Grundstückswertfragen im Stadtumbau - Forum Baulandmanagement

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Besonders bzgl. der Wohnungsgröße sind
regionale Disparitäten zu beachten. So
herrscht in den großen Universitätsstädten
wie Münster oder Köln eine erhöhte Nachfrage
nach Ein- und Zweiraumwohnungen,
die in dieser Intensität in anderen Städten
nicht gegeben ist. Eine Untersuchung
der Miethöhe in den einzelnen Städten
zeigt, dass bei hoher Nachfrage auch höhere
Quadratmeterpreise für nachgefragte
Wohnungsgrößen durchaus am Markt realisiert
werden können.
5.1.2 Lagemerkmale
Lagemerkmale beschreiben das Wohnumfeld.
Es handelt sich hierbei um allgemeine
Standortfaktoren, welche die jeweilige
Wohnungslage beschreiben.
– Die Infrastruktur:
Die soziale und technische Infrastruktur
gelten als wichtige Faktoren in der Standortlehre.
Dementsprechend wird ihnen
auch ein Werteinfl uss eingeräumt. In Bezug
auf die Leerstandsgefährdung eines
Gebietes zeigt zumindest die Auswertung
der Fallstudien, aber auch die Kenntnis um
andere als die hier dokumentierten Stadtumbaugebiete,
nur einen geringen Einfl uss
der Infrastrukturausstattung. Gerade in
den größeren Ruhrgebietsstädten weisen
in fast allen Gebieten die soziale und die
technische Infrastruktur keine relevanten
Mängel auf. Sofern in einem Gebiet deutliche
Mängel auftreten, wie bspw. eine
fehlende Anbindung an den ÖPNV, keine
Nahversorgungseinrichtungen im Quartier
o.ä., begünstigt auch dieses Merkmal die
Leerstandsentwicklung.
– Die Immissionen:
Immissionen sind ein wichtiger Einflussfaktor
auf den Lagewert. Dies gilt für
den Mietwohnungsmarkt im besonderen
Maße. Als relevante Immissionen sind vor
allem Lärm, Geruch und bspw. Staubimmissionen
zu nennen. Lärmimmissionen
liegen vermehrt in Wohnlagen an Hauptverkehrsstraßen
oder in der Nähe größerer
Industrie- und Gewerbegebiete vor. Während
Geruchs- und Lärmimmissionen den
Wohnwert einer Lage reduzieren, können
Staubimmissionen sowie sonstige anthropogene
Partikelimmissionen auch direkt die
Bausubstanz angreifen. Hierdurch beeinträchtigte
Fassaden wirken oftmals dreckig
und bedeuten für den Eigentümer zusätzliche
Aufwendungen für die Objektpfl ege.
– Die Mieterstruktur:
Die Mieterstruktur ist ein entscheidendes
Kriterium für die Imagebildung im Quartier.
Kumulieren bestimmte Bevölkerungsschichten
aufgrund von Segregationsprozessen
in einem Quartier, kann dieses in der
Folge von anderen Bevölkerungsschichten
gemieden werden. Das Quartier wird aufgrund
seiner Bewohnerschaft stigmatisiert.
Eine einseitige Mieterstruktur muss jedoch
nicht zwangsläufi g den Leerstand begünstigen.
U.U. kann eine ausreichend große
homogene Bewohnerschaft auch weitere
„passende“ Mieter anziehen und so Leerstände
verhindern. Die Auswirkungen der
Mieterstruktur müssen in jedem Quartier
neu eingeschätzt werden; hier können ggf.
auch Gespräche mit den Vermietern hilfreich
sein.
– Die Bebauungsdichte:
Eine stark verdichtete Bebauung entspricht
nicht den Wohnwünschen der meisten
Mieter. Besonders hohe Gebäude oder aber
stark verdichtete Quartiere wie Großwohnsiedlungen
entsprechen überwiegend nicht
den Wohnwünschen potenzieller Mieter. In
der Folge kann sich auch die Mieterstruktur
ändern. Kaufkräftige Mieter ziehen zum
Großteil fort und einkommensschwache
Haushalte nach. Vor diesem Hintergrund
weisen stark verdichtete Quartiere oftmals
eine sehr homogene, einkommensschwache
Mieterstruktur (vgl. auch Lagemerkmal
„Mieterstruktur“) auf. Eine überdurchschnittlich
hohe Dichte ist grundsätzlich
als Leerstand begünstigend einzustufen.
5.1.3 Wohnungswirtschaftliche
Merkmale
Die wohnungswirtschaftlichen Merkmale
umfassen Veränderungen bei der Vermietung
der Wohnungsbestände.
Neben dem Leerstand, der bereits den Problemfall
bezeichnet, gilt die Häufi gkeit mit
der Mieter ihre Wohnung wechseln, die sog.
Mieterfl uktuation, als Indikator für leerstandsgefährdete
Bestände. Die Mieterfl uk-