Saksfremlegg - Stavanger kommune

Saksfremlegg 

1 

STAVANGER KOMMUNE 

REFERANSE ARKIVNR. JOURNALNR. DATO 

OVE-03/12720-133 PLN 2017 33086/10 01.06.2010 

Saken behandles i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: 

Funksjonshemmedes råd 15/05 20.01.2005 Annet forslag vedtatt 

Madla bydelsutvalg 3/05 08.02.2005 Annet forslag vedtatt 

Eldrerådet 15/05 15.02.2005 Enstemmig 

Kommunalstyret for byutvikling 317/05 03.11.2005 Utlagt til off. ettersyn 



Funksjonshemmedes råd AU 46/05 06.12.2005 Annet forslag vedtatt 

Eldrerådet 125/05 08.12.2005 Annet forslag vedtatt 

Madla bydelsutvalg 16/07 06.03.2007 Enstemmig 

Kommunalstyret for byutvikling / 


Kommunalstyret for byutvikling 147/08 08.05.2008 

Eldrerådet AU 9/09 25.06.2009 Behandlet 

Funksjonshemmedes råd AU 69/09 30.06.2009 Behandlet 

Kommunalstyret for byutvikling 237/09 27.08.2009 Enstemmig 

Kommunalstyret for byutvikling 324/09 05.11.2009 Enstemmig 

Eldrerådet 106/09 30.11.2009 Behandlet 

Madla bydelsutvalg 2/10 26.01.2010 Behandlet 

Funksjonshemmedes råd AU 7/10 07.01.2010 Behandlet 

Madla bydelsutvalg 18/10 18.05.2010 Behandlet 


Stavanger bystyre / 

PLAN 2017. REGULERINGSPLAN FOR KVERNEVIK LOKALSENTER. 

MADLA BYDEL 

Forslag til vedtak: 

Utredningsplikten anses som oppfylt. 

Forslag til reguleringsplan for plan 2017 alternativ B, Kvernevik lokalsenter med plankart, 

bestemmelser, overordnet kvalitetsprogram, illustrasjonsplan, alle datert Kultur og byutvikling 

20.10.09, sist revidert 31.05.2010, vedtas. 

Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. 

Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak. 

1. SAKEN GJELDER 

Forslag til reguleringsplan for Kvernevik lokalsenter er en offentlig plan, utført av Stavanger 

kommune, kultur og byutvikling, i samråd med sentrale aktører og rettighetshavere i området. 

Hovedmålet er å tilrettelegge for en helhetlig og framtidsrettet utvikling av planområdet til 

lokalsenter. Det dreier seg om en områdeplan som legger rammer for en optimal utbygging av

forskjellige elementer: bruksareal1. etasje svømmehall (1400 m 2 ), bydelshus (1700 m 2 ), 

offentlig/allmennyttige tjenester som legesenter, helsestasjon, tannlege, bank (1000 m 2 ), butikker 

inkludert apotek, post (4400 m 2 ) og boliger (9500 m 2 ). Etter høring er det tatt høyde for at ca 200 m 2 

BRA legekontor kan inngå i svømmehallen (etasje 2). Det gir en samlet utbygging på 18 200 m 2 

BRA, eks parkeringsanlegg og tekn anlegg/bassengbunn og lignende i underetasje. 

Planområdet er i dag regulert til park, offentlig bebyggelse, forretning/kontor/forsamlingslokale og 

parkering. Eksisterende bebyggelse Kverntorget (1868 m2), Rema 1000 (1400 m2), Kvernhuset 

(2455m2), Bydelshuset (1618m2) utgjør en samlet bebyggelse på 7341 m 2 . Kommunen ønsker å 

bidra til en fornyelse av senteret, og planforslaget legger opp til en omdisponering av arealer for 

relevante formål. Det dreier seg om å utvikle en helhetlig plan for både friarealer og senterfunksjoner 

inkludert boliger. I den sammenheng blir det også vurdert å selge deler av de arealer som er i 

kommunalt eie. I hovedsak dreier det seg om areal som i dag er regulert til offentlige formål, 

parkering og veiareal. Deler av tomtearealet (som tidligere var i kommunalt eie) er tidligere solgt iht. 

bystyresak 0072/04 Salg av eiendommer og bygninger. 

Bakgrunn 

I de senere årene har lokalsenteret vært gjenstand for en gradvis nedbygging. Butikker i Kverntorget 

er avviklet. Helsetjenester i Kvernhuset har flyttet ut. Området (spesielt Kverntorget) er sterkt utsatt 

for forfall/hærverk. En lignende negativ tendens kommer også til utrykk i flere års 

levekårsundersøkelser. For å kunne oppgradere lokalsenteret ønskes det, i tråd med kommuneplanen, 

å gi mulighet for boliger innenfor planområdet. Eksisterende bygninger (Kvernhuset, Kverntorget, 

bydelshuset, Rema 1000) med parkeringsplasser, og nokså utflytende mellomrom, gir en svært dårlig 

utnyttelse av planområdets kvaliteter og arealer. De kan med fordel rives for å gi rom for et mer 

innholdsrikt og optimalt utformet lokalsenter. 

Forslag til regulering for planområdet har vært 1. gangs behandlet og utlagt til offentlig ettersyn to 

ganger (i 2005 og 2009). Ved første utleggelse ble det varslet innsigelse fra vegmyndighetene og det 

ble det nødvendig å endre planen. Et viktig ankepunkt er at adkomstsituasjonen fra Kvernevikveien 

må samordnes med pågående planlegging av ”Transportkorridor vest”. Trafikkmengden på 

Kverevikveien krever også en trygg, midlertidig trafikkløsning (i perioden før ”Transportkorridor 

vest” blir realisert). 

Det aktuelle planforslaget var til 1. gangsbehandling i kommunalstyret for byutvikling 05.11.2009. I 

høringsrunden, framkom pålegg/ønsker om å få vurdert en alternativ trafikkløsning: 

”For å redusere trafikken over planforslagets nye torg (”shared space”) bes det om at det til 2. 

gangsbehandling pånytt vurderes alternativ avkjørsel fra Mjughøyden (høyre av/høyre på).” 

(oversendelsesforslag av Eli Aga (H) enstemmig vedtatt) . 

Saken var utlagt til offentlig ettersyn i perioden 29.11.2009 – 15.01.2010, og Madla bydelsutvalg, 

kirken, private grunneiere og beboere i området, er også mest innstilt på å holde kryss 

Kvernevikveien/Mjughøyden åpen for høyre av/på. 

Byplan har derfor gått gjennom trafikkforholdene på nytt, og i dialog med vegkontoret har vi kommet 

til at det er riktig å fremme planforslaget til 2. gangsbehandling med to alternative trafikkløsninger: 

Alternativ A er prinsipielt sett det samme som var til førstegangsbehandling, (05.11.2009) og som 

var utlagt til høring i perioden 20.11.2009-15.01.2010. Det innebærer at kryss 

Kvernevikveien/Mjughøyden stenges for biltrafikk, og at det kun blir adkomst til planområdet, fra ny 

rundkjøring i nord øst. Det innebærer at ca 100 boenheter på sørsiden av planområdet får 

kjøreadkomst over Torget’s ”shared space”. 

Alternativ B går ut på at Kvernevikveien/Mjughøyden holdes åpen for bilkjøring høyre av/på. Fra 

rundkjøringen til ca 60m sør for kryss Kvernevikveien/Mjughøyden krever vegvesenet at traseen 

reguleres med midtdeler. Eksisterende veitrase (Kvernevikveien) må da utvides med ca 2m mot øst. 

Sammen med rundkjøringen er nevnte tiltak definert som rekkefølgebestemmelse i forbindelse med 

at butikker og/eller boliger i disse felt tas i bruk: B/F 1, B/F 2, K1, K2, K3, L1, L2, U1, U2 . 

Alternativ B var utlagt til begrenset høring i perioden 07.05-29.05.2010 

2

Når det gjelder andre forhold enn nevnt over betraktes alternativ A og B som identiske. Planen 

fremmes altså til 2.gangsbehandling med begge alternativene. 

Behov for Konsekvensutredning 

Det er vurdert at tiltakene som denne reguleringsplanen legger opp til, er av et slikt omfang at saken 

skal konsekvensutredes. Ett av kriteriene som utløser krav til konsekvensutredning er at programmert 

areal til detaljhandel overskrider arealgrensene som er satt i gjeldende kommuneplan. Det framgår av 

kommuneplanen at ny detaljhandel i lokalsenteret må etableres innenfor en arealgrense på 2500 m 2 

BRA. 

I tillegg fastsetter Forskrift om konsekvensutredninger 26. juni 2009, vedlegg II, pkt. A 1, at tiltaket 

skal vurderes iht. forskriftens § 4. Dette har bakgrunn i at reguleringsplanen legger til rette for ”(…), 

næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et 

bruksareal på mer enn 5.000 m 2 ”. Slike tiltak skal vurderes dersom de kommer i konflikt med 

Rikspolitiske retningslinjer gitt i medhold til plan- og bygningsloven. 

Her dreier det seg om ”Forskrift om rikspolitiske bestemmelser for kjøpsentre” (fastsatt ved kongelig 

resolusjon 27. juni 2008). Det framgår av forskriften at det ikke er tillatt å etablere eller utvide 

kjøpsentre med et samlet bruksareal på mer enn 3.000 m 2 dersom det ikke er i samsvar med 

godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og 

andre servicefunksjoner. Fylkesmannen kan imidlertid gi samtykke til å fravike bestemmelsen om 

etablering av kjøpsentre, dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenelig med 

forskriftens formål (§ 1). Om dette står følgende: 

”Formålet med denne rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional 

samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke 

eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling 

som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer 

bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og 

begrense klimagassutslippene”. 

En sammenlignende analyse i konsekvensutredningen tyder på at ca 4.400 m 2 BRA til detaljhandel i 

Kvernevik lokalsenter er nødvendig for å redusere bilkjøring. Dette vurderes å ikke komme i konflikt 

i nevnte formålsparagraf. For å tilrettelegge for et lokalsenter som er optimalt tilpasset et moderne 

samfunn, er det hensiktsmessig å fremme reguleringssaken med konsekvensutredning for å gi 

forslaget en veldokumentert begrunnelse. 

2. GJELDENDE PLANER OG RETNINGSLINJER 

Følgende overordnede planer og retningslinjer ligger til grunn for utviklingen av planområdet: 

Nasjonale retningslinjer 

Samordnet areal- og transportplanlegging 

Hensyn til barn og unge 

Universell utforming 

Fylkesplan 

Fylkesdelsplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP) 

Planprogram for rullering av Fylkesdelsplan for langsiktig byutvikling på Jæren 

Høringsversjon 2007 

Fylkesdelplan for Transportkorridor vest (foreløpig utkast 18.06.2009) 

3

Kommuneplan 

”Kommuneplan 2006-2021” Utført av Stavanger kommune, Kultur og byutvikling, 

Kommuneplanavdelingen, utgitt: 2006 

Kommuneplanens arealbruk for dette området viser; park og senterområde. Henviser til retningslinjer 

for utforming av bydelssentre og at deler av disse er/kan være relevante også for lokalsentre. For 

Kvernevik lokalsenter er arealgrensen for detaljhandel satt til 2500 m 2 BRA. 

Planprogram til kommuneplan 2010-2025 

Dette inneholder bl.a. føringer og oppfølgingsmål for samordnet areal- og transportplanlegging. Det 

heter bl.a. at: ”… Samordnet areal- og transportplanlegging må fokuseres sterkt i kommuneplanen 

for å minimalisere transportbehovet og øke andelen miljøvennlig transport”. Ett av de uttalte målene 

er å styrke byenes og tettstedenes sentra og etablere gode miljøvennlige transportalternativer. 

Kommuneplan 2010-2025. Forslag til høringsutgave. 

For Kvernevik lokalsenter er arealgrensen for detaljhandel økt til 4500 m 2 BRA. 

Gjeldende reguleringsplan 

Plan 1070 reguleringsplan for Kvernevik sentrum, vedtatt av bystyret 05.02.1985. 

Reguleringsplanen viser området regulert til park, offentlig bebyggelse, 

forretning/kontor/forsamlingslokale og parkering. 

Tilstøtende reguleringsplaner: 

Plan 484. Reguleringsplan i tilknytning til endret plan for midtre del av Kvernevikområdet. 

Stadfestet 12.08.66 

Plan 803. Reguleringsplan for gang og sykkelvei langs Traneveien. Stadfestet 10.10.77. 

Plan 888. Reguleringsplan for Mjug, Sundekrossen og Sørsundekrossen. Stadfestet 12.06.80. 

Plan 1033. Reguleringsplan for Kvernevikveien og Revheimsveien. Stadfestet 15.02.84. 

Varslet planoppstart: 

Plan 2326. Reguleringsplan for Nore Sunde (varslet, reguleringsarbeid igangsatt) 

Forhold til kommuneplan: 

Som det framgår av Kapittel 1. ”Behov for konsekvensutredning” er reguleringsforslaget utredet 

fordi det legger rammer mer areal til detaljhandel enn det gjeldende kommuneplan 2006-2021 gir 

rom for. 

I Høringsutgaven til Kommuneplan 2010-2025 (1. gangsbehandlet av kommunalstyret for 

byutvikling 27.05.2010) er arelagrensen for detaljhandel i Kvernevik lokalsenter endret til 4500 m 2 

BRA. Sistnevnte er i overenstemmelse med det aktuelle reguleringsforslaget. 

