Kreisstadt Bergheim Die Bürgermeisterin ... - Glessen-Aktuell

Kreisstadt Bergheim Verantwortliches Dezernat 

Vorlage Nr.: 418/2009 

Die Bürgermeisterin 

III 

öffentlich 

FBL: Herr Mießeler 

Mitzeichnungen Beschl.-K. Nach- 

AbtL: Herr Heidemann 

haltigkeit 

Verfasser/in: Herr Dieckmann 

Vorgesehene Beratungsfolge 

2 4.4 6.3 6.5 Stadtwerke 

Gremium Datum 

A.f. Planung und Umwelt 16.09.2009 

Hinweis: Anlagen zur Sitzungsvorlage sind nur anlässlich der erstmaligen Beratung der Angelegenheit im Ausschuss beigefügt. 

Bewahren Sie die Anlagen für Folgeberatungen bitte auf. 

Haushaltsmäßige Auswirkungen 

Vorlage ist haushaltsrelevant (siehe Ziffer 4 der Vorlage). 

für das lfd. Haushaltsjahr 

für Folgejahre 

x Ortsvorsteher/in wurde informiert. Gem. § 16 Abs. 1 Hauptsatzung besteht somit die Gelegenheit zur Stellungnahme 

TOP 

Beschlussvorschlag 

Bebauungsplan Nr. 220/Glessen "Östlich Dansweiler Straße" 

Beschluss über die frühzeitige Unterrichtung gem. § 3 (1) und § 4 (1) BauGB 

Für den Bebauungsplan Nr. 220/Glessen "Östlich Dansweiler Straße" wird die frühzeitige Unterrichtung der 

Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 (1) 

BauGB beschlossen. 

Erläuterungen: 

1. Zielsetzung 

Auf der Grundlage des o.g. Beschlusses soll das Vorverfahren durchgeführt werden. 

2. Sachverhalt 

In seiner Sitzung am 25.05.2009 fasste der Rat der Kreisstadt Bergheim einen neuen Beschluss zur 

Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 220/Glessen "Östlich Dansweiler Straße". 

Ziel des Bebauungsplanes ist es, am östlichen Ortsrand des Stadtteiles Glessen die planungsrechtlichen 

Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums innerhalb eines Sondergebietes im 

nördlichen Teilbereich des Plangebietes sowie die Realisierung einer Wohnbebauung im südlichen 

Teilbereich des Plangebietes zu schaffen. Darüberhinaus ist in einem kleineren nordöstlichen Teil des 

Plangebietes aus immissionsschutzrechtlichen Aspekten hinsichtlich des nördlich liegenden 

Gewerbegebietes ein Mischgebiet geplant. 

Nähere Einzelheiten des Bebauungsplanes Nr. 220/Glessen "Östlich Dansweiler Straße" können den 

beigefügten Unterlagen (Übersichtsplan, Verkleinerung des Gestaltungsplanes, Verkleinerung des 

Bebauungsplanentwurfes, Textlichen Festsetzungen, Begründung – einschließlich Umweltbericht) 

entnommen werden. 

Der Gestaltungsplan, der Bebauungsplanentwurf und der Landschaftspflegerische Fachbeitrag werden in 

der Sitzung aushängen. Der erste Teil eines Verkehrsgutachtens, der sich im Wesentlichen mit der 

bestehenden Verkehrssituation und mit dem aus dem Plangebiet resultierenden Verkehr auseinandersetzt, 

wird in der Sitzung ausliegen und steht bei Bedarf den Fraktionen zur Verfügung. Wie der Verkehr 

zukünftig, insbesondere im Bereich der Ein- und Ausfahrten zum Nahversorgungszentrum, abgewickelt 

wird und wie diese Anschlusspunkte baulich gestaltet sollen, ist Inhalt des zweiten Teils des 

Dem Beschlussvorschlag wurde zugestimmt. Abstimmungsergebnis: 

einstimmig 

Der Beschlussvorschlag wurde abgelehnt. Ja-Stimmen 

Nein-Stimmen 

Der Beschlussvorschlag wurde verändert. Enthaltungen

1. Fortsetzungsblatt zu TOP 

Verkehrsgutachtens. Dieser zweite Teil wird erst im weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens 

erstellt. Die gestalterischen Vorschriften nach der Bauordnung NRW werden noch im weiteren Verfahren 

erarbeitet. 

Hinweise zur Planung 

Als Nahversorgungszentrum ist ein Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) mit einer maximalen 

Verkaufsfläche von bis zu 1.600 qm und ein Lebensmittelmarkt (Discounter) mit einer maximalen 

Verkaufsfläche von bis zu 800 qm geplant. Für die Kunden (und Beschäftigten) ist eine Stellplatzanlage 

mit ca. 165 Stellplätze vorgesehen. 

Die Zu- und Ausfahrt zu und von diesem Nahversorgungszentrum soll sowohl über die L 213 

(Brauweiler Straße) als auch über die L 91 (Dansweiler Straße) erfolgen. Nähere Einzelheiten werden in 

dem o.g. Verkehrsgutachten noch untersucht. 

Inmitten der Stellplatzanlage des Nahversorgungszentrums befindet sich ein Grundstück, dass mit einem 

Wohnhaus bebaut ist (Dansweiler Straße Nr. 1). Hierzu, wie auch hinsichtlich des bestehenden 

Wohnhauses östlich der Stellplatzanlage (Brauweiler Straße Nr. 66), ist im weiteren Verfahren noch ein 

Schallgutachten zu erstellen und sind sehr wahrscheinlich Schallschutzmaßnahmen festzusetzen und 

duchzuführen. 

Die Stellplätze der Stellplatzanlage grenzen nach dem vorliegenden Entwurf unmittelbar an das 

Wohnhaus Dansweiler Straße Nr. 1. Hier ist im weiteren Verfahren noch zu prüfen, ob und inwieweit 

zwischen den Stellpätzen und dem Wohnhaus (einschl. den voraussichtlichen Lärmschutzwänden) zur 

besseren Integration nicht noch ein schmaler Grünstreifen gelegt werden kann. 

Die Stellplatzanlage soll mit einigen Bäumen gegliedert werden (je angefangene 18 Stellplätze ein 

Baum). Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, ob die Anzahl der Bäume nicht noch erhöht sowie die 

Stellplatzanlage zu den beiden tangierenden Landesstraßen nicht noch durch einen niedrig bepflanzten 

Grünstreifen abgegrünt werden kann. 

Das geplante kleine Mischgebiet im Nordosten des Plangebiet wird vorübergehend über die Straßen des 

Wohngebietes erschlossen. Mittelfristig soll dieses Mischgebiet nach Nordosten weiterentwickelt und 

und über eine Zufahrt gegenüber der Zufahrt ins nördlich liegende Gewerbegebiet erschlossen werden. 

Die vorübergehende Erschließung des Mischgebietes über das Wohngebiet wird dann entfallen. Für 

solche Fälle hat der Gesetzgeber vor einigen Jahren die Möglichkeit einer vorübergehenden 

planungsrechtlichen Festsetzung bis zum Eintritt bestimmter Umstände geschaffen. Entsprechend § 9 (2) 

BauGB wird daher zunächst eine Verkehrsfläche in Richtung Wohngebiet festgesetzt, die später jedoch 

entfällt und durch eine Verkehrsfläche in Richtung Osten zum mittelfristig geplanten Mischgebiet ersetzt 

wird. 

Im Parallelverfahren zu diesem Bebauungsplan wird zugleich der Flächennutzungsplan geändert (siehe 

hierzu die Vorlage zum Tagesordnungspunkt der 117. Flächennutzungsplanänderung "Östlich 

Dansweiler Straße"). 

3. Alternativen/Einsparpotenziale (Prüfung einer kostengünstigeren Aufgabenerledigung einschl. der 

Möglichkeit der interkommunalen Zusammenarbeit) 

Eine Alternative zum o.g. Beschluss kann seitens der Verwaltung nicht aufgezeigt werden. 

4. Darstellung der Auswirkungen auf den Ergebnisplan, den Finanzplan und die Bilanz (lfd. 

Haushaltsjahr und Folgejahre, inkl. Folgekosten bei Investitionen) 

Die aus dem Planverfahren zur Bebauungsplanaufstellung resultierenden Kosten werden vom 

Vorhabenträger übernommen. 

5. Bürgerbeteiligung 

Die Beteiligung der Bürger erfolgt nach den gesetzlichen Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) 

a) im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öfentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB 

b) im Rahmen der öffentlichen Auslegung gem. § 3 (2) BauGB. 

Die eingegangenen Äußerungen und Stellungnahmen werden dem Ausschuss für Planung und Umwelt 

bzw. dem Rat zur Beschlussfassung vorgelegt.

2. Fortsetzungsblatt zu TOP 

6. Überprüfung der Zielerreichung (Messinstrumente und –zeitpunkt) 

Nach der Fassung des o.g. Beschlusses können die Öffentlichkeit sowie die Behörden und Träger 

öffentlicher Belange an der Planung beteiligt werden.

Kreisstadt Bergheim 

Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweiler Straße" 

Textliche Festsetzungen 

ENTWURF 

Verfasser: 

VDH Projektmanagement GmbH 

Maastrichter Straße 8 

41812 Erkelenz 

Sachbearbeiter: 

Dipl.-Ing. Brigitte Christ 

Erkelenz, den 01. September 2009

1 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweiler Straße" 


1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs.1 Nr.1 BauGB) 

1.1 Allgemeines Wohngebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO) 

Im Allgemeinen (WA) sind die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen der Betriebe des 

Beherbergungsgewerbes, der sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe, der Anlagen für 

Verwaltungen, der Gartenbaubetriebe und der Tankstellen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 2, 3, 4 und 

5 gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht zulässig. 

1.2 Mischgebiet 1 und 2 (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO) 

Im Mischgebiet 1 und 2 (MI 1 und 2) sind nicht zulässig: 

Einzelhandelsbetriebe (§ 6 Abs. 2 Nr. 3 NauNVO) 

Gartenbaubetriebe (§ 6 Abs. 2 Nr. 6 NauNVO) 

Tankstellen (§ 6 Abs. 2 Nr. 7 NauNVO) 

Vergnügungsstätten (§ 6 Abs. 2 Nr. 8 NauNVO) 

Zudem sind Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 außerhalb der in Absatz 2 

Nr. 8 bezeichneten Teile des Gebietes nicht zulässig. 

1.3 Sonstiges Sondergebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 3 BauNVO) 

Im Sonstigen Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Nahversorgung" wird als Art 

der baulichen Nutzung ein Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) mit einer maximalen 

Verkaufsfläche von 1.600 qm und ein Lebensmittelmarkt (Discounter) mit einer maximalen 

Verkaufsfläche von 800 qm festgesetzt. 

Die Bergheimer Liste weist folgende Sortimente als nahversorgungsrelevant aus: 

• Nahrungs- und Genussmittel 

• Reformwaren 

• Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) 

• Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel 

• Schnittblumen und kleinere Pflanzen 

• Zeitungen und Zeitschriften 

Auf höchstens 20 % der jeweiligen Verkaufsfläche, die nicht zu den 

nahversorgungsrelevanten Sortimenten zuzurechnen sind, können zentrenrelevante und 

nicht-zentrenrelevante und nicht-nahversorgungsrelevante Sortimente gemäß Bergheimer 

Liste angeboten werden: 

Zentrenrelevante Sortimente 

• Parfümerie und Kosmetikartikel 

• Medizinische und orthopädische Artikel (ohne pharmazeutische Artikel und 

Arzneimittel) 

• Optische und akustische Artikel 

• Bekleidung, Wäsche und sonstige Textilien 

• Baby-/ Kleinkinderartikel (ohne Kinderwagen) 

• Schuhe 

• Lederwaren, Koffer und Taschen 

• Uhren, Schmuck 

• Bücher 

• Fotoartikel, Video 

• Sport- und Freizeitartikel (außer Campingartikel und Großgeräte), Sportbekleidung 

und -schuhe 

• Spielwaren und Bastelartikel 

• Fahrräder 

• Musikalien, Waffen und Jagdbedarf, Nähbedarf, Briefmarken und vergleichbare 

Hobbyartikel 

Stand: 09/2009



Stand: 09/2009 

• Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf (sofern nicht überwiegend gewerbliche 

Abnehmer) 

• Elektrohaushaltsgeräte (nur Kleingeräte) 

• Geschenkartikel 

• Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat 

• Handarbeitsbedarf 

• Haus- und Heimtextilien (u.a. Stoffe, Kurzwaren, Gardinen und Zubehör) 

• Medien (Unterhaltungselektronik, Tonträger, Computer und 

Kommunikationselektronik, einschl. Zubehör 

• Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, sonstiges Einrichtungszubehör 

Nicht-zentrenrelevante und nicht-nahversorgungsrelevante Sortimente 

• Elektrohaushaltsgeräte (nur Elektrogroßgeräte („Weiße Ware)) 

• Sport- und Freizeitgroßgeräte, Campingartikel 

• Fahrzeuge aller Art und Zubehör (auch Kinderwagen, ohne Fahrräder) 

• Möbel (einschl. Küchen) 

• Büromöbel und -maschinen 

• Gartenmarktspezifisches Kernsortiment (u.a. Gartenbedarf (z.B. Erde. Torf), 

Gartenhäuser, -geräte, (Groß-) Pflanzen und Pflanzgefäße) 

• Baumarktspezifisches Kernsortiment (u.a. Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör, 

Bauelemente, Baustoffe, Beschläge, Eisenwaren, Fliesen, Installationsmaterial, 

Heizungen, Öfen, Werkzeuge) 

• Farben und Lacke, Tapeten 

• Lampen und Leuchten 

• Teppiche und Bodenbeläge 

• Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse 

• Tiernahrung, Tiere und zoologische Artikel 

2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs.1 Nr.1 BauGB) 

2.1 Bezugspunkt für die Höhenangaben sind die Höhenbezugspunkte … gemäß 

Plandarstellung. (Ergänzungen erfolgen im weiteren Verfahren.) 

2.2 Gemäß § 9 Abs. 3 BauGB wird die Oberkante Fertigfußboden mit max. 0,50 m über 

Bezugspunkt festgesetzt. 

