Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana Estudio de ... - Cofopri

SUMARIO
PRESENTACIÓN
SECCIÓN UNO: VISIÓN DE LAS FAMILIAS
1. INTRODUCCIÓN
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final/ desco / 1
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana
Estudio de cultura registral
Informe Final
desco
2. LA VIVIENDA CONSOLIDADA CON TÍTULO REGISTRADO
2.1 Características socio-económicas
2.2 La compraventa de la vivienda
2.3 La vivienda (o el lote) como garantía de un préstamo
2.4 Heredar la vivienda
2.5 Subdividir y vender los aires de la vivienda
2.6 Alquilar la vivienda
3. LA VIVIENDA NO CONSOLIDADA CON TÍTULO REGISTRADO
3.1 Características socio-económicas de la población
3.2 La compraventa de la vivienda
3.3 La vivienda (o el lote) como garantía de un préstamo
3.4 Heredar la vivienda
3.5 Alquilar la vivienda
4. LOS MICROEMPRESARIOS Y EL REGISTRO PREDIAL URBANO

5. CONTINGENCIAS
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final/ desco / 2
6. ASPECTOS INSTITUCIONES EN EL PROCESO DE FORMALIZACIÓN Y LOS ASUNTOS REGISTRALES
6.1 Respecto al Registro
6.2 Valoración de COFOPRI
7. PERFILES DE CULTURA REGISTRAL
SECCIÓN DOS: ANÁLISIS Y PROPUESTAS
1. REGISTRO, CULTURA REGISTRAL Y SUS COMPONENTES
1.1 ¿Qué es registrar y cómo lo entiende la gente?
1.2 ¿ Qué es Cultura Registral ?
1.3 Componentes de la cultura registral urbana actual
2. ESTRATEGIA PARA EL FOMENTO DE UNA CULTURA REGISTRAL
2.1 Consideraciones generales
2.2 Lineamientos estratégicos
2.2.1 Desarrollo institucional
2.2.2 Mejorar la relación costo/beneficio para la población
2.2.3 Desarrollar un programa de información, educación y comunicación
2.2.4 Temas a prestar atención
2.2.5 Actores con quienes trabajar
3. PROPUESTAS PARA EL PLAN DE ACCIÓN
3.1 Desarrollo institucional
3.2 Mejorar la relación costo/ beneficio
3.3 Un programa de Información, educación y comunicación
3.4 Prioridad de temas
3.5 Actores con quien trabajar

4. RECOMENDACIONES
5. SUGERENCIA METODOLÓGICAS PARA OTROS ESTUDIOS
5.1 Respecto a los contenidos de la investigación
5.2 Respecto al ámbito (unidad) de estudio
5.3 Respecto a la metodología/ técnicas de investigación
ANEXO
METODOLOGÍA DEL TRABAJO DE CAMPO
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final/ desco / 3

PRESENTACIÓN
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 4
Este es el informe final del Estudio de Cultura Registral, Contrato # 038-01/BIRF-COFOPRI, solicitado a desco mediante concurso.
En fechas oportunas se entregaron los informes parcial y preliminar a satisfacción de los contratantes. La reunión final para exponer
los resultados y recibir sugerencias y la revisión del documento tomaron más tiempo que el previsto, debido a la coyuntura de cambios
del país.
El equipo central de trabajo contó con la participación de los señores Gustavo Riofrío, Julio Calderón y Mario Zolezzi, quienes estuvieron
acompañados por la sicóloga Rosana Vargas en las labores relacionadas con los grupos focales. Para la organización de las
labores de campo se contó con la dedicada colaboración de los señores Percy Cáceres (Arequipa), Nicolás Miller (San Juan de Lurigancho)
y Raquel Altamirano (Villa El Salvador). El señor Christophe Sarrazy nos asistió en las entrevistas de profundidad, así como
en el análisis, aprovechando su experiencia de campo en el tema de la vivienda de bajos ingresos.
SECCIÓN UNO: VISIÓN DE LAS FAMILIAS
1. INTRODUCCIÓN
En la presente sección presentaremos los resultados de esta labor, dejando a las familias que nos muestren sus actitudes y conocimientos
sobre la materia. Examinaremos la visión de las familias acerca de sus viviendas y las transacciones que pretenden hacer
sobre ellas. La cultura registral se expresará en el tipo de transacciones que buscan hacer con su propiedad y el modo como se proponen
efectuarlas. Esta sección expresa los resultados de una labor de campo efectuada según los términos de referencia del estudio,
que consistió fundamentalmente en actividades de grupos focales y entrevistas en profundidad. El abordaje escogido consistió
en indagar de la manera más exhaustiva posible la manera como las familias actúan o piensan actuar en relación a su propiedad. Nos
interesaba explorar no solamente la compraventa de las viviendas y su uso como garantía de un préstamo, sino también en otras
fórmulas que no han sido tratadas de manera abierta por los impulsadores de las labores de registro, como son la herencia, la subdivisión
de aires y el alquiler. Debido a que el grado de consolidación de los barrios y el avance en la inversión de las viviendas determinan
un mayor o menor valor de éstas, fueron efectuados focus group diferentes para viviendas con alto y con bajo nivel de consolidación.

2. LA VIVIENDA CONSOLIDADA CON TÍTULO REGISTRADO
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 5
Más del 50% de las viviendas en pueblos jóvenes, urbanizaciones populares y similares en
las ciudades del país ya han superado la etapa de la estera y se proyectan hacia el segundo
o tercer piso. Las urbanizaciones donde se encuentran estas viviendas ya cuentan con infraestructura
y servicios básicos. La ciudad popular de nuestros días se encuentra en procesos
muy dinámicos de consolidación urbana. La tendencia general en la mayoría de barrios
consolidados es crecer hacia arriba. Las familias jóvenes que necesitan de alojamiento crecientemente
encuentran que los cuartos y departamentos en los pisos superiores de la vivienda
ya construida representan una alternativa tan válida como la de fundar una nueva
urbanización a partir de un terreno sin habilitar o con habilitación sumaria. Los centros poblados
tradicionales y las urbanizaciones efectuadas por ENACE, por cierto, pertenecen a la
llamada ciudad convencional y ya poseen desde antaño la importante dinámica de transacciones
en la vivienda que empieza a apreciarse en pueblos jóvenes y urbanizaciones populares.
Esas transacciones son mucho más variadas que cuando la vivienda y el bario están en sus
fases iniciales. Ahora la vivienda tiene mayor valor y las familias son más adultas y complejas,
por lo que las transacciones susceptibles de ser registradas son mayores. De allí nuestro
interés en conocer la cultura registral de las familias ya establecidas y con viviendas que
tienen un mayor valor, lo cual las hace interesantes para el mercado.
Consolidación de la vivienda
Bueno, ellos son 5, una casada se me
quedó en Cañete y entonces acá estoy
con los 4 en la casa, uno tiene su señora
y allí mismo conviven con ella en la
segunda planta viven, allí abajo vivo
con los 3 solteros tengo uno que todavía
esta estudiando sí. (mujer, II Sector,
Villa El Salvador, Lima)
Potenciales transacciones sobre la
vivienda
El problema ahorita es el trabajo, yo
solo tengo esperanza de que mis hijos
que están allí, que estén construyendo
y que queden allí conmigo, la idea es
darle a mis hijos, que no se alejen,
como allí están todos mis 5 hijos, mi
yerno, mi nuera, más mi chiquitín,
somos 10 en total. En realidad tu sabes,
tengo 2 pisos y abajo vive mi hija,
abajo todo está terminado, tengo 2
dormitorios, sala, comedor, cocina, y
un taller; como vivo en la esquina en
la parte de adelante es un pequeño
taller que trabaja mi esposo. (mujer II
Sector, Villa El Salvador, Lima)

2.1. Características socio-económicas
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 6
En el ámbito de la vivienda consolidada el estudio consideró tanto a los propietarios de los
predios como a sus hijos que habitan los aires. Es claro que existen diferencias entre ambos
estratos.
En el caso de los padres, hombre y mujer, que son propietarios de las viviendas estamos
ante familias que ocuparon terrenos hacia la década de los setenta. Por ejemplo Villa El
Salvador. Se trata de jefes de familia que están a un paso de la jubilación y se aproximan a
la tercera edad. Su educación escolar en muchos casos es incompleta. Habitan viviendas
consolidadas sobre las que han levantado dos o tres pisos de ladrillo y cemento y cuentan
con los servicios básicos instalados: agua, saneamiento y luz eléctrica. En su mayor parte de
trata de inmigrantes con muchos anos de residencia en Lima o en Arequipa. Enfrentan la
situación de hijos mayores muchos de los cuales habitan en la propia vivienda o en los aires.
En cambio, los hijos que habitan en los “aires” –esto es los segundos pisos de las viviendas
consolidadas- son hombres y mujeres jóvenes que tienen entre 20 a 30 años de residencia
y que han alcanzado a construir segundas plantas. En algunos casos esta construcción ha
sido realizada por el propietario del lote y en otros por los hijos a los que sus padres les
asignaron los aires de palabra, sin que medie documento legal alguno. Ellos consideran que
habitan en “mini-departamentos”. En menor medida se detectan subdivisiones del lote en
primeras plantas.
Se trata, sin lugar a dudas, de una segunda generación de padres que ocuparon tierras o
invadieron en la década de los setenta. Gracias al esfuerzo de los padres han podido permanecer
en los barrios en que pasaron su infancia. A diferencia de otras personas jóvenes,
de la misma generación, que tuvieron que invadir en otros suburbios de la ciudad. Los hijos
que habitan los “aires” se caracterizan por tener un nivel de educación superior a la de sus
padres. En Lima la totalidad de las declarantes tenían quinto de secundaria concluido, y en
Arequipa los declarantes contaban con estudios superiores. Se trata, además, de personas
que se desempeñan en su actividad profesional o como trabajadores en su mayoría dependientes.
Aproximadamente la mitad de los ocupantes son personas casadas que han cons-
Valoración del registro
Yo creo que es muy importante, para
cualquier crédito o negocio que se
haga y también pues para nuestros
hijos, para que no tenga cualquier
problema, por que a veces hay problema
con esto del registro, de repente
en el caso de traspaso el anterior de
repente aparece su nombre allá y el
mío no aparece y después pues entramos
en juicio , no, y eso a sucedido en
muchos casos, por eso es que allá
hacemos registrar para borrar, en
caso esta registrado el otro borrar ese,
ya quede el nombre de mi. (Señora,
Simón Bolívar, Arequipa)

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 7
tituido jóvenes matrimonios y la otra solteros. Su edad fluctúa entre los 25 y los 30 años. Su
cultura, a diferencia de la de sus padres, es urbana.
2.2 La compraventa de la vivienda
La observación empírica en Lima y Arequipa nos muestra que las familias de ingresos bajos
y medios son poco proclives a vender su propiedad. Acceder a ella es tan importante que se
desea conservar la vivienda en las manos de la familia. Los focus group, así como las entrevistas
en barrios tradicionales recientemente saneados y registrados por COFOPRI nos señalan
que el acceso a la vivienda de las familias muchas veces ha sido por intermedio de la
compra del bien o de parte de este a un familiar cercano, tal como sucede en el mundo
rural. Ello se debe, entre otras razones, al hecho de la escasez de la oferta de vivienda, que
hace que éstas no lleguen a lanzarse al mercado, puesto que antes que ello suceda hay
varios familiares de los propietarios que ejercen un privilegio de compra. Esto no puede ser
considerado un rasgo característico de la cultura registral de las familias de pueblos jóvenes
y similares, puesto que ocurre lo mismo con las familias de ingresos medios y altos de la
ciudad de Lima, la más urbanizada del país.
Los pocos participantes de los grupos focales y entrevistados que han comprado una vivienda
terminada o, en mayor número, que han considerado el venderla han sido particularmente
útiles para conocer la cultura frente a las transacciones.
Para las familias que compran o venden un bien, la operación consiste en un contrato que
se hace ante un abogado y, en último lugar, ante un notario. Tal vez sea el hecho que el
comprador y el vendedor se conocen previamente lo que hace innecesario acudir al registro
de la propiedad inmueble, que no es conocido o que, en última instancia, es un asunto del
cual se encargará “otra persona”.
La actitud más común de las familias, tal como sucede con la venta de automóviles, consiste
en que “los papeles los hace el comprador”, que supuestamente está interesado en
acreditar fehacientemente su propiedad ante terceros.
Posible venta de la vivienda
Por último al final, lo regalaré, pero me voy
de acá, por que le digo ya no se puede hacer
nada con esas personas o se podrá no sé,
personas como veo que esos jóvenes de 15 o
de 14 que son ya un poquito no están desadaptados
y ya tienen hijos y yo veo lo mismo
y digo dios mío qué me espera, que ejemplo
para esos niños, ya se supone que hoy ya no
va a haber futuro, al menos la casa donde
yo vivo todos pensamos por irnos (mujer, II
Sector, Villa El Salvador, Lima)
El modo de vender
Permítame, acá como le decíamos esto ha
evolucionado, si efectivamente antes las
ventas se hacían así nomás, con un documento
privado y punto, avalado probablemente
como lo dijo acá Félix por el teniente
gobernador, se hacia ese tipo de venta.
Usted sabe hoy día para llegar a la formalidad
se tiene que hacer con documentos que
tengan validez publica, documentos legales,
entonces ¿a que llegamos para esto? Que
tenemos que tener un titulo de propiedad
que antes no había seguro, pero acá le digo,
le reitero, se hacia de esa manera, se vendía
simplemente con un papel manuscrito avalado
por una autoridad que es el teniente
gobernador o el juez, pero usted se dará
cuenta, todo va avanzando, hoy día ya no,
una venta así puede dar lugar a muchos
problemas, pueden causar suspicacias.
Ahora, para comprar yo, me van a vender,
ya este es el titulo, tengo que ir primero a
registros públicos, irme incluso a los bancos
a ver si no esta hipotecado, todo eso hay que
hacer hoy en día, antes no era así, de repente
acá en nuestra zona la gente era muy
sana se hacia la venta y allí estaba y no
pasaba nada, tal vez en algunas veces hayan
habido problemas, se da cuenta?. (varón,
Pampa de Camarones, Arequipa)

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 8
Encontramos otra actitud –que puede corresponder a otro perfil cultural— que consiste simplemente
en asegurarse por algún medio subjetivo que la transacción es segura y no tramitar
los papeles. Siguiendo con la analogía de la compraventa de automóviles, hay quienes
nunca se preocuparon del cambio de tarjeta de propiedad, aún sabiéndose que la responsabilidad
penal en caso de accidentes corresponde al propietario del bien. Penetrando en este
caso, puede formularse la hipótesis que hay poco apego al bien y una actitud de poca confianza
en las instituciones que pueden cautelar los derechos de las personas. Resultaría así
mejor ahorrarse esfuerzos, ya que ellos no garantizan mayor resultado en caso de necesidad.
Esta actitud tiene que ver, entonces, con las actitudes frente al sistema formal y, en
especial al poder judicial, que siempre ha sido estimado como corrupto. Aquí habría que
diferenciar entre quienes conscientemente prefieren mantenerse al margen de la ley y quienes
simplemente no aprecian que el beneficio supera a los costos.
Un tercer perfil respecto a la compraventa de viviendas aparece más bien en compras de
viviendas o terrenos con poco valor. Es similar al caso anterior en lo que al descuido por
legalizar la transacción se refiere, pero se diferencia en el hecho que la ignorancia y falta de
adecuada información antecede a lo que podríamos calificar como una falta de preocupación.
Se trata, en este caso, de familias que requieren de mayor información y mayores recursos
sociales como para poder elegir entre una actitud de completo descuido y una actitud
de atención a la necesidad de formalizar la transacción. La falta de cultura urbana, en el
sentido de la falta de mecanismos para convivir (y contratar) con personas anónimas hace
que las personas procedan a hacer transacciones con mucho temor. Ellas no conocen que
tienen instrumentos producidos por la ciudad para resolver asuntos para los cuales las instituciones
de los pueblos pequeños eran adecuadas y confiables.
El lector no debe olvidar que familias urbanas y de ingresos mayores al promedio nacional
fueron estafadas masivamente por CLAE a inicios de la década del noventa. Ellas “confiaron”
en una supuesta formalidad, debido a que el funcionamiento de esta seudo financiera
era público y notorio. Ello, a nuestro juicio abona a la sensación de desconfianza en las instituciones
visibles, que se considera erróneamente como públicas.
En el mismo barrio, dos ventas, distintas
actitudes frente al RPU.
R. Ir al notario con el comprador y hacemos
la transacción que acá normalmente se hacen
así las cosas, acá normalmente se acostumbra
a hacer así, las personas y el interesado se
van al notario se hace la transacción, se le
entrega el titulo de propiedad al señor y ya
este se cancela, se cancela y hay queda todo
ya y ellos se encargan de ir a hacer con los
papeles que le han entregado ya firmado ante
el notario público, se van a la entidad correspondiente
y hacen el cambio del nuevo propietario.(...)
Como le digo, la norma es solamente
acá ante el notario...
P. Pero que compra, donde tendría que ir
R. Se van a los registros públicos, primeramente
a cambiar el nombre del registro, se va
con él titulo y luego se va también al municipio
porque en el municipio hacen el cambio
de nombre, todo eso, la empresa eléctrica,
todo cambia de nombre.
R 2. de la luz, del agua, de todo, todo, todo
P. ¿Ustedes como han tenido también experiencia
así, venta alguna vez?
R.3 no, no, no, mi hermana que vive al ladito
de mi casa tiene años y vendió su casita entonces,
mi hermano lo compró, e igualito
como dice ella también, fueron al notario y
allí arreglaron y ya les dieron los papeles de
la casa y ellos ya, mi hermano ya se, como lo
vendió cómodo el señor, el hizo todos los
trámites, ya lo cambió a su nombre todo el
agua y la luz, todo viene a su nombre.
P. ¿Y en el registro inscribió su casa?
R3. ósea el cambio de nombre. Todo tiene que
salir vuelta nombre del nuevo dueño, por que
si no el nombre...
P. pero donde se hace ese trámite
R3. De eso es lo que no sé, mi hermano seguro
iría. (II Sector, Villa El Salvador, Lima)

2.3 La vivienda (o el lote) como garantía de un préstamo
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Fuera de la seguridad en la tenencia, el asunto del acceso al crédito ha sido el más publicitado,
si no el único, de los beneficios que trae tener la propiedad debidamente registrada.
La vivienda registrada es una garantía para la institución financiera y la hipoteca constituye
un documento que es posible transar en el mercado secundario de valores.
La opinión generalizada de las familias es que un crédito hipotecario es algo demasiado
riesgoso de asumir, debido al gran valor que le otorgan a la vivienda. Los microempresarios
más exitosos parecen estar mejor dispuestos a hipotecar su vivienda
Tanto en el grueso de las familias, como en los funcionarios interesados en los temas del
crédito a las familias se observa un impresionante grado de desconocimiento de los asuntos
del crédito para la vivienda de familias de bajos ingresos. No es objeto del presente informe
tratar el tema del financiamiento de la vivienda, pero en la última década ya se convierte en
lugar común afirmar que el crédito hipotecario no es el mecanismo financiero más adecuado
para financiar la vivienda de autoconstrucción y que es necesario desarrollar productos crediticios
que financian cada etapa de la construcción y no una vivienda terminada o módulo
de esta. Resulta evidente, entonces, que estamos frente a la necesidad de desarrollar sistemas
de micro crédito, los cuales son cualitativamente diferentes de las fórmulas de crédito
hipotecario. No debe sorprender, entonces, que las familias pobres que autoconstruyen hagan
tan poca demanda del RPU para asuntos de hipotecas, dado que sus ingresos y su modalidad
de producir el hábitat hacen del préstamo hipotecario un mecanismo que maximiza
el riesgo en vez de minimizarlo.
Ello se observa en la percepción generalizada de los participantes en los grupos focales de
la hipoteca como el mecanismo que garantiza al banco, pero no a ellas.
Dificultades para pagar el crédito
Si, nos hemos prestado con el titulo,
pero ahora también nosotros quisiéramos
prestar pero como estamos, la situación
que estamos, para pagar, no hay
trabajo, de donde se paga, usted se
presta la plata, fácil es prestarte entrega
usted el titulo --para donde sea le piden
el titulo-- y por el dinero que usted no
paga le quitan la casa, se queda usted en
la calle (Señora, Simón Bolívar, Arequipa)
Deudas hipotecarias
sabe que...., claro que si, nosotros si
teníamos eso, siempre de utilizarlo, por
eso es que también queríamos tenerlo,
pero hemos visto que ahora, la mayoría
está eh que se llama en embargo sus
casas, por que han sacado el crédito y
no han podido pagar, al banco. (Comedor
Simón Bolívar, Arequipa)

