Nota revitalisatie Spaanse Polder en - Gemeente Schiedam

Revitalisatie Spaanse Polder en ‘s-Graveland-Zuid
Stedenbouwkundige Randvoorwaarden
CONCEPT 12 oktber 2012

Gemeente Schiedam
Stadserf 1
3112 DZ Schiedam
T. 010 219 11 11
E. info@schiedam.nl
I. www.schiedam.nl
Jeroen van der Burg
Marco de Brabander
Lex Boersma
Stephan Jansen
Christine Bruijn-Mulder
Francisca Ruiter-Ballijns
Projectleiding: Rob Christiaanse
Concept 12 oktober 2012

Revitalisatie Spaanse Polder en ‘s-Graveland-Zuid
Stedenbouwkundige randvoorwaarden

Inhoud
1 Inleiding 7
2 Algemene beschrijving van de ligging en belangrijkste kenmerken 9
3 Vigerend beleid 15
4 Doelstellingen bij het herontwikkelen bedrijventerreinen 19
5 Planuitwerking 29
6 Inrichtingsplan 31
a. Spaanse Polder 31
b.‘s-Graveland- Zuid 33
c. Jachthaven 35
7 Randvoorwaarden deelgebieden 37
8 Uitvoeringsstrategie 43
5

IBIS inventarisatie werklocaties 2009
Provincie: Zuid-Holland
Gemeente:Rotterdam + Schiedam
's-Gravenhage
Zoetermeer
Rijswijk
Waddinxveen
Westland
Delft
Lansingerland
Midden-Delfland
Vlaardingen
Schiedam
Ouderkerk
Westvoorne
Brielle
Nederlek
Rotterdam
Ridderkerk
Hellevoetsluis
Albrandswaard
Barendrecht
Bernisse
Spijkenisse
Goedereede
Korendijk
Binnenmaas
Zwijndrecht
¯
Dordrecht
De 0 Spaanse Polder 4
km
Schiedam en ‘s-Graveland Zuid zijn een onderdeel van onderdeel van een enorm complex van bedrijventerreinen in en om Rotterdam en de Nieuwe Waterweg. bron: IBIS Provincie Zuid
Holland
IBIS werklocaties 2009 - op RinNummer
6

1 Inleiding
Een unieke gelegenheid voor verbetering
De herontwikkeling van de Spaanse Polder is in
meerdere opzichten bijzonder. Schiedam kan hierbij
als voorbeeld dienen voor de regio. Het bijna collectief
verlopen van de erfpacht biedt een kans om een
kwaliteitsslag te maken voor zowel de ondernemers
van Schiedam als de gemeente, die mee kan
profiteren van grondopbrengsten. Waar elders
herontwikkeling niet van de grond komt en terreinen
door veroudering in een steeds dieper dal raken, biedt
de Schiedamse situatie perspectief voor de bedrijven
om er samen met de gemeente uit te komen.
Tegelijkertijd is de verbeteringsslag een delicate
kwestie, omdat het gaat om een bestaand
bedrijventerrein met een zeer lage leegstand van 3%
en een flinke werkgelegenheid 1 . Verstoren van goede
kwaliteiten is het laatste wat Schiedam zou willen.
De uitermate gunstige ligging langs de A20 is een nog
onbenutte mogelijkheid die kansen biedt.
Toch is niet alles rozengeur en maneschijn. De
versleten inrichting van het openbaar gebied en
de ouderdom van het onroerend goed beinvloed
het positieve beeld nadelig en brengt een risico
met zich mee als niet op tijd wordt verbeterd. De
achterblijvende waardeontwikkeling is hierbij een
veelzeggende graadmeter.
Waarom weer een nieuw plan
In september 2009 is de “Beeldkwaliteitsstrategie
voor de Spaanse Polder en ’s-Graveland Zuid”
(Beeldkwaliteitsstrategie) vastgesteld door de
gemeenteraad. De situatie is sindsdien in een aantal
opzichten gewijzigd, waardoor de gemeente zich
genoodzaakt voelt om een aantal voorwaarden uit de
Beeldkwaliteitsstrategie bij te stellen. De belangrijkste
1 Gegevens Kamer van Koophandel
wijzigingen betreffen de vervallen parkeereis en het
inrichtingsplan voor het openbaar gebied dat parkeren
op straat niet toelaat. Het ruimtebeslag van het
parkeren op eigen terrein is zo groot dat de ruimte
voor bedrijfsvoering aanzienlijk zou afnemen. In het
aangepaste inrichtingplan wordt parkeren op straat
opnieuw mogelijk gemaakt als onderdeel van een
collectief parkeerplan.
Doel van dit rapport
Dit rapport inventariseert en analyseert de
bestaande situatie van het bedrijventerrein om
te komen tot een aangepast inrichtingsplan en
(stedenbouwkundige) randvoorwaarden voor de
ontwikkeling van bedrijfsbebouwing. Net als in de
Beeldkwaliteitsstrategie zullen deze randvoorwaarden
voor de bebouwing een toetsingskader vormen
om in aanmerking te komen voor een nieuw
erfpachtcontract.
Het draagvlak voor ditn kader bij de ondernemers
moet groot zijn, zodat gemeente en ondernemers
samen kunnen optrekken bij het behalen van de
gestelde doelen.
De gemeente draagt bij tot het verbeteren van het
bedrijventerrein door fors in de openbare ruimte
te investeren. en in omliggende gebieden zoals
Schieveste en de omgeving van Station Schiedam
Centrum. De nieuwe aantakking van de A20 die
binnenkort zal worden uitgevoerd maakt de Spaanse
Polder en ’s-Graveland nog beter bereikbaar. De
gemeente investeert bovendien in parkeergelegenheid
nabij het station door een ruime parkeergarage te
bouwen.
Dit rapport bevat de volgende onderdelen:
• Een inventarisatie van de kenmerken van het
gebied.
• Een sterkte/zwakte analyse.
• Een samenvatting van het vigerende beleid.
• Heldere toetsbare doelen op basis van de
inventarisatie en analyse. Alle uitwerkingen van
plannen worden vervolgens aan deze doelen en
criteria getoetst.
• Een inrichtingsplan voor de openbare ruimte.
• Set van voorwaarden voor de bebouwing op
basis waarvan nieuwe erfpachtcontracten kunnen
worden gesloten.
• Beschrijving van de gevolgen voor de zittende
ondernemers.
7

‘s-Graveland Zuid
10 ha.
Spaanse Polder
15 ha.
Luchtfoto’s ‘s-Graveland-Zuid en de Spaanse Polder (Schiedam)
De bedrijventerreinen van Schiedam met in rood ‘s-Graveland-Zuid
en de Spaanse Polder (Schiedam)
Ligging bedrijventerrein
Zowel de bereikbaarheid als de zichtbaarheid vanaf de weg en
het spoor maken het gebied uniek: Drie afslagen vanaf de A20 en
A13, Inter city stationSchiedam Centraal, Vliegveld Rotterdam,
Metrostation Schiedam Centraal, en de Schie voor vervoer over
water en twee tramlijnen ontsluiten het gebied. Binnen het totale
gebied zijn de Spaanse Polder Schiedam en ‘s-Graveland-Zuid het
meest gunstig gelegen wat betreft de aspecten zichtbaarheid en
bereikbaarheid.
De gele strepen langs de A-20 geven de zone aan waar het
bedrijventerrein zichtbaar is vanaf de rijksweg. Tot op heden is dit een
onderbenutte kans. De verklaring hiervoor is gelegen in het feit dat de
A-20 later is aangelegd dan het bedrijventerrein.
8

2 Ligging en kenmerken
Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid
De Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid zijn als
bedrijventerrein ontstaan midden jaren 50.
Veel gebouwen stammen ook uit die tijd. De
verkaveling is kenmerkend voor die periode waarin
veel minder rekening werd gehouden met grote
aantallen auto’s.
De belangrijkste kenmerken zijn de zeer goede
ontsluiting en de enorme omvang van het gebied in
combinatie met de nabijheid van een groot stedelijk
gebied.
De goede zichtbaarheid vanaf de A20 is een sterk
onderbenutte kwaliteit. Dit valt te verklaren uit het feit
dat de A20 later is aangelegd dan de bebouwing .
De kavels zijn ten opzichte van nieuwere terreinen
relatief klein en vaak smal en diep. Er zijn drie kavels
van rond de 3000 m 2 en een kavel van 12000 m 2 .
De rest is kleiner (150 tot 400 m 2 met een aantal
uitschieters naar boven.
De kavels hebben aan één zijde een aansluiting op de
openbare weg. Een aantal kavels is op twee straten
aangesloten.
De straten in het binnengebied zijn 18 à 19 m breed.
De Philippusweg is 24 meter.
Het parkeren gebeurt op de openbare weg. Aan
weerszijde van de straat wordt schuin haaks
geparkeerd, hoewel de breedte van de straat dit
eigenlijk niet toelaat. Er zijn geen bruikbare stoepen
maar allen (strookjes van drie tegels breed waar de
voorkanten van auto’s overheen steken.
De inrichting is sterk verouderd en zeker niet
representatief. Dit geldt ook voor de bebouwing. Er
is sprake van een neergaande lijn die zich uit in een
slechte waardeontwikkeling van het het onroerend
goed. Dit heeft gevolgen voor de grondwaarde.
Er zijn geen grote verschillen tussen ’s-Graveland-
Zuid en de Spaanse Polder. De gebieden worden
gescheiden door de Schiedamse Schie.
Schiedamse Schie
De Schiedamse Schie stroomt tussen de twee
bedrijventerreinen door. De oevers zijn bijna
nergens openbaar toegankelijk. Langs de oever
loopt een strook waarbinnen slechts onder speciale
voorwaarden gebouwd mag worden volgens het
bestemmingsplan, hoewel verschillende gebouwen tot
aan de oever zijn gebouwd (bijvoorbeeld het gebouw
van It’s / Radio Modern). Alleen een scheepswerf
en een staalbedrijf maken incidenteel gebruik van
het water voor de aanvoer van goederen De overige
bedrijven niet. Er is nauwelijks beroepsscheepvaart
op de Schiedamse Schie. Een groot terrein langs
de Schie is niet verpacht. Het is in gebruik als
gemeentewerf.
De Schiedamse Schie stroomt dwars door het bedrijventerrein.
Helaas is de oever overal ontoegankelijk. Hier is tot aan de oever
gebouwd.
De Schiedamse Schie stroomt dwars door het bedrijventerrein.
Helaas is de oever nergens toegankelijk, zelfs ter plaatse van de
jachthaven. Hier wordt de oever ontsierd door een hek., Dit zou een
prachtige plek kunnen zijn om te lunchen. Een gemiste kans die
voor het grijpen ligt.
9

Een aantal ondernemers zoals de firma Applicon heeft reeds
geïnvesteerd in hoogwaardige nieuwbouw. Applicon is er van
overtuigd dat de gunstige ligging ten opzichte van de weg en het
station deze investering rechtvaardigt.
Een aantal ondernemers heeft geïnvesteerd in bestaand
onroerend goed om de verhuurbaarheid en huurwaarde te
vergroten. De markt bepaald wat de meest rendabele ingreep
is. Een gemeenschappelijke aanpak van het hele gebied zal de
marktwaarde aanzienlijk verhogen waarmee de keuze tussen
renovatie en nieuwbouw zal worden beïnvloed.
10