3. FORHÅNDSKUNNGJØRING OG HØRING AV PLANPROGRAM 

Planarbeidet har vært gjennom en omfattende prosess som startet opp flere år tilbake. Det ble varslet 

planstart for Plan 2017, Reguleringsplan for Kvernevik lokalsenter, allerede 14.01.2005. Det kom da 

inn 10 merknader; 7 fra offentlige og fra 3 private. Planforslaget som da ble utviklet var til politisk 1. 

gangsbehandling 03.11.2005, og det var utlagt til offentlig ettersyn i perioden 18.11.2005– 

17.01.2006. I høringsperioden kom det inn 18 merknader; 11 fra offentlige og 7 fra private. Varsel 

om innsigelse fra Statens vegvesen førte til at planprosessen stoppet noe opp. Vedlegg 8b inneholder 

følgende dokumentasjon fra denne del av prosessen: merknader ved planoppstart, 

plankart/illustrasjonsplan, politisk behandling/vedtak, merknader i forbindelse med høring, 

oppsummering (hvordan nytt planforslag forholder seg til problemstillinger som har framkommet 

tidligere). Forhold som er endret er blant annet veiløsning, volumoppbygging, diponering av arealer 

og stedlige kvaliteter. 

4

Planområdet ble endret, og planstart ble varslet på nytt 02.03.2007. Det er sistnevnte varsel om 

oppstart som fortsatt gjelder for det aktuelle planforslaget. I den sammenheng har det kommet inn 6 

merknader; 5 fra offentlige og 1 fra private. Planarbeidet ble tatt opp igjen gjennom programmering 

og ny mulighetsstudie høsten 2007, og planprogram til reguleringsplan med konsekvensutredning, 

ble fastsatt av kommunalstyret for byutvikling 27.08.2009. Merknader og kommentarer i forbindelse 

med planoppstart 02.03.2007, og høring av planprogram er gjengitt i vedlegg 8a. 

4. FASTSETTING AV PLANPROGRAM 

Det ble orientert om planprogrammet i Kommunalstyret for byutvikling 04.06.2009, og 

planprogrammet ble endelig fastsatt i KBU møte 27.08.2009 (sak 237/09). 

Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak: 

Kommunalstyret for byutvikling fastsetter foreliggende planprogram, datert Kultur og byutvikling 

12.08.09 for regulering for området Kvernevik lokalsenter. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og 

bygningsloven (§ 12-9) og forskrift om konsekvensutredning. 

Det framkom ikke forslag til endringer i planprogrammet, utover saksinnstillingen. 

I den politiske behandlingen av saken er det redegjort for innkomne merknader til planoppstart og 

planprogram. 

Planprogram for reguleringsplan med konsekvensutredning ble enstemmig lagt ut til offentlig 

ettersyn 29.05.2009 med merknadsfrist 07.08.2009. Både varslene fra planoppstart 2007 og høring 

av planprogrammet er oppsummert og kommentert i vedlegg 8a. 

5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 

Som sagt innledningsvis er selve avgrensingen av planområdet angitt i to alternativer i henhold til to 

forskjellige trafikkløsninger. Alternativ A er stort sett identisk med høringsutkastet (samlet areal ca 

31,4 daa). Alternativ B har i tillegg med ca 170 m av Kvernevikveien (inkl. 2 m til utvidelse på 

østsiden) sør for planlagt rundkjøring i kryss Kvernevikveien/Traneveien (samlet areal ca 3,4 daa). 

Innenfor planområdet/bydelssenteret ligger bygningene; Kverntorget, Kvernhuset, bydelshus, Rema 

1000 butikk, et mindre bygg/brakke tilhørende Lions Club, samt en trafostasjon. Større deler av 

planområdet er park og parkeringsplasser. Innenfor Kvernhuset har det vært tannklinikk, legesenter, 

helsestasjon og pub/restaurant (sistnevnte er fremdeles i drift). Kverntorget er helt tømt for innhold 

og bygningen har i de siste år vært sterkt utsatt for forfall/hærverk. Kjeller/sokkeletasjen til Rema- 

1000 bygget disponeres av en fritidsklubb. 

5

Gjeldende regulering grunnareal/arealbruk/formål: m 2 

Forretning/kontor (tomt kverntorget) 3268 

Offentlig bebyggelse (tomt Kvernhuset) 2455,5 

Offentlig bebyggelse (tomt bydelshus) 

Offentlig bebyggelse, kirke (areal foran inngang) 201,4 

Uteopphold (park) 10317,5 

Kommunalteknisk anlegg 42,3 

Bolig 25,5 

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: 

Offentlig trafikkområde 5532,3 

Gang/sykkelvei 2846,4 

Torg 758 

Parkering 3571,9 

Uregulert 815,5 

6 

Gjeldende regulering

Beliggenhet / avgrensning 

Planområdet er lokalsenteret i Madla bydel. 

Alternativ A: Mot vest grenser planområdet til Sunde kirke, mot øst til Kvernevikveien, mot nord til 

boligeiendommene nord for Traneveien. I sør avgrenses planområdet av Mjughøyden (dvs. veiens 

sørside). 

For å koordinere grensesnitt i forhold til pågående planlegging av Plan 2326. Nore Sunde og 

’Transportkorridor vest’, er veistrekningen sør for rundkjøringen i kryss Kvernevikveien/Traneveien 

tatt ut av planområdet (varslet 02.03.2007). 

Alternativ B: Planområdet er identisk med A, men har i tillegg med ca 170 m av Kvernevikveien i 

tillegg til det som inngår i alternativ A. Alternativ B inkluderer en veiutvidelse i bredden (ca2m) på 

østsiden av Kvernevikveien. Utvidelsen av planområdet i alternativ B ligger innenfor plangrensen 

som ble varslet ved planoppstart 02.03.2007 (gjengitt i Fastsatt Planprogram som er utrykt vedlegg til 

saken). 

Planområde alternativ A Planområde alternativ B 

7

Topografi / vegetasjon 

Innenfor planområdet er det en høydeforskjell på ca 5-6 meter. Terrenget er jevnt skrånende fra 

Kvernevikveien i øst og ned mot kirken i vest, sol- og utsiktsforhold er derfor gode. Rundt 

eksisterende bygninger og parkeringsplasser er terrenget planert ut i relativt flate og/eller svakt 

skrånende terreng. I parken innenfor planområdet er det plantet en del større busker, ellers er flatene 

som er regulert til park, i hovedsak plen. 

Langs tomten til eksisterende bydelshus står en alle av grantrær. 

Eiendomsforhold 

Det er ulike grunneiere for planområdet. Planområdet omfatter eller griper inn i følgende gnr/bnr. 

41/10, 41/73, 41/146, 41/343, 41/434, 41/1021, 41/1171, 41/1204, 41/1405, 41/343, 41/1281 

(Kvernhuset), 41/1329 (Kverntorget), 41/1360 (Rema 1000) 

De fremste eierne er av grunnareal i planområdet er: Stavanger kommune, Statens Vegvesen, Sameiet 

Kvernhuset, Otium AS/Kjell Madland og Kjell Finnestad AS. 

Bebyggelse i dag 

Innenfor planområdet ligger bydelshuset som ble bygget i 1975. Kverntorget ble oppført i 1984, 

deretter Kvernhuset i 1986 og butikken til Rema 1000 i 1988. Bebyggelsen framstår som separate 

bygningskropper med relativt store mellomrom. 

Kverntorget og Kvernhuset er i to etasjer mens bydelshuset og butikken til Rema 1000 er i en etasje. 

Det er regulert to arealer for trafostasjoner i parken innenfor planområdet. Innenfor disse områdene er 

det ikke oppført trafostasjoner. En trafostasjon er derimot oppført mer sentralt i planområdet, på 

baksiden av Kverntorget. 

Nærmeste skoler er Kvernevik barneskole og Smiodden ungdomskole som ligger ca.300 meter nordvest 

for planområdet. 

Omkringliggende bebyggelse 

Omkringliggende bebyggelse i nord er frittliggende eneboliger i en til to etasjer og vertikaltdelte 

tomannsboliger i en etasje. Hovedmengden av bebyggelsen ble oppført på 60-tallet. I sør er det 

frittliggende eneboliger i en etasje, samt blokkbebyggelse i seks etasjer. Blokkbebyggelsen ble 

oppført på 80-tallet. 

I vest inn mot planområdet ligger Sunde kirke, oppført i 1984. Dette er en teglsteinskirke i en etasje. 

Østsiden av Kvernevikveien grenser til planområde for plan 2326. Reguleringsplan for Nore Sunde 

(varsel om planoppstart 02.10.2009). 

Trafikkforhold 

Kvernevikveien som grenser til planområdet er hovedtrafikkåren forbi og til planområdet. I snitt 

passerer ca. 9200 biler denne vegen daglig. Det er forventet at dette vil øke til ca 12-16000. Det pågår 

nå et overordnet planarbeid vedr. ’Transportkorridor vest’ (tidligere omtalt som ’Terminaltangenten’ 

mellom Dusavik og Sømmevågen i Stavanger, Sola og Randaberg kommune). 

Kvernevikveien er en del av denne og planlegges utvidet til en smal 4-feltsveg. Statens vegvesen er 

mest instilt på at det tilrettelegges for kun en krysstilknytnining til fv. 409 og at dette bør være ut fra 

fylkesvegens vertikalkurvatur, ved nåværende kryss i nord. Strekningen mellom kryss rv 509/fv 409 

og Traneveien/fv 409 skal på sikt bygges med midtdeler slik at øvrige kryss som ikke kan saneres og 

tilknyttes bakenforliggende vegnett, bare tillates for høyre av/på i kjøreretningen. 

Statens vegvesen regner med at det aktuelle strekket av ”Transportkorridor vest” neppe 

vil bli bygget i løpet av de første 9-10 år. De har åpnet for en midlertidig løsning med høyre av/på 

Kvernevikveien/Mjughøyden på betingelse av at Kvernevikveien utvides med ca 2m i bredden og 

bygges med midtdeler fra rundjkjøring i kryss Kvernevikveien/Traneveien til ca 60 m sør for kryss 

høyre av/på Kvernevikveien/Mjughøyden. 

Adkomst 

Adkomsten til lokalsenteret skjer i dag fra Kvernevikveien, via Traneveien eller Mjughøyden. 

8

Parkering 

All parkering for lokalsenteret er utendørs parkering. Det er i dag ca. 160 parkeringsplasser plassert 

ved innkjørslene til senteret i nord og sør for lokalsenteret. Parkeringen disponeres også av kirkens 

brukere. 

Tur-, gang og sykkelveinett 

Parkarealet innenfor planområdet er en del av et større grøntdrag som strekker seg vestover mot 

Hafrsfjord, og østover mot Hålandsvatnet. Det er en undergang under Kvernevikveien nord for 

planområdet som knytter grøntdraget sammen. Det er flere gangveger på langs og tvers gjennom 

planområdet som knyttes til gangforbindelser utenfor planområdet. 

6. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 

Planforslaget fremmes til 2. gangsbehandling med to alternativer vedr. trafikkløsning: 

Hovedgrep trafikk alternativ A: 

Ny rundkjøring planlegges i krysset Kvernevikveien/Traneveien (i planområdets nordøstre hjørne). 

All biladkomst til området (lokalsenteret, Sunde kirke, skoler, barnehage, tilgrensende boligområder 

(inkludert ca 100 boliger sør for planområdet) planlegges fra denne. Eksisterende adkomst fra kryss 

Kvernevikveien/Mjughøyden stenges for biltrafikk. Etablering av ny rundkjøring, inkludert ny 

undergang for g/s-vei langs Kvernevikveien er et rekkefølgekrav som utløses av nybygg i 

planområdet. Rundkjøringen planlegges slik at den kan fungere både midlertidig, i forhold til den 

eksisterende Kvernevikveien, og i forhold til ny trase med 4-feltsvei. Den kan også fungere med en 

fjerde arm som en alternativ adkomst til plan 2326 for Nore Sunde. 

Planen utelukker ikke at Mjughøyden kan åpnes for trafikk, høyre av/høyre på, på et senere tidspunkt 

når ’Transportkorridor vest’ er ferdig utbygd. Som rekkefølgetiltak for utbygging av lokalsenteret er 

en slik løsning (med g/s-undergang på tvers av Kvernevikveien ved Mjughøyden) vurdert som 

uforholdmessig krevende. I planforslaget er det tatt høyde for at det blir bygget g/s-undergang under 

på tvers av veien når ny ’Transportkorridor vest’ bygges. Dersom det blir aktuelt å vurdere den 

sistnevnte adkomstmuligheten i forbindelse med bygging av ’Transportkorridor vest’ skal forhold for 

gående/syklende på langs og på tvers av denne detaljutredes og konsekvensvurderes. 

Traneveien planlegges som adkomstvei til flere etablissementer i nærområdet. Denne veitraseen 

foreslås flyttet noe nærmere lokalsenteret slik at boligeiendommene nord for planområdet, som 

grenser til eksisterende vei, får en mer avskjermet og trygg tilkomst. 

Fra Traneveien planlegges adkomst for kjørende og gående/syklende både til lokalsenteret og til ca 

100 boliger på sørsiden av planområdet. Adkomsten (som følger traseen til eksisterende servicevei 

vest for Kverntorget og Rema 1000) utformes som en ny gate (Torggata) med 4 m bredt fortau og 6 

m kjørevei. Det planlegges innkjøring til parkeringsanlegg på nordsiden av lokalsenteret forholdsvis 

nær Traneveien. Torggata som krysser Torget (sentralplassen) utformes på fotgjengernes premisser i 

henhold til erfaringer/føringer ”shared space” er nærmere dokumentert i rapport. 

9

Hovedgrep trafikk alternativ B: 

Dette er utarbeidet etter høringsperioden i henhold til vedtak til kommunalstyret for byutvikling og 

innkomne merknader. Det går ut på at Kvernevikveien/Mjughøyden holdes åpen for bilkjøring høyre 

av/på. Fra rundkjøringen til ca 60m sør for kryss Kvernevikveien/Mjughøyden krever Vegkontoret at 

traseen reguleres med midtdeler. Eksisterende veitrase (Kvernevikveien) må da utvides med ca 2m 

mot øst. Sammen med rundkjøringen er nevnte tiltak definert som rekkefølgebestemmelse i 

forbindelse med at butikker og/eller boliger i disse felt tas i bruk: B/F 1, B/F 2, K1, K2, K3, L1, L2, 

U1, U2. Utvidelsen av Kvernevikveien planlegges på et grunnareal som tilhører staten (helt inntil 

grensen mot naboer i øst). Utvidelsen av planområdet i alternativ B ligger også innenfor plangrensen 

som ble varslet ved planoppstart 02.03.2007. 