2.3 Im WA wird gemäß § 9 Abs. 3 BauGB die Firsthöhe baulicher Anlagen auf max. 9,50 m 

(oberster Abschluss der baulichen Anlage) und die Traufhöhe (gemessen von der 

Oberkante Fertigfußboden zum Schnittpunkt äußere/ obere Dachbegrenzungskante/ 

Außenwand) auf max. 5,00 m über Bezugspunkt festgesetzt. 

Im MI 1 und 2 wird gemäß § 9 Abs. 3 BauGB die Firsthöhe baulicher Anlagen auf max. 

9,50 m (oberster Abschluss der baulichen Anlage) und die Traufhöhe (gemessen von 

der Oberkante Fertigfußboden zum Schnittpunkt äußere/ obere 

Dachbegrenzungskante/ Außenwand) auf max. 7,00 m über Bezugspunkt festgesetzt. 

Im SO wird gemäß § 9 Abs. 3 BauGB die Firsthöhe baulicher Anlagen auf max. 9,50 m 

(oberster Abschluss der baulichen Anlage) und die Traufhöhe (gemessen von der 

Oberkante Fertigfußboden zum Schnittpunkt äußere/ obere Dachbegrenzungskante/ 

Außenwand) auf max. 7,00 m über Bezugspunkt festgesetzt. 

2.4 Das angegebene Höchstmaß der Firsthöhe darf durch untergeordnete Teile baulicher 

Anlagen (z.B. Schornsteine, Belüftungsanlagen, Kühlaggregate) ausnahmsweise 

geringfügig überschritten werden (§ 16 Abs. 6 BauNVO).



3 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 

Im WA sind ausschließlich Doppel- und Einzelhäusern gemäß Planzeichnung zulässig. 

4 Überbaubare Grundstücksfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 

4.1 Im WA wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt, dass Wintergärten und 

überdachte Terrassen die hintere Baugrenze bis zu einer Tiefe von 3,00 m 

überschreiten dürfen. 

4.2 Im WA beträgt die Mindestgröße für Baugrundstücke 400 qm je Baugrundstück. Bei 

Doppelhausbebauung beträgt das Mindestmaß 500 qm für das Doppelhausgrundstück 

insgesamt vor Grundstücksteilung bzw. 250 qm je Grundstücksanteil für die 

Doppelhaushälfte, falls eine Grundstücksaufteilung erfolgt. 

5 Flächen für Nebenanlagen (§9 Abs.1 Nr. 4 BauGB) 

5.1 Die der Versorgung der Baugebiete dienenden Nebenanlagen sind gem. § 14 Abs. 2 

BauNVO als Ausnahme zulässig. 

5.2 Im WA und im MI 1 und 2 sind Garagen und Carports (überdachte Stellplätze) außer in 

den für sie vorgesehen Flächen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen 

zulässig. 

Im SO sind Stellplätze außer in den für sie vorgesehen Flächen nur innerhalb der 

überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 

5.3 Der Abstand zwischen der Einfahrtseite der Garagen/ Carports und der 

Straßenbegrenzungslinie muss im WA mindestens 5,50 m betragen. 

5.4 Im WA sind straßenseitige Garagen und Carports (überdachte Stellplätze) ein Meter 

von der Straßenbegrenzungslinie zu errichten. 

6 Zulässige Zahl der Wohnungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 bauGB) 

Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen je Hauseinheit wird auf höchstens zwei 

Wohnungen festgesetzt. 

7 Niederschlagswasserbeseitigung (§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB i.V.m. § 51a Abs. 3 

LWG NW) 

7.1 Das auf allen Dachflächen und versiegelten Flächen anfallende Niederschlagswasser 

der Baugrundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist dem 

Versickerungsbecken zuzuleiten und dort zu versickern. 

8 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 

Zugunsten des Anliegers des östlich angrenzenden Grundstücks wird ein Geh-, Fahr- und 

Leitungsrecht (GFL) festgesetzt. Zugunsten der Allgemeinheit erfolgt ein Gehrecht. 

9 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 

Nr. 24 BauGB) 

(Die Immissionsbelastungen werden im Laufe des Verfahrens untersucht und im 

Bebauungsplan ergänzt.) 

Stand: 09/2009



10 Flächen für das Anpflanzen sowie die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und 

sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a) BauGB) 

10.1 Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 1 (Zweckbestimmung „Versickerungsbecken“) sind 

je 100 qm Fläche 15 Sträucher zu pflanzen (Pflanzliste C). Zu verwenden sind 

standortgerechte und heimische Laubgehölze gemäß Pflanzliste in der Qualität 2xv. 

60/100. Bei der Anpflanzung ist darauf zu achten, dass die Funktionsfähigkeit der 

Versickerungsanlage gewährleistet wird. Die gesamte Fläche ist durch Ansaat einer 

standortgerechten und heimischen Kräutermischung (z.B. RSM 7.1.2) als Kräuterwiese 

herzustellen und dauerhaft zu erhalten. 

10.2 Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 2 (Zweckbestimmung „Park“) sind je 100 qm 

Fläche 20 standortgerechte und heimische Sträucher, Pflanzqualität 3xv., 60/100 und 1 

standortgerechter und heimischer Laubbaum I. Ordnung, Pflanzqualität Hst., 3xv., StU 

14/16 zu pflanzen (Pflanzenarten s. Pflanzliste A und C). Die bezeichneten Flächen, 

ausgenommen die Pflanzflächen der Gehölze, sind mittels geeigneter Gras- 

/Kräutermischung als Wildwiesen herzustellen. 

10.3 Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 3 (Zweckbestimmung „Park“) ist eine Hecke mit 

einer Regelbreite von 1,0 m aus standortgerechten und heimischen Gehölzen 

(Pflanzabstand 0,5 m, Mindestqualität 60/100) gemäß Pflanzliste C anzupflanzen und 

dauerhaft zu erhalten. 

10.4 Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 4 (Zweckbestimmung „Spielplatz“) ist eine Baum- 

/Strauchhecke mit einer Regelbreite von 3,0 m aus standortgerechten und heimischen 

Gehölzen gemäß Pflanzliste A und C anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die 

Sträucher sind in einem Abstand von 0,5 m, versetzt, Mindestqualität 60/100 

anzupflanzen und die Bäume II. Ordnung in einem Abstand von 5 m, versetzt, 

Pflanzqualität Hst., 3xv., StU 12/14. 

10.5 Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 5 (Zweckbestimmung „Wall“) sind je 100 qm 

Fläche 20 standortgerechte und heimische Sträucher, Pflanzqualität 3xv., 60/100 und 1 

standortgerechter und heimischer Laubbaum II. Ordnung, Pflanzqualität Hst., 3xv., StU 

12/14 zu pflanzen (Pflanzenarten s. Pflanzliste B und C). Die bezeichneten Flächen, 

ausgenommen die Pflanzflächen der Gehölze, sind mittels geeigneter Gras-/ 

Kräutermischung als Wildwiesen herzustellen. 

10.6 Auf den privaten Grünfläche PG 1 (Zweckbestimmung „Eingrünung“) ist jeweils eine 

Strauchhecke mit einer Regelbreite von 2,0 m aus standortgerechten und heimischen 

Gehölzen gemäß Pflanzliste C anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Sträucher 

sind in einem Abstand von 0,5 m, versetzt, Mindestqualität 60/100 anzupflanzen. Die 

Grünflächen dürfen durch jeweils maximal 1,50 m breite Fußwege, die aufgrund 

brandschutztechnischer Vorschriften erforderlich sind, unterbrochen werden. 

10.7 Im WA sind straßenseitige Garagen ein Meter von der Straßenbegrenzungslinie zu 

errichten. Der Bereich zwischen dieser Garage und der Straßenbegrenzungslinie ist mit 

Sträuchern (Pflanzqualität 3xv., 60/100) gemäß Pflanzliste zu begrünen oder die 

Garagen sind mit Rankpflanzen (Pflanzabstand 0,5 m) gemäß Pflanzliste D zu 

begrünen. 

10.8 Im WA ist je Baugrundstück ein standortgerechter und heimischer Laubbaum I. 

Ordnung gemäß Pflanzliste A zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Pflanzqualität 

beträgt mindestens Hst. 3xv. StU. 16/18. 

Stand: 09/2009



10.9 Die im Bebauungsplan als Vorgartenfläche gekennzeichneten Bereiche sind zu 

mindestens 50 % als unversiegelte Fläche herzustellen und als Gartenfläche zu 

gestalten. 

10.10 Je angefangene 18 Stellplätze ist ein standortgerechter und heimischer Laubbaum I. 

und/oder II. Ordnung gemäß Pflanzliste A und/oder B innerhalb des SO-Gebietes zu 

pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Die Pflanzqualität beträgt für Bäume I. Ordnung 

mindestens Hst. 3xv. StU. 16/18 und für Bäume II. Ordnung Hst. 3xv. StU. 12/14. 

11 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur 

Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind (§ 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB) 

Abstützungen der Straßeneinfassungen (Rückenstützen) sind in einer Breite von 25 cm ab 

Hinterkante Randeinfassung auf den privaten Grundstücken entschädigungslos zu dulden. 

Pflanzliste 

Pflanzliste A – Bäume I. Ordnung 

z.B. 

Bergahorn Acer pseudoplatanus Winterlinde Tilia cordata 

Rotbuche Fagus sylvatica Sommerlinde Tilia platyphyllos 

Esche Fraxinus excelsior Bergulme Ulmus glabra 

Stieleiche Quercus pedunculata Eberesche Sorbus aucuparia 

Traubeneiche Quercus petraea 

Pflanzliste B – Bäume II. Ordnung 

z.B. 

Feldahorn Acer campestre Vogelkirsche Prunus avium 

Schwarzerle Alnus glutinosa Vogelbeere Sorbus aucuparia 

Hainbuche Carpinus betulus Bruchweide Salix fragilis 

Pflanzliste C – Sträucher 

z.B. 

Hartriegel Cornus sanguinea Hundsrose Rosa canina 

Hasel Corylus avellana Salweide Salix caprea 

Weißdorn Crataegus monogyna Schwarzer Holunder Sambucus nigra 

Pfaffenhütchen Euonymus europeaus Wasserschneeball Viburnum opulus 

Rainweide Ligustrum vulgare Stechpalme Ilex aquifolium 

Traubenkirsche Prunus padus Besenginster Cytisus scoparius 

Schlehe Prunus spinosa Johannisbeere Ribes nigrum 

Faulbaum Rhamnus frangula Heckenkirsche Lonicera xylosteum 

Kreuzdorn Rhamnus cathartia Brombeere Rubus fruticosus 

Pflanzliste D – 

z.B. 

Efeu 

Brombeeren 

Stand: 09/2009 

Rankpflanzen 

Hedera helix 

Rubur fruticasus agg. 

Heckenrose 

Jelängerjelieber 

Rosa canina agg. 

Lonicera 

caprifolium

Kreisstadt Bergheim 

Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße" 

Begründung 

ENTWURF 

Verfasser: 

VDH Projektmanagement GmbH 

Maastrichter Straße 8 

41812 Erkelenz 

Sachbearbeiter: 

Dipl.-Ing. Brigitte Christ 

Erkelenz, den 01. September 2009

1 Bebauungsplan Nr. 220 / Glessen "Östlich Dansweilerstraße" 

Begründung 

INHALT 

1 AUSGANGSSITUATION – PLANUNGSZIEL ................................................. 1 

2 LAGE DES PLANGEBIETES UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH .......... 2 

3 PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN ......................................................... 3 

4 PLANINHALT .............................................................................................. 5 

4.1 Städtebaulicher Entwurf ................................................................................................. 5 

5 BEGRÜNDUNG PLANUNGSRECHTLICHER FESTSETZUNGEN ...................... 6 

5.1 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................. 6 

5.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................................ 7 

5.3 Bauweise ...................................................................................................................... 8 

5.4 Überbaubare Grundstücksfläche ..................................................................................... 9 

5.5 Nebenanlagen ............................................................................................................... 9 

5.6 Zulässige Zahl der Wohnungen ...................................................................................... 9 

5.7 Öffentliche Grünflächen ................................................................................................. 9 

5.8 Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und 

Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen .................................... 10 

5.9 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ...................................................................................... 10 

5.10 Immissionsschutz .................................................................................................... 10 

5.11 Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 

9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) .............................................................................................. 10 

5.12 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie für die 

Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind ........................................................... 11 

5.13 Erschließung (Verkehr, Ver- und Entsorgung) ............................................................ 11 

5.13.1 Straßenverkehr ................................................................................................. 11 

5.13.2 Technische Infrastruktur ................................................................................... 13 

6 UMWELTVERTRÄGLICHKEIT/LANDSCHAFTSPFLEGERISCHER 

PLANUNGSBEITRAG ................................................................................ 13 

7 STÄDTEBAULICHE KENNZIFFERN / BODENORDNERISCHE 

MAßNAHMEN ........................................................................................... 14 

8 HINWEISE ............................................................................................... 14


Begründung 

9 UMWELTBERICHT .................................................................................... 15 

9.1 Einleitung ................................................................................................................... 15 

9.1.1 Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des FNPs .................................................. 15 

9.1.2 Relevante Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und Fachplänen ......................... 16 

9.2 Beeinträchtigungen der Auswirkungen auf die Schutzgüter ............................................ 16 

9.2.1 Schutzgut Boden .............................................................................................. 16 

9.2.2 Schutzgut Wasser ............................................................................................. 17 

9.2.3 Schutzgut Klima und Luft .................................................................................. 17 

9.2.4 Schutzgut Tiere und Pflanzen ............................................................................ 18 

9.2.5 Schutzgut Landschaftsbild ................................................................................. 18 

9.2.6 Schutzgut Mensch ............................................................................................ 19 

9.2.7 Kultur- und Sachgüter ....................................................................................... 19 

9.3 Erläuterungen und Hinweise zu den landespflegerischen Maßnahmen ............................. 20 

9.3.1 Festsetzungen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 

Bepflanzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB ............................................................. 20 

9.4 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern ............................................................. 20 

9.5 Entwicklungsprognosen ............................................................................................... 20 

9.5.1 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) ................................ 20 

9.5.2 Prognose bei Durchführung der Planung (erhebliche Umweltauswirkungen der 

Planung) ..................................................................................................................... 20 

9.6 Geplante Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen .................................. 21 

9.7 Ausgleichsflächen und -maßnahmen ............................................................................. 22 

9.8 Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Unterlagen ........................ 22 

9.9 Vorhabenalternativen .................................................................................................. 23 

9.9.1 Angaben zu geplanten Überwachungsmaßnahmen ............................................. 23 

9.9.2 Allgemein verständliche Zusammenfassung ........................................................ 23


Begründung 

1 AUSGANGSSITUATION – PLANUNGSZIEL 

Die Kreisstadt Bergheim liegt ca. 20 km Luftlinie vom Ballungszentrum Köln entfernt und umfasst 

ein Gebiet von ca. 96 qkm. Innerhalb des Stadtgebietes, zu welchem insgesamt 15 Stadtteile zählen, 

leben ca. 62.250 Einwohner. Bergheim ist Kreisstadt des Rhein-Erft-Kreises und ist zweitgrößte 

Stadt des Kreises. Die Kreisstadt verfügt über ein vielfältiges Angebot an schulischen, sportlichen, 

sozialen und kulturellen Einrichtungen und bietet daher ein attraktives Umfeld. Das Ziel der 

Kreisstadt Bergheim ist langfristig, die Einwohnerzahl auf dem heutigen Stand zu halten. Dies erfordert 

neue Wohnbereiche, die in den einzelnen Ortschaften entwickelt werden sollen. 