Aard van de bedrijven
De meeste bedrijven vallen binnen de categorie
maakindustrie en handel (zie brancheringskaart op
pagina 12).
Kwaliteit van de gebouwen
De kwaliteit van de huidige bebouwing is zeer matig.
Er is sprake van sterke veroudering. Een enkel
gebouw is nieuw.Enkele gebouwen hebben een
cosmetische behandeling ondergaan. De matige
kwaliteit van de bebouwing heeft een negatieve
invloed op het imago van het terrein en daarmee
op de waardeontwikkeling. Alleen stevige ingrepen
in de openbare ruimte en bebouwing kunnen deze
tendens keren. Inmiddels is het punt voorbij dat
van ondernemers verwacht kan worden dat zij op
individuele basis een ommekeer teweeg kunnen
brengen. Een gemeenschappelijke aanpak met
intensieve samenwerking tussen gemeente en
bedrijven is de enige weg om tot een beter en
waardevoller terrein te komen.
Het stellen van voorwaarden aan de bebouwing
biedt de garantie voor een bepaald kwaliteitsniveau
dat voor alle gebouwen geldt, waardoor het risico
van investeren veel kleiner wordt. Zonder deze
voorwaarden zou een hoge investering te risicovol zijn
en kan de vicieuze cirkel niet worden doorbroken.
De vaak verouderde bebouwing en de rommelige inrichting
van het openbaar gebied drukken een negatief stempel op het
bedrijventerrein.
Het is voor een ondernemer te risicovol om stevig te investeren.
Een gemeenschappelijke aanpak in combinatie met een nieuwe
inrichting van het gebied moet dit tij keren en de risico’s beperken.
11

6119
gras
gras
gras
str
str
str.
str.
6147
str.
K
str
str.
5655
str
str
str
str
str
gras
str
4456
str
5999
6149
4458
4850
str
gras
6223
5679
4457
5162
str
4459
5405
4462
5161
6222
4463
4464
5383
4497
4467
1
4496
4466
str
str
str
5652
str
5824
5823
5430
4478
4772
str
5825
4768
5676
5518
5807
4982
5457
5544
5456
str
5681
5490
5489
6043
4983
6044
5993
4471
's graveland brug
4472
5994
4538
4725
5832
4479
gras
5876
4522
4539
6129
5877
4361
5458
5792
4713
5878
4352
5791
6160
5879
5459
4985
4572
4401
4354
4984
4402
6130
4593
4987
5880
4405
4700
5741
4378
5748
5742
5179
6161
4395
4724
5178
4585
4403
5176
5177
4483
4529
6097
4723
5572
6220
31
4404
4679
4484
4530
4505
4726
4396
4388
6096
4560
4432
4406
5743
4561
4681
4485
4678
4407
4677
4663
5160
4452
5744
4386
4675
4676
4664
4519
4520
4665
4611
15
4643
4974
6095
Spaanse Polder ‘s Graveland-Zuid Bedrijfsactiviteiten
39
2a
VAN HEEKSTRAAT
31
29
SANDVIKSTRAAT
27
17 15 13
36 34 32
1 t/m 11
20 t/m 30
DE BRAUWWEG
VAN HEEKSTRAAT
DE BRAUWWEG
5
1
Schiedamse Schie
13
15 19
21
STRICKLEDEWEG
Situatie Augustus 2011
Ruimtebeslag per branche in procenten
5736
82
74 t/m 80
72 70 68
50
52 t/m 66
48 46
DE BRAUWWEG
13
38 t/m 44
11
DE GHEYNSTRAAT
4b 4a
2c 2b
2a
2d
JAN VAN RIEBEECKWEG
11
4747
23
27
4c
15
DE BRAUWWEG
17
2
17
12
ARENT VINCKSTRAAT
7
3
DE GHEYNSTRAAT
8
1
33
'S-GRAVELANDSEWEG
NIEUWPOORTWEG
11
gras
gras
10
NIEUWPOORTWEG
14
10
12
23
JAN VAN RIEBEECKWEG
Schiedamse Schie
146
147
16
14 12
11
10 8
PHILIPPUSWEG
6 4 2
5
53
55 57 59
STRICKLEDEWEG
8
13
2 4
0 Leegstand
10 Opslag < 350 m2
22 Drukkerijen en repro
25 Vervaardigen producten kunststof
28 Vervaardigen producten metaal
29 Vervaardiging machines en apparaten
32 Vervaardiging en repa telecom app
35 Vervaardiging van transportmiddelen
45 Bouwnijverheid
50 Handel & rep auto’s
51 Groothandel
52 Detailhandel
55 Horeca
60 vervoer
63 Opslag
64 Post en koeriersdiensten
70 Verhuur en handel in onroerend goed
71 Verhuur roerende goederen
75 Overeheidsdiensten
93 Dienstverlening
27
NIEUWPOORTWEG
2
DELFLANDSEWEG
200
NIEUWPOORTWEG
OVERSCHIESEWEG
sp orb an Schiedam - Delft
gras
Schiedamse Schie
201 202 t/m 235 236
1
302 301 t/m 332 331
OVERSCHIESEWEG
PARALLELWEG
gras
OVERSCHIESEWEG
155
RIJKSWEG A20
152 154
153
34
32
KOMMIEZENLAAN
4
140
27
OVERSCHIESEWEG
151
30
25
1
150149148
6218 6219
38 36
23
33
104
PARALLELWEG
BETTOWEG
21
26
34
PARALLELWEG
24
30
KOMMIEZENLAAN
5571
102 100
BOKELWEG
gras
19
28 26
22 20
gras
24
17
18
29
5749
RIJKSWEG A20
22
20
16
25
BETTOWEG
15 9
36 32
9
4680
88
23 21
4543
82
14a
19
28 26
14 12 10
17 15
DE NIJVERHEIDSTRAAT
72
7
BOKELWEG
8
24 22
90 80 70 64
5648
4433
5649
4450
RIJKSWEG A20
4451
1
KOMMIEZENLAAN
5
4436
4435
11
20 18
2
48
7
4518
2
16 14
8
STRICKLEDEWEG
1
1
9
DE HOOPSTRAAT
BOKELPAD
STRICKLEDEWEG
DE NIJVERHEIDSTRAAT
11
13
3
4437
4441
4038
4438
4439
4442
Ruimtebeslag per branche in procenten
99
5347
4443
5348
101
103
113
3432 3028 26242220 1816 1412 108
105
107
109
4642
BOKELWEG
STRICKLEDEWEG
4641
115
117
4640
4629 4630 4631 4632 4633 4634 4635 4636 4637 4638
119
4639
127
6
4
129
2
Het bedrijventerrein onderverdeeld naar soorten bedrijfsactiviteiten
(branchering) volgens de standaard van de VNG. De kavels zijn ten
opzichte van nieuwere terreinen relatief klein en vaak smal en diep.
Er zijn drie kavels van rond de 3000 m 2 en een kavel van 12000 m2.
De rest is 150 tot 400 m 2 met een aantal uitschieters naar boven.
De kavels hebben aan één zijde een aansluiting op de openbare
weg. Een aantal kavels is op twee straten aangesloten.
De straten in het binnengebied zijn 18 a 19 m breed. De
Philippusweg is 24 meter breed.
SCHIEVESTEWEG
12

Erfpachtverloop tot 2020
Erfpachtverloop
Binnen 10 jaar verlopen de erfpachttermijnen van de ingekleurde
kavels. Om voor een nieuw erfpachtcontract in aanmerking in
aanmerking te komen moet aan bepaalde eisen worden voldaan.
Deze eisen zijn in dit rapport verwoord.
13

14
Uitsnede Bestemmingsplan
Vastgesteld door raad op 12-12-2005
goedgekeurd door Gedeputeerde staten op
4-4-2006

3 Vigerend Beleid
1.Stadsvisie
In de stadsvisie worden de bedrijventerreinen Spaanse
Polder en ‘s-Graveland genoemd in hoofdopgave 6
Schiedam steunt innovatie en vernieuwing van de
lokale economie: De gemoemde bedrijventerreinen
“worden geherstructureerd en bij de tijd gebracht. Met
de ruimte wordt steeds zorgvuldig omgegaan.”
In de 8 ruimteijke hoofdopgaven wordt opnieuw de
voortzetting van de herstructurering van de Spaanse
Polder en ‘s_Graveland als ruimtelijke hoofdopgave
benoemd evenals de ontwikkeling van het “regionale
knooppunt Schiedam Centum (Schieveste).”
2.Bestemmingsplan Spaanse Polder en
’s-Graveland 2004 (vastgesteld door de
gemeenteraad op 12-12-2005, goedgekeurd door GS
op 4-4-2006)
In de Spaanse Polder gelden de volgende
bestemmingen:
• B(4)15 en B(4)dv21 langs de A20, waarbij de B
staat voor bedrijfsdoeleinden, de 4 voor bedrijven
in de hinderwetcategorie één t/m vier. De tekens
dv staan voor “detailhandel in volumineuze
artikelen branchegroep 1” en de getallen 15 en 21
voor de maximale bouwhoogte in meters.
In ’s-Graveland-Zuid gelden de volgende
bestemmingen:
• De strook percelen tussen de Schie en Jan van
Riebeeckweg heeft de bestemming B4H15 en
B4Hdv21 langs de A20. Hierbij staat de letter B
staat voor Bedrijfsdoeleinden (bedrijven categorie
één t/m vier) en de H voor horecadoeleinden
De tekens “dv” staan voor “detailhandel in
volumineuze artikelen branchgroep 1”. De laatste
getallen (15 en 21) staan voor de maximale
bouwhoogte van de gebouwen in meters.
Een strook langs de Schie heeft tevens de
bestemming “primaire waterkeringsdoeleinden artikel
32” Hier zijn geen gebouwen toegestaan tenzij
Burgemeester en Wethouders hiervoor vrijstelling
hebben verleend en het waterschap heeft beoordeeld
of een gebouw (onder voorwaarden) toelaatbaar is.
• De percelen tussen de Jan van Riebeeckweg,
de Brauwweg en Nieuwpoortweg hebben de
bestemming B(4)15 en B(4)21 langs de A20 (zie
Spaanse Polder)
Het bestemmingsplan maakt de voornaamste ambities
die in de Beeldkwaliteitsstrategie zijn uitgewerkt
mogelijk. De basis voor het bestemmingsplan is
gelegd in een stedenbouwkundige visie ’s-Graveland
uit 2003.
3.Beeldkwaliteit Strategie Spaanse Polder
’s-Graveland-Zuid, (vastgesteld door de
gemeenteraad in september 2009) In dit document zijn
de eisen vastgelegd waaraan gebouwen en percelen
moeten voldoen om in aanmerking te komen voor een
nieuw erfpachtcontract. Bovendien is vastgelegd hoe
de gemeente de openbare ruimte gaat aanleggen. De
eisen die worden opgelegd hebben, in tegenstelling
tot de bouwverordening en het bestemmingsplan, een
privaatrechtelijk karakter, en worden vastgelegd in een
erfpachtcontract tussen erfpachter en gemeente. In
bepaalde gevallen is het mogelijk dat een gefaseerde
uitvoering van de eisen wordt toegestaan. In dat geval
zal bij het erfpachtcontract een bouwplan worden
gevoegd met een uitvoeringschema. In deze fase
zal een beperkte erfpachtperiode gelden van 5 tot
10 jaar. In deze periode moet het bouwplan worden
uitgevoerd waarna voor een periode van 99 jaar het
erfpachtcontract kan worden afgesloten.
4.Kadernota Parkeerbeleid 2009-2013 (vastgesteld
door de gemeenteraad op 17 april 2009)
“Voor bestaande bedrijventerreinen liggen er kansen
om de uitstraling en de benutting te vergroten door
het parkeren anders te ordenen door bijvoorbeeld het
concentreren van parkeervoorzieningen in collectieve
en/of openbare parkeervoorzieningen (garages). De
parkeerruimte op eigen terrein kan dan beperkt blijven
tot de benodigde parkeerruimte voor de bedrijfsauto’s.
Parkeerplaatsen op straat zijn dan uitsluitend
bedoeld voor bezoekers. Parkeervoorzieningen bij
bedrijven kunnen eventueel worden omgezet in
bedrijfsruimte. Samen met vertegenwoordigers van de
bedrijventerreinen wordt bepaald waar deze aanpak
wenselijk is en kans van slagen heeft.”
Specifiek voor het plangebied is verder opgenomen
dat deze binnen de invloedssfeer van Schieveste
ligt, inclusief de toekomstige P&R garage. De
gemeenteraad heeft besloten dat er binnen de
invloedssfeer van de toekomstige P&R garage
parkeerregulering wordt ingevoerd. Dit om te
voorkomen dat bezoekers van Schieveste en/of
forensen bij de bedrijven parkeren in plaats van in de
garage.
In de Bouwverordening is vastgelegd dat bij
bouwplannen ‘in voldoende mate’ voorzien dient te
worden in parkeerruimte ten behoeve van bouwplan.
Hoewel hierin ook is opgenomen dat dit op eigen
terrein dient plaats te vinden, kan ontheffing worden
verleend als er op andere wijze wordt voorzien in de
benodigde parkeerruimte. Op basis hiervan is het
gestelde in de Kadernota uitvoerbaar zonder in streid
te zijn met de Bouwverordening.
Wat ‘in voldoende mate’ inhoudt, is vastgelegd in
de bijlage bij de Kadernota Parkeerbeleid. Hierin
15

