Grundstückswertfragen im Stadtumbau - Forum Baulandmanagement

Beschäftigte
Entwicklung der Anzahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter
20.000
18.000
16.000
14.000
30.06.1995
30.06.1996
Abb. 51
Datengrundlage: LDS NRW
104 Nähere Informationen
lagen nicht vor
84
30.06.1997
30.06.1998
Auskunft der Stadt u.U. in geringerem Umfang
auf den freien Stadtumbau-Flächen,
in größerem Umfang ggf. nordwestlich des
Aufsiedlungsbereichs („Schultenfeld“) -
kann eine gewisse Kompensation erfolgen.
In 2004 waren in Wulfen rd. 16.100 Einwohner
gemeldet, von denen 11.000 auf
den Bereich Wulfen-Barkenberg entfi elen.
Von der ursprünglichen Vision einer eigenständigen
Stadt mit rd. 50.000 bis 60.000
30.06.1999
30.06.2000
30.06.2001
30.06.2002
30.06.2003
30.06.2004
Einwohnern ist Wulfen-Barkenberg weit
entfernt.
Die Einwohnerzahl Wulfens stieg zwischen
1976 und 1994 stark an und sinkt seitdem
kontinuierlich. Ein Abbrechen dieses Trends
ist z.Zt. nicht abzusehen. Auch die Anzahl
der sozialversicherungspfl ichtig Beschäftigten
ist in den letzten Jahren gesunken
(vgl. Abbildung 51). Der kurzfristige Anstieg
in den Jahren 1999 bis 2000 kann auf
Umstellungen in der statistischen Erfassung
zurückgeführt werden. Die Trendlinie
bestätigt eine konstante Verringerung der
sozialversicherungspfl ichtig Beschäftigten.
3.1.5 Die Sozialstruktur im Stadtteil
Wulfen
Der Ausländeranteil fällt in Barkenberg mit
6 % moderat aus. Zusätzlich weist Barkenberg
jedoch einen Aussiedleranteil von rd.
13,8 % auf – gegenüber einem gesamtstädtischen
Anteil von 4,8 %.
Besonderheiten zeigen sich in den hochgeschossigen
Wohngebäuden im Kernbereich
Barkenbergs.
In Teilen der Barkenberger Allee, der Dimker
Allee 33-79, des Wulfener Marktes, Am Wall
und am Himmelberg konzentrieren sich die
Transfereinkommensbezieher, Ausländer
und Deutsche mit Migrationshintergrund.
Der Anteil dieser Bevölkerungsgruppen an
der gesamten Bewohnerschaft liegt zum
Teil deutlich über dem Durchschnitt von
Wulfen-Barkenberg.
Als Ursache hierfür werden die schon seit
den 1980er Jahren anhaltenden Leerstände
angeführt. Diesen wurde zuerst mit einer
halbierten Kostenmiete und in den Folgejahren
mit einer geänderten Belegungspolitik
seitens der Vermieter begegnet, die
eine zunehmende Homogenisierung der
Bewohnerschaft zugunsten von Transfereinkommensbeziehern,
Ausländern und
Deutschen mit Migrationshintergrund zur
Folge hatte.
Letztendlich kann die Kausalkette somit auf
die mangelnde Attraktivität der Wohnhäuser
im Kernbereich zurückgeführt werden.
3.2 Bewertungsrelevante
Grundlagen
3.2.1 Planungsrechtliche
Grundlagen
Für den Kernbereich Wulfens mit der verdichteten
Bebauung besteht Baurecht auf
Grundlage von Bebauungsplänen. 104
3.2.2 Miethöheund
Mietentwicklung
Der Dorstener Mietspiegel beschreibt das
allgemeine Mietniveau für Wohnungen mit
Baujahr zwischen 1966 und 1981 in mittlerer
Wohnlage mit 4,40 €/m² bis 5,10 €/m².
Der Mietspiegel weist darüber hinaus für
vier- und mehrgeschossige Wohnhäuser im
Aufsiedlungsbereich Wulfen-Barkenberg
mit Baujahr zwischen 1966 bis 1981 gesonderte
Werte in Höhe von 3,95 €/m² und
4,30 €/m² aus.
Allein die Tatsache, dass der Dorstener
Mietspiegel zwischen Wulfen-Barkenberg
und den übrigen Siedlungsbereichen in