Et klart fortrinn med alternativ B er at Torget og Torgaksen (mellom Torget og Sunde kirke) holdes 

stengt for ordinær biltrafikk. Som rekkefølgetiltak og midlertidig løsning for lokalsenteret (før 

Transportkorridor vest er utbygd) er noe mer kostnadskrevende. 

Reguleringsformål: 

Planområdet (31452,2 m2) foreslås regulert i ulike vertikalnivåer. Det betyr at ulike formål som 

forretning, allmennyttige tjenester og boliger organiseres i ulike plan. For å fange opp dette i 

plankartet benyttes formål som bolig/forretning, annet kombinert og det tillates at det bygges 

forretning under areal til uteopphold (plankart U1 og U2). Det tillates også parkeringsrampe under 

del av lekeareal (plankart L2), og parkering under del av Torget (plankart T2). 

10

Grunnareal til fomål bebygg/anlegg: m 2 alt. A m 2 alt. B 

Bolig 71,8 

Forretning 56,0 56,0 

Bolig/forretning 1687,6 1687,6 

Annet kombinert 3190,4 3310,7 

Forsamlingslokale bydelshus 756,2 756,2 

Idrettsanlegg svømmehall 1440 1440 

Uteopphold 1111,9 1111,94 

Lekeplass 2000,4 2003,38 

m 2 alt. A m 2 alt. B 

Samferdselsanlegg, teknisk infrastruktur og grøntstruktur: 

Kjørevei 4377,5 6665,7 

Gang/sykkelvei 4814,8 5024,4 

Gatetun (torg) 2378,3 2378,1 

Annen veigrunn – grøntanlegg 1654,2 1734,6 

Annen veigrunn – teknisk anlegg 1397,9 1697,4 

Kollektivholdeplass 105 97,4 

Grøntstruktur (park) 6388,2 6162,3 

Sum reguleringsformål alternativ A og B 31358,4 34247, 7 

Overordnet plangrep 

Et hovedgrep i planen går ut på å anlegge et sentralt torg omkranset av svømmehall, bydelshus, 

butikker og cafeer og med god kontakt til Sunde kirke. Dette ligger til grunn for begge de alternative 

trafikkløsninger A og B. 

I alternativ A blir det biladkomst til lokalsenteret og ca 100 boliger på sørsiden av planområdet, fra 

Traneveien (ca kote + 25). Kjøretraseen krysser Torget (omtrent der dagens servicevei ligger). Det 

forutsettes at trafikk fra/til eksisterende bebyggelse sør for planområdet ledes gjennom det planlagte 

Torget i henhold til prinsippet ”shared space”. Dette er nærmere beskrevet i to rapporter: 

1) Shared space. Erfaringer med ”shared space” ved kryssutforming. Statens vegvesen 

Vegdirektoratet (Ramboll 03.11.2008). Rapporten er utlagt på internett: 

http://www.vegvesen.no/binary?id=182558. 

2) ”How to Turn a Place Around. A Handbook for Creating Successful Public Spaces” Project for 

Pubic Spaces, Inc. New York 2005. http://www.pps.org 

I alternativ B er biladkomsten delt: i) til selve lokalsenteret fra ny rundkjøring i kryss 

Kvernevikveien/Traneveien; ii) til eksisterende bebyggelse sør for planområdet som høyre av/på 

kryss Kvernevikveien/Mjughøyden. Alternativ B innebærer at hele romforløpet Torget-Torgaksen 

utvikles som et sted (vrimleområde) for fortgjengere. 

Dagens innganger til Kverhuset, Kverntorget og Rema 1000 ligger på ca kote +30/31. Ved å senke 

sentralplassen til ca kote +25/26 blir det direkte adkomst til alle offentlige funksjoner ink. butikker. 

Det forutsettes at dette følges nøye opp i videre detaljregulering og prosjektering. 

11

Oppriss, snitt 

12

Næringsareal innskutt i bakken. Allmennyttige tjenester på nivå med Kvernevikveien i øst. 

Ulike formål: forretninger, allmennyttige tjenester og boliger tillates bygget på nærmere 

spesifiserte plan (nivåer i terrenget). 

Arealutnyttelse 

Det tillates følgende arealer: 

Maks 4 400 m 2 BRA til detaljhandel inkl. apotek, post. 

Maks 1000 m 2 BRA til allmennyttige tjenester (helse) 

Maks 1700 m 2 BRA til bydelshus 

Maks 1600 m 2 BRA til svømmehall inkl. 200 m 2 BRA til legekontorer (eks. tekniske 

anlegg/basengbunn og lignende i u-etasje). 

Sammenlagt boligareal maks 9500 m 2 BRA, maks 90-100 boenheter. 

13

Sammenlagt arealutnyttelse 18200 m 2 BRA. 

Butikker 

I nivå med Torget (ca kote +25-26) planlegges et sammenhengende areal til butikker, 

allmennyttige tjenester, fellesareal med cafe og lignende. Det kan inneholde maks 

4400 m 2 BRA til detaljhandel inkl. post og apotek. 

Helsekontorer og lignende 

På kote 31-31,5, parallelt med Kvernevikveien, planlegges kombinert utnyttelse til 

allmennyttige formål, helsetjenester, bank og lignende. I kombinasjon med dette kan det 

også være plass til et mindre antall vestvente boliger. I forhold til Kvernevikveien og 

plass for uteopphold (plankart U1 ogU2) vil dette utgjøre 1. etasje i en sammenhengende 

blokkbebyggelse med boliger over. 

Boliger: 

Over butikker/kontorlokaler, planlegges tre boligblokker i 3-5 etasjer. Boligbebyggelsen 

kan romme maks 9500 m 2 BRA. Antall boenheter skal ikke overstige 100 stk. Boenhetene 

skal ha varierte størrelser, og ingen skal være mindre ennn 55 m 2 BRA. 70 % av 

boligandelen skal ha universell utforming. 

Innkjøring til parkeringsanlegg 

Det planlegges innkjøringsrampe til parkeringsanlegg nær avkjørsel fra Traneveien (på 

nordsiden av lokalsenteret). Lokket over p-rampen planlegges med landskapsmessig 

opparbeiding, beplantning og lignende, som en del av en kvartalslekeplass. 

Parkeringsanlegg 

Det planlegges maks 188 plasser i felles p-anlegg som er tilgjengelig for offentligheten. 

Dette skal dekke parkering for butikker, allmennyttige tjenester, offentlige funksjoner 

(inkl Sunde kirke) og gjesteparkering for boliger. 

I p-anlegget planlegges i tillegg avlukkede lommer med 1 p-plass pr bolig (maks 100 pplasser). 

Samlet legges det opp til maks 288 p-plasser. 10 % av disse skal være for HC og 

10 % skal ha ladekontakt for el-biler. En del av HC parkeringsplassene kan tillates i 

mindre lommer (a 3-4 plasser) på terreng. 

14

Det planlegges 3 sykkelparkeringsplasser pr. 100 m 2 BRA. 80 % av sp-plassene tilhørende 

bolig og 10 % av sp-plassene tilhørende næring, helsetjenseter, svømmehall, bydelshus, 

kirke, skal være overdekket. 

I overordnet utomhusplan og detaljplaner skal det tas stilling til lokalisering av disse. 

15 

Illustrasjon butikketasje og 

innkjøring til parkering 

Illustrasjon parkering under bebyggelse/lokk 

(trappesjakter ikke inntegnet) 

Park/lekeområder og gangforbindelser 

I gjeldende plan er arealet som er regulert til park 10 300 m 2 . Til tross for størrelsen er dette lite 

artikulert; det utflytende, preget av forfall og utformingen mangler klart definerte kvaliteter. I det 

aktuelle planforslaget er dette arealet omdisponert. Det legges opp til en klarere artikulering av 

bylandskapet med ulike typer grønne områder og mer urbane plasser. Det planlegges ny og forbedret 

adkomstvei for boliger nord for planområdet. I tillegg planlegges 1989 m 2 for kvartalslek, 2343 m 2 til 

torg og 1703 m 2 til uteopphold. Rent parkareal i planforslaget er 6294 m 2 . Det blir viktig å etablere 

gangveger som forbinder de ulike plassdannelsene.

Sandlekeplasser for boligbebyggelsen og plass til uteopphold planlegges på terrasse over butikker. 

Dette er forbundet med gangvei og har terrengkontakt i sør og nord. 

Artikuleringen av bylandskapet skal bidra til å forsterke grøntdraget som strekker seg mot 

Hålandsvatnet og nedover mot Hafrsfjord. 

Avfallshåndtering 

Det legges opp til nedgravde beholdere for avfall for boligene. 

Det vil være behov for 2 fellesstasjoner. Disse tenkes plassert langs g/s-vei mellom bebyggelsen. 

Avfallsrom tilknyttet forretning- og servicelokaler foreslås plassert i forbindelse med varemottak. 

Universell utforming 

Universell utforming (generell tilrettelegging for funksjonshemmede) er et viktig tema i 

planforslaget og ”Overordnet Kvalitetsprogram” vedlagt reguleringsforslaget. Prinsipper for 

universell utforming inngår også i planforslagets fellesbestemmelser. 

Grunnforhold, radoninnhold, forurensing 

Det er ikke gjort grunnundersøkelser i området. I følge reguleringsbestemmelsene skal det 

gjennomføres grunnundersøkelser og med tiltaksplan for håndtering av forurenset grunn. Forholdene 

må dokumenteres ved rammesøknad. 

Støyberegning og støyreduserende tiltak 

Det er utført foreløpig støyvurdering av planforslaget av Sinus AS. Det tilsier at veitrafikkstøy fra 

Kvernevikveien er den dominerende støykilden. Sammenhengende bebyggelse parallelt med veien 

vil bidra effektivt til å begrense støy på vestsiden. Det er påkrevd med støyisolerende og dempende 

tiltak i nevnte fasade mot øst. 

Utviklingsstrategi, rekkefølgetiltak 

Planforslaget legger opp til en omfattende utbygging inkl. sanering av eksisterende bygg. 

Utbyggingen skal imidlertid kunne skje trinnvis på en slik måte at nye lokaler kan ferdigstilles (ev. 

sikres) før eksisterende bygg rives. Dette gjelder spesielt for bydelshuset. 

Nybygg i felt BF1, BF2, K1, K2, K3, L1, U1, U2 utløser rekkefølgetiltak vedr. rundkjøring inkl 

undergang, omlegging av Traneveien, utearealer (g/s-veier, torg, park), p-anlegg i u-etasje. Dersom 

alternativ B blir lagt til grunn for utbyggingen vil rekkefølgetiltak også omfatte utvidelse av 

Kvernevikveien med midtdeler. 

Kvalitetsprogram 

Det er laget et ”Overordnet kvalitetsprogram” (OKP) som skal være et redskap i forbindelse med all 

planlegging, bygging, drift og forvaltning av Kvernevik lokalsenter. Det er meningen at alle aktører 

skal sette seg inn i dokumentets innhold og ta hensyn til retningslinjer og anbefalinger. Programmet 

skal følge med avtaler mellom utbyggere/utviklere, som begge har medansvar til å følge opp 

målsettingene så langt som mulig. 

OKP er utarbeidet som vedlegg til reguleringsplanen og utdyper denne på de viktigste 

miljøområdene. Det angir ambisjoner og retningslinjer for hva som trengs av 

planlegging/koordinering på infrastruktur nivå, og i forbindelse med utarbeiding/behandling av 

detaljreguleringsplaner og søknader om rammetillatelse. OKP er i samsvar med ambisjoner som 

kommer til uttrykk i Stavanger kommunes ”Klima og miljøplan 2010-2025”. På enkelte punkter går 

det utover forskriftsmessige og lovpålagte krav, forutsetter at føringer følges opp i form av 

utbyggingsavtaler melom aktuelle private aktører og Stavanger kommune. Det er også en målsetting 

å kombinere høy arkitektonisk kvalitet med arealeffektivitet og funksjonalitet. 

Det dreier seg i hovedsak om prinsipper for bærekraft og miljømål som knyttes opp mot 

energibruk/effektivitet, levealder/vedlikehold av bygg/anlegg, håndtering av overflatevann, 

utforming av landskap/uteområder, bil/sykkel/kollektivtrafikk/vareleveranse, materialvalg, estetikk, 

avfall i byggeperioden/driftsfasen, universell utforming, miljøoppfølgingsplan. 

”Energikonseptet For Kverntorget” (SMI energi & miljø AS) legger føringer som bør drøftes og 

følges opp i videre planlegging av infrastruktur vedr. energiforsyning/drift. 

16

7. KONSEKVENSUTREDNING MED ROS-ANALYSE 

’Beskrivelse med konsekvensutredning’ var vedlagt saken da den var til 1. gangsbehandling i 

kommunalstyret for byutvikling 05.11.2010, og den følger fortsatt saken som vedlegg 5. 

Konsekvenser av alternativ A og B er vurdert nedenunder (se ”Etter høring - vurdering av ikke 

prissatte konsekvenser av alternativ A og B”). 

Konsekvensutredningen er en forskriftsmessig forpliktende del av selve reguleringsarbeidet (i 

henhold til kap. 4 og § 12-9 i planloven). Den skal bidra til å kvalitetssikre planforslaget i henhold til 

relevante miljømessige og samfunnsmessige konsekvenser. Planprogrammet for utredningen ble 

fastsatt av Kommunalstyret for byutvikling 27.08.2009. 