zijn per soort bedrijfsvoering en ligging ten opzichte
van het openbaar vervoer parkeernormen door de
gemeenteraad vastgesteld.
Tenslotte geldt voor het plangebied dat dit is
aangewezen als een van de (weinige) gebieden in
de stad waar het is toegestaan grote voertuigen te
parkeren.
5.Nota bedrijventerreinen, 12 november 2009
Opgave Spaanse Polder:
a. Geen netto toename aantal arbeidsplaatsen,
evt bruto toename door verplaatsing van bedrijven
uit de Wilheminahaven en Nieuw Mathenesse.
b. Benutten intensiveringsruimte.
c. Behoud bestaand profiel en waar mogelijk
bedrijven van de Wilheminahaven en Nieuw
Mathenesse hierheen verplaatsen.
Opgave ’s-Graveland (Noord en Zuid samen)
d. Toename aantal arbeidsplaatsen met 250 banen.
e. Benutten uitgeefbare ruimte van 3 ha (noord).
f. Behoud bestaand profiel en waar mogelijk
verplaatsers Wilheminahaven en Nw Mathenesse
hier heen verplaaten.
6.Economische visie Spaanse Polder ’s-Graveland-
Zuid 2012
Samenvatting / conclusie economische visie Spaanse
Polder / ’s Graveland-Zuid:
Tot 2030 is er vraag naar bedrijfsruimte. In Spaanse
Polder / ’s-Graveland-Zuid is de ruimtedruk groot.
Het terrein is zeer goed bereikbaar. De concurrentie
van andere bedrijfslocaties in de regio is groot en
vestigingseisen van ondernemers nemen toe.
Tijdens het herstructureringsproces streven we naar
behoud van het merendeel van de bedrijvigheid om de
huidige werkgelegenheid te behouden.
Spaanse Polder / ‘s-Graveland–Zuid profileert zich als
bedrijventerrein met industriële maakindustrie. Naast
‘hogergeschoolde ambachtelijke maakindustrie’ kan
het terrein plaats bieden aan ondersteunende diensten
voor logistieke en havengerelateerde bedrijven.
Het gebied kenmerkt zich door de gunstige ligging
nabij stedelijk gebied, met goede ontsluiting van alle
soorten vervoer. Daarnaast is er plek voor bedrijven tot
en met milieucategorie 4.
De herstructurering is gericht op maatwerk per
bedrijf en kwaliteitsverbetering. De verbetering van
de kwaliteit en groei van werkgelegenheid wordt
gerealiseerd door intensiever gebruik van ruimte en
de kwaliteitsimpuls. De A20-zone biedt kansen voor
(huidige) bedrijven die hoog willen bouwen op deze
zichtlocatie.
7.Grondbeleid
Nota Grondbeleid 2009-2014
‘Opmaat tot een kansrijk vernieuwend Schiedam’
Uitgaande van de locatie, de eigendomssituatie, het
programma, de kwalitatieve eisen en de financiën
wordt daar waar toereikend een passief (faciliterend)
grondbeleid toegepast.
8.SER-ladder
In juni 2008 is de zogenaamde SER-ladder vastgelegd
in een algemene maatregel van bestuur (AmvB)
In de SER-ladder staan de volgende regels:
• Gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is
gesteld voor een bepaalde functie of door
herstructurering beschikbaar gemaakt kan
worden.
• Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden
om door meervoudig ruimtegebruik de
ruimteproductiviteit te verhogen.
• Indien het voorgaande onvoldoende soelaas
biedt, is de optie van uitbreiding van het
ruimtegebruik aan de orde. Daarbij dienen
de verschillende relevante waarden en
belangen goed te worden afgewogen in een
gebiedsgerichte aanpak. Door een zorgvuldige
keuze van de locatie van ‘rode’ functies en
door investeringen in kwaliteitsverbetering van
de omliggende groene ruimte moet worden
verzekerd dat het meerdere ruimtegebruik voor
wonen, bedrijventerreinen of infrastructuur de
kwaliteit van natuur en landschap respecteert en
waar mogelijk versterkt.
9.Visie externe veiligheid 2012-20120 (april 2012)
De ambitie van Schiedam voor de toekomst is dat
externe veiligheidsrisico’s niet substantieel toenemen.
Vestiging van risicovolle bedrijven is daarom alleen
gewenst op daarvoor aangewezen terreinen zoals
op het gehele bedrijventerrein ’s Graveland/Spaanse
Polder. In de visie staat beschreven aan welke
maatregelen aandacht geschonken dient te worden
bij vestiging van risicovolle bedrijven. Omgekeerd
geldt dit ook bij de vestiging van kantoren en
bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen binnen het
invloedsgebied van de A20 en de door het gebied
lopende aardgasleiding.
16

Bij nieuwbouw ontstaat de mogelijkheid voor een meer rationele
bouwwijze met regelmatige overspanningen. De bebouwing kan
daarmee minder bedrijfsspecifiek worden en in de loop der tijd voor
meerdere doeleinden worden gebruikt. Zo kunnen bouwkosten lager
worden en kan het onroerend goed zijn waarde langer behouden.
Rationele verkaveling en bouw levert kostenvoordeel en meer
waardebehoud op.
Onder bepaalde voorwaarden kan renovatie van het bestaande
gebouw voldoende waarde genereren om aan de eisen te voldoen.
Onder bepaalde voorwaarden kan renovatie van het bestaande
gebouw voldoende waarde genereren om aan de eisen te voldoen.
In sommige gevallen is de bestaande bebouwing sterk verouderd en
is renovatie niet meer rendabel.
De inrichting van de openbare ruimte van de Philippusweg,
heeft reeds behoorlijke kwaliteit, maar kan beter.
18

4 Doelstellingen bij de herontwikkeling
Hoofddoelstelling herontwikkeling
Naast algemeen geldende doelstellingen die
betrekking hebben op onder andere veiligheid,
bouwvoorschriften en milieueisen is de
hoofddoelstelling bij de herontwikkeling van de
bedrijventerreinen:
Optimaal kunnen laten functioneren van de
bedrijvigheid, nu en in de toekomst.
Alle andere doelen 2 zijn hiervan afgeleid. Ook de
doelstelling bij de herinrichting van de openbare
ruimte. De inrichting moet in de eerste plaats
functioneel zijn en bovendien de uitstraling van
het gebied verbeteren. Dit laatste wordt in veel
onderzoeken bevestigd. De kwaliteit van de omgeving
en inrichting wordt na bereikbaarheid als tweede
vestigingsvoorwaarde genoemd.
Ook een thema als duurzaamheid moet worden
bezien vanuit de hoofddoelstelling. Duurzaamheid
is daarmee vooral economische duurzaamheid met
rendement als belangrijkste criterium. De afgeleide
stedenbouwkundige doelstellingen zoals inrichting,
verkaveling en stedenbouwkundige randvoorwaarden
worden in de volgende hoofdstukken behandeld.
Voor wie
De herontwikkeling wordt in gang gezet voor de
ondernemers uit de regio Schiedam. Dat zijn de
zittende ondernemers maar ook de ondernemers die
zich in de Spaanse Polder gaan vestigen. Daarnaast
kan de gemeente die als grondeigenaar meeprofiteren
2 De doelstellingen die in de Beeldkwaliteitsstrategie zijn genoemd
zijn vooral gericht op herinrichting van de openbare ruimte en
vormgeving van de bebouwing. Deze aspecten zouden kunnen
worden samengevat als het representatief maken van het
bedrijventerrein door het een betere uitstraling te geven.
van een gunstige waardeontwikkeling van het
onroerend goed.
De vraag wie de doelgroep is, raakt niet alleen
de economische uitgangspunten maar ook de
grondpolitiek. De grondprijs wordt gestuurd door
marktprijzen. Dat wil zeggen dat bij heruitgifte
marktprijzen worden gehanteerd. Hoe beter de
waarde van het onroerend goed zich kan ontwikkelen,
hoe beter het rendement voor de ontwikkelende
ondernemer/belegger en hoe hoger de opbrengsten
voor de gemeente. Hier is sprake van een gedeeld
belang waarbij het ondernemen voorop staat.
Waardeontwikkeling vastgoed als meetlat
De waardeontwikkeling van vastgoed is een objectieve
meetlat. Elke maatregel in het revitalisatieproces
zou langs deze meetlat gelegd moeten worden. Dit
geldt voor ingrepen in de openbare ruimte door de
gemeente, maar ook ontwikkelende partijen zullen hun
investeringen beoordelen in termen van rendement en
waardeontwikkeling.
Ondernemers zullen duurzaamheidsingrepen
ook zo beoordelen. Met andere woorden: als de
gemeente succesvol wil zijn met het stimuleren
van duurzaamheid lukt dit alleen als investeringen
een rendement opleveren (zie ook hoofdstuk
duurzaamheid blz 21).
In de huidige situatie blijft de waardeontwikkeling van
zowel het onroerend goed als de grondprijs sterk
achter ten opzichte van andere terreinen 3 in de regio.
Het gevolg is dat het onroerend goed sneller ontwaart
dan elders in de regio. De kwaliteit in termen van
waarde van het terrein als geheel is van dien aard dat
het voor ondernemers steeds risicovoller wordt om
te investeren zolang deze vicieuze cirkel niet wordt
3 Rapportage Stecgroep maart 2011
doorbroken.
Een ondernemer kan individueel niet de waarde van
het terrein opkrikken. De ondernemers zijn van elkaar
afhankelijk en ook van de gemeente die haar rol moet
vervullen bij de inrichting van de openbare ruimte en
het begeleiden van het proces.
Afgeleide doelstellingen
Alle hieronder genoemde doelstellingen staan ten
dienste van de eerder genoemde hoofddoelstelling en
moeten dus ook op deze manier beoordeeld worden.
• Optimalisering waardeontwikkeling en
opbrengsten van het onroerend goed door een
kwaliteitsslag. Verbeterde uitstraling van het
terrein als geheel en individuele gebouwen.
• Benutten van de potenties zoals de unieke
bereikbaarheid en ligging langs de A20.
• Nieuwe inrichting openbaar gebied 4 .
• Verbetering opstallen (structurele waarde
genereren).
• Waardevastheid van het onroerend goed
bevorderen door rationele bouwwijze en
verkaveling.
• Optimale benutting gronden door rationele
verkaveling.
• Aansluiting op economische doelstellingen (zie
bijlagen).
• Positie bepalen ten opzichte van andere terreinen;
• Collectieve parkeeroplossingen waaronder
parkeren op straat.
• Aangenaam werkklimaat ontwikkelen.
Deze doelstellingen zullen apart worden uitgewerkt in
de volgende hoofdstukken.
4 In de Beeldkwaliteitsstrategie is sprake van een recreatieve
route langs de Schie. Dit uitgangspunt wordt overgenomen maar
gevat onder de meer algemene doelstelling ‘verbetering inrichting
openbaar gebied’.
19

