Nota revitalisatie Spaanse Polder en - Gemeente Schiedam

schiedam.nl

Nota revitalisatie Spaanse Polder en - Gemeente Schiedam

Revitalisatie Spaanse Polder en ‘s-Graveland-Zuid

Stedenbouwkundige Randvoorwaarden

CONCEPT 12 oktber 2012


Gemeente Schiedam

Stadserf 1

3112 DZ Schiedam

T. 010 219 11 11

E. info@schiedam.nl

I. www.schiedam.nl

Jeroen van der Burg

Marco de Brabander

Lex Boersma

Stephan Jansen

Christine Bruijn-Mulder

Francisca Ruiter-Ballijns

Projectleiding: Rob Christiaanse

Concept 12 oktober 2012


Revitalisatie Spaanse Polder en ‘s-Graveland-Zuid

Stedenbouwkundige randvoorwaarden


Inhoud

1 Inleiding 7

2 Algemene beschrijving van de ligging en belangrijkste kenmerken 9

3 Vigerend beleid 15

4 Doelstellingen bij het herontwikkelen bedrijventerreinen 19

5 Planuitwerking 29

6 Inrichtingsplan 31

a. Spaanse Polder 31

b.‘s-Graveland- Zuid 33

c. Jachthaven 35

7 Randvoorwaarden deelgebieden 37

8 Uitvoeringsstrategie 43


5


IBIS inventarisatie werklocaties 2009

Provincie: Zuid-Holland

Gemeente:Rotterdam + Schiedam

's-Gravenhage

Zoetermeer

Rijswijk

Waddinxveen

Westland

Delft

Lansingerland

Midden-Delfland

Vlaardingen

Schiedam

Ouderkerk

Westvoorne

Brielle

Nederlek

Rotterdam

Ridderkerk

Hellevoetsluis

Albrandswaard

Barendrecht

Bernisse

Spijkenisse

Goedereede

Korendijk

Binnenmaas

Zwijndrecht

¯

Dordrecht

De 0 Spaanse Polder 4

km

Schiedam en ‘s-Graveland Zuid zijn een onderdeel van onderdeel van een enorm complex van bedrijventerreinen in en om Rotterdam en de Nieuwe Waterweg. bron: IBIS Provincie Zuid

Holland

IBIS werklocaties 2009 - op RinNummer

6


1 Inleiding

Een unieke gelegenheid voor verbetering

De herontwikkeling van de Spaanse Polder is in

meerdere opzichten bijzonder. Schiedam kan hierbij

als voorbeeld dienen voor de regio. Het bijna collectief

verlopen van de erfpacht biedt een kans om een

kwaliteitsslag te maken voor zowel de ondernemers

van Schiedam als de gemeente, die mee kan

profiteren van grondopbrengsten. Waar elders

herontwikkeling niet van de grond komt en terreinen

door veroudering in een steeds dieper dal raken, biedt

de Schiedamse situatie perspectief voor de bedrijven

om er samen met de gemeente uit te komen.

Tegelijkertijd is de verbeteringsslag een delicate

kwestie, omdat het gaat om een bestaand

bedrijventerrein met een zeer lage leegstand van 3%

en een flinke werkgelegenheid 1 . Verstoren van goede

kwaliteiten is het laatste wat Schiedam zou willen.

De uitermate gunstige ligging langs de A20 is een nog

onbenutte mogelijkheid die kansen biedt.

Toch is niet alles rozengeur en maneschijn. De

versleten inrichting van het openbaar gebied en

de ouderdom van het onroerend goed beinvloed

het positieve beeld nadelig en brengt een risico

met zich mee als niet op tijd wordt verbeterd. De

achterblijvende waardeontwikkeling is hierbij een

veelzeggende graadmeter.

Waarom weer een nieuw plan

In september 2009 is de “Beeldkwaliteitsstrategie

voor de Spaanse Polder en ’s-Graveland Zuid”

(Beeldkwaliteitsstrategie) vastgesteld door de

gemeenteraad. De situatie is sindsdien in een aantal

opzichten gewijzigd, waardoor de gemeente zich

genoodzaakt voelt om een aantal voorwaarden uit de

Beeldkwaliteitsstrategie bij te stellen. De belangrijkste

1 Gegevens Kamer van Koophandel

wijzigingen betreffen de vervallen parkeereis en het

inrichtingsplan voor het openbaar gebied dat parkeren

op straat niet toelaat. Het ruimtebeslag van het

parkeren op eigen terrein is zo groot dat de ruimte

voor bedrijfsvoering aanzienlijk zou afnemen. In het

aangepaste inrichtingplan wordt parkeren op straat

opnieuw mogelijk gemaakt als onderdeel van een

collectief parkeerplan.

Doel van dit rapport

Dit rapport inventariseert en analyseert de

bestaande situatie van het bedrijventerrein om

te komen tot een aangepast inrichtingsplan en

(stedenbouwkundige) randvoorwaarden voor de

ontwikkeling van bedrijfsbebouwing. Net als in de

Beeldkwaliteitsstrategie zullen deze randvoorwaarden

voor de bebouwing een toetsingskader vormen

om in aanmerking te komen voor een nieuw

erfpachtcontract.

Het draagvlak voor ditn kader bij de ondernemers

moet groot zijn, zodat gemeente en ondernemers

samen kunnen optrekken bij het behalen van de

gestelde doelen.

De gemeente draagt bij tot het verbeteren van het

bedrijventerrein door fors in de openbare ruimte

te investeren. en in omliggende gebieden zoals

Schieveste en de omgeving van Station Schiedam

Centrum. De nieuwe aantakking van de A20 die

binnenkort zal worden uitgevoerd maakt de Spaanse

Polder en ’s-Graveland nog beter bereikbaar. De

gemeente investeert bovendien in parkeergelegenheid

nabij het station door een ruime parkeergarage te

bouwen.

Dit rapport bevat de volgende onderdelen:

• Een inventarisatie van de kenmerken van het

gebied.

• Een sterkte/zwakte analyse.

• Een samenvatting van het vigerende beleid.

• Heldere toetsbare doelen op basis van de

inventarisatie en analyse. Alle uitwerkingen van

plannen worden vervolgens aan deze doelen en

criteria getoetst.

• Een inrichtingsplan voor de openbare ruimte.

• Set van voorwaarden voor de bebouwing op

basis waarvan nieuwe erfpachtcontracten kunnen

worden gesloten.

• Beschrijving van de gevolgen voor de zittende

ondernemers.

7


‘s-Graveland Zuid

10 ha.

Spaanse Polder

15 ha.

Luchtfoto’s ‘s-Graveland-Zuid en de Spaanse Polder (Schiedam)

De bedrijventerreinen van Schiedam met in rood ‘s-Graveland-Zuid

en de Spaanse Polder (Schiedam)

Ligging bedrijventerrein

Zowel de bereikbaarheid als de zichtbaarheid vanaf de weg en

het spoor maken het gebied uniek: Drie afslagen vanaf de A20 en

A13, Inter city stationSchiedam Centraal, Vliegveld Rotterdam,

Metrostation Schiedam Centraal, en de Schie voor vervoer over

water en twee tramlijnen ontsluiten het gebied. Binnen het totale

gebied zijn de Spaanse Polder Schiedam en ‘s-Graveland-Zuid het

meest gunstig gelegen wat betreft de aspecten zichtbaarheid en

bereikbaarheid.

De gele strepen langs de A-20 geven de zone aan waar het

bedrijventerrein zichtbaar is vanaf de rijksweg. Tot op heden is dit een

onderbenutte kans. De verklaring hiervoor is gelegen in het feit dat de

A-20 later is aangelegd dan het bedrijventerrein.

8


2 Ligging en kenmerken

Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid

De Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid zijn als

bedrijventerrein ontstaan midden jaren 50.

Veel gebouwen stammen ook uit die tijd. De

verkaveling is kenmerkend voor die periode waarin

veel minder rekening werd gehouden met grote

aantallen auto’s.

De belangrijkste kenmerken zijn de zeer goede

ontsluiting en de enorme omvang van het gebied in

combinatie met de nabijheid van een groot stedelijk

gebied.

De goede zichtbaarheid vanaf de A20 is een sterk

onderbenutte kwaliteit. Dit valt te verklaren uit het feit

dat de A20 later is aangelegd dan de bebouwing .

De kavels zijn ten opzichte van nieuwere terreinen

relatief klein en vaak smal en diep. Er zijn drie kavels

van rond de 3000 m 2 en een kavel van 12000 m 2 .

De rest is kleiner (150 tot 400 m 2 met een aantal

uitschieters naar boven.

De kavels hebben aan één zijde een aansluiting op de

openbare weg. Een aantal kavels is op twee straten

aangesloten.

De straten in het binnengebied zijn 18 à 19 m breed.

De Philippusweg is 24 meter.

Het parkeren gebeurt op de openbare weg. Aan

weerszijde van de straat wordt schuin haaks

geparkeerd, hoewel de breedte van de straat dit

eigenlijk niet toelaat. Er zijn geen bruikbare stoepen

maar allen (strookjes van drie tegels breed waar de

voorkanten van auto’s overheen steken.

De inrichting is sterk verouderd en zeker niet

representatief. Dit geldt ook voor de bebouwing. Er

is sprake van een neergaande lijn die zich uit in een

slechte waardeontwikkeling van het het onroerend

goed. Dit heeft gevolgen voor de grondwaarde.

Er zijn geen grote verschillen tussen ’s-Graveland-

Zuid en de Spaanse Polder. De gebieden worden

gescheiden door de Schiedamse Schie.

Schiedamse Schie

De Schiedamse Schie stroomt tussen de twee

bedrijventerreinen door. De oevers zijn bijna

nergens openbaar toegankelijk. Langs de oever

loopt een strook waarbinnen slechts onder speciale

voorwaarden gebouwd mag worden volgens het

bestemmingsplan, hoewel verschillende gebouwen tot

aan de oever zijn gebouwd (bijvoorbeeld het gebouw

van It’s / Radio Modern). Alleen een scheepswerf

en een staalbedrijf maken incidenteel gebruik van

het water voor de aanvoer van goederen De overige

bedrijven niet. Er is nauwelijks beroepsscheepvaart

op de Schiedamse Schie. Een groot terrein langs

de Schie is niet verpacht. Het is in gebruik als

gemeentewerf.

De Schiedamse Schie stroomt dwars door het bedrijventerrein.

Helaas is de oever overal ontoegankelijk. Hier is tot aan de oever

gebouwd.

De Schiedamse Schie stroomt dwars door het bedrijventerrein.

Helaas is de oever nergens toegankelijk, zelfs ter plaatse van de

jachthaven. Hier wordt de oever ontsierd door een hek., Dit zou een

prachtige plek kunnen zijn om te lunchen. Een gemiste kans die

voor het grijpen ligt.

9


Een aantal ondernemers zoals de firma Applicon heeft reeds

geïnvesteerd in hoogwaardige nieuwbouw. Applicon is er van

overtuigd dat de gunstige ligging ten opzichte van de weg en het

station deze investering rechtvaardigt.

Een aantal ondernemers heeft geïnvesteerd in bestaand

onroerend goed om de verhuurbaarheid en huurwaarde te

vergroten. De markt bepaald wat de meest rendabele ingreep

is. Een gemeenschappelijke aanpak van het hele gebied zal de

marktwaarde aanzienlijk verhogen waarmee de keuze tussen

renovatie en nieuwbouw zal worden beïnvloed.

10


Aard van de bedrijven

De meeste bedrijven vallen binnen de categorie

maakindustrie en handel (zie brancheringskaart op

pagina 12).

Kwaliteit van de gebouwen

De kwaliteit van de huidige bebouwing is zeer matig.