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 10
En los países donde el mercado hipotecario es más desarrollado, el principal objetivo de la
constitución de hipotecas y segundas hipotecas es la adquisición o mejora de la vivienda. En
segundo lugar se encuentra la hipoteca para una segunda vivienda. Sólo en tercer lugar --y
muy alejado del segundo lugar— se encuentra la hipoteca de viviendas con fines empresariales.
Donde nos parece que hay una importante diferencia con otras realidades está en los micro
empresarios entrevistados. Ellos no muestran mayor reparo en hipotecar sus viviendas que
el derivado de sus consideraciones de costo-beneficio económico. En otras palabras, podemos
afirmar que los micro empresarios que no tienen otro activo que su vivienda única,
están dispuestos a arriesgarla. Algunas entrevistas muestran que quien tiene más de una
propiedad registrada es más proclive a utilizar aquella donde no vive como un activo hipotecario.
El asunto del uso de la vivienda como un activo no se restringe a la constitución de hipotecas.
Hay varias modalidades de crédito en el cual la acreditación de la propiedad de la vivienda
está presente. Como veremos, las entidades financieras no siempre demandan el
registro de la vivienda, sea o no en el RPU. El desconocimiento de las familias sobre estas
modalidades no quiere decir que nos las utilicen. Por el contrario, éstas son más utilizadas
que la hipoteca y muchas veces las familias no evalúan adecuadamente los riesgos que ello
encierra. Veamos:
- Crédito hipotecario típico: largos plazos, bajos intereses, grandes montos de dinero.
Las familias de ingresos medios no han mostrado dificultad alguna en considerar seriamente
la hipoteca como una alternativa posible, en caso de necesitarla. Pensando
en las familias que autoconstruyen y tienen menores ingresos, la situación es diferente.
Resulta evidente que no es conveniente ni para las familias ni para las entidades
financieras prestar, digamos, 5,000 dólares a 10 años y a una tasa del 13% en
US$. Por un lado, este monto de dinero no se presta a largo plazo sino con modalidades
de banca personal y se presta a otras tasas de interés. Por el otro lado, las
familias de bajos ingresos no están dispuestas a asumir riesgos que superan montos
superiores a los US$ 10,000, considerados en muchas entidades financieras como el
monto mínimo para un crédito hipotecario.
Importancia del registro
Yo les comento eso, porque eso ha
sucedido en mi caso, yo tenia el terreno
en blanco, yo compre el terreno
pero no tenia el dinero, ¿que hago?,
En ese tiempo estuvo la mutual de
Arequipa, tuve que hipotecar mi terreno,
me dieron el dinero y entonces se
ha construido, creo que esa ha sido la
razón fundamental, mejorar la vivienda,
obtener una vivienda y luego tener
el titulo para cumplir con ese requisito.
(Pampa de Camarones, Arequipa)
Requisito para préstamos
Pero cuando una oportunidad cuando
fui a sacar un préstamo me dijeron que
no estaba registrado no existía en los
registros, que no existía este lote,
figura en blanco, lleve mi titulo todavía,
a y me dijeron que tenia que hacer
un tramite para acá, que tráiganme la
copia de los documentos personales,
en ese tiempo todavía utilizábamos la
libreta tributaria, fui y me entregaron
papeles y ya señora me dijeron, ya
regresen, estuve 4 meses, 6 meses, 1
año nada, me canse y ya no volví a ir.
(Mujer: II Sector, Villa El Salvador,
Lima)

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- Crédito personal con garantía hipotecaria: se trata de un crédito personal, para
el cual las familias dan la vivienda como garantía. Funciona como una hipoteca del
bien, pero para un crédito de corto plazo, bajo monto y altos intereses. Los préstamos
de Karpa, empresa del grupo Orión se han hecho con esta modalidad, con el
agravante de que muchas familias no conocían que su vivienda había sido hipotecada.
Resulta importante resaltar que al no conocer que han hipotecado su vivienda,
estas personas no tienen información de la necesidad de “levantar” la hipoteca de
los registros una vez cancelada la deuda. Muchas familias pensaban que estaban
contratando un crédito con prueba de solvencia. Puede afirmarse que al menos en
algunos casos la empresa prestadora ha sobre protegido su cartera de préstamos
con mecanismos que se sitúan en el borde lo legal.
- Crédito personal con prueba de solvencia. Mostrar el título de propiedad junto
con documentos que acrediten el ingreso, el pago de arbitrios o de electricidad otros
documentos, muestra la solvencia del prestatario. A estas entidades les basta conocer
que la persona es propietaria, aún si no hay inscripción de esa propiedad en el
RPU. No se inscribe la carga en el RPU. La entidad prestadora solamente quiere conocer
la situación de propietario o no del prestatario. Es el caso de los préstamos de
NETCARD y SOLUCION.
- Crédito personal con retención del título. La entidad que presta retiene el título
de propiedad hasta la cancelación del crédito. No se inscribe la carga en el RPU. Esta
modalidad tiene un gran poder de coerción ante eventuales deudores, puesto que
ellos no conocen que basta tener el número del registro para poder acreditar la propiedad
dei inmueble.
No es imprescindible el título registrado
para obtener un crédito
En el tiempo de Belaúnde, con el
préstamo del banco de materiales,
teché el segundo piso, pero un montón
de plata me hizo el recargo; la
mitad se comió el banco de materiales,
eso es lo malo, los intereses (II
Sector, Villa El Salvador, Lima)
Retención de documento
No, no sino que nosotros hemos ido
agrupados grupalmente, entonces
hemos entregado la copia [al Banco
de Materiales] y lo tienen ellos allá
hasta que nos cancelamos; (II Sector,
VES)

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Pensamos que las entidades financieras están ampliando su mercado a los sectores de bajos
ingresos, debido a que confían en la acción de COFOPRI. Quien posee un título otorgado
por COFOPRI es verdaderamente el propietario. Debido a lo pequeño de los montos de crédito
no es preciso verificar la situación de propiedad en el RPU. Sin embargo las entidades
financieras aún están lejos de superar la desconfianza frente a un mercado tan vulnerable
como lo es el de bajos ingresos y desarrollar productos financieros ad hoc, algunos de los
cuales necesitarán de inscribir la operación en los registros públicos.
Las actitudes de las familias frente esta variedad de contratos nos muestra que las familias
no buscan créditos hipotecarios, pero sí efectúan muchas otras transacciones, en las cuales
acreditar la propiedad es necesario y hasta indispensable. Por esta razón, no podemos considerar
que haya una aversión al riesgo, sino el rechazo a una fórmula que no es adecuada
para sus necesidades y posibilidades económicas. Tal vez sea posible que en caso de expandirse
el mercado hipotecario para viviendas menores de US$ 10,000 haya quienes
acepten hipotecar sus viviendas.
Debemos resaltar que en las familias de bajos ingresos ha sido casi unánime el rechazo a la
hipoteca, señalándose siempre dos elementos: a) el crédito es muy caro y el plazo largo
para las posibilidades de las familias, y b) el riesgo de perder la vivienda es muy grave.
Otro tipo de familias de bajos y muy bajos ingresos afirma querer tener préstamo hipotecario,
pero no conoce de sus características y riesgos. Aquí estamos frente a familias poco
realistas y desinformadas, señal de su relación marginal con el mercado. Debe recordase los
resultados negativos que ha tenido el proceso desarrollado en los últimos 5 años en la banca
de riesgo, cuando se prestó de manera indiscriminada a personas a las que un cuidadoso
examen no hubiera recomendado prestar en las características y condiciones en que se hizo.
Garantía de un préstamo
Mayormente, sabe que como es por
decir un auto que cuesta entonces no,
vienen a ver si realmente la casa
cuesta el valor de eso, porque si pasa
cualquier cosa, eh, con la máquina que
ellos nos dan, entonces paga como se
dice, así como yo que casi pago por el
chico que se atraso y no quería pagar
y no quería pagar, ya me vino a mi
orden de embargo e tenido que ir a los
juicios todo, pero que pasa, que yo
había firmado sola, mi esposo no,
entonces me dijeron, bueno como la
casa es de dos pisos la mitad de usted
que le corresponde, va a pagar lo que
el chico no a pagado, la otra mitad
queda para su esposo. (Mujer: II Sector,
Villa El Salvador, Lima)
Yo he sacado crédito para los electrodomésticos
dos veces y tuve que dar
copia del título. (Huáscar, Canto
Grande, Lima)

2.4. Heredar la vivienda
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En el próximo acápite examinaremos los resultados de quienes buscan invertir en la construcción
de la vivienda, luego de subdividirla, asunto que nos parece reviste de gran potencial
para las futuras transacciones a ser efectuadas en las ciudades populares del Perú. Como
asunto previo, examinaremos aquí las actitudes y “cultura” frente a los temas de sucesión.
De manera general, el saber profesional acerca de la ciudad popular está teñido por prejuicios
acerca de esta realidad. Entre los prejuicios más comunes está el considerar que las
urbanizaciones populares, pueblos jóvenes UPIS y similares están en sus fases iniciales de
desarrollo, cuando ello dejó de ser una verdad estadística a inicios de la década del 80.
Quienes fundaron los grandes pueblos jóvenes de nuestras ciudades ahora ya pertenecen a
la tercera edad y empiezan a fallecer. Los grupos focales han mostrado que tanto los dueños
mayores de las viviendas como sus hijos adultos están considerando muy seriamente el
hecho que la vivienda actual va a pasar de dueño en los próximos años.
Mediante los grupos focales hemos indagado las actitudes frente a este hecho. En la mayoría
de los casos, hemos conversado públicamente de asuntos que generalmente se consideran
privados y de difícil abordaje. Tal como en el caso de la subdivisión y venta de aires,
el primer hallazgo del estudio es que hay un genuino interés en el tema y una solicitud explícita
de mayor información sobre procedimientos y trámites.
Un grupo de padres mayores muestran una actitud de desconfianza frente a “los papeles –y
el hecho de registrar las transacciones-- que ya hemos encontrado al abordar otro tipo de
asuntos”. Pero ella es aún más reveladora en nuestro caso, puesto que algunos padres,
indistintamente de su origen urbano o rural, desconfían de sus propios hijos. Ellos temen
que una vez entregada legalmente parte de la propiedad a los herederos, ellos tendrán instrumentos
legales para eventualmente expulsar a los padres de la casa.
Mari: Si, voy a tener que hablar con mi
mamá
Desco: Pero a partir de esta conversación,
pero antes no lo habían pensado
Mari: Claro
Rosario: No, yo si lo había pensado,
porque uno no sabe, talvez, uno no sabe,
tantas cosas que sucede, que uno no
sabe en realidad lo que puede pasar, no
se sabe
Selena: Muchas cosas pueden pasar
Rosario: Sí,
Selena: Entre hermanos se pelean y se
botan,
Rosario: Si, uno no sabe
(Aires Villa El Salvador, Lima)
Peligro de adelantos de herencia
Creo que me voy a quedar en la calle,
eso es un problema muy grave (Don
Telésforo, II Sector, Villa El Salvador,
Lima)
Conflictos de familia
Porque si le doy a mi hijo, y esto se ve
también de repente se lo doy en vida y él
viene y me bota. Se han visto muchos
casos. (Pampa de Camarones, Arequipa)

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 14
Abona a este temor el hecho que se desconoce los mecanismos para hacer independizaciones
dentro de un inmueble. Pensamos que este desconocimiento explica por qué muchos
padres dividen la vivienda en vida, determinando su deseo más o menos arbitrario de otorgar
partes de su propiedad a uno o más de sus hijos e hijas, pero sin hacer ningún contrato
al respecto.
Han sido frecuentes las referencias a la voluntad ya expresada de que tal o cual parte de la
edificación pertenezca en el futuro a tal o cual heredero. Más aún, los hijos e hijas ya benefician
en vida de tales partes, generalmente los aires de la vivienda o una subdivisión en
caso de que el terreno resulta suficientemente grande.
Hemos tenido referencias (inclusive un funcionario de COFOPRI en Arequipa recomienda el
procedimiento) de que resulta mejor una venta ficticia que un adelanto de herencia, debido
a que es más sencillo hacerlo. Esta venta, por cierto, debe quedar debidamente registrada.
Las dificultades para este registro es que en muchos casos resulta no aconsejable la independización
de un inmueble que no tiene áreas comunes, asunto que antes de la los procesos
de simplificación administrativa era exigido, pues constituye un componente para obtener
el documento de conformidad de obra que otorgan las municipalidades.
Debemos remarcar que entre los problemas de información sobre estos asuntos está la
confusión entre la “conformidad de obra” y la “declaratoria de fábrica”, documentos
No hemos encontrado padres que hayan hecho formalmente contratos de adelanto de herencia,
aunque hemos tenido referencia de su existencia. Sin embargo, podemos concluir
que las familias tienen que resolver tres asuntos antes de hacer tales transacciones, a saber:
• Estar seguros de que en el futuro ellos no serán afectados y que sus derechos están
garantizados mientras vivan.
• Resolver complejos problemas de relaciones familiares que frecuentemente son difíciles
de enfrentar.
• Conocer los procedimientos para hacerlo y la conveniencia de recurrir a ellos
Herencia
R. este es el primer piso, el segundo
piso a hecho mi hijo, al que le correspondía
lo que le a tocado acá y la
parte de arriba lo que le correspondía,
eso lo ha hecho él. Él a levantado toda
la segunda planta
P. eso es de su parte?
R. uy, que bien ya; ahora ya les dije
que eso es para ustedes y así tienen
que hacerlo y así porque cuando tengan
un hijo picón... (II Sector, Villa El
Salvador, Lima)
Testamentos
...algunos padres dejaban testamentos
y otros simplemente decidían de palabra;
como también se han dado casos
en los que los han subdividido pero
con documentos, con testimonio.
(Pampas de Camarones, Arequipa)
Yo considero que algo conservamos de
nuestros padres todavía; de boca hemos
hecho algo. En mi caso yo he
dicho: esto es para mi hija, para mi
otra hija y esto para mi otra hija de
boca.(Pampa de Camarones, Arequipa)
Conformidad de obra y registro de la
fábrica
Nosotros tenemos el titulo registrado
en lo que es inmueble eso se entiende,
se dice bien claro que el terreno del
titulo es de 140m2,(...). Respecto de la
vivienda ya se ve en terminación de la
obra con la municipalidad, en declaración
de fabrica. ( Mujer II Sector, Villa
El Salvador, Lima)

2.5 Subdividir y vender los aires de la vivienda
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 15
El tema de la subdivisión y venta de los aires es crucial para entender la problemática de los
hijos de los fundadores de los barrios que habitan en la vivienda de sus padres. Esta población
joven, tal como lo muestran pirámides de edad proporcionadas por el último Censo de
1993, ha engrosado los barrios. Han crecido a la vez que sus padres envejecido. Los tradicionales
canales de resolver su problema de la vivienda, como la invasión de nuevas tierras
se ven hoy afectados en el caso de Lima por la inexistencia de terrenos cerca de la ciudad,
lo que aumenta el "costo de la invasión". De otro lado, los mecanismos de movilización social
por los que han atravesado tornan poco atractivo ir a habitar a los suburbios. Por lo
tanto, se trata de un perfil potencialmente susceptible de usos y transacciones con el Registro
Predial Urbano, a tomarse en cuenta como un estrato particular y que, sin embargo,
no son propietarios de los departamentos o cuartos que ocupan.
2.5.1. La compra venta de la vivienda
Los pobladores que viven en los aires, asistentes a los grupos focales, en términos generales
no han participado de compras, ventas o traspasos. Esta situación es típica de Lima,
aunque en Arequipa se observó situaciones en que algunos habían sido beneficiarios de
Programas Públicos de vivienda y su permanencia en el predio del padre era a solicitud de
ellos. Se trata, reiteramos, de jóvenes profesionales universitarios.
En ambas ciudades se percibe la expectativa de poder adquirir nuevos lotes y abandonar los
aires que habitan. En diversos casos justificaron su presencia por tener que estar al cuidado
de padres o abuelos. Sin embargo es claro el deseo por mudarse a una casa propia.
Respecto a la posibilidad de adquirir los aires de una vivienda distinta a la de sus padres
existen opiniones diversas: unos consideran que no lo harían por temor a que luego se les
niegue el valor de la compra. Esto implica desconocimiento de la viabilidad legal de dicho
procedimiento. Otros, en cambio, no ven dificultades si es que se hacen los trámites legales
pertinentes.
Con mi mamá hemos hablado del segundo
y tercer piso, pero del cuarto no.
(Rosario, Aires Villa El Salvador, Lima)
P1. Sabemos que todo documento da
legalidad, pero de repente dejamos de
lado eso porque eso implica hacer un
gasto en primer lugar, en segundo lugar
porque de repente confiamos en que
actuamos de buena fe y los hijos también
van a hacer igual, y es que para hacer
cualquier tramite se requiere de dinero y
la situación no está tan bien, y hay gente
que considera que es un gasto que no
tiene razón,
P. Claro, pero al final lo tendrían que
hacer los hijos,
R.1. Al final alguien lo tiene que hacer y
el gasto se va a duplicar, triplicar y
como se hace,
P. Hay que ir a un notario y elevarlo a
escrituras,
R.r.3 Hacer un juicio,
R.2 Pero hay casos que no quieren pagar
el autovalúo y ya se lo están dando a
sus hijos, si tienen 12 propiedades para
no seguir pagando, se lo dan a los hijos,
si hay varios casos, para no seguir pagando
autovalúo (varones Pampa de
Camarones, Arequipa)

