohnfläche<br />
Liegenschaftszinssatz 5,00 %<br />
Restnutzungsdauer 25 Jahre<br />
Ertragswertermittlung<br />
Daten<br />
Baujahr: 1960<br />
Anzahl der Wohneinheiten<br />
10<br />
10<br />
hiervon leer stehend<br />
0<br />
1<br />
Mietfläche des Gebäudekomplexes in m²<br />
600.00 600.00<br />
nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro Monat in €/m²<br />
4,00<br />
4,00<br />
Gesamtnettokaltmiete pro Monat in €<br />
2.400,00 2.400,00<br />
Restnutzungsdauer<br />
25<br />
25<br />
Gesamte Grundstücksgröße in m²<br />
1.300,00 1.300,00<br />
Liegenschaftszinssatz<br />
5,0 % 5,0 %<br />
Jahresrohertrag in €<br />
Bewirtschaftungskosten in €<br />
28.800,00 28.800,00<br />
Verwaltungskosten (je Wohneinheit 260,00 €)<br />
Instandhaltungskosten (11,00 €/m² Wohnfl.)<br />
Mietausfallwagnis (4% des Rohertrags)<br />
2.600,00<br />
6.600,00<br />
1.152,00<br />
2.600,00<br />
6.600,00<br />
1.152,00<br />
Summe der Bewirtschaftungskosten in € 10.352,00 10.352,00<br />
Jahresreinertrag des Grundstücks 18.448,00 18.448,00<br />
Bodenwert in €/m²<br />
250,00 250,00<br />
Bodenwert (gesamt in €)<br />
325.000,00 325.000,00<br />
Bodenwert (um die Freilegungskosten bereinigt in €) 295.000,00 295.000,00<br />
Liegenschaftszinssatz<br />
5,0 % 5,0 %<br />
Bodenwertverzinsungsbetrag in €<br />
14.750,00 14.750,00<br />
Jahresreinertrag des Gebäudes in € 3.698,00 3.698,00<br />
Gebäudeertragswert in € 52.119,41 52.119,41<br />
Jahrereinertrag des Gebäudes<br />
Vervielfältiger<br />
(RND in Jahren)<br />
(Zins in %)<br />
3.698,00<br />
14,09<br />
25<br />
5,0 %<br />
3.698,00<br />
14,09<br />
25<br />
5,0 %<br />
vorläufiger Ertragswert des Grundstücks in € 347.119,00 347.119,00<br />
leerstehende Wohnfläche in m²<br />
jährlicher Mietausfall wg. Leerstand<br />
nicht umlegbare Betriebskosten<br />
Summe besonderer Belastungen durch Leerstand<br />
Vervielfältiger<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
14,09<br />
60,00<br />
2.880,00<br />
900,00<br />
3.480,00<br />
14,09<br />
Werteinfl uss des strukturellen Leerstandes 0,00 54.120,75<br />
Ertragswert 350.000,00 290.000,00<br />
58<br />
In dem in Tabelle 10 skizzierten Berechnungsbeispiel<br />
wird von über die Restnutzungsdauer<br />
dauerhaften Leerständen in<br />
Höhe von 0 %, 10 %, 20 %, 30 % und 40 %<br />
ausgegangen. Bei der üblichen Systematik<br />
der Ertragswertermittlung nach WertV<br />
wird der jährliche Reinertrag des Gebäudes<br />
ab einem Leerstand von 11 Wohneinheiten<br />
bzw. einer Leerstandsquote von 37 % negativ,<br />
wie neben stehende Rechnung zeigt.<br />
Für den Wert des Grundstückes gebietet<br />
sich nach der WertV in diesem Fall, vom<br />
Abriss auszugehen (§ 20 Abs. 1 WertV). Der<br />
Verkehrswert (Marktwert) leitet sich in diesem<br />
Fall nur (noch) aus dem Bodenwert<br />
abzüglich der Freilegungskosten ab:<br />
435.000 € ./. 50.000 € = 385.000 €<br />
Zur Berücksichtigung der verzögerten<br />
Freilegung (§ 20 Abs. 2 WertV) vergleiche<br />
Kapitel IV. 3.3. Weiterhin verdeutlicht die<br />
Beispielrechnung, dass der Wertverlust des<br />
Grundstücks die Höhe der Leerstandsquote<br />
übertrifft. Bei einem Leerstand von 10<br />
% beträgt der Wertverlust fast 17 %; bei<br />
einem Leerstand von 30 % ergibt sich in<br />
der Folge ein Wertverlust von fast 50 %.<br />
2.2 Beispiel: Wohnhaus in B-Stadt<br />
Steht <strong>im</strong> nachgzeichneten Beispiel auch<br />
nur eine Wohnung dauerhaft leer, wird der<br />
jährliche Reinertrag des Gebäudes negativ,<br />
bzw. von den besonderen Belastungen<br />
durch Leerstand übertroffen. Das Gebäude<br />
wird somit bei einer Leerstandsquote von<br />
10 % bereits zum Liquidationsobjekt. Das<br />
gesamte Grundstück verliert in diesem Fall<br />
fast 16 % seines Wertes.<br />
Die Beispiele zeigen, dass nicht bei einer<br />
best<strong>im</strong>mten Leerstandsquote das Liquidationswertverfahren<br />
sachgerecht ist. Es<br />
kommt <strong>im</strong>mer auf den Einzelfall an. Die<br />
sonstigen Wert best<strong>im</strong>menden Parameter<br />
(Höhe Rohertrag, Zins, Bodenwert, Restnutzungsdauer)<br />
sind hierfür ausschlaggebend.<br />
links: Tab. 12<br />
Einfl uss von Leerständen auf<br />
die Rentabilität von Wohnungsbeständen,Mietswohnhaus<br />
in B-Stadt
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