Utredningens metode bygger på sammenlignende analyser i forhold til eksisterende situasjon med 

gjeldende regulering som defineres som et 0-alternativ. Hvert tema er angitt i verdi, omfang, 

betydning og konsekvenser målt med pluss/minus i forhold til 0-alternativet (definert som dagens 

situasjon). 

Sentrale tema vedr. miljø er landskap (Kap 7.2.3), natur/kultur (7.2.4), lokalklima (7.2.5), energibruk 

(7.2.6) støy og vibrasjoner (7.2.7). Når det gjelder samfunnsforhold dreier det seg om byplanmessige 

forhold (7.3.1), levekår (7.3.2) transport, trafikale forbindelser, parkering (7.3.3), friområder, park, 

idrett (7.3.4) etablert og ny bebyggelse (7.3.5) tilgjengelighet og universell utforming (7.3.6), 

sysselsetting og ringvirkninger (7.3.7), ROS analyse (7.4). 

Det framgår av utredningen at de samlede virkningene av ny plan vil være både store og positive. 

Kun på området naturmiljø og kulturmiljø synes konsekvensene av ny plan å være ubetydelige eller 

likestilt med eksisterende situasjon. Ellers kommer planforslaget positivt ut: 

De positive konsekvensene er middels store når det gjelder landskap, energibruk, tilgjengelighet og 

universell utforming. 

Når det gjelder byplanmessige forhold og trafikkforhold for gående/syklende/kjørende er de positive 

konsekvensene store. 

På området levekår, friområder/park/idrett samt etablert og ny bebyggelse er de positive 

konsekvensene av ny plan meget store. 

De store fordelene med plan 2017 er at den åpner for en optimal og helhetlig utnyttelse av tomtas 

kvaliteter/arealer, og at det legges tilrettelegge for funksjoner som vil bidra til å styrke Kvernevik 

området med et fullverdig lokalt tilbud (svømmehall, nytt bydelshus, butikker og allmennyttige 

tjenester). 

Ny plan legger også føringer for en mer velartikulert og helhetlig bebyggelse som i samspill med 

ulike utearealer vil bidrar til å forankre lokalsenteret i landskapet, og dermed forsterke forbindelsen 

med overordnet grønstruktur. 

Planforslaget som fremmes til 2. gangsbehandling er i samsvar med vurderingene i KU’en. Som 

beskrevet innledningsvis fremmer det aktuelle planforslaget to alternative løsninger for trafikk. 

Etter høring - vurdering av ikke prissatte konsekvenser av alternativ A og B 

Alternativ A er prinsipielt sett det samme som var til førstegangsbehandling, (06.11.2009) og som 

var utlagt til høring i perioden 20.11.2009-15.01.2010. Det innebærer at kryss 

Kvernevikveien/Mjughøyden stenges for biltrafikk, og at det kun blir adkomst til planområdet, fra ny 

rundkjøring i nord øst. Det innebærer at ca 100 boenheter på sørsiden av planområdet får 

kjøreadkomst over Torget’s ”shared space”. 

Konsekvens: Alternativ A forutsetter at ”shared space” legges til grunn for kryssing mellom ny vei 

gjennom området og Torget. Det betyr at integreringen av ulike trafikantgrupper på Torget må følges 

nøye opp i detaljutforming ifølge retningslinjer for ’shared space’. Det kan innebære en viss 

usikkerhet med hensyn til trafikksikkerhet for fotgjengere (spesielt barn, handikappede), dette selv 

om etterprøving av en rekke internasjonale prosjekter tyder på gode resultater. En positiv konsekvens 

av ’shared space’ er at Torget utsettes for mer innsyn og sosial kontroll (på tvers av ulike trafikanter); 

det betyr at det nok kan bidra til å forebygge hærverk/kriminalitet. 

17

Alternativ A kan eventuelt åpne for høyre av/på i kryss Kvernevikveien/Mjughøyden (og avvikling 

av ’shared space’ på et senere tidspunkt) når Transportkorridor vest er ferdig utbygd. Ifølge 

Vegkontoret er det lite sansynlig at det vil skje i løpet av de første 9-10 år. 

For lokalsenteret som helhet gir alternativ A en brukbar løsning tilpasset overordnede trafikale 

føringer. Selve om utforming/bruk av ’shared space’ er en utfordring bør det kunne håndteres 

profesjonelt og forsvarlig. Uvøren bilkjøring er likevel vanskelig (eller umulig) å styre med 

fysiske/formale virkemidler, og i det ligger det en usikkehet. 

Alternativ B viser en midlertidig løsning for høyre av/på Kvernevikveien/Mjughøyden før 

’Transportkorridor vest’ er ferdig utbygd. Det går ut på følgende: Fra rundkjøringen til ca 60m sør for 

kryss Kvernevikveien/Mjughøyden får Kvernevikveien midtdeler, og eksisterende veitrase må 

utvides med ca 2 m mot øst. Sammen med rundkjøringen er nevnte tiltak definert som 

rekkefølgetiltak i forbindelse med at butikker og/eller boliger i disse felt tas i bruk: B/F 1, B/F 2, K1, 

K2, K3, L1, L2, U1, U2. 

Utvidelsen av Kvernevikveien planlegges på et grunnareal som tilhører staten (helt inntil grensen mot 

naboer i øst). Utvidelsen av planområdet i alternativ B ligger også innefor plangrensen som ble 

varslet ved planoppstart 02.03.2007. 

Konsekvens: Alternativ B innebærer at Torget og aksen som går mellom Torget og Sunde kirke, 

opparbeides som et sentralt romforløp for fortgjengere. Det gir meget god trafikksikkerhet, og 

sentralplassen blir mer brukbar til forskjellige arrangementer og sosiale aktivitereter. G/s-veien langs 

Kvernevikveiens vestside må imidlertid krysse utkjørsel høyre av/på i kryss 

Kvernevikveien/Mjughøyden. Alternativ B forutsetter at Kvernevikveien får midtdeler og utvides 

med 2 m i bredden. På kort sikt er løsningen noe mer arealkrevende enn alternativ A. Veiutvidelsen 

betyr at det på visse strekk må settes opp forstøtningsmur med støyskjerm mot naboeiendommer i øst. 

Løsningen er midlertidig (før Transportkorridor vest’ er ferdig utbygd), og av den grunn er den mer 

kostnadskrevende. For utbyggere av lokalsenteret er alternativ B heftet til mer kostnadskrevende 

rekkefølgetiltak. For lokalsenteret som helhet gir den en mer ideell arealbruk av sentrale uterom enn 

alternativ A. 

Risiko og sårbarhetsanalyse utgjør kapittel 7.4 i Konsekvensutredning med beskrivelse for plan 

2017. Den er gjennomført med sjekkliste i henhold til gjeldende veileder, kommunale 

beredskapsplaner og risikovurderinger. Analysen viser blant annet følgende: 

Et fåtall eksisterende virksomheter må evt. innløses/saneres som en konsekvens av etablering 

av ny rundkjøring. Planen må bla. sikre at bydelshus blir oppført før eksisterende bygg rives. 

Aktuelle tiltak må settes igang. 

Området er vindutsatt. Liten risiko i dag, men kan bli verre pga. klimaendring (sterk 

vindstyrke). Aktuelle tiltak vurderes. 

Alternativ A: Mjughøyden stenges for biltrafikk. Ny adkomst fra rundkjøring for også 

beboere sør for planområdet som må krysse Torget. Prinsippet ’shared space’ legges til grunn 

for videre planlegging/prosjektering av Torget. Tiltak vurderes. 

Alternativ B: Kvernevikveien utvides og opparbeides med midtdeler og kryss 

Kvernevikveien/Mjughøyden holdes åpen for biltrafikk høyre av/på. I forhold til naboer i øst 

er det behov for forstøtningsmurer, støyskjermer. Aktuelle tiltak vurderes. 

Området er støy- og støvutsatt på grunn av Kvernevikveien, men også i anleggsperioden. 

Aktuelle tiltak vurderes. 

Mange ferdes i området, og det må tas hensyn til syklende og gående både i planlegging og 

bruk. Planforslaget legger opp til en betydelig styrking av myke trafikanters forhold, bl.a. 

gjennom utbedring av turveier og fortau. Aktuelle tiltak vurderes videre. 

Sprengningsulykker i anleggstiden må unngås. Planområdet ligger nær eksisterende 

boligområder. Det må gjennomføres egen risikovurdering for anleggsarbeid, og strenge 

sikkerhetskrav må følges. 

18

8. PLANVURDERING – KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 

Da saken var til 1.gangsbehandling og utlagt til offentlig ettersyn var følgende 

rekkefølgebestemmelse med: 

”Før eksisterende bydelshus rives skal nytt bydelshus på tomt, som anvist på plankart, være klar til 

bruk”. 

Bestemmelsen var med for å sikre bydelshusets funksjon i løpet av utbyggingsprosessen (for å unngå 

at dette lokalsenter, i en mer eller mindre uviss periode, kan risikere å miste enda mer 

sosialt/funksjonelt innhold). 

På workshop i forbindelse med informasjonsmøte i Kvernevik bydelshus 02.12.2009 ble også dette 

sterkt poengtert av beboere i området: 

”Bydelshus må inneholde alle de aktiviteter som fins i dagens bydelshus, og det må bygges før 

eksisterende bydelshuset rives.” 

Rådmannen vurderer det slik at dette er et økonomisk spørsmål som hører naturlig hjemme i 

Stavanger kommunes ”Handling og økonomiplan”. Rådmannen vil derfor foreslå at nevnte 

rekkefølgebestemmelse tas ut av saken. 

For øvrig poengterer konsekvensutredningen hva som er positivt/negativt når det gjelder landskap, 

natur/kultur, lokalklima, energibruk, støy og vibrasjoner, byplanmessige forhold, levekår, 

transport/trafikale forbindelser/parkering, friområder/park/idrett, etablert og ny bebyggelse, 

tilgjengelighet og universell utforming, sysselsetting og ringvirkninger. 

Planvurderingen er stort sett i samsvar med disse vurderingene. Den presenteres her noe mer 

summarisk, og hensikten er blant annet å påpeke viktige problemstillinger som krever spesiell 

oppfølging og/eller avbøtende tiltak. 

Planforslaget fremmes til 2. gangsbehandling med to alternative løsninger for trafikk, og disse gjøres 

til gjenstand for vurdering av fordeler/ulemper. 

Landskap, grøntstruktur, klima 

Landskapskonseptet med tilhørende analyser er en grunnleggende del av helheten i planforslaget. Det 

legges opp til en videreutvikling av grøntanlegg i nærområdet som er i samsvar med strukturen i 

gjeldende kommuneplan. Lokalsenteret skal bidra både til å skjerme mot trafikk på Kvernevikveien 

og til å skape sammenheng i grøntstrukturen mellom sjøområdene i vest og friområdene i øst (i 

retning Refsnes, Hålandsvatnet og Store Stokkavatn). Når det gjelder kvaliteten på parkdraget på 

sørsiden og nordsiden av lokalsenter, er det en utfordring at området vil ligger tett opp til en 

forholdsvis stor rundkjøring (diameter 40m) med tilhørende ’annen veigrunn/grøntanlegg’. 

Utformingen av dette med underganger, g/s veier og beplantning (store trær) må følges opp nøye i 

overordnet landskapsplan og detaljplan. 

Planforslaget er i tråd med følgende definisjon av landskap (jf. Statens vegvesen håndbok 140 gengitt 

i ”Konsekvensvurdering med beskrivelse” s 29): ”En vanlig definisjon av landskap er et område som 

er formet under påvirkningen fra, og i samspillet mellom, naturlige og menneskelige faktorer. Det 

bygde miljøet er i denne betydningen i seg selv en type landskap. Begrepene landskapsbilde eller 

bybilde brukes i denne sammenheng om de visuelle omgivelsene. Temaet tar for seg både hvordan 

tiltaket er tilpasset landskapet sett fra omgivelsene, og hvordan landskapet oppleves sett fra 

omgivelsene. 

Arealutnyttelse, tetthet, byggehøyder 

Planområdet har sentral beliggenhet i Kvernevik området, og arealeffektivitet er nødvendig både for 

å oppnå helhet i form og funksjon, og for å kunne bekoste utbyggingen inkl. opparbeiding av 

utearealer med tilhørende anlegg. 

Planområdet alt. A er ca 31,4 dekar og alt. B er ca 34,0 dekar. Det legges opp til en samlet utnyttelse 

på 18000 m 2 BRA hvorav 9500 m 2 BRA til boliger. Uten å ta med parkeringsarealet i underetasje er 

TU % for hele området ca 53-57,3 % (avhengig av alternativ). 

Når det gjelder byggehøyder gir planen klare rammebetingelser som er tilpasset eksisterende 

situasjon med grøntområder, veianlegg og eksisterende bebyggelse. Tre boligblokker planlegges med 

variert volumoppbygging og høyder. Maks tillatte høyder er 3-5 etasjer over terrengnivå. 

19

Estetikk byform 

Planen legger overordnede estetiske føringer som må følges opp i den videre planlegging/utforming 

av bygg og uterom. Det dreier seg blant annet om utformingen av Torget med en aksial sentralplass 

som forbinder lokalsenteret med Sunde kirke. Fra sentralaksen skal det være innganger til 

svømmehall, bydelshus. Torget utformes på fotgjengernes premisser; i alternativ A i henhold til 

prinsippet ’shared space’; i alternativ B som rendyrket pass for fortgjengere. ”Shared space” 

forutsetter at oversiktlighet, funksjonelt mangfold, sosial bruk/kontroll, estetisk utforming benyttes 

som virkemidler for å trygge trafikkforhold. Separering av traffikanter (som alternativ B legger opp 

til) er en mer utprøvd/trygg løsning, som gir muligheter til å utnytte hele plassen i forbindelse med 

store arrangementer. 

