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34 Markt + Management
Das Feature
„Ich wert’ dann mal ab“
Immobilienbewertung. Methodenproblem? Kulturproblem?
Wertermittlung nach Historie oder Prognose? Rücken Sachverständige und
Makler zusammen? Die Antworten könnten aus dem Bauch kommen.
Dirk Labusch, Freiburg
Vorvorgestern. Der Immobilienbewerter
ist seriös, bieder bisweilen. Er bestimmt,
beeinfl usst nicht. Nach klaren Regeln,
festgelegten Methoden. „Willing buyer“
und „Willing seller“ gehören dazu.
Vorgestern. Der schlichte Immobilienbewerter
ist immer noch seriös. Aber
eine andere Spezies Bewerter macht von
sich reden. Eine mit gewisser Lockerheit.
Sie sitzt in großen Transaktionshäusern,
bewertet nach anderen Regeln, reizt Ermessensspielräume
aus, ist daran interessiert
Transaktion zu fördern. Ist der
ermittelte Wert einer Immobilie höher,
ist es auch die Provision. Due Diligence
ist ein auslegbares Wort. Transaktionsorientierte
Beratungshäuser segnen Spitzenpreise
als Marktpreise ab, und die
Welt ist gut. Vorgestern in den USA: Der
Verkehrswert eines Beleihungsobjekts
wird ermittelt, es geht dabei lustig zu.
Der Wertermittler gehört zur Bank und
die hat ihre Interessen. Der Ermittler tut,
was die Bank ihm sagt.
03 I 2010 www.immobilienwirtschaft.de
Gestern ist der Markt zusammengebrochen.
Heute kennt man die Gründe. Auch
Bewerter tragen ihren Teil an Schuld.
Man diskutiert darüber, was falsch gemacht
wurde. Und streitet auch über die
Zukunft .
Der Weg zum Marktwert
Etwa über den richtigen Weg zum
Marktwert. Dabei scheinen die Begriff -
lichkeiten klar: Verkehrs-/Marktwert
entsprechen – darauf weist der Geschäft
sführer des Bundesverbands der
Immobilien-Investment-Sachverständigen,
Gernot Archner, hin – den international
gebräuchlichen Defi nitionen.
Allen Defi nitionen ist gemein die Ermittlung
des Erlöses
› nach einer angemessenen Vermarktungszeit,
› der am wahrscheinlichsten zu erzielen
ist,
› wobei es sich um einen Käufer („wil-
ling buyer“) und einen Verkäufer
(„willing seller“) handeln muss, die
beide gut informiert sind, die umsichtig
und ohne Zwang handeln.
Inzwischen liest man jedoch auch die
Meinung, Verkehrs- und Marktwert einer
Immobilie seien unterschiedliche
Begriff e. Verkehrswert sei der in der
Vergangenheit erzielbare Durchschnittspreis,
der Marktwert sei der künft ig erzielbare.
Immer wieder wird kolportiert, jede
Bewertung einer jeden Immobilie zum
Stichtag X falle anders aus, je nachdem,
wer bewertet. Andererseits könne das
nicht sein, alle Methoden müssten zum
Marktwert führen. Da lohnt sich ein
Blick zur Seite. Es wird unterschiedlich
bewertet, je nach …
› … Anlass: Je nachdem, wofür die Immobilie
bewertet wird, ist schon mal
die gesetzliche Grundlage verschieden.
Geht es um die Berechnung der
Erbschaft steuer (Bewertungsgesetz),
um eine Transaktion oder ein Gerichtsgutachten
(hier: Wertermittlungsverordnung)?
› … Assetklasse: Sachwertverfahren
bei Einfamilienhäusern, Ertragswertverfahren
bei Mehrfamilienhäusern.
Die Immobilienbewertung bei Offenen
Immobilienfonds (einmal pro
Jahr, drei Bewerter, Sachverständigenausschuss,
persönliche Haft ung der
Sachverständigen für die Schäden, die
aus mangelhaft en Gutachten resultie-
Foto: William Berry/shutterstock