2.5.2. La vivienda como garantía de un préstamo
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 16
Las personas que habitan en los aires tienen un conocimiento relativo de las condiciones
financieras de los préstamos formales. A esto contribuye que en realidad no sean y tampoco
se sientan propietarios y, por tanto, no puedan utilizar el predio como garantía. Sin embargo,
se conoce instituciones que recurren a las hipotecas mencionándose el Banco de Materiales,
Karpa, Banco del Trabajo y Mi Banco. Asimismo, se tiene un conocimiento de los requisitos
que se exigen: título de propiedad, aval de una persona, constancia de ingresos y
trabajo de la pareja fueron los mencionados.
En cambio, existe un mayor conocimiento y participación de los préstamos informales y han
participado de ellos como deudores o prestatarios. Hay el conocimiento de que se exige el
10% del monto del préstamos a un mes, y de un 15% en nuevos soles. A veces se exige la
entrega de un artefacto en garantía.
En cuanto a la posible hipoteca del predio, que sólo puede ser planteada como una situación
hipotética dada su situación, existen opiniones divididas: unos consideran que no podrían
pagar la hipoteca y existe el temor de perder la propiedad. Otros consideran que no
es factible en tanto no son propietarios. En general se admite no contar con la información
adecuada sobre este aspecto.
2.5.3. Heredar la vivienda
El que exista un deseo de mudarse a una vivienda propia no niega la aspiración a la herencia
de la vivienda de los padres, así como a la realización de anticipos de legítima. Estas
situaciones son conversadas con los padres y de hecho se acuerdan herencias pero de palabra.
Se considera que en el caso de herencia habría que recurrir a un notario.
Prima por tanto la costumbre de tener una propiedad “de palabra”. Así: “Mi mamá, ya en
vida, repartió en vida los bienes. Mi mamá nos ha dicho de que la casa, si algún día le llega
¿Qué es Independizar?
Asumir todos los pagos de nuestra luz, el
agua, y del teléfono en conjunto, en caso
contrario estoy pensando en independizar
también este, de los alumbrados porque
hay muchas veces en edificios de uni familiar,
se hace eso, cada departamento lo
pone un medidor y punto, se acabo el
problema, ellos se dividen ese gasto
P. Y como se hace la independización?
R. La independización se hace, eh, había
un contrato en Electrosur, de que sirve
para poner en un departamento, para
comprar un medidor, para un departamento,
segundo departamento otro medidor,
porque ahí, viene en el diseño. O
planificación de vivienda tiene que indicar
que, multi familia o unifamiliar, en ese
sentido, independizar a cada uno, par
poder, eso lo que yo tengo proyectos, son
cosas que yo tengo planificadas. (Varón II
Sector, Villa El Salvador, Lima)
Desconocimiento de la posibilidad de
dividir aires
P: en COFOPRI, eso lo llaman desmembramiento,
¿ustedes han hecho algún
tramite para independizarlo, para sacar
titulo, o sea las dos partes del lote cada
una es independiente?
Mari: No, no, no
P:¿Y a nombre de quien esta el lote?
Norma: De mi mamá
Selena: Perdón, ¿es posible eso, dos títulos,
o sea que dos títulos o solamente un
titulo?
(Aires, Villa El Salvador, Lima)

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 17
a pasar algo, la casa del primer piso es de mi hermano, si quiere... y yo siempre voy a vivir
en el segundo piso” (Pobladores de Villa el Salvador, I Zona). Resulta evidente que la práctica
social de establecer herencias de palabra a futuro puede generar problemas por la propiedad
entre los hijos. De hecho, el conjunto de estos pobladores saben y reconocen la
existencia de conflictos en que "los hermanos se sacan los ojos".
En cuanto a la situación de propiedad de hecho o de facto de los aires hay un deseo de acceder
a la propiedad. Sin embargo, por razones emocionales no quieren forzar a los padres
a realizar trámites como herencias o anticipos de legítima. Como se manifestó: “Hasta que
el suegro no cierre los ojos no se decide nada “ (Poblador de Arequipa). Esta actitud resulta
complementaria con la reticencia de los padres, ya anotada, de dejar herencias o anticipos
debidamente registrados.
2.6. Alquilar la vivienda
Tanto padres fundadores como los hijos que habitan en los aires reconocen la existencia de
un mercado de alquiler en los barrios consolidados. Estos pueden ser alquiler del lote o de
la casa, aunque también, y más aún, de las subdivisiones realizadas. En el caso de los asistentes
a los grupos focales ninguno reconoció encontrarse en la situación de estar alquilando
su vivienda o parte de ella.
Por tanto su nivel de conocimiento remite a experiencias ajenas. En términos generales se
trata de relaciones que pasan por los trámites legales pertinentes. Se trata de relación entre
casero e inquilino de palabra. Es decir, los contratos se celebran por acuerdo entre las partes,
sin la existencia e garantía alguna, lo cual, a su vez, resulta fuente generada de conflictos.
Resulta interesante constatar que tienen bien claro porque no se usan los trámites
legales: añaden un costo a la transacción pues el casero debería pagar impuestos a la
SUNAT. Los bienes inmuebles sujetos al alquiler son mini-departamentos o incluso cuartos
de triplay. El costo de los alquileres mensuales oscila entre 150 a 200 nuevos soles.
Interés potencial en independizar
Rosario: Si, porque, lo que yo tengo entendido
es que se necesita un notario, o abogado,
así escuche,
Selena: Al notario, no
P: En el caso de ustedes, tampoco no han
independizado,
Rosario: En esas estoy, o sea el mío esta
construido pero lo que quería preguntar
justo ahora es ¿cómo, a quien debo recurrir,
a un abogado, notario, no sé?
P: Yo les voy a explicar eso al final, pero
para no
Todas: Risas
Mario: Para no interrumpir la información
Todas: Risas
P: No se preocupen
Rosario: Ya, porque nosotros somos dos
hermanos, y a los dos nos han dado la mitad
del terreno, del segundo piso, o sea los aires
del segundo piso,
P: ¿Y como se los han dado?
Rosario: De palabra
P: Han firmado algún papel
Rosario: Pero mi ma quiere un papel, para
que de todas maneras nosotros hagamos los
tramites, para que legalmente sea de nosotros
dos
(Aires, Villa El Salvador, Lima)
...pero algunas preferirían vivienda en lote
propio
P: Pero, pues supongamos que se sacan la
Tinka,
Rosario: No, si me saco la Tinka, me gustaría
un terreno, para
Selene: Refuerzo, más columnas
(Aires, Villa El Salvador, Lima)

3. LA VIVIENDA NO CONSOLIDADA CON TÍTULO REGISTRADO
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 18
La labor de titulación por el Plan Nacional de Formalización ha sido importante en Asentamientos
relativamente jóvenes, que se han formado hacia la década de los noventa. Por lo
común se trata de invasiones que, como es tradición en la práctica jurídica del país, cada
cierto tiempo reciben una suerte de amnistía sobre la posesión de facto y que los vuelve
susceptibles de pasar a la condiciones de propietarios. Es lo que se entiende como el paso
de la informalidad a la formalidad. La última ley amnistía rige para los asentamientos formados
a 1996.
Como fácilmente se desprende, tratándose de barrios jóvenes con un nivel precario de consolidación,
no contando aún con primeras plantas, el perfil de cultura registral de esta población
está marcado por el hecho que sus actuales preocupaciones se dirigen a la construcción
de la casa, antes que a su transacción. Evidentemente existen transacciones pero
son las menos, e incluso dan lugar a estafas. A su vez, temas como la herencia o los anticipos
de legítimo no se encuentran a la orden del día por tratarse de familias jóvenes.
3.1. Características socio-económicas de la población
En esta situación se encuentra la población beneficiada por el Plan Nacional de Formalización,
que cuenta con título de propiedad, y que habita en una vivienda no consolidada. Se
trata de familias de menores recursos que habitan en los denominados Asentamientos Humanos
y que aún no han conseguido un avance significativo en la construcción de la casa.
Son jóvenes familias integradas por padre, madre y entre dos a tres hijos; aunque también
se detectan familias como mujeres como jefes de hogar y ausencia del padre. También se
señalan situaciones de inestabilidad producidas por el cambio de parejas entre quienes habitan
en los lotes.
¿Nuevo terreno o aires de la vivienda?
Cada uno le tocaba su parte que les
correspondieran a ellos, si uno se va
enterando a última hora, no sabe como
es la cosa, los tres se van a pelear por
un cuarto, pero yo incluso también les
digo ahora les dejó a ustedes ahora no
tienen hijos, pero cualquier día se van a
casar, busquen su lote para que ustedes
tengan su familia, para que tengan sus
amigos, para que vean donde están, el
lote no es muy grande para repartirlo
entre tres; entonces yo les dije que hay
en Pachacamac; hoy hay dos en Pachacamac
(Mujer, II Sector, Villa El Salvador,
Lima)

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 19
La ocupación del terreno generalmente se ha producido por invasión de tierras públicas, y
ha sido realizada durante la década de los noventa, antes de 1996.
Las condiciones socio-económicas de las familias están marcadas por la precariedad en diversos
ámbitos:
• Trabajo inestable por padres y jefes de hogar. Se dedican a labores de construcción
civil, comercio ambulante o ventas al menudeo en el barrio o al interior de las viviendas
precarias. Si bien sus ingresos no son fijos, en el caso de Lima puede estimarse mensualmente
en alrededor de 509 nuevos soles o, en su defecto, de unos 10 nuevos soles
diarios. Su capacidad de ahorro es reducida y se estima que alcanza sólo a un 24% de
las familias que puede acumular entre 50 y 100 nuevos soles. Carencia de servicios sociales
(seguro, FONAVI).
• La construcción de la vivienda es precaria. Generalmente con sus ahorros adquieren y
acumulan materiales que posteriomente les permitirán sustituir a la vivienda precaria. La
“autoconstrucción”, que emerge como inevitable debido a la ausencia de ingresos que
les permitan contratar a albañiles o maestros constructores, resulta lenta. En la mayor
parte de los casos detectados tras unos 8 años en promedio de ocupación se ha avanzado
en la sustitución de la “choza” mediante edificaciones en el primer piso que, en
ocasiones no incluyen la construcción de cercos totales. El techado está constituido por
materiales provisionales y el piso es de tierra.
• En cuanto a la dotación de servicios básicos cuentan con servicios eléctricos instalados o
en procesos de instalación. En cambio carecen de conexiones domiciliarias de agua potable,
abasteciéndose mediante los camioneros cisterna. El consumo de agua se encuentra
por debajo de los estándares aceptados. El sistema de recojo de basura es ocasional
o inexistente.
Mudarse o edificar los aires
No, porque si nosotros cuando hemos
venido acá solo en pareja y hemos
hecho nuestra casa y los hijos piensan
así como usted dice, por ejemplo, el
mío que tiene señora, le digo ¿por qué
no vas a buscar tu terreno como nosotros,
¿para qué, me dice?, si mi papá
me ha dejado acá mi casa, ósea que no
tiene intenciones de salir de la casa
(Mujer II Sector, Villa El Salvador,
Lima)

3.2. La compraventa de la vivienda
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 20
Contra la creencia generalizada de muchos técnicos y expertos en vivienda, en los Asentamientos
no consolidados existe un activo mercado de venta de lotes por parte de los propietarios
ausentes. Esto se debe a necesidades particulares de los ofertantes: de capitalización,
de lucro o a situaciones de vida particulares provocadas por la migración a otro lugar
del país. Al tratarse de jóvenes asentamientos, tal como veremos posteriormente en el
punto 6, la venta de lotes afecta el sistema de urbanización popular desarrollado por las
familias pobres.
Las ventas se realizan mediante contratos entre privados que se tramitan ante un notario
mediante minutas. En otros casos se recurre a los juzgados o jueces de paz de la zona. No
obstante, en Arequipa se menciona que la titulación por COFOPRI está permitiendo una
mayor atención a los trámites documentarios, y la presencia de los notarios es recurrente.
Antes incluso existían ventas “de palabra”.
Se considera que la existencia de un terreno titulado y registrado aumenta el valor del predio.
Aunque se desconoce si los nuevos compradores realizan los trámites ante el RPU para
dejar sentado el cambio de propietario.
También se mencionan en estas prácticas la presencia de estafas, es decir, la venta de un
mismo lote a varios compradores. En estos casos resulta claro que no se cumplen los trámites
registrales adecuados.
3.3. La vivienda (o el lote) como garantía de un préstamo
En términos generales existe una actitud prudente respecto a la solicitud de préstamos. Ello
se explica por la inexistencia de un trabajo estable y de buenos ingresos. De modo que la
obtención de un préstamo genera en la población el eventual temor de perder su propiedad.
Venta de aires, posibilidad
Mari: Yo también eh escuchado de
alquiler, pero no de venta del segundo
piso, aunque este, yo tengo mi prima de
que le compro a su suegra los aires y
ella a construido en el segundo piso un
departamento,
P: ¿Y como lo compro registrándolo,
haciendo los tramites en el registro,
o no sabe?
Mari: Hasta, cuando yo hable con
ella, todavía no habían hecho los tramites,
pero ya o sea por parte de la familia
de nosotros, mi tío, su papa de ella, le
estaba diciendo de que legalizara, porque
ya había construido, había techado,
ya vivía, ya era un departamento totalmente
terminado, y su papa le aconsejaba,
que haga un tramite legal, porque en
cualquier momento la suegra, “sabes
que es mi casa y te vas”, pero si, sabia
que había dinero de por medio
(Aires, Villa El Salvador, Lima)

Como se manifestó:
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 21
“Te dicen: hipoteca. Es algo que asusta a veces al jefe de la casa o a la jefa de la casa, que
si no pagas te quitan tu casa. Si he venido a vivir por acá es porque no tengo, y ahora me
van a quitar mi casa si no pago, porque tu sabes que al año hay tres meses que no se puede
pagar” (poblador de Bayovar-SJL).
“De que vale que te adeudes para luego no poder dormir en la noche” (Poblador de Oasis-
Villa el Salvador).
Sin embargo, existen experiencia de trabajo con el Banco de Materiales, institución pública a
la que buena parte de los vecinos ha recurrido para la construcción de partes de la casa.
Entre las dificultades con relación al Banco de Materiales encontradas se tiene:
• Constituye una dificultad la exigencia de reunir entre 5 a 8 familias de la zona para acceder
al préstamo.
• Temor a perder la propiedad pues se considera que ésta ha sido hipotecada al Banco de
Materiales:
• Los que se hacen pasar por tramitadores de los préstamos, que a veces dan lugar a
estafas por la entrega de menor cantidad de materiales.
• La situación del ciclo familiar. Se considera que el pago de los préstamos es más factible
con hijos pequeños, pues cuando se tiene dos o tres hijos en la escuela alcanza sólo
para la alimentación y la salud.
No obstante, aún vecinos prudentes o temerosos frente a la obtención de un préstamos
abrigan a futuro la idea de recurrir a ellos, incluyendo la hipoteca de su propiedad. Decisión
que se vincula a la capacidad de poder generar ingresos suficientes para poder pagar el
crédito. Fue el caso de un poblador de Oasis que trabaja como cocinero y piensa que, dentro
de dos años, le sería posible instalar un restaurante de comida china y pollería que,
Alquilar con y sin papeles
P. para este caso del alquiler, usted con
esta persona que tuvo todos los problemas,
¿hizo algún papel, algo?
R. nada, nada, nada, es que no la alquilábamos,
era para que cuide el terreno
P. usted le había prestado nomás
R2. ¿le dio así de buena gente?
R. se fueron debiendo los autovalúos,
recibo de agua, luz, cortaron todo, al
final se quedó casi (...) la casa, así que
para en algo no, recuperar todo eso, es
que estamos alquilando ahorita, pero
ante un notario por tres meses.
P. es un contrato ante notario
R. es un contrato ante el notario por tres
meses, ahorita ya tenemos ocho meses
que alquilamos la casa, estamos arreglando
R2. es renovable, renovable (II Sector,
Villa El Salvador, Lima)

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 22
complementado con la ubicación estratégica de su terreno, le permitiría los ingresos suficientes
para amortizar los préstamos. En otro caso se valora la ocupación del predio y se
piensa a futuro otorgarle un uso como comercio o servicios.
En Altos Juan XXIII se ubicó a dos vecinos que habían obtenido préstamos de “La Chanchita”
y de la Caja Municipal de Arequipa. En el primer caso fue de $ 100 para la adquisición
de mercadería y en el otro para adquisición de artefactos. Pero en el caso de la Caja Municipal
no se requirió del título.
3.4. Heredar la vivienda
Por la precariedad de la vivienda y la presencia de hijos pequeños el tema de la herencia o
anticipo de legítimo, es considerado en una perspectiva, a futuro. Se piensa que los padres
deben velar por hijos, construyendo segundas o terceras plantas para ayudarlos.
“Los padres tienen que preparar a los hijos. La herencia les corresponde a cada uno. Si el
padre construye una casa tiene que ver con la hija, con el hijo. Si son dos o tres entonces
hacer la cimentación. No me gustaría que mi hija fuera a vivir al cerro” (Poblador de Villa el
Salvador).
Los padres, no obstante, reconocen la potestad de los hijos de independizarse de ellos,
pues reconocen los problemas que genera la convivencia de varias familias.
3.5. Alquilar la vivienda
En menor medida en los asentamientos no consolidados se dan situaciones de alquiler,
tanto de lotes como de “cuartos” al interior de lotes de una primera planta.
Estos alquileres se desarrollan por acuerdo entre las partes y en menor medida se recurre a
los juzgados. En un caso se reconoció que esta práctica se produce para burlar el pago de
tributaciones que encarecerían la operación.
“Porque si hubiera sido legalmente,
con todo, pagando sus boletas... agarramos
a la criolla pero en sí el inquilino
se puede ir sin pagar y si el inquilino
está en su derecho se puede ir sin
pagar. Esa persona que arrienda está
evadiendo impuestos al Estado, esa es
la palabra, porque el que arriesga
tiene el deber de pagar un tanto por
ciento al Estado. El recibo es como
una especie valorada” (Señora de
Villa el Salvador, Lima).

4. LOS MICROEMPRESARIOS Y EL REGISTRO PREDIAL URBANO
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 23
El estudio consideró la situación particular de los microempresarios, pues se trata de personas
que cuentan con un negocio y su acción está marcada por criterios de planificación.
Rentabilidad creatividad y riesgo. Por tanto resulta importante considerar la utilización del
título registrado. Más aún cuando en las actuales circunstancias la microempresa se erige
como una alternativa de empleo en las ciudades.
En términos generales se observa un mayor conocimiento de los aspectos institucionales y
la posibilidad de obtener un crédito.
La lógica que subyace a la utilización de la propiedad registrada para la utilización de un
préstamo se expresa en la siguiente cita:
“Tenía una idea. Por ejemplo pensé en un proyecto, como ganar, como tener ingresos.
Acerca de eso pensé y justo había una institución que daba crédito. Entonces se me ocurre
solicitar un crédito y el título de propiedad me sirvió como una garantía ... Compré parlantes
... entonces uno se da cuenta que el título de propiedad es muy importante, es una garantía
y gracias a él es que ahora tengo, he crecido. Sin tener un sol en el bolsillo tengo ahorita
una flota de equipos de sonido” (Microempresario de Zárate).
De aquí pueden extraerse los siguientes pasos:
• Pensar en un proyecto (planificar).
• Detectar una institución de crédito (oportunidad e información).
• Usar el título como garantía.
• Adquisición de bienes.
• Realización del negocio.
• Acumulación y mejora.
Pedir crédito grande y RPU
...y gente que tiene plata, vaya a los
registros públicos. De paso te están
clasificando, pero haciendo un análisis
mira de que a la gente que no va, nunca
va a tener su propia empresa, nunca va
a avanzar. Esta bien los registros digamos
por COFOPRI, y para las personas
que quieran avanzar que quieran tomar
la pequeña empresa no; al principio si,
después que ya tienen regular capital,
regular mercadería, no va atener esa
acción de, digamos de salir, eso seria
(Empresario San Juan de Lurigancho,
Lima)
Los de COFOPRI también se quitaban,
porque es para asentamientos humanos,
como prioridad, es decir cuando tu ibas
a registros públicos: ah no! tu eres de
COFOPRI, tu eres asentamiento humano,
o sea es una programa de normalización
para los informantes, no era
como cuando te dicen registros públicos,
donde tu vas y pagas tus derechos (otro
empresario, San Juan de Lurigancho,
Lima)
¿Hipotecar? Sólo para créditos más o
menos grandes. Resulta caro y engorroso.(ex
funcionaria de banco, Lima)