Er is sprake van sterke veroudering. Een enkel

gebouw is nieuw.Enkele gebouwen hebben een

cosmetische behandeling ondergaan. De matige

kwaliteit van de bebouwing heeft een negatieve

invloed op het imago van het terrein en daarmee

op de waardeontwikkeling. Alleen stevige ingrepen

in de openbare ruimte en bebouwing kunnen deze

tendens keren. Inmiddels is het punt voorbij dat

van ondernemers verwacht kan worden dat zij op

individuele basis een ommekeer teweeg kunnen

brengen. Een gemeenschappelijke aanpak met

intensieve samenwerking tussen gemeente en

bedrijven is de enige weg om tot een beter en

waardevoller terrein te komen.

Het stellen van voorwaarden aan de bebouwing

biedt de garantie voor een bepaald kwaliteitsniveau

dat voor alle gebouwen geldt, waardoor het risico

van investeren veel kleiner wordt. Zonder deze

voorwaarden zou een hoge investering te risicovol zijn

en kan de vicieuze cirkel niet worden doorbroken.

De vaak verouderde bebouwing en de rommelige inrichting

van het openbaar gebied drukken een negatief stempel op het

bedrijventerrein.

Het is voor een ondernemer te risicovol om stevig te investeren.

Een gemeenschappelijke aanpak in combinatie met een nieuwe

inrichting van het gebied moet dit tij keren en de risico’s beperken.

11


6119

gras

gras

gras

str

str

str.

str.

6147

str.

K

str

str.

5655

str

str

str

str

str

gras

str

4456

str

5999

6149

4458

4850

str

gras

6223

5679

4457

5162

str

4459

5405

4462

5161

6222

4463

4464

5383

4497

4467

1

4496

4466

str

str

str

5652

str

5824

5823

5430

4478

4772

str

5825

4768

5676

5518

5807

4982

5457

5544

5456

str

5681

5490

5489

6043

4983

6044

5993

4471

's graveland brug

4472

5994

4538

4725

5832

4479

gras

5876

4522

4539

6129

5877

4361

5458

5792

4713

5878

4352

5791

6160

5879

5459

4985

4572

4401

4354

4984

4402

6130

4593

4987

5880

4405

4700

5741

4378

5748

5742

5179

6161

4395

4724

5178

4585

4403

5176

5177

4483

4529

6097

4723

5572

6220

31

4404

4679

4484

4530

4505

4726

4396

4388

6096

4560

4432

4406

5743

4561

4681

4485

4678

4407

4677

4663

5160

4452

5744

4386

4675

4676

4664

4519

4520

4665

4611

15

4643

4974

6095

Spaanse Polder ‘s Graveland-Zuid Bedrijfsactiviteiten

39

2a

VAN HEEKSTRAAT

31

29

SANDVIKSTRAAT

27

17 15 13

36 34 32

1 t/m 11

20 t/m 30

DE BRAUWWEG

VAN HEEKSTRAAT

DE BRAUWWEG

5

1

Schiedamse Schie

13

15 19

21

STRICKLEDEWEG

Situatie Augustus 2011

Ruimtebeslag per branche in procenten

5736

82

74 t/m 80

72 70 68

50

52 t/m 66

48 46

DE BRAUWWEG

13

38 t/m 44

11

DE GHEYNSTRAAT

4b 4a

2c 2b

2a

2d

JAN VAN RIEBEECKWEG

11

4747

23

27

4c

15

DE BRAUWWEG

17

2

17

12

ARENT VINCKSTRAAT

7

3

DE GHEYNSTRAAT

8

1

33

'S-GRAVELANDSEWEG

NIEUWPOORTWEG

11

gras

gras

10

NIEUWPOORTWEG

14

10

12

23

JAN VAN RIEBEECKWEG

Schiedamse Schie

146

147

16

14 12

11

10 8

PHILIPPUSWEG

6 4 2

5

53

55 57 59

STRICKLEDEWEG

8

13

2 4

0 Leegstand

10 Opslag < 350 m2

22 Drukkerijen en repro

25 Vervaardigen producten kunststof

28 Vervaardigen producten metaal

29 Vervaardiging machines en apparaten

32 Vervaardiging en repa telecom app

35 Vervaardiging van transportmiddelen

45 Bouwnijverheid

50 Handel & rep auto’s

51 Groothandel

52 Detailhandel

55 Horeca

60 vervoer

63 Opslag

64 Post en koeriersdiensten

70 Verhuur en handel in onroerend goed

71 Verhuur roerende goederen

75 Overeheidsdiensten

93 Dienstverlening

27

NIEUWPOORTWEG

2

DELFLANDSEWEG

200

NIEUWPOORTWEG

OVERSCHIESEWEG

sp orb an Schiedam - Delft

gras

Schiedamse Schie

201 202 t/m 235 236

1

302 301 t/m 332 331

OVERSCHIESEWEG

PARALLELWEG

gras

OVERSCHIESEWEG

155

RIJKSWEG A20

152 154

153

34

32

KOMMIEZENLAAN

4

140

27

OVERSCHIESEWEG

151

30

25

1

150149148

6218 6219

38 36

23

33

104

PARALLELWEG

BETTOWEG

21

26

34

PARALLELWEG

24

30

KOMMIEZENLAAN

5571

102 100

BOKELWEG

gras

19

28 26

22 20

gras

24

17

18

29

5749

RIJKSWEG A20

22

20

16

25

BETTOWEG

15 9

36 32

9

4680

88

23 21

4543

82

14a

19

28 26

14 12 10

17 15

DE NIJVERHEIDSTRAAT

72

7

BOKELWEG

8

24 22

90 80 70 64

5648

4433

5649

4450

RIJKSWEG A20

4451

1

KOMMIEZENLAAN

5

4436

4435

11

20 18

2

48

7

4518

2

16 14

8

STRICKLEDEWEG

1

1

9

DE HOOPSTRAAT

BOKELPAD

STRICKLEDEWEG

DE NIJVERHEIDSTRAAT

11

13

3

4437

4441

4038

4438

4439

4442

Ruimtebeslag per branche in procenten

99

5347

4443

5348

101

103

113

3432 3028 26242220 1816 1412 108

105

107

109

4642

BOKELWEG

STRICKLEDEWEG

4641

115

117

4640

4629 4630 4631 4632 4633 4634 4635 4636 4637 4638

119

4639

127

6

4

129

2

Het bedrijventerrein onderverdeeld naar soorten bedrijfsactiviteiten

(branchering) volgens de standaard van de VNG. De kavels zijn ten

opzichte van nieuwere terreinen relatief klein en vaak smal en diep.

Er zijn drie kavels van rond de 3000 m 2 en een kavel van 12000 m2.

De rest is 150 tot 400 m 2 met een aantal uitschieters naar boven.

De kavels hebben aan één zijde een aansluiting op de openbare

weg. Een aantal kavels is op twee straten aangesloten.

De straten in het binnengebied zijn 18 a 19 m breed. De

Philippusweg is 24 meter breed.

SCHIEVESTEWEG

12


Erfpachtverloop tot 2020

Erfpachtverloop

Binnen 10 jaar verlopen de erfpachttermijnen van de ingekleurde

kavels. Om voor een nieuw erfpachtcontract in aanmerking in

aanmerking te komen moet aan bepaalde eisen worden voldaan.

Deze eisen zijn in dit rapport verwoord.

13


14

Uitsnede Bestemmingsplan

Vastgesteld door raad op 12-12-2005

goedgekeurd door Gedeputeerde staten op

4-4-2006


3 Vigerend Beleid

1.Stadsvisie

In de stadsvisie worden de bedrijventerreinen Spaanse

Polder en ‘s-Graveland genoemd in hoofdopgave 6

Schiedam steunt innovatie en vernieuwing van de

lokale economie: De gemoemde bedrijventerreinen

“worden geherstructureerd en bij de tijd gebracht. Met

de ruimte wordt steeds zorgvuldig omgegaan.”

In de 8 ruimteijke hoofdopgaven wordt opnieuw de

voortzetting van de herstructurering van de Spaanse

Polder en ‘s_Graveland als ruimtelijke hoofdopgave

benoemd evenals de ontwikkeling van het “regionale

knooppunt Schiedam Centum (Schieveste).”

2.Bestemmingsplan Spaanse Polder en

’s-Graveland 2004 (vastgesteld door de

gemeenteraad op 12-12-2005, goedgekeurd door GS

op 4-4-2006)

In de Spaanse Polder gelden de volgende

bestemmingen:

• B(4)15 en B(4)dv21 langs de A20, waarbij de B

staat voor bedrijfsdoeleinden, de 4 voor bedrijven

in de hinderwetcategorie één t/m vier. De tekens

dv staan voor “detailhandel in volumineuze

artikelen branchegroep 1” en de getallen 15 en 21

voor de maximale bouwhoogte in meters.

In ’s-Graveland-Zuid gelden de volgende

bestemmingen:

• De strook percelen tussen de Schie en Jan van

Riebeeckweg heeft de bestemming B4H15 en

B4Hdv21 langs de A20. Hierbij staat de letter B

staat voor Bedrijfsdoeleinden (bedrijven categorie

één t/m vier) en de H voor horecadoeleinden

De tekens “dv” staan voor “detailhandel in

volumineuze artikelen branchgroep 1”. De laatste

getallen (15 en 21) staan voor de maximale

bouwhoogte van de gebouwen in meters.

Een strook langs de Schie heeft tevens de

bestemming “primaire waterkeringsdoeleinden artikel

32” Hier zijn geen gebouwen toegestaan tenzij

Burgemeester en Wethouders hiervoor vrijstelling

hebben verleend en het waterschap heeft beoordeeld

of een gebouw (onder voorwaarden) toelaatbaar is.

• De percelen tussen de Jan van Riebeeckweg,

de Brauwweg en Nieuwpoortweg hebben de

bestemming B(4)15 en B(4)21 langs de A20 (zie

Spaanse Polder)

Het bestemmingsplan maakt de voornaamste ambities

die in de Beeldkwaliteitsstrategie zijn uitgewerkt

mogelijk. De basis voor het bestemmingsplan is

gelegd in een stedenbouwkundige visie ’s-Graveland

uit 2003.

3.Beeldkwaliteit Strategie Spaanse Polder

’s-Graveland-Zuid, (vastgesteld door de

gemeenteraad in september 2009) In dit document zijn

de eisen vastgelegd waaraan gebouwen en percelen

moeten voldoen om in aanmerking te komen voor een

nieuw erfpachtcontract. Bovendien is vastgelegd hoe

de gemeente de openbare ruimte gaat aanleggen. De

eisen die worden opgelegd hebben, in tegenstelling

tot de bouwverordening en het bestemmingsplan, een

privaatrechtelijk karakter, en worden vastgelegd in een

erfpachtcontract tussen erfpachter en gemeente. In

bepaalde gevallen is het mogelijk dat een gefaseerde

uitvoering van de eisen wordt toegestaan. In dat geval

zal bij het erfpachtcontract een bouwplan worden

gevoegd met een uitvoeringschema. In deze fase

zal een beperkte erfpachtperiode gelden van 5 tot

10 jaar. In deze periode moet het bouwplan worden

uitgevoerd waarna voor een periode van 99 jaar het

erfpachtcontract kan worden afgesloten.

4.Kadernota Parkeerbeleid 2009-2013 (vastgesteld

door de gemeenteraad op 17 april 2009)

“Voor bestaande bedrijventerreinen liggen er kansen

om de uitstraling en de benutting te vergroten door

het parkeren anders te ordenen door bijvoorbeeld het

concentreren van parkeervoorzieningen in collectieve

en/of openbare parkeervoorzieningen (garages). De

parkeerruimte op eigen terrein kan dan beperkt blijven

tot de benodigde parkeerruimte voor de bedrijfsauto’s.

