Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
VERDICHTINGSPROJECTEN BLIJKEN STEEDS<br />
DUURDER EN RISICOVOL<br />
Voor het eerst heeft de Vlaamse overheid samen met de private sector een studie uitgevoerd over de hindernissen en de kostprijs van verdichtingsprojecten.<br />
Daaruit blijkt dat de risico’s en meerkosten van verdichtingsprojecten hoog oplopen. Zo is elke vierkante meter bruto vloeroppervlakte<br />
(BVO) bij een verdichtingsproject een stuk duurder dan bij een uitbreidingsproject zoals een nieuwbouwverkaveling. Die evolutie zet steeds<br />
meer druk op de verdichting en het stagnerende <strong>aan</strong>bod in populaire steden en kernen. Om de gewenste verkerning conform het Beleidsplan<br />
Ruimte Vl<strong>aan</strong>deren op de rails te zetten, formuleren de onderzoekers een resem <strong>aan</strong>bevelingen voor zowel overheden als ontwikkelaars.<br />
Tekst en beeld: Embuild Vl<strong>aan</strong>deren<br />
Het departement Omgeving heeft in overleg met<br />
de Bouwagenda een onderzoek laten uitvoeren om<br />
de hindernissen bij verdichtingsprojecten in Vl<strong>aan</strong>deren<br />
onder de loep te nemen. De Bouwagenda<br />
is het structureel overleg tussen het departement<br />
Omgeving en vertegenwoordigers van de bouw- en<br />
vastgoedsector (Embuild Vl<strong>aan</strong>deren, Bouwunie en<br />
BVS). Zestien ontwikkelaars met diverse woonprogramma’s<br />
hebben meegewerkt <strong>aan</strong> het onderzoek.<br />
“De stijgende meerkosten bij verdichtingsprojecten<br />
zijn het gevolg van de toenemende risico’s<br />
voor ontwikkelaars, de hogere bouwkosten en<br />
de toenemende stedenbouwkundige lasten. Die<br />
combinatie heeft bovendien een versterkend prijsverhogend<br />
effect. Daarom zijn constructieve oplossingen<br />
en overleg nodig om de haalbaarheid en<br />
betaalbaarheid van verkerning te vrijwaren voor<br />
de huidige én toekomstige bewoners”, zegt Marc<br />
Dillen, directeur-generaal van Embuild Vl<strong>aan</strong>deren.<br />
Stijgende meerkosten<br />
Concreet nemen de financiële risico’s voor ontwikkelaars<br />
toe omdat de stijgende grondwaarde<br />
weegt op de steeds ruimere voorfinanciering. Hoe<br />
complexer een verdichtingsproject, hoe langer de<br />
doorlooptijd met kostenverhogende effecten. Zo’n<br />
project heeft impact op de privacy, het inkomend<br />
zonlicht, de densiteit in de buurt enzovoort. Daardoor<br />
duiken er sneller beroepsprocedures op. Ook<br />
is er vaker een bodemsanering, een bemaling of<br />
archeologisch onderzoek nodig. Dat vergt meer<br />
projectmanagement om het ontwikkelingsproces<br />
in goede banen te leiden en hogere marketingskosten<br />
om de herontwikkeling van een site positief<br />
in de markt te zetten.<br />
De bouwkosten nemen dan weer toe omdat verdichtingsprojecten<br />
bouwtechnisch complexer zijn<br />
en meer studie- en ontwerpkosten vergen. De<br />
beperkte ruimte en hogere densiteit resulteren<br />
in grotere volumes en hoogbouw, die in één keer<br />
dienen te worden gebouwd, met vaak een complexe<br />
werforganisatie in drukke kernen. De extra<br />
reglementering rond bijvoorbeeld brandveiligheid<br />
en beveiliging brengt hogere bouw- en verzekeringskosten<br />
met zich mee. Daarnaast vergen de<br />
huidige parkeernormen ondergrondse parkings,<br />
met een hoge bouwkost als gevolg.<br />
Ook de stedenbouwkundige lasten nemen toe omdat<br />
steden en grotere gemeenten zo best<strong>aan</strong>de<br />
knelpunten voor een hele buurt willen <strong>aan</strong>pakken.<br />
Dat kan g<strong>aan</strong> van de nood <strong>aan</strong> bescheiden, sociale<br />
en assistentiewoningen tot verplichte woninggrootte,<br />
parkings, meer publiek groen, meer recreatiemogelijkheden<br />
voor de ganse buurt enzovoort.<br />
Aanbevelingen van de onderzoekers<br />
Volgens de studie dienen lokale overheden duidelijkheid<br />
te creëren <strong>aan</strong> de hand van een heldere<br />
verdichtingsvisie, inclusief een <strong>aan</strong>gepaste<br />
autoparkeernorm, een geïntegreerd vergunningsbeleid,<br />
de verankering van afspraken met ontwikkelaars<br />
en de bewuste keuze om bij publieke<br />
gronden ruimtelijke kwaliteit te laten primeren op<br />
financiële opbrengst.<br />
De Vlaamse overheid dient werk te maken van een<br />
Vlaams juridisch kader voor stedenbouwkundige<br />
lasten, juridisch-planologische info centraal te ontsluiten,<br />
een expertenpool <strong>aan</strong> te stellen voor de<br />
lokale besturen en in te zetten op ruimere brownfieldconvenanten,<br />
snellere beroepsprocedures en<br />
draagvlakcreatie voor verdichtingsprojecten.<br />
Ontwikkelaars moeten van in het begin de mogelijkheden<br />
van de site onderzoeken in relatie tot de<br />
omgeving, zoals de bodemtoestand en de wijknoden,<br />
inclusief het juridische kader, de stedenbouwkundige<br />
lasten, mobiliteitsaspecten enzovoort.<br />
Naast de doordachte fasering van het project<br />
zijn zij cruciaal voor het stakeholdermanagement,<br />
draagvlakcreatie in de buurt via participatietrajecten<br />
en overleg met de publieke actoren.<br />
De studie is te raadplegen via omgeving.vl<strong>aan</strong>deren.<br />
be, de website van het departement Omgeving. ❚<br />
BOUWENAANVLAANDEREN.BE<br />
| 173
Change language