Una situación similar se observó en Arequipa con una señora que:
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 24
• Primero hizo a su mamá hipotecar su propiedad y adquirió un auto.
• El esposo hacía taxi y complementaba sus ingresos que obtenía como miembro del Ejército.
• Obtenido el lote propio y titulados por COFOPRI se comprometieron a hipotecas que les
permitieron adquirir moto taxis con los que han iniciado un negocio.
Al igual que en el caso anterior existen actividades previas de planificación y creatividad.
Además se añade la disposición al riesgo típica del empresaria, aunque reforzada por el hecho
que el esposo tenía un trabajo e ingresos estables.
De la actividad económica se deriva un mayor conocimiento de los aspectos institucionales
en la cultura registral. Se valora que COFOPRI entregue los títulos registrados (y gratis) a
diferencia de lo que hacía la municipalidad. Se conoce el valor como aval del título. Asimismo,
se tiene claro que el registro es sobre el terreno y no sobre la fábrica construida. Sin
embargo, se detecta una confusión típica en los pobladores comunes y corrientes: creer que
el registro predial que lleva la pago del autoavalúo equivale a que la fábrica esté registrada,
ignorando la necesidad de un trámite especial al respecto.
Indudablemente los microempresarios presentan situaciones especiales, pero que deberían
ser tomadas en cuenta para políticas futuras que traten de impulsar el uso de los títulos.
Por lo demás los microempresarios comparten con los otros pobladores el reconocimiento
de la existencia de ventas y alquileres ilegales, tráfico de lotes y la tendencia a efectuar
herencias o anticipos de legítimo de palabra por parte de la población. En ese sentido, su
recurso a la legalidad y el uso registral no es tan fuerte como cuando de pedir préstamos se
trata.
Ha hipotecado tres veces
es qué hay personas que tienen miedo,
entonces cuando uno tiene miedo es
peor; cuando uno se decide, tiene que
decidirse y decir bueno tengo que pagar,
por ejemplo yo me confiaba solo de mi
esposo, para la comida yo me sacaba el
ancho como se dice, en ese tiempo o
trabajaba por aquí, por allá, hasta lavar
ropa, hasta cocinar; yo no sé como pero
tenía ahí mi comida, el sueldo de mi
esposo lo utilizaba solo para, estrictamente
para pagar la deuda, hasta que
puse mi tiendita, mi negocio y también
con préstamos puse mi negocio y ahora
último mi último crédito a sido el, hipotecando
ya esta casa, bueno la hipoteca
ya lo retiré mi hipoteca, cancelé todo y
la última hipoteca que he sacado pues a
sido para mi carro, una combi eh... (Sra
Julia. Ppjj Villa El Golf, Arequipa)
Actitud empresarial
Por ejemplo yo trabajo con una asociación
de microempresarios, y a veces
hacemos juntas, las juntas son de 3 mil
soles, 2 mil soles. A veces nosotros preguntamos,
en qué lo vas a invertir? Voy
a comprar ropa para mis hijos, cualquier
cosa o voy a pagar mi frigider.
Pero hay otros que decimos que yo tengo
que invertir en materiales, o tengo o
tengo que sacar por decirte otros productos,
no, que el negocio esta un poco
mal y tengo que arriesgar en otra cosa,
eso es lo que vale, o sea la habilidad de
nosotros, ser ingeniosos en crear. (Empresario
Zárate, San Juan de Lurigancho,
Lima)

5. CONTINGENCIAS
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 25
Han sido pocos los casos de contingencias detectadas. Por éstas entendemos la situación de
aquellas personas que por razones especiales no cuentan con título de propiedad como sí
lo tienen sus vecinos. Por lo general los dirigentes asumen la función de tramitadores dado
que la ejecución de dichos procedimiento resulta costosa en términos de tiempo. Los trámites
personales se ven como de difícil realización. A veces la seguridad en la propiedad del
terreno, el saberse dueños del lugar que habitan, conspira contra la realización del trámite
pertinente ante COFOPRI.
Entre las situaciones detectadas:
• Las personas que durante el proceso de empadronamiento de la COFOPRI no se encontraban
en su lote y no fueron considerados. Posteriormente, como manifestaron, han
realizado trámites ante diversas instancias de COFPRI para la obtención de los títulos
pero sin resultados positivos. Existe en ellos una natural preocupación ante el actual
proceso de transición política y administrativa de la COFOPRI a las municipalidades,
pues no saben quien se encargará en adelante de los trámites de ventanilla y si esto representará
costos para ellos en las gestiones.
• Las personas que habitan en asentamientos cuyos terrenos han atravesado procesos
judiciales y propietarios privados que las reclaman. Específicamente es el caso de una
zona de Huáscar en San Juan de Lurigancho que se encuentra consolidada. Sin ánimo
de entrar en detalles, debe recordarse que hacia 1976, y pese a que el poder judicial
había definido la propiedad de un privado, el SINAMOS ubicó en dicho lugar a los pobladores.
Por tanto su título, entregado durante la administración municipal del alcalde Jorge
Del Castillo no puede ser inscrito en el RPU. Los pobladores alegan que su ubicación
respondió a una política estatal y que, por lo tanto, corresponde al sector público resolver
su situación, y no están dispuestos a pagar por el costo del terreno. Indudablemente
les asiste la razón.
Todos tienen título, pero ella no
...de mí, mi problema es que la ..., han
negado COFOPRI, no, asentamientos
humanos a Alberto Cevallos y a mi me a
encontrado en la primer visita, en la
segunda visita también me ha encontrado,
y habían puesto como abandonado
mi lote, y la tercera visita era el empadronamiento
, no me ha encontrado y
entonces , no tengo mi titulo, pero todos
mis vecinos tienen ya. . (Señora, Simón
Bolívar, Arequipa)
La mujer y la propiedad
Señora: señorita, discúlpame, yo ahorita
que llegamos a este caso, yo quisiera
preguntarle mira, tengo una sobrina que
en Ventanilla a comprado un terreno y
dice que ella estuvo pagando, toditos los
meses ella estaba pagando ahí el terreno
y al último que ya era para cancelar el
terreno, agarra ella tiene su esposo,
pero no son casados, son convivientes y
le mandó al chico que vaya a pagar la
última letra y agarra, ahí en ese momento
le han hecho, ya pues, el titulo le
han dado todo cancelado y el nombre
solamente del hombre, ¿qué podría
hacer en este caso mi sobrina? (mujer, II
Sector, Villa El Salvador, Lima)

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 26
• La situación de personas que han heredado “aires” de palabra a través de tras generaciones.
Es decir, el abuelo dejó a la mamá y ésta a la hija. Ahora la hija desea averiguar
los trámites necesarios para poder registrar esa propiedad de facto.
6. ASPECTOS INSTITUCIONES EN EL PROCESO DE FORMALIZACIÓN Y LOS
ASUNTOS REGISTRALES
Considerando el conjunto de perfiles expuestos este acápite indica las situaciones referidas
a los aspectos institucionales referidos al uso del RPU y el nivel de conocimiento que sobre
ello tienen como producto de la labor de la COFOPRI o de sus propias experiencias.
6.1. Respecto al Registro
En términos generales tanto padres e hijos de asentamientos consolidados como los jefes
de familia de los no consolidados tienen un conocimiento endeble de la importancia del
RPU. Esto a pesar que valoran la necesidad de tener inscritos los títulos en el RPU ya que,
según ellos, les proporciona seguridad y eleva el valor de sus predios.
6.1.1. Valoración del título registrado
Existe una valoración del título registrado como:
• Seguridad en posesión y propiedad del terreno. Es una defensa contra otras personas
que quieran apoderarse de la propiedad.
• Posible (potencial) uso económico. Un activo.
• Uso futuro para la obtención de préstamos, que es palpable en aquellos que tienen en
mente alguna actividad empresarial.
No obstante ha sido escaso el uso del título de propiedad. Muchas personas no le encuentran
utilidad real pues no les ha servido “para nada”. En estos casos se hace referencia a la
obtención de préstamos del Banco de Materiales.
Pero hay desconocimiento del registro y
su función
Osea lo que usted dice, los que no pudieron
ser registrados por COFOPRI fueron
directamente al registro predial urbano.
¿Eso ha sido irregular? (Mujer, II Sector,
Villa El Salvador, Lima)
El banco castiga el valor del predio que
tasa. Sólo le importa el valor del predio,
no ver la fábrica inscrita. Para hipotecas
solamente quiere ver que el pago predial
municipal está al día (ex funcionaria de
banco, Lima)

6.1.2. Conocimiento del Registro Predial Urbano
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 27
Ante todo debe indicarse que la acción comunicativa de COFOPRI no ha prestado suficiente
atención al tema del registro de la propiedad. Así, se piensa que:
� La utilidad de estar registrado es para el Estado y para los órganos de fiscalización, no
para las familias.
� Se confunde “registro predial” con “impuesto predial”. Muchas personas han respondido
que sus viviendas están registradas en la municipalidad. La vinculación entre el impuesto
predial y el registro predial es perniciosa para los fines de los registros públicos.
� Se sobreentiende que es un asunto al cual acceden los abogados y notarios, no las personas
comunes y corrientes.
� Quienes desconocen el RPU o no han hecho trámites ante este son más proclives a pensar
que el valor de las propiedades en el RPU es menor que las del RPI. Las familias de
centros poblados que no son pueblos jóvenes o similares consideran que este registro
“de pueblos jóvenes” le resta valor de cambio a su propiedad.
� Se piensa que antes de registrar la fábrica es necesario contar con la conformidad de
obra. Esta confusión existe en quienes tienen cierta experiencia en la construcción de
viviendas.
Ellos piensan que está registrada la
casa, piensan que se les ha dado un
título con todo incluido adentro. (Trabajadora
COFOPRI, Arequipa)
No se conoce temas de registro de la
vivienda
P: ¿Ustedes han oído hablar de un
concepto, un registro que se llama
declaratoria de fabrica?
Todas: No
P: ¿Algunas de ustedes?
Mari: He escuchado pero, no estoy
muy informada de eso
P: ¿Por ahí deben de haber escuchado
esa palabra?
Rosario:Creo que, nombre a todos los
bienes, creo algo, algo así he escuchado,
(Aires, Villa El Salvador, Lima)
Hubo una reunión una noche, una
media hora una hora, nos dijeron los
requisitos y la ventaja era pues solicitar
prestamos, pero nada se decía
porque el banco exige además un garante,
porque saben que hoy en día los
bancos están en problemas (Pampa de
Camarones, Arequipa)

Entre los principales nudos problemáticos destacamos los siguientes:
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 28
• Débil distinción entre los Registros Públicos y el Registro Predial Urbano. Algunos de los
que tuvieron sus títulos por la municipalidad y los habían inscrito en Registros Públicos
no están de acuerdo con haber pasado al RPU. Para ello el RPU representa una inscripción
de menor valor que es visto por las entidades financieras bajo el estigma de ser un
registro para pobres y marginales, sectores no solventes. De otro lado, las jóvenes familias
tituladas por COFOPRI manifiestan que no se les ha explicado la diferencia entre
ambos registros. Por lo demás no entienden porque tienen que haber dos registros de
las propiedades.
• Existe un desconocimiento de los procedimientos de declaración de fábrica y su inscripción
en el RPU. Si bien la mayoría admiten el conocimiento de que el título es sobre el
terreno y algunos han escuchado hablar de la declaración de fábrica se desconoce que
se requiere un trámite especial ante el RPU. Este trámite, como se pudo averiguar con
entrevistas a profesionales inscritos ante el RPU que los realizan, requiere costos de
procedimientos (unos 46 soles) y de levantamiento de planos en caso que no existan
(unos 200 soles). Sin embargo, no sólo se desconoce este aspecto específico sino que
se le confunde con el Registro Predial Municipal o pago de autoavalúo. Así muchas familias
creen que si la municipalidad anualmente actualiza sus construcciones y eleva sus
impuestos ellos cuentan con una garantía o registro de inscripción de las edificaciones.
En realidad no es así.
• En parte como un derivado de la confusión respecto a la diferencia entre la inscripción
del terreno y de la vivienda construida se desconoce que pueden existir propietarios diferentes
en una y otro aspecto. Esta confusión debe destacarse en el caso de los hijos
que habitan los aires pues la claridad de esta distinción les convendría. En diversos casos
ellos han realizado con sus recursos las construcciones y no cuentan con un registro
que de fe de ello. En los asentamientos poco consolidados los vecinos no establecen
claramente la diferencia entre el registro del terreno y el registro de la casa (la declaración
de fábrica) porque es una situación que les es ajena. Se ignora también aquí que se
trata de inscripciones separadas.
Orientar al recurrente: ¿COFOPRI o
registro?
Señora: Eso lo que yo decía, no, con la
declaratoria ir a COFOPRI, bueno porque
ahora existe todavía, creo todavía
no lo han eliminado no, ya y ahí ir, y
hablar con los asesores, no?, se supone
ahí, que nos orienten, eso es lo que nos
ha dicho la vecina, déjenme ir a asesorarme,
(II Sector, Villa El Salvador,
Lima)

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 29
• Asimismo, en general se ignoran los trámites necesarios para la independización o el
desmembramiento de la vivienda construida en aires. En algunos casos se reconoce el
deseo de padres de que legalicen la situación de los aires. Ciertamente han un conocimiento
embrionario al contarse con nociones respecto al proceso, a los que consideran
caros pues deben recurrir a abogados y notarios. No obstante, algunos creen que estos
problemas se resuelven con acciones ante el Notario y no mediante una inscripción específica
en el RPU.
• Existe confusión en el caso de aquellos a los que le han otorgado título de instancias
públicas diferentes (municipalidad y COFOPRI). En los asentamientos titulados por la
COFOPRI existe el temor que ante una vuelta de dichas funciones al fuero municipal se
pueda anular lo anterior. Esto es típico de la cultura política de la élite peruana, en que
por lo general cada nueva gestión gubernamental parte de cero olvidando lo realizado
por el predecesor. Ello se trasluce en las mentalidad popular y en el temor en una marcha
atrás que debería ser convenientemente aclarada por las autoridades.
• Algunos varones piensan que la inscripción del terreno corresponde como titular al
hombre y como suplente a la mujer. En realidad son dos titulares con los mismos derechos.
Si bien en los grupos focales en que emergieron estas opiniones las propias mujeres
aclararon la situación, debe considerarse que el hecho que estas ideas se expresen
en el lenguaje de los varones da cuenta de las conocidas relaciones asimétricas entre los
géneros. Esto debería reforzarse, más aún con los problemas de abandono de hogar que
resultan frecuentes en los barrios y que requieren de un mayor conocimiento del uso de
los registros.
Hay varios registros: registro municipal,
registro predial...
R1. ya tenía papeles, con abogados; para
mi fue una sorpresa, yo que lo halagaba al
chico, pobrecito, pobrecito, al tercer año
estaban haciendo esos papeles me entero
después, y por casualidad todavía; una
amiga me dice lo he visto que para en el
municipio; quiere cambiar el nombre del
titulo, me estaba buscando, me dijo un
día: “...señora, sabe que, me están pidiendo
en la tienda donde hemos comprado los
artefactos, una copia del registro y una
copia del titulo...”; yo agarro y le doy,
era una copia simplemente, no está firmado
ni nada, llévalo, le dije, toma, le doy; y
una amiga me dice...
R2. ¿copia le diste?
R.1 claro, tampoco le voy a dar el original,
si mi amiga me a confiado el original
como le voy a dar, entonces esto, me dice
le visto que está registrando en el grupo
25, hay dios mío no creo, me voy a averiguar,
como tengo amigos en el municipio y
me dicen que estaba queriendo hacer
cambio de nombre, primero por intermedio
del municipio, ahhhh, yo agarre, me
enteré me dio escalofríos, uy y ahora; uy
dios mío que eh hecho y la dueña, pues mi
amiga no sabía que yo le había dado copia;
tuve que decirle la verdad mira para,
entonces ahora hay que sacarlo, usted
creen que quería salir, (II Sector, Villa El
Salvador, Lima)

6.2. Valoración de COFOPRI
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 30
En términos generales se reconoce y valora la acción de la COFOPRI por haber entregado
los títulos de manera gratuita. No obstante, en algunos casos se ignora tener el título equivale
a tenerlo inscrito. La mayor parte de los ciudadanos informados responden que ello se
debió a los spots de televisión.
En cuanto a aspectos a superar se destacan:
En primer lugar la insuficiente información. En la mayor parte de los casos el proceso de
formalización y entrega de título de propiedad ha sido realizado por COFOPRI entre 1997 y
2000 y esta labor, como la manifiestan los vecinos, consistió en la medición de los lotes,
empadronamiento y entrega del título. No hubo capacitación respecto a la utilización del
Registro Predial Urbano en sus diversas alternativas. Algunos recuerdan que los promotores
hicieron mención a que con los títulos “podían obtener préstamos”.
En segundo lugar, y esta observación se refiere específicamente a quienes habitan en
asentamientos no consolidados, se ha dificultado el “sistema de producción de la vivienda”
informal debido al alto porcentaje (un 30%) de personas tituladas que no habitan en el
asentamiento. Esto ha puesto trabas a la imprescindible acción social y colectiva requerida
por la población para el logro del equipamiento colectivo, esto es, previo reconocimiento, la
instalación de luz eléctrica y agua potable, en tanto que la construcción de la casa se circunscribía
a la esfera familiar. La masiva entrega de títulos y, por tanto la seguridad de la
propiedad registrada, ha alterado este sistema sin haber encontrado aún un correlato alternativo.
Puede estimarse entre un 30 a 40% de “lotes abandonados”, es decir, terrenos delimitados
con propietarios “fantasmas” que dificultan el logro del equipamiento colectivo. Esto obedece
a que muchos propietarios habitan en otros lugares de la ciudad y su presencia se da, a
veces, los fines de semana por lo que se les conoce como “turistas”. Quiere decir que
cuentan con otra vivienda, en propiedad o alquiler, en la que habitan.
Las familias valoran la acción de
COFOPRI.
P. ¿Tiene alguna limitación? ¿Cuál es la
ventaja de un registro con relación al
otro? ¿Cuál es la ventaja del RPI? ¿Cuál
es la ventaja del RPU?
R. Prácticamente desconocemos. No sé
cuál será. Los que están en el RPU probablemente
no tengan acceso a los préstamos
(Pampa de Camarones, Arequipa)
Valoración COFOPRI
Por ejemplo yo vivo en la casa de mi papa,
y mi papa si ha inscrito en los registros
públicos, la casa de mi papa esta inscrita
y ya cuando ha venido COFOPRI le ha
ratificado a pesar de que le ha ratificado
le ha variado el área, le ha aumentado, no
sé que ha pasado, nosotros suponemos que
no han entrado a medir como debe ser, le
aumentaron algo de treintaitantos metros.,
Él presento el reclamo y allí le atendieron.
(Pampa de Camarones, Arequipa)

