Les coopératives d'habitation dans le monde

LES COOPÉRATIVES D’HABITATION AUX ÉTATS-UNIS
Mars 2012
STATISTIQUES
Population : 312 913 872 (2010)
Parc total de logements : 130 599 000 logements (2010)
Parc total de logements sociaux (locatifs) :
1 200 000 logements (estimation du département du
Logement et de l’Urbanisme [HUD])
Parc total de logements en coopérative : 6 400 coopératives
d’habitation comptant 1 200 000 logements dont
425 000 dans des coopératives à capitalisation limitée et
de location et 775 000 en coopératives à capitalisation.
Les coopératives d’habitation représentent environ 6 %
des communautés de logement de propriétaire-occupant
d’intérêt commun et environ 1 % de tous les logements.
Historique
Les premières coopératives d’habitation ont été créées dans la
ville de New York à la fin du 19 e siècle. Depuis, deux modèles
de coopératives d’habitation ont prédominé aux États-Unis : les
coopératives à capitalisation limitée (limited equity) et les coopératives
à capitalisation (market rate co-operatives, qui sont
caractérisées par la capacité de revendre les parts ou actions à
un prix se rapprochant du taux du marché). Après la Première
Guerre mondiale, une importante vague de développement de
coopératives d’habitation, touchant principalement des personnes
à revenu élevé, a eu lieu à New York, à San Francisco et à Chicago.
Plus de 10 000 logements en coopérative à capitalisation limitée
ont été parrainés par des syndicats et construits dans la ville de
New York pendant les années 1920. La plupart des coopératives
parrainées par les syndicats ont survécu à la grande dépression des
années 1930, alors que la plupart des coopératives d’habitation à
capitalisation ont disparu.
La production de logements abordables en coopérative a beaucoup
progressé pendant les années 1950 grâce à un programme d’assurance
hypothécaire non subventionné du gouvernement fédéral et,
pendant les années 1960 et 1970, à des programmes de subventions
du gouvernement fédéral. À l’échelon des États, des organismes
ont aussi stimulé la production de logements abordables,
Maple North Consumer Housing Co-operative, Wixom, Michigan
le plus connu étant le programme de logement Mitchell-Lama à
New York. Ce programme offrait à la fois du financement à des
taux favorables et des abattements d’impôt et était considéré
comme un des programmes ayant le mieux réussi à produire des
logements abordables.
L’administration Nixon a mis fin aux programmes fédéraux de subventions
au financement et les a remplacés par des subventions
de fonctionnement. Ceci a provoqué une importante diminution
de la production de coopératives pour les familles à revenu faible
et modeste pendant les années 1970. En outre, le mouvement
américain des coopératives d’habitation n’a pas compris le pouvoir
du concept de la copropriété et n’a pas réagi aux changements
sociaux qui se produisaient dans les années 1970 et 1980. Il n’a
pas pu rivaliser avec les millions de dollars qui ont été consacrés
au développement de logements en copropriété et à la promotion
de la pleine propriété comme moyen d’accumuler de la richesse.
Aujourd’hui, bien au-delà de la moitié des coopératives américaines
sont situées dans la région métropolitaine de la ville de
New York et la plupart de celles-ci sont des coopératives à capitalisation.
La plupart des nouvelles coopératives créées dans le reste
du pays offrent des logements abordables.
Contexte
Afin de concurrencer plus efficacement la copropriété, le mouvement
des coopératives d’habitation doit faire connaître les avantages
des coopératives par rapport aux logements en copropriété,
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