Planen legger opp til at takterrasser og variert volumoppbygging benyttes arkitektonisk til gi 

lokalsenteret en situasjonstilpasset skala. Videre planlegging og prosjektering skal tilstrebe høy 

estetisk kvalitet i utforming, materialbruk og detaljering. 

Arkitektoppdrag i forbindelse med offentlige bygg (svømmehall, bydelshus) bør tildeles gjennom 

arkitektkonkurranser. 

Kvalitetsprogram 

Det er utviklet et overordnet kvalitetsprogram (OKP) for Kvernevik lokalsenter. Det går noe utover 

forskriftsmessige og lovpålagte hjemler, og angir en struktur av ansvarsområder som det er 

meningen skal fungere som et forpliktende redskap (kontrakt) i forbindelse med all planlegging, 

bygging, drift og forvaltning. På det nåværende stadiet er ikke programmet svært konkret, men det 

angir ambisjoner som ligger til grunn for planforslaget. Det dreier seg i stor grad om miljørelaterte 

problemstillinger, og om generelle retningslinjer på det tekniske og estetiske felt. Ambisjonsnivået er 

i samsvar med Stavanger kommunes ”Klima og miljøplan 2010-2025” (som skal til endelig 

behandling Stavanger bystyre). 

I forbindelse med videre planlegging er det en spesiell utfordring å ta stilling til grep vedrørende 

utvikling/infrastruktur for energiforsyning/energikontroll. Dette krever overordnet 

koordingering/planlegging, og for utviklingen har det økonomiske og miljømessige konsekvenser.. 

Trafikkforhold 

Planen vil gjøre området mer attraktivt, og medføre at vesentlig flere personer beveger seg inn/ut. Ny 

rundkjøring i kryss Kvernevikveien/Traneveien gir god trafikkavvikling og økt trafikksikkerhet. 

Traneveins trase legges også noe om, og det bidrar til å trygge trafikkforholdene ikke minst for 

beboere på nordsiden av planområdet. 

Innkjøring til parkering og vareleveranse er lagt til interngate (Torggata) på steder med god oversikt. 

Parkering i området skjer under bakken, atskilt fra de gående og syklende. Det planlegges et sentralt 

felles p-anlegg som vil kunne betjene senterets funksjoner og nærliggende kirke. 

I alternativ A blir kjøreadkomst til Mjughøyden noe indirekte, og kryssing av Torget må følges opp 

nøye iht. prinsippet ’shared space’. 

I alternativ B blir biladkomst til boligområdet sør for planområdet mer direkte, og lokalsenteret får 

en mer ideell sentralplass stengt for ordinær biltrafikk. 

Kollektiv –, gang- og sykkeltrafikk 

Utbygging langs kollektivårene styrker kollektivtrafikken. Planen medfører vesentlig større 

passasjergrunnlag enn i dag. Parkeringskapasiteten ved senteret (maks 269 p-plasser) synes 

imidlertid tilstrekkelig, og i den daglige bruk vil det sannsynligvis ikke bidra til en ønsket endring av 

reisemiddelfordelingen fra bil til kollektiv. 

Separering av trafikantgruppene, i forbindelse med undergang under Traneveien, vil øke 

trafikksikkerheten. Gang – og sykkelvegnettet blir utbedret, med fokus på helhet og sammenheng. 

Skolebarn vil få en tryggere skolevei, atskilt fra bilvegnettet. Det samme gjelder målpunkter som 

Hålandsvatnet og de forskjellige fasilitetene i lokalsenteret. Planforslaget gir god 

sykkelparkeringsdekning for boenhetene, og for besøkende til lokalsenteret generelt. 

20

Næringsvirksomhet og sysselsetting 

Planforslaget legger til rette for bygging av 18.000 m 2 BRA, inkludert et relativt stort 

parkeringsanlegg og 90-100 boenheter. Dette vil skape sysselsettingseffekt primært innenfor bygg og 

anlegg. 

Planforslaget legger også til rette for ny svømmehall, varehandel og flere offentlige 

servicefunksjoner. Stavanger kommune arbeider aktivt for å øke antallet fastleger i området. 

Barn og unges oppvekstvilkår 

Nytt planforslag styrker og supplerer den eksisterende grønne strukturen med urbane flater og 

plasser. Det legges til rette for bydelshus, svømmehall, butikker i samspill med eksisterende kirke og 

møteplasser av ulik karakter. Det kan gi god kontakt på tvers av alder og kjønn. De grønne rommene 

og Torget vil ha en viktig funksjon som arena for kulturarrangementer av formell og uformell 

karakter. Forskjellige uteplasser for lek/opphold er nært knyttet til boligene. 

Planforslaget legger også opp til utvikling av parkdrag og g/s veier som vil være attraktive for 

opphold og for turgåere. Ny svømmehall vil være tilgjengelig for skoler og befolkningen for øvrig. 

Levekår 

Ny reguleringsplan vil legge til rette for reetablering av offentlige helse- og sosialtjenester, som vil 

kunne bidra til positivt oppsving i forhold vedr. levekår. Et rikholdig torg med svømmehall, nytt 

bydelshus, butikker, kafe kan også bidra positivt til å gi samhørighet/identitet. 

Kulturhistoriske verdier 

Sunde kirke vil få en styrket posisjon i utformingen av lokalsenterets offentlig rom. 

9. Politisk behandling og offentlig ettersyn 

Politisk behandling 

Da det aktuelle planforslaget var til 1. gangsbehandling i kommunalstyret for byutvikling 05.11.2010 

ble den enstemmig vedtatt utlagt til offentlig ettersyn, og det fremmet en rekke oversendelseforslag 

som følger saken i henhold til enstemmig votering: 

Eli Aga (H) fremmet følgende oversendelsesforslag på vegne av H og KrF: 

”For å redusere trafikken over planforslagets nye torg (”shared space”) bes det om at det til 

2.gangs behandling pånytt vurderes alternativ avkjørsel fra Mjughøyden (høyre av/høyre på). 

Dersom eksisterende plassering av boligene opprettholdes må boligene mot Kvernevikveien sikres 

maksimalt mot støy.” 

Hilde Karlsen (Ap) fremmet følgende oversendelsesforslag: 

”Til annengangs behandling må inngrep i regulert friområde/grøntområde reduseres betraktelig.” 

Kari Raustein (Frp) fremmet følgende oversendelsesforslag: 

”Parkeringsdekningen synes for lav for lokalsenteret, og søkes øket til 2.gangs behandling. 

Arkitektoppdrag bør tildeles gjennom arkitektkonkurranse for å sikre høy estetisk verdi og kvalitet.” 

Helge Solum Larsen (V) fremmet følgende oversendelsesforslag: 

”Til 2.gangs behandling skal andel sykkelparkeringsplasser med overdekning økes.” 

Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak: 

”Plan 2017 forslag til reguleringsplan for Kvernevik lokalsenter med plankart, bestemmelser, 

overordnet kvalitetsprogram, illustrasjonsplan og beskrivelse med konsekvensutredning, alle datert 

kultur og byutvikling 20.10.2009, vedtas utlagt til offentlig ettersyn. 

Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven § 12-10.” 

21

Kommentar til oversendelsesforslag 

Som allerede påpekt innledningsvis er planforslaget bearbeidet etter høring i henhold til politiske 

vedtak og innkomne merknader. Kommentar til oversendelsesforslag fra kommunalstyret for 

byutvikling: 

Planforslaget fremmes til 2. gangsbehandling med to alternative trafikkløsninger. Alternativ 

B går ut på at Kvernevikveien/Mjughøyden holdes åpen for bilkjøring høyre av/på. Fra 

rundkjøringen til ca 60 m sør for kryss Kvernevikveien/Mjughøyden krever Vegkontoret at 

traseen reguleres med midtdeler. Eksisterende veitrase (Kvernevikveien) må da utvides med 

ca 2 m mot øst. Sammen med rundkjøringen er nevnte tiltak definert som 

rekkefølgebestemmelse i forbindelse med at butikker og/eller boliger i disse felt tas i bruk: 

B/F 1, B/F 2, K1, K2, K3, L1, L2, U1, U2. Utvidelsen av Kvernevikveien planlegges på et 

grunnareal som tilhører staten (helt inntil grensen mot naboer i øst). Utvidelsen av 

planområdet i alternativ B ligger også innefor plangrensen som ble varslet ved planoppstart 

02.03.2007. Alternativ A er et brukbart alternativ som innebærer noen utfordringer i 

detaljplanlegging. Mye tyder imidlertid på at alternativ B er å foretrekke, men som 

midlertidig løsning (før Transportkorridor vest blir ferdig utbygd) innebærer det 

merkostnader. 

Foreløpig støyvurdering tilsier at det er nødvendig å sette i verk støyreduserende tiltak 

(fasadetiltak, støyskjerming) i forbindelse med bebyggelse langs Kvernevikveien. I 

reguleringsbestemmelsene er det tatt med plankrav om at støyvurderingen skal videreføres i 

forbindelse med detaljregulering. Aktuelle krav/tiltak skal da defineres og konkretiseres 

nærmere i forbindelse med ny og eksisterende bebyggelse. 

I dagens situasjon er store deler planområdet preget av en blanding av parkeringsflater, 

grøntarealer og enkeltbygg med nokså utflytende og lite attraktive mellomrom. I gjeldende 

plan er grunnareal formål park 10317,5 m 2 + formål torg 758 m 2 = 11075,5. Dette dreier seg 

om et ganske uartikulert areal; store deler av planområdet er utsatt for trafikkstøy, og det 

mangler klare grenseoppganger og kvalitative sammenhenger landskap, byrom og 

bebyggelse. Målsettingen med det aktuelle planforslaget er å legge føringer for et mer 

artikulert senter med ulike typer grøntområder og urbane plasser. Den lokale kvaliteten i 

uterom er i stor grad knyttet til plassdannelser med gunstige sol- og utsiktsforhold. Området 

er utsatt for vind og det er behov for lune uterom. I planforslaget er det lagt vekt på å utnytte 

de lokale forholdene, dette i form av en volumoppbygging som skjermer mot trafikkstøy på 

Kvernevikveien, og som trappes ned mot vest. Nye uterom er inkorporert: separat 

adkomstvei til boliger i nord med grøntanlegg langs Traneveiens nye trase som danner en 

avskjerming mot boliger; nytt torg/gatetun, kvartalslek og rom til uteopphold. Uten å regne 

med veianlegg utgjør planforslagets uteareal (landskap/byrom) 13118,9 m 2 (dvs. 2042,5 mer 

enn park/torg i gjeldende plan). Planforslaget er i tråd med følgende definisjon av landskap 

(jf. Statens vegvesen håndbok 140 gengitt i ”Konsekvensvurdering med beskrivelse” s 29): 

”En vanlig definisjon av landskap er et område som er formet under påvirkningen fra, og i 

samspillet mellom, naturlige og menneskelige faktorer. Det bygde miljøet er i denne 

betydningen i seg selv en type landskap. Begrepene landskapsbilde eller bybilde brukes i 

denne sammenheng om de visuelle omgivelsene. Temaet tar for seg både hvordan tiltaket er 

tilpasset landskapet sett fra omgivelsene, og hvordan landskapet oppleves sett fra 

omgivelsene. 

Etter førstegangsbehandlingen er maks antall parkeringsplasset utvidet med 20 p-plasser som 

er det antall kirkens 1300 m 2 BRA gir (1,5 p-plass/100 m 2 BRA). Til næring, offentlig 

bebyggelse tillates 150 p-plasser, og til gjesteparkering boliger 20 p-plasser. Det tillates i 

tillegg 1 p-plass pr. bolig. Planforslaget legger således rammer for maks 270 p-plasser. 

Parkeringen skal tilrettelegges under planlagt bebyggelse og noe kan tillates under lokk felt 

L1. 

Krav til antall sykkelparkeringsplasser med overdekning framgår av 

reguleringsbestemmelsene § 4.1. ”Det skal være minst 3 sykkelparkeringsplasser pr. 100 m 2 

BRA. I overordnet utomhusplan og detaljplaner skal det tas stilling til plassering av disse. 

Andelen av overdekkede sykkelparkeringsplasser er som tilhører boligene skal være minst 80 

22

%. Andelen av overdekkede sykkelparkeringsplasser er som som tilhører 

næring/bydelshus/helsesenter/svømmehall skal være minimum 10 %. 

Stavanger kommune v. Bymiljø og utbygging har utarbeidet forslag til romprogram for ny 

svømmehall i Kvernevik. Dette vil bli fremmet for kommunalstyret for kultur og idrett 

07.06.2010. Administrasjonen går også inn for at svømmehallen skal utlyses som 

arkitektkonkurrane, og det vil bli forelagt kommunalstyret for utbygging. Det skal arbeides 

videre med program til arkitektkonkurranse så snart dette er politisk vedtatt, og når en 

godkjent reguleringsplan kan legges til grunn for aktuelle føringer i konkurranseprogrammet. 

Det kan bør la seg gjøre å gjennomføre arkitektkonkurransen i løpet av høstsen 2010. 

Innkomne merknader/ uttalelser 

Plansaken var utlagt til høring iht. § 12-10 i perioden 20.11.2009-15.01.2010. Det ble også arrangert 

informasjonsmøte om saken i Kvernevik bydelshus 02.12.2009. Sistnevnte var en del av et 

innholdsrikt folkemøte arrangert av beboeraksjonen ”Nok er nok”. Innledningsvis var det innlegg av 

sentrale kommunalpolitikere. Etter informasjon om plansaken var det workshop med mange 

deltagere. 

Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev 20.11.2009. Det var annonse i 

lokalpressen 20.11.2009, og saken ble i tillegg presentert for Madla bydelsutvalg 26.01.2010. 

I den første høringsrunden kom det inn 21 uttalelser til planforslaget. 