Abb. 1: Übersicht des Stadtgebietes von Bergheim 

Quelle: www.tim-online.nrw.de 

Plangebiet 

Der Ortsteil Glessen mit ca. 5.300 Einwohnern bildet den östlichsten Stadtteil des Stadtgebietes 

von Bergheim. Durch die Landesstraßen 91 und 213 ist Glessen an das überregionale Verkehrsnetz 

angeschlossen. Das Bundesautobahnnetz ist in ca. 10-15 Autominuten (A4, A1) zu erreichen. 

Eine der Buslinien im Ort verbindet Glessen mit Königsdorf, wo sich eine S-Bahnstation nach Köln 

befindet. Diese günstige Lage mit der Nähe zum Ballungsraum Köln und des dennoch ländlichen 

Charakters, sowie das Angebot an wichtigen Geschäften und Einrichtungen machen Glessen zu 

einem attraktiven Wohnstandort. Die Nachfrage nach Wohnbauland ist daher konstant vorhanden. 

Die wachsende Bevölkerungszahl in Glessen erfordert die weitere Ausstattung mit Einzelhandelseinrichtungen, 

um den Lebensmittelbedarf der Bevölkerung zu decken. Eine Verträglichkeitsuntersuchung 

1 der Universität Bonn aus dem Jahre 2007 weist die Verträglichkeit von Einzelhandelsnutzungen 

nach. Im in Aufstellung befindlichen gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept Bergheim 2 

wird zur Sicherstellung eines ausreichenden und zukunftssichernden Nahversorgungsangebotes in 

Glessen ein Nahversorgungsstandort notwendig. Nach Abstimmung mit der Stadt und der Bezirks- 

1 Dr. Waldhausen-Apfelbaum, J. (2007): „Untersuchung der Ansiedlung eines Fachmarktzentrums in Bergheim-Glessen 

im Hinblick auf Auswirkungen und die Standortauswahl“, Universität Bonn, Geographisches Institut 

2 Dr. Haensch, W. (2009): „Gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept Bergheim“, CIMA, Köln, S. 47-50


Begründung 

regierung wird der hier geplante Standort aufgrund seiner städtebaulich integrierten Lage favorisiert. 

Nördlich des Plangebietes auf der gegenüberliegenden Seite der L 213 ist Gewerbe angesiedelt 

worden. Dieses Gebiet soll südlich der L 213 in Form eines Mischgebietes erweitert werden, um 

auch weiteren Gewerbetreibenden einen angemessenen Standort anbieten zu können. Zudem 

sollen hier auch weitere Wohnmöglichkeiten zur Verfügung gestellt werden. 

Das Plangebiet liegt unmittelbar an den beiden Landesstraßen und dient als erste Maßnahme einer 

mittel- bis langfristig geplanten Ortsabrundung im Südosten des Stadtteils. In der jetzigen Situation 

fehlt eine angemessene Ortsrandsituation mit einer Begrünung zur Abgrenzung zwischen Bebauung 

und Freiflächen. Im Plangebiet befinden sich bereits zwei Gebäude. Das restliche Gebiet 

dient der Landwirtschaft (Ackerbau). Es erfolgt folglich eine Planung auf einer anthropogen genutzten 

Fläche, so dass völlig unberührte Bereiche des Stadtteils Glessen verschont bleiben. Das 

Gebiet ist derzeit nicht überplant, so dass hier ein Planungsbedürfnis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB 

besteht. 

Ziel der städtebaulichen Planung ist es, ein attraktives Wohnflächenangebot für die weitere Entwicklung 

des Ortes zu schaffen und ein ausreichendes Angebot an Einzelhandelseinrichtungen und 

Gewerbeflächen zur Verfügung zu stellen. Das Plangebiet wird als Sondergebiet, Mischgebiet und 

Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Der Flächennutzungsplan, der für das gesamte Gebiet 

Wohnbaufläche ausweist, wird im Parallelverfahren geändert. 

2 LAGE DES PLANGEBIETES UND RÄUMLICHER GELTUNGSBE- 

REICH 

Abb. 2: Lage des Plangebietes 

Quelle: www.tim-online.nrw.de 

Das Plangebiet befindet sich am südöstlichen 

Rand des Stadtteils von Glessen 

am Kreuzungsbereich der L 91 und L 

213. Nordöstlich des Plangebietes verläuft 

die L 213 (Brauweilerstraße) mit 

einem nördlich hiervon liegendem 

Wohn- und Mischgebiet. Nordöstliche 

liegt ein Gewerbegebiet. Im Osten und 

Süden grenzt landwirtschaftliche Fläche 

an das Plangebiet. Im Westen verläuft 

die L 91 (Dansweilerstraße) mit angrenzender 

Wohnbebauung. 

Der räumliche Geltungsbereich des 

Bebauungsplanes umfasst die Flächen 

der Gemarkung Hüchelhoven, Flur 24, 

Flurstücke 52, 100-103, 104 (teilw.), 

138/56, 151, 152 (teilw.), 153, 245 

(teilw.), 398, 399 (teilw.), 418, 423, 434 

(teilw.), 439, 440, 442, 443, 444 

(teilw.), 445-451, 491, 492. 

Die Fläche der geplanten Bebauung beträgt 

ca. 6,4 ha, wovon ca. 10.538 qm 

auf das Sonstige Sondergebiet, ca. 6.055 

qm auf das Mischgebiet und ca. 30.152 

qm auf das Allgemeine Wohngebiet fal-


Begründung 

len. Die verfahrensgegenständliche Fläche wird derzeit fast vollständig landwirtschaftlich genutzt 

und ist folglich überwiegend unbebaut. Im nördlichen Bereich befinden sich zwei Gebäude im 

Plangebiet. 

3 PLANUNGSRECHTLICHE VORGABEN 

Landesentwicklungsprogramm (LEPro) 

Die bisherige landesplanerische Kernvorschrift für großflächigen Einzelhandel aus § 24 Abs. 3 

LEPro wurde ab dem 5. Juli 2007 durch § 24 a LEPro ersetzt. Dieses Ziel der Raumordnung ist bei 

der Planung und Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben zu beachten. Demnach dürfen Sondergebiete 

für großflächigen Einzelhandel im Sinne des § 11 Abs. 3 BauGB, wie dies bei dieser Planung 

zutrifft, nur in zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) geplant werden. 

Im in Aufstellung befindlichen gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept für die Kreisstadt Bergheim 

wurde für den Stadtteil Glessen ein bipolarer ZVB ermittelt, d.h. das zwei solitäre ZVB in 

Glessen bestehen bzw. entwickelt werden sollen. Das geplante Sondergebiet befindet sich in einem 

der ZVB. Desweiteren wurde Glessen als Nahversorgungszentrum eingestuft. Die Planung 

entspricht folglich § 24 a LEPro. 

Regionalplan 

Plangebiet 

Abb. 3: Ausschnitt des Regionalplanes 

Quelle: http://www.bezregkoeln.nrw.de/brk_internet/gremien/ 

regionalplaung/teilabschnitt_aachen/ 

index.html 

Im gültigen Regionalplan 3 ist das Plangebiet als „Allgemeiner 

Siedlungsbereich“ dargestellt. In diesem Bereich „sollen 

Wohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen, wohnungsnahe Freiflächen, 

zentralörtliche Einrichtungen und sonstige Dienstleistungen 

sowie gewerbliche Arbeitsstätten in der Weise zusammengefasst 

werden, dass sie nach Möglichkeit unmittelbar, 

d.h. ohne größeren Verkehrsaufwand untereinander erreichbar 

sind“ 4 . Zudem ist als Ziel 1 aufgeführt, dass Sondergebiete 

für großflächige Einzelhandelsbetriebe i. S. v. § 11 

Abs. 3 BauNVO nur in ASB geplant werden dürfen. 

Die L 213 (Dansweilerstraße) ist als überörtliche Straße dargestellt. 

Nicht unmittelbar am Plangebiet befindet sich im Süden 

„Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte Erholung“. 

Die Planung entspricht somit den Vorgaben der Regionalplanung. 

3 

Bezirksregierung Köln (2003): Regionalplan (ehemals Gebietsentwicklungsplan) für den Regierungsbezirk Köln, 1. 

Auflage 2003 mit Ergänzungen (Stand: 01/08), Köln 

4 

Bezirksregierung Köln (2006). Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/ Rhein-Sieg, 

2. Auflage, Köln, S. 13


Begründung 

Flächennutzungsplan 

Abb. 4: Ausschnitt aus dem FNP 

Quelle: Stadt Bergheim 

Schutzgebiete 

Plangebiet 

Im Flächennutzungsplan ist das gesamte 

Gebiet als Wohnbaufläche dargestellt. 

Im Parallelverfahren erfolgt 

die Darstellung im Bereich der Einzelhandels- 

und Gewerbenutzung als 

Sonderbaufläche und gemischte Baufläche. 

Das Plangebiet liegt, wie ein Großteil des gesamten Gebietes von Bergheim, im Naturpark Rheinland. 

Südwestlich von Glessen befindet sich das Naturschutzgebiet „Quellgebiet Glessener Bach“. Im 

Süden von Glessen befindet sich Naturschutz- und FFH-Schutzgebiet „Königsdorfer Forst“. Schutzgebiete 

nach FFH- und Vogelschutzrichtlinie sind jedoch durch die Planung nicht betroffen. Andere 

fachrechtliche Schutzgebiete sind im Plangebiet ebenfalls nicht vorhanden.


Begründung 

4 PLANINHALT 

4.1 Städtebaulicher Entwurf 

Allgemeines Wohngebiet 

Im Plangebiet sind zur Anpassung an die Umgebungsbebauung und die Ortsrandlage eine Ein- bis 

Zweifamilienhausbebauung geplant. Die kleinteilige Bebauungsstruktur der Umgebung soll hier 

übernommen werden. 

Die Grundstücksgrößen entsprechen mit Größenordnungen von ca. 300 qm bis zu maximal ca. 700 

qm ebenfalls ihrer Umgebung und gewährleisten eine entsprechende Wohnqualität. Die Gartenflächen 

bieten durch die Süd-/Westlage eine hohe Aufenthaltsqualität mit sehr guter Belichtung. 

Eine optische und gestalterische Integration der Bebauung garantieren die entsprechenden gestalterischen 

Festsetzungen des aufzustellenden Bebauungsplanes. Diese schaffen einen grundsätzlichen 

Rahmen der Gestaltung, lassen jedoch einen ausreichenden Spielraum der Kreativität und 

Entfaltungsfreiheit. 

Das Wohngebiet soll mittel- bis langfristig in Richtung Osten erweitert werden, so dass bereits in 

dieser Planung eine Anschlussmöglichkeit eingeplant wird. Die durchgehende Sammelstraße mit 

einer Fahrbahnbreite von 6 m und einem zusätzlichen beidseitigem Fußweg und einseitigen Stellplätzen 

verfügt über ausreichende Dimensionen, um auch ein höheres Verkehrsaufkommen aufnehmen 

zu können und durch die Trennung des Fuß- und motorisierten Verkehrs eine sichere 

Verkehrsführung zu gewährleisten. Die Straße wird im Rahmen der vorgesehenen Erweiterung 

weiter fortgeführt. 

Mischgebiet 1 und 2 

Die Mischgebiete sollen die Möglichkeit eröffnen, weitere Betriebe im Zusammenhang mit Wohnen 

anzusiedeln. Es ist mittel- bis langfristig vorgesehen, das Mischgebiet 1 in Richtung Osten zu erweitern. 

Aufgrund dessen ist bereits in dieser Planung ein Anschluss vorgesehen. Die hier vorgesehenen 

Parkplätze entfallen bei einer Erweiterung und werden an einer anderen Stelle vorgesehen 

werden. 

Sonstiges Sondergebiet 

Im Plangebiet soll ein Vollsortimenter und ein Discounter mit einer Verkaufsfläche (VK) von insgesamt 

2.400 qm realisiert werden. Es ist vorgesehen, den Gebäudekomplex im südlichen Bereich 

des Grundstückes zu errichten, um eine Abschirmung in Richtung der südlich gelegenen Wohnbebauung 

zu bilden und die Eingangsbereiche der Hauptverkehrsstraßen zuzuwenden. Das Gebäude 

schirmt folglich die entstehenden Immissionen des Parkplatzes mit ca. 165 Stellplätzen und des 

Eingangsbereiches des Marktes ab, so dass Lärmimmissionen auf die Wohnbebauung vermindert 

werden können und ein städtebaulich ansprechendes Erscheinungsbild entsteht. 

Das Gebäude selbst soll einer modernen Bauweise mit einer verglasten Front, um eine Sichtbeziehung 

des Innen- und Außenbereiches zu erreichen, entsprechen. Der Eingangsbereich ist durch 

einen Vorbau und einer Überdachung betont. Der Zulieferbereich befindet sich im westlichen und 

östlichen Bereich. 

