Tirana, bâtir la marge de l'Europe - EPFL

3.2.6
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Affectation du sol
Dans la vision des plans régulateurs du passé, Tirana figurait
comme centre institutionnel, culturel et industriel. Aujourd’hui,
il semble essentiel à la ville de conserver une forte mixité
programmatique. hormis dans le périmètre de l’unaza et sur les
couloirs pour Durres, Tirana montre une mixité programmatique
intéressante, comme le montre la carte de l’affectation du sol.
on remarque que le secteur primaire, qui avant se trouvait
dans la périphérie de l’unaza, s’est déplacé actuellement dans la
périphérie externe de la ville. une partie de ses zones industrielles
de l’époque communiste sont aujourd’hui privatisées et utilisées
comme telles, d’autres sont transformés en logements. Il est aussi
intéressant de voir comment ce secteur s’est agglutiné surtout à
l’est et au sud de la ville, sur les routes de Durres et Elbasan.
Les secteurs secondaires et tertiaires eux, s’éparpillent
dans toute la ville, mais se densifient vers les axes principaux,
notamment vers ceux pour Durres. on remarque aussi un grand
centre qui se développe au nord de la ville, dans la bordure est
de notre site. Il s’agit d’une zone industrielle communiste et
du grand marché multifonctionnel de la ville. on peut aussi
remarquer quelques « archipels » en périphérie, notamment des
satellites industriels et des complexes universitaires construits
pendant le régime communiste en périphérie.
La ville de Tirana a peu d’espaces verts et les concentre sur
quelque petits jardins en ville, mais surtout sur sa périphérie
de collines en grands parcs publics. Les zones autours des lacs
ainsi que les berges des rivières sont les grandes zones vertes
de la ville. La majeure partie des espaces libres à Tirana sont
voués au développement résidentiel, malgré que les services
et infrastructures nécessaires à la viabilité n’ont pas suivi ce
développement. Il est alors fondamental de profiter des terrains
vierges pour augmenter la mixité programmatique de la ville.
En ce qui concerne le domaine public et institutionnel,
la répartition dans la ville a été influencée par la nature de sa
croissance. Tout se densifie vers le centre pour atteindre son
point culminant dans le « boulevard ». Sorte d’épine dorsale, ou
de « bâton à moules », le boulevard est le centre institutionnel de
la ville.
Les loisirs à Tirana sont concentrés notamment dans la zone
de Blloku au sud de ce boulevard, ancien quartier contrôlé des
dirigeants communistes. C’est ici où la jeunesse de la ville se
rencontre entre cafés, bars et concerts divers. Les autres grands
lieux de loisir de la ville sont le Luna Park et le grand parc vers
le Lac.
Un des grands problèmes qui se pose dans la planification de
projets d’envergure lié à l’affectation du sol est la propriété de
ce dit sol. A cause des changements politiques du siècle passé,
plusieurs processus non synchronisés ont agi sur la propriété
privée. Actuellement les terrains se trouvent dans une situation
de « superposition conflictuelle ». Se croisent les intérêts de trois
groupes de personnes, l’Etat, les « propriétaires habitants » qui
sont les personnes vivant sur la parcelle, et les « propriétaires
originaires » qui parfois possèdent de faux documents de
propriété ou qui ont acheté non officiellement le terrain. Après
la chute du communisme, et avec l’actualisation de la propriété
privée, c’est la loi 7501 de 1991 qui vise à la redistribution de la
terre. Mais une fois de plus, la situation est compliquée par la
distribution partielle et abusive des terrains, alimentée par la
corruption
Le chevauchement de ces prétentions donne naissance à
différents cas conflictuels. Cette situation concerne surtout les
ex - terrains agricoles et les terrains côtiers mettant un frein
à l’économie et aux investissements étrangers. un autre effet
négatif est que le territoire national est tellement fragmenté
qu’il est presque impossible de penser à des projets de grande
envergure sans mettre en place une stratégie autre puisque
convaincre chaque propriétaire est impossible. L’Etat ne peut
plus imposer son choix par la force, la querelle du sol doit se
résoudre par une entente, une compensation des propriétaires
d’origine, processus pas encore mis en place.
Pour contourner ce fait, urbaplan propose pour des grands
projets de penser à une « caisse commune », un système de
concentration parcellaire où les différents propriétaires unissent
leurs propriétés au nom d’un plan de quartier où ils trouveront
après leur partie redistribuée dans un site urbanisé. Il s’agit
donc d’une entente compliquée, mais qui peut marcher. Si
l’on leur propose aux différents propriétaires la même quantité
de surface à bâtir, mais dans un site qui offre un clair système
de distribution, des infrastructures, écoles, etc ... on aura des
chances de rentrer en matière.