Merknadene er referert og kommentert i vedlegg 9. Vi har valgt å kommentere alle, selv om to av 

merknadene (Heidi Sunde og Arbeidsgruppen for overføring av kirkelige eiendommer) ikke hadde 

søkt om utsettelse, og kom inn lenge etter at fristen var utløpt. 

Alternativ B (vedr trafikkløsning) ble utlagt til begrenset offentlig ettersyn i perioden 07-29 mai 2010 

og i den forbindelse kom det inn 7 merknader. I vedlegg 9 er disser referert og kommentert i direkte 

forlengelse av tidligere innsendt merknad. I tilleggg har vi tatt med en oppsummering av 

deltakergruppenes referater fra workshop i Kvernevik bydelshus 02.12.2009. 

Oppsummering folkemøte/workshop i Kvernevik bydelshus (etter av informasjonsmøte 

02.12.2009). Beboerne er opptatt av følgende: 

Svømmehall må kunne brukes til profesjonell svømmeidrett. Den bør også inneholde 

barnebasseng, helsebasseng, aktivitetsbasseng, treningsbasseng, stupemuligheter, 

treningsrom ev. med bowlinghall, sambruk av garderobefasiliteter, buldrevegg på utsiden 

mot friområde. 

Bydelshus må inneholde alle de aktiviteter som fins i dagens bydelshus, og det må bygges 

før eksisterende bydelshuset rives. Fritidssenter for barn og ungdom med øvingslokaler for 

band. Storsal, kafeteria, grupperom, dansesal. 

Om det fotsatt skal være dansing må gulvunderlag være tilrettelagt for det. Det er viktig å 

tenke på flerbruksareal, god lagringskapasitet, dimensjonering av kjøkkenfasilitet relatert til 

større arealer, teknisk oppgradering (teleslynge), gode lokaler til fritidsklubb og 

ungdomsklubb (i kjeller), øvingslokale for band. 

Helsesenter: Bør utvikles med et tverrfaglig miljø; lege, helsestasjon, fysioterapi, tannlege, 

skoletannlege, kiropraktor, ergoterapeut, fotpleie, helsesenter/treningsstudio etc. Kvernevik 

må ha det antall leger som en har krav på i forhold til innbyggerantall. Viktig å få apotek i 

tilknytning til legekontor. 

Butikker: Behov for dagligvarebutikk med ferskvare (Helgø), kundemagnet (for eksempel 

vinmonopol), attraktive butikker som folk kjenner eksempelvis store kjeder: Cubus, 

Dressmann, Nille, H&M, søsterne Grene, Biltema, Europris, – Gina tricot, Kid interiør, 

baker/konditori, blomsterbutikk, apotek, ”miks-butikk”, byggmiks, sportsbutikk, skobutikk, 

tekstiler, hobby/fritid, interiør/gaver, store kjeder (ikke typiske motebutikker). Søndagsåpen 

butikk som kan trekke folk og skape liv også i helgene 

23

Servicefunksjoner: behov for apotek, frisør, hudpleie, kafé, minibank, pub vil utvide med 

catering og kafé tilpasset behov på døgnets ulike tider. Kafé/restaurant med uteservering som 

kan åpnes mot Torget. 

Boliger: Blanding av 2-3-4-roms leiligheter. 

Parkering: Planforslaget har for lite parkeringsareal; parkering bør tillates også under 

grøntareal og i to plan. Fellesparkering må være tilrettelagt for HC. 

Uterom/grønanlegg: Planen bør inkludere flere ungdomsaktiviteter på deler av friområdet; 

skatebane, sandvolleybane, basketkurver. Et passende sted bør opparbeides med utegrill. 

Trær/beplantning som vindavskjerming. 

Trafikk: Skeptisk til intergrering fortgjengere/bilister over en del av torgplassen i henold til 

’shared space’. Kan med fordel legge opp til høyre av/på Kvernevikveien/Mjughøyden ev. 

tunnel under Torget. Lokalsenteret må ha et godt kollektivtilbud (buss). 

Arkitektur: Gode arkitektoniske kvaliteter i bebyggelsen. Enhetlig arkitektur på hele 

området. Pene materialer som holder seg. 

Kommentar: Innspill fra workshop med beboere i Kvernevik gir et verdifullt innblikk i muligheter; 

hvor innholdsrikt et lokalsenter kan bli. Oppsummeringen kan benyttes som sjekkliste i forbindelse 

med videre programmering og detaljplanlegging. 

Oppsummering merknader 

Merknadene er stort sett positive til planforslaget: 

Det er lagt vekt på få til en helhetlig plan med god balanse mellom ulike funksjoner (svømmehall, 

bydelshus, helse, butikker, boliger) og med ulike typer uterom som spenner mellom urbane plasser 

og kontinuerlige parkdrag. Kirken blir også en integrert del av lokalsenteret selv om den ikke inngår 

i planområdet for ny regulering. Det er tatt hensyn til levekår og barns oppvekstvilkår. 

Kritikk av planforslaget er gjennomgående knyttet til følgende: 

At høringsalternativet (alternativ A) forutsetter stenging av Mjughøyden for biltrafikk og at ca 100 

boenheter sør for planområdet må kjøre gjennom Torget (shared space). 

At antall parkeringsplasser er for lavt. 

Endel merknader etterlyser mer konkre løsninger vedr. innhold og opparbeidelse plasser/bebyggelse 

(inkl. tiltak mot støy, møblering av plasser, hva svømmehall/bydelshus bør inneholde med mer). 

Den aktuelle områdeplanen har til hensikt å legge overordnede føringer. Det er et plankrav at det i 

neste runde skal lages landskapsplan og detaljplaner (kf. Reguleringsbestemmelsene § 2). Det dreier 

seg om en forholdsvis innholdrik/kompleks plan med mange forskjellige krav og interesser, og så 

langt som mulig er det tatt hensyn til oversendelsesforslag ved politiske behandling og innkomne 

merknader i forbindelse med høring. 

10. KONKLUSJON 

Adkomstforhold har i lang tid vært et omdiskutert tema, og i planforslaget er dette utredet i to 

alternativer A og B. Begge alternativene synes akseptable, men det er ikke tvil om hva de fleste 

mener. Alternativ B er helt klart å foretrekke fordi sentralrommet med Torget og aksen ned mot 

kirken blir bilfritt område. Dette sentrale romforløpet blir et trygt virimleområde for barn/eldre. I 

større grad kan alternativ B benyttes i forbindelse med store arrangementer/folkemengder. Som 

rekkefølgetiltak er alternativ B noe mer kosnadskrevende, men etter alt å dømme er det det beste 

opplegg for selve lokalsenteret og internt veisystem. Alternativ B skårer noe lavere enn A i forhold 

til overordnet veisystem, men de mulige negative konsekvensene ved avkjørsel høyre av/på i kryss 

24

Kvernevikveie/Mjughøyden synes å kunne løses på en forsvarlig måte, som også kan aksepteres av 

vegvesenet. 

Med henvisning til forannevnte finner vi å kunne anbefale at foreliggende planforslag B vedtas. 

Konsekvensutredningen viser etter vårt skjønn at det har mye for seg å utvikle Kvernevik lokalsenter 

området iht. planforslag alternativ B. 

Det forutsetttes at det arbeides videre med følgende: 

Overordnet kvalitetsprogram 

Infrastrukturtiltak vedr. energiforsyning/drift 

Overordnet landskapsplan 

Detaljutforming av bebyggelse og uterom. 

11. FORSLAG TIL VEDTAK 

Utredningsplikten anses som oppfylt. 

Forslag til reguleringsplan for plan 2017 alternativ B, Kvernevik lokalsenter, med plankart, 

bestemmelser, overordnet kvalitetsprogram, illustrasjonsplan, alle datert Kultur og byutvikling 

20.10.09, sist revidert 31.05.2010, vedtas. 

Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. 

Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak. 

Vedlegg: 

1 Plankart alternativ A datert 20.10.2009 sist revidert 31.05.2010 

2 Plankart alternativ B datert 20.10.2009 sist revidert 31.05.2010 

3 Reguleringsbestemmelser datert 20.10.2009 sist revidert 31.05.2010 

4 Overordnet kvalitetsprogram datert 20.10.2009 sist revidert 31.05.2010 

5 Konsekvensutredning med beskrivelse datert 20.10.2009 

6 Illustrasjonsplan alternativ A datert 20.10.2009 sist revidert 31.05.2010 

7 Illustrasjonsplan alternativ B datert 20.10.2009 sist revidert 31.05.2010 

8 a) Merknader med kommentarer til varsel om planoppstart (02.03.07) og høringsutkast 

til planprogram (høringsfrist 07.08.09) for det aktuelle planforslaget. 

b) Merknader med kommentar til varsel om oppstart (14.01.05) i saksframlegg (23.05.2006), 

politisk behandling og merknader til tidligere høringsutkast (høringsfrist 17.01.06), 

oppsummering. 

9 Merknader med kommentarer til offentlig ettersyn, alternativ A i perioden 20.11.09-15.01.10, og 

alternativ B i perioden 07.05.10-29.05.10. 

Inger Østensjø 

rådmann 

Halvor S. Karlsen Anne S. Skare 

direktør byplansjef 

Utrykt vedlegg: 

Planprogram fastsatt av kommunalstyret for byutvikling 27.08.2009 

Enkel arbeidsmodell 

25 

Ottar Vedelden, byplan 

saksbehandler

26 

Vedlegg 3 

Plan 2017. Reguleringsbestemmelser for Kvernevik lokalsenter, Madla bydel. 

Utarbeidet av: Stavanger kommune 

Datert: 20.10.2009 

§ 1. Formål 

Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av Kvernevik lokalsenter med 

en hensiktmessig kombinasjon av bygg og anlegg til svømmehall, bydelshus, 

butikker, allmennyttige tjenester og boliger. 

§ 2. Plankrav 

Før detaljregulering av utearealene skal det lages overordnet utomhusplan som 

omfatter hele planområdet: Omlegging av Traneveien, trafikkområder tilknyttet 

rundkjøring i kryss Kvernevikveien/Traneveien og utvidelsen av Kvernevikveien 

med midtdeler. Planen skal ha med torg/parkområder inkludert lekeplasser og nye 

g/s-veier. Overordnet utomhusplan skal legges til grunn for detaljregulering. 

Det kreves detaljert reguleringsplan før utbygging for alle felt innenfor området. 

2.1 Detaljert reguleringsplan 

Det kreves detaljert reguleringsplan i M=1:500 for følgende områder (områder i parentes 

skal fremmes som samlet plan). Felt: (B/F 1, B/F 2, K1, K2, K3, G3, L1, L2, L3, U1, U2, 

F, Torg, G3). Felt: (Idrettsanlegg svømmehall, G1), (forsamlinglokale bydelshus G2, 

tilknyttede g/s-veier og torg) 

Den detaljerte planen skal redegjøre for følgende: 

‐ Kvalitetsprogrammet skal konkretiseres i henhold til generelle ambisjoner, mål og 

krav angitt i overordnet kvalitetsprogram for plan 2017. 

‐ Disponering av arealer til felles, offentlig og trafikk må klart framgå av plankart. 

Fordeling og lagdeling av ulike byggeformål må fremgå klart av planen. 

‐ Bygningers utforming, herunder nivåer, etasjetall, høyder og materialbruk skal 

vises/beskrives i bestemmelsene. 

‐ Ulike uterom skal gjøres til gjenstand for vindanalyse. 

‐ Detaljplan av uteareal skal vise belegning, belysning, møblering (sittegrupper og 

lignende). 

‐ Bygningers forhold til eksisterende bebyggelse. Ny bebyggelse må vises i 

sammenheng med eksisterende og nabobebyggelse. 

‐ Grad av utnytting og beregningsregler skal framgå av bestemmelser/plankart. 

‐ Det skal utarbeides overordnet renovasjonsplan for byggeområdet. 

‐ For byggeområder skal vises avkjørsler, adkomstforhold (vare- og 

serviceadkomst). 

‐ Foreløpig støyvurdering skal videreføres, og konkrete tiltak skal medtas i 

bestemmelsene. 

‐ Det skal redegjøres for hvordan støy i drifts og anleggsfasen skal ivaretas. 

‐ Detaljplanleging av veianlegg skal være samordnet med planlegging av 

’Transportkorridor vest’. 

‐ Tilknytning til overordnet/tilstøtende gang- / sykkelveinett - både etablert og 

regulert – samt gangforbindelser til holdeplass for kollektivtransport skal vises. 

‐ Gang og sykkelveier må inngå i detaljplanen. 

‐ Parkering for biler og sykler. Planen skal vise P-plasser for HC og el-biler. 

‐ Viktige siktlinjer skal vises på plankart. 

‐ Fjernvirkning av bebyggelse mot veier, boligområder og friområder skal 

dokumenteres ved oppriss, perspektiv, modell, fotomontasje, el.l. 

‐ Rekkefølgekrav (§ 3) presiseres nærmere i detaljplan.

2.2 Offentlige trafikkområder 

Tekniske planer for offentlige trafikkområder skal godkjennes av vedkommende 

veimyndighet. Planen skal vise inndeling av trafikkarealet, høyder, belegg, beplantning, 

belysning, skilting og andre relevante anlegg og elementer. 

2.3 Rammesøknad 

Ved rammesøknad skal det følge utomhusplan i M=1:200, for så stort areal som 

kommunen bestemmer, som viser opparbeidelse av det aktuelle planområdet med 

kjøreadkomst og annen adkomst, bil- og sykkelparkering, areal for av- og pålessing, 

terrengbehandling, belegg, forstøtningsmurer og rekkverk, beplantning, møblering, 

belysning mv. Søknaden skal videre redegjøre for material- og fargebruk, og i 

sammenhengende plan og fasadeoppriss vise bebyggelse som ligger nærmere enn 15 m. 

Planen skal godkjennes av kommunen. 

