Les coopératives d'habitation dans le monde

Mars 2012
Contrairement à d’autres pays d’Europe centrale et de l’Est qui ont
mis en place des programmes de privatisation, l’Estonie a rendu
obligatoire la création de coopératives d’habitation ou d’associations
de propriétaires d’appartement pour gérer les immeubles et
les espaces communs. Cette obligation a posé plusieurs problèmes.
Des personnes n’ayant pas de tradition démocratique et provenant
de différents milieux devaient travailler ensemble et apprendre à
gérer des immeubles, des personnes et des organisations. L’Union
estonienne des associations de coopératives d’habitation a vu le
jour en 1996 dans le but express de soutenir les nouvelles coopératives
d’habitation et d’aider les conseils d’administration nouvellement
élus et les gestionnaires.
Le programme de privatisation comprenait un autre aspect qui a
ajouté aux difficultés que présentaient l’établissement et la gestion
des coopératives d’habitation. Lorsque cela était approprié, l’État a
reconnu les propriétaires antérieurs des appartements et a permis
la restitution de ces logements aux personnes qui en étaient propriétaires
avant la période communiste. Pour faciliter la transition
des locataires qui vivaient dans ces logements au moment de la
privatisation, l’État leur a assuré la sécurité d’occupation et un bas
loyer jusqu’en 2002, après quoi les propriétaires antérieurs ont pu
reprendre possession de leurs logements.
En janvier 2008, l’État a adopté une nouvelle loi qui permettait
aux coopératives d’habitation de changer leur statut à celui d’association
de propriétaires d’appartement. Selon le plan national
de développement du logement de l’Estonie pour 2008-2013, une
association de propriétaires d’appartement est une association
sans but lucratif mise sur pied par les propriétaires d’appartement
dans le but de partager la gestion des parts légales de l’immeuble
et du terrain et de représenter les intérêts communs des membres
de l’association.
Aujourd’hui, il ne reste plus que 300 des coopératives d’habitation
originales. Toutes les autres ont été transformées en associations
de propriétaires d’appartement. Il existe quelques différences juridiques
entre les coopératives d’habitation et les associations de
propriétaires d’appartement, mais les deux appellations sont utilisées
lorsqu’on parle de ce portefeuille de logements.
Contexte
Aujourd’hui, 96 % des appartements ont été privatisés. Ces appartements
sont gérés par des associations de propriétaires d’appartement
et des coopératives d’habitation.
Le mouvement des coopératives d’habitation déploie des efforts
particuliers pour améliorer l’efficacité énergétique des habitations
et travaille avec plusieurs partenaires privés et publics. Toutefois, la
capacité financière des membres individuels des coopératives, qui
viennent de divers milieux socioéconomiques, limite l’ampleur des
plans de rénovation et de remise à neuf qu’il est possible de réaliser.
Selon les statistiques officielles, il n’y a pas de pénurie de logements
en Estonie. Toutefois, il arrive souvent que plusieurs générations
d’une même famille vivent dans le même logement, ce qui pourrait
fausser les statistiques officielles. En outre, la construction de
logements neufs a été négligeable au cours des dernières années,
ce qui a contribué à un manque de logements, plus précisément de
logements abordables pour les personnes ayant des besoins spéciaux
et les personnes âgées. Ce manque de logements abordables
est plus marqué dans certaines régions où le nombre d’immigrants
est élevé en raison des occasions d’emploi qu’on y trouve.
L’État a adopté une stratégie de politique de logement pour 2007-
2013. L’application de la politique relève du ministère des Affaires
économiques et de la Communication. La stratégie énonce trois
priorités :
• offrir des logements abordables aux anciens locataires des
logements restitués;
• soutenir la construction de nouveaux immeubles
d’appartements;
• améliorer et renforcer l’aménagement urbain afin de rehausser
les conditions de vie et la qualité des routes et des espaces
entre les immeubles.
Description
Suivent les principales caractéristiques des coopératives d’habitation
et associations de propriétaires d’appartement de l’Estonie :
• elles gèrent les aires communes;
• il s’agit d’organisations sans but lucratif gérées par un conseil
d’administration;
• le conseil d’administration peut embaucher un gestionnaire
immobilier, au besoin;
• les logements appartiennent aux membres individuels;
estonie
• la vente des logements est réglementée et se fait à leur valeur
marchande;
• les propriétaires payent une somme correspondant aux coûts
réels;
• au début de la privatisation, la création d’une coopérative
d’habitation pour chaque immeuble était obligatoire. La règle
a été modifiée et les associations de propriétaires d’appartement
et coopératives d’habitation peuvent maintenant avoir
de nombreux immeubles;
• les logements construits pendant l’ère soviétique (des années
1960 aux années 1980) sont de mauvaise qualité et leurs
coûts énergétiques sont élevés (30 % de plus que dans certains
autres pays européens). Le parc a besoin d’importants
travaux de rénovation.
Financement
Les coopératives d’habitation ou associations de propriétaires
d’appartement peuvent recourir à plusieurs programmes financiers.
Elles ont accès à des prêts pour les rénovations et à des garanties
de prêts pour les immeubles d’appartements, ainsi qu’au plan d’investissement
vert (aide à la rénovation des immeubles d’appartements)
offert par KredEx. Le plan vert a pour objectif de favoriser la
reconstruction et la rénovation d’immeubles d’appartements afin
d’améliorer leur environnement intérieur et leur efficacité énergétique,
d’accroître le rendement énergétique et d’utiliser des énergies
renouvelables dans les immeubles d’appartements existants.
Les associations de propriétaires d’appartement, les associations
de constructeurs et les communautés de propriétaires d’appartement
peuvent se prévaloir de cette aide.
Le plan d’investissement vert prend la forme d’une subvention de
KredEx représentant 15 %, 25 % ou 35 % du coût total du projet,
selon le degré de complexité de la reconstruction de l’immeuble
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