Parkeerplaatsen op straat zijn dan uitsluitend

bedoeld voor bezoekers. Parkeervoorzieningen bij

bedrijven kunnen eventueel worden omgezet in

bedrijfsruimte. Samen met vertegenwoordigers van de

bedrijventerreinen wordt bepaald waar deze aanpak

wenselijk is en kans van slagen heeft.”

Specifiek voor het plangebied is verder opgenomen

dat deze binnen de invloedssfeer van Schieveste

ligt, inclusief de toekomstige P&R garage. De

gemeenteraad heeft besloten dat er binnen de

invloedssfeer van de toekomstige P&R garage

parkeerregulering wordt ingevoerd. Dit om te

voorkomen dat bezoekers van Schieveste en/of

forensen bij de bedrijven parkeren in plaats van in de

garage.

In de Bouwverordening is vastgelegd dat bij

bouwplannen ‘in voldoende mate’ voorzien dient te

worden in parkeerruimte ten behoeve van bouwplan.

Hoewel hierin ook is opgenomen dat dit op eigen

terrein dient plaats te vinden, kan ontheffing worden

verleend als er op andere wijze wordt voorzien in de

benodigde parkeerruimte. Op basis hiervan is het

gestelde in de Kadernota uitvoerbaar zonder in streid

te zijn met de Bouwverordening.

Wat ‘in voldoende mate’ inhoudt, is vastgelegd in

de bijlage bij de Kadernota Parkeerbeleid. Hierin

15


zijn per soort bedrijfsvoering en ligging ten opzichte

van het openbaar vervoer parkeernormen door de

gemeenteraad vastgesteld.

Tenslotte geldt voor het plangebied dat dit is

aangewezen als een van de (weinige) gebieden in

de stad waar het is toegestaan grote voertuigen te

parkeren.

5.Nota bedrijventerreinen, 12 november 2009

Opgave Spaanse Polder:

a. Geen netto toename aantal arbeidsplaatsen,

evt bruto toename door verplaatsing van bedrijven

uit de Wilheminahaven en Nieuw Mathenesse.

b. Benutten intensiveringsruimte.

c. Behoud bestaand profiel en waar mogelijk

bedrijven van de Wilheminahaven en Nieuw

Mathenesse hierheen verplaatsen.

Opgave ’s-Graveland (Noord en Zuid samen)

d. Toename aantal arbeidsplaatsen met 250 banen.

e. Benutten uitgeefbare ruimte van 3 ha (noord).

f. Behoud bestaand profiel en waar mogelijk

verplaatsers Wilheminahaven en Nw Mathenesse

hier heen verplaaten.

6.Economische visie Spaanse Polder ’s-Graveland-

Zuid 2012

Samenvatting / conclusie economische visie Spaanse

Polder / ’s Graveland-Zuid:

Tot 2030 is er vraag naar bedrijfsruimte. In Spaanse

Polder / ’s-Graveland-Zuid is de ruimtedruk groot.

Het terrein is zeer goed bereikbaar. De concurrentie

van andere bedrijfslocaties in de regio is groot en

vestigingseisen van ondernemers nemen toe.

Tijdens het herstructureringsproces streven we naar

behoud van het merendeel van de bedrijvigheid om de

huidige werkgelegenheid te behouden.

Spaanse Polder / ‘s-Graveland–Zuid profileert zich als

bedrijventerrein met industriële maakindustrie. Naast

‘hogergeschoolde ambachtelijke maakindustrie’ kan

het terrein plaats bieden aan ondersteunende diensten

voor logistieke en havengerelateerde bedrijven.

Het gebied kenmerkt zich door de gunstige ligging

nabij stedelijk gebied, met goede ontsluiting van alle

soorten vervoer. Daarnaast is er plek voor bedrijven tot

en met milieucategorie 4.

De herstructurering is gericht op maatwerk per

bedrijf en kwaliteitsverbetering. De verbetering van

de kwaliteit en groei van werkgelegenheid wordt

gerealiseerd door intensiever gebruik van ruimte en

de kwaliteitsimpuls. De A20-zone biedt kansen voor

(huidige) bedrijven die hoog willen bouwen op deze

zichtlocatie.

7.Grondbeleid

Nota Grondbeleid 2009-2014

‘Opmaat tot een kansrijk vernieuwend Schiedam

Uitgaande van de locatie, de eigendomssituatie, het

programma, de kwalitatieve eisen en de financiën

wordt daar waar toereikend een passief (faciliterend)

grondbeleid toegepast.

8.SER-ladder

In juni 2008 is de zogenaamde SER-ladder vastgelegd

in een algemene maatregel van bestuur (AmvB)

In de SER-ladder staan de volgende regels:

• Gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is

gesteld voor een bepaalde functie of door

herstructurering beschikbaar gemaakt kan

worden.

• Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden

om door meervoudig ruimtegebruik de

ruimteproductiviteit te verhogen.

• Indien het voorgaande onvoldoende soelaas

biedt, is de optie van uitbreiding van het

ruimtegebruik aan de orde. Daarbij dienen

de verschillende relevante waarden en

belangen goed te worden afgewogen in een

gebiedsgerichte aanpak. Door een zorgvuldige

keuze van de locatie van ‘rode’ functies en

door investeringen in kwaliteitsverbetering van

de omliggende groene ruimte moet worden

verzekerd dat het meerdere ruimtegebruik voor

wonen, bedrijventerreinen of infrastructuur de

kwaliteit van natuur en landschap respecteert en

waar mogelijk versterkt.

9.Visie externe veiligheid 2012-20120 (april 2012)

De ambitie van Schiedam voor de toekomst is dat

externe veiligheidsrisico’s niet substantieel toenemen.

Vestiging van risicovolle bedrijven is daarom alleen

gewenst op daarvoor aangewezen terreinen zoals

op het gehele bedrijventerrein ’s Graveland/Spaanse

Polder. In de visie staat beschreven aan welke

maatregelen aandacht geschonken dient te worden

bij vestiging van risicovolle bedrijven. Omgekeerd

geldt dit ook bij de vestiging van kantoren en

bedrijfsgebouwen en bedrijfswoningen binnen het

invloedsgebied van de A20 en de door het gebied

lopende aardgasleiding.

16


Bij nieuwbouw ontstaat de mogelijkheid voor een meer rationele

bouwwijze met regelmatige overspanningen. De bebouwing kan

daarmee minder bedrijfsspecifiek worden en in de loop der tijd voor

meerdere doeleinden worden gebruikt. Zo kunnen bouwkosten lager

worden en kan het onroerend goed zijn waarde langer behouden.

Rationele verkaveling en bouw levert kostenvoordeel en meer

waardebehoud op.

Onder bepaalde voorwaarden kan renovatie van het bestaande

gebouw voldoende waarde genereren om aan de eisen te voldoen.

Onder bepaalde voorwaarden kan renovatie van het bestaande

gebouw voldoende waarde genereren om aan de eisen te voldoen.

In sommige gevallen is de bestaande bebouwing sterk verouderd en

is renovatie niet meer rendabel.

De inrichting van de openbare ruimte van de Philippusweg,

heeft reeds behoorlijke kwaliteit, maar kan beter.

18


4 Doelstellingen bij de herontwikkeling

Hoofddoelstelling herontwikkeling

Naast algemeen geldende doelstellingen die

betrekking hebben op onder andere veiligheid,

bouwvoorschriften en milieueisen is de

hoofddoelstelling bij de herontwikkeling van de

bedrijventerreinen:

Optimaal kunnen laten functioneren van de

bedrijvigheid, nu en in de toekomst.

Alle andere doelen 2 zijn hiervan afgeleid. Ook de

doelstelling bij de herinrichting van de openbare

ruimte. De inrichting moet in de eerste plaats

functioneel zijn en bovendien de uitstraling van

het gebied verbeteren. Dit laatste wordt in veel

onderzoeken bevestigd. De kwaliteit van de omgeving

en inrichting wordt na bereikbaarheid als tweede

vestigingsvoorwaarde genoemd.

Ook een thema als duurzaamheid moet worden

bezien vanuit de hoofddoelstelling. Duurzaamheid

is daarmee vooral economische duurzaamheid met

rendement als belangrijkste criterium. De afgeleide

stedenbouwkundige doelstellingen zoals inrichting,

verkaveling en stedenbouwkundige randvoorwaarden

worden in de volgende hoofdstukken behandeld.

Voor wie

De herontwikkeling wordt in gang gezet voor de

ondernemers uit de regio Schiedam. Dat zijn de

zittende ondernemers maar ook de ondernemers die

zich in de Spaanse Polder gaan vestigen. Daarnaast

kan de gemeente die als grondeigenaar meeprofiteren

2 De doelstellingen die in de Beeldkwaliteitsstrategie zijn genoemd

zijn vooral gericht op herinrichting van de openbare ruimte en

vormgeving van de bebouwing. Deze aspecten zouden kunnen

worden samengevat als het representatief maken van het

bedrijventerrein door het een betere uitstraling te geven.

van een gunstige waardeontwikkeling van het

onroerend goed.

De vraag wie de doelgroep is, raakt niet alleen

de economische uitgangspunten maar ook de

grondpolitiek. De grondprijs wordt gestuurd door

marktprijzen. Dat wil zeggen dat bij heruitgifte

marktprijzen worden gehanteerd. Hoe beter de

waarde van het onroerend goed zich kan ontwikkelen,

hoe beter het rendement voor de ontwikkelende

ondernemer/belegger en hoe hoger de opbrengsten

voor de gemeente. Hier is sprake van een gedeeld

belang waarbij het ondernemen voorop staat.

Waardeontwikkeling vastgoed als meetlat

De waardeontwikkeling van vastgoed is een objectieve

meetlat. Elke maatregel in het revitalisatieproces

zou langs deze meetlat gelegd moeten worden. Dit

geldt voor ingrepen in de openbare ruimte door de

gemeente, maar ook ontwikkelende partijen zullen hun

investeringen beoordelen in termen van rendement en

waardeontwikkeling.

Ondernemers zullen duurzaamheidsingrepen

ook zo beoordelen. Met andere woorden: als de

gemeente succesvol wil zijn met het stimuleren

van duurzaamheid lukt dit alleen als investeringen

een rendement opleveren (zie ook hoofdstuk

duurzaamheid blz 21).

In de huidige situatie blijft de waardeontwikkeling van

zowel het onroerend goed als de grondprijs sterk

achter ten opzichte van andere terreinen 3 in de regio.

Het gevolg is dat het onroerend goed sneller ontwaart

dan elders in de regio. De kwaliteit in termen van

waarde van het terrein als geheel is van dien aard dat

het voor ondernemers steeds risicovoller wordt om

te investeren zolang deze vicieuze cirkel niet wordt

3 Rapportage Stecgroep maart 2011

doorbroken.

Een ondernemer kan individueel niet de waarde van

het terrein opkrikken. De ondernemers zijn van elkaar

afhankelijk en ook van de gemeente die haar rol moet

vervullen bij de inrichting van de openbare ruimte en

het begeleiden van het proces.

Afgeleide doelstellingen

Alle hieronder genoemde doelstellingen staan ten

dienste van de eerder genoemde hoofddoelstelling en

moeten dus ook op deze manier beoordeeld worden.

• Optimalisering waardeontwikkeling en

opbrengsten van het onroerend goed door een

kwaliteitsslag. Verbeterde uitstraling van het

terrein als geheel en individuele gebouwen.

• Benutten van de potenties zoals de unieke

bereikbaarheid en ligging langs de A20.

• Nieuwe inrichting openbaar gebied 4 .

• Verbetering opstallen (structurele waarde

genereren).

• Waardevastheid van het onroerend goed

bevorderen door rationele bouwwijze en

verkaveling.

