Grundstückswertfragen im Stadtumbau - Forum Baulandmanagement

4 Instrumente zur Evaluierung von Wohnungsbeständen
4.1 Die SWOT-Analyse
Die SWOT-Analyse 115 (SWOT = Strengths,
Weaknesses, Opportunities und Threats) ist
ein Instrument zur Entwicklung, Planung
und Umsetzung inhaltlicher Ziele sowie zur
Ausrichtung von Unternehmen. Sie kann
aber auch zur Optimierung des Immobilienbestandes
oder zur stadtplanerischen
Ausrichtung von einzelnen Quartieren genutzt
werden.
Die SWOT-Analyse berücksichtigt über die
Stärken-Schwächen-Analyse (Strength-
Weakness) und die Chancen-Risiko-Analyse
(Opportunities-Threats) sowohl interne
als auch externe Effekte, um hieraus eine
ganzheitliche Strategie hinsichtlich eines
zu erreichenden Ziels ableiten zu können.
Wichtig ist hierbei eine klare Zieldefi nition,
die ggf. auch nach Unterzielen differenziert
werden kann. Die Stärken und Schwächen
SWOT Gegenwart Zukunft
positiv Strengths Opportunities
negativ Weaknesses Threads
SWOT-Analyse Stärken (Strengths) Schwächen (Weaknesses)
Chancen (Opportunities) Inanspruchnahme neuer
Optionen, die gut zu den Stärken
des Bestandes passen.
Risiken (Threads) Nutzung der Stärken, um Risiken
zu minimieren.
sind dabei relative Größen und bekommen
erst im Vergleich mit dem restlichen Wohnungsangebot
im Einzugsgebiet bzw. im
Bereich der Stadtplanung im Vergleich mit
anderen Quartieren Aussagekraft.
In einem ersten Schritt werden die analysierten
Stärken, Schwächen, Chancen und
Risiken in einer sogenannten SWOT-Matrix
zusammengetragen. Aus den Ergebnissen
in der Swot-Matrix werden nun die zwei bis
drei Faktoren ausgewählt, die den größten
Einfl uss auf die zu erreichenden Ziele haben.
Je nach Strategieansatz (vgl. Tabelle
33) wird in der Folge versucht, die Stärken/
Chancen auszubauen und/oder die Schwächen/Risiken
zu minimieren. Die SWOT-
Analyse bedarf daher derselben Informa-
tionen, wie sie auch für die Verortung von
Leerständen benötigt werden.
4.2 Das Portfoliomanagement
Die Grundlage des Portfoliomanagements
bildet die „Portfolio-Selection-Theorie“,
die in den 1960er Jahren von Markowitz
zur Optimierung von Wertpapierbeständen
entwickelt wurde.
Dieser Theorie liegt die Beobachtung zu
Grunde, dass höhere Erträge oftmals auch
mit höheren Risiken einhergehen. Beim
Portfoliomanagement wird der Erfolg des
Managements (die Performance) an den Ergebnissen
gemessen. Die Höhe der Rendite
steht dabei in einem engen Verhältnis zur
Risikobereitschaft. Ziel ist es, den Bestand
nicht nur eindimensional nach den Erträgen
zu bewerten, sondern auch die Risiken,
die ein Investment birgt, in die Betrachtung
Schwächen eliminieren, um
neue Optionen in Anspruch zu
nehmen.
Entwicklen von Maßnahmen,
damit die Schwächen nicht zu
Risiken werden.
mit einzubeziehen. Im Ergebnis soll die Ertragserwartung
unter Berücksichtigung eines
akzeptablen Risikos maximiert werden.
Das Portfoliomanagement wird zunehmend
auch in der Immobilienwirtschaft zur Bewertung
und Optimierung des Bestandes
genutzt. Die einzelnen Immobilien werden
hierbei unter Einhaltung nachvollziehbarer
Standards analysiert und auf ihre Zukunftsfähigkeit
hin bewertet.
Je nach Ergebnis werden bestimmte Immobilien
gehalten, optimiert, ge- oder verkauft.
Im Gegensatz zu den traditionellen
Entscheidungsprozessen auf Objektebene
in der Immobilienwirtschaft soll das Portfoliomanagement
Entscheidungen auf der
Tab. 32
Systematik der SWOT-Analyse
Tab. 33
Strategieansätze der SWOT-
Analyse
115 Weiterführende Literatur
zu SWOT-Analyse: Porter 2005
München
95