Das Sondergebiet soll vom Misch- und Wohngebiet separat erschlossen werden, so dass zur Vermeidung 

einer Durchfahrtmöglichkeit Poller aufgestellt werden.


Begründung 

5 BEGRÜNDUNG PLANUNGSRECHTLICHER FESTSETZUNGEN 

5.1 Art der baulichen Nutzung 

Allgemeines Wohngebiet 

Das im Bebauungsplan festgesetzte Baugebiet im südlichen Teilbereich wird als „Allgemeines 

Wohngebiet“ (WA) ausgewiesen, da es hauptsächlich dem Wohnen dienen soll (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 

BauGB i.V.m. § 4 BauNVO). 

Im Allgemeinen (WA) sind die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen der Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 

der sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe, der Anlagen für Verwaltungen, 

der Gartenbaubetriebe und der Tankstellen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1, 2, 3, 4 und 5 gemäß § 1 Abs. 6 

Nr. 1 BauNVO nicht zulässig. 

Die ausgeschlossenen Nutzungen sind als nicht zulässig festgesetzt, da die damit einhergehenden 

Bauformen die städtebauliche Struktur des Gebietes und die beabsichtigte Nutzungsstruktur stören 

würden. Überdies wird voraussichtlich kein Bedarf für diese Nutzungen im Plangebiet bestehen. 

Mischgebiet 1 und 2 

Das im Bebauungsplan festgesetzte Baugebiet im nordöstlichen Teilbereich wird als „Mischgebiet 

1“ (MI 1) und das Baugebiet im westlichen Bereich als „Mischgebiet 2“ (MI 2) ausgewiesen, da 

diese hauptsächlich dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen 

nicht wesentlich stören, dienen soll (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO). 

Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind die nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 6-8 BauNVO allgemein zulässigen 

Nutzungen der Einzelhandelsbetriebe, Gartenbaubetriebe, Tankstellen und Vergnügungsstätten 

nicht zulässig. Zudem sind Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 außerhalb der 

in Absatz 2 Nr. 8 bezeichneten Teile des Gebietes nicht zulässig. 

Die ausgeschlossenen Nutzungen sind als nicht zulässig festgesetzt, da die damit einhergehenden 

Bauformen Nutzungsstruktur stören würden. Überdies wird voraussichtlich kein Bedarf für diese 

Nutzungen im Plangebiet bestehen. 

Sonstiges Sondergebiet 

Das im Bebauungsplan festgesetzte Baugebiet im nordwestlichen Teilbereich wird als „Sonstiges 

Sondergebiet“ (SO) mit der Zweckbestimmung „Nahversorgung“ ausgewiesen. Als Art der baulichen 

Nutzung werden ein Lebensmittelmarkt (Vollsortimenter) mit einer maximalen Verkaufsfläche 

von 1.600 qm und ein Lebensmittelmarkt (Discounter) mit einer maximalen Verkaufsfläche von 

800 qm festgesetzt. Die Festsetzung entspricht dem in Aufstellung befindlichen gesamtstädtischen 

Einzelhandelskonzept. 

Die Bergheimer Liste weist folgende Sortimente als nahversorgungsrelevant aus: 

• Nahrungs- und Genussmittel 

• Reformwaren 

• Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) 

• Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel 

• Schnittblumen und kleinere Pflanzen 

• Zeitungen und Zeitschriften


Begründung 

Auf höchstens 20 % der jeweiligen Verkaufsfläche, die nicht zu den nahversorgungsrelevanten 

Sortimenten zuzurechnen sind, können zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante und nichtnahversorgungsrelevante 

Sortimente gemäß Bergheimer Liste angeboten werden: 

Zentrenrelevante Sortimente 

• Parfümerie und Kosmetikartikel 

• Medizinische und orthopädische Artikel (ohne pharmazeutische Artikel und Arzneimittel) 

• Optische und akustische Artikel 

• Bekleidung, Wäsche und sonstige Textilien 

• Baby-/ Kleinkinderartikel (ohne Kinderwagen) 

• Schuhe 

• Lederwaren, Koffer und Taschen 

• Uhren, Schmuck 

• Bücher 

• Fotoartikel, Video 

• Sport- und Freizeitartikel (außer Campingartikel und Großgeräte), Sportbekleidung und - 

schuhe 

• Spielwaren und Bastelartikel 

• Fahrräder 

• Musikalien, Waffen und Jagdbedarf, Nähbedarf, Briefmarken und vergleichbare Hobbyartikel 

• Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf (sofern nicht überwiegend gewerbliche Abnehmer) 

• Elektrohaushaltsgeräte (nur Kleingeräte) 

• Geschenkartikel 

• Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat 

• Handarbeitsbedarf 

• Haus- und Heimtextilien (u.a. Stoffe, Kurzwaren, Gardinen und Zubehör) 

• Medien (Unterhaltungselektronik, Tonträger, Computer und Kommunikationselektronik, einschl. Zubehör 

• Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, sonstiges Einrichtungszubehör 

Nicht-zentrenrelevante und nicht-nahversorgungsrelevante Sortimente 

• Elektrohaushaltsgeräte (nur Elektrogroßgeräte („Weiße Ware)) 

• Sport- und Freizeitgroßgeräte, Campingartikel 

• Fahrzeuge aller Art und Zubehör (auch Kinderwagen, ohne Fahrräder) 

• Möbel (einschl. Küchen) 

• Büromöbel und -maschinen 

• Gartenmarktspezifisches Kernsortiment (u.a. Gartenbedarf (z.B. Erde. Torf), Gartenhäuser, - 

geräte, (Groß-) Pflanzen und Pflanzgefäße) 

• Baumarktspezifisches Kernsortiment (u.a. Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör, Bauelemente, 

Baustoffe, Beschläge, Eisenwaren, Fliesen, Installationsmaterial, Heizungen, Öfen, Werkzeuge) 

• Farben und Lacke, Tapeten 

• Lampen und Leuchten 

• Teppiche und Bodenbeläge 

• Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse 

• Tiernahrung, Tiere und zoologische Artikel 

Es soll gewährleistet werden, dass das Gebiet überwiegend als Nahversorgungsstandort dient und 

weitere Sortimente nur beschränkt zulässig sind. Dem Schutz der Innenstadt soll so Rechnung 

getragen werden. 

5.2 Maß der baulichen Nutzung 

Grundflächenzahl (GRZ) 

Für das WA wird die gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO) vorgesehene Obergrenze mit der 

Festsetzung der GRZ auf maximal 0,4 festgesetzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 17 Abs. 1 

BauNVO). Für das Mischgebiet 1 (MI 1) wird die Obergrenze mit der Festsetzung der GRZ auf ma-


Begründung 

ximal 0,6 und für das MI 1 auf maximal 0,4 festgesetzt. Für das SO wird die Obergrenze mit der 

Festsetzung der GRZ auf maximal 1,0 festgesetzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 17 Abs. 1 

BauNVO). Diese Festsetzung hat den Sinn einer möglichst sparsamen Flächeninanspruchnahme 

und geringem Versiegelungsgrad. Im MI 2 wird aufgrund der Lage inmitten des Sonstigen Sondergebietes 

und der geringen Grundstücksgröße die GRZ auf maximal 0,4 festgesetzt. Eine ausreichende 

Erweiterungsmöglichkeit des bestehenden Gebäudes ist durch die Festsetzung immer noch 

in angemessener Weise gegeben. 

Im WA wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zusätzlich festgesetzt, dass Wintergärten und überdachte 

Terrassen die hintere Baugrenze bis zu einer Tiefe von 3,00 m überschreiten dürfen. 

Geschossigkeiten / Höhen baulicher Anlagen 

Für das WA wird eine maximale Geschossigkeit von zwei Vollgeschoßen (II) als Höchstmaß festgesetzt 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 20 BauNVO). 

Im WA wird gemäß § 9 Abs. 3 BauGB die Firsthöhe baulicher Anlagen auf max. 9,50 m (oberster 

Abschluss der baulichen Anlage) und die Traufhöhe (gemessen von der Oberkante Fertigfußboden 

zum Schnittpunkt äußere/ obere Dachbegrenzungskante / Außenwand) auf max. 5,00 m über Bezugspunkt 

festgesetzt. 

Für das MI 1 und 2 wird eine maximale Geschossigkeit von zwei Vollgeschoßen (II) als Höchstmaß 

festgesetzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 20 BauNVO). 

Zugleich wird eine maximale Firsthöhe der Gebäude von 9,50 m und die Traufhöhe (gemessen 

von der Oberkante Fertigfußboden zum Schnittpunkt äußere/ obere Dachbegrenzungskante / Außenwand) 

auf max. 7,00 m über Bezugspunkt festgesetzt (§ 9 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 18 BauNVO). 

Für das SO wird eine maximale Geschossigkeit von zwei Vollgeschoßen (II) als Höchstmaß festgesetzt 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 20 BauNVO). 

Zugleich wird eine maximale Firsthöhe der Gebäude von 9,50 m und die Traufhöhe (gemessen 

von der Oberkante Fertigfußboden zum Schnittpunkt äußere/ obere Dachbegrenzungskante / Außenwand) 

auf max. 7,00 m über Bezugspunkt festgesetzt (§ 9 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 18 BauNVO). 

Gemäß § 9 Abs. 3 BauGB wird die Oberkante Fertigfußboden mit maximal 0,50 m über Bezugspunkt 

festgesetzt. 

Das angegebene Höchstmaß der Firsthöhe darf durch untergeordnete Teile baulicher Anlagen 

(z.B. Schornsteine, Belüftungsanlagen, Kühlaggregate) ausnahmsweise geringfügig überschritten 

werden (§ 16 Abs. 6 BauNVO). 

Bezugspunkt für die Höhenangaben sind die Höhenbezugspunkte gemäß Plandarstellung, welche 

im weiteren Verfahren noch ergänzt werden. Dadurch soll eine zu starke Höhenentwicklung, die 

das Landschaftsbild negativ beeinträchtigen könnte, verhindert werden. Gerade im Bereich des 

Ortsrandes soll einer zu starken Höhenentwicklung entgegengewirkt werden. Durch die getroffenen 

Festsetzungen wird somit der Umgebungsstruktur entsprochen und eine verträgliche Integration 

erzielt. 

5.3 Bauweise 

Nach § 22 Abs. 2 BauNVO sind im WA ausschließlich Doppel- und Einzelhäusern gemäß Planzeichnung 

zulässig. Diese Festsetzung garantiert eine aufgelockerte und gleichmäßige Bebauungsstruktur 

des Plangebietes in Anpassung an die Umgebung. Ein hochwertiges optisches Erscheinungsbild 

soll auf diese Weise garantiert werden.


Begründung 

5.4 Überbaubare Grundstücksfläche 

Die zulässige überbaubare Fläche wird nach § 9 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 BauNVO durch 

eine Baugrenze festgesetzt. 

Die überbaubare Grundstücksfläche im WA wird durch Baugrenzen soweit eingeengt, dass aus 

Gründen des Bodenschutzes zumeist eine Bebauung im vorderen Grundstücksteil möglich ist. Aufgrund 

der Größe der Baufenster bleibt jedoch genügend Spielraum für individuelle Bauwünsche. 

Im WA beträgt die Mindestgröße für Baugrundstücke 400 qm je Baugrundstück. Bei Doppelhausbebauung 

beträgt das Mindestmaß 500 qm für das Doppelhausgrundstück insgesamt vor Grundstücksteilung 

bzw. 250 m je Grundstücksanteil für die Doppelhaushälfte, falls eine Grundstücksaufteilung 

erfolgt. Die Festsetzung soll die Entstehung von sehr kleinen Grundstücken vermeiden 

und so einer engen Bebauung vorbeugen. 

5.5 Nebenanlagen 

Die der Versorgung des Baugebietes dienenden Nebenanlagen sind gem. § 14 Abs. 2 BauNVO als 

Ausnahme zulässig. 

Garagen und Stellplätze 

Im WA und im MI 1 und 2 sind Garagen und Carports (überdachte Stellplätze) außer in den für sie 

vorgesehen Flächen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 

Im SO sind Stellplätze außer in den für sie vorgesehen Flächen nur innerhalb der überbaubaren 

Grundstücksflächen zulässig. 

Der Abstand zwischen der Einfahrtseite der Garagen und der Straßenbegrenzungslinie muss im 

WA mindestens 5,50 m betragen. 

Im WA sind straßenseitige Garagen und Carports (überdachte Stellplätze) ein Meter von der Straßenbegrenzungslinie 

zu errichten. 

5.6 Zulässige Zahl der Wohnungen 

Die höchstzulässige Zahl der Wohnungen je Hauseinheit wird nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB auf 

höchstens zwei Wohnungen festgesetzt. Mit dieser Festsetzung wird der umgebenden städtebaulichen 

Eigenart der Bestandsbebauung entsprochen und eine wesentliche Umstrukturierung der 

vorhandenen Bebauungssituation verhindert. 

5.7 Öffentliche Grünflächen 

Es werden öffentliche Grünflächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB im Plangebiet ausgewiesen. Diese 

Grünflächen befinden sich zur Hälfte auf den geplanten Lärmschutzwällen und am südlichen 

Rand des Plangebietes, wo das Versickerungsbecken entstehen soll, um diese Flächen von konkurrierenden 

Nutzungen freizuhalten. 

Zudem wird die Errichtung einer Spielfläche (öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung 

Spielplatz) im zentralen Bereich festgesetzt. Die Flächengröße errechnet sich aus den geplanten 

Wohneinheiten im Plangebiet, so dass eine Spielfläche von ca. 484 qm eingeplant wird. Diese 

wird von einem 3 m breiten Grünstreifen eingerahmt. Im Zuge der Erweiterung der Wohnflächen 

in Richtung Osten wird die Möglichkeit der Spielplatzerweiterung aufgrund der Lage am Plangebietsrand 

eröffnet.


Begründung 

5.8 Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung 

und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen 

Das auf allen Dachflächen und versiegelten Flächen anfallende Niederschlagswasser der Baugrundstücke 

im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist dem Versickerungsbecken zuzuleiten 

und dort zu versickern. 