• Optimale benutting gronden door rationele

verkaveling.

• Aansluiting op economische doelstellingen (zie

bijlagen).

• Positie bepalen ten opzichte van andere terreinen;

• Collectieve parkeeroplossingen waaronder

parkeren op straat.

• Aangenaam werkklimaat ontwikkelen.

Deze doelstellingen zullen apart worden uitgewerkt in

de volgende hoofdstukken.

4 In de Beeldkwaliteitsstrategie is sprake van een recreatieve

route langs de Schie. Dit uitgangspunt wordt overgenomen maar

gevat onder de meer algemene doelstelling ‘verbetering inrichting

openbaar gebied’.

19


Parkeren zal zoveel mogelijk in collectieve voorzieningen worden opgelost. Dit is voor een groot deel op straat. Het overige deel zal worden

opgelost op terreinen of eenvoudige parkeergarages die afhankelijk van de behoefte kunnen worden uitgebreid.

Daarnaast wordt er in Schieveste een grote P&R garage gebouwd met 876 parkeerplaatsen.

20


Economisch duurzaam en waardeontwikkeling

In deze nota wordt het begrip economisch duurzaam

vooral in de letterlijke betekenis gehanteerd:

solide, functioneel, waardevast en van goede

kwaliteit. Bij het begrip duurzaam denkt men

meestal aan energiezuinigheid, groene daken en

andere milieugerelateerde aspecten. Economische

duurzaamheid van gebouwen is een benadering die

voor ondernemers interessant is en op de koop toe de

grootste milieubijdrage levert. Immers een waardevast

gebouw heeft een langere levensduur en kan een

lange periode beter worden (her)gebruikt.

De vraag is of dit niet allang gebeurt en of de

veroudering van bedrijventerreinen niet een

onvermijdelijk verschijnsel is. De Spaanse Polder wijkt

niet af van vele andere bedrijfsterreinen op dit punt.

De veroudering van de terreinen gaat sneller dan

wenselijk en vernieuwing komt moeizaam op gang 5 . Er

zijn diverse oorzaken voor dit fenomeen:

• er worden telkens nieuwe terreinen ontwikkeld;

• de gebouwen worden te bedrijfsspecifiek

ontwikkeld.

Bedrijfsbebouwing wordt vaak door een

ondernemer ontwikkeld als een maatpak voor de

voor bedrijfsvoering van zijn specifieke bedrijf. Het

onroerend goed wordt daarbij als een toekomstige

pensioensvoorziening gezien. Juist op dit punt ontstaat

er een teleurstelling als de waarde achterblijft. In een

ander scenario groeit het bedrijf en wil uitbreiden. Als

dit ter plekke niet mogelijk is zal het bedrijf verhuizen

en blijft een te specifiek gebouw achter 6 . Het gebouw

van de buren, die ook weggaan is ook al te specifiek

om ter plaatse uit te breiden.

Soms blijkt verzakeling de oplossing, waarbij

ontwikkelende partijen worden ingeschakeld om een

meer generiek gebouw te maken met het oog op

toekomstige verhuur.

In de Spaanse Polder bestaan mogelijkheden om

hetzelfde doel te bereiken door

5 Roadmap naar de verzakelijking van de bedrijventerreinenmakrt;

Min. Economische zaken 2010

6 idem

ondernemers met kavels vanaf 1250 m 2

gemeenschappelijk te laten ontwikkelen. Hiermee is

schaalvergroting en rationele bouwwijze mogelijk Zo

ontstaan betere generieke gebouwen die hun waarde

beter behouden. Bij een rationele bouwwijze hoort een

rationele verkaveling. De gemeente zal daarom met de

ondernemers de handen ineen moeten slaan om deze

doelstelling te bereiken.

De beoogde kwaliteit moet duidelijk zijn en voor

iedereen gelden. Het meest eenvoudig is de waarde

benadering: De kwaliteit moet in financiële termen

worden beschreven. Het doel is een bepaalde

waarde van het onroerend goed af te spreken en een

bepaalde grondwaarde die hiermee hand in hand

gaat. Dit kan alleen in gezamenlijkheid en met heldere

afspraken. Eén ondernemer/ontwikkelaar zal niet de

aanzet geven voor deze waardeverhoging als hij geen

zekerheid heeft dat zijn buurman zal volgen. In het

belang van de investerende ondernemers zullen eisen

gesteld worden aan de terreinen en bebouwing om

de genoemde waardeontwikkeling te garanderen en

zogenaamde “free riders” 7 te voorkomen.

Parkeren in balans

Adequate parkeerfaciliteiten bij een bedrijventerrein

zijn een randvoorwaarde voor de economische

(her)ontwikkeling. In de gemeentelijke kadernota

Parkeerbeleid 2009-2013 is voor bedrijventerreinen

het volgende vastgelegd:

“Voor bestaande bedrijventerreinen liggen er kansen

om de uitstraling en de benutting te vergroten door

het parkeren anders te ordenen, bijvoorbeeld door het

concentreren van parkeervoorzieningen in collectieve

en/of openbare parkeervoorzieningen (garages). ….

Samen met vertegenwoordigers van de

bedrijventerreinen wordt bepaald waar deze aanpak

wenselijk is en kans van slagen heeft.”

Deze benadering is bevestigd in het Gemeentelijk

Verkeer en Vervoerplan 2011-2020 Schiedam

7 Een free rider profiteert van de waardeontwikkeling door

investeringen van anderen af te wachten zonder zelf een bijdrage te

leveren.

Duurzaam bereikbaar.

De huidige parkeerdruk in het gebied op openbare

parkeerplaatsen is aanzienlijk, maar niet (overal)

problematisch 8 . De plaatselijk hoge parkeerdruk is

vooral het gevolg van parkeren door gebruikers van

het NS-station Schiedam Centrum en de nabijgelegen

kantoren.

Parkeren heeft veel invloed op de ruimtelijke

kwaliteit. Te weinig parkeercapaciteit leidt tot

wildparkeren en verrommeling van het gebied. Dat

is negatief voor de uitstraling en daarmee voor de

waarde van het onroerend goed. In het vorige plan

(Beeldkwaliteitsstrategie) werd met parkeren op eigen

terrein een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit

beoogd, maar dit leidde in de praktijk tot grote

problemen.

Parkeren op eigen terrein bleek op de huidige kavels

vaak onmogelijk of alleen tegen hoge investeringen in

gebouwde voorzieningen. Daarnaast is een dergelijke

oplossing weinig flexibel, zowel in gebruik – er vindt

geen uitwisseling van parkeerdruk plaats met de

omgeving -, als bij verandering van gebruik van het

pand. Bij functieverandering kan de parkeerbehoefte

weer geheel anders worden.

In overleg met zittende bedrijven is gekozen voor

een aangepaste ontwikkeling. Daarbij kon aan de

ruimtelijke uitgangspunten worden vastgehouden.

Tegelijkertijd is dit een meer flexibele en

kosteneffectieve aanpak.

8 In totaal is het aantal parkeerplaatsen in het te herstructureren

gebied 1165, waarvan 251 op eigen terrein. Er is een

parkeerbehoefte van 925 auto’s. Gemiddeld is sprake van 80%

bezetting. In het oostelijk deel van de Spaanse Polder (omgeving

Strickledeweg en Thurledeweg) is de parkeerdruk laag. Vooral

in het zuidelijke deel van de Spaanse Polder en vrijwel heel

’s Graveland-Zuid is de parkeerdruk hoog. Een deel van de

parkeerdruk betreft overloop. Door de nabijheid van het NS-station

Schiedam centrum en kantoren (stadskantoor, Schieveste) en de

regulering in de nabijgelegen woonwijken en Schieveste, ontstaat er

overloop vanuit deze gebieden naar het (“gratis”) parkeren in deze

bedrijventerreinen. Dit betreft ca. 275 auto’s.

21


22


Deze samenhangende aanpak voor het parkeren,

bestaat uit vijf onderdelen:

1. Reguleren van het parkeren: wegnemen

parkeerdruk station en kantoren.

2. Versterken ruimtelijke kwaliteit met een deel

van het parkeren in het openbaar gebied.

3. Flexibiliteit en rentabiliteit bedrijven:

geen verplichting parkeren op eigen terrein,

geen normering 9 . De ruimte kan worden

ingezet voor bedrijfsactiviteiten.

4. Inzetten op mobiliteitsmanagement: Beperken

van parkeerbehoefte door bedrijven, financiële

voordelen van vermindering parkeerbehoefte

ten gunste van bedrijven.

5. Inbouwen van flexibiliteit en toekomstvastheid:

het realiseren van een (of meerdere) centrale

parkeervoorzieningen.

Door een vergunningensyteem voor het parkeren

in te voeren wordt het bedrijventerrein ontlast van

het parkeren door gebruikers van het station en

kantoren. 10 . Er onstaan daardoor mogelijkheden

voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.

Parkeren op eigen terrein is dan niet meer nodig.

De grond blijft zo volledig beschikbaar voor

bedrijfsactiviteiten, zonder dat de parkeerdruk in

het openbaar gebied te hoog wordt. (zie tabel)

Daarnaast kan mobiliteitsmanagement voor afname

van de parkeerbehoefte zorgen. Bedrijven blijven het

voordeligste uit indien ingezet wordt op reizen met

andere vervoerswijze, waardoor parkeerkosten wordt

vermeden.

Tenslotte wordt in het plan ruimte gereserveerd voor

een centrale parkeervoorziening.

Verdere ontwikkeling en intensivering van het

gebied zal leiden tot meer werkgelegenheid en

parkeerbehoefte. Bedrijven worden niet verplicht om

9 Met uitzondering van parkeren voor bedrijfsactiviteiten, zoals

autoverkoop en grootschalige detailhandel.

10 T.b.v. PenR wordt in Schieveste 400 PenR plaatsen

gerealiseerd. Reeds eerder is in het kader van besluit-vorming

hierover is besloten tot regulering van het parkeren aan de

noordzijde van het station.

deze parkeerproblemen op eigen terrein op te lossen 11 .

De extra parkeerplaatsen kunnen ingekocht worden bij

de dan te realiseren centrale parkeervoorziening.

De kosten hiervan zijn aanzienlijk lager dan de kosten

van een gebouwde parkeervoorziening op eigen

terrein.

In eerste instantie kan een terrein op maaiveld als

centrale parkeervoorziening worden ingericht. Bij een

toename van de parkeerbehoefte kan op dit terrein

een gebouwde parkeervoorziening worden gemaakt

die valt uit te breiden met meerdere parkeerdekken.

Door deze fasering worden grote financieringslasten

vermeden. De toekomstige parkeerdruk kan, zelfs bij

een sterke toename van het aantal arbeidsplaatsen

met deze reservering voor gestapeld parkeren worden

opgelost.

-

Het beheer van de collectieve voorzieningen is een

nader uit te werken onderdeel. Diverse ondernemers

hebben interesse getoond voor een bepaald

ontwikkelmodel.

Parkeerdruk:

Gereguleerd parkeren en gebruik van de centrale

> 100%

parkeervoorziening wordt in nauwe samenspraak

met de ondernemers uitgewerkt. Hierbij 85% is -100% bijzondere

aandacht voor de positie van bezoekers 75% - van 85% de

bedrijven. Bij de uitwerking wordt het < financiële

75%

uitgangspunt van het gemeentelijk parkeerbeleid

(structurele kosten worden gedekt door de inkomsten)

in acht genomen.

Andere aandachtspunten zijn: ruimte bieden voor

het nachtelijk parkeren van de (bedrijfs)busjes en de

afstemming met de gemeente Rotterdam.

11 Bedrijven zijn echter vrij om (relatief duurdere) voorzieningen op

eigen terrein te realiseren.