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 31
Esto es posible por las estrategias familiares de sobrevivencia que los pobres realizan en la
ciudad. Se ha manifestado que un número importante de personas participa de las invasiones,
y de las subsecuentes acciones de formalización, como un medio de asegurar lotes
futuros para hijos pequeños o, en su defecto, para vender lotes titulados. Esto último implica
ya una acción lucrativa. Se presume que detrás de esto existe la estrategia de inscribir
las propiedades a nombre de diversos familiares como un medio de asegurarse más de una
propiedad. Ciertamente se detecta un número, entre 60 y 70% constituido por familias que
realmente necesitan el terreno.
Son las familias que realmente habitan las que manifiestan preocupación por las dificultades
del equipamiento colectivo y por la continua sucesión de propietarios que dificultan la integración
social necesaria. En unos casos –como en Alto Juan XXII, Arequipa- los ocupantes
reconocen como error haber garantizado ante COFOPRI la habitabilidad de los hoy “fantasmas”.
En otros -como Oasis en Villa el Salvador, Lima- se menciona la insistencia de
COFOPRI en titular a todos los empadronados, al margen de su habitabilidad real.
En términos de alternativas los vecinos recomiendan que COFOPRI otorgue los títulos a
aquellas familias que realmente tienen la necesidad y están dispuestos a habitar.
Dos temas vinculados con los procesos de comunicación y educación efectuados por
COFOPRI:
� La información entregada por COFOPRI acerca del registro es escasa o nula por cuanto
no ha proporcionado a los vecinos los conocimientos y habilidades necesarias.
� No ha habido proceso educativo proporcionado por COFOPRI al momento de proceder a
sanear la propiedad. Sólo hubo consignas e instrucciones a seguir.
� Ello a pesar de la eficiencia en su accionar y las escasas críticas de las familias tanto en
los procesos colectivos, como al resolver las contingencias. El funcionario debe saber
que las familias tienen miedo de preguntar y requieren no solamente de claras consignas,
sino de contenidos educativos.
Contingencias
Por que mi vecino, justo a mi casa hay un
lote que ha tenido 7 dueños, todos los que
han venido, se han aburrido y se han ido y
dice al fin creo que con el favor de dios se
acaba esta pelea con lo que está habiendo
ya también que está queriendo irse, 7 dueños
han pasado, no se el vecino tenía problemas
hasta ahorita porque cuando iba a
registrarlo, el tenía su casa de dos pisos, era
bien bonito, era primer piso, el ahorita lo a
arreglado muy bonito la casa, pero ya como
le digo está el (...) de haber invertido tanto,
no por la zona como le digo, no es esto que
estaba buscando al tercer dueño, y no sé
que, como le digo todos los antes son así,
hubiera sido interesante si el vecino estuviera
acá, Salomón Rojas se apellida él, pero él
trabaja todo el tiempo, no tiene tiempo,
todos los trámites le han hecho atestiguar al
notario, por que son mis vecinos y siempre
conversamos, se iban a los notarios hacían
los trámites correspondientes y ya, ese titulo
como le digo, uf, ese terreno tiene bastantes
títulos, pero el tercer dueño, no se que habría
firmado mal por, su número de electoral,
no correspondía, no estaba mal echo, y
lo han buscado por cielo y tierra, ya lo
encontró dice ya, han tendió que pagarle,
que le cobrado dice S/ 200.00 soles por ir a
arreglar el número e irle a firmar y no sé
que tantas cosas para que ya la arregle y
ahorita cuando vino COFOPRI le a solucionado
el problema, recién le a solucionado el
problema, recién le a solucionado el problema
y estaba así varios años sigue viviendo
ahí cuatro años, pero como le digo ahora
está con ánimos de irse. (mujer, II Sector,
Villa El Salvador, Lima)

7. PERFILES DE CULTURA REGISTRAL
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 32
El estudio muestra en términos generales que las familias usan y valoran los registros cuando ello es estrictamente necesario. En el
caso de los propietarios que ha hipotecado existe obviamente un mayor conocimiento del valor que incorpora el título registrado. Las
familias jóvenes, interesadas en los trámites de herencia, tiene también preocupación por el uso de los registros. Se requiere en todos
los casos de motivación.
Cuando el uso del título registrado es un imperativo o se vislumbra un escenario posible, entonces es cuando emergen las diferencias
entre las personas:
Si bien en general todos tienen un nivel de desconocimiento y un acercamiento con desconfianza al tema, se diferencian actitudes
respecto a quienes desean conocer mejor de que trata el asunto de “los papeles”. Existen algunos que planifican efectuando un análisis
de costos y beneficios. Son los más emprendedores y quienes tienen cierta estabilidad laboral y familiar. Los más perciben como
algo peligroso y negativo la utilización del registro. La no utilización de los papeles es resultado no sólo de preferir las relaciones
cara a cara, antes que las relaciones contractuales formales, sino el convencimiento de que éstos trámites elevan los costos de la
transacción por tener que recurrir a profesionales o incluso pagar por trámites o impuestos.
La cultura del contrato y la cultura del registro son asuntos asociados. Las familias más proclives a la formalización de sus transacciones
conocen solamente el papel del abogado y del notario, más no la importancia del registro inmueble. Si se conoce poco acerca
de los contratos, menos se conoce aún sobre el registro de las transacciones. No se percibe la ventaja que trae el registro que hace
más abiertos y transparentes los contratos y transacciones.
No todas las explicaciones sobre el bajo conocimiento y poca cultura registral están del lado de las actitudes de las familias. El escaso
uso del RPU también se debe a que son pocas las transacciones importantes que hacen las familias de bajos ingresos. Para algunas
de ellas no es necesario registrar la transacción. En la medida en que se desarrollen mecanismos apropiados para las familias de bajos
ingresos, aumentará la demanda de servicios registrales.
Otra razón que no está del lado de las familias y su cultura registral reside en las características del mercado inmobiliario y de las
políticas de vivienda. La vivienda en propiedad en el Perú no se compra y vende con tanta facilidad. Además, ella se autoconstruye
por etapas. Si los mercados no se abren a las familias de bajos ingresos y si las políticas urbanas no favorecen los procesos actualmente
en curso, entonces no habrá mayor necesidad de registrar la vivienda, en particular las independizaciones de viviendas.

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 33
Se considera necesario distinguir la existencia de los siguientes perfiles en la población real o potencial en relación al uso del registro:
En la vivienda consolidada hay que distinguir a los padres propietarios de los predios de sus hijos.
• En el caso de los padres se distingue una minoría dispuesta a arriesgar y utilizar mecanismos como las hipotecas. Se trata de
personas que por lo general forman parte de familias avenidas, con el cónyuge teniendo empleo estable y en que incluso los hijos
pueden colaborar. A ello se incorporar como valor agregado el espíritu empresarial y sus características de planificación, riesgo y
cálculo racional. En cambio la mayoría, que comparte situaciones de bajos ingresos, precariedad del empleo y sobre todo familias
desintegradas, hay un gran temor a hacer uso de las hipotecas por el peligro de perder su vivienda, el bien y activo más preciado
que tienen y que les ha tomado mucho tiempo constituir.
• Las mujeres jefes de hogar, si tienen el control de la familia y son emprendedoras, entonces se abren a las posibilidades que
brindan las transacciones formales. Tanto en el caso anterior como en este, el problema de fondo es si la familia puede trabajar
de manera unida, aún si falta un miembro de ella.
• En el caso de los hijos conviene distinguir dos perfiles: De un lado, aquellos que viven en los aires de los padres propietarios y
que, dada su cultura urbana, tienen interés en el uso del registro sea para independizar, transar o heredar. Del otro, los hijos
adolescentes casi viven aún con sus padres y que, enterados de las ventajas de los registros, tienen interés en conocer sus ventajas
y eventuales aplicaciones futuras. En ambas situaciones se trata de potenciales usuarios de los registros pero que enfrentan
el obstáculo de que no son propietarios.
En cuanto a la vivienda no consolidada es poco lo que hay que decir. Se trata de jóvenes familias cuya preocupación inmediata gira
en torno a la necesaria consolidación de la vivienda. Como tienen hijos menores los problemas de herencia y sucesión aún no se
plantean con fuerza. Debe destacarse sin embargo la existencia de vecinos emprendedores que a futuro vislumbran el uso de su propiedad
como un medio de capitalización para emprender futuros negocios y empresas.
Los comerciantes y empresarios (microempresarios) constituyen un estrato especial por ser más proclives a usar transacciones formales
cuando perciben su utilidad para su negocio. A semejanza del gran empresario que conoce cuándo debe trabajar “con boleta”
o “con factura”, en estos casos se conoce, por ejemplo, información sobre las entidades financieras, centrales de riesgo de los bancos
y otra información que les puede ser de utilidad para obtener un crédito. El uso del registro es más frecuente cuando la persona
está interesada en efectuar numerosas transacciones. Quien solamente hace una venta o compra es menos proclive a pensar en

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 34
mantener un récord de sus transacciones y, por tanto, tiende a hacer lo mínimo que considera indispensable para el éxito de su transacción
al menor costo, aún si esos costos aumentan luego.
Finalmente, es posible distinguir dos tipos de actitudes respecto a “los papeles”, los contratos y, en general, las transacciones: quienes
tienen una “cultura del cartón”, esto es, quienes veneran el documento que tienen a la mano, aún si este no es utilizado o no
tiene tanto valor como se le atribuye. Por el otro lado, están quienes se abren a nuevas propuestas, aunque no han recibido suficiente
información sobre ellas. El problema principal para masificar el uso del RPU no parece ser uno de cultura, sino uno de comunicación.
La observación más importante, sin embargo, es que la labor de campo efectuada nos ha revelado que es posible crear y satisfacer
en la población expectativas de usar la formalidad recientemente adquirida. Cada actividad nuestra ha sido seguida de consultas de
las familias, quienes desean conocer más sobre la posibilidad de efectuar formalmente algunas transacciones que ahora no se efectúan
de esa manera. Todo dependerá de las actividades de educación e información que se desarrollen en el futuro.

SECCIÓN DOS: ANÁLISIS Y PROPUESTAS
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 35
Los hombres nacen ignorantes, pero no estúpidos
La educación los convierte en estúpidos
HELVETIUS / s XVIII
Contando con los resultados de campo del estudio en las ciudades de Lima y Arequipa, es posible ahora enfocarse en presentar las
propuestas para promover una cultura registral en los usuarios del Registro Predial Urbano. Como se verá más adelante este proceso
no puede ser ajeno a la promoción de una cultura registral predial en general, en nuestro país. Como resulta evidente, los alcances
de esta consultoría no pueden demandar conclusiones categóricas, pero nuestro conocimiento del país nos conduce a país que no se
transgrede en estas líneas lo que estudios en detalle deberán profundizar. Al final de esta sección, y fuera de los términos de referencia
del estudio, proponemos algunas lecciones de la experiencia tenida, con el objeto de proponer pistas para estudios sobre el tema
en otras ciudades del país.
Como telón de fondo, es preciso reflexionar sobre la importancia de la actividad de la formalización de la propiedad predial en el
contexto de una sociedad y un país que ha promovido y aún sigue promoviendo la informalidad. Nuestra sociedad hereda una situación
en la cual no son los pueblos los que se autoexcluyen, sino que la legislación no tiene relación con los procesos que el grueso de
los pueblos consideran ajenos a los suyos. En el caso de la vivienda es evidente que los reglamentos y sistemas han excluido a la
mayoría de las familias del acceso a una vivienda adecuada en una ciudad debió acoger a los nuevos habitantes. No estamos aquí
frente a la clásica dicotomía entre tradición y modernidad, que alude al paso de una a otra. Estamos, más bien, frente a diferentes
modos de producir la modernidad y el desarrollo, algunos de los cuales se han desarrollado sin el apoyo de la institucionalidad. En los
últimos años, ha habido un retroceso en el pensamiento social oficial respecto de estos hechos, ya que ahora se concibe que solamente
hay un estilo de desarrollo y modernización en las sociedades. Esta visión etnocentrista puede también expresarse en las acciones
de formalización, concibiéndolas como la entrada a un solo camino para el desarrollo, cuando existen diversos y confluentes
caminos, todos los cuales requieren de sistemas y, por tanto, de una formalidad. Promover la cultura registral nos proporciona una
oportunidad para poner en relación las culturas existentes –y no un único patrón de costumbres—con nuevos sistemas, esto es, con
una nueva institucionalidad y su consecuente formalidad, que nos conduzcan al desarrollo nacional.

1. REGISTRO, CULTURA REGISTRAL Y SUS COMPONENTES
1.1 ¿Qué es registrar y cómo lo entiende la gente?
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 36
Para aproximarnos a un análisis dinámico de los procesos, consideramos necesario aproximar la visión
de la cultura registral que se pueda tener desde la institucionalidad existente y desde el RPU con la
visión puesta en los potenciales usuarios del registro.
Los objetivos del PDPU...
La concepción oficial del registro y sus ventajas resultan claras en la formulación de las instituciones encargadas
de tal labor, tales como COFOPRI y el RPU, y forma parte de la Política Nacional de Formalización.
Si bien --como consta en los antecedentes del Proyecto-- el crecimiento masivo de la ciudad y la
falta de derechos de propiedad sobre los predios no impidió a los propietarios informales a invertir en
sus viviendas o desarrollar actividades económicas, se considera que la carencia de un título de propiedad
genera un uso ineficiente de la propiedad: limita la inversión de largo plazo y el sano desarrollo de
los mercados. Para enmendar esta situación se requiere formalizar integralmente los derechos de propiedad
sobre los lotes.
La formalización constituye la conversión de la posesión de facto que ejercen los ocupantes de dichos
lotes en derechos de propiedad plenos. Implica la creación e implementación de un sistema cuyo procedimiento
permite la identificación adecuada de la propiedad (lote) ocupada y su inscripción en un registro.
En consecuencia, el Registro garantiza al ocupante el reconocimiento claro de su condición de propietario
y, asimismo, dota valor de intercambio a un título de propiedad registrado. Existe un marco jurídico
desde 1961 en este sentido; en 1988 se creó el Registro Predial Urbano (RPU). Este registro, reforzado
a partir de 1996 con la creación de la COFOPRI, trata de introducir un sistema de inscripción de
derechos de propiedad con base catastral, utilizando procedimientos y formularios simplificados. También
es un camino hacia una futura titularización de las propiedades y su incorporación masiva a mercados
hipotecarios de mayor alcance.
Se considera que la
carencia de un título
de propiedad genera
un uso ineficiente
de la propiedad:
limita la inversión
de largo plazo
y el sano desarrollo
de los mercados

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 37
El RPU tiene como mandato legal registrar los terrenos de asentamientos humanos (ex barriadas o Pueblos
Jóvenes), Urbanizaciones Populares (cooperativas y asociaciones producto de ventas ilegales), viviendas
del estado en situación de informalidad y pueblos tradicionales, así como registrar los derechos
y transacciones que se realicen sobre ellos. El Proyecto de Derechos de Propiedad urbana (PDPU) tiene
como objetivo la formalización integral de los derechos de propiedad. Con ello se busca que:
• Los residentes tengan la seguridad jurídica de sus posesiones.
• Los residentes se encuentren en mejores condiciones para utilizar de manera más eficiente sus
propiedades.
• Implementar reformas que aseguren que los costos de transacción en el sector formal sean menores
que en el sector informal para asegurar así la permanencia de los derechos de propiedad
en la formalidad.
La imagen-objetivo es que la propiedad urbana formalizada se convierta en un rasgo permanente del
país.
El RPU debe encargarse del registro de los derechos y de las transacciones realizadas apuntando hacia
una estrategia sostenible. Para ello se busca agregar valor de transacción a los activos que pudieran
estar inmovilizados, dentro de un proceso de transición de una cultura informal a una formal que “dependerá
del conocimiento y de la valoración de los beneficios que otorga un título de propiedad registrado“.
Esta, sin embargo, no puede ser la única labor formalizadora de las autoridades, respecto de la vivienda
y la urbanización. La labor de registro forma parte de una actividad de saneamiento legal de la propiedad
que debe venir acompañada de las labores de acondicionamiento físico. La relación entre formalización
de la propiedad y perfeccionamiento del trazado urbano, lejos de ser distintas se realimentan y deben
efectuarse de manera coherente, como modo de generar procesos sostenibles de formalidad. Entrevistas
con funcionarios municipales, encargados del desarrollo urbano, han mostrado que las acción municipal
tanto en las decisiones sobre el crecimiento de las urbanizaciones y el en mejoramiento urbano
forman parte de la actividad formalizadora. Esta actividad, distinta de la legalización de la propiedad, es
evidente que provee de oportunidades a las familias. Más allá de esto, sin embargo, está el hecho que
ella ayuda a promover un modo --¿lo llamaremos formal?—de proceder con el desarrollo de la ciudad
La imagen-objetivo
es que la propiedad
urbana formalizada
se convierta en un
rasgo permanente
del país.

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 38
que difiere del modo espontáneo con que generalmente se desarrollan los barrios de menores ingresos
en el país.
... y la gente ¿cómo entiende el uso de los registros?
El estudio realizado por nosotros ha mostrado que la labor de la COFOPRI puso el acento en el empadronamiento,
titulación masiva y registro de las propiedades sin haber desarrollado, de manera adecuada
y relevante una labor de capacitación que fuera capaz de brindar un conocimiento y valoración del
título registrado. En esta apreciación coinciden los pobladores de base beneficiados, sus dirigentes y el
conjunto de actores públicos y privados vinculados a la problemática. La política de formalización no desarrolló
sus componentes integrales (comunicación, capacitación-educación, información). En consecuencia,
los actores beneficiarios tienen aún un conocimiento parcial sobre qué es y para qué les sirve el
título registrado cuál es la utilidad del Registro Predial Urbano.
Entre las constantes o regularidades que muestran esta situación se tiene:
• Desconocimiento de la utilidad de tener un título registrado y desconocimiento del RPU.
• Confusión entre los diversos componentes de las acciones desarrolladas. Así, por ejemplo, para
COFOPRI es claro que los pobladores no tienen “dos títulos de propiedad”, pero la población que
antes recibió su título por las municipalidades en algunos casos sí cree tenerlos.
• Ignorancia respecto a aspectos colaterales a la temática. Desconocen los trámites específicos de
declaración de fábrica de la vivienda y muchos creen que ello está cubierto por la existencia de
autoavalúos y el cobro de impuestos prediales. Desconocen la posible independización de los aires
y su posible transacción.
• Percepción de que en las transacciones los costos de la formalidad encarecen sus actividades. Así,
por ejemplo, quienes lo conocen desaprueban que el costo de la declaración de fábrica sea mayor
que el costo del terreno; son conscientes que un alquiler informal es menos costoso pues no hay
que pagar impuestos (a SUNAT), etc.
Los actores beneficiarios
tienen aún
un conocimiento
parcial sobre qué es
y para qué les sirve
el título registrado
cuál es la utilidad
del Registro Predial
Urbano
Confusión respecto
al futuro, en especial
por el traslado
de funciones de
formalización a las
municipalidades

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 39
• Confusión respecto al futuro, en especial por el traslado de funciones de formalización a las municipalidades
que hace pensar a los pobladores que ahora una nueva institución puede pretender
una nueva titulación, tal como ha sucedido en el pasado, situación que se ve agravada por el desconocimiento
respecto a cuáles instituciones deberán acudir en adelante.
En consecuencia, entre los propósitos institucionales y la percepción de la gente se detectan desencuentros.
Estos obedecen, desde el ángulo de la población beneficiada, a un conjunto de desconocimientos
(por inadecuada información y capacitación) y a las certezas que provienen de la experiencia
directa o mediata, principal fuente del saber popular.
1.2 ¿ Qué es Cultura Registral ?
El concepto de cultura remite al conjunto de todas las costumbres, artefactos, creencias valores y conocimientos
que se aprenden y los símbolos que se comunican constantemente entre un conjunto de personas
que comparten una forma de vida en común. Cultura significa una forma de vida completamente
aprendida de la sociedad. La cultura “es todo” y su uso puede aplicarse también a la utilización de los
registros, esto es, libros a manera de índices o padrones en que figuran personas, propietarios de una
vivienda, nacimientos, defunciones, etc.
La cultura registral referida a los predios puede así ser definida como el conjunto de costumbres, creencias,
valores y conocimientos que se exponen en la vida en común en torno al conjunto de transacciones
y usos de bienes inmuebles. De acuerdo al marco normativo estos usos y transacciones deberían pasar
por los registros prediales. Se entiende que su uso de acuerdo a la norma constituye lo formal y es signo
de “alta cultura registral” y que su desuso implica lo informal y una “baja cultura registral”.
Dado que la política de formalización atiende a aquellos que han ocupado el suelo urbano de una manera
ilegal e informal (Asentamientos Humanos, Urbanizaciones Populares y pueblos tradicionales) el
tratamiento particular de la cultura registral alude a los sectores urbano populares, o sectores de menores
ingresos. Sin embargo, dado que una característica de las ciudades es la interacción, aunque restringida,
entre los individuos de las diversas clases y estratos que la constituyen, puede también hablarse
de tendencias generales respecto a la cultura registral predial, trasmitida por los medios de informa-
La cultura registral
referida a los predios
puede así ser
definida como el
conjunto de costumbres,
creencias,
valores y conocimientos
que se exponen
en la vida en
común en torno al
conjunto de transacciones
y usos de
bienes inmuebles