Es soll den gesetzlichen Forderungen des § 51 a LWG Rechnung getragen werden und eine ökologische 

Niederschlagswasserbeseitigung erreicht werden. 

5.9 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht 

Zugunsten des Anliegers des östlich angrenzenden Grundstücks wird ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht 

(GFL) an der östlichen Erschließung des Sonstigen Sondergebietes festgesetzt, so dass 

dieser wie bisher sein Grundstück von der Brauweilerstraße aus erreichen kann. 

Zudem erfolgt ein Gehrecht für die Allgemeinheit, um die Verkehrsfläche ebenfalls als Fußwegeverbindungen 

nutzen zu können. 

5.10 Immissionsschutz 

Von dem geplanten Vorhaben können Lärmimmissionen ausgehen (Verkehrslärm durch Kunden-/ 

Anlieferungsfahrzeuge, Betriebsgeräusche im Sonder-/Mischgebiet, Verkehrsaufkommen aufgrund 

des Neubaugebietes). 

Die Immissionsbelastungen werden im Laufe des Verfahrens untersucht und im Bebauungsplan 

ergänzt. 

5.11 Flächen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 

Für die Grünfläche (ÖG 1) im Bereich des Versickerungsbeckens wird aus gestalterischen und ökologischen 

Gründen eine Bepflanzung mit 15 Sträuchern je 100 qm Fläche festgesetzt. Zu verwenden 

sind standortgerechte und heimische Laubgehölze gemäß Pflanzliste in der Qualität 2xv. 

60/100. Bei der Anpflanzung ist darauf zu achten, dass die Funktionsfähigkeit der Versickerungsanlage 

gewährleistet wird. Die gesamte Fläche ist durch Ansaat einer standortgerechten und heimischen 

Kräutermischung (z.B. RSM 7.1.2) als Kräuterwiese herzustellen. Auf der restlichen Grünfläche 

(ÖG 2) sind ebenfalls 15 Sträuchern und ein Baum I. Ordnung je 100 qm Fläche festgesetzt. 

Zu verwenden sind standortgerechte und heimische Laubgehölze gemäß Pflanzliste. Die 

Qualität der Sträucher beträgt 2xv. 60/100 und für die Bäume Hst. 3xv. StU. 16/18. 

Entlang der südlichen Plangebietsgrenze (ÖG 3) wird die Pflanzung einer Strauchhecke zur gestalterischen 

Ortsrandabgrenzung und als zusätzlicher Lebensraum für Pflanzen und Tiere festgesetzt. 

Die Qualität der Sträucher beträgt 2xv. 60/100. 

Die Spielplatzfläche ist mit einer Baum-/Strauchhecke einzugrünen (ÖG 4), um eine Abschirmung 

zu angrenzender Wohnbebauung zu gewährleisten und die Aufenthaltsqualität des Spielplatzes zu 

optimieren. Die Qualität der Sträucher beträgt 2xv. 60/100 und für die Bäume Hst. 3xv. StU. 

16/18. 

Auf der öffentlichen Grünfläche ÖG 5 (Lärmschutzwall) sind je 100 qm Fläche 20 standortgerechte 

und heimische Sträucher, Pflanzqualität 3xv., 60/100 und 1 standortgerechter und heimischer 

Laubbaum II. Ordnung, Pflanzqualität Hst., 3xv., StU 12/14 zu pflanzen (Pflanzenarten s. Pflanzliste 

B und C). Die bezeichneten Flächen, ausgenommen die Pflanzflächen der Gehölze, sind mittels 

geeigneter Gras-/Kräutermischung als Wildwiesen herzustellen.


Begründung 

Auf den privaten Grünflächen PG 1 ist jeweils eine Strauchhecke mit einer Regelbreite von 2,0 m 

aus standortgerechten und heimischen Gehölzen gemäß Pflanzliste C anzupflanzen und dauerhaft 

zu erhalten. Die Sträucher sind in einem Abstand von 0,5 m, versetzt, Mindestqualität 60/100 anzupflanzen. 

Die Grünfläche dürfen durch jeweils maximal 1,50 m breite Fußwege, die aufgrund 

brandschutztechnischer Vorschriften erforderlich sind, unterbrochen werden. 

Im Allgemeinen Wohngebiet sind straßenseitige Garagen ein Meter von der Grundstücksgrenze zu 

errichten. Der Bereich zwischen Garage und Grundstücksgrenze ist mit Sträuchern (Pflanzqualität 

3xv., 60/100) gemäß Pflanzliste C zu begrünen oder die Garagen sind mit Rankpflanzen (Pflanzabstand 

0,5 m) gemäß Pflanzliste D zu begrünen, um auch hier ein ansprechendes Straßenbild zu 

erreichen. 

Im Allgemeinen Wohngebiet wird festgesetzt, dass je Baugrundstück in den Baugebieten ein 

standortgerechter und heimischer Laubbaum I. Ordnung gemäß Pflanzliste zu pflanzen ist. Die 

Pflanzqualität soll mindestens Hst. 3xv. StU. 16/18 betragen. 

Die im Bebauungsplan als Vorgartenfläche gekennzeichneten Bereiche sind zu mindestens 50 % 

als unversiegelte Fläche herzustellen und als Gartenfläche zu gestalten. 

Je angefangene 18 Stellplätze ist ein standortgerechter und heimischer Laubbaum I. und/oder II. 

Ordnung gemäß Pflanzliste A und/oder B innerhalb des SO-Gebietes zu pflanzen und dauerhaft zu 

erhalten. Die Pflanzqualität beträgt für Bäume I. Ordnung mindestens Hst. 3xv. StU. 16/18 und für 

Bäume II. Ordnung Hst. 3xv. StU. 12/14. 

Die Bepflanzungsfestsetzungen sollen eine angemessene Be- und Durchgrünung der einzelnen 

Gebiete gewährleisten. Die standortgerechten und heimischen Pflanzenarten bieten Lebensraum 

für Tiere und Pflanzen und wirken sich positiv auf die Gestaltung des Ortsbildes aus. 

5.12 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie für die 

Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind 

Es wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB festgesetzt, dass Rückenstützen der Straßenrandeinfassung 

in einer Breite von 25 cm auf privaten Grundstücken entschädigungslos zu dulden sind. Diese 

sind aus Verkehrssicherungsgründen im Zuge der Erstellung der Straßen und Wege notwendig. 

Ein Entschädigungsanspruch kann schon deshalb nicht entstehen, weil den Eigentümern durch das 

Maß und die Art der Anlagen kein Vermögens- oder Nutzungsschaden entsteht. 

5.13 Erschließung (Verkehr, Ver- und Entsorgung) 

5.13.1 Straßenverkehr 

Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über insgesamt drei Anschlüsse, wobei zwei separate 

Ein-/Ausfahrten für das Sonstige Sondergebiet und eine Ein-/Ausfahrt für das Wohn- und Mischgebiet 

erfolgen. 

Das Sonstige Sondergebiet wird zum einen von der Brauweilerstraße (L 213) erschlossen, die bereits 

über eine überfahrbare Mittelinsel (Linksabbiegespur) verfügt. Das Verkehrsgutachten bezeichnet 

die Linksabbiegespur als ausreichend, so dass hier keine Umbaumaßnahmen erforderlich 

sind. Aus dem Plangebiet heraus wird ein Rechtsabbiegen möglich sein. Ein Abbiegen vom Plangebiet 

nach links ist aus Verkehrssicherheitsgründen nicht vorgesehen. 

Zum anderen wird das Sonstige Sondergebiet von der Dansweilerstraße (L 91) an das örtliche 

Verkehrsnetz angeschlossen. Ein Ausfahren von links und rechts vom Plangebiet ist vorgesehen. 

Hier ist eine zusätzliche Linksabbiegespur auf der Dansweilerstraße erforderlich, um eine Behinderung 

des vorbeifahrenden Verkehrs zu vermeiden. 

Die Stellplatzanlage des Sonstigen Sondergebietes kann folglich von zwei Seiten befahren werden, 

so dass die Fahrzeugbewegungen auf zwei Bereiche fallen und ein Verkehrsstau vermieden wird.


Begründung 

Die Anzahl der Beschäftigten und Kunden des Sonstigen Sondergebietes errechnet sich aus den 

geplanten Verkaufsflächen und der geplanten Einzelhandelseinrichtungen (Discounter/Vollsortimenter). 

Für die Kunden beträgt die Wegeanzahl 2,0. Bei den Beschäftigten sind zusätzliche 

Wege und Fahrten, wie geschäftliche Wege und Pausenwege zu berücksichtigen, so dass 

sich hier 2,5 Wege pro Werktag ergeben. Bei den Kunden wurde ein MIV-Anteil von 70 % gewählt, 

da Einkäufe auch zu Fuß oder mit dem Fahrrad getätigt werden. Bei den Beschäftigen ist 

ein höherer Anteil im Fuß- und Radverkehr und im ÖPNV zu erwarten. Damit ergeben sich 2.936 

Pkw-Fahrten pro Werktag. Im Güterverkehr (Warenanlieferung, Entsorgung usw.) werden 0,6 

Lkw-Fahrten pro 100m² VKF angesetzt und ergeben 14 Lkw-Fahrten im Quellverkehr und 14 Lkw- 

Fahrten im Zielverkehr am Werktag für den Einzelhandelsbereich. Im Bereich der Ausfahrt 

Dansweilerstraße und Aus-/Einfahrt West ergibt sich die Qualitätsstufe B. Der 95%-Rückstau in 

der Ausfahrt liegt bei 2 Fahrzeugen. Der Linksabbieger von der Dansweilerstraße liegt, wie alle 

anderen Verkehrsströme auf dieser Straße auch, in Qualitätsstufe A. Der 95%-Rückstau liegt bei 

einem Fahrzeug. 

Im Bereich der Brauweilerstraße und der Einfahrt Nord ergibt sich ebenfalls Qualitätsstufe A. 

Das Misch- und Wohngebiet werden ebenfalls von der Dansweilerstraße erschlossen. Zur Gewährleistung 

einer sicheren Verkehrsführung wird der Kreuzungsbereich Dansweilerstraße/Am 

Sieberath/Planstraße als Kreisverkehr mit einem Durchmesser von 34 m ausgebaut. Die bestehenden 

fußläufigen Verbindung an der Dansweilerstraße, sowie der Radverkehr werden bei der Kreisverkehrsplanung 

berücksichtigt. Die bestehende Ampelanlage wird im Zuge der Errichtung der 

neuen Kreuzungssituation entfallen. Durch das Wohngebiet führt eine durchgehende Sammelstraße, 

die mittel- bis langfristig zur Erschließung weiterer Wohnbauflächen im östlichen Bereich dienen 

wird. In diesem Konzept verbindet sie den nördlichen und südlichen Bereich miteinander. Der 

nördliche Teilbereich wird durch Stichstraßen erschlossen. Im südlichen Bereich ist zusätzlich eine 

Ringstraße geplant. 

Im geplanten Wohngebiet ergibt sich eine Einwohnerzahl von ca. 200 Personen, d.h. es erfolgen 

ca. 360 Pkw-Fahrten pro Werktag (180 Quellverkehr und 180 Zielverkehr). Der Besucherverkehr 

beläuft sich auf 10% der Einwohnerzahl, so dass hier noch 36 PKW-Fahrten pro Werktag entstehen. 

Durch den Güterverkehr sind ebenfalls noch 10 Lkw-Fahrten pro hinzuzurechnen. 

Für den bestehenden Kreisverkehr ergibt sich durch die neuen Nutzungen eine Qualitätsstufe der 

Verkehrsqualität nach HBS 2001/2005 von B. Der Kreisverkehr wird somit auch weiterhin einen 

guten Verkehrsablauf vorweisen. Auch wenn auf bestimmten Relationen später mehr Fußgänger 

und Radfahrer unterwegs sein werden, so wird dies den Verkehrsablauf nicht beeinträchtigen. 

Das Mischgebiet wird durch eine Stichstraße erschlossen. Der Wendehammer reicht für ein dreiachsiges 

Müllfahrzeug und Klein-LKWs aus. Aufgrund der Größe des Mischgebietes werden größere 

Fahrzeuge, wie z.B. Sattelschlepper seitens der Stadt Bergheim nicht erwartet, so dass der 

Wendehammer in dieser Form ausreichend ist. Mittel- bis langfristig ist geplant, dass Mischgebiet 

in Richtung Osten zu erweitern. Im Zuge dieser Erweiterung soll die Erschließung nicht mehr vom 

Wohngebiet aus erfolgen, sondern mit einem neuen Anschluss an die Brauweilerstraße. Dies führt 

dazu, dass die Verbindung zwischen Wohngebiet und Mischgebiet nicht mehr als Verkehrsfläche in 

einer Breite von 6,0 m benötigt wird. Es ist vorgesehen, die Straße bis auf einen Fußweg in einer 

Breite von 3,0 m zurückzubauen. Die verbleibende Fläche des Rückbaus wird den privaten Grundstücksflächen 

des Mischgebietes zugeschlagen, die den gleichen Festsetzungen wie der jetzigen 

Mischgebietsfläche unterliegen. Die Festsetzung erfolgt durch eine befristete und bedingte Festsetzung 

nach § 9 Abs. 2 BauGB. Eine solche Festsetzung kann nur getroffen werden, wenn eine 

städtebauliche Sondersituation vorliegt und eine in absehbarer Zeit auslaufende Nutzung beabsichtigt 

ist. In einem solchen Fall ist bereits eine Folgenutzung festsetzbar. Aufgrund der beabsichtigten 

Erweiterung des Mischgebietes in Richtung Osten im Rahmen des städtebaulichen Konzeptes 

der Kreisstadt Bergheim ist absehbar, dass die Erschließung zwischen Wohn- und Mischgebiet 

ein „Baurecht auf Zeit“ darstellt. Bei Inkrafttreten des Bebauungsplanes für das östliche Gebiet 

wird die erste Festsetzung außer Kraft treten und durch die zweite Festsetzung ersetzt.


Begründung 

Im Mischgebiet werden in einer worst-case Betrachtung 74 Beschäftige tätig sein. Die Wegehäufigkeit 

im Gesamtverkehr beläuft sich auf 3,3 Wege pro Beschäftigten. 

