De Gouden Tak 2005 - Iex

Huib Boissevain
voorwaarden. Een goede vastgoedbelegging én goede
emotie.” Een belegging als in het mecc is iets anders dan
de doorsnee vastgoed-cv met drie rechthoekige kantoren
langs de snelweg. Dat maakt het ook veel gecompliceerder.
De totale oppervlakte van het complex is 70.000 vierkante
meter, waarvan 20.000 kantoren. Daarvan staat weer een
kwart leeg. Is dat niet een probleem? “Bij alle calculaties
zijn we er ook vanuitgegaan dat die meters leeg blijven.
Bovendien houden we rekening met dalende huurinkomsten
van de rest, omdat veel contracten op de top van de
markt zijn afgesloten.” Door grote huurders als de gemeente
Maastricht en nh Hoteles is er toch een stabiele
cashflow, zegt Boissevain. “Die leegstand zie ik niet als een
probleem, maar als een kans. Na drie slechte jaren voor de
kantorenmarkt, moet de cyclus een keer draaien. Je weet
alleen nooit wanneer. Maar hij draait altijd sneller dan
je denkt.” Boissevain kijkt even tevreden naar buiten en
vervolgt lachend: “Voor 2016 is de cyclus zeker gedraaid.”
Misschien wel twee keer, opperen we voorzichtig. “Ja, dat
kan ook nog.”
Annexum prognosticeert een rendement van 10% op het
eigen vermogen in het eerste jaar. Hoe komt zo’n getal tot
stand? “We hebben een team van vijf man een week lang
door het pand laten lopen. Werkelijk alles is bekeken en in
kaart gebracht. Daarnaast is het hele fiscale en juridische
aspect uitgediept. Dat valt, zeker bij zo’n gecompliceerd
gebouw als het mecc niet mee, vooral niet omdat de fiscale
wetgeving in ons land uitblinkt in schimmigheid. Je moet
ook kijken naar verzekeringen. Want daar heb je met beurzen
als tefaf natuurlijk ook mee te maken.” Boissevain
slaagde er na het nodige haastwerk net op tijd in om het
begin van de inschrijving gelijk te laten vallen met de bekendste
beurs die het mecc herbergt. “Lokaal hebben we
via grote driehoeksborden bij vliegveld Maastricht/Aken
aan de weg getimmerd en voor het eerst ook via tv-spots,
geconcentreerd rond de tefaf.
Staat die hele procedure garant voor een goed resultaat?
“Ja, haha. Maar ik hoop wel dat mensen ook het prospectus
lezen, want daar zit een hoop werk in.” Boissevain bekent
dat dit ook voor Annexum een complexe tranactie was en
dat hij tot op het laatst alles doorliep om te controleren of
hij écht alles had overzien. “Het slagen van zo’n project
kan soms afhangen van een sullig fiscaal of juridisch detail.
Dus ben je altijd bezig met die vraag in je achterhoofd: heb
ik echt overal aan gedacht? En krijg ik alles rond? Want je
hebt het ook over een hypotheek van 62 miljoen euro.” Die
hoofdbrekens zijn inmiddels achter de rug. En als Boissevain
gelijk heeft, is die 27 miljoen euro inmiddels uit de
markt gehaald. Wij springen weer in de metro, richting
halte Concertgebouw. Het zou geen verwondering wekken
als Boissevain die reis in zijn stoutste dromen ook al
heeft gemaakt.
Over de mecc-cv
Via de cv kunnen beleggers deelnemen in het Maastrichtse
congres- en tentoonstellingscentrum mecc.
Er zijn 216 participaties beschikbaar van 125.000 euro
elk. Annexum prognosticeert een exploitatierendement
(enkelvoudig) van 12,5% voor belastingen en een
verkooprendement van 1,61% per jaar.