Prospekt - LARANSA AG

Steuerliche Grundlagen
Objektgesellschaft ist damit jedenfalls eine so genannte
gewerblich geprägte Gesellschaft.
Eine Gewinnerzielungsabsicht der Objektgesellschaft
ist auf Basis der vorgelegten Prognoserechnung zu unterstellen,
da dort ein Gesamtgewinn in Höhe von EUR
9.692.117 ausgewiesen wird. Die Gewinnerzielungsabsicht
ist dadurch plausibel dargelegt.
Der steuerpflichtige Gewinn oder Verlust der Objektgesellschaft
wird auf Basis der Handelsbilanz der Gesellschaft
unter Berücksichtigung steuerlicher Gewinnkorrekturen
ermittelt. Von besonderer Bedeutung sind hierbei insbesondere
die vom Handelsrecht abweichenden Ansatz-
und Bewertungsvorschriften sowie Ergebniskorrekturen,
etwa bei nichtabzugsfähigen Betriebsausgaben nach § 4
Abs. 5 EStG. Wesentliche steuerliche Besonderheiten bei
der Gewinnermittlung werden nachfolgend beschrieben.
9.2.2 Steuerbilanzielle Behandlung der Kosten der Immobilienentwicklung
Neben den von der Objektgesellschaft zu tragenden Kaufpreisen
fallen beim Erwerb von Immobilien typischerweise
Nebenkosten an, wie etwa Gerichts- und Notarkosten,
Maklercourtagen und die Grunderwerbsteuer. Darüber
hinaus können sowohl beim Erwerb als auch bei der späteren
Vermietung der Immobilien weitere Aufwendungen
entstehen, etwa für die Renovierung oder Sanierung von
Gebäuden. All diese Aufwendungen sind in der Regel keine
direkt abzugsfähigen Betriebsausgaben, sondern als
Anschaffungskosten mit den Immobilien in der Bilanz der
Objektgesellschaft zu aktivieren. Auf den Gebäudewert
kann die Objektgesellschaft während der Vermietungsphase
die AfA geltend machen. Ist der alsbaldige Verkauf
einer Immobilie geplant, wechselt diese in das Umlaufvermögen
bei der Objektgesellschaft. Ab diesem Zeitpunkt ist
die Geltendmachung von Gebäude-AfA ausgeschlossen.
9.2.3 Behandlung der laufenden Kosten der Objektgesellschaft
Neben den Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschaffung
der Immobilien sowie den damit zusammenhängenden
weiteren Aufwendungen, die unter Kapitel 9.2.2
Steuerbilanzielle Behandlung der Kosten der Immobilienentwicklung
dargestellt sind, werden der Objektgesellschaft
während ihrer Tätigkeit weitere laufende Kosten entstehen.
Hierzu zählen im Besonderen der Zinsaufwand im Zusammenhang
mit der Finanzierung des Erwerbs der Immobilien
sowie die Vergütung für die laufende Objektverwaltung und
die der Objektgesellschaft entstehenden Verwaltungskosten.
Alle diese laufenden Kosten stellen sofort abzugsfähige
Betriebsausgaben bei der Objektgesellschaft dar.
Nach der Prognoserechnung ist nicht davon auszugehen,
dass die Zinsaufwendungen der Objektgesellschaft
der Abzugsbeschränkung im Rahmen der sog. „Zins-
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schranke“ nach § 4 h EStG unterworfen werden. Nach
dieser Planung sollen die Zinsaufwendungen die vom
Gesetzgeber gezogene Grenze von EUR 3.000.000 im
Jahr nicht überschreiten.
Keine Betriebsausgabe stellt demgegenüber die Gewerbesteuer
dar, die von der Objektgesellschaft zu entrichten
ist (§ 4 Abs. 5b EStG). Die Gewerbesteuer ist daher
in vollem Umfang liquiditätswirksam und reduziert den
wirtschaftlichen Ertrag der Objektgesellschaft.
9.2.4 Rückzahlung der Kapitalrücklage und Ausschüttungen
Zur Finanzierung der Anschaffungskosten der Immobilien
sowie der laufenden Kosten der Objektgesellschaft geben
die beiden Gesellschafter der Objektgesellschaft, also die
Fondsgesellschaft und die Habona Beteiligungs 03 GmbH
neben Eigenkapital auch Zuzahlungen in die sonstige Kapitalrücklage
der Objektgesellschaft. Die Auflösung dieser
sonstigen Kapitalrücklage und die Rückzahlung an
die Gesellschafter der Objektgesellschaft haben keine
Auswirkung auf das Einkommen der Objektgesellschaft.
Sollten allerdings durch die Ausschüttungen der Objektgesellschaft
an ihre Gesellschafter sog. Überentnahmen
entstehen, würden nicht abziehbare Schuldzinsen nach §
4 Abs. 4 a EStG entstehen, die zu einer Erhöhung der
Steuerbelastung der Objektgesellschaft führen. Eine
Überentnahme ist der Betrag, um den die Ausschüttungen
die Summe des Gewinns und der Einlagen übersteigen.
9.2.5 Gewerbesteuer
Die Objektgesellschaft unterliegt als Gewerbebetrieb
im Sinne des Einkommensteuergesetzes der Gewerbesteuer
(§ 2 GewStG und § 5 GewStG). Bemessungsgrundlage
ist der Gewerbeertrag (§§ 6, 7-10 GewStG).
Dabei wird der einkommensteuerlich ermittelte Gewinn
bzw. Verlust aus Gewerbebetrieb um bestimmte Hinzurechnungen
oder Kürzungen modifiziert. Nach § 8 Nr. 1
GewStG erfolgt insbesondere eine Hinzurechnung der
folgenden Beträge:
1. Entgelte für Schulden, wie z.B. Zinsen für Dauerschulden.
Hierzu zählen auch Zinsen für die Finanzierung
der Anschaffungskosten der Immobilien
durch die Objektgesellschaft.
2. Einem Fünftel der Miet- und Pachtzinsen (einschließlich
Leasingraten) für die Benutzung der beweglichen
Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die im
Eigentum eines anderen stehen.
3. Der Hälfte der Miet- und Pachtzinsen (einschließlich
Leasingraten) für die Benutzung der unbeweglichen
Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die im Eigentum
eines anderen stehen.
Von der Summe der in § 8 Nr. 1 a-f GewStG genannten
Aufwendungen ist ein Freibetrag von EUR 100.000 abzu-