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 40
ción o aprendida a través de la experiencia. Así, por ejemplo, el desconocimiento de trámites legales
respecto a la propiedad puede ser una característica de la sociedad urbana en su conjunto.
En el caso de la población inmigrante hoy asentada en las ciudades es cierto que atraviesan una situación
de transición caracterizada en rasgos generales por el paso de una sociedad rural y de ciudades pequeñas
a una sociedad urbana globalizada. Por ejemplo, en torno a las transmisiones de propiedad, el
estudio muestra que mientras los pobladores provenientes de la sierra, en muchos casos los titulares de
los lotes, asumen con mayor sensibilidad temas como las herencias o adelantos de legítima, sus hijos –
que a su vez son los hijos de la ciudad, que han atravesado otros procesos de socialización- parecen
orientarse por pautas de conducta más prácticas. Así, por ejemplo, los padres de origen provinciano tienen
mayores reservas frente a las transmisiones de propiedad, mientras que sus hijos que no se hacen
problemas y observan un comportamiento práctico con una lógica de mercado y actitudes predispuestas
a asumir un mayor riesgo, en términos comparativos con la generación de adultos mayores.
Ciertamente se debe ser cuidadoso en equiparar el paso de una cultura rural a urbana como una de
cultura informal a una formal. De hecho, y no es posible detenerse en estas cuestiones, también en la
cultura rural existen actos susceptibles de ser considerados como formales y viceversa.
1.3 Componentes de la cultura registral urbana actual
Las costumbres, valores y usos de los registros urbanos de la propiedad, o a actividades a ellas vinculadas,
remiten a cuatro componentes que deben ser considerados en una política de promoción de la cultura
registral en el Perú de las grandes ciudades:
• La valoración del título registrado como un componente de seguridad en el predio del lote y una
valoración en sí mismo. Esto es, la “cultura del cartón”. El título de propiedad, cual un diploma o
“cartón”, simboliza la constancia de un logro o posesión de un bien. Por ejemplo, el reconocimiento
de un capital cultural y social como la educación. El “cartón”, como bien se sabe, es un bien valorado
por poblaciones inmigrantes que, precisamente, han atravesado por situaciones de una educación
incompleta y que se vincula al “mito de la educación”: la creencia que a mayor nivel educativo existen
mayores posibilidades de enfrentar las contingencias de la vida cotidiana. Existe en las poblaciones
populares una valoración del título por el título, en tanto que símbolo.
Existe en las poblaciones
populares
una valoración del
título por el título,
en tanto que símbolo

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 41
• La valoración del título registrado como un componente que otorga peso formal a las transmisiones
de propiedad (de padres a hijos) y a la eventualidad de procesos de independizaciones con el objetivo
de ampliar la vivienda para uso de los hijos. Esta valoración es mayor en los jóvenes urbanos
antes que en sus padres quienes todavía tienen la costumbre de transmisiones de palabra.
• La valoración del título registrado como un componente que asegura el acceso a los mecanismos financieros
formales (créditos, garantías para préstamos). Pese a los temores de perder la propiedad
como consecuencia del no pago de créditos obtenidos por medio de un bien hipotecado, se reconoce
ésta utilidad del título registrado, que además ha sido estimulada por la COFOPRI. No obstante, las
familias tienen poco conocimiento sobre los temas de crédito en sí, lo cual agrega un componente de
riesgo que podría evitarse. Existe la consideración del registro como un valor agregado que potencialmente
puede utilizarse, aunque antes de ello operen cálculos de costo beneficio elementales referidos
al riesgo.
• La apreciación del título registrado como un documento que añade valor a los predios en el momento
de las transacciones. El estudio comprueba la percepción creciente en la población de un mayor
valor al uso de los registros (RPU, RPI) para las transacciones. Los pobladores prefieren, en caso
de tener que hacerlo, adquirir un predio con un título registrado dado que tiene más “valor” y está
refrendado por el Estado. La costumbre de ventas de palabra prácticamente ha desaparecido y el
uso de notarios progresivamente incorpora la consideración de los registros. Esto es un logro y un
efecto palpable de la política de formalización que da un valor agregado al registro.
En el caso de los alquileres, en que no es necesario utilizar el registro, la población opta por mecanismos
informales debido a los costos que representa el pago de impuestos.
Estos componentes remiten gruesamente a diversos escenarios del mundo de la vida social. Los dos
primeros se ubican en una relación del tipo “nosotros” que compromete a los titulares de los lotes y su
núcleo familiar: la valoración del título como cartón y bien familiar y las transmisiones de propiedad. Por
otro lado, los dos últimos refieren a una relación del tipo “ellos” y que remite al acceso a préstamos o
transacciones que se establece con individuos observados como roles o posiciones (el banco, el inquilino,
el comprador) con las que no necesariamente existe una relación “cara a cara”.
La valoración del
título registrado
como un componente
que asegura
el acceso a los mecanismosfinancieros
formales
No obstante, las
familias tienen poco
conocimiento sobre
los temas de crédito
en sí, lo cual agrega
un componente de
riesgo que podría
evitarse

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 42
Ciertamente, en el abordaje de la cultura registral debe asumirse que la viabilidad de la aplicación de las
normas debe estar en consonancia con las costumbres. Allí donde las costumbres se encuentran fuera
del marco normativo es más difícil su aceptación por las personas que las practican. En todo caso, el
estudio constata, positivamente, que los actos de registro no se encuentran ausentes totalmente de las
costumbres. El estudio constata que por efectos del Plan de Formalización se vienen produciendo modificaciones
en la cultura registral predial y, consiguientemente, en el uso y valor que se adjudica a los títulos
registrados. Esto se percibe con más claridad en la relación con agentes de fuera del núcleo familiar,
y se expresa en el deseo de adquirir propiedades que se encuentran registradas o de utilizar como
garantía el bien. Ciertamente es necesario distinguir perfiles específicos en los sectores populares urbanos,
por cuanto la recepción y potencialidad al uso de registros varía según la composición etárea, la
mentalidad y el tipo de socialización. Es pertinente indicar que en este estudio no hemos encontrado,
por ejemplo, diferencias entre personas de origen aymara o quechua.
2. ESTRATEGIA PARA EL FOMENTO DE UNA CULTURA REGISTRAL
2.1 Consideraciones generales
El punto de partida para el esfuerzo comunicacional es concebir que la Comisión de Formalización de la
Propiedad Informal es un organismo que tiene una misión que culminará tarde o temprano, mientras
que los registros públicos de la propiedad son una institución de carácter permanente.
El esfuerzo de la formalización no debe aparecer ante el público como un fin en sí mismo, sino como el
punto de partida de un modo (formal) de hacer las cosas. Si las personas conocen poco acerca de los
contratos, menos conocen sobre el registro de los contratos. Esta realidad, no quiere decir que no haya
posibilidad de mostrar el sentido y la importancia de los registros públicos para la vida cotidiana. Nos
proponemos señalar los elementos para una estrategia en tal sentido.
El uso registral más conocido: El Libro de Asociaciones
En primer lugar, ciudadanos y ciudadanas tienen nociones de lo que son los registros públicos. No hay
asociación en el Perú urbano de los últimos 30 años que no aspire a estar debidamente registrada, lo
Ciertamente, en el
abordaje de la cultura
registral debe
asumirse que la
viabilidad de la aplicación
de las normas
debe estar en
consonancia con las
costumbres

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 43
cual forma parte de la cultura en un país en el cual el vago concepto de “informalidad” no logra entender
el gran formalismo que al mismo tiempo tiñe la conducta de las personas y sus organizaciones. Si
una asociación no está registrada, entonces no existe para el común de la gente. Ello puede apreciarse
claramente cuando, por ejemplo, en la ciudad de Lima se prefiere el oneroso trámite ante el Registro de
Asociaciones que el sencillo, útil y barato Registro Único de Organismos Sociales (RUOS) instituido por la
Municipalidad Metropolitana de Lima.
El intermediario entre las asociaciones y el Registro es generalmente un abogado o un notario, lo cual
genera la sensación de que el acceso a los registros públicos no puede ser directo. Si bien las inscripción
en los registros públicos no se hace de manera directa, las consultas a dicha base de datos puede y debe
ser directa.
Siguiendo con la analogía, las miles de asociaciones registradas pertenecientes al mundo popular escasamente
registran sus actos. Pocas veces se acude al registro de asociaciones para dejar constancia del
cambio en las juntas directivas y la modificación de sus estatutos, siendo que los libros de la asociación
(y los sellos) son tenidos como la única prueba de la vida institucional. La principal razón parece ser que
los registros al día son necesarios para hacer contratos importantes, para operaciones financieras, para
cambio de apoderados y, por cierto, para los casos de conflicto. De manera general, poco de eso sucede
en la vida cotidiana de pequeñas asociaciones y estar “debidamente inscritos” no es sino la partida de
nacimiento de un organismo al cual no se considerará necesario agregarle partidas de “matrimonio” ni
de “defunción”. Análogamente, las familias piensan que COFOPRI ha efectuado una encomiable labor de
generar estas “partidas de nacimiento” prediales y los usuarios y usuarias están satisfechos con ello.
Para la mayoría de ellos, ya no hay nada más que hacer.
Con lo anterior no queremos sino subrayar que el escaso uso del registro predial es expresión de un escaso
uso de los registros públicos; no debe esperarse de las familias recientemente registradas una
práctica que no existe en el conjunto de la sociedad.
¿Cultura registral predial o cultura del RPU?
Si consideramos el hecho que, excepto el RPU y el Registro de Propiedad Vehicular, los registros públicos
en Lima tienen una misma sede nos encontramos con un problema adicional. Cuando el usuario
acude a hacer un trámite, va “a los registros públicos”, sin discriminar mayormente entre ellos. Para el
caso del RPU, se necesita definir mejor una identidad, pero antes que nada debe entenderse que lo que
El intermediario
entre las asociaciones
y el Registro es
generalmente un
abogado o un notario,
lo cual genera la
sensación de que el
acceso a los registros
públicos no
puede ser directo
Antes que nada
debe entenderse
que lo que se busca
enfrentar es la falta
de cultura registral
en su conjunto y no
solamente la falta
de cultura registral
predial

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 44
se busca enfrentar es la falta de cultura registral en su conjunto y no solamente la falta de cultura registral
predial.
Ya ha sido objeto de debate público el asunto de la relación entre el RPI y el RPU, dos organismos con el
mismo objetivo. Esta debate renace en nuestros días. Independientemente de eventuales modificaciones
institucionales y de la fusión o no de estos registros, debe quedar claro que la estrategia de comunicación
dirigida a fortalecer la cultura registral en la población deberá formar parte de una estrategia global
o, al menos, encajar perfectamente en un proceso educativo global sobre la materia.
En lo que a educación se refiere, el uso de los registros prediales debe ser mejor promovido por las dos
instituciones existentes. Toda la ciudadanía debe conocer las ventajas que tiene registrar una subdivisión
o venta de aires y ninguna institución y organismo tiene los recursos suficientes para efectuar un
proceso por sí solo. La diferencia entre el RPI y el RPU debe ser enfatizada como un asunto de información,
mas no de educación. Conociendo las ventajas que ofrecen los registros de la propiedad inmueble,
los y las propietarios deben estar informados adónde recurrir para su caso específico.
Es cierto que la mayor parte de la población registrada en el RPU es distinta que aquella del RPI y que
los pobladores de urbanizaciones populares, cooperativas, pueblos jóvenes y similares son menos formales
que aquellos de las partes no tugurizadas de las urbanizaciones convencionales. Uno y otro públicos
podrán necesitar de un lenguaje distinto para similares contenidos. Sin embargo, la estrategia de
comunicación debe tender hacia un mensaje similar, puesto que la imagen del RPU como un registro “de
pobres” y con “menor valor” debe ser erradicada. Esta imagen le hace daño al registro, agrede innecesariamente
a propietarios en balnearios y pueblos tradicionales cuyas propiedades se encuentran en el
RPU y, finalmente, introduce un elemento de complejidad en la cultura registral que debe promoverse
en toda la población.
Promover una cultura desde el papel que le toca a los registros públicos.
Algunos de nuestros entrevistados han expresado la necesidad de que COFOPRI o el RPU desarrollen
acciones de crédito para la vivienda y, en general promuevan políticas públicas de vivienda. Esta sugerencia
se basa en el hecho que la “informalidad” en la vivienda se origina en la falta de políticas adecuadas
a las necesidades de las mayorías urbanas pobres. Debemos resaltar que mientras no haya políticas
adecuadas para la vivienda (promoviendo y realimentándose de un contexto de reactivación económica,
claro está) , las transacciones serán mínimas y que la sostenibilidad del RPU no puede garantizarse por
En lo que a educación
se refiere, el
uso de los registros
prediales debe ser
promovido por las
dos instituciones
existentes
La diferencia entre
el RPI y el RPU debe
ser enfatizada
como un asunto de
información, mas no
de educación

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 45
la sola inscripción de numerosas operaciones del Banco de Materiales. Sin embargo, el desarrollo de políticas
de vivienda adecuadas es un asunto que en rigor excede la función de los registros públicos.
Por esta razón, el RPU debe orientar parte de sus actividades a mostrar ante quienes toman decisiones
de política las oportunidades que aparecen desde su experiencia con la vivienda de bajos ingresos. Ello
no implica que sean los registros públicos quienes tomen iniciativas de políticas de vivienda, tales como
programas de crédito o proyectos de construcción.
2.2 Lineamientos estratégicos
2.2.1 Desarrollo institucional
El fomento de una cultura registral en la población requiere clarificar en el nivel de la esfera gubernamental
los aspectos institucionales.
Como es de conocimiento público el marco normativo e institucional de la formalización de la propiedad
ha sido recientemente modificado devolviendo a las municipalidades la función de otorgar los títulos de
propiedad. Hasta hace poco esta función correspondía de manera exclusiva y excluyente a la COFOPRI.
Sin embargo se desconocen aún los aspectos particulares que presentará este cambio. Por tanto la
COFOPRI y el RPU deben definir, junto a otras instancias gubernamentales, el nuevo escenario a constituirse.
Bajo esa consideración deben considerarse los siguientes lineamientos estratégicos:
• En la relación COFOPRI/RPU/ Municipalidades deben definirse los aspectos de decisión política, ejecución
y las labores técnicas. Considerando que la labor de titulación de COFOPRI ha sido importante,
especialmente en el año 2000, los asentamientos por titularse, formados antes de 1996, no deben
ser muchos. Sin embargo, en términos generales las municipalidades deberán asumir tareas
como resolver las múltiples situaciones de contingencia (titulares no empadronados, problemas de
límites entre los predios, problemas de disolución de parejas, titulación a los inquilinos en lugar de
los propietarios, entre otros) y enfrentar la presión de los invasores de los últimos cinco años que
pugnarán porque se extienda el beneficio de la legalización (formados desde 1996). Debe conside-
COFOPRI y el RPU
deben definir, junto
a otras instancias
gubernamentales, el
nuevo escenario a
constituirse

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 46
rarse que, a diferencia de la COFOPRI que contó con un préstamo de 38 millones USD, las municipalidades
no cuentan con un soporte financiero y se requiere atender la manera de cubrir los costos.
Más aún si se decidiera que el fomento de una cultura registral corresponderá a las municipalidades.
• En relación a la política general del Estado peruano debe definirse una política integral y global que
cohesione los diferentes ámbitos de la intervención pública. El fomento de una cultura registral requiere
que las distintas piezas de la acción pública (como, por ejemplo, los programas de vivienda,
los préstamos del Banco de Materiales) actúen coordinadamente y no cada una por su lado. Por
ejemplo, si un propósito de la política pública es conectar la propiedad registrada con los préstamos
de la banca privada y las entidades estatales, los diversos organismos deben actuar de manera convergente
a dicho propósito y no competir entre ellos, como en cierto modo ha ocurrido cuando el
Banco de Materiales no exigía el requisito de propiedad registrada para efectuar los préstamos.
• El fomento de la cultura registral formal requiere una definición y aclaración institucional sobre la necesidad
o no de contar con dos tipos de registros (RPU y RPI) que no sólo son paralelos sino que, en
la percepción de la banca y la propia población uno tiene más valor mientras que el otro -el RPU- es
observado como el registro de “pobres” y “barrios marginales”. La política pública tiene que decidirse
respecto a la existencia de dos registros y justificar técnicamente su vigencia.
2.2.2 Mejorar la relación costo/beneficio para la población
Un acertado lineamiento de la política de formalización fue considerar que una cultura registral se desarrollará
en la población en la medida que ésta perciba que los costos de la formalidad son menores a los
de la informalidad. Este lineamiento debe mantenerse y llevar al desarrollo efectivo de la propuesta. A la
actualidad el estudio ha constatado la situación inversa: los costos de la formalidad son más altos que
los de la informalidad y por eso la gente actúa al margen del marco normativo. Ello se observa, por
ejemplo, en la relación desproporcionada entre un costo cero del terreno y un costo mayor en las acciones
de declaración de fábrica. Por tanto, el registro de las viviendas como práctica de la cultura registral
se verá entorpecido si la gente percibe que se trata de costos altos para ellos. De igual manera ocurre
con los alquileres de palabra, práctica recurrente en la medida que los alquileres formales suponen el
pago de un impuesto.
El fomento de la cultura
registral formal
requiere una definición
y aclaración institucional
sobre la
necesidad o no de
contar con dos tipos
de registros (RPU y
RPI)

2.2.3 Desarrollar un programa de información, educación y comunicación
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 47
Promover una cultura del uso de los registros públicos es promover nuevas actitudes por parte de las
familias. Ellas efectúan sus transacciones en base a las relaciones de confianza personal o respaldándose
en las instituciones locales, sean estas las redes sociales o la formalidad del distrito. Cada vez que hay
que hacer una importante transacción inmueble --de las pocas que se hacen en la vida de una familia de
bajos ingresos-- se necesitan nuevos procedimientos y nuevas seguridades que a las familias le convendría
conocer. Esas transacciones importantes serán cada vez más frecuentes en un país urbanizado que
busca desarrollarse. No tiene mucho sentido promover el registro de las transacciones poco importantes,
puesto ellas son transacciones personales y las personas quieren que se queden en esa esfera. Promover
una cultura registral no será otra cosa que promover las ventajas de esa forma “formal” de hacer las
transacciones importantes.
No puede afirmarse que todas las familias son emprendedoras ni se inscriben en la modernidad sin contratiempos.
La gran cantidad de micro empresarios que fracasaron en el intento y la economía de la sobrevivencia
corroboran esta afirmación. Sin embargo, la diferencia entre quien es y no es exitoso no
puede encontrarse en aspectos relacionados con la edad, el sexo ni el origen geográfico de las personas,
sino, más bien, en el carácter de las personas, la fortaleza de las redes familiares y sociales y, finalmente,
en el acceso a la información. La estrategia comunicacional del RPU, además de enfocar a algunos
sectores específicos, deberá ayudar a las mismas familias a descubrir oportunidades que, ellas asumirán
o no en su debido momento.
Promover nuevas actitudes y conductas implica mucho más que informar acerca de la existencia y características
del Registro Predial Urbano. Lo que el RPU debe desarrollar es una estrategia que, además
de informar, eduque a las familias.
Por ello, el RPU debe dotarse de una estrategia de Información, Educación y Comunicación (conocida
como IEC), tal como lo hacen aquellos organismos --gubernamentales o no-- que buscan modificar actitudes
en la población.
La información llega a todos los potenciales usuarios con mensajes sencillos y puntuales. Es evidente
que el propietario registrado debe, en primer lugar, conocer que su propiedad está registrada, lo que es
un asunto de información. La educación es un componente más complejo que busca cambiar actitudes y
Cada vez que hay
que hacer una transacción
importante -
-de las pocas que se
hacen en la vida de
una familia de bajos
ingresos-- se necesitan
nuevos procedimientos
y nuevas
seguridades que a
las familias le convendría
conocer
El RPU debe dotarse
de una estrategia de
Información, Educación
y Comunicación
(IEC)