Ved rammesøknad skal det følge renovasjonsplan for byggeperioden og for driftsfasen for 

byggeområdene. 

I alle utbyggingsfelt skal det utføres grunnundersøkelser med tiltaksplan for håndtering av 

forurenset grunn. Forholdene må dokumenteres ved rammesøknad. Bygging på forurenset 

grunn stiller krav til masseutskifting av grunn eller tildekking av grunn. 

Ved rammesøknad skal det følge dokumentasjon vedrørende måloppnåelse ihh til 

generelle ambisjoner og krav i overordnet og detaljert kvalitetsprogram. 

§ 3. Rekkefølgekrav 

Utbyggingen er heftet til gjennomføring av følgende tiltak: 

1. Ny rundkjøring i kryss Kvernevikveien/Traneveien og ny trase for Traneveien med separat 

adkomstvei til boligeiendommer på nordsiden skal være ferdigstilt nå ny bebyggelse i felt 

B/F 1, B/F 2, K1, K2, K3, L1, L2, U1, U2 og/eller F tas i bruk. 

2. Betingelsen for at Mjughøyden holdes åpen for høyre av/på er: Kvernevikveien skal være 

opparbeidet med midtdeler fra ny rundkjøring til ca 60 m sør for kryss 

Kvernevikveien/Mjughøyden før bebyggelse i felt B/F 1, B/F 2, K1, K2, K3, L1, L2, U1, U2 

og/eller F tas i bruk. 

3. Utearealer (g/s-veier, torg, park G3) skal være opparbeidet før nybygg i respektive felt tas i 

bruk. Områder i parantes skal være opparbeidet når felt tas i bruk: (Felt B/F 1, K1, K2, L1, 

L2, U1, Torget, Torggata, tilknyttede g/s-veier), (Felt B/F 2, K3, U2, L3, torg, Torggata og 

tilknyttede g/s-veier). 

4. P-anlegg i u-etasje med innkjøring fra ny vei nord for torget og BF1 (markert på plankart) 

skal være opparbeidet når bebyggelse over (butikker, kontorer, boliger) tas i bruk. 

5. Park G1, tilknyttet g/s-vei og torg mellom bydelshus, svømmehall og kirke skal være 

ferdigstilt når ny svømmehall tas i bruk. 

4. Fellesbestemmelser 

4.1 Parkering 

Det tillates maks 1,5 p-plass pr 100 m 2 areal til næring og offentlig bebyggelse. Det gir 

150 p-plasser (når kirkebygget er inkludert). 

Det tillates i tillegg 0,2 p-plass for gjesteparkering til boligene, det gir 18-20 p-plasser. 

Også disse skal være i felles p-anlegg tilgjengelig for offentligheten. 

I p-anlegget skal det også være avlukkede lommer hvor det tillates maks 1 p-plass pr bolig 

(maks 100 p-plasser). 

Parkeringen for planområdet skal ikke overstige 270 p-plasser, og den skal tilrettelegges 

under planlagt bebyggelse ved nedkjøringssrampe under lokk i felt L2 og T2. 

I tillegg kan tillates et begrenset antall HC-parkering på bakkeplan i små lommer (3-4 

plasser). 

10 % av parkeringsplassene skal ha ladestasjon for el-biler. 5 % av alle p-plassene skal 

være tilrettelagt for HC. 

27

Det skal være minst 3 sykkelparkeringsplasser pr. 100 m 2 BRA. I overordnet utomhusplan 

og detaljplaner skal det tas stilling til plassering av disse. 80 % av sykkelparkeringen til 

boligene, og 10 % av sykkelparkeringen til næring/bydelshus/helsesenter/svømmehall, 

skal være overdeket. 

4.2 Energiforsyning og miljø 

I forbindelse med detaljregulering skal det vurderes bygging av felles energisentral. 

Kvalitetsprogrammets punkt 5 vedr. energiforsyning/bruk skal følges opp. Samlet 

energiregnskap skal tilsvare energiklasse B. 

4.3 Kvalitetsprogram 

Overordnet kvalitetsprogram gjelder for området. 

4.4 Universell utforming 

Prinsipper for universell tilrettelegging skal legges til grunn ved planlegging av bygg, 

anlegg og uteområder. 

4.5 Byggegrense 

Der ikke annet er vist på plankart gjelder formålsgrense som byggegrense. 

4.6 Utnyttelse – beregning av m2 BRA 

Grad av utnyttelse angis i m 2 BRA og maksimal utnyttelse er angitt i §5.5. BRA skal 

regnes uten tillegg for tenkte plan. Overdekket sykkelparkering, parkeringsanlegg og 

tekniske anlegg, som er helt under bakken eller i u-etasje, regnes ikke med i maks m2 

BRA. For svømmehall regnes ikke basengbunn i u-etasje som BRA. 

4.7 Byggehøyder 

Maksimal byggehøyde med kotenivå i høyde over havet er vist på plankartet. Det tillates 

ikke at tekn rom, trappesjakter, rekkverk, piper og lignende, oppføres over maks. 

kotehøye, dersom det ikke framgår av detaljert plan. 

4.8 Arkitektur 

All bebyggelse innen planområdet skal gis en helhetlig utforming med høy arkitektonisk 

kvalitet, og god kvalitet mht. materialer på alle fasader, tak, takterrasser og offentlige 

plasser. Fasader skal gis en utforming som er tilpasset beliggenheten mot Kvernevikveien 

(øst) og avtrapping mot parkdrag/torg (vest). Bebyggelsen skal ta hensyn til utsikt fra 

omkringliggende boligområder og veier. 

Alle nybygg skal ha tydelig markerte inngangspartier for besøkende som henvender seg 

mot torg og plasser. 

Uteområder/parkområder knyttet til byggeområdene skal være offentlig tilgjengelig og 

integreres med tilstøtende offentlige grøntområder. 

4.9 Tekniske anlegg og driftsarealer 

Transformator, anlegg for energiforsyning og plass for håndtering av avfall, containere, 

komprimatorer og lignende skal bygges inn i bygninger eller avskjermes med innhegning 

tilpasset bygningenes øvrige fasader. Utelager er ikke tillatt. 

4.10 Kjøp/salg av arealer 

Fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområde/felt skal 

skje i henhold til jordskifteloven §2 bokstav h, jfr. § 5 andre ledd, og dette skal vurderes i 

henhold til detaljert reguleringsplan 2.1. Det henvises her til pbl § 12-7 nr. 13. 

§ 5. Byggeområder regulert i ulike vertikalnivåer: 

Ulike formål: forretninger, allmennyttige tjenester og boliger tillates bygget på nærmere 

spesifiserte plan (nivåer i terrenget). 

28

5.1 Butikker: 

I felt BF 1, BF 2, K1, K2, K3, U1, U2, F tillates et sammenhengende areal til butikker, 

allmennyttige tjenester, fellesareal med cafe og lignende. Det kan inneholde maks 4400 

m 2 BRA til detaljhandel inkl. post og apotek, og det skal ligge på nivå med Torget på ca 

kote 25-25,5. Hovedinngang til butikksenteret skal være fra Torget og det skal 

tilrettelegges for cafe med uteservering. 

5.2 Helsekontorer og lignende. 

På kote 31-31,5, i felt K1, K2, K3, tillates kombinert utnyttelse til allmennyttige formål og 

helsetjenester. I kombinasjon med dette (orientert mot vest) kan det tillates et mindre 

antall boliger for eldre eller personer med spesielle behov. Det skal være intern 

forbindelse (heis, trapp) til butikksenteret. 

5.3 Boliger: 

Det tillates maks 9500m2 BRA til bolig. Ingen boenheter skal være mindre enn 55m2 

BRA, og minst 70 % skal være iht. universell utforming. 

I felt BF 1 og B/F 2, på lokk over butikkdelen, tillates boligblokker i 3-5 etasjer. I hver 

blokk kan tillates maks 16-18 boenheter. 

I felt K1, K2 og K3 skal det være en sammenhengende bebyggelse i 3-5 etasjer med 

varierende høyder/etasjeantall. I blokken kan tillates maks 68-74 boenheter. 

På lokk over butikkdelen i felt U1, U2, og U3 skal det være takterrasse med 

sandlekeplasser, og plasser for opphold og aktiviteter. 

5.4 Innkjøring til parkeringsanlegg: 

Det tillates at det bygges innkjøringsrampe inkl. parkering under felt L1 (del av 

kvartalslekeplassen). På lokk over p-rampe/parkering i felt L1 skal det være minst 1 m 

jord inkl. dreneringsmasse. Lokket skal være dimensjonert til å bære beplantning, 

leketutstyr, utemøblering og lignende. 

5.5 Det tillates følgende arealer: 

Maks 4 400 m 2 BRA til detaljhandel inkl. apotek, post. 

Maks 1000 m 2 BRA til allmennyttige tjenester (helse) 

Maks 1700 m 2 til bydelshus 

Maks 1400+200 m 2 BRA til svømmehall 

Sammenlagt boligareal maks 9500 m 2 BRA, maks 90-100 boenheter. 

Sammenlagt arealutnyttelse 18200 m 2 BRA. 

§6. Offentlige trafikkområder 

6.1 Kjøreveier og ny rundkjøring 

Rundkjøring og trafikkanlegg langs Kvernevikveien og ’Transportkorridor vest’ skal 

godkjennes av Statens vegvesen. Traneveien og interne veianlegg skal opparbeides i hht. 

kommunalteknisk norm for Nordjæren. Planene skal godkjennes av kommunens 

veimyndighet før byggearbeidene kan igangsettes. 

6.2 Gang- / sykkelvei 

Veier som skal overtas av kommunen for vedlikehold skal godkjennes av kommunens 

veimyndighet før byggearbeidene igangsettes. 

Gang- / sykkelveier skal være kjørbare for uttrykningskjøretøy og servicebil. G/s-vei 

som er regulert med bredde 4 m skal være dimensjonert for vanlig lastebil. Forhold 

som berører riks- og fylkesveianlegg skal godkjennes av Statens vegvesen. 

6.3 Annen veigrunn-grøntalegg 

Mellom ny trase for Traneveien og boliger mot nord skal det utvikles grøntanlegg som 

bidrar til å skjerme boligene. Rabatter og veigrunn tekniske anlegg skal også forsterkes 

med ny beplantning. Dette skal samordnes i overordnet landskapsplan og detaljplan. 

29

Skråninger, forstøtningsmurer og lignende i forbindelse med underganger, overganger og 

ulike typer veianlegg skal ha en estetisk utforming. Detaljutforming skal godkjennes av 

Stavanger kommune, avdeling Byplan. 

6.4 Torg, gatetun 

Torget og aksen ned til Sunde kirke skal være stengt for ordinær bilkjøring og utformes 

slik at det blir trygt for fotgjengere. Overordnet kvalitetsprogram punkt 8 skal følges opp. 

Torg/gatetun dimensjoneres for brannbil og servicekjøretøyer inkl. vanlig lastebil, og skal 

skal opparbeides som byrom med esetiske kvaliteter i belegning, belysning, møblering. 

Inngangspartier til tilgrensende bygg skal virksomheter ha inngangspartier og utemøbler. 

§ 7. Park 

Overordnet landskapsplan og detaljplaner for parkområder skal være i samsvar med 

føringer i planen: 

• På sørsiden og nordsiden av lokalsenteret skal det være grønne områder for bl.a. 

lek og opphold. 

• Traneveien skal knyttes til et overordnet parkdrag med g/s vei og trær. 

• Mellom bydelshus, svømmehall og Sunde kirke skal det være et kontinuerlig 

parkdrag som krysses av en aksial plassdannelse. Romforløpet skal ha en helhetlig 

estetisk utforming tilpasset bebyggelsen. 

§ 8. Fellesområder 

Alle uteområder og felles parkingsanlegg i kjeller skal være fellesområder tilgjengelige 

for allmenheten. 

Det kan tillates at kvartalslekeplass L1 bygges på lokk over parkering og innkjøringsrampe til 

kjellerparkering. I den sammenheng forutsettes vanntett konstruksjon med en gjennomsnittlig 

overdekning på min 1m med jord/drenerende masse over betongdekke. Det skal redegjøres nærmere 

for utforming i forbindelse med detaljregulering. 

§ 9. Spesialområde 

Frisiktsone 

All hindring i frisiktsoner over 0,5 meter fra vegplan, tillates ikke. 

30

Stavanger Kommune 

OVERORDNET KVALITETSPROGRAM 

31 

Vedlegg 4 

PLAN 2017. REGULERINGSPLAN FOR KVERNEVIK LOKALSENTER 

Utgave: 20.10.09 Revidert 31.05.2010

Innhold: ................................................................................................................ 

1. ORIENTERING OM DOKUMENTET ............................................................... 

HENSIKT 

MÅLGRUPPE 

FORHOLD TIL REGULERINGSPLANEN 

2. AMBISJONER OG MULIGHETER .................................................................. 

PRINSIPPER FOR BÆREKRAFT 

AMBISJONSNIVÅ 

MULIGHETER 

3. OVERORDNEDE MILJØMÅL ......................................................................... 

4. KLIMAVURDERING ......................................................................................... 

5. ENERGIBRUK, ENERGIKILDE, DISTRIBUSJONSSYSTEM ....................... 

ENERGIBRUK 

Anbefalte forkusområder 

ENERGIKILDE OG DISTRIBUSJONSSYSTEM 

BYGGS LEVEALDER, VEDLIKEHOLD, UTSKIFTING 

Anbefalte fokusområder 

6. HÅNDTERING AV OVERFLATEVANN .......................................................... 

7. UTFORMING AV UTEOMRÅDER ................................................................... 

8. BIL, SYKKEL, KOLLEKTIVTRANSPORT, VARELEVERANSE ................... 

9. MATERIALVALG ............................................................................................. 

10. ESTETIKK ....................................................................................................... 

11. AVFALL I BYGGEPERIODEN OG I DRIFTSFASEN ................................... 

AVFALL I BYGGEPERIODEN 

AVFALL I DRIFTSFASEN 

12. UNIVERSELL UTFORMING .......................................................................... 

13. MILJØOPPFØLGINGSPLAN ........................................................................ 

32

1. ORIENTERING OM DOKUMENTET 

HENSIKT 

Overordnet kvalitetsprogram (OKP) for Kvernevik lokalsenter er utarbeidet for å være et 

felles overordnet miljøstyrings- og veiledningsverktøy for all planlegging, bygging, drift og 

forvaltning av området. 