Recent uitgevoerde parkeertellingen tonen aan dat vooral in het

zuidelijk deel van het bedrijventerrein (in de omgeving station)

‘s-Graveland Zuid (82)

de meeste parkeerdruk bestaat. Dit zal in de toekomst worden

openbaar prive totaal De Brauwweg openbaar prive totaal

opgelost met een Park & Ride parkeergarage in Schieveste met 876

Parkeercapaciteit 336

plaatsen.

127 463

Parkeercapaciteit 110 58 168

bezetting aantallen 289 104 393

bezetting aantallen 110 42 152

bezetting percentage 86% 82% 85% bezetting percentage 100% 72% 90%

vrije plaatsen 47 23 70

vrije plaatsen 0 16 16

Spaanse Polder

Schiedam (81)

Extra maatregelen parkeren bij Station en

Schieveste

De ligging van het bedrijventerrein zo dicht bij het

station is een belangrijke kwaliteit maar brengt tevens

een extra parkeerdruk met zich mee van treinreizigers

die in de omgeving van het station willen parkeren.

Bovendien wordt de beschikbare parkeercapaciteit

van het bedrijventerrein deels gebruikt door bezoekers

van de binnenstad en kantoren in de omgeving.

openbaar prive totaal Spaanse Polder

Rotterdam (81) Openbaar Privé Totaal

-

Parkeerdruk:

> 100%

85% -100%

75% - 85%

< 75%

‘s-Graveland Zuid (82)

23

openba

Parkeercapaciteit 336

bezetting aantallen 289

bezetting percentage 86%

vrije plaatsen 47

Spaanse Polder

Schiedam (81)

openba

Parkeercapaciteit 578

bezetting aantallen 484

bezetting percentage 84%

vrije plaatsen 94


Voor Schieveste wordt een nieuwe Park & Ride parkeergarage pal tegenover de Spaanse Polder en ’s Graveland-Zuid gepland. Het

forensen parkeren dat nu in de Spaanse Polder kan tegen een laag tarief straks in de garage worden ondergebracht. Dit zal een enorme

afname van het aantal parkeerders op het bedrijventerrein tot gevolg hebben.

Voorwaarde is dat er een vorm van betaald parkeren op het bedrijventerrein komt waarbij bij voorbeeld het eerste uur (of eerste twee uur)

gratis kan worden geparkeerd. Er zijn verschillende mogelijkheden om dit zo te regelen dat de bedrijven minimaal last en maximaal profijt

hebben van de regulering.

24


Er zijn een aantal oplossingen voor dit probleem:

• Er is in Schieveste een Park & Ride garage in

voorbereiding.

• Er komt een vorm van gereguleerd parkeren in

een straal van 400 m ronde het station (en dus

ook op het bedrijventerrein) om het zogenaamde

parkeren te voorkomen.

De zogenoemde reguleringsmaatregelen in de

vorm van betaald parkeren worden in de regel als

onwenselijk gezien op bedrijventerreinen omdat dit

klantonvriendelijk zou zijn. De negatieve effecten

zouden kunnen worden weggenomen door parkeren

de eerste uren gratis te maken.

Hoe dan ook zullen er maatregelen genomen

25


Een enkel nieuw gebouw maakt gebruik van de gunstige ligging

langs de A-2 met een etalage achtige ruimte op de verdieping waar

je vanaf de snelweg op ooghoogte heel goed zicht op hebt.

Het bedrijventerrein Spaanse Polder (met name het Schiedamse

deel) en ’s Graveland-Zuid zijn perfect bereikbaar met alle

middelen van vervoer en bovendien is de zichtbaarheid vanaf de

A20 optimaal. De gele strepen geven de A-20 zone aan vanaf

het bedrijventerrein zichtbaar is. Deze potentie is tot nu toe

onvoldoende benut.

De Schie stroomt dwars door het bedrijventerrein. Helaas is de

oever overal ontoegankelijk zelfs ter plaatse van de jachthaven.

Hier wordt de oever ontsierd door een hek, terwijl dit een prachtige

plaats zou kunnen zijn om te lunchen. Een gemiste kans die voor

het grijpen ligt.

De vaak verouderde bebouwing en de rommelige inrichting

van het openbaar gebied drukken een negatief stempel op

het bedrijventerrein.

Het is in deze omstandigheid voor een ondernemer te

risicovol om stevig te investeren. Een gemeenschappelijke

aanpak in combinatie met een nieuwe inrichting van het

gebied moet dit tij keren.

De Spaanse Polder en ’s-Graveland zijn ingebed in een de enorme

stedelijke regio van het Rijnmondgebied.

Langs een groot deel van de A-20 zone is de zichtbaarheid een

onderbenutte kans. Dit komt omdat het bedrijventerrein er eerder

was dan de A-20.

Er zijn een aantal bedrijven die vooral veel terrein nodig

hebben en minder bebouwing. Om deze bedrijven te

kunnen faciliteren zijn een aantal zones aangewezen met

een lage bebouwingsdichtheid..

26


moeten worden om het forensenparkeren op het

bedrijventerreinen te voorkomen dat het een te groot

deel van de capaciteit opslokt.

Sterkte- zwakte analyse Spaanse Polder en

’s-Graveland-Zuid

Sterk

• Meer dan goede ontsluiting

οο

Goed ontsloten voor auto’s direct vanaf de

A20 en A13. De afslag wordt doorgetrokken naar

Schieveste waardoor het plangebied nog beter

wordt ontsloten.

οο

Intercity station (Schiedam Centraal) direct

grenzend aan plangebied.

οο

Vervoer over water mogelijk via Schiedamse

Schie.

οο

Op korte afstand van vliegveld (Airport Den

Haag-Rotterdam).

• Onderdeel van enorm bedrijventerrein

(’s-Graveland, Spaanse Polder, bedrijventerrein

Noord-West) met grote synergie mogelijkheden.

• Zichtlocatie langs de A20 (1e klas uitstraling naar

snelweg mogelijk).

• Ingebed in grootstedelijke omgeving Schiedam

Rotterdam en overige Randstad.

• Lage leegstand en goede werkgelegenheid.

Zwak

• Afname van waarde onroerend goed in

vergelijkijng met regio.

• Grondprijs ontwikkeling onder de regionale maat

• Verouderd vastgoed met negatieve uitstraling

• Ongunstige vorm van kavels die niet in

samenhang zijn ontwikkeld.

• Slordige verouderde inrichting.

• Bedrijfsactiviteit op straat (met name autohandel).

• Hoge parkeerdruk (o.a. door forensen parkeren

omgeving station).

• Handhaving foutparkeren en bedrijfsaktiviteiten op

straat wordt door ondernemers als onvoldoende

beschouwt.

• Weinig aantrekkelijke werkomgeving, geen groen.

• Onvoldoende benutten van de omgeving

(Uitstraling bedrijfsbebouwing en openbare

ruimte).

• Onderbenutting hoogwaardige ligging langs A20

en Intercity station.

• Oever Schiedamse Schie langs Overschieseweg

voor een groot deel niet openbaar (onbenutte

recreatieve potentie jachthaven).

• Imago teveel bepaald door autohandel (profilering

herbepalen).

• Weinig stapeling (extensief grondgebuik).

27


5 Planuitwerking

Twee soorten plannen

Het plan voor de revitalisatie van de Spaanse Polder

en ’s-Graveland–Zuid bestaat uit twee elementen:

de herinrichting van het openbaar gebied door de

gemeente en de verbetering van de bebouwing en

terreinen door de ondernemers.

Gebiedstypen

Er is voor gekozen om het gebied in 4 typen in

te delen waarbinnen verschillende eisen voor de

bebouwing gelden:

• Ligging langs de A20

• Ligging aan de Brauweg of Stricklederweg

• Ligging langs de Schie

• Overige of binnengebied

Kaveltypen

De kwaliteit van de kavel onderscheidt zich door de

ligging, grootte, vorm en ontsluiting. De ligging en

ontsluiting zijn ondergebracht in het gebiedstype. De

vorm en grootte kunnen bij een herindeling worden

verbeterd. Dit wordt vooral mogelijk als ondernemers

gezamenlijk ontwikkelen in plaats van op de huidige

kavel, met vaak niet altijd even handige vorm en

maten. Ontwikkelaars 1 8

die kleinere kavels ontwikkelen

hebben het meeste baat bij

samenvoeging. Hoe groter en specifieker de

ontwikkeling hoe kleiner de mogelijkheid van

collectieve ontwikkeling.

8 Ontwikkelaars kunnen ondernemers zijn die voor hun bedrijf vast

goed ontwikkelen of ondernemers die zich hebben gespecialiseerd

in het ontwikkelen en van onroerend goed om het te verhuren of te

verkopen aan een ondernemer of belegger.

Parkmanagement

Lidmaatschap van de bedrijfsvereniging is verplicht.

De gemeente is ook lid van de bedrijfsvereniging.

Het parkmanagement moet nader worden

vormgegeven.

Positionering ten opzichte van andere bedrijventerreinen

De Spaanse Polder heeft een bepaalde positie

ten opzichte van andere bedrijventerreinen. Er zijn

verschillen en overeenkomsten. Deze moeten worden

benoemd om keuzes te maken om streefwaarden te

kunnen bereiken.

Aangepast inrichtingsplan

De gemeente richt de openbare ruimte opnieuw in als

onderdeel van de te maken kwaliteitsslag en voorziet

hierbij in een belangrijk deel van de parkeercapaciteit.

Uitgangspunten daarbij zijn:

• Verbeterde uitstraling met uniforme functionele

indeling.

• Flexibele inrichting die minimaal moet worden

aangepast bij veranderingen van de bebouwing

• Toevoegen van trottoirs met beperkte maar

voldoende breedte (min 2.3 m en met bomen

3.4 m)

• Parkeren op straat inpassen eventueel aangevuld

met andere collectieve parkeervoorzieningen

indien hieraan behoefte bestaat

• Toevoegen van bomen waar mogelijk in

herkenbaar patroon

• Verbeteren van het werkklimaat door toevoegen

van recreatieve zone langs de Schie ter plaatse

van huidige jachthaven met horeca punt en

nieuwe jachthaven zonder hekken.

• Minimale breedte rijloper 7 m bij 2 richtings

verkeer.

In het vorige inrichtingsplan (Beeldkwaliteitsstrategie)

was nauwelijks voorzien in parkeren op straat. Deze

herziening van het inrichtingsplan gaat gepaard met

een aangepast beleid voor het parkeren waarbij het

uitgangspunt is geworden dat parkeren in collectieve

voorzieningen moet plaatsvinden. De belangrijkste

voorziening is hierbij het parkeren op de openbare

weg.

Gelijkwaardige inrichting straten

Er is voor gekozen om alle straten op een

gelijkwaardige manier in te richten met een rijloper van

7 meter breed met aan weerszijde een doorlopende

inritband, een parkeerzone en een voetgangerszone.

De dooropende inritband over de volledige lengte van

de straat geeft een rustig beeld. Dit is bovendien een

flexibele oplossing omdat geen wijzigingen nodig zijn

indien een inrit van een gebouw verplaatst.

Er worden op regelmatige afstanden bomen geplaatst

van een soort die is afgestemt op het bedrijventerrein

met weinig wortelopdruk en spitse vorm (Acer

Sacharinum ‘Pyramidale’ of Zilveresdoorn).

De meeste straten met een breedte van 18 a 19 meter

krijgen een inrichting met één maal langs- en één maal

haaks parkeren, waardoor er ruimte overblijft voor een

bescheiden trottoir. De Philippusweg houdt twee maal

haaks parkeren.

Openbare kade langs Overschieseweg

De kade langs de Overschieseweg krijgt een openbaar

recreatief karakter. De hekken zullen verdwijnen en

de oevers worden toegankelijk gemaakt en worden

voorzien van bomen, bankjes en verlichting. Er wordt

een horecavoorziening met een terras aan het water

overwogen.

