Les coopératives d'habitation dans le monde

canada Mars 2012
• Double statut de membre et de locataire : un candidat doit
être accepté en tant que membre avant d’être admis à titre
de locataire. Toutefois, certaines lois provinciales protègent le
statut de locataire pendant l’occupation advenant la perte de
la qualité de membre.
• Participation démocratique : le principe « un membre, un
vote » s’applique universellement. On s’attend à ce que les
membres participent au fonctionnement de la coopérative.
• Taille modeste : la plus grande coopérative d’habitation canadienne
compte 770 logements, la plus petite en compte 5 et
la coopérative moyenne, environ 60.
contribution initiale de 3 % des coûts en immobilisations. Ce fonds
offrait une aide financière aux coopératives d’habitation éprouvant
des difficultés susceptibles de compromettre leur viabilité à long
terme et protégeait le gouvernement fédéral contre les demandes
de règlement en vertu des polices d’assurance prêt hypothécaire.
Le fonds, maintenant dissout, devait durer 20 ans. Maintenant, la
fonction d’aide financière relève de nouveau de la SCHL.
La FHCC a aussi créé un fonds de souscription de risque et un fonds
des coopératives d’habitation pour étudiants universitaires dans le
but d’offrir des garanties de prêts relais de courte durée visant à
faciliter le développement de coopératives d’habitation et à aider
les coopératives existantes à exercer leurs activités.
• Diversité des modèles de gestion : certaines coopératives ont
des employés professionnels, d’autres font appel à des sociétés
de gestion. Certaines sont gérées entièrement par des
membres bénévoles. Toutefois, dans de nombreux cas, cette
façon de procéder a entraîné une mauvaise gestion, de sorte
qu’elle est maintenant découragée.
• Dépôts et parts sociales des membres : lorsque la législation
provinciale le permet, les membres payent un dépôt de garantie,
qui équivaut habituellement au loyer d’un mois, ou achètent
une part remboursable. Selon les règlements intérieurs, les
deux sont remboursés lorsque le membre quitte la coopérative.
Il y a aussi une douzaine de coopératives d’habitation pour étudiants
qui servent les universités canadiennes. Ces coopératives
offrent différents types de logements, comme des foyers de groupe
petits et grands, des dortoirs, des immeubles d’appartements et
des maisons en rangée pour les étudiants qui ont une famille.
Certaines ont été financées au moyen de divers programmes de
développement.
Financement
L’aide financière versée aux coopératives d’habitation varie selon
le programme gouvernemental qui l’offre. Elle comprend, par
exemple :
• des prêts à faible taux d’intérêt d’une durée de 50 ans dans
le cadre du programme de Prêt direct de la société d’État
fédérale responsable de l’habitation, la Société canadienne
d’hypothèques et de logement (SCHL);
• des subventions pour réduire les coûts de construction;
• une aide financière permanente pour aider à payer les frais de
fonctionnement, établie selon diverses formules;
• des allocations-logement pour les membres à faible revenu,
qui sont administrées par les coopératives.
Les sociétés d’habitation fédérales ou provinciales assurent les
prêts hypothécaires consentis aux coopératives. Dans de nombreux
cas, le gouvernement fédéral est le prêteur hypothécaire. Toutes les
coopératives d’habitation ont signé avec le palier de gouvernement
pertinent des accords d’exploitation d’une durée pouvant atteindre
50 ans, mais ne dépassant pas 35 ans dans la plupart des cas.
Les coopératives d’habitation financées dans le cadre du troisième
et dernier programme fédéral ont utilisé un modèle de prêt hypothécaire
indexé créé en Europe et introduit par la FHCC. Ces coopératives
ont mis sur pied un fonds de stabilisation au moyen d’une
Cadre légal
Les instruments juridiques pertinents pour les coopératives d’habitation
au Canada sont :
• les lois sur les coopératives : ces lois provinciales établissent
les règles d’organisation des coopératives, et généralement,
régissent la conduite de leurs affaires en tant que sociétés
coopératives;
• les accords d’exploitation : ces accords, signés avec le gouvernement,
établissent les obligations et les responsabilités
de la coopérative d’habitation et de la société d’habitation
gouvernementale;
• les lois sur les propriétaires et locataires : dans certaines provinces,
des lois sur la location résidentielle régissent certains
aspects de la location d’un logement coopératif, alors que
dans d’autres, les lois sur les coopératives s’appliquent;
• le droit fiscal fédéral : la Loi de l’impôt sur le revenu établit
le statut sans but lucratif des coopératives d’habitation;
• toutes les lois liées à leurs activités : en tant qu’entreprises,
les coopératives d’habitation doivent se conformer à toutes
les lois qui ont un rapport avec leurs activités et qui traitent,
par exemple, de la sécurité, de l’emploi, des contrats, de la
protection de la vie privée, de la responsabilité des occupants,
de l’environnement et des droits de la personne.
Le mouvement de l’habitation coopérative
Le mouvement canadien des coopératives d’habitation comprend
les coopératives d’habitation, les personnes qui y vivent et y travaillent
ainsi que les organisations et individus qui les soutiennent
et les servent. Contrairement à ce qui s’est passé dans d’autres
pays, les associations de logement sans but lucratif et les coopératives
d’habitation ont chacun établi leur propre mouvement. Même
s’ils unissent parfois leurs forces pour faire du lobbying politique ou
mener à bien des projets de recherche, les deux mouvements sont
indépendants et poursuivent leur propre développement.
La Fédération de l’habitation coopérative du Canada (FHCC, anciennement
la Fondation de l’habitation coopérative du Canada)
est l’organisation-cadre nationale des coopératives d’habitation
du pays. Fondée en 1968, la FHCC existe pour unir, représenter et
servir l’ensemble des coopératives d’habitation et les organisations
qui soutiennent leurs activités et leur développement. L’adhésion
à la FHCC est volontaire. La FHCC est une organisation démocratique
comprenant un conseil d’administration, composé de 16
membres élus provenant de toutes les régions du pays, et de plusieurs
comités et qui tient chaque année une assemblée qui attire
| 20 |