Parkeren zal zoveel mogelijk in collectieve voorzieningen worden opgelost. Dit is voor een groot deel op straat. Het overige deel zal worden
opgelost op terreinen of eenvoudige parkeergarages die afhankelijk van de behoefte kunnen worden uitgebreid.
Daarnaast wordt er in Schieveste een grote P&R garage gebouwd met 876 parkeerplaatsen.
20

Economisch duurzaam en waardeontwikkeling
In deze nota wordt het begrip economisch duurzaam
vooral in de letterlijke betekenis gehanteerd:
solide, functioneel, waardevast en van goede
kwaliteit. Bij het begrip duurzaam denkt men
meestal aan energiezuinigheid, groene daken en
andere milieugerelateerde aspecten. Economische
duurzaamheid van gebouwen is een benadering die
voor ondernemers interessant is en op de koop toe de
grootste milieubijdrage levert. Immers een waardevast
gebouw heeft een langere levensduur en kan een
lange periode beter worden (her)gebruikt.
De vraag is of dit niet allang gebeurt en of de
veroudering van bedrijventerreinen niet een
onvermijdelijk verschijnsel is. De Spaanse Polder wijkt
niet af van vele andere bedrijfsterreinen op dit punt.
De veroudering van de terreinen gaat sneller dan
wenselijk en vernieuwing komt moeizaam op gang 5 . Er
zijn diverse oorzaken voor dit fenomeen:
• er worden telkens nieuwe terreinen ontwikkeld;
• de gebouwen worden te bedrijfsspecifiek
ontwikkeld.
Bedrijfsbebouwing wordt vaak door een
ondernemer ontwikkeld als een maatpak voor de
voor bedrijfsvoering van zijn specifieke bedrijf. Het
onroerend goed wordt daarbij als een toekomstige
pensioensvoorziening gezien. Juist op dit punt ontstaat
er een teleurstelling als de waarde achterblijft. In een
ander scenario groeit het bedrijf en wil uitbreiden. Als
dit ter plekke niet mogelijk is zal het bedrijf verhuizen
en blijft een te specifiek gebouw achter 6 . Het gebouw
van de buren, die ook weggaan is ook al te specifiek
om ter plaatse uit te breiden.
Soms blijkt verzakeling de oplossing, waarbij
ontwikkelende partijen worden ingeschakeld om een
meer generiek gebouw te maken met het oog op
toekomstige verhuur.
In de Spaanse Polder bestaan mogelijkheden om
hetzelfde doel te bereiken door
5 Roadmap naar de verzakelijking van de bedrijventerreinenmakrt;
Min. Economische zaken 2010
6 idem
ondernemers met kavels vanaf 1250 m 2
gemeenschappelijk te laten ontwikkelen. Hiermee is
schaalvergroting en rationele bouwwijze mogelijk Zo
ontstaan betere generieke gebouwen die hun waarde
beter behouden. Bij een rationele bouwwijze hoort een
rationele verkaveling. De gemeente zal daarom met de
ondernemers de handen ineen moeten slaan om deze
doelstelling te bereiken.
De beoogde kwaliteit moet duidelijk zijn en voor
iedereen gelden. Het meest eenvoudig is de waarde
benadering: De kwaliteit moet in financiële termen
worden beschreven. Het doel is een bepaalde
waarde van het onroerend goed af te spreken en een
bepaalde grondwaarde die hiermee hand in hand
gaat. Dit kan alleen in gezamenlijkheid en met heldere
afspraken. Eén ondernemer/ontwikkelaar zal niet de
aanzet geven voor deze waardeverhoging als hij geen
zekerheid heeft dat zijn buurman zal volgen. In het
belang van de investerende ondernemers zullen eisen
gesteld worden aan de terreinen en bebouwing om
de genoemde waardeontwikkeling te garanderen en
zogenaamde “free riders” 7 te voorkomen.
Parkeren in balans
Adequate parkeerfaciliteiten bij een bedrijventerrein
zijn een randvoorwaarde voor de economische
(her)ontwikkeling. In de gemeentelijke kadernota
Parkeerbeleid 2009-2013 is voor bedrijventerreinen
het volgende vastgelegd:
“Voor bestaande bedrijventerreinen liggen er kansen
om de uitstraling en de benutting te vergroten door
het parkeren anders te ordenen, bijvoorbeeld door het
concentreren van parkeervoorzieningen in collectieve
en/of openbare parkeervoorzieningen (garages). ….
Samen met vertegenwoordigers van de
bedrijventerreinen wordt bepaald waar deze aanpak
wenselijk is en kans van slagen heeft.”
Deze benadering is bevestigd in het Gemeentelijk
Verkeer en Vervoerplan 2011-2020 Schiedam
7 Een free rider profiteert van de waardeontwikkeling door
investeringen van anderen af te wachten zonder zelf een bijdrage te
leveren.
Duurzaam bereikbaar.
De huidige parkeerdruk in het gebied op openbare
parkeerplaatsen is aanzienlijk, maar niet (overal)
problematisch 8 . De plaatselijk hoge parkeerdruk is
vooral het gevolg van parkeren door gebruikers van
het NS-station Schiedam Centrum en de nabijgelegen
kantoren.
Parkeren heeft veel invloed op de ruimtelijke
kwaliteit. Te weinig parkeercapaciteit leidt tot
wildparkeren en verrommeling van het gebied. Dat
is negatief voor de uitstraling en daarmee voor de
waarde van het onroerend goed. In het vorige plan
(Beeldkwaliteitsstrategie) werd met parkeren op eigen
terrein een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit
beoogd, maar dit leidde in de praktijk tot grote
problemen.
Parkeren op eigen terrein bleek op de huidige kavels
vaak onmogelijk of alleen tegen hoge investeringen in
gebouwde voorzieningen. Daarnaast is een dergelijke
oplossing weinig flexibel, zowel in gebruik – er vindt
geen uitwisseling van parkeerdruk plaats met de
omgeving -, als bij verandering van gebruik van het
pand. Bij functieverandering kan de parkeerbehoefte
weer geheel anders worden.
In overleg met zittende bedrijven is gekozen voor
een aangepaste ontwikkeling. Daarbij kon aan de
ruimtelijke uitgangspunten worden vastgehouden.
Tegelijkertijd is dit een meer flexibele en
kosteneffectieve aanpak.
8 In totaal is het aantal parkeerplaatsen in het te herstructureren
gebied 1165, waarvan 251 op eigen terrein. Er is een
parkeerbehoefte van 925 auto’s. Gemiddeld is sprake van 80%
bezetting. In het oostelijk deel van de Spaanse Polder (omgeving
Strickledeweg en Thurledeweg) is de parkeerdruk laag. Vooral
in het zuidelijke deel van de Spaanse Polder en vrijwel heel
’s Graveland-Zuid is de parkeerdruk hoog. Een deel van de
parkeerdruk betreft overloop. Door de nabijheid van het NS-station
Schiedam centrum en kantoren (stadskantoor, Schieveste) en de
regulering in de nabijgelegen woonwijken en Schieveste, ontstaat er
overloop vanuit deze gebieden naar het (“gratis”) parkeren in deze
bedrijventerreinen. Dit betreft ca. 275 auto’s.
21

22

Deze samenhangende aanpak voor het parkeren,
bestaat uit vijf onderdelen:
1. Reguleren van het parkeren: wegnemen
parkeerdruk station en kantoren.
2. Versterken ruimtelijke kwaliteit met een deel
van het parkeren in het openbaar gebied.
3. Flexibiliteit en rentabiliteit bedrijven:
geen verplichting parkeren op eigen terrein,
geen normering 9 . De ruimte kan worden
ingezet voor bedrijfsactiviteiten.
4. Inzetten op mobiliteitsmanagement: Beperken
van parkeerbehoefte door bedrijven, financiële
voordelen van vermindering parkeerbehoefte
ten gunste van bedrijven.
5. Inbouwen van flexibiliteit en toekomstvastheid:
het realiseren van een (of meerdere) centrale
parkeervoorzieningen.
Door een vergunningensyteem voor het parkeren
in te voeren wordt het bedrijventerrein ontlast van
het parkeren door gebruikers van het station en
kantoren. 10 . Er onstaan daardoor mogelijkheden
voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.
Parkeren op eigen terrein is dan niet meer nodig.
De grond blijft zo volledig beschikbaar voor
bedrijfsactiviteiten, zonder dat de parkeerdruk in
het openbaar gebied te hoog wordt. (zie tabel)
Daarnaast kan mobiliteitsmanagement voor afname
van de parkeerbehoefte zorgen. Bedrijven blijven het
voordeligste uit indien ingezet wordt op reizen met
andere vervoerswijze, waardoor parkeerkosten wordt
vermeden.
Tenslotte wordt in het plan ruimte gereserveerd voor
een centrale parkeervoorziening.
Verdere ontwikkeling en intensivering van het
gebied zal leiden tot meer werkgelegenheid en
parkeerbehoefte. Bedrijven worden niet verplicht om
9 Met uitzondering van parkeren voor bedrijfsactiviteiten, zoals
autoverkoop en grootschalige detailhandel.
10 T.b.v. PenR wordt in Schieveste 400 PenR plaatsen
gerealiseerd. Reeds eerder is in het kader van besluit-vorming
hierover is besloten tot regulering van het parkeren aan de
noordzijde van het station.
deze parkeerproblemen op eigen terrein op te lossen 11 .
De extra parkeerplaatsen kunnen ingekocht worden bij
de dan te realiseren centrale parkeervoorziening.
De kosten hiervan zijn aanzienlijk lager dan de kosten
van een gebouwde parkeervoorziening op eigen
terrein.
In eerste instantie kan een terrein op maaiveld als
centrale parkeervoorziening worden ingericht. Bij een
toename van de parkeerbehoefte kan op dit terrein
een gebouwde parkeervoorziening worden gemaakt
die valt uit te breiden met meerdere parkeerdekken.
Door deze fasering worden grote financieringslasten
vermeden. De toekomstige parkeerdruk kan, zelfs bij
een sterke toename van het aantal arbeidsplaatsen
met deze reservering voor gestapeld parkeren worden
opgelost.
-
Het beheer van de collectieve voorzieningen is een
nader uit te werken onderdeel. Diverse ondernemers
hebben interesse getoond voor een bepaald
ontwikkelmodel.
Parkeerdruk:
Gereguleerd parkeren en gebruik van de centrale
> 100%
parkeervoorziening wordt in nauwe samenspraak
met de ondernemers uitgewerkt. Hierbij 85% is -100% bijzondere
aandacht voor de positie van bezoekers 75% - van 85% de
bedrijven. Bij de uitwerking wordt het < financiële
75%
uitgangspunt van het gemeentelijk parkeerbeleid
(structurele kosten worden gedekt door de inkomsten)
in acht genomen.
Andere aandachtspunten zijn: ruimte bieden voor
het nachtelijk parkeren van de (bedrijfs)busjes en de
afstemming met de gemeente Rotterdam.
11 Bedrijven zijn echter vrij om (relatief duurdere) voorzieningen op
eigen terrein te realiseren.
Recent uitgevoerde parkeertellingen tonen aan dat vooral in het
zuidelijk deel van het bedrijventerrein (in de omgeving station)
‘s-Graveland Zuid (82)
de meeste parkeerdruk bestaat. Dit zal in de toekomst worden
openbaar prive totaal De Brauwweg openbaar prive totaal
opgelost met een Park & Ride parkeergarage in Schieveste met 876
Parkeercapaciteit 336
plaatsen.
127 463
Parkeercapaciteit 110 58 168
bezetting aantallen 289 104 393
bezetting aantallen 110 42 152
bezetting percentage 86% 82% 85% bezetting percentage 100% 72% 90%
vrije plaatsen 47 23 70
vrije plaatsen 0 16 16
Spaanse Polder
Schiedam (81)
Extra maatregelen parkeren bij Station en
Schieveste
De ligging van het bedrijventerrein zo dicht bij het
station is een belangrijke kwaliteit maar brengt tevens
een extra parkeerdruk met zich mee van treinreizigers
die in de omgeving van het station willen parkeren.
Bovendien wordt de beschikbare parkeercapaciteit
van het bedrijventerrein deels gebruikt door bezoekers
van de binnenstad en kantoren in de omgeving.
openbaar prive totaal Spaanse Polder
Rotterdam (81) Openbaar Privé Totaal
-
Parkeerdruk:
> 100%
85% -100%
75% - 85%
< 75%
‘s-Graveland Zuid (82)
23
openba
Parkeercapaciteit 336
bezetting aantallen 289
bezetting percentage 86%
vrije plaatsen 47
Spaanse Polder
Schiedam (81)
openba
Parkeercapaciteit 578
bezetting aantallen 484
bezetting percentage 84%
vrije plaatsen 94