29


Een flexibele inrichting met doorlopende inritbanden

voorkomt dat bij veranderingen van de bebouwing

inritten moeten worden aangepast. Het parkeren

op straat wordt geoptimaliseerd en gemarkeerd. Er

komen meer bomen met een robuste boomkrans

waarbij rekeing wordt gehouden met inritten.

1

Inritband 7/20x20

1.40

Boomkrans

Straatkolk

Straatkolk

±4.42

1.80

0.50 7.00 0.50 1.80 ±4.33

Trottoir

betonstraatstenen grijs

enkelverband

Parkeren

betonstraatstenen

grijs enkelverband

Rijbaan

betonstraatstenen

heidepaars keperverband

Parkeren

betonstraatstenen

grijs enkelverband

Trottoir

betonstraatstenen grijs

enkelverband

2

30


50

8

10

16

Bg ev

Bg ev

Bg ev

Bg ev

Bg ev

Bg ev

Bg ev

Bg ev

5

11

Bg ev

53

54

13

1

1

55

62

57

30

66

59

4

20

22

24

80

82

84

34

32

86

30

11

Bg ev Bg ev Bg ev Bg ev Bg ev Bg ev

2

34

1

9

15

17

21

23

25

27

0.50

7.00

19

2

8

16

18

24

26

!

1

7

11

19

25

29

33

90

1.00

94

96

99

26

28

32

36

!

!

!

DE NIJVERHEIDSTRAAT

7.00

Bg ev

1

5

7

9

B

2

1

±3.93

1.80

0.50

90

7.00

0.50

1.80

±3.72

88

3

9

Bg ev

82

Bhp kv

Bg ev

Bg ev

80

8

110

72

Bg ev

70

64

11

13

48

15

40

38

34

32

30

28

26

24

22

20

18

16

14

12

10

8

Bg ev

6

4

2

Tg

Ontwerpteam:

gb

tb

Az

Bhp

Tg

ev

kv

6

G11

?

8.00

3.65-

3.65-

Accoord definitief plan d.d. :

Schaal:

1:500

ob

htb

Ar

Bg

DTg

hv

3.65

6

- -

Voorz.:

Ja

Bestandsnaam:

J.J.M.Mulder ( Jan )

Rick Arens

get.

Formaat:

10-02-"12

20-12-2011

datum

1½ A - 0

6 Inrichtingsplan

100

102

104

112

120

128

130

STRICKLEDEWEG

STRICKLEDEWEG

STRICKLEDEWEG

STRICKLEDEWEG

STRICKLEDEWEG

STRICKLEDEWEG

R=12

R=12

R=10

R=12

R=10

R=12

R=10

R=10

R=11

146

147

6 4 2

12

14

Bg ev

±2.60

0.80

5.00

Bhp kv

2 1

B

0.50

Bhp kv

Bhp kv

7.00

PHILIPPUSWEG

0.50

R=12

R=12

5.00

0.80

±2.78

Bg ev

B

BETTOWEG

BETTOWEG

14a

14 12 10

22 20

17 15

16 14

20 18

24 22

DE NIJVERHEIDSTRAAT

105

107

109

113

DE HOOPSTRAAT

BOKELWEG

115

117

127

129

BOKELWEG

VERKLARING

bestaande boom

te planten boom, 1e grootte { suggestie: Acer saccharinum 'Pyramidale' ( ziveresdoorn )}

te planten boom, 2e grootte

te rooien boom na nadere beoordeling

te rooien boom

haag groenblijvend / bladverliezend, hoogte 1m. breedte ....

bosplantsoen

gazon

beschoeiing

water

gazonband 10 x 20 cm. granito

opsluitband 8 x 20 cm. granito

trottoirband 18/20 x 25 cm. granito

hoge trottoirband 28/30 x 36 cm. granito

inritband granito

trottoirband 50cm. breed

boomkrans 1.40 x 1.40m.

asfalt zwart

asfalt rood

betonstraatsteen heidepaars

betonstraatsteen 211 x 105 x 80mm. met vellingkant, grijs met een toplaag bestaand uit

een mengsel van basalt, wit, geel en grijsgraniet en glanskies zonder kleurtoeslag

betontegels 30 x 30 x 5 cm. granito

betontegels 30 x 30 x 8 cm. granito

elleboogverband

halfsteensverband

keperverband

lichtmast met hoogte in m., armatuur type .....

dubbele lichtmast met hoogte in m., armatuur type .....

grondspot type .....

gevelarmatuur type .....

bestaande lichtmast

te verwijderen lichtmast

Verkeersbord met nummer volgens RVV 1990, exacte plaats nader te

bepalen conform plaatsingsvoorschriften ( zoveel mogelijk aan lichtmasten plaatsen )

verkeerszuil BM 18

zitbank type ...

papierbak type ...

OVERSCHIESEWEG

KOMMIEZENLAAN

hekwerk, 0.50m hoog, type ....

bestaande situatie

bestaande situatie welke vervalt

nieuw aan te leggen situatie

parkeerindeling

materiaalgrens

102

BOKELWEG

-

bestaand peil t.o.v. N.A.P.

gewenst aanlegpeil t.o.v. N.A.P.

vastgesteld peil t.o.v. N.A.P. (volgens GW)

landmeetkundige as

104

maatvoering in meters

gemeentegrens

projectgrens

Verlichting nader vast te stellen.

Paviljoen, steiger en kade Schie (Overschieseweg) nader te bepalen.

155

151

148

28 26

Bg ev Bg ev

Bg ev

±3.54

Bg ev

Bg ev

1.80

0.50

BETTOWEG

Bhp kv

7.00

BETTOWEG

0.50

1.80

Bg ev

Bg ev

±3.83

Bg ev

Bg ev

1

A

Bg ev

±3.57

Bg ev

Bg ev

1.80

Bg ev

0.50

Bhp kv

Bhp kv

7.00

KOMMIEZENLAAN

KOMMIEZENLAAN

0.50

Bg ev

1.80

Bg ev

Bg ev

Bg ev

±3.95

Bg ev

23 21

A

1

Bg ev

±4.63

Bg ev

Bg ev

Bg ev

1.80

Bg ev

0.50

Bhp kv

DE NIJVERHEIDSTRAAT

Bhp kv

DE NIJVERHEIDSTRAAT

0.50

Bg ev

Bg ev Bg ev

R=12

Bg ev

1.80

Bg ev

±3.00

R=12

101

R=11

103

DE HOOPSTRAAT

Bg ev

Bg ev

Bg ev

Bg ev

Bg ev

Bhp kv

Bg ev

1.80

0.50

Bg ev

7.00

38 36

0.50

5.00

R=20

R=20

1.80

±5.36

1.80

0.50

0.50

7.00

R=11

119

R=11

RIJKSWEG A20

Bg ev

Bg ev

±2.63

0.50

Bhp kv

7.00

0.50

Bg ev

5.00

Bg ev

Bg ev

BOKELPAD

Bg ev

Bg ev

Bg ev Bg ev

140

Bhp kv

Bg ev

149

150

Bg ev

Bg ev

Bhp kv

Bg ev

Bg ev

Bg ev

KOMMIEZENLAAN

R=12

3.60

0.80

0.50

7.00

5.00

0.50

Oever nader te ontwerpen.

0.50

7.00

0.50

Bhp kv

Bg ev

Bg ev

Bg ev

R=12

Bg ev

Bhp kv

Bg ev

Bg ev

100

Bg ev

Bhp kv

Bg ev

Bg ev

5.00

RIJKSWEG A20

R=12

R=11

1.00

Bg ev

R=12

153

R=100

0.50

1.80

154

152

OVERSCHIESEWEG

KOMMIEZENLAAN

PARALLELWEG

PARALLELWEG

PARALLELWEG

R=12

Terrein nader te

ontwerpen.

Verkeersbesluit:

RIJKSWEG A20

Voorlopig inrichtingsplan

Bedrijvenpark Spaansepolder

Schiedam

gemeente

Schiedam

NIEUWPOORTWEG

OVERSCHIESEWEG

Inrichtingsplan Spaanse Polder

31


Inritband 7/20x20

1.40

Boomkrans

Straatkolk

Straatkolk

±4.42

1.80

0.50 7.00 0.50 1.80 ±4.33

Trottoir

betonstraatstenen grijs

enkelverband

Parkeren

betonstraatstenen

grijs enkelverband

Rijbaan

betonstraatstenen

heidepaars keperverband

Parkeren

betonstraatstenen

grijs enkelverband

Trottoir

betonstraatstenen grijs

enkelverband

3

Nieuwe flexibele inrichting met doorlopende inritbanden

voorkomt dat bij veranderingen in van de bebouwing

steeds de inritten moeten worden aangepast.

Het parkeren op straat wordt geoptimaliseerd en

gemarkeerd. Er komen meer bomen met robuste

boomkrans rekeninghoudend met inritten.

32


1

82

46

5

13

2a

11

11

17

±4.93

1.80

0.50

7.00

0.50

1.80

±2.75

12

1.80

11

2

1

3

0.50

1.80

7.00

7

0.50

1.80

1

8

10

10

7.00

0.50

12

8

R=12

R=8

2

8

Bg ev

Bg ev

Bg ev

11

13

1

1

30

20

22

24

34

15

17

21

0.50

7.00

19

Ontwerpteam:

gb

tb

Az

Bhp

Tg

ev

kv

6

G11

8.00

3.65-

3.65-

ob

htb

Ar

Bg

DTg

hv

3.65

Accoord definitief plan d.d. :

Schaal:

1:500

?

6

- -

Voorz.:

Ja

Buurt:

Bestandsnaam:

J.J.M.Mulder ( Jan )

Rick Arens

get.

Formaat:

A0

10-02-"12

20-12-2011

datum

Inrichtingsplan ‘s Graveland - Zuid

PHILIPPUSWEG

BETTOWEG

OVERSCHIESEWEG

153

154

152

155

Bg ev

Bg ev

Bhp kv

Bg ev

5.00

B

B

DE BRAUWWEG

16 14 12 10

Bg ev

Bhp kv

28 26

±3.54

1.80

0.50

7.00

0.50

1.80

±3.83

VERKLARING

bestaande boom

te planten boom, 1e grootte { suggestie: Acer saccharinum 'Pyramidale' ( ziveresdoorn )}

te planten boom, 2e grootte

147

te rooien boom na nadere beoordeling

te rooien boom

haag groenblijvend / bladverliezend, hoogte 1m. breedte ....

JAN VAN RIEBEECKWEG

±4.18

146

Bhp kv

R=12

Bg ev

BETTOWEG

bosplantsoen

gazon

R=12

36 34 32

20 t/m 30

DE BRAUWWEG

2c 2b

2d

3

±4.49

0.50

1.80

7.00

0.50

4b

4a

1

C

Bg ev

Bg ev

4c

Bg ev

C

Bhp kv

Bg ev

15

17

R=12

140

Bhp kv

148

Bg ev

149

150

Oever nader te ontwerpen.

0.50

7.00

0.50

5.00

0.80

151

Bhp kv

Bg ev

Bg ev

Bg ev

38 36

Bg ev

Bg ev

R=12

Bhp kv

Bg ev

Bg ev

Bg ev

27 25 23

beschoeiing

water

gazonband 10 x 20 cm. granito

opsluitband 8 x 20 cm. granito

trottoirband 18/20 x 25 cm. granito

hoge trottoirband 28/30 x 36 cm. granito

inritband granito

trottoirband 50cm. breed

boomkrans 1.40 x 1.40m.

asfalt zwart

asfalt rood

betonstraatsteen heidepaars

betonstraatsteen 211 x 105 x 80mm. met vellingkant, grijs met een toplaag bestaand uit

een mengsel van basalt, wit, geel en grijsgraniet en glanskies zonder kleurtoeslag

betontegels 30 x 30 x 5 cm. granito

betontegels 30 x 30 x 8 cm. granito

elleboogverband

halfsteensverband

keperverband

Bg ev

DE GHEYNSTRAAT

38 t/m 44

R=3

R=12

R=12

DE GHEYNSTRAAT

Bg ev

Bg ev

Bg ev

Bhp kv

R=12

R=12

R=12

lichtmast met hoogte in m., armatuur type .....

dubbele lichtmast met hoogte in m., armatuur type .....