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 48
promover nuevos comportamientos. Consiste en difundir conceptos que provoquen cambios racionales
de actitud, lo que influirá en su práctica. En muchos casos, será preferible difundir estos conceptos entre
grupos clave de personas o instituciones, de manera tal que se cuente con la masa crítica de quienes
puedan retransmitir y explicar los mensajes que se dan por los medios masivos de comunicación. La estrategia
de llegar a muchos o a pocos, de hacerlo con tales o cuales contenidos, aislados o combinados,
así como de realimentar los contenidos no es otra cosa que el esfuerzo de comunicación.
Tal parece que el RPU no ha tenido una estrategia de IEC y, en caso de haberla tenido, ella aún no
muestra sus frutos. En el caso en que COFOPRI haya tenido una estrategia de IEC, podemos verificar
que ella ha equivocado sus metas o ha fracasado, debido a la gran desinformación que ha producido. En
nuestro medio es conocido que el sector salud tiene una estrategia de este tipo y todo lo relacionado a
la política de salud frente a los usuarios y usuarias del sistema es evaluado en base a propuestas de IEC.
Por otro lado, en nuestros días recibimos por los medios mensajes educativos generados en relación a
los procesos de conciliación extra judicial, lo que nos sugiere la existencia de una estrategia de este tipo.
No es, entonces ajeno a las prácticas institucionales en el Perú el diseño de estrategias de Información,
Educación y Comunicación.
2.2.4 Temas a prestar atención
Las actividades de formalización en el país han buscado promover un cambio que se expresa en dos
palabras clave: seguridad y crédito. Obtenida la seguridad en la tenencia del suelo, no se han verificado
operaciones de crédito hipotecario, tal como la teoría señalaba. Más allá del asunto de lo conveniente
del enfoque, nos resulta evidente que las familias efectúan otras transacciones –distintas del escaso movimiento
hipotecario actual- que conviene que sean registradas. Además hay usos del registro distintos
que la acción misma de registrar. Todo ello debe formar parte de las actividades de IEC a llevarse a cabo
en el futuro. Queremos enfatizar la importancia de los siguientes temas:
• La gente tiende a registrar las grandes transacciones, en especial si ellas se efectúan entre extraños.
Las transacciones pequeñas no se inscriben. Identificar estas grandes transacciones y promoverlas a
través de los registros debe ser el foco de la actividad de educación registral.
Resulta evidente
que las familias
efectúan otras transacciones
–distintas
del escaso movimiento
hipotecario
actual- que conviene
que sean registradas

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 49
• Es práctica usual entre ciertos acreedores que, por ejemplo, las hipotecas y las anticresis se inscriban
en los registros recién cuando se piensa ejecutar las garantías y no en el momento en que se
efectúan los contratos. Esto se hace para abaratar los costos de la transacción.
• Gran transacción #1: Las familias tienden a no hipotecar la vivienda única, pues perciben que ello
maximiza los riesgos y no el beneficio.
• Gran transacción #2: Las acciones de subdivisión de la vivienda y la venta de aires con el objeto de
venta o herencia serán muy importante en el futuro de las urbanizaciones consolidadas de las grandes
ciudades. En nuestros días se percibe el tema como un asunto privado, pero es posible generar
una preocupación pública para que este tema sea abordado convenientemente. Nos parece que estas
acciones pueden competir en volumen con los créditos con garantía hipotecaria, razón por la cual
debe prestársele particular atención en los procesos de educación.
• Las personas solamente perciben el deber de registrar la propiedad y las transacciones, pero no perciben
que ello representa una garantía para las familias, sino para sus acreedores. En otras palabras,
se percibe una cierta obligación, pero no una necesidad. Al percibirse que el registro es una garantía
para todas las partes involucradas en una transacción, entonces se podrá hacer una mejor evaluación
del costo/beneficio de registrar. Las actividades educativas deberán ayudar a conocer mejor las
modalidades de créditos ( con garantías registrables o no en el RPU) posibles. Del mismo modo,
grandes transacciones tales como la venta, la independización y venta, así como los adelantos de
herencia pueden ser mejor conocidas a partir de campañas de los registros de la propiedad inmueble.
Ello ayudará a generar una imagen de seguridad en estas transacciones y proporcionará alternativas
a los modos actuales de efectuarlas.
• De lo anterior, resulta evidente que un primer paso consiste en desarrollar un proceso de inscripción
de declaratorias de fábrica. Ella puede interesar no solamente a las familias, sino también a las municipalidades.
Deberá evitarse la simplificación en los contenidos, puesto que las declaratorias de fábrica
no solamente son de utilidad... para obtener créditos.
• En ciertas circunstancias las personas podrían apreciar la utilidad de consultar los registros públicos
para conocer las anotaciones que tienen sus predios o los de otros propietarios. Esa consulta no necesita
de intermediarios, lo que generalmente no es asunto conocido. Esta actividad permite un
Al percibirse que el
registro es una garantía
para todas las
partes involucradas
en una transacción,
entonces se podrá
hacer una mejor
evaluación del costo/beneficio
de registrar

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 50
acercamiento entre el ciudadano común y el sistema registral, además, de un movimiento de la información
existente en el RPU.
2.2.5 Actores con quienes trabajar
El fomento de una cultura registral requiere el concurso del conjunto de la pluralidad de los actores involucrados
en la política de formalización. Esta tarea no debe ser competencia exclusiva de las agencias
públicas, sino que se debe producir sinergias con el conjunto de los actores. La muestra más palpable de
que no existe un mensaje único lo representa el hecho que mientras la COFOPRI ha venido estimulando
la conexión de activos con los préstamos de la banca privada a través de hipotecas, la banca privada en
su gran mayoría considera que los distritos mayoritariamente compuestos por Asentamientos Humanos
no son sujetos de crédito y que el RPU es un instrumento de segundo orden. Asimismo, deben plantearse
adecuadamente la conexión de los activos prediales con los préstamos, y no pensar que ello se producirá
de manera mecánica. Entre los actores a ser considerados se encuentran las agencias públicas,
las municipalidades, los bancos, los pobladores y sus dirigentes y los profesionales operadores.
3. PROPUESTAS PARA EL PLAN DE ACCIÓN
3.1 Desarrollo institucional
El fomento de una
cultura registral
requiere el concurso
del conjunto de la
pluralidad de los
actores involucrados
en la política de
formalización
• La COFOPRI y el RPU deben coordinar con el conjunto de las instituciones públicas para definir una política única respecto a la
formalización y el fomento de la cultura registral, con roles y funciones claramente establecidos. Se entiende que es una tarea
prácticamente inmediata pues se requiere, en especial, definir los roles y su articulación con los gobiernos municipales.
• El proceso de transferencia a las municipalidades requiere evaluar las contingencias, sus dificultades legales y administrativas y
especialmente los costos de esta labor. Al respecto debe considerase la realización de las consultorías y estudios pertinentes.
Asimismo debe elaborarse un Plan de Transferencia.

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 51
• La estrategia de fomento de la cultura registral requiere específicamente definir los roles de COFOPRI, RPU y las municipalidades
para esta labor. Particular énfasis debe otorgarse a las labores de atención al público que ahora se volverán más importantes, al
desarrollo de campañas y a la aclaración y uniformidad con las posibles confusiones entre los registros del RPU y los impuestos
prediales. Por ejemplo, debe aclararse que la aplicación del autoavalúo por las municipalidades no reemplaza a los trámites de
declaración de fábrica. Deben considerarse estudios particulares respecto al modo en que las municipalidades pueden adaptarse
a la nueva situación con el regreso de las funciones de formalización. Debe difundirse públicamente la validez de los títulos de
COFOPRI aún con la transferencia en curso.
3.2 Mejorar la relación costo/ beneficio
• Realizar un estudio específico sobre el costo/ beneficio de y para la población de actuar o no en la formalidad, atendiendo sus
necesidades y deseos derivadas de las transacciones y registros tal como lo hacen actualmente. Definir los costos legales, administrativos
y económicos.
• Levantar propuestas específicas que reduzcan los costos de actuar en la formalidad. Por ejemplo, pensar en programas masivos
de inscripción de declaraciones de fábrica que reduzcan costos y que incluso puedan considerar un componente de subsidios.
3.3 Un programa de Información, educación y comunicación
Un programa de este tipo deberá determinar con claridad sus públicos meta. Las actividades de información, dirigidas al público en
general, deberán visibilizar a los registros prediales y al RPU en particular. El RPU deberá ser identificado con claridad. ¿Dónde queda
el RPU? ¿Conoce usted el número de ficha de su propiedad? ¿Sabe que sus precios son muy baratos y que puede ser consultado con
facilidad?
Difundir los contenidos educativos demanda en primer lugar generar aliados. Ellos se encuentran entre los propios funcionarios públicos,
en los gobiernos locales, entre los profesionales del derecho, ingeniería y arquitectura y entre los líderes de las organizaciones
urbanizadoras. Llegar a ellos demandará solamente actividades de refuerzo en los grandes medios, puesto que tal vez sea más conveniente
un programa de cursos, conferencias y charlas. Las personas entrevistadas por nosotros que actualmente han sido acreditadas
por el RPU como fedatarios no tienen ninguna noción de la utilidad de los registros. Ellas solamente conocen procedimientos, lo
cual les impide orientar a los recurrentes. Se desperdicia así una valiosa oportunidad educativa.

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 52
Quienes han hecho uso de los registros más allá del registro de su terreno pueden ser vehículos de información y educación en las
redes sociales y económicas en que participan. Estas personas ya son “clientes” del RPU y esperamos que estén satisfechos. Este
público es el primero en la lista de quienes pueden proveer de una retroalimentación a los procesos Un proceso de información y
educación a distancia, por medio del correo puede ser muy efectivo. Si usted terminó de pagar su deuda: ¿ya levantó la anotación en
su propiedad?
Efectuar “ferias” y participar en actividades públicas en las cuales la mayor cantidad de personas pueda “verse en la pantalla” tiene
un enorme impacto en acercar a las personas al RPU. Luego ellas solicitarán la información por escrito, pagando la tarifa correspondiente.
Queremos anotar que en los grupos focales efectuados en Arequipa hemos encontrado referencias a campañas educativas efectuadas
por el Colegio de Notarios y el RPI. Ello nos indica del impacto que pueden tener campañas de IEC, siempre y cuando tengan
claros propósitos.
3.4 Prioridad de temas
Identificar al RPU, en primer lugar. El o los registros prediales deben ser identificados en su existencia, ubicación y actividades. La
ficha registral debe ser identificada. Las familias deben saber cómo obtenerla y qué hay contenida en ella.
Conocer que se pueden registrar muchas actividades. Más que conocer los procedimientos, es necesario indicar que es posible varias
hacer actividades en los registros. Muchas personas no saben que puede inscribirse la fábrica, que se puede independizar la fábrica y
que se pueden vender los aires. Simplemente no pensaban que ello es posible, a pesar que les resulta fácil comprender de qué manera
una familia compra un departamento en un edificio caro del centro de la ciudad.
Conocer para qué sirve un registro público es el primer paso para conocer para qué puede servirle dicho registro.
Aclarar los malentendidos más conocidos: Impuesto predial municipal, autoavaúo y registro predial. Registro del lote y registro de la
vivienda (confusión que, pensamos, ha sido maliciosamente promovida en las campañas de propaganda de los años anteriores).
Aclarar que no hay dos títulos de propiedad (por ejemplo, el título de Enace o el del alcalde Belmont en Lima y el título de COFOPRI),
sino que hay un registro de esa propiedad, que se ampara en diversos documentos, algunos de los cuales ni siquiera son un título (el
“cartón”), sino una escritura pública.

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 53
Todas estas actividades pueden efectuarse en base a algunos programas básicos, que motiven a la población a cambiar de opinión
acerca del modo como hacen algunas grandes transacciones. Esas grandes transacciones están del lado del registro e independización
de la fábrica. Demás está decir que este registro e independización puede constituirse en une herramienta principalísima en políticas
que promuevan la densificación habitacional en las grandes ciudades del país.
3.5 Actores con quien trabajar
El Plan de Acción debe definir los roles y medios de relación con los principales actores involucrados en el fomento de una cultura
registral.
• Actores públicos. Considerar el conjunto de instituciones involucradas como las municipalidades, COFOPRI, RPU, Banco de Materiales,
Vice Ministerio de Vivienda y Construcción, Fondo Mi Vivienda, entre otros. Debe promoverse una Comisión Multisectorial
al respecto así como la definición de políticas de incentivo al uso de los registros.
• Municipalidades. Dada la actual definición de la política los roles y las funciones entre las municipalidades, la COFOPRI y el RPU
deben quedar claramente establecidos. Deben precisarse las tareas políticas y técnicas que corresponden a la política de formalización
según las instancias pertinentes. Esto contribuirá al mejor desarrollo de la cultura registral, la que debe incluir un componente
de comunicación social y de campañas de difusión y ferias de demostración del uso de los registros.
• Bancos. El tema de la conexión de los activos prediales con los préstamos, si bien no agota el uso de los registros ni cubre el
conjunto de actividades necesarias para el fomento de la cultura registral, debe ser impulsado en la medida que represente para
la población mejoras en sus condiciones de vida y elevación de la productividad de la economía urbana. Es preciso, por tanto,
establecer programas conjuntos en que el sector público promueva la intervención privada (empresarial y popular). Deben emprenderse
acciones con la banca y sus oficinas legales para una mejor valorización del RPU y su uso, dejando de ser considerado
un registro de segundo orden. Igualmente pueden desarrollarse programas de hipoteca social que contribuyan al aumento de la
densificación en la ciudad popular. La promoción de actividades económicas asociadas a las necesidades de la población contribuirá
al fomento de la cultura registral desde aspectos tangibles.
• Pobladores y dirigentes. El Plan de Acción debe considerar labores específicas con la población de manera de incorporar proactivamente
sus iniciativas. Debe promoverse una interacción entre las instituciones públicas pertinentes, las organizaciones vecinales
y la población de base. Mediante talleres debe definirse el modo de atender los cuellos de botella o contingencias existentes.
Esto puede considerar desde la atención al público descentralizada hasta la utilización de la tecnología de punta (Internet, por

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 54
ejemplo) para la consulta y la información. Debe realizarse un estudio que defina el aporte que pueden presentar los dirigentes si
es que se considera costoso que el asunto quede librado a los trámites personales que demandan dinero y tiempo a la población.
Al respecto es importante señalar que en ciertos casos las dirigencias barriales han sido contrarias a la formalización de la propiedad
en los términos y procedimientos puestos en ejecución por COFOPRI y unas pocas administraciones municipales en el pasado.
La práctica más común fue que los dirigentes lucren por el trabjo de titular y entregar lotes.
• Los operadores. Debe renovarse los planes de capacitación con los operadores (abogados, ingenieros, arquitectos) inscritos en el
RPU para efectos de que contribuyan a las labores de educación, información y capacitación. Asimismo, debe buscarse el modo
de llegar al conjunto de abogados y notarios a los que la gente recurre para efectos de los trámites registrales. Debe haber un
discurso único y promover estrategias de abaratamiento de costos para beneficios de la población.
4. RECOMENDACIONES
Hemos indicado ya la importancia de elaborar y poner en práctica un plan de Información, Educación y Comunicación, con contenidos
que se sugieren en el presente informe. En esta sección sugeriremos algunas recomendaciones de distinto orden, destinadas a
promover un mayor uso del RPU.
En relación a las actividades que promuevan el uso del RPU, nos parece primordial trabajar dos acciones en paralelo: una campaña
de elaboración y registro de declaratorias de fábrica y una de consulta en pantalla de los predios ya registrados.
El registro de las declaratorias de fábrica es la culminación de un proceso que en rigor es efectuado por agentes distintos al RPU, tal
como la acción de COFOPRI culmina con el registro de los terrenos. La conexión entre ambos, sin embargo, es evidente. Las municipalidades
son aliadas posibles en efectuar las declaratorias de fábrica, puesto que estas ayudan a los procesos de catastro urbano.
Más importante aún es el hecho que las municipalidades y los organismos de vivienda tienen la obligación de velar por la calidad de
la vivienda producida. Desco ha propuesto en 1999 que un proceso concertado de declaratorias de fábrica puede ser emprendido
como el mejor medio de producir una certificación de la vivienda producida por autoconstrucción. Este proceso de certificación 1
1 Desco ha desarrollado el prototipo de un sistema de asistencia técnica denominado “Calidad” que no hace más que certificar las características de la vivienda
edificada y hacer recomendaciones para su mejora al mismo tiempo que se efectúan los procesos de registro de la fábrica. El sistema opera en el
seno de las corporaciones municipales brindando la asistencia técnica ex post a quien no edificó contando con apoyos profesionales adecuados. En vez de
otorgarse un documento denegatorio de la “conformidad de obra”, lo que se hace es entregar un documento que identifica los problemas y necesidades de

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 55
constituye el primer paso de un proceso de asistencia técnica para la producción de nuevos alojamientos en venta o alquiler en los
barrios consolidados de las grandes ciudades del país.
Como ya hemos señalado, participar en ferias y actividades públicas con terminales del RPU a los cuales las familias pueden acceder
es un excelente modo de acortar las distancias entre propietarios, propietarias y el RPU. Una fuente no desdeñable del movimiento
del RPU puede estar constituida por las consultas de la ciudadanía, para conocer la situación de su predio. Estas consultas generalmente
son efectuadas por los organismos financieros. Ya existe en curso un proyecto del Programa de Formalización que es más
amplio que las conocidas “centrales de riesgo”. Lo que aquí sugerimos es que las propietarias y los propietarios comunes y corrientes
también pueden estar interesados en conocer la situación de los predios de familiares, vecinos o posibles socios comerciales. Ellos
deben contar con mecanismos amigables de acceso a esta información, lo cual les permitirá un contacto también amigable con la
institución, asunto importante para animarse a optar por registrar sus transacciones importantes en el futuro.
En lo que refiere a los contenidos y el lenguaje a ser utilizado en la promoción de una cultura registral, quisiéramos hacer una última
reflexión y una sugerencia. En el país existe una cultura registral añeja. La necesidad de la fe registral predial ha sido atendida eficientemente
por verdaderas instituciones comunales tanto en la comunidad campesina tradicional como en las modernas organizaciones
de vecinos surgidas en los años sesenta. Hasta hace poco, antes que se generalizara el proceso de titulación de terrenos en la
ciudad espontánea, era común observar que no había venta o “traspaso” de lote en los pueblos jóvenes que no fuera consultada con
el padrón de propietarios del barrio, diligentemente mantenido al día por las autoridades vecinales. Ese padrón de propietarios es un
registro, tal como el RPU registra a un espacio mayor de las ciudades. En las décadas del sesenta y setenta, este padrón ha sido más
confiable, completo y –por supuesto-- menos sujeto a la corrupción que los documentos oficiales en manos de Ministerios, municipalidades
provinciales y los registros públicos. La necesidad de registrar ciertas elementales transacciones ya estaba presente al momento
en que se crearon estas instituciones, actualmente en proceso de extinción. No es, entonces que haya ausencia de cultura
registral y que la necesidad de registrar aparezca recién en el momento en que se crea el moderno Registro Predial Urbano. El proceso
de IEC deberá saber relacionar las necesidades de los nuevos procesos urbanos con las tradiciones existentes sobre el mismo
asunto y, por cierto, saber utilizar el lenguaje apropiado para poder llegar a las familias. Nuestra experiencia con las familias a lo largo
del estudio cuyos resultados ahora entregamos, nos indica que utilizando el lenguaje apropiado hemos podido suscitar expectativas,
aclarar confusiones y proponer un mejor modo de hacer algunas importantes transacciones en las que la anotación del predio
esté involucrada.
la vivienda. De esta manera se puede iniciar un proceso de control urbano, ausente en los barrios e bajos ingresos con la complicidad de la legislación, los
gobiernos locales y los colegios profesionales. Se revierten así las tendencias que promueven la informalidad desde las instituciones.

