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Titelthema
statt“, erläutert Professor Hans-Hermann Francke, Studienleiter
der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität
Freiburg. Daher gelte es vor allem die Migration zwischen den
Regionen zu beachten. Die wesentlichen Faktoren für Wanderungsbewegungen
seien das Angebot an Arbeitsplätzen, die
Lebensqualität sowie die Lebenshaltungskosten. Auch das Angebot
an Qualifi zierungsmöglichkeiten und die fortschreitende
internationale Arbeitsteilung spielten eine signifi kante Rolle für
die Entwicklung der regionalen Immobilienmärkte.
Die Auswirkungen der demografi schen Veränderungen auf
die Immobilienpreise hingen wesentlich von der Entwicklung
des Angebots ab. „Die Preise für Bestandsimmobilien werden
getrieben von erzielbaren Mieten. Werden die Preise auf
dem Bestandsmarkt zu teuer, lohnt sich ein Neubau“, so Prof.
Francke. Der Mietmarkt wiederum werde bestimmt durch die
längerfris tige Einkommensentwicklung, demografi sche Einfl
üsse, das Konsumverhalten der Verbraucher und den Bestand
an Mietwohnungen. Steigende Mieterträge beziehungsweise
sinkende Bestandspreise erhöhten die Rendite von Immobilien.
Dieser Preiszusammenhang sei für die Entwicklung der
Neubautätigkeit wichtiger als der Einfl uss der Bau- und Bodenpreise
sowie des gesamten übrigen Kapitalmarkts.
Konkurrenz der Konzepte
Aus Sicht der Stadtentwicklung ist eine schrumpfende Stadt
durch zwei Prozesse gekennzeichnet: Erstens, durch den Verlust
von Einwohnern, und zweitens, durch einen wirtschaft lichen
Niedergangsprozess. Die wachsende Diskrepanz zwischen Einnahmen-
und Ausgabenseite im Haushalt stellt die Kommunen
vor große Probleme. Als Lösungswege werden unterschiedliche
Modelle der Stadtentwicklung diskutiert und stellenweise auch
ausprobiert.
Ziel der perforierten Stadt ist es, die Wettbewerbsfähigkeit
der innerstädtischen Quartiere gegenüber den Angeboten
am Stadtrand zu stärken. Bei Umstrukturierungsgebieten
ohne Handlungspriorität wird deren Abwertung dabei bewusst
in Kauf genommen. Es stößt allerdings auf erhebliche
Hindernisse, wenn Altbaubestände ganz oder teilweise abgerissen
werden sollen. Eigentümer sind häufi g nicht bereit,
ihre Immobilien oder Grundstücke zum realen, bisweilen
gegen Null tendierenden Marktwert an die Kommune zu veräußern.
Die transformierte Stadt setzt die Suche nach einer Stadtgestalt
ein, die in jedem Fall erhalten werden muss, wenn die Stadt
nicht gänzlich aufgelöst werden soll. Den Weg zur „transformierten
Stadt“ sollen die Bürger durch ihre direkte Beteiligung
mit bestimmen können. Doch selbst wenn der Erhalt der Stadt
unter diesen Bedingungen gelingt, wird sie nach der Schrumpfung
eine völlig andere sein als zuvor. Dieses radikale Konzept
03 | 2010 www.immobilienwirtschaft.de
wird möglicherweise in Städten zum Tragen kommen müssen,
in denen die gesamte Industrialisierungsgeschichte der DDR-
Planwirtschaft zu revidieren ist.
Die Stadt alternativer Ökonomien will neue Wirtschaft sformen
entwickeln. Sie sollen der verbleibenden Bevölkerung
zumindest als Ergänzung zum schwindenden Arbeits- und
Warenmarkt ungekannte Formen ökonomischer Eigenleistung
und Selbsthilfe ermöglichen. Die Grundversorgung der
Betroff enen soll durch ein soziales Grundeinkommen oder
andere Formen staatlicher Unterstützung sichergestellt werden.
Derartige Modelle setzen zum einen ein hohes Maß an
zivilgesellschaft lichem Engagement, zum anderen eine Wertorientierung
an alternativen Lebensformen voraus. Von beidem
kann man in schrumpfenden Städten nicht ohne Weiteres ausgehen.
Die Politik versucht mit zahlreichen Programmen Schrumpfungsprozesse
zu unterstützen. Mit dem Programm „Stadtumbau
Ost“ soll unter anderem die Aufwertung vom Rückbau
Foto: Pino-Madeo/pixelio.de