Voor Schieveste wordt een nieuwe Park & Ride parkeergarage pal tegenover de Spaanse Polder en ’s Graveland-Zuid gepland. Het
forensen parkeren dat nu in de Spaanse Polder kan tegen een laag tarief straks in de garage worden ondergebracht. Dit zal een enorme
afname van het aantal parkeerders op het bedrijventerrein tot gevolg hebben.
Voorwaarde is dat er een vorm van betaald parkeren op het bedrijventerrein komt waarbij bij voorbeeld het eerste uur (of eerste twee uur)
gratis kan worden geparkeerd. Er zijn verschillende mogelijkheden om dit zo te regelen dat de bedrijven minimaal last en maximaal profijt
hebben van de regulering.
24

Er zijn een aantal oplossingen voor dit probleem:
• Er is in Schieveste een Park & Ride garage in
voorbereiding.
• Er komt een vorm van gereguleerd parkeren in
een straal van 400 m ronde het station (en dus
ook op het bedrijventerrein) om het zogenaamde
parkeren te voorkomen.
De zogenoemde reguleringsmaatregelen in de
vorm van betaald parkeren worden in de regel als
onwenselijk gezien op bedrijventerreinen omdat dit
klantonvriendelijk zou zijn. De negatieve effecten
zouden kunnen worden weggenomen door parkeren
de eerste uren gratis te maken.
Hoe dan ook zullen er maatregelen genomen
25

Een enkel nieuw gebouw maakt gebruik van de gunstige ligging
langs de A-2 met een etalage achtige ruimte op de verdieping waar
je vanaf de snelweg op ooghoogte heel goed zicht op hebt.
Het bedrijventerrein Spaanse Polder (met name het Schiedamse
deel) en ’s Graveland-Zuid zijn perfect bereikbaar met alle
middelen van vervoer en bovendien is de zichtbaarheid vanaf de
A20 optimaal. De gele strepen geven de A-20 zone aan vanaf
het bedrijventerrein zichtbaar is. Deze potentie is tot nu toe
onvoldoende benut.
De Schie stroomt dwars door het bedrijventerrein. Helaas is de
oever overal ontoegankelijk zelfs ter plaatse van de jachthaven.
Hier wordt de oever ontsierd door een hek, terwijl dit een prachtige
plaats zou kunnen zijn om te lunchen. Een gemiste kans die voor
het grijpen ligt.
De vaak verouderde bebouwing en de rommelige inrichting
van het openbaar gebied drukken een negatief stempel op
het bedrijventerrein.
Het is in deze omstandigheid voor een ondernemer te
risicovol om stevig te investeren. Een gemeenschappelijke
aanpak in combinatie met een nieuwe inrichting van het
gebied moet dit tij keren.
De Spaanse Polder en ’s-Graveland zijn ingebed in een de enorme
stedelijke regio van het Rijnmondgebied.
Langs een groot deel van de A-20 zone is de zichtbaarheid een
onderbenutte kans. Dit komt omdat het bedrijventerrein er eerder
was dan de A-20.
Er zijn een aantal bedrijven die vooral veel terrein nodig
hebben en minder bebouwing. Om deze bedrijven te
kunnen faciliteren zijn een aantal zones aangewezen met
een lage bebouwingsdichtheid..
26

moeten worden om het forensenparkeren op het
bedrijventerreinen te voorkomen dat het een te groot
deel van de capaciteit opslokt.
Sterkte- zwakte analyse Spaanse Polder en
’s-Graveland-Zuid
Sterk
• Meer dan goede ontsluiting
οο
Goed ontsloten voor auto’s direct vanaf de
A20 en A13. De afslag wordt doorgetrokken naar
Schieveste waardoor het plangebied nog beter
wordt ontsloten.
οο
Intercity station (Schiedam Centraal) direct
grenzend aan plangebied.
οο
Vervoer over water mogelijk via Schiedamse
Schie.
οο
Op korte afstand van vliegveld (Airport Den
Haag-Rotterdam).
• Onderdeel van enorm bedrijventerrein
(’s-Graveland, Spaanse Polder, bedrijventerrein
Noord-West) met grote synergie mogelijkheden.
• Zichtlocatie langs de A20 (1e klas uitstraling naar
snelweg mogelijk).
• Ingebed in grootstedelijke omgeving Schiedam
Rotterdam en overige Randstad.
• Lage leegstand en goede werkgelegenheid.
Zwak
• Afname van waarde onroerend goed in
vergelijkijng met regio.
• Grondprijs ontwikkeling onder de regionale maat
• Verouderd vastgoed met negatieve uitstraling
• Ongunstige vorm van kavels die niet in
samenhang zijn ontwikkeld.
• Slordige verouderde inrichting.
• Bedrijfsactiviteit op straat (met name autohandel).
• Hoge parkeerdruk (o.a. door forensen parkeren
omgeving station).
• Handhaving foutparkeren en bedrijfsaktiviteiten op
straat wordt door ondernemers als onvoldoende
beschouwt.
• Weinig aantrekkelijke werkomgeving, geen groen.
• Onvoldoende benutten van de omgeving
(Uitstraling bedrijfsbebouwing en openbare
ruimte).
• Onderbenutting hoogwaardige ligging langs A20
en Intercity station.
• Oever Schiedamse Schie langs Overschieseweg
voor een groot deel niet openbaar (onbenutte
recreatieve potentie jachthaven).
• Imago teveel bepaald door autohandel (profilering
herbepalen).
• Weinig stapeling (extensief grondgebuik).
27

5 Planuitwerking
Twee soorten plannen
Het plan voor de revitalisatie van de Spaanse Polder
en ’s-Graveland–Zuid bestaat uit twee elementen:
de herinrichting van het openbaar gebied door de
gemeente en de verbetering van de bebouwing en
terreinen door de ondernemers.
Gebiedstypen
Er is voor gekozen om het gebied in 4 typen in
te delen waarbinnen verschillende eisen voor de
bebouwing gelden:
• Ligging langs de A20
• Ligging aan de Brauweg of Stricklederweg
• Ligging langs de Schie
• Overige of binnengebied
Kaveltypen
De kwaliteit van de kavel onderscheidt zich door de
ligging, grootte, vorm en ontsluiting. De ligging en
ontsluiting zijn ondergebracht in het gebiedstype. De
vorm en grootte kunnen bij een herindeling worden
verbeterd. Dit wordt vooral mogelijk als ondernemers
gezamenlijk ontwikkelen in plaats van op de huidige
kavel, met vaak niet altijd even handige vorm en
maten. Ontwikkelaars 1 8
die kleinere kavels ontwikkelen
hebben het meeste baat bij
samenvoeging. Hoe groter en specifieker de
ontwikkeling hoe kleiner de mogelijkheid van
collectieve ontwikkeling.
8 Ontwikkelaars kunnen ondernemers zijn die voor hun bedrijf vast
goed ontwikkelen of ondernemers die zich hebben gespecialiseerd
in het ontwikkelen en van onroerend goed om het te verhuren of te
verkopen aan een ondernemer of belegger.
Parkmanagement
Lidmaatschap van de bedrijfsvereniging is verplicht.
De gemeente is ook lid van de bedrijfsvereniging.
Het parkmanagement moet nader worden
vormgegeven.
Positionering ten opzichte van andere bedrijventerreinen
De Spaanse Polder heeft een bepaalde positie
ten opzichte van andere bedrijventerreinen. Er zijn
verschillen en overeenkomsten. Deze moeten worden
benoemd om keuzes te maken om streefwaarden te
kunnen bereiken.
Aangepast inrichtingsplan
De gemeente richt de openbare ruimte opnieuw in als
onderdeel van de te maken kwaliteitsslag en voorziet
hierbij in een belangrijk deel van de parkeercapaciteit.
Uitgangspunten daarbij zijn:
• Verbeterde uitstraling met uniforme functionele
indeling.
• Flexibele inrichting die minimaal moet worden
aangepast bij veranderingen van de bebouwing
• Toevoegen van trottoirs met beperkte maar
voldoende breedte (min 2.3 m en met bomen
3.4 m)
• Parkeren op straat inpassen eventueel aangevuld
met andere collectieve parkeervoorzieningen
indien hieraan behoefte bestaat
• Toevoegen van bomen waar mogelijk in
herkenbaar patroon
• Verbeteren van het werkklimaat door toevoegen
van recreatieve zone langs de Schie ter plaatse
van huidige jachthaven met horeca punt en
nieuwe jachthaven zonder hekken.
• Minimale breedte rijloper 7 m bij 2 richtings
verkeer.
In het vorige inrichtingsplan (Beeldkwaliteitsstrategie)
was nauwelijks voorzien in parkeren op straat. Deze
herziening van het inrichtingsplan gaat gepaard met
een aangepast beleid voor het parkeren waarbij het
uitgangspunt is geworden dat parkeren in collectieve
voorzieningen moet plaatsvinden. De belangrijkste
voorziening is hierbij het parkeren op de openbare
weg.
Gelijkwaardige inrichting straten
Er is voor gekozen om alle straten op een
gelijkwaardige manier in te richten met een rijloper van
7 meter breed met aan weerszijde een doorlopende
inritband, een parkeerzone en een voetgangerszone.
De dooropende inritband over de volledige lengte van
de straat geeft een rustig beeld. Dit is bovendien een
flexibele oplossing omdat geen wijzigingen nodig zijn
indien een inrit van een gebouw verplaatst.
Er worden op regelmatige afstanden bomen geplaatst
van een soort die is afgestemt op het bedrijventerrein
met weinig wortelopdruk en spitse vorm (Acer
Sacharinum ‘Pyramidale’ of Zilveresdoorn).
De meeste straten met een breedte van 18 a 19 meter
krijgen een inrichting met één maal langs- en één maal
haaks parkeren, waardoor er ruimte overblijft voor een
bescheiden trottoir. De Philippusweg houdt twee maal
haaks parkeren.
Openbare kade langs Overschieseweg
De kade langs de Overschieseweg krijgt een openbaar
recreatief karakter. De hekken zullen verdwijnen en
de oevers worden toegankelijk gemaakt en worden
voorzien van bomen, bankjes en verlichting. Er wordt
een horecavoorziening met een terras aan het water
overwogen.
29