Bei einer Anwesenheitsquote der Beschäftigten von 85%, einem MIV-Anteil von 60% und einem 

Pkw-Besetzungsgrad von 1,1 ergeben sich 113 Pkw-Fahrten an einem Normalwerktag für das 

Mischgebiet. 

5.13.2 Technische Infrastruktur 

Schmutzwasser 

Das Plangebiet wird an die bestehende Kanalisation (Schmutzwasserkanal) des Stadtteiles von 

Glessen angeschlossen. Eine Prüfung erfolgt im weiteren Verfahren. 

Niederschlagswasser 

Das Niederschlagswasser ist gemäß § 51 a LWG entweder vor Ort zu versickern, ortsnah einzuleiten 

oder in den Kanal einzuleiten. Zunächst ist vorgesehen, dass Niederschlagswasser einem Versickerungsbecken 

im südlichen Bereich des Plangebietes zuzuführen und dort zu versickern. Im 

weiteren Verfahren wird die detaillierte Niederschlagswasserbeseitigung geklärt. 

6 UMWELTVERTRÄGLICHKEIT/LANDSCHAFTSPFLEGERISCHER 

PLANUNGSBEITRAG 

Im Verlaufe des weiteren Verfahrens wird untersucht werden, in wie weit Umweltbelange tangiert 

sind. Es wird ein Landschaftspflegerischer Planungsbeitrag erstellt, in dem der Eingriff in Natur 

und Landschaft ermittelt wird und Vorschläge für geeignete Ausgleichsmaßnahmen gemacht werden. 

Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB wird im Rahmen des Bauleitplanverfahrens eine Umweltprüfung durchgeführt, 

in der die erheblichen Umweltauswirkungen der Planung ermittelt werden. Die Umweltprüfung 

wird in einem Umweltbericht dokumentiert, der Teil der Begründung ist. Der Untersuchungsumfang 

und die Detailschärfe werden unter Berücksichtigung der Stellungnahmen der zuständigen 

Behörden nach Durchführung des Beteiligungsverfahrens nach § 4 Abs. 1 BauGB weiter 

konkretisiert werden.


Begründung 

7 STÄDTEBAULICHE KENNZIFFERN / BODENORDNERISCHE 

MAßNAHMEN 

Die Größe des Plangebietes beträgt insgesamt ca. 6,4 ha. 

ca. qm/ Anzahl 

Allgemeines Wohngebiet (WA) 

Gesamtgröße (exkl. Öffentliche Flächen) 35.931 qm 

Allgemeines Wohngebiet (WA) 

30.152 qm 

davon zulässige Grundfläche (GRZ 0,4) 12.061 qm 

Verkehrsflächen 5.779 qm 

Geplante Grundstücksgrößen 

300 qm - 400 qm 11 Stck 

400 qm - 500 qm 24 Stck 

< 500 qm 25 Stck 

Hauseinheiten (ca.) 60 Stck 

Wohneinheiten (ca.) 72 Stck 

Mischgebiet 1 (MI 1) 

Gesamtgröße (exkl. Öffentliche Flächen) 7.064 qm 


6.055 qm 

davon zulässige Grundfläche (GRZ 0,6) 3.633 qm 

Verkehrsflächen 1.009 qm 


Mischgebiet 2 (MI 2)/ Gesamtgröße 

davon zulässige Grundfläche (GRZ 0,4) 

409 qm 

165 qm 

Sonstiges Sondergebiet (SO) 

Sonstiges Sondergebiet (SO) /Gesamtgröße 10.538 qm 

davon private Grünfläche 557 qm 

Öffentliche Verkehrsflächen 3.139 qm 

Öffentliche Grünflächen 7.734 qm 

8 HINWEISE 

Es wird ein Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen, dass die Bestimmungen zum Auffinden 

archäologisch relevanter Güter nach §§ 15 und 16 Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen zu 

beachten sind. Danach sind entsprechende Bodenfunde den zuständigen Behörden zu melden und 

die Fundstelle ist nach erfolgter Meldung drei Werktage unverändert zu belassen.


Begründung 

9 UMWELTBERICHT 

9.1 Einleitung 

Die Aufstellung von Bauleitplänen erfordert gemäß § 2a Abs. 1 BauGB die Aufnahme eines Umweltberichtes 

in die Begründung. Die inhaltlichen Anforderungen des Umweltberichts ergeben sich 

aus § 2a Abs. 1-3 BauGB. 

9.1.1 Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte des FNPs 

Die Kreisstadt Bergheim liegt ca. 20 km Luftlinie vom Ballungszentrum Köln entfernt und umfasst 

ein Gebiet von ca. 96 qkm. Innerhalb des Stadtgebietes, zu welchem insgesamt 15 Stadtteile zählen, 

leben ca. 62.250 Einwohner. Bergheim ist Kreisstadt des Rhein-Erft-Kreises und ist zweitgrößte 

Stadt des Kreises. Die Kreisstadt verfügt über ein vielfältiges Angebot an schulischen, sportlichen, 

sozialen und kulturellen Einrichtungen und bietet daher ein attraktives Umfeld. Das Ziel der 

Kreisstadt Bergheim ist langfristig, die Einwohnerzahl auf dem heutigen Stand zu halten. Dies erfordert 

neue Wohnbereiche, die in den einzelnen Ortschaften entwickelt werden sollen. 

Der Ortsteil Glessen mit ca. 5.300 Einwohnern bildet den östlichsten Stadtteil des Stadtgebietes 

von Bergheim. Durch die Landesstraßen 91 und 213 ist Glessen an das überregionale Verkehrsnetz 

angeschlossen. Das Bundesautobahnnetz ist in ca. 10-15 Autominuten (A4, A1) zu erreichen. 

Eine der Buslinien im Ort verbindet Glessen mit Königsdorf, wo sich eine S-Bahnstation nach Köln 

befindet. Diese günstige Lage mit der Nähe zum Ballungsraum Köln und des dennoch ländlichen 

Charakters, sowie das Angebot an wichtigen Geschäften und Einrichtungen machen Glessen zu 

einem attraktiven Wohnstandort. Die Nachfrage nach Wohnbauland ist daher konstant vorhanden. 

Die wachsende Bevölkerungszahl in Glessen erfordert die weitere Ausstattung mit Einzelhandelseinrichtungen, 

um den Lebensmittelbedarf der Bevölkerung zu decken. Eine Verträglichkeitsuntersuchung 

5 der Universität Bonn aus dem Jahre 2007 weist die Verträglichkeit von Einzelhandelsnutzungen 

nach. Im in Aufstellung befindlichen gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept Bergheim 6 

wird zur Sicherstellung eines ausreichenden und zukunftssichernden Nahversorgungsangebotes in 

Glessen ein Nahversorgungsstandort notwendig. Nach Abstimmung mit der Stadt und der Bezirksregierung 

wird der hier geplante Standort aufgrund seiner städtebaulich integrierten Lage favorisiert. 

Nördlich des Plangebietes auf der gegenüberliegenden Seite der L 213 ist Gewerbe angesiedelt 

worden. Dieses Gebiet soll südlich der L 213 in Form eines Mischgebietes erweitert werden, um 

auch weiteren Gewerbetreibenden einen angemessenen Standort anbieten zu können. Zudem 

sollen hier auch weitere Wohnmöglichkeiten zur Verfügung gestellt werden. 

Das Plangebiet liegt unmittelbar an den beiden Landesstraßen und dient als erste Maßnahme einer 

mittel- bis langfristig geplanten Ortsabrundung im Südosten des Stadtteils. In der jetzigen Situation 

fehlt eine angemessene Ortsrandsituation mit einer Begrünung zur Abgrenzung zwischen Bebauung 

und Freiflächen. Im Plangebiet befinden sich bereits zwei Gebäude. Das restliche Gebiet 

dient der Landwirtschaft (Ackerbau). Es erfolgt folglich eine Planung auf einer anthropogen genutzten 

Fläche, so dass völlig unberührte Bereiche des Stadtteils Glessen verschont bleiben. Das 

Gebiet ist derzeit nicht überplant, so dass hier ein Planungsbedürfnis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB 

besteht. 

5 

Dr. Waldhausen-Apfelbaum, J. (2007): „Untersuchung der Ansiedlung eines Fachmarktzentrums in Bergheim-Glessen im Hinblick auf 

Auswirkungen und die Standortauswahl“, Universität Bonn, Geographisches Institut 

6 

Dr. Haensch, W. (2009): „Gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept Bergheim“, CIMA, Köln, S. 47-50


Begründung 

Ziel der städtebaulichen Planung ist es, ein attraktives Wohnflächenangebot für die weitere Entwicklung 

des Ortes zu schaffen und ein ausreichendes Angebot an Einzelhandelseinrichtungen und 

Gewerbeflächen zur Verfügung zu stellen. Das Plangebiet wird als Sondergebiet, Mischgebiet und 

Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Der Flächennutzungsplan, der für das gesamte Gebiet 

Wohnbaufläche ausweist, wird im Parallelverfahren geändert. 

9.1.2 Relevante Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und Fachplänen 

Landesentwicklungsprogramm (LEPro) 

Die bisherige landesplanerische Kernvorschrift für großflächigen Einzelhandel aus § 24 Abs. 3 

LEPro wurde ab dem 5. Juli 2007 durch § 24 a LEPro ersetzt. Dieses Ziel der Raumordnung ist bei 

der Planung und Genehmigung von Einzelhandelsvorhaben zu beachten. Demnach dürfen Sondergebiete 

für großflächigen Einzelhandel im Sinne des § 11 Abs. 3 BauGB, wie dies bei dieser Planung 

zutrifft, nur in zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) geplant werden. 

Im in Aufstellung befindlichen gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept für die Kreisstadt Bergheim 

wurde für den Stadtteil Glessen ein bipolarer ZVB ermittelt, d.h. das zwei solitäre ZVB in 

Glessen bestehen bzw. entwickelt werden sollen. Das geplante Sondergebiet befindet sich in einem 

der ZVB. Desweiteren wurde Glessen als Nahversorgungszentrum eingestuft. Die Planung 

entspricht folglich § 24 a LEPro. 

Regionalplan 

Im gültigen Regionalplan 7 ist das Plangebiet als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ dargestellt. In 

diesem Bereich „sollen Wohnungen, Wohnfolgeeinrichtungen, wohnungsnahe Freiflächen, zentralörtliche 

Einrichtungen und sonstige Dienstleistungen sowie gewerbliche Arbeitsstätten in der Weise 

zusammengefasst werden, dass sie nach Möglichkeit unmittelbar, d.h. ohne größeren Verkehrsaufwand 

untereinander erreichbar sind“ 8 . Zudem ist als Ziel 1 aufgeführt, dass Sondergebiete 

für großflächige Einzelhandelsbetriebe i. S. v. § 11 Abs. 3 BauNVO nur in ASB geplant werden 

dürfen. 

Die L 213 (Dansweilerstraße) ist als überörtliche Straße dargestellt. 

Nicht unmittelbar am Plangebiet befindet sich im Süden „Schutz der Landschaft und landschaftsorientierte 

Erholung“. 

Die Planung entspricht somit den Vorgaben der Regionalplanung. 

Schutzgebiete 

Das Plangebiet liegt, wie ein Großteil des gesamten Gebietes von Bergheim, im Naturpark Rheinland. 

Südwestlich von Glessen befindet sich das Naturschutzgebiet „Quellgebiet Glessener Bach“. Im 

Süden von Glessen befindet sich Naturschutz- und FFH-Schutzgebiet „Königsdorfer Forst“. Schutzgebiete 

nach FFH- und Vogelschutzrichtlinie sind jedoch durch die Planung nicht betroffen. Andere 

fachrechtliche Schutzgebiete sind im Plangebiet ebenfalls nicht vorhanden. 

9.2 Beeinträchtigungen der Auswirkungen auf die Schutzgüter 

9.2.1 Schutzgut Boden 

Das Plangebiet liegt im Bereich der Brauweiler Lößplatte (Untereinheit der Linksrheinischen Lößterrassenplatten) 

bestehend aus tiefgründigen Braunerden. Charakteristisch ist die weithin offene, 

flachwellige Ackerbaulandschaft (insbesondere Weizen, Gerste und Zuckerrüben). Im Raum Brau- 

7 

Bezirksregierung Köln (2003): Regionalplan (ehemals Gebietsentwicklungsplan) für den Regierungsbezirk Köln, 1. 

Auflage 2003 mit Ergänzungen (Stand: 01/08), Köln 

8 

Bezirksregierung Köln (2006). Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/ Rhein-Sieg, 

2. Auflage, Köln, S. 13


Begründung 

weiler sind eine obere und untere Mittelterrasse mit einer Geländestufe von etwa 15-20 m festzustellen. 

Die Lößmächtigkeit beträgt bis zu 6 m Tiefe. Die Flachgewellten, von Westen nach Osten 

leicht einfallenden Flächen der beiden Mittelterrassen weisen eine nur sehr geringe Reliefenergie 

auf. 

Die bauleitplanerischen Festsetzungen des Bebauungsplans sowie die geplante Erschließung des 

Baugebietes durch die Überbauung und die Anlage von Erschließungsstraßen führen zu einer Versiegelung 

von ca. 3,5 ha des bislang überwiegend versiegelungsfreien Pangebietes. Durch die 

Versiegelung kommt es in den betroffenen Bereichen zu einem vollständigen Funktionsverlust des 

Bodens, insbesondere sind hier Lebensraum-, Regulations- und allgemeine Produktionsfunktionen 

zu nennen. 

Zusätzlich muss während der Bauphase mit Beeinträchtigungen der Bodenstrukturen durch den 

Einsatz von Baumaschinen gerechnet werden. 

Schadstoffeinträge - beispielsweise durch Treibstoff- oder Ölverlust der Baumaschinen in den Boden 

- können nicht ausgeschlossen werden; allerdings ist zu beachten, dass dieses Risiko auch 

beim Einsatz von landwirtschaftlichen Bewirtschaftungsmethoden besteht. 

Die Geländeverhältnisse innerhalb des Plangebietes ermöglichen aufgrund der flachen Ausprägung 

relativ geringe Eingriffe in das vorhandene Relief. 

