Grundstückswertfragen im Stadtumbau - Forum Baulandmanagement
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1.3.3 Der Grundstückswert<br />
nach erfolgter Modernisierung<br />
Um eine nachhaltige Vermietung zu gewährleisten,<br />
müsste das Objekt, zusätzlich<br />
zur Beseitigung der Schäden, aufgewertet<br />
(modernisiert) werden. Die Kosten einer<br />
Modernisierung werden mit rd. 700 €/m²<br />
(rd. 5.100.000 € gesamt) angenommen. In<br />
der Folge könnte von erhöhten Mieterträgen,<br />
geringerem Leerstand, einer höheren<br />
Restnutzungsdauer sowie geringeren Instandhaltungskosten<br />
und einem geringeren<br />
Risiko der Anlage (= geringerer Liegenschaftszins)<br />
ausgegangen werden. Diese<br />
Parameter sind daher <strong>im</strong> Hinblick auf die<br />
bei einer reinen Instandsetzung anzuhaltenden<br />
Parameter anzupassen (vgl. Schätzung<br />
in Tabellen 15 und 17).<br />
Bei Ansatz der in Tabelle 17 geschätzten<br />
Wertermittlungsparameter würde sich der<br />
vorläufige Ertragswert des Grundstücks<br />
mit 5.370.000 € ergeben (vgl. Tabelle 18).<br />
Hiervon wären noch die Kosten der Modernisierung<br />
in Abzug zu bringen. Diese belaufen<br />
sich nach unserer Schätzung auf rd.<br />
5.100.000 €. Der Grundstückswert würde<br />
sich demnach auf rd. 270.000 € belaufen.<br />
Im Ergebnis stellt sich eine Modernisierung<br />
nicht wirtschaftlich dar. Der sich ergebende<br />
Wert liegt unterhalb des um die Freilegungskosten<br />
geminderten Bodenwerts.<br />
Tab. 17<br />
Daten der Wertermittlung<br />
bei erfolgter Modernisierung,<br />
Rhönstraße Heiligenhaus<br />
Tab. 18<br />
Ertragswert nach erfolgter<br />
Modernisierung, Rhönstraße<br />
Heiligenhaus<br />
Daten der Wertermittlung bei erfolgter Modernisierung<br />
Baujahr 1973 bis 1975<br />
Grundstücksgröße 7.617 m²<br />
Anzahl der Wohneinheiten 88<br />
Wohnfläche 7.330 m²<br />
durchschnittlicher struktureller Leerstand 0 %<br />
durchschnittliche Nettokaltmiete 4,80 €/m²<br />
nicht umlegbare Betriebskosten in €/m² Wohnfl. und Jahr 10,00<br />
Verwaltungskosten in €/WE und Jahr 260,00<br />
Instandhaltungskosten pro Jahr und m² Wohnfläche 9,00 €/m²<br />
Liegenschaftszinssatz 5,50 %<br />
Restnutzungsdauer 40 Jahre<br />
Bodenwert 160 €/m²<br />
Freilegungskosten 690.000<br />
Modernisierungskosten je m² Wohnfläche 700 €<br />
Ertragswertermittlung<br />
Daten<br />
Baujahr: 1973-1975<br />
Anzahl der Wohneinheiten<br />
88<br />
hiervon leer stehend<br />
0<br />
Mietfläche des Gebäudekomplexes in m²<br />
7.330,00<br />
nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete pro Monat in €/m²<br />
4,80<br />
Gesamtnettokaltmiete pro Monat in €<br />
35.184,00<br />
Restnutzungsdauer<br />
40<br />
Gesamte Grundstücksgröße in m²<br />
7.617,00<br />
Liegenschaftszinssatz<br />
5,5 %<br />
Jahresrohertrag in €<br />
Bewirtschaftungskosten in €<br />
422.208,00<br />
Verwaltungskosten (je Wohneinheit 260,00 €)<br />
Instandhaltungskosten (9,00 €/m² Wohnfl.)<br />
Mietausfallwagnis (4% des Rohertrags)<br />
8.320,00<br />
65.970,00<br />
16.888,32<br />
Summe der Bewirtschaftungskosten in € 91.178,32<br />
Jahresreinertrag des Grundstücks 331.029,68<br />
Bodenwert in €/m²<br />
160,00<br />
Bodenwert (gesamt in €)<br />
1.218.720,00<br />
Bodenwert (um die Freilegungskosten bereinigt in €)<br />
528.720,00<br />
Liegenschaftszinssatz<br />
5,5 %<br />
Bodenwertverzinsungsbetrag in €<br />
29.079,60<br />
Jahresreinertrag des Gebäudes in € 301.950,08<br />
Gebäudeertragswert in € 4.845.128,63<br />
Jahrereinertrag des Gebäudes<br />
Vervielfältiger<br />
(RND in Jahren)<br />
(Zins in %)<br />
301.950,08<br />
16,05<br />
40<br />
5,5 %<br />
vorläufiger Ertragswert des Grundstücks in € 5.373.849,00<br />
leerstehende Wohnfläche in m²<br />
jährlicher Mietausfall wg. Leerstand<br />
nicht umlegbare Betriebskosten<br />
Summe besonderer Belastungen durch Leerstand<br />
Vervielfältiger<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
0,00<br />
16,05<br />
Werteinfl uss des strukturellen Leerstandes 0,00<br />
Instandhaltung 5.100.000,00<br />
Ertragswert 270.000,00<br />
71
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