Een flexibele inrichting met doorlopende inritbanden
voorkomt dat bij veranderingen van de bebouwing
inritten moeten worden aangepast. Het parkeren
op straat wordt geoptimaliseerd en gemarkeerd. Er
komen meer bomen met een robuste boomkrans
waarbij rekeing wordt gehouden met inritten.
1
Inritband 7/20x20
1.40
Boomkrans
Straatkolk
Straatkolk
±4.42
1.80
0.50 7.00 0.50 1.80 ±4.33
Trottoir
betonstraatstenen grijs
enkelverband
Parkeren
betonstraatstenen
grijs enkelverband
Rijbaan
betonstraatstenen
heidepaars keperverband
Parkeren
betonstraatstenen
grijs enkelverband
Trottoir
betonstraatstenen grijs
enkelverband
2
30

50
8
10
16
Bg ev
Bg ev
Bg ev
Bg ev
Bg ev
Bg ev
Bg ev
Bg ev
5
11
Bg ev
53
54
13
1
1
55
62
57
30
66
59
4
20
22
24
80
82
84
34
32
86
30
11
Bg ev Bg ev Bg ev Bg ev Bg ev Bg ev
2
34
1
9
15
17
21
23
25
27
0.50
7.00
19
2
8
16
18
24
26
!
1
7
11
19
25
29
33
90
1.00
94
96
99
26
28
32
36
!
!
!
DE NIJVERHEIDSTRAAT
7.00
Bg ev
1
5
7
9
B
2
1
±3.93
1.80
0.50
90
7.00
0.50
1.80
±3.72
88
3
9
Bg ev
82
Bhp kv
Bg ev
Bg ev
80
8
110
72
Bg ev
70
64
11
13
48
15
40
38
34
32
30
28
26
24
22
20
18
16
14
12
10
8
Bg ev
6
4
2
Tg
Ontwerpteam:
gb
tb
Az
Bhp
Tg
ev
kv
6
G11
?
8.00
3.65-
3.65-
Accoord definitief plan d.d. :
Schaal:
1:500
ob
htb
Ar
Bg
DTg
hv
3.65
6
- -
Voorz.:
Ja
Bestandsnaam:
J.J.M.Mulder ( Jan )
Rick Arens
get.
Formaat:
10-02-"12
20-12-2011
datum
1½ A - 0
6 Inrichtingsplan
100
102
104
112
120
128
130
STRICKLEDEWEG
STRICKLEDEWEG
STRICKLEDEWEG
STRICKLEDEWEG
STRICKLEDEWEG
STRICKLEDEWEG
R=12
R=12
R=10
R=12
R=10
R=12
R=10
R=10
R=11
146
147
6 4 2
12
14
Bg ev
±2.60
0.80
5.00
Bhp kv
2 1
B
0.50
Bhp kv
Bhp kv
7.00
PHILIPPUSWEG
0.50
R=12
R=12
5.00
0.80
±2.78
Bg ev
B
BETTOWEG
BETTOWEG
14a
14 12 10
22 20
17 15
16 14
20 18
24 22
DE NIJVERHEIDSTRAAT
105
107
109
113
DE HOOPSTRAAT
BOKELWEG
115
117
127
129
BOKELWEG
VERKLARING
bestaande boom
te planten boom, 1e grootte { suggestie: Acer saccharinum 'Pyramidale' ( ziveresdoorn )}
te planten boom, 2e grootte
te rooien boom na nadere beoordeling
te rooien boom
haag groenblijvend / bladverliezend, hoogte 1m. breedte ....
bosplantsoen
gazon
beschoeiing
water
gazonband 10 x 20 cm. granito
opsluitband 8 x 20 cm. granito
trottoirband 18/20 x 25 cm. granito
hoge trottoirband 28/30 x 36 cm. granito
inritband granito
trottoirband 50cm. breed
boomkrans 1.40 x 1.40m.
asfalt zwart
asfalt rood
betonstraatsteen heidepaars
betonstraatsteen 211 x 105 x 80mm. met vellingkant, grijs met een toplaag bestaand uit
een mengsel van basalt, wit, geel en grijsgraniet en glanskies zonder kleurtoeslag
betontegels 30 x 30 x 5 cm. granito
betontegels 30 x 30 x 8 cm. granito
elleboogverband
halfsteensverband
keperverband
lichtmast met hoogte in m., armatuur type .....
dubbele lichtmast met hoogte in m., armatuur type .....
grondspot type .....
gevelarmatuur type .....
bestaande lichtmast
te verwijderen lichtmast
Verkeersbord met nummer volgens RVV 1990, exacte plaats nader te
bepalen conform plaatsingsvoorschriften ( zoveel mogelijk aan lichtmasten plaatsen )
verkeerszuil BM 18
zitbank type ...
papierbak type ...
OVERSCHIESEWEG
KOMMIEZENLAAN
hekwerk, 0.50m hoog, type ....
bestaande situatie
bestaande situatie welke vervalt
nieuw aan te leggen situatie
parkeerindeling
materiaalgrens
102
BOKELWEG
-
bestaand peil t.o.v. N.A.P.
gewenst aanlegpeil t.o.v. N.A.P.
vastgesteld peil t.o.v. N.A.P. (volgens GW)
landmeetkundige as
104
maatvoering in meters
gemeentegrens
projectgrens
Verlichting nader vast te stellen.
Paviljoen, steiger en kade Schie (Overschieseweg) nader te bepalen.
155
151
148
28 26
Bg ev Bg ev
Bg ev
±3.54
Bg ev
Bg ev
1.80
0.50
BETTOWEG
Bhp kv
7.00
BETTOWEG
0.50
1.80
Bg ev
Bg ev
±3.83
Bg ev
Bg ev
1
A
Bg ev
±3.57
Bg ev
Bg ev
1.80
Bg ev
0.50
Bhp kv
Bhp kv
7.00
KOMMIEZENLAAN
KOMMIEZENLAAN
0.50
Bg ev
1.80
Bg ev
Bg ev
Bg ev
±3.95
Bg ev
23 21
A
1
Bg ev
±4.63
Bg ev
Bg ev
Bg ev
1.80
Bg ev
0.50
Bhp kv
DE NIJVERHEIDSTRAAT
Bhp kv
DE NIJVERHEIDSTRAAT
0.50
Bg ev
Bg ev Bg ev
R=12
Bg ev
1.80
Bg ev
±3.00
R=12
101
R=11
103
DE HOOPSTRAAT
Bg ev
Bg ev
Bg ev
Bg ev
Bg ev
Bhp kv
Bg ev
1.80
0.50
Bg ev
7.00
38 36
0.50
5.00
R=20
R=20
1.80
±5.36
1.80
0.50
0.50
7.00
R=11
119
R=11
RIJKSWEG A20
Bg ev
Bg ev
±2.63
0.50
Bhp kv
7.00
0.50
Bg ev
5.00
Bg ev
Bg ev
BOKELPAD
Bg ev
Bg ev
Bg ev Bg ev
140
Bhp kv
Bg ev
149
150
Bg ev
Bg ev
Bhp kv
Bg ev
Bg ev
Bg ev
KOMMIEZENLAAN
R=12
3.60
0.80
0.50
7.00
5.00
0.50
Oever nader te ontwerpen.
0.50
7.00
0.50
Bhp kv
Bg ev
Bg ev
Bg ev
R=12
Bg ev
Bhp kv
Bg ev
Bg ev
100
Bg ev
Bhp kv
Bg ev
Bg ev
5.00
RIJKSWEG A20
R=12
R=11
1.00
Bg ev
R=12
153
R=100
0.50
1.80
154
152
OVERSCHIESEWEG
KOMMIEZENLAAN
PARALLELWEG
PARALLELWEG
PARALLELWEG
R=12
Terrein nader te
ontwerpen.
Verkeersbesluit:
RIJKSWEG A20
Voorlopig inrichtingsplan
Bedrijvenpark Spaansepolder
Schiedam
gemeente
Schiedam
NIEUWPOORTWEG
OVERSCHIESEWEG
Inrichtingsplan Spaanse Polder
31

Inritband 7/20x20
1.40
Boomkrans
Straatkolk
Straatkolk
±4.42
1.80
0.50 7.00 0.50 1.80 ±4.33
Trottoir
betonstraatstenen grijs
enkelverband
Parkeren
betonstraatstenen
grijs enkelverband
Rijbaan
betonstraatstenen
heidepaars keperverband
Parkeren
betonstraatstenen
grijs enkelverband
Trottoir
betonstraatstenen grijs
enkelverband
3
Nieuwe flexibele inrichting met doorlopende inritbanden
voorkomt dat bij veranderingen in van de bebouwing
steeds de inritten moeten worden aangepast.
Het parkeren op straat wordt geoptimaliseerd en
gemarkeerd. Er komen meer bomen met robuste
boomkrans rekeninghoudend met inritten.
32

1
82
46
5
13
2a
11
11
17
±4.93
1.80
0.50
7.00
0.50
1.80
±2.75
12
1.80
11
2
1
3
0.50
1.80
7.00
7
0.50
1.80
1
8
10
10
7.00
0.50
12
8
R=12
R=8
2
8
Bg ev
Bg ev
Bg ev
11
13
1
1
30
20
22
24
34
15
17
21
0.50
7.00
19
Ontwerpteam:
gb
tb
Az
Bhp
Tg
ev
kv
6
G11
8.00
3.65-
3.65-
ob
htb
Ar
Bg
DTg
hv
3.65
Accoord definitief plan d.d. :
Schaal:
1:500
?
6
- -
Voorz.:
Ja
Buurt:
Bestandsnaam:
J.J.M.Mulder ( Jan )
Rick Arens
get.
Formaat:
A0
10-02-"12
20-12-2011
datum
Inrichtingsplan ‘s Graveland - Zuid
PHILIPPUSWEG
BETTOWEG
OVERSCHIESEWEG
153
154
152
155
Bg ev
Bg ev
Bhp kv
Bg ev
5.00
B
B
DE BRAUWWEG
16 14 12 10
Bg ev
Bhp kv
28 26
±3.54
1.80
0.50
7.00
0.50
1.80
±3.83
VERKLARING
bestaande boom
te planten boom, 1e grootte { suggestie: Acer saccharinum 'Pyramidale' ( ziveresdoorn )}
te planten boom, 2e grootte
147
te rooien boom na nadere beoordeling
te rooien boom
haag groenblijvend / bladverliezend, hoogte 1m. breedte ....
JAN VAN RIEBEECKWEG
±4.18
146
Bhp kv
R=12
Bg ev
BETTOWEG
bosplantsoen
gazon
R=12
36 34 32
20 t/m 30
DE BRAUWWEG
2c 2b
2d
3
±4.49
0.50
1.80
7.00
0.50
4b
4a
1
C
Bg ev
Bg ev
4c
Bg ev
C
Bhp kv
Bg ev
15
17
R=12
140
Bhp kv
148
Bg ev
149
150
Oever nader te ontwerpen.
0.50
7.00
0.50
5.00
0.80
151
Bhp kv
Bg ev
Bg ev
Bg ev
38 36
Bg ev
Bg ev
R=12
Bhp kv
Bg ev
Bg ev
Bg ev
27 25 23
beschoeiing
water
gazonband 10 x 20 cm. granito
opsluitband 8 x 20 cm. granito
trottoirband 18/20 x 25 cm. granito
hoge trottoirband 28/30 x 36 cm. granito
inritband granito
trottoirband 50cm. breed
boomkrans 1.40 x 1.40m.
asfalt zwart
asfalt rood
betonstraatsteen heidepaars
betonstraatsteen 211 x 105 x 80mm. met vellingkant, grijs met een toplaag bestaand uit
een mengsel van basalt, wit, geel en grijsgraniet en glanskies zonder kleurtoeslag
betontegels 30 x 30 x 5 cm. granito
betontegels 30 x 30 x 8 cm. granito
elleboogverband
halfsteensverband
keperverband
Bg ev
DE GHEYNSTRAAT
38 t/m 44
R=3
R=12
R=12
DE GHEYNSTRAAT
Bg ev
Bg ev
Bg ev
Bhp kv
R=12
R=12
R=12
lichtmast met hoogte in m., armatuur type .....
dubbele lichtmast met hoogte in m., armatuur type .....
Bg ev
Bg ev
Bhp kv
Bg ev
Bg ev
R=12
R=100
1.80
0.50
grondspot type .....
gevelarmatuur type .....
bestaande lichtmast
te verwijderen lichtmast
Verkeersbord met nummer volgens RVV 1990, exacte plaats nader te
bepalen conform plaatsingsvoorschriften ( zoveel mogelijk aan lichtmasten plaatsen )
verkeerszuil BM 18
R=3
1.80
±4.00
zitbank type ...
papierbak type ...
1
50 48
DE BRAUWWEG
ARENT VINCKSTRAAT
±3.92
0.50
1.80
OVERSCHIESEWEG
R=12
hekwerk, 0.50m hoog, type ....
bestaande situatie
bestaande situatie welke vervalt
nieuw aan te leggen situatie
JAN VAN RIEBEECKWEG
72 70 68
74 t/m 80
52 t/m 66
DE BRAUWWEG
3
±1.75
Bhp kv
Bg ev
Bg ev
±2.53
14
23
R=3
27
NIEUWPOORTWEG
Terrein nader te
ontwerpen.
NIEUWPOORTWEG
-
parkeerindeling
materiaalgrens
bestaand peil t.o.v. N.A.P.
gewenst aanlegpeil t.o.v. N.A.P.
vastgesteld peil t.o.v. N.A.P. (volgens GW)
landmeetkundige as
maatvoering in meters
gemeentegrens
projectgrens
Verlichting nader vast te stellen.
Paviljoen, steiger en kade Schie (Overschieseweg) nader te bepalen.
Bg ev
Bg ev
DE BRAUWWEG
NIEUWPOORTWEG
R=6
R=9
NIEUWPOORTWEG
NIEUWPOORTWEG
RIJKSWEG A20
DELFLANDSEWEG
Verkeersbesluit:
Concept inrichtingsplan
Bedrijvenpark 's-Graveland - Zuid
Schiedam
gemeente
Schiedam
33