Bg ev

Bg ev

Bhp kv

Bg ev

Bg ev

R=12

R=100

1.80

0.50

grondspot type .....

gevelarmatuur type .....

bestaande lichtmast

te verwijderen lichtmast

Verkeersbord met nummer volgens RVV 1990, exacte plaats nader te

bepalen conform plaatsingsvoorschriften ( zoveel mogelijk aan lichtmasten plaatsen )

verkeerszuil BM 18

R=3

1.80

±4.00

zitbank type ...

papierbak type ...

1

50 48

DE BRAUWWEG

ARENT VINCKSTRAAT

±3.92

0.50

1.80

OVERSCHIESEWEG

R=12

hekwerk, 0.50m hoog, type ....

bestaande situatie

bestaande situatie welke vervalt

nieuw aan te leggen situatie

JAN VAN RIEBEECKWEG

72 70 68

74 t/m 80

52 t/m 66

DE BRAUWWEG

3

±1.75

Bhp kv

Bg ev

Bg ev

±2.53

14

23

R=3

27

NIEUWPOORTWEG

Terrein nader te

ontwerpen.

NIEUWPOORTWEG

-

parkeerindeling

materiaalgrens

bestaand peil t.o.v. N.A.P.

gewenst aanlegpeil t.o.v. N.A.P.

vastgesteld peil t.o.v. N.A.P. (volgens GW)

landmeetkundige as

maatvoering in meters

gemeentegrens

projectgrens

Verlichting nader vast te stellen.

Paviljoen, steiger en kade Schie (Overschieseweg) nader te bepalen.

Bg ev

Bg ev

DE BRAUWWEG

NIEUWPOORTWEG

R=6

R=9

NIEUWPOORTWEG

NIEUWPOORTWEG

RIJKSWEG A20

DELFLANDSEWEG

Verkeersbesluit:

Concept inrichtingsplan

Bedrijvenpark 's-Graveland - Zuid

Schiedam

gemeente

Schiedam

33


Doorsnede Z - Z

Schaal 1: 50

Houten trapelement

Opsluitband 10x20

Trottoirband 50x20

1.20 1.50 1.50 1.00 variabel 0.10 3.60 0.50

Steiger Water Trap Vlonder Gras Fietspad Rijweg

4

34


Bg ev

Bhp kv

I:\Autocad\Stedenbouw\Schiedam\SCH_IP_schiedam_jachthaven.dwg, 29-2-2012 8:08:58, PDF.pc3

Bg ev

Bg ev

Bg ev

Bhp kv

R=12

Doorsnede Z - Z

Schaal 1: 50

1.50

0.10

0.10

32

OVERSCHIESEWEG

Inrichtingsplan Jachthaven

De oever langs de Overschieseweg krijgt een

openbaar karakter. De steiger van de jachthaven komt

op enige afstand van de oever zonder hek.

De inrichting met houten vlonders en treden langs

het water, de openbare bankjes en bomen geven

de oever straks een aangenaam verblijfsklimaat. In

het verlengde van de Philipusweg is een horecapunt

gepland met ruim terras (deels publiek). De Schie

moet hier een attractiepunt worden voor de gebruikers

van het bedrijventerrein met een gunstige invloed op

het werkklimaat.

Houten trapelement

Opsluitband 10x20

Trottoirband 50x20

1.20 1.50 1.50 1.00 variabel 0.10 3.60 0.50

Steiger Water Trap Vlonder Gras Fietspad Rijweg

gb

tb

Az

Bhp

Tg

ev

kv

6

G11

16 14 12 10

27 25 23

Bg ev

Bg ev

Bg ev

30

38 36

1

2

148

149

150

151

153

34

KOMMIEZENLAAN

147

Bhp kv

Bg ev

0.80

Bg ev

Bg ev

Bg ev

5.00

Bg ev

152

154

R=12

R=12

Bhp kv

OVERSCHIESEWEG

0.50

7.00

0.50

3.60

0.10

Bhp kv

R=12

R=100

0.50

3.60

0.10

1.80

1.80

0.50

7.00

155

OVERSCHIESEWEG

R=12

RIJKSWEG A20

3.6

3.6

Bg ev

3

Z

0.50

3.60

1.10

1.00

1.50

Bg ev

Bhp kv

Tg

Ar

8.00

1.50

1.20

Deelgemeente: SC

Z

4

Ontwerpteam:

Accoord definitief plan

dS+V:

Terrein nader te

35

Schaal: 1:500

PGM nr:


Gebiedstypen

Het bedrijventerrein is in een aantal zones

verdeeld waar verschillende eisen en

grondwaarden gelden (in overeenstemming met

bestemmingsplan): A20 zone, langs de Brauwweg

en Strickledeweg, het overige binnengebied en

terreinen met een lagere bebouwingsdichtheid..

36


7 Randvoorwaarden deelgebieden

Alle gebieden

Toelichting

In de komende jaren zal de erfpachttermijn van de

meeste kavels verlopen. Om in aanmerking te komen

voor een nieuw erfpachtcontract moeten ondernemers

aan de eisen moeten voldoen die in dit hoofdstuk zijn

beschreven.

Zoals in eerdere hoofdstukken is beschreven zijn

de eisen bedoeld om de kwaliteit van het gehele

industrieterrein Spaanse Polder en ’s-Graveland-Zuid

te verbeteren en daarmee de waarde van afzonderlijke

terreinen en gebouwen te verhogen. De eisen moeten

worden gezien als een afspraak tussen pachters en

gemeente en tussen pachters onderling. Dit principe

moet voorkomen dat er “free riders” zullen zijn.

De afspraken zijn afgeleid van het gemeenschappelijk

doel om het totaal van gebouwen, terreinen en

openbare ruimte op een hoger peil te brengen. De

gemeente maakt de openbare ruimte, de ondernemers

de gebouwen en terreinen.

Uitgangspunt bij de eisen is de wens om een

degelijk functioneel herbruikbaar bedrijventerrein

te maken. Waardebehoud, hergebruik, rationele

bebouwing (met voldoende grote overspanningen en

verdiepingshoogte) zijn hierbij kernbegrippen.

Het is in verband met de herbruikbaarheid op termijn

van belang dat de gebouwen een niet al te specifieke

uitstraling krijgen die gericht is op één bedrijf. De

waarde en de kracht moet worden gevonden in de

samenhang.

Identificatie en expressie van bedrijven gebeurt

vooral met royale mogelijkheid voor reclame-uitingen,

gevelindeling en verschillen in bouwhoogte. Op deze

manier kunnen bedrijven van verschillende grootte

zich naast elkaar vestigen zonder dat versnippering

van het beeld ontstaat. Er wordt voorkomen dat er

een optelling van individuele kleine gebouwen met

een rommelig totaalbeeld ontstaat. Een eenduidig

materiaalgebruik en aaneensluitende gevels is een

manier om dit doel te bereiken. Er wordt als het ware

gebouwd met een gemeenschappelijke blokkendoos

waarmee elke ondernemer met zijn architect een

ontwerp kan samenstellen. Hierbij gelden slechts een

beperkt aantal afspraken. Die afspraken zijn vooral

bedoeld om de herbruikbaarheid te garanderen en de

minimale basiskwaliteit. Dit biedt de beste zekerheid

voor een gemeenschappelijk waardedoel.

Voorwaarden

• Bij deze voorwaarden hoort een kaart waarop

de verschillende gebieden met aanvullende

voorwaarden staan aangegeven.

• Er zijn drie soorten kavels: kavels langs de

A20, kavels langs de randen, en kavels in het

binnengebied. Voor deze drie soorten kavels

gelden verschillende voorwaarden die in dit

hoofdstuk apart zijn beschreven.

• Gebouwen en terreinen moeten een vooraf

overeengekomen (getaxeerde) waarde hebben.

• Er worden geen kavels kleiner dan 1250 m 2

uitgegeven tenzij de huidige bebouwing voldoet

aan de gestelde waarde eis.

• Binnen deze kavels worden gebouwen als

eenheid ontwikkeld, in één plan, en met één

bouwsysteem met één bouwdoos.

• Indien ondernemers minder oppervlak willen

afnemen zullen ze in gezamenlijkheid moeten

ontwikkelen.

• Een aantal kavels wordt beschikbaar gesteld voor

bedrijven met weinig bebouwing en veel open

terrein (aangegeven op kaart). Voor deze kavels

gelden afwijkende voorwaarden.

Ligging langs de A20

Toelichting

Deze zone van het bedrijventerrein heeft de meest

waardevolle potentie. In de huidige situatie is deze

potentie onbenut doordat de bebouwing er eerder was

dan de A20.

Er valt hier veel nieuwbouw te verwachten van hoge

kwaliteit. Er zullen zich bedrijven vestigen die belang

hebben bij een sterke uitstraling en of het etaleren van

producten.

De bebouwing is minimaal 3 lagen, sterk gericht

op de A20 met een etalageachtige uitstraling en

met veel glas op de verdiepingen. Een eenduidig

materiaalgebruik van de verschillende gebouwen

benadrukt de samenhang en biedt tegenwicht aan de

schaal van omgeving.

Accenten in hoogte, kleurige reclame-uitingen en

transparante geveldelen zorgen voor een aantrekkelijk

beeld.

Gebouwen in deze zone hebben de hoogste waarde

en zijn het visitekaartje van het bedrijventerrein.

Voorwaarden:

• Bebouwingshoogte minimaal drie lagen of 12

meter. Gebouwdelen van minder dan drie

lagen zijn nooit langer dan 30 % van de totale

gevellengte.

• Terreinen zijn 100% bebouwd

• Bebouwing gebouwd in rooilijn (zie kaart)

• Sterk georiënteerd op A20 met etalageachtige

uitstraling op het niveau van 1e en of 2e

verdieping (minmaal 50 % glas)

• Uniforme materiaalkeuze: zilvergrijs metalen

profielplaat met glas invulling en metalen kozijnen.

Op de begane grond kan ook antracietkleurig

metselwerk worden toegepast.

37


In de toekomst moet de ligging lans de A20 beter worden benut. De bedrijven in deze zone

vormen het visitekaartje langs voor het bedrijventerrein.

De tekening geeft een impressie van de mogelijkheden. De gebouwen hebben op de

verdieping een etalageachtige uitstraling. De schaal van de gevels en de reclame uitingen zijn

afgestemd op de schaal van de A-20.

De foto geeft een impressie van de mogelijkheden langs de A20 maar wijken hier en daar af van de

voorschriften. Langs de A20 is juist een etalage op de verdiepingen nodig

De foto geeft een impressie van de mogelijkheden langs de A-20 maar wijken hier en daar af

van de voorschriften. Langs de A20 is juist een etalage op de verdiepingen nodig

Ligging langs de randen. De foto geeft een impressie van de mogelijkheden langs voor een gebouw langs de

Brauwweg en Strickledeweg, maar wijkt hier en daar af van de voorschriften.

38


• Gebouwranden en gevelopeningen van

geveldelen met zilvergrijze profielplaaten,

worden omzoomd met een donkergrijze metalen

afwerking (randen krijgen een donker kader).