Hinweise auf Altlasten innerhalb des Plangebietes sind nicht bekannt. 

9.2.2 Schutzgut Wasser 

Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. Der Grundwasserspiegel ist derzeit 

noch nicht bekannt. 

Eine Überbauung und Versiegelung der bislang landwirtschaftlich genutzten Flächen führt zu einer 

Reduzierung der Versickerungsfähigkeit des Bodens innerhalb des Plangebietes. Mögliche Folgen 

sind neben einer Minimierung der Grundwasserneubildungsrate, eine zusätzliche Beeinträchtigung 

der Lebensräume für Pflanzen und Tiere. Da allerdings der Bebauungsplan Nr. 220/Glessen "Östlich 

Dansweilerstraße" ein ökologisch orientiertes Entwässerungskonzept vorsieht, können diese 

nachteiligen Auswirkungen reduziert werden. Mit einer erheblichen Veränderung der Grundwasserneubildungsrate 

ist folglich nicht zu rechnen. 

Dennoch kann es aufgrund der Umsetzung des geplanten Bauvorhabens zu einer Störung des 

Wasserhaushaltes durch die Beeinträchtigung der Grundwasserströmungsverhältnisse und eine 

Verschmutzung des Grundwassers durch Schadstoffe kommen. Bei der Beurteilung des Eingriffs in 

den Wasserhaushalt, der durch die Versiegelung und Überbauung bisher offen liegender Böden 

hervorgerufen wird, ist allerdings auch zu beachten, dass es durch den Verlust bisher landwirtschaftlich 

genutzter Flächen zu einem Wegfall von Düngemittel- und Biozideinträgen kommt und 

somit eine Auswaschung dieser Schadstoffe in das Grund- und Oberflächenwasser ausbleibt. 

9.2.3 Schutzgut Klima und Luft 

Die klimatische Funktion des Plangebietes für das örtliche Klima ist von Bedeutung. Einerseits 

kommt es zwar auf den landwirtschaftlich genutzten Flächen nur jahreszeitlich bedingt zur Entstehung 

von Kaltluft. Andererseits führt das Dauergrün der öffentlichen und privaten Garten- bzw. 

Grünflächen zur Entstehung von Kaltluft und einer gleichmäßigen Verdunstung und Verschattung. 

Ein Beitrag zu einer stabilen Erhöhung der lokalen Luftfeuchtigkeit kann somit teilweise geleistet 

werden. 

Die Bebauung der bislang unbebauten Fläche im Rahmen der Realisierung und Umsetzung des 

Bebauungsplans führt zu einer nachteiligen Veränderung des lokalen Temperatur- und Feuchtehaushaltes 

im betroffenen Plangebiet. Strahlungseffekte werden verändert und die verstärkte


Begründung 

Wärmerückhaltung führt zu einer lokalen Erhöhung der Lufttemperatur in Verbindung mit einer 

Senkung der Luftfeuchtigkeit. 

Die Entwicklung des Bebauungsplans zieht zudem Veränderungen im Verkehrsgeschehen, verbunden 

mit entsprechenden Veränderungen von Luftschadstoffemissionen, nach sich. Insbesondere 

während der Bauphase und nach vollständiger Bebauung des Plangebietes ist verstärkt mit Emissionen 

von Lärm, Staub und Abgasen, verursacht durch den Einsatz von Baumaschinen und später 

durch den durch das Sonstige Sondergebiet, Misch- und Wohngebiet induzierten Individualverkehr 

zu rechnen, was sich nachteilig auf die lokale Luftqualität auswirken dürfte. Die Zusatzbelastungen 

können jedoch dadurch aufgefangen werden, dass sich das Plangebiet in Ortsrandlage befindet. 

9.2.4 Schutzgut Tiere und Pflanzen 

Der vorherrschende Biotoptyp innerhalb des Plangebietes sind intensiv genutzte Ackerflächen. 

Diese werden durch eine eingeschränkte Artenvielfalt geprägt. Aufgrund des Düngemittel- und 

Biozideintrags kommt es zu erschwerten Lebensbedingungen, weshalb Wildkräuter kaum noch 

existenzfähig sind. Des Weiteren erfolgt die Bewirtschaftung bis hin zu den Wirtschaftswegen bzw. 

Grundstücksgrenzen; Ackerraine sind kaum vorhanden. 

Biotope oder förmlich festgesetzte Schutzgebiete sind innerhalb des vorgesehenen Plangebietes 

nicht kartiert. 

Die im Norden und Südwesten/Westen angrenzenden Wohn- und Gewerbebereiche besitzen nur 

eine sehr artenarme Zoozönose (Lebensgemeinschaft). 

Die intensiv landwirtschaftlich genutzten Flächen stellen sich aufgrund der intensiven Bewirtschaftung, 

der geringen Größe und der artenarmen Vegetation als Biotoptyp mit geringem Arten- und 

Biotoppotenzial dar. Die Zootopstruktur ist demnach sehr schwach ausgeprägt. Zu Zeiten vorhandener 

Feldfrucht sind überwiegend Insektenarten vorzufinden, die an die schnell wechselnden 

Lebensbedingungen angepasst sind oder eine hohe Lauffähigkeit besitzen, um so aus angrenzenden 

höherwertigen Biotopen die Ackerflächen wieder zu besiedeln. 

Bei Vögeln und kleineren Säugetieren ist ebenfalls im Wesentlichen mit dem Auftreten unempfindlicher 

Arten zu rechnen. 

Im Rahmen des Landschaftspflegerischen Fachbeitrags wird im Laufe des Verfahrens eine faunistische 

Untersuchung durchgeführt, die sich insbesondere auf die besonders geschützten Arten 

bezieht. 

Die Entwicklung des Plangebietes, die mit Flächenversiegelungen und Änderungen der bisherigen 

Nutzungen verbunden ist, führt zu einer wenn auch aufgrund der vorbelasteten Ausgangssituation 

geringen Beeinträchtigung der Lebensräume von verschiedenen Tier- und Pflanzenarten. Durch 

die Überbauung bisher offener Flächen kommt es zu einem Verlust von Teillebensräumen und 

Zerschneidungen von Lebensraumbeziehungen, die sich, ebenso wie Störungen durch Lärm und 

Licht aus den geplanten Gebieten, auf die Verhaltens- und Bewegungsmuster von Tieren auswirken 

können. 

Bezüglich der Lebensräume und Lebensgemeinschaften verschiedener Tier- und Pflanzenarten ist 

auf der Fläche jedoch lediglich mit geringfügigen Beeinträchtigungen zu rechnen, sofern ein vollständiger 

Lebensraumverlust vermieden wird bzw. neuer Lebensraum (Parkfläche mit Entwässerungsbecken 

im südlichen Bereich) entsteht. Der weit überwiegende Teil des Plangebiets ist aufgrund 

der intensiven Nutzung durch den Menschen aus Sicht des Arten- und Biotopschutzes als 

relativ geringwertig einzustufen. 

9.2.5 Schutzgut Landschaftsbild 

Der landschaftliche Eindruck der Gesamtsituation wird dominiert von den umgebenden bebauten 

Flächen im Norden und Westen. Das Plangebiet wird folglich von bereits zwei Seiten von bestehender 

Bebauung eingerahmt. Ansonsten wir das Plangebiet durch die ackerbauliche Nutzung und 

die beiden Gebäude im Plangebiet sehr geprägt.


Begründung 

Im Bezug auf die Erholungsnutzung ist das eigentliche Plangebiet wegen seiner Strukturarmut und 

öffentlichen Unzugänglichkeit bis auf den Wirtschaftsweg nur eingeschränkt von Bedeutung. Aufgrund 

der direkten Nähe zum Siedlungsrand und der derzeitigen Bebauungsfreiheit des Plangebietes 

kommt der Fläche jedoch eine Bedeutung für die Naherholung zu, da der Wirtschaftsweg als 

Spazierweg genutzt wird. 

Mit der Realisierung des Bebauungsplans ist aufgrund der vorhandenen Situation und der Lage 

des Plangebietes am Rande bzw. neben dörflich-städtischer Strukturen nicht mit einer nennenswerten 

Beeinträchtigung des vorhandenen Landschaftsbildes und des Naherholungspotenzials zu 

rechnen. 

Aufgrund der vom Plangeber getroffenen Festsetzungen zur Höhenentwicklung, Farbgebung und 

Gestaltung der Dachlandschaften der zukünftigen Gebäude und der Bepflanzungsfestsetzungen 

soll eine schonende Integration in das Landschaftsbild und in die freie Landschaft ermöglicht werden. 

9.2.6 Schutzgut Mensch 

Das Plangebiet wird bisher überwiegend als landwirtschaftliche Nutzfläche (Rüben- und Getreideanbau 

sowie Baumschulfläche) genutzt und ist Teil des Landschaftsbildes und des Erholungsraumes. 

Im Plangebiet befinden sich zudem zwei Gebäude. Das nordöstliche Gebäude wird überwiegend 

als Wohnhaus genutzt, wobei das im Westen gelegene Gebäude ausschließlich dem Wohnen 

dient. Die Grundstücke werden als Gartenflächen mit Baumbestand genutzt. 

Im südlichen Teilbereich verläuft ein unbefestigter Wirtschaftsweg von Osten nach Westen, welcher 

als Spazierweg genutzt wird. 

Im Westen werden ebenfalls Straßenverkehrsfläche und eine bestehende Grünfläche (parkähnliche 

Fläche) in die Planung mit einbezogen, da der Kreuzungsbereich als Kreisverkehrsplatz ausgebaut 

werden soll. 

Durch eine Bebauung der bisherigen Freiflächen gehen landwirtschaftliche Produktionsflächen in 

der Größenordnung von ca. 5,9 ha verloren. Generell sind landwirtschaftliche Flächen nur in städtebaulich 

unbedingt nötigem Umfang in Anspruch zu nehmen. Die auftretenden Produktionsverluste 

durch Verlust der landwirtschaftlichen Flächen sind jedoch aller Voraussicht nach großräumig 

kompensierbar und gefährden nicht die Agrarstruktur. 

Das Plangebiet wird durch die nördlich anschließende Landesstraße L 213 und die westlich angrenzende 

L 91 belastet. Die Immissionen des durch die Planung erzeugten Verkehrs auf die beiden 

Bestandsgebäude, die umgebende Bebauung und die neugeplante Wohnbebauung werden im 

Laufe des Verfahrens untersucht werden. 

Den Eingriffen gegenüber steht die Schaffung eines Nahversorgungsbereichs, eines Gebietes für 

Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören und neuer Wohnbauflächen 

zur Befriedigung der örtlichen Entwicklung an einer Stelle, die im groben Planungsraster als 

am besten geeignet für die weitere Siedlungsentwicklung identifiziert wurde. 

9.2.7 Kultur- und Sachgüter 

Für die Fläche liegen momentan keine konkreten Hinweise auf Bodendenkmäler vor.


Begründung 

9.3 Erläuterungen und Hinweise zu den landespflegerischen Maßnahmen 

9.3.1 Festsetzungen für das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 

gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB 

Zur Strukturanreicherung heimischer Tier- und Pflanzenarten sollen im Plangebiet nur solche 

Pflanzen angepflanzt werden, die im Planungsraum überwiegend heimisch sind und daher von den 

heimischen Tierarten als adäquater Lebensraum genutzt werden können (vgl. Pflanzlisten). Dies 

soll nicht nur für öffentliche Flächen, sondern auch für private Grundstücke gelten. Insbesondere 

exotische Koniferen-Zuchtformen sind als Lebensräume für heimische Tierarten ungeeignet und 

haben zusätzlich eine nachteilige Wirkung auf das Landschaftsbild. 

9.4 Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern 

Zwischen allen Schutzgütern bestehen vielfältige Wechselbeziehungen als Wirkungszusammenhänge 

oder –abhängigkeiten. Wird ein Schutzgut direkt beeinflusst, wirkt sich das meist indirekt 

auch auf andere Schutzgüter aus. Um nur einige Beispiele zu nennen, verändert die Beseitigung 

von Vegetation das Kleinklima und vernichtet Lebensraum für Tiere, Eingriffe in den Boden vermindern 

dessen Schutzfunktion für den Wasserhaushalt, ein veränderter Wasserhaushalt wirkt 

sich u.U. auf die Vegetationszusammensetzung aus usw.. Diese Wechselbeziehungen sind nicht 

nur bei der Betrachtung von Eingriffen in den Naturhaushalt wichtig, sondern müssen auch bei der 

Wahl geeigneter Ausgleichsmaßnahmen beachtet werden. 

Von den allgemeinen ökosystemaren Zusammenhängen abgesehen, bestehen keine besonderen 

Wechselbeziehungen im Plangebiet. 

9.5 Entwicklungsprognosen 

9.5.1 Prognose bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) 

Bei Nichtdurchführung der Planung würde das Plangebiet vermutlich weiter in der bisherigen Form 

landwirtschaftlich genutzt werden. Die ökologische Funktion von Boden sowie Pflanzen und Tiere 

würde nicht weiter beeinträchtigt. Die Entwicklung der Ortslage würde sich auf andere, u.U. weniger 

geeignete Flächen ausdehnen bzw. auf die reine Bestandssicherung beschränkt bleiben, was 

voraussichtlich eine nachhaltige Verschlechterung der Ortsstruktur, insbesondere der Sozialstruktur 

zur Folge hätte. 

9.5.2 Prognose bei Durchführung der Planung (erhebliche Umweltauswirkungen der Planung) 

Die Durchführung der vorgesehenen Planung wird voraussichtlich zu erheblichen Umweltauswirkungen 

für die Schutzgüter Pflanzen und Tiere sowie Boden führen. 

a) Erhebliche Auswirkungen auf Pflanzen und Tiere 

Die Durchführung der geplanten Baumaßnahmen wird vermutlich zur kompletten Beseitigung der 

vorhandenen Vegetation und damit auch der Lebensräume für Tiere führen. Im Falle der geplanten 

Verkehrsflächen und überbauten Flächen geschieht dies ersatzlos. In den Privatgärten auf den 

nicht überbaubaren Flächen sowie den Grünflächen wird grundsätzlich eine Ersatzvegetation geschaffen. 