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Nuestra última recomendación se relaciona con los potenciales aliados en promover una cultura registral entre la población. El entorno
inmediato de COFOPRI y del RPU está conformado por promotores, fedatarios y muy pronto (¡al fin!) por munícipes. Los profesionales
vinculados a notarías, estudios de abogados, colegios de ingenieros y de arquitectos, a las ONGs y a los organismos que tienen
que ver con la vivienda popular también están cercanos a las acciones que se efectúan en las urbanizaciones recientemente formalizadas.
Como se ve, no es desdeñable la cantidad de profesionales que pueden formar parte de la promoción de procesos de mejor
uso de los registros de la propiedad inmueble de nuestro país.
5. SUGERENCIA METODOLÓGICAS PARA OTROS ESTUDIOS
En el momento en que se nos encargó la presente consultoría, acordamos que valdría la pena efectuar otros estudios más específicos
en diversos lugares del país. A continuación sugerimos algunos elementos que debieran estar presentes en ellos, a la luz de la experiencia
recogida al hacer la presente consulta.
El estudio ha validado la pertinencia del recurso a técnicas de análisis cualitativo (entrevistas en profundidad, grupos
focales) para el estudio de los fenómenos de cultura.
La réplica de este estudio en otras ciudades debe considerar:
5.1 Respecto a los contenidos de la investigación
• Es conveniente para el conocimiento de la cultura registral partir de las prácticas y transacciones que la gente realiza. Cómo actúa
la gente, cuáles son sus costumbres y que cuellos de botella enfrentan para asumir la formalidad. Este punto de partida es
básico para el establecimiento de conclusiones prácticas y viables.
• Es conveniente establecer como variables dependientes la consideración de los asentamientos consolidados y no consolidados
pues se trata de realidades particulares que atañen a perfiles socioeconómicos diferentes.
• Los estudios deben prestar particular atención a las relaciones de género, esto es, considerar un balance en el tratamiento de
hombres y mujeres.

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 57
• El estudio no detectó casos de personas con predios titulados pero no registrados. Así estas situaciones parecen ser mínimas y
los estudios posteriores deberían confirmar esta apreciación.
5.2 Respecto al ámbito (unidad) de estudio
• El estudio consideró una gran metrópoli (Lima) y una ciudad grande (Arequipa). Se constata en términos culturales más parecidos
que diferencias. Como un modo de profundizar el conocimiento de la cultura registral debe considerarse a futuro:
• El abordaje de ciudades intermedias (hasta entre 250 y 280 mil personas), especialmente a aquellas que según los análisis censales
refieren a altas tasas de crecimiento y capacidad de retención de población, es decir, presencia de factores de atracción. Algunos
ejemplos son: Huánuco, Pucallpa, Juliaca o Tarapoto.
• El abordaje de ciudades que, debido a la estructura de propiedad del suelo de entorno, han dado pie al surgimiento de más Urbanizaciones
Populares por sobre los Asentamientos Humanos. Este modalidad de asentamiento en realidad es un indicador que
da cuenta de tierras de entorno de beneficiarios de la reforma agraria o de la existencia de zonas eriazas de propiedad públicas.
Un ejemplo de ciudad que ha crecido por la vía de Urbanizaciones Populares es Cusco. Conviene indagar diferencias de cultura
registral desde la perspectiva del modo de ocupación (antinomia compra ilegal o invasión).
• El abordaje de ciudades de la selva para atender las posibles especificidades culturales de la amazonía. Además, en la región natural
de la selva se desarrollan ciudades intermedias y se observa un desplazamiento poblacional de la sierra a la selva cuyas
consecuencias culturales convendría estudiar.
5.3 Respecto a la metodología/ técnicas de investigación
Las entrevistas en profundidad:
• Se recomienda aplicarlas al estrato de personas que presentan problemas de contingencia. Esta técnica resulta más pertinente
que la aplicación de grupos focales por la diversidad de posibilidades, permitiendo profundizar en los casos particulares.
Los Grupos Focales:
• Debe establecerse en la convocatoria un filtro efectivo que discrimine a los dirigentes de la población de base. Cuando los dirigentes
están en la sesión se exceden en el uso de la palabra y demuestran un conocimiento mayor de los trámites lo que inter-

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fiere con la dinámica de interacción necesaria. No obstante, por el estilo de vida de las comunidades resulta difícil conseguir que
los dirigentes no se encuentren presentes. Se recomienda abordarlos en un espacio y momento diferente para recoger sus opiniones
y evitar las interferencias.
• Deben redoblarse los esfuerzos por asegurar la puntualidad en la asistencia. En algunas sesiones no todos llegaban a la hora y en
el preámbulo las personas puntuales proporcionaban información clave que luego no era recogida en las grabaciones. Posteriormente
dichas personas no abundan en los detalles remitiendo a “como dije hace un momento...”.
• En general la gente esta dispuesta a contar situaciones familiares o íntimas. No hubo resistencia a hablar de estos temas, por la
empatía lograda entre los que dirigían la sesión y los pobladores. Se recomienda que el número de hombres y mujeres participantes
en cada grupo sea similar; esto es especialmente importante en el caso de las mujeres que pueden inhibirse de hablar en
presencia mayoritaria de varones.
• Es conveniente que los que dirigen la reunión deriven al final de ésta las preguntas sobre información planteadas por la población
para no alterar la dinámica grupal. Resultó frecuente, en la dinámica generada, que algunas personas planteen sus problemas
particulares, dudas o confusiones respecto a las diferencias entre el RPU y el RPI, entre la declaración de fábrica y el autoavalúo,
sobre el nuevo marco institucional por generarse, etc.
• Debe prestarse particular atención al efecto de saturación en la información recogida. Se recomienda que el número de grupos
focales según las categorías sea menor para evitar que la información resulte reiterativa. En todo caso es preferible plantear un
menor número de grupos focales y luego ampliarlo en caso de necesidad, que programar muchos en los que después se reitera la
información.

ANEXO:
METODOLOGÍA DEL TRABAJO DE CAMPO
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 59
Los grupos focales y las entrevistas en profundidad tuvieron como objetivo indagar el uso que las familias le dan o piensan darle a la
vivienda que ocupan y las transacciones que ello implica. Las distintas situaciones y las conductas de las familias constituyen la materia
prima para conocer la manera como las familias se acercan al tema de registrar sus propiedades.
Registrar las propiedades es parte de una cultura de las transacciones y el rol que las familias le atribuyen a la formalidad de los
contratos. El tema de la importancia y el uso de “los papeles” en la vida cotidiana, en especial en lo que a las transacciones prediales
se refiere, ha sido el foco de nuestra atención. El uso específico del Registro Predial Urbano (RPU, en adelante) no es sino el aterrizaje
de los anteriores aspectos a la realidad de los predios recientemente formalizados en el país por COFOPRI.
Para hacer operativo nuestro estudio hemos considerado como punto de partida dos asuntos, tanto en Lima como en Arequipa: las
características de la urbanización y la vivienda, por un lado, y las características de las familias, por el otro. Las necesidades y posibilidades
de una familia nuclear joven y pobre, en un barrio en el cual todo --hasta la vivienda-- está por hacerse, difieren radicalmente
de aquella familia con hijos mayores que ya logró edificar una vivienda que a veces cobija a una familia extensa. Resulta evidente
que las transacciones que se realizan dentro de este espectro varían sustancialmente y, con ello, las necesidades del uso de los registros
públicos de la propiedad. El abanico más frecuente de combinaciones entre ambos asuntos ha constituido la materia prima de
los participantes en los grupos focales y los casos más reveladores por su excepcionalidad, los que orientaron nuestra búsqueda de
personas para las entrevistas en profundidad..
En el presente informe, detallaremos los perfiles de cultura registral frente a diferentes transacciones percibidas como importantes
por las familias. Ello es resultado tanto de las sesiones de grupos focales como de las entrevistas en profundidad que el equipo ha
hecho en las semanas pasadas. ∗
∗ De antemano debemos señalar que la formación de los consultores no es en derecho y que es posible que haya errores de forma en la redacción del presente
informe. Aún habiendo sido convenientemente asesorados, los autores pueden haber expresado sus ideas de manera incorrecta desde el punto de vista legal.

1.1. Metodología y Trabajo de Campo
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 60
El estudio se ha desarrollado sobre la base de técnicas de investigación cualitativas, adecuadas a la comprensión de los elementos
que configuran una "cultura registral". Para efectos de aprehender el sentido de las prácticas individuales y sociales se recurrió a entrevistas
en profundidad y Grupos Focales (o focus group).
Se han efectuado 15 Focus Group con el objeto de observar las dinámicas sociales y formación de sentidos comunes en el universo
existente en las áreas seleccionadas en las ciudades de Arequipa y Lima. Al mismo tiempo se realizaron entrevistas en profundidad a
una serie de informantes clave de la población y de instituciones, que, de manera directa o indirecta, tengan que ver con el registro
de la propiedad inmueble.
Para ello, se consideró como universo de estudio a los jefes de hogar y amas de casa de los asentamientos humanos, urbanizaciones
populares y otros tipos de urbanizaciones (pueblos tradicionales) en las ciudades de Arequipa y Lima.
En Lima, se trabajó en los distritos de San Juan de Lurigancho y Villa El Salvador. Estas áreas fueron seleccionadas por tratarse de:
a) Asentamientos altamente representativos de la población urbana de sectores de asentamientos humanos, asociaciones de vivienda,
pueblos jóvenes y similares de Lima Metropolitana;
b) En un caso se trata de asentamientos de la década del 70 y en el otro de la década del 80 que reúnen una variedad significativa
de situaciones respecto a la propiedad, grado de consolidación de las viviendas, tipo de organización social, origen de sus pobladores,
etc.
c) Contener una urbanización efectuada por ENACE.
d) Mayor conocimiento de su realidad y facilidades de acceso a su población.
En Arequipa se trabajó en distritos populares anteriores a 1970 (Miraflores, Mariano Melgar, Cerro Colorado y Socabaya) y posteriores
a 1980 (José L. Bustamante y R.) para cubrir un espectro histórico y territorial complementario. Asimismo se buscó el caso de
uno de los llamados Pueblos Tradicionales, zonas en las que sin ser asentamientos humanos o pueblos jóvenes, la propiedad del terreno
también ha sido formalizada en el RPU.
Luego de la aplicación de una ficha de pre-selección que permitió escoger los casos tipo exigidos por el estudio se hizo una definición
que corresponde a una técnica muestral no probabilística de invitados como participantes de los grupos focales.

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 61
Solamente se invitaron a las personas que se ajustaban a las exigencias y características del estudio. El número de invitados fue
algo mayor al indispensable para la aplicación de la técnica de focus group (se invitaron a doce personas a fin de garantizar la presencia
mínima de 6 personas en cada sesión grupal).
1.2. Actividades realizadas
Se realizaron las siguientes actividades:
1.2.1. Constitución del equipo de trabajo
Planteado el Plan de Estudio, se constituyó el equipo consultor integrado por el personal permanente, personal de apoyo local y asesores
especializados en las técnicas de investigación cualitativa, quienes colaboraron en el trabajo de campo tanto en Arequipa como
en Lima.
1.2.2. Definición de los rasgos generales de la población beneficiada por el programa de formalización e identificación
de los sujetos de entrevista
Esta etapa ha comprendido dos aspectos:
Análisis estadístico general sobre la base datos de COFOPRI y el Registro Predial Urbano (RPU) para definir los rasgos generales de la
población beneficiada. Debido a que el RPU viene cambiando su software, no fue posible obtener toda la información requerida y
hubo dificultades en el tiempo para contar con la información. Consideramos, sin embargo, que ello no ha afectado sensiblemente el
desarrollo de nuestras actividades.
Cuantificación y ubicación de los informantes y estratos a ser abordados en el estudio, considerando los siguientes casos:
• Familias que hicieron uso de su propiedad, gravando hipotecas.
• Familias con título registrado y que no han hecho uso efectivo de los registros.
• Familias con título no registrado.
• Familias sin título de propiedad.
Esta estratificación por tipos de informantes se hizo en cada ciudad, para la aplicación de los Grupos Focales y las entrevistas en
profundidad con la colaboración de los funcionarios del RPU, tanto en Lima como en Arequipa, los cuales nos facilitaron algunas es-

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 62
tadísticas, planos y listados de información. Sin embargo, no se pudo contar con datos completos sobre la población registrada que
hubiera hipotecado su propiedad, para lo cual se tuvo que recurrir a otras fuentes de información.
1.2.3. Trabajo de campo para selección de participantes en los Grupos Focales
Visitas de campo para selección fina de participantes, según una ficha de trabajo y selección en gabinete, para los focus group, así
como entrevistas en profundidad.
• Elaboración de ficha de visitas
• Visitas de campo
• Revisión de resultados y selección de personas
1.2.4. Elaboración de guía de entrevistas en profundidad y de Grupos Focales
Se elaboraron diferentes guías, tanto para los focus group como para las entrevistas en profundidad, según las características de los
entrevistados.
1.2.5. Selección e invitación de participantes a Grupos Focales y entrevista en profundidad
Actividad realizada simultáneamente en Arequipa y Lima entre el 22 de mayo y el 7 de junio del 2001 de acuerdo a cronogramas
predefinidos.
1.2.6. Redacción de tres informes incluyendo el actual informe final
El proceso de redacción y discusión de los informes fue hecho en los plazos establecidos

1.2.7. Grupos focales
Los Focus Group fueron dirigidos hacia las siguientes poblaciones:
Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 63
Tipo de informante Vivienda Incipiente
Lote con vivienda precaria o sin
techo definitivo en el primer piso
Vivienda consolidada
Lote con vivienda con primer
piso terminado y construcciones
en los pisos superiores
Tiene título registrado Lima y Arequipa Lima y Arequipa
Tiene título, no registrado Lima y Arequipa Lima y Arequipa
No tiene título Lima y Arequipa Lima y Arequipa
Propietario o poseedor de parte de la edificación,
distinto del propietario titulado y pertenece
a una generación distinta del titular
-- no corresponde -- Lima y Arequipa

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 64
Tal como se detalla a continuación, se efectuaron 15 Focus Group: 7 en Arequipa y 8 en Lima.
Nº Ubicación Caso Tipo Número
de personas
Lima Metropolitana
1. Sector III
Distrito de Villa El Salvador
2. Comedor Popular Sargento Lores
Villa Mercedes
Distrito de San Juan de Lurigancho
3. Microempresarios
Distrito de San Juan de Lurigancho
4. Pueblo Joven Bayovar
Distrito de San Juan de Lurigancho
5. Sector VI VII y Oasis
Distrito de Villa El Salvador
6. Sectores I y II
Distrito de Villa El Salvador
7. Pueblo Joven Huáscar
Distrito de San Juan de Lurigancho
8. Distintos sectores
Distrito de Villa El Salvador
Título Registrado
Viviendas consolidadas
Título Registrado
No Consolidado
Título Registrado
Viviendas Consolidadas
Título Registrado
Viviendas Consolidadas
Título Registrado
No Consolidado
Título Registrado
(Contingencia)
Viviendas Consolidadas
Título No Registrado
(Contingencia)
Viviendas Consolidadas
Título Registrado
Vivienda en Aires
7 participantes
3 hombres
4 mujeres
10 participantes
10 mujeres
7 participantes
6 hombres
1 mujer
7 participantes
5 hombres
2 mujeres
10 participantes
8 mujeres
2 hombres
6 participantes
4 mujeres
2 hombres
7 participantes
5 hombres
2 mujeres
6 participantes
1 hombre
5 mujeres
Fecha
22 de mayo 2001
24 de mayo 2001
27 de mayo 2001
27 de mayo 2001
28 de mayo 2001
29 de mayo 2001
31 de mayo 2001
7 de junio del 2001

Arequipa
1. Barrio Simón Bolívar
Distrito José Luis Bustamante y Rivero
2. Barrios Villa El Golf / 6 de Octubre / La Unión
Distrito de Socabaya
3. Pampa de Camarones
Distrito de Sachaca
4. Alto Misti
Distrito de Miraflores
5. Barrio Alto Juan XXIII
Distrito de Miraflores
6. Barrio Alto La Libertad
Distrito de Cerro Colorado
7. Distritos de Miraflores, Socabaya y Mariano
Melgar
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Título Registrado
Viviendas Consolidadas
Título Registrado
Viviendas Consolidadas
Pueblo Tradicional
Título Registrado
Viviendas Consolidadas
5 participantes
5 mujeres del
Comedor Jesús
Nazareno
11 participantes
11 mujeres
7 participantes
5 mujeres
2 hombres
Microempresarios 11 participantes
8 hombres
Título Registrado
No Consolidado
Título Registrado
(Zona de Contingencia)
Viviendas Consolidadas
Título Registrado
Vivienda en Aires
3 mujeres
9 participantes
3 hombres
6 mujeres
7 participantes
4 hombres
3 mujeres
5 participantes
5 hombres
4 de junio del 2001
4 de junio del 2001
5 de junio del 2001
5 de junio del 2001
6 de junio del 2001
6 de junio del 2001
6 de junio del 2001

1.2.8. Entrevistas en profundidad
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Con la finalidad de profundizar en el tema de la cultural registral de los pobladores así como en la percepción de la misma por parte
de representantes de instituciones públicas y privadas directamente o indirectamente involucradas, se realizaron entrevistas en profundidad
que brindaron una información complementaria a la obtenida a través de los Focus Group. Tal como se detalla a continuación,
a la fecha, se realizaron 31 entrevistas en profundidad - 14 en Lima y 17 en Arequipa.
LIMA
Nº SEXO
Ubicación Tipología de la Naturaleza del entrevistado
H/M
2 M San Juan de Lurigancho Zona consolidada Título - contingencias
1 H San Juan de Lurigancho Zona consolidada Título registrado
Venta de parte del predio sin registro
1 M San Juan de Lurigancho Zona consolidada Título registrado
Crédito con retención del título
1 H Villa El Salvador Zona consolidada Título registrado
Crédito personal con garantía hipotecaria
1 H Villa El Salvador Zona consolidada Título registrado
Ocupación de los aires sin registro
1 H Villa El Salvador Zona consolidada Título registrado
Ocupación de los aires con registro
1 M
Dirigentes
Villa El Salvador Zona consolidada Título y Declaratoria de Fábrica registrados
Crédito personal con garantía hipotecaria
1 H Huáscar
Zona consolidada Título - contingencias
San Juan de Lurigancho
zona
Sector
Privado
1 H Villa El Salvador Abogado inscrito en RPU
1 H Villa El Salvador Ingeniero civil inscrito en el RPU
1 H Villa El Salvador Tasador
1 H Villa El Salvador Notario público
1 M Lima Ex - Subgerente División PYME del Banco Wiese

Proyecto de Derechos de Propiedad Urbana / Estudio de cultura registral / Informe Final / desco / 67
AREQUIPA
Nº SEXO
Ubicación Tipología de la Naturaleza del entrevistado
H/M
zona
4 H Arequipa Zona consolidada Título registrado
2 H
Dirigentes
Arequipa Zona consolidada Título registrado por
crédito personal con garantía hipotecaria
2 H
Sector
Privado
Arequipa Zona consolidada Título registrado
1 H Arequipa Gerente Financiero Caja de Crédito Municipal de
Arequipa
1 M Arequipa Verificadora del RPU
1 H Arequipa Abogado - Notario
1 M Arequipa Responsable gestiones y trámites Notaría
1 H
Sector
Público
Arequipa Jefe de Agencia Caja Municipal de
Crédito de Arequipa
2 H / M Arequipa Funcionarios y Promotores de COFOPRI de Arequipa
2 H / M Arequipa Funcionarios del RPU de Arequipa