Doorsnede Z - Z
Schaal 1: 50
Houten trapelement
Opsluitband 10x20
Trottoirband 50x20
1.20 1.50 1.50 1.00 variabel 0.10 3.60 0.50
Steiger Water Trap Vlonder Gras Fietspad Rijweg
4
34

Bg ev
Bhp kv
I:\Autocad\Stedenbouw\Schiedam\SCH_IP_schiedam_jachthaven.dwg, 29-2-2012 8:08:58, PDF.pc3
Bg ev
Bg ev
Bg ev
Bhp kv
R=12
Doorsnede Z - Z
Schaal 1: 50
1.50
0.10
0.10
32
OVERSCHIESEWEG
Inrichtingsplan Jachthaven
De oever langs de Overschieseweg krijgt een
openbaar karakter. De steiger van de jachthaven komt
op enige afstand van de oever zonder hek.
De inrichting met houten vlonders en treden langs
het water, de openbare bankjes en bomen geven
de oever straks een aangenaam verblijfsklimaat. In
het verlengde van de Philipusweg is een horecapunt
gepland met ruim terras (deels publiek). De Schie
moet hier een attractiepunt worden voor de gebruikers
van het bedrijventerrein met een gunstige invloed op
het werkklimaat.
Houten trapelement
Opsluitband 10x20
Trottoirband 50x20
1.20 1.50 1.50 1.00 variabel 0.10 3.60 0.50
Steiger Water Trap Vlonder Gras Fietspad Rijweg
gb
tb
Az
Bhp
Tg
ev
kv
6
G11
16 14 12 10
27 25 23
Bg ev
Bg ev
Bg ev
30
38 36
1
2
148
149
150
151
153
34
KOMMIEZENLAAN
147
Bhp kv
Bg ev
0.80
Bg ev
Bg ev
Bg ev
5.00
Bg ev
152
154
R=12
R=12
Bhp kv
OVERSCHIESEWEG
0.50
7.00
0.50
3.60
0.10
Bhp kv
R=12
R=100
0.50
3.60
0.10
1.80
1.80
0.50
7.00
155
OVERSCHIESEWEG
R=12
RIJKSWEG A20
3.6
3.6
Bg ev
3
Z
0.50
3.60
1.10
1.00
1.50
Bg ev
Bhp kv
Tg
Ar
8.00
1.50
1.20
Deelgemeente: SC
Z
4
Ontwerpteam:
Accoord definitief plan
dS+V:
Terrein nader te
35
Schaal: 1:500
PGM nr:

Gebiedstypen
Het bedrijventerrein is in een aantal zones
verdeeld waar verschillende eisen en
grondwaarden gelden (in overeenstemming met
bestemmingsplan): A20 zone, langs de Brauwweg
en Strickledeweg, het overige binnengebied en
terreinen met een lagere bebouwingsdichtheid..
36

7 Randvoorwaarden deelgebieden
Alle gebieden
Toelichting
In de komende jaren zal de erfpachttermijn van de
meeste kavels verlopen. Om in aanmerking te komen
voor een nieuw erfpachtcontract moeten ondernemers
aan de eisen moeten voldoen die in dit hoofdstuk zijn
beschreven.
Zoals in eerdere hoofdstukken is beschreven zijn
de eisen bedoeld om de kwaliteit van het gehele
industrieterrein Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid
te verbeteren en daarmee de waarde van afzonderlijke
terreinen en gebouwen te verhogen. De eisen moeten
worden gezien als een afspraak tussen pachters en
gemeente en tussen pachters onderling. Dit principe
moet voorkomen dat er “free riders” zullen zijn.
De afspraken zijn afgeleid van het gemeenschappelijk
doel om het totaal van gebouwen, terreinen en
openbare ruimte op een hoger peil te brengen. De
gemeente maakt de openbare ruimte, de ondernemers
de gebouwen en terreinen.
Uitgangspunt bij de eisen is de wens om een
degelijk functioneel herbruikbaar bedrijventerrein
te maken. Waardebehoud, hergebruik, rationele
bebouwing (met voldoende grote overspanningen en
verdiepingshoogte) zijn hierbij kernbegrippen.
Het is in verband met de herbruikbaarheid op termijn
van belang dat de gebouwen een niet al te specifieke
uitstraling krijgen die gericht is op één bedrijf. De
waarde en de kracht moet worden gevonden in de
samenhang.
Identificatie en expressie van bedrijven gebeurt
vooral met royale mogelijkheid voor reclame-uitingen,
gevelindeling en verschillen in bouwhoogte. Op deze
manier kunnen bedrijven van verschillende grootte
zich naast elkaar vestigen zonder dat versnippering
van het beeld ontstaat. Er wordt voorkomen dat er
een optelling van individuele kleine gebouwen met
een rommelig totaalbeeld ontstaat. Een eenduidig
materiaalgebruik en aaneensluitende gevels is een
manier om dit doel te bereiken. Er wordt als het ware
gebouwd met een gemeenschappelijke blokkendoos
waarmee elke ondernemer met zijn architect een
ontwerp kan samenstellen. Hierbij gelden slechts een
beperkt aantal afspraken. Die afspraken zijn vooral
bedoeld om de herbruikbaarheid te garanderen en de
minimale basiskwaliteit. Dit biedt de beste zekerheid
voor een gemeenschappelijk waardedoel.
Voorwaarden
• Bij deze voorwaarden hoort een kaart waarop
de verschillende gebieden met aanvullende
voorwaarden staan aangegeven.
• Er zijn drie soorten kavels: kavels langs de
A20, kavels langs de randen, en kavels in het
binnengebied. Voor deze drie soorten kavels
gelden verschillende voorwaarden die in dit
hoofdstuk apart zijn beschreven.
• Gebouwen en terreinen moeten een vooraf
overeengekomen (getaxeerde) waarde hebben.
• Er worden geen kavels kleiner dan 1250 m 2
uitgegeven tenzij de huidige bebouwing voldoet
aan de gestelde waarde eis.
• Binnen deze kavels worden gebouwen als
eenheid ontwikkeld, in één plan, en met één
bouwsysteem met één bouwdoos.
• Indien ondernemers minder oppervlak willen
afnemen zullen ze in gezamenlijkheid moeten
ontwikkelen.
• Een aantal kavels wordt beschikbaar gesteld voor
bedrijven met weinig bebouwing en veel open
terrein (aangegeven op kaart). Voor deze kavels
gelden afwijkende voorwaarden.
Ligging langs de A20
Toelichting
Deze zone van het bedrijventerrein heeft de meest
waardevolle potentie. In de huidige situatie is deze
potentie onbenut doordat de bebouwing er eerder was
dan de A20.
Er valt hier veel nieuwbouw te verwachten van hoge
kwaliteit. Er zullen zich bedrijven vestigen die belang
hebben bij een sterke uitstraling en of het etaleren van
producten.
De bebouwing is minimaal 3 lagen, sterk gericht
op de A20 met een etalageachtige uitstraling en
met veel glas op de verdiepingen. Een eenduidig
materiaalgebruik van de verschillende gebouwen
benadrukt de samenhang en biedt tegenwicht aan de
schaal van omgeving.
Accenten in hoogte, kleurige reclame-uitingen en
transparante geveldelen zorgen voor een aantrekkelijk
beeld.
Gebouwen in deze zone hebben de hoogste waarde
en zijn het visitekaartje van het bedrijventerrein.
Voorwaarden:
• Bebouwingshoogte minimaal drie lagen of 12
meter. Gebouwdelen van minder dan drie
lagen zijn nooit langer dan 30 % van de totale
gevellengte.
• Terreinen zijn 100% bebouwd
• Bebouwing gebouwd in rooilijn (zie kaart)
• Sterk georiënteerd op A20 met etalageachtige
uitstraling op het niveau van 1e en of 2e
verdieping (minmaal 50 % glas)
• Uniforme materiaalkeuze: zilvergrijs metalen
profielplaat met glas invulling en metalen kozijnen.
Op de begane grond kan ook antracietkleurig
metselwerk worden toegepast.
37

In de toekomst moet de ligging lans de A20 beter worden benut. De bedrijven in deze zone
vormen het visitekaartje langs voor het bedrijventerrein.
De tekening geeft een impressie van de mogelijkheden. De gebouwen hebben op de
verdieping een etalageachtige uitstraling. De schaal van de gevels en de reclame uitingen zijn
afgestemd op de schaal van de A-20.
De foto geeft een impressie van de mogelijkheden langs de A20 maar wijken hier en daar af van de
voorschriften. Langs de A20 is juist een etalage op de verdiepingen nodig
De foto geeft een impressie van de mogelijkheden langs de A-20 maar wijken hier en daar af
van de voorschriften. Langs de A20 is juist een etalage op de verdiepingen nodig
Ligging langs de randen. De foto geeft een impressie van de mogelijkheden langs voor een gebouw langs de
Brauwweg en Strickledeweg, maar wijkt hier en daar af van de voorschriften.
38