Im Falle der Privatflächen kann jedoch nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, 

dass diese als Ersatzlebensraum dienen kann, da in solchen Privatgärten häufig nicht standortgerechte 

Zierpflanzen genutzt werden. Einschränkend muss jedoch angeführt werden, dass die dann 

beseitigte Vegetation durch die Arten- und Strukturarmut und die Bewirtschaftung einen vergleichsweise 

geringen Wert aufweist. Die Erheblichkeit der Auswirkungen auf Tiere und Pflanzen


Begründung 

ergibt sich daher fast ausschließlich aus dem Umfang der Auswirkungen, nicht aus deren Qualität 

und bezieht sich überwiegend auf die Tierwelt, weniger auf die Vegetation. 

b) Erhebliche Auswirkungen auf den Boden 

Auch der Boden, zumindest die oberste Bodenschicht ist vermutlich großflächig von Umformungen 

und Eingriffen betroffen. Dies betrifft natürlich wieder in erster Linie die Bauflächen und Verkehrsflächen. 

Auf diesen Flächen geht die ökologische Funktionsfähigkeit der Böden nahezu vollständig 

verloren. Aber auch die nicht überbaubaren Flächen können im Zuge der Baumaßnahmen durch 

Umgestaltung oder Verdichtung in Folge von Befahrung und Lagerung betroffen sein. Die Erheblichkeit 

ergibt sich aus dem Umfang des Funktionsverlustes. Einschränkend kann jedoch ins Feld 

geführt werden, dass durch die landwirtschaftliche Nutzung eine Vorbelastung, auch in Wechselwirkung 

mit der Vegetation, besteht. Zudem entstehen im Plangebiet Ausgleichsflächen, die zu 

einer verbesserten Bodenfunktion führen. 

c) Weitere Auswirkungen 

Die übrigen Auswirkungen bei Durchführung der Planung sind nicht als erheblich anzusehen. 

Die Auswirkungen auf den Mensch sind unerheblich. Es geht zwar landwirtschaftliche Fläche ersatzlos 

verloren, durch die Flächengröße und die Bewirtschaftungsstruktur hat dies jedoch vermutlich 

keine wesentlichen Auswirkungen auf die lokale Agrarstruktur. Auch der mit dem Freiflächenverlust 

verbundene Verlust der Erholungs- und Landschaftsbildfunktion ist aufgrund des geringen 

Ausgangswertes unerheblich, soweit die Größenausdehnung der Baukörper ortsverträglich begrenzt 

wird. Die Immissionsbelastung der bestehenden Gebäude und die Auswirkungen der bestehenden 

Verkehre wird im Laufe des Verfahrens untersucht werden. Sonstige Lärm- oder Geruchsimmissionen 

fallen nicht an, da im Umfeld des Plangebiets keine emissionsträchtigen landwirtschaftlichen 

oder gewerblichen Betriebe existieren. 

Auf den überbauten und versiegelten Flächen wird zunächst zwar die Versickerung von Niederschlägen 

und damit die Grundwasserneubildung verhindert, jedoch wird durch die geplante zentrale 

Versickerung das Niederschlagswasser direkt wieder in den lokalen Wasserhaushalt zurückgeführt. 

Dazu kommt, dass durch den relativ geringen Versiegelungsgrad der Eingriff nicht flächendeckend 

im Plangebiet auftritt. 

Mit der teilweisen Beseitigung der Vegetation im Plangebiet werden die klimatisch wirksamen Flächen 

verringert und durch Bebauung und Versiegelung die Belastung durch zusätzliches Erwärmungspotential 

erhöht. Dies geschieht jedoch in einem Umfang, der weder für das Plangebiet 

noch für die bestehende Ortslage erheblich ist, da das Plangebiet so gut wie keine klimatische 

Funktion für die Ortslage hat. 

Die Auswirkungen auf das Landschaftsbild sind aufgrund des geringen Ausgangswertes ebenfalls 

unerheblich. Die durch die Inanspruchnahme von Naturraumpotenzialen hervorgerufene Verpflichtung 

zu Kompensationsmaßnahmen eröffnet Möglichkeiten der Entwicklung von Landschaftsbildpotenzialen 

durch visuell wirksame Grünvernetzungen im Randbereich des Plangebietes. 

9.6 Geplante Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen 

In der planerischen Abwägung sind die Belange von Natur und Landschaft zu berücksichtigen. 

Dazu gehört auch die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB. Danach 

müssen für die durch die Planung zulässig werdenden Eingriffe und damit für die erheblichen 

Umweltauswirkungen Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen entwickelt und berücksichtigt 

werden. 

a) Schutzgut Tiere und Pflanzen 

Die beschriebenen erheblichen Umweltauswirkungen auf Tiere und Pflanzen sind aufgrund des 

Zwecks des Bebauungsplanes, der Schaffung von Einzelhandels-, Misch- und Wohnflächen, unvermeidbar, 

da bei diesen Planungen immer eine komplette Umformung des Bestandes erwartet 

werden muss. Auch die Abgrenzung und der Umfang der Bauflächen bietet kein Vermeidungs-


Begründung 

oder Verminderungspotential, weil mit einer weiteren Reduzierung eine dem üblichen Betrachtungszeitraum 

der Bauleitplanung entsprechende Erfüllung der städtebaulichen Ziele nicht erreicht 

werden könnte. Insofern handelt es sich bei den im Folgenden beschriebenen Maßnahmen ausschließlich 

um Ausgleichsmaßnahmen. 

Auf der öffentlichen Grünfläche des Versickerungsbeckens sind je 100 qm Fläche 15 Sträucher zu 

pflanzen. Bei der Anpflanzung ist darauf zu achten, dass die Funktionsfähigkeit der Versickerungsanlage 

gewährleistet wird. Die gesamte Fläche ist durch Ansaat einer standortgerechten Kräutermischung 

als Kräuterwiese herzustellen und dauerhaft zu erhalten. 

Auf der öffentlichen Grünfläche (Parkfläche) sind je 100 qm Fläche 20 einheimische Sträucher, 

Pflanzqualität 3xv., 60/100 und 1 einheimischer Laubbaum I. Ordnung, Pflanzqualität Hst., 3xv., 

StU 14/16 zu pflanzen. Die bezeichneten Flächen, ausgenommen die Pflanzflächen der Gehölze, 

sind mittels geeigneter Gras-/Kräutermischung als Wildwiesen herzustellen. 

Auf der öffentlichen Grünfläche (Ortsrandeingrünung) ist eine Hecke mit einer Regelbreite von 1,0 

m aus einheimischen Gehölzen anzupflanzen. 

Auf der öffentlichen Grünfläche (Spielplatz) ist eine Baum-/Strauchhecke mit einer Regelbreite von 

3,0 m aus einheimischen Gehölzen gemäß Pflanzliste A und C anzupflanzen und dauerhaft zu erhalten. 

Auf der öffentlichen Grünfläche (Lärmschutzwall) sind je 100 qm Fläche 20 einheimische Sträucher 

pflanzen. Die bezeichneten Flächen, ausgenommen die Pflanzflächen der Gehölze, sind mittels 

geeigneter Gras-/Kräutermischung als Wildwiesen herzustellen. 

b) Schutzgut Boden 

Die erheblichen Auswirkungen auf das Schutzgut Boden sind aus den bereits genannten Gründen 

bei Verfolgen des Bebauungsplanzweckes unvermeidbar. Mindernd wirken jedoch die Festsetzung 

einer GRZ und die räumliche Eingrenzung der Auswirkungen auf die Baufenster. 

Da ein direkter, funktionaler Ausgleich nur durch Entsiegelungsmaßnahmen an anderer Stelle erreicht 

werden könnte, dies allerdings mangels ungenutzter versiegelter Flächen nicht möglich ist, 

kann ein weiterer Ausgleich nur indirekt über eine Bodennutzung erfolgen, die für eine Förderung 

der Bodenfunktionen sorgt. Dazu dienen die Ausgleichsmaßnahmen, die bereits beim Schutzgut 

Tiere und Pflanzen erwähnt worden sind. 

9.7 Ausgleichsflächen und -maßnahmen 

Die im Bebauungsplan vorgesehenen Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen reichen zur Kompensation 

des mit dem Vorhaben verbundenen Eingriffs in Natur, Boden und Landschaft nicht aus, 

so dass externe Ausgleichsmaßnahmen erforderlich sind. Die detaillierte Gegenüberstellung der 

Eingriffe und der Ausgleichsmaßnahmen kann dem Landschaftspflegerischen Fachbeitrag entnommen 

werden. Die externen Flächen werden im Laufe des Verfahrens ermittelt. 

9.8 Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der Unterlagen 

Zur Beurteilung der Planung aus naturschutzfachlicher Sicht wird ein Landschaftspflegerischer 

Fachbeitrag (LBF) erstellt, der sich methodisch in der Eingriffsbetrachtung auf das Bewertungsverfahren 

„Numerische Bewertung von Biotoptypen für die Bauleitplanung in NRW“, herausgegeben 

von der Landesanstalt für Ökologie, Bodenordnung und Forsten Nordrhein-Westfalen (LÖBF 

NRW), 2006 stützt. Die Bestandsaufnahme erfolgt durch Ortsbegehung sowie verschiedene Literaturquellen, 

die im LBP aufgeführt sind. 

Konkrete Schwierigkeiten bei der Ermittlung und Zusammenstellung der Angaben haben sich bisher 

nicht ergeben. Gleichwohl beruhen verschiedene Angaben auf allgemeinen Annahmen oder 

großräumigen Daten (z.B. faunistische Daten, Klimaangaben) und beinhalten eine gewisse 

Streuungsbreite. Zur Ermittlung und Beurteilung der erheblichen Umweltauswirkungen der Pla-


Begründung 

nung in der vorliegenden Form bilden die zusammengestellten Angaben jedoch eine hinreichende 

Grundlage. 

9.9 Vorhabenalternativen 

Da sich in den letzten Jahren bereits eine Siedlungserweiterung in der Umgebung des Plangebiets 

entwickelt hat, das Plangebiet Teil einer städtebaulichen Rahmenplanung der Kreisstadt Bergheim 

ist und andere mögliche Erweiterungsflächen in Glessen aufgrund der Lage und der bestehenden 

Nutzungen ungünstiger zu entwickeln sind, bestehen keine gleichwertigen Standortalternativen 

zum Plangebiet. 

Bezüglich des Planungskonzepts des Bebauungsplanes war die Erschließung aufgrund der vorhandenen 

Straßenflächen vorgegeben. 

Verschiedene Varianten wurden vor dem Hintergrund folgender Rahmenbedingungen diskutiert: 

• Erschließungssystem und möglichst geringe Verkehrsflächen 

• Optimale Ausrichtung der Wohngebäude 

• Standort des Spielplatzes 

Die Verteilung der Baugebiete und Freiflächen konnte sich nur in sehr engen Spielräumen bewegen, 

um die Wirtschaftlichkeit der Erschließung und die Sicherstellung einer angemessenen Bebauung 

der einzelnen Gebiete zu gewährleisten. Insofern bestehen unter der Zielsetzung des Bebauungsplanes 

keine Planungsalternativen, die geringere Umweltauswirkungen nach sich ziehen 

würden. 

9.9.1 Angaben zu geplanten Überwachungsmaßnahmen 

Die Maßnahmen zur Begrenzung der Versiegelung bzw. Bebauung werden durch die Kreisstadt 

Bergheim im Rahmen der Beteiligung an bauordnungsrechtlichen oder sonstigen Verfahren überwacht 

und durchgesetzt. 

9.9.2 Allgemein verständliche Zusammenfassung 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird derzeit landwirtschaftlich genutzt. Wertvolle erhaltenswerte 

Grünstrukturen sind nicht vorhanden. Die Fläche weist insgesamt keine besonderen 

Potenziale für das Landschaftsbild und den Naturhaushalt auf. 

Die Untersuchung der Verkehrssituation und der -immissionen erfolgt im weiteren Verfahren. Relevante 

Schadstoffbelastungen innerhalb der Baugebiete sind nicht zu erwarten. 

Das Baugebiet wird als Sonstiges Sondergebiet, Mischgebiet und Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. 

Insgesamt werden innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes ca. 67 Bauplätze entstehen. 

Im Westen und Süden sind Grünstreifen sowie ein naturnah gestaltetes Entwässerungsbecken 

geplant. 

Durch die Gestaltung und Nutzung des Plangebietes bestehen geringe ökologischen Funktionen in 

Bezug auf Klima und Landschaftsbild. Die Bedeutung für den Menschen ist ebenfalls eher gering. 

Eine mittlere Bedeutung das Plangebiet besteht, wie bei jeder Freifläche, für das Schutzgut Wasser. 

Die Planung verursacht erhebliche Umweltauswirkungen in Bezug auf die Schutzgüter Tiere und 

Pflanzen und Boden. Relevant ist dabei die fast komplette Beseitigung oder Umformung der Vegetation 

und der vorhandenen Lebensräume durch die Anlage von Verkehrsflächen, Gebäuden und 

Privatgärten, sowie die Abgrabung, Verdichtung und Versiegelung des Oberbodens durch den Bau 

von Gebäuden und Verkehrsflächen. Auswirkungen auf andere Schutzgüter sind unerheblich, auch


Begründung 

was die Verhinderung der Niederschlagswasserversickerung durch Versiegelung betrifft, da diese 

Auswirkungen durch die zentrale Versickerung wieder ausgeglichen werden. 

Insgesamt reichen die innerhalb des Plangebietes getroffenen Minimierungs- und Vermeidungsmaßnahmen 

nicht aus, um den mit dem Vorhaben verbundenen ökologischen Eingriff ausgleichen 

zu können. Daher wird sind externe Ausgleichsmaßnahmen notwendig. 

Unter Berücksichtigung des bestehenden Planungskonzeptes und der genannten Minderungs- und 

Ausgleichsmaßnahmen verursacht die Planung keine erheblichen Umweltauswirkungen bzw. sind 

die verursachten erheblichen Umweltauswirkungen kompensierbar.

Kreisstadt Bergheim Die Bürgermeisterin ... - Glessen-Aktuell

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