De profielen van de beplating zijn horizontaal

toegepast

.

• Kleur door belettering en bedrijfslogo’s.

• Belettering op schaal van de A20 omgeving.

• Minimale overspanning op begane grond 7,5

meter.

• Vloeistofdichte vloeren op begane grond.

• Rationele gebouwindeling waarbij rekening wordt

gehouden met hergebruik.

Ligging langs de randen

Toelichting

Kavels en gebouwen langs de randen liggen

aan de doorgaande routes Strickledeweg en De

Brauwweg. Ook de gebouwen langs deze wegen

zijn een visitekaartje voor het achterliggende gebied

waardoor er iets hogere eisen gesteld worden. De

gebouwen staan aaneengesloten in de rooilijn.

De materiaalkeuze is eenduidig en samenhang

in de bebouwing wordt benadrukt. Versnippering

wordt voorkomen. Er ontstaat een krachtig beeld

dat in overeenstemming is met de grootsheid van

het gebied. Dit betekent zeker niet dat elk gebouw

hetzelfde is maar dat met één blokkendoos wordt

gewerkt. Gebouwen langs de randen vormen een

eenheid en worden in gezamenlijkheid ontwikkeld. Dit

verbetert de mogelijkheid tot hergebruik en voorkomt

een versnipperd beeld.

Voorwaarden

• Gebouwen zijn minimaal 2 bouwlagen

• Gevels staan in de rooilijn

• De rooilijn is volledig bebouwd

• Indien er achter de rooilijn open terrein is, wordt

een losse gevel gemaakt als terreinafscheiding in

dezelfde materialen als de gevels.

• Terreinen zijn minimaal 80% bebouwd tenzij op de

kaart anders is aangegeven.

• Uniforme materiaalkeuze met als basismaterialen:

zilvergrijs metalen profielplaat met glasinvulling en

metalen kozijnen. Op de begane grond kan ook

antracietkleurig metselwerk worden toegepast.

• Gebouwranden en gevelopeningen van

geveldelen met zilvergrijze profielplaaten,

worden omzoomd met een donkergrijze metalen

afwerking (randen krijgen een donker kader).

• Er zijn geen kleuraccenten in gevelmateriaal.

Kleur kan worden aangebracht met (neon)reclame

en belettering.

• Variatie in vormgeving kan worden aangebracht

in gevelhoogten (1, 2 of 3 lagen) en gevelindeling.

Ligging in binnengebied

Toelichting

Kavels en gebouwen in het binnengebied zijn alle

kavels die niet langs de randen en of A20 liggen.

Hoewel ook deze kavels moeten bijdragen aan de

totale waardeverhoging van het industriegebied, zijn

ze minder beeldbepalend waardoor de eisen wat lager

liggen. De gebouwen staan aaneengesloten in de

rooilijn. De materiaalkeuze is eenduidig en samenhang

in de bebouwing wordt benadrukt. Versnippering wordt

voorkomen. Er wordt een krachtig beeld gevormd

dat in overeenstemming is met de grootsheid van

het gebied. Dit betekend zeker niet dat elk gebouw

hetzelfde is maar dat met één blokkendoos wordt

gewerkt. Gebouwen vormen een eenheid en worden

zoveel mogelijk in gezamenlijkheid ontwikkeld. Dit

verbetert de mogelijkheid tot hergebruik en voorkomt

een versnipperd beeld.

Voorwaarden

• Gebouwen zijn minimaal 1 bouwlaag

• Gevels staan in de rooilijn

• De rooilijn is volledig bebouwd

• Indien er achter de rooilijn open terrein is,

wordt een losse gevel gemaakt die aansluit bij

de belendende gebouwen. Deze façade dient

tevens als terreinafscheiding in is opgebouwd uit

dezelfde materialen als de gevels.

• Terreinen zijn minimaal 50% bebouwd tenzij op de

kaart anders is aangegeven.

• Uniforme materiaalkeuze met als basismaterialen:

zilvergrijs metalen profielplaat met glasinvulling en

metalen kozijnen. Op de begane grond kan ook

antracietkleurig metselwerk worden toegepast.

De profielen van de beplating zijn horizontaal

toegepast.

• Gebouwranden en gevelopeningen van

geveledelen met zilvergrijze profielplaaten,

worden omzoomd met een donkergrijze metalen

afwerking (randen krijgen een donker kader).

• Er zijn geen kleuraccenten in gevelmateriaal.

Kleur kan worden aangebracht met (neon)reclame

en belettering.

• Variatie in vormgeving kan worden aangebracht

in gevelhoogten (1, 2 of 3 lagen) en gevelindeling.

Kavels met veel open terrein en weinig bebouwing

Toelichting

Een aantal kavels in het gebied is aangewezen voor

bedrijven met veel terrein en weinig bebouwing. Om

in aanmerking te komen voor een dergelijk kavel

moet worden aangetoond dat de bedrijfsvoering een

dergelijke karakteristiek aannemelijk maakt. Voor deze

terreinen geldt in tegenstelling tot de ander terreinen

39


40

Ligging in het binnengebied. De foto’s geven een impressie van de

mogelijkheden in het binnengebied, maar wijken hier en daar af van

de voorschriften.

Behalve naar een goed beeld wordt er ook gestreefd naar meer

rationele bebouwing die voor meerdere doeleinden geschikt is in

plaats van te specifieke bebouwing voor een bedrijf. Dit moet de

waarde van het gebied op termijn in stand houden. Een dergelijke

aanpak is effectiever voor waardebehoud dan het toepassen

van dure materialen. Duidelijke afspraken over materiaalgebruik

hebben in die zin een zeer praktisch karakter ten behoeve van de

waardevastheid.


juist een maximale bebouwingsgrens.

Ook aan deze kavels worden voorwaarden gesteld om

te komen tot een algehele kwaliteitsverbetering van

het industriegebied. Bebouwing en terreinafscheiding

moeten van voldoende kwaliteit zijn om een de

afgesproken waarde te behalen. De waarde is hierbij

de waarde van het terrein (bedrijfskarakteritiek met

open terrein in acht nemend) en de bebouwing.

Voorwaarden

• Terreinen zijn maximaal 20 % bebouwd.

• De terreinafscheiding is in overeenstemming met

omliggende bebouwing en wordt opgetrokken

uit dezelfde materialen. Indien gebruik wordt

gemaakt van hekwerken dan zijn dit met

klimplanten begroeide hekwerken die het terrein

deels aan het zicht onttrekken.

• Simpele bebouwing (zoals bv loodsen) worden

aan het zicht onttrokken of bekleed met

gevelmateriaal in overeenstemming met de

gebouwen in de omgeving of met (klim)beplanting

omgeven.

• Bebouwing wordt zoveel mogelijk in de rooilijn

geplaatst.

• Bebouwingshoogte : zie paragraaf “Ligging in

binnengebied” en “Ligging langs de randen

• Materialen: zie paragraaf “Ligging in

binnengebied” en “Ligging langs de randen

41


Er is gekozen voor zilvergrijze metalen profielplaat met

donkere kaders. Dit sluit aan bij de meerderheid van de

bedrijven die reeds hebben vernieuwd en voldoet aan

de wens om eenheid in het gebied te krijgen. Materialen:

zilvergrijze profielplaat met zwarte kaders, metalen kozijnen,

glas en op de begane grond eventueel antracietkleurige

baksteen, Open belettering op gevel of dakrand in

overeenstemming met het gevelontwerp.

Mogelijk beeld van de gebouwen langs de randen en het

binnengebied.

Er is gekozen voor een beperkt pallet aan materialen om de

eenheid van het gebied te benadrukken en de bruikbaarheid voor

verschillende bedrijven (op lange duur ) te vergroten.

Variatie kan worden gevonden in gevelindeling en belettering.

Materialen en belettering

42


8 Uitvoeringsstrategie

Contracten

Om in aanmerking te komen voor een nieuw

erfpachtcontract zal bebouwing moeten voldoen

aan de overeengekomen en vastgestelde

randvoorwaarden. Indien bebouwing niet voldoet kan

verlening van erfpacht worden overeengekomen met

een bijgevoegd bouwplan dat binnen een bepaalde

termijn zal worden uitgevoerd. Na uitvoering kan

een erfpachtcontract worden afgesloten dat voor de

volledige 99 jaar geldt.

Om succes te garanderen moet over de

randvoorwaarden grote mate van wederzijdse

instemming bestaan. De partijen zullen het te

behalen einddoel moeten onderschrijven waarbij

de voorwaarden gezien gaan worden als een

gemeenschappelijke doel en een garantie waaraan

alle partijen kunnen worden gehouden. Het probleem

van het gratis meeliften op andermans investeringen

kan hiermee worden voorkomen.

Afvallers

Het vernieuwingsproces van de Spaanse Polder en

’s-Graveland-Zuid zal ook afvallers kennen. De grond

zal tegen marktwaarden worden aangeboden die

ongetwijfeld hoger ligt dan de oude erfpachtprijzen.

Daar komt bij dat ondernemers in veel gevallen

bovendien moeten investeren in hun vastgoed. Niet

elke ondernemer zal akkoord gaan met deze nieuwe

condities. Zij zullen hun heil elders gaan zoeken.

Op zich hoeft dit geen probleem te zijn. Het

uitgangspunt is marktconforme prijzen. Dat wil zeggen

dat er dus een markt is voor de gevraagde prijs en

dat het gat door een andere ondernemer zal worden

opgevuld.

Er zullen ook ondernemers bij zitten die Schiedam

liever wel binnen de grenzen wil houden, op een

andere plaats in de gemeente waar de eisen lager

liggen. Hier zal beleid voor moeten worden gemaakt.

Vragen hierbij zijn:

• Om hoeveel “gewenste” afvallers gaat het?

• Welke locaties zijn er beschikbaar?

Getrapte overgang en pioniersbonus

Hoewel er een schatting gemaakt kan worden van de

hoeveelheid afvallers zal het pas definitief duidelijk

worden op het moment wanneer de contracten moeten

worden ondertekend.

Ondernemers moeten elkaar overhalen en de

mogelijkheden zien om gemeenschappelijk een hoger

waardepeil te bereiken. Dat zal niet altijd eenvoudig

zijn omdat de plannen voorlopig alleen op papier

bestaat, terwijl het verouderde bedrijventerrein

een zichtbare realiteit is. Bemoedigend is dat bij

de klankbordgroep van ondernemers in grote mate

overeenstemming bestaat over het hogere waardepeil

en over een gemeenschappelijke aanpak om het doel

te bereiken.

Het waardepeil moet realistisch zijn en inderdaad

een marktvraag dekken. De Stec Groep heeft in haar

rapport 1 9

een inschatting gemaakt van de grondprijzen

die aanzienlijk hoger liggen dan de huidige prijzen

en ook de gemeente zelf heeft regionale huurprijzen

in kaart gebracht die wijzen op mogelijkheid van

hoger prijsniveau gekoppeld aan hogere kwaliteit van

omgeving en gebouwen.

Het gevaar bestaat dat individuele ondernemers toch

proberen te onderhandelen over lagere eisen. Een

getrapte aanpak zou hiervoor een

oplossing kunnen zijn. Dit zou een soort pioniersbonus

moeten zijn.

Ondernemers die in een vroeg stadium tot een

9 Stec Groep Opbrengstenscan Schiedam december 2011

aanzienlijk hoger peil komen zouden beloond

moeten worden met een lagere erfpacht. Dit is ook

marktconform want voor de pioniers is er een groter

risico gekoppeld aan een lagere waarde.

De gemeente kan een stimulerende rol spelen door

te beginnen met investeringen in de openbare ruimte

en zich daarmee onder de pioniers te begeven. De

gemeente zal niet als enige het voortouw nemen.

43

More magazines by this user
Similar magazines