Tot op de dag van vandaag heb ik - Rooilijn

Rooilijn
dit rapport vermelde executiewaarde. De
executiewaarde ligt in ‘mindere’ wijken
net als de verkoopprijs, gemiddeld lager
dan in ‘betere’ wijken. De courantheid
van de wijk is dus al verdisconteerd in de
executiewaarde van een woning. Het is
daarom opmerkelijk dat wordt gesteld dat
een woning in een “niet-courante wijk”
ligt als het taxatierapport in orde is. In veel
gevallen geven de hypotheekverstrekkers
echter niet zwart-op-wit aan dat het om een
“niet-courante wijk” gaat, maar zetten ze in
de brief iets over problemen met het onderpand
of de aanvrager (terwijl deze aan de
normen voldoen) en wordt er desgevraagd
telefonisch verklaard dat het om de wijk
gaat. Het probleem wordt aanmerkelijk
groter als het gedrag van de ene bank wordt
gekopieerd door de andere.
Het is opvallend dat zelfs hypotheken die
met NHG kunnen worden gefinancierd
soms niet worden afgesloten. De NHG is in
het leven geroepen om het risico dat hypotheekverstrekkers
lopen bij relatief ‘kleine
hypotheeksommen’ weg te nemen. Het
WEW neemt immers het afbetalingsrisico
over van de verstrekkers doordat het WEW
eventueel niet-afbetaalde hypotheekleningen
die met NHG zijn verstrekt aan de
verstrekkers vergoed.
Er zijn tenminste twee redenen te bedenken
waarom hypotheekverstrekkers bepaalde
hypotheekaanvragen met NHG toch
afwijzen. Ten eerste kan er, net als bij
drempelwaarden, sprake zijn van variabele
opbrengsten die niet tegen de vaste
kosten opwegen. Hierdoor worden zelfs
hypotheken met NHG als onaantrekkelijk
beschouwd. Ten tweede kan er, zowel
met behulp van drempelwaarden als
met behulp van postcodebeleid, getracht
worden hypotheekaanvragen met een (vermeend)
potentieel hoog afbetalingsrisico
uit te sluiten. Hiermee worden eventuele
kosten die met niet-afbetaling en gedwongen
verkoop gepaard gaan voorkomen. Er
is dan sprake van een transactiekostenprobleem.
Het WEW staat weliswaar garant
voor de afbetaling van de lening, maar niet
voor de personele kosten die gepaard gaan
Jg. 40 / Nr. 1 / 2007 Hypotheeklening moeilijker in gekleurde wijk
P. 26
met de extra tijdsinvestering die een nietafbetaalde
lening en het regelen van een
gedwongen verkoop met zich meebrengen.
Belangrijk is dat de hypotheekverstrekkers
volgens de respondenten geen aanvragen
‘standaard’ afwijzen in bepaalde wijken:
als twee hypotheekaanvragen in dezelfde
wijk beide voldoen aan zowel de NHGnormen
als de acceptatiecriteria van de
verstrekker, kan het zijn dat de eerste
aanvraag wél wordt gehonoreerd, maar de
tweede niet! De verstrekkers willen volgens
de respondenten echter niet aangeven op
welke aanvragen ze een afwijzing kunnen
verwachten en op welke aanvragen een
acceptatie. Dit kan zeer frustrerend werken
voor hypotheekbemiddelaars, makelaars
en ook voor particulieren die zelf hun
hypotheek willen regelen, omdat er in
de ontbindende voorwaarden van een
voorlopig koopcontract vaak staat dat de
financiering in een aantal weken geregeld
moet zijn. Doordat mensen met afwijzingen
te maken krijgen kan het voorkomen
dat ze door de tijdsdruk de financiering
niet meer rond krijgen.
Hypotheekbemiddelaars geven aan dat
ze een aanvraag die aan de NHG-normen
voldoet uiteindelijk bijna altijd wel bij een
andere hypotheekverstrekker kunnen
onderbrengen mits daar tijd voor is of
het tijdelijke koopcontract verlengd kan
worden. Dit is voor particulieren minder
eenvoudig omdat zij weinig ervaring
hebben met de acceptatiepraktijken van
de verschillende hypotheekverstrekkers en
ontmoedigd kunnen worden een aanvraag
in te dienen bij een andere hypotheekverstrekker
omdat ze denken toch niet aan de
acceptatiecriteria te voldoen. Bovendien
constateren veel respondenten dat het
bij hypotheekaanvragen uit bepaalde
wijken langer duurt voordat de hypotheekverstrekker
laat weten wel of niet tot
financiering te willen overgaan. Sommige
respondenten spreken van het ‘onder op de
stapel leggen’ van hypotheekaanvragen uit
bepaalde buurten.