• Gebouwranden en gevelopeningen van
geveldelen met zilvergrijze profielplaaten,
worden omzoomd met een donkergrijze metalen
afwerking (randen krijgen een donker kader).
De profielen van de beplating zijn horizontaal
toegepast
.
• Kleur door belettering en bedrijfslogo’s.
• Belettering op schaal van de A20 omgeving.
• Minimale overspanning op begane grond 7,5
meter.
• Vloeistofdichte vloeren op begane grond.
• Rationele gebouwindeling waarbij rekening wordt
gehouden met hergebruik.
Ligging langs de randen
Toelichting
Kavels en gebouwen langs de randen liggen
aan de doorgaande routes Strickledeweg en De
Brauwweg. Ook de gebouwen langs deze wegen
zijn een visitekaartje voor het achterliggende gebied
waardoor er iets hogere eisen gesteld worden. De
gebouwen staan aaneengesloten in de rooilijn.
De materiaalkeuze is eenduidig en samenhang
in de bebouwing wordt benadrukt. Versnippering
wordt voorkomen. Er ontstaat een krachtig beeld
dat in overeenstemming is met de grootsheid van
het gebied. Dit betekent zeker niet dat elk gebouw
hetzelfde is maar dat met één blokkendoos wordt
gewerkt. Gebouwen langs de randen vormen een
eenheid en worden in gezamenlijkheid ontwikkeld. Dit
verbetert de mogelijkheid tot hergebruik en voorkomt
een versnipperd beeld.
Voorwaarden
• Gebouwen zijn minimaal 2 bouwlagen
• Gevels staan in de rooilijn
• De rooilijn is volledig bebouwd
• Indien er achter de rooilijn open terrein is, wordt
een losse gevel gemaakt als terreinafscheiding in
dezelfde materialen als de gevels.
• Terreinen zijn minimaal 80% bebouwd tenzij op de
kaart anders is aangegeven.
• Uniforme materiaalkeuze met als basismaterialen:
zilvergrijs metalen profielplaat met glasinvulling en
metalen kozijnen. Op de begane grond kan ook
antracietkleurig metselwerk worden toegepast.
• Gebouwranden en gevelopeningen van
geveldelen met zilvergrijze profielplaaten,
worden omzoomd met een donkergrijze metalen
afwerking (randen krijgen een donker kader).
• Er zijn geen kleuraccenten in gevelmateriaal.
Kleur kan worden aangebracht met (neon)reclame
en belettering.
• Variatie in vormgeving kan worden aangebracht
in gevelhoogten (1, 2 of 3 lagen) en gevelindeling.
Ligging in binnengebied
Toelichting
Kavels en gebouwen in het binnengebied zijn alle
kavels die niet langs de randen en of A20 liggen.
Hoewel ook deze kavels moeten bijdragen aan de
totale waardeverhoging van het industriegebied, zijn
ze minder beeldbepalend waardoor de eisen wat lager
liggen. De gebouwen staan aaneengesloten in de
rooilijn. De materiaalkeuze is eenduidig en samenhang
in de bebouwing wordt benadrukt. Versnippering wordt
voorkomen. Er wordt een krachtig beeld gevormd
dat in overeenstemming is met de grootsheid van
het gebied. Dit betekend zeker niet dat elk gebouw
hetzelfde is maar dat met één blokkendoos wordt
gewerkt. Gebouwen vormen een eenheid en worden
zoveel mogelijk in gezamenlijkheid ontwikkeld. Dit
verbetert de mogelijkheid tot hergebruik en voorkomt
een versnipperd beeld.
Voorwaarden
• Gebouwen zijn minimaal 1 bouwlaag
• Gevels staan in de rooilijn
• De rooilijn is volledig bebouwd
• Indien er achter de rooilijn open terrein is,
wordt een losse gevel gemaakt die aansluit bij
de belendende gebouwen. Deze façade dient
tevens als terreinafscheiding in is opgebouwd uit
dezelfde materialen als de gevels.
• Terreinen zijn minimaal 50% bebouwd tenzij op de
kaart anders is aangegeven.
• Uniforme materiaalkeuze met als basismaterialen:
zilvergrijs metalen profielplaat met glasinvulling en
metalen kozijnen. Op de begane grond kan ook
antracietkleurig metselwerk worden toegepast.
De profielen van de beplating zijn horizontaal
toegepast.
• Gebouwranden en gevelopeningen van
geveledelen met zilvergrijze profielplaaten,
worden omzoomd met een donkergrijze metalen
afwerking (randen krijgen een donker kader).
• Er zijn geen kleuraccenten in gevelmateriaal.
Kleur kan worden aangebracht met (neon)reclame
en belettering.
• Variatie in vormgeving kan worden aangebracht
in gevelhoogten (1, 2 of 3 lagen) en gevelindeling.
Kavels met veel open terrein en weinig bebouwing
Toelichting
Een aantal kavels in het gebied is aangewezen voor
bedrijven met veel terrein en weinig bebouwing. Om
in aanmerking te komen voor een dergelijk kavel
moet worden aangetoond dat de bedrijfsvoering een
dergelijke karakteristiek aannemelijk maakt. Voor deze
terreinen geldt in tegenstelling tot de ander terreinen
39

40
Ligging in het binnengebied. De foto’s geven een impressie van de
mogelijkheden in het binnengebied, maar wijken hier en daar af van
de voorschriften.
Behalve naar een goed beeld wordt er ook gestreefd naar meer
rationele bebouwing die voor meerdere doeleinden geschikt is in
plaats van te specifieke bebouwing voor een bedrijf. Dit moet de
waarde van het gebied op termijn in stand houden. Een dergelijke
aanpak is effectiever voor waardebehoud dan het toepassen
van dure materialen. Duidelijke afspraken over materiaalgebruik
hebben in die zin een zeer praktisch karakter ten behoeve van de
waardevastheid.

juist een maximale bebouwingsgrens.
Ook aan deze kavels worden voorwaarden gesteld om
te komen tot een algehele kwaliteitsverbetering van
het industriegebied. Bebouwing en terreinafscheiding
moeten van voldoende kwaliteit zijn om een de
afgesproken waarde te behalen. De waarde is hierbij
de waarde van het terrein (bedrijfskarakteritiek met
open terrein in acht nemend) en de bebouwing.
Voorwaarden
• Terreinen zijn maximaal 20 % bebouwd.
• De terreinafscheiding is in overeenstemming met
omliggende bebouwing en wordt opgetrokken
uit dezelfde materialen. Indien gebruik wordt
gemaakt van hekwerken dan zijn dit met
klimplanten begroeide hekwerken die het terrein
deels aan het zicht onttrekken.
• Simpele bebouwing (zoals bv loodsen) worden
aan het zicht onttrokken of bekleed met
gevelmateriaal in overeenstemming met de
gebouwen in de omgeving of met (klim)beplanting
omgeven.
• Bebouwing wordt zoveel mogelijk in de rooilijn
geplaatst.
• Bebouwingshoogte : zie paragraaf “Ligging in
binnengebied” en “Ligging langs de randen”
• Materialen: zie paragraaf “Ligging in
binnengebied” en “Ligging langs de randen”
41

Er is gekozen voor zilvergrijze metalen profielplaat met
donkere kaders. Dit sluit aan bij de meerderheid van de
bedrijven die reeds hebben vernieuwd en voldoet aan
de wens om eenheid in het gebied te krijgen. Materialen:
zilvergrijze profielplaat met zwarte kaders, metalen kozijnen,
glas en op de begane grond eventueel antracietkleurige
baksteen, Open belettering op gevel of dakrand in
overeenstemming met het gevelontwerp.
Mogelijk beeld van de gebouwen langs de randen en het
binnengebied.
Er is gekozen voor een beperkt pallet aan materialen om de
eenheid van het gebied te benadrukken en de bruikbaarheid voor
verschillende bedrijven (op lange duur ) te vergroten.
Variatie kan worden gevonden in gevelindeling en belettering.
Materialen en belettering
42

8 Uitvoeringsstrategie
Contracten
Om in aanmerking te komen voor een nieuw
erfpachtcontract zal bebouwing moeten voldoen
aan de overeengekomen en vastgestelde
randvoorwaarden. Indien bebouwing niet voldoet kan
verlening van erfpacht worden overeengekomen met
een bijgevoegd bouwplan dat binnen een bepaalde
termijn zal worden uitgevoerd. Na uitvoering kan
een erfpachtcontract worden afgesloten dat voor de
volledige 99 jaar geldt.
Om succes te garanderen moet over de
randvoorwaarden grote mate van wederzijdse
instemming bestaan. De partijen zullen het te
behalen einddoel moeten onderschrijven waarbij
de voorwaarden gezien gaan worden als een
gemeenschappelijke doel en een garantie waaraan
alle partijen kunnen worden gehouden. Het probleem
van het gratis meeliften op andermans investeringen
kan hiermee worden voorkomen.
Afvallers
Het vernieuwingsproces van de Spaanse Polder en
’s-Graveland-Zuid zal ook afvallers kennen. De grond
zal tegen marktwaarden worden aangeboden die
ongetwijfeld hoger ligt dan de oude erfpachtprijzen.
Daar komt bij dat ondernemers in veel gevallen
bovendien moeten investeren in hun vastgoed. Niet
elke ondernemer zal akkoord gaan met deze nieuwe
condities. Zij zullen hun heil elders gaan zoeken.
Op zich hoeft dit geen probleem te zijn. Het
uitgangspunt is marktconforme prijzen. Dat wil zeggen
dat er dus een markt is voor de gevraagde prijs en
dat het gat door een andere ondernemer zal worden
opgevuld.
Er zullen ook ondernemers bij zitten die Schiedam
liever wel binnen de grenzen wil houden, op een
andere plaats in de gemeente waar de eisen lager
liggen. Hier zal beleid voor moeten worden gemaakt.
Vragen hierbij zijn:
• Om hoeveel “gewenste” afvallers gaat het?
• Welke locaties zijn er beschikbaar?
Getrapte overgang en pioniersbonus
Hoewel er een schatting gemaakt kan worden van de
hoeveelheid afvallers zal het pas definitief duidelijk
worden op het moment wanneer de contracten moeten
worden ondertekend.
Ondernemers moeten elkaar overhalen en de
mogelijkheden zien om gemeenschappelijk een hoger
waardepeil te bereiken. Dat zal niet altijd eenvoudig
zijn omdat de plannen voorlopig alleen op papier
bestaat, terwijl het verouderde bedrijventerrein
een zichtbare realiteit is. Bemoedigend is dat bij
de klankbordgroep van ondernemers in grote mate
overeenstemming bestaat over het hogere waardepeil
en over een gemeenschappelijke aanpak om het doel
te bereiken.
Het waardepeil moet realistisch zijn en inderdaad
een marktvraag dekken. De Stec Groep heeft in haar
rapport 1 9
een inschatting gemaakt van de grondprijzen
die aanzienlijk hoger liggen dan de huidige prijzen
en ook de gemeente zelf heeft regionale huurprijzen
in kaart gebracht die wijzen op mogelijkheid van
hoger prijsniveau gekoppeld aan hogere kwaliteit van
omgeving en gebouwen.
Het gevaar bestaat dat individuele ondernemers toch
proberen te onderhandelen over lagere eisen. Een
getrapte aanpak zou hiervoor een
oplossing kunnen zijn. Dit zou een soort pioniersbonus
moeten zijn.
Ondernemers die in een vroeg stadium tot een
9 Stec Groep Opbrengstenscan Schiedam december 2011
aanzienlijk hoger peil komen zouden beloond
moeten worden met een lagere erfpacht. Dit is ook
marktconform want voor de pioniers is er een groter
risico gekoppeld aan een lagere waarde.
De gemeente kan een stimulerende rol spelen door
te beginnen met investeringen in de openbare ruimte
en zich daarmee onder de pioniers te begeven. De
gemeente zal niet als enige het voortouw nemen.
43