Det betyr at prosjekteier, prosjektorganisasjonen, samarbeidspartnere og utførende aktører 

setter seg inn i dokumentets innhold og tar hensyn til de anbefalinger og retningslinjer som 

gis. 

I henhold til OKP vil eiere av området nedfelle krav i avtaler med utviklere, utbyggere og 

brukere. Stavanger kommune og andre utviklere av Kvernevik lokalsenter har et 

oppfølgingsansvar slik at målsettingene i OKP realiseres så langt det er mulig. 

I forhold til programmets ambisjoner skal utviklere ta initiativ og bistå med å søke om 

økonomisk støtte fra for eksempel Husbanken, Enova og rettleie utbyggere i prosessen. 

Programmet konsentreres om de forhold som har størst betydning for områdets totale 

miljøprestasjon i et livsløpsperspektiv, og det legger opp til et ambisjonsnivå som går utover 

lovpålagte krav og regler. 

Følgende momenter belyses i OKP: 

Overordnede miljømål 

Klimaanalyse, vind- og solforhold. 

Energibruk, energikilde og distribusjonssystem. 

Bygningers levealder, forventet vedlikehold og behov for utskiftinger. 

Håndtering av overflatevann. 

Utforming av uteområder. 

Transport: bil/sykkel/kollektivtrafikk/vareleveranser. 

Materialvalg 

Estetisk tilnærming. 

Avfall i byggeperioden og i driftsfasen. 

Prinsipper for universell utforming. 

MÅLGRUPPE 

Målgruppen for OKP-en for Kvernevik lokalsenter er: 

prosjektledelse og prosjekterende hos eier/utbygger i prosjekterings- og 

utbyggingsfasen 

prosjektledere hos hoved- og underentreprenører i utbyggingsfasen 

eiere og driftsansvarlige for bygninger/aktiviteter i ferdig utbygd prosjekt 

saksbehandlere og prosjektansvarlige i Stavanger kommune 

FORHOLDET TIL REGULERINGSPLANEN 

Overordnet kvalitetsprogram (OKP) er utarbeidet som vedlegg til reguleringsplanen for 

Kvernevik lokalsenter og er heftet til bestemmelsene som fremmes til politisk behandling. 

Dokumentet utdyper reguleringsplanen på de viktigste miljøområdene. 

Reguleringsbestemmelsene angir at dokumentet er retningsgivende; det gir retningslinjer 

som kommer til anvendelse ved utarbeidelse og behandling av detaljreguleringsplaner og 

søknader om rammetillatelse. 

33

For planmyndigheten vil retningslinjene angi hvilke hensyn og faktiske forhold det skal 

legges vekt på når de rettslige bestemmelsene skal håndheves. 

Ved behov for valg av løsninger som innebærer fravikelse eller omtolking av retningslinjene, 

kan imidlertid dette godkjennes, så lenge endringen er innenfor reguleringsplanens rammer 

og tilsvarende måloppnåelse ivaretas og sikres. 

Planmyndigheten kan foreta endringer av retningslinjene innenfor rammene av 

reguleringsplanen og dens bestemmelser, uten at dette medfører endring av planen og ny 

politisk behandling. Alle endringsforslag skal høres av de berørte parter. 

Det må forventes at det oppstår behov for endringer over tid, og retningslinjene kan da 

endres på initiativ av planmyndigheten selv, eller som følge av forslag fra andre. 

2. AMBISJONER OG MULIGHETER 

OKP tar utgangspunkt i at Stavanger er med i ’Fremtidens Byer’ og har satt seg som mål å 

være et satsingsområde innenfor energi i bygg og fornybare energikilder. Stavanger 

kommune var også tidlig ute med å underskrive til å underskrive den europeiske 

’ordføreravtalen’ om 20 % reduksjon i CO2 utslipp innen 2020. 

Stavanger kommunes ”Klima og miljøplan 2010-2025” (som skal til endelig behandling i 

Stavanger bystyret) legges til grunn. Det framgår at Stavanger kommune har som mål at 

alle bygg i byen i første fase skal ha lavenergiprofil, klasse B, og passivhus standard fra og 

med 2013. 

Med henvisning til dette legger planforslaget opp til en fremtidsrettet og miljøvennlig profil 

når det gjelder energiforsyning/drift. Det er også en prioritet målsetting å kombinere høy 

arkitektonisk kvalitet med arealeffektivitet og funksjonalitet. 

Ambisjonen om å være foregangsområde trenger ikke innebære at en må være ledende 

innenfor hvert enkelt miljøtema. Det avgjørende er hva som samlet oppnås innenfor de 

rammebetingelser som er til stede og virkemidler statlige og kommunale myndigheter samt 

aktuelle utviklingsselskap og tiltakshavere rår over. 

PRINSIPPER FOR BÆREKRAFT 

For bærekraftig byutviklingen i Kvernevik lokalsenter skal følgende overordnede prinsipper 

gjelde: 

Kvernevik lokalsenter skal være et lavutslippsområde mht. CO2 

Fornybare energikilder skal prioriteres. 

Ny plan vil gi muligheter for etablering av helt nye energikonsepter i tråd med 

vedtatte normer for energibruk (endringer i TEK 01.08.09). 

Sikker energiforsyning til konkurransedyktig pris. 

Målet er å ha et helhetlig energikonsept for planområdet som totalt sett bidrar til et lavt 

energiforbruk og minimale klimautslipp. Anleggene skal kunne levere nødvendig varme og 

kjøling til konkurransedyktige priser. All energi skal utnyttes mest mulig effektivt. 

Det vil kunne bygges opp helt ny infrastruktur for varme, kjøling, varmelagring m.m. Siden 

reguleringsforslaget ikke er konkretisert på dette punktet, er det ikke gjort videre utredninger 

knyttet til energibruk. Rapporten fra SMI AS anbefaler at temaet følges opp i den videre 

prosjekteringen når konkrete prosjekter foreligger. 

34

3. OVERORDNEDE MILJØMÅL 

Følgende overordnede miljømål skal gjelde ved utvikling av området. 

1. Generelt skal skal teknikker som anvendes være utprøvd i 

sammenlignbare prosjekter. 

4. KLIMAVURDERING 

2. Kretsløpene i Kvernevik lokalsenter skal sluttes på ett så lokalt 

nivå som mulig. 

3. Helhetlig miljøplanlegging skal brukes for å utvikle gode 

bærekraftige løsninger med lavt energibehov, lavt resursforbruk, 

resirkulering av avfall og minimering av transportbehov. 

4. Løsningene skal være tilpasset til brukernes behov og de skal gi 

samme eller bedre kvalitet enn før bygging. Brukernes behov og 

engasjement skal ivaretas og vektlegges. 

5. Grunnen skal rengjøres for forurensinger så langt som nødvendig 

for å ikke utgjøre en helserisiko. 

6. Transportbehovet, i første rekke med bil, skal minimeres. 

Transport til og fra Kvernevik lokalsenter skal i størst mulig 

utstrekning skje med kollektivtrafikk, gang eller sykkel. 

7. Nettvannsforbruk skal minimeres 

8. Kun ”energi og miljøriktige bygg” får oppføres i området. Med 

dette menes: 

et ressurseffektivt bygg, hvilket innebærer at energi, 

materialer og vannressurser utnyttes effektivt. 

et bygg som gjennom sin tilblivelse, drift og avskaffelse fører 

til minst mulig utslipp av helse- og miljøskadelige stoffer. 

et bygg som ikke gir helseplager for personene som skal 

oppføre, bruke, drive, vedlikeholde og rive bygget. 

I konsekvensutredning og ved utforming og plassering av bygg stilles det krav til 

klimaanalyse som viser optimal lokalisering og energiøkonomisk gunstig utforming av 

bygninger og uterom. Fokus er energireduksjon ved plassering/utforming. 

Følgende skal vurderes: 

Bygg og uteroms plassering og utforming med tanke på lavest mulig 

energibehov 

Optimal utnyttelse av passiv solenergi 

Optimal utnyttelse av dagslys 

Tetting og skjerming i forhold til utsatte vindbelastninger. 

35

5. ENERGIBRUK, ENERGIKILDE, DISTRIBUSJONSSYSTEM 

I Kvernevik området ligger det til rette for å utvikle en samlet strategi for energibruk, 

energikilde og distribusjon. 

ENERGIBRUK 

En forberedende energivurdering ”Energikonsept Kverntorget” av SMI energi og miljø AS 

(august 2009) legges til grunn for videre arbeid. 

Det skisseres en rekke muligheter i rapporten, og i det videre arbeid må disse vurderes 

nærmere og prioriteres. Noen tiltak vil falle gjennom av praktiske eller økonomiske årsaker, 

men det vil være viktig å ha alt med i forprosjektfasen og hele tiden gjøre en totalvurdering, 

slik at ikke ett enkelttiltak utelates pga. en isolert sett negativ vurdering. Forslag: 

1. Etablere en ”overordnet” rolle i prosjektet som fastlegger helhetlige rammer tilpasset 

utbyggingen og økonomiske forutsetninger, og legger premissene for prosjektering 

og bygging. Dette bør gjøres før det utlyses arkitektkonkurranse, slik at det kan settes 

riktige kravspesifikasjoner i den forbindelse. 

2. Utarbeide detaljerte krav til bygninger, energisentral, infrastruktur og andre områder 

som vil gi føringer i det videre arbeid. 

3. Se på de aktuelle energikildene og gjøre tekniske vurderinger og kostnadsoverslag, 

særlig med tanke på aller nyeste teknologi og hva som synes å komme i nær fremtid. 

4. Sette energiforsyningsmulighetene opp i et samlet system og vurdere flere 

kombinasjoner av energikilder og avtakersystemer. Dette vil for eksempel innbære 

mulige solceller, solfangere osv. som påvirker valg av arkitektur og bygningstyper. 

5. Bruke mer ressurser enn normalt i idé- og forprosjektfasen for å kunne gjøre de 

riktige valgene og høste erfaringer, og sikre at disse blir gjennomført i alle faser av 

utbyggingsprosessen. Det bør legges LCC-analyser til grunn for vurderingene (Life 

Cycle Costs). 

6. Søke Enova og andre om støtte til prosjektet. Se dette i sammenheng med de totale 

valgene som gjøres og ha et godt samspill med myndigheter og 

forskningsinstitusjoner. Enkelte valg kan sannsynligvis få støtte, slik at de blir mer 

lønnsomme enn først antatt. 

ENERGIKILDE OG DISTRIBUSJONSSYSTEM 

Videre heter det i rapporten at det bør ”etableres en energisentral, distribusjonssystem for 

fjernvarme og en sentral driftsstyring. Eventuelt behov for kjøling må avklares. Det er 

naturlig å etablere rørnett for distribusjon av varme og kjøling i området knyttet til en 

energisentral. På grunn av ulike behov til varme og kjøling og varierende samtidighet bør 

man se på tilleggsløsninger som energibrønner, solfangere og lagring av varme og kulde. 

Videre kan det være aktuelt å spisse varmen med oppmagasinert varme, naturgass eller 

strøm i kuldeperioder. 

For å kunne dra full nytte av energisentral og de varierende bruksmønstre i området, må det 

fra første stund legges opp til fullstendig sammenkopling av alle bygg for både varme og 

kjøling (der man vurderer behov). I og med at det meste av bygningsmassen skal rives og 

mye grunnarbeid skal gjøres, vil legging av nødvendig infrastruktur bli relativt rimelig om det 

planlegges godt. For å kunne prosjektere og dimensjonere distribusjonssystemene, må 

spesielt kjølebehovet i området undersøkes nærmere. Har man et kontinuerlig kjølebehov i 

deler av butikklokalene? Kan dette kombineres med oppvarming om vinteren og varming av 

tappevann (kald og varm side av varmepumper)? Hvilken samtidighet har man? Kan 

36

svømmebasseng/dusjer samkjøres med kjøling/varme for butikker, forretningslokaler og 

boliger” 

Om alternative energikilder heter det i rapporten at det kan tenkes benyttet: 

Solfangere 

Solceller 

Biogass 

Flisfyring (også fyring med andre råvarer) 

Geotermisk energi 

Gassledninger i nærheten 

Bruk av frikjøling/varmepumpe mot sjøvann 

Vind 

Energibrønner for dumping av varme og kjøling 

Gass (kun for å dekke topplast, regnes ikke som fornybar energikilde) 

For øvrig vises det til egen rapport, som gir omfattende beskrivelser av ulike energikilder, 

løsninger, og anbefalinger til videre arbeid/oppfølging. 

BYGGS LEVEALDER OG VEDLIKEHOLD 

En miljøeffektiv bygning er tilrettelagt for framtidig virksomhet og endring. Hyppig utskifting 

av leietakere eller omorganisering i bygninger kan være svært ressurskrevende og 

miljøbelastende dersom bygningen ikke er tilpasningsdyktig. 

Det stilles derfor følgende krav til tilpasningsdyktighet: 

Krav til generalitet, - de enkelte bygningene skal kunne oppta endringer i 

virksomhet/bruk uten at det er nødvendig med større bygningsmessige og 

tekniske endringer. 

Krav til fleksibilitet, - de enkelte bygningene skal kunne tilpasses endringer i 

virksomheten(e) gjennom planmessige endringer med minst mulig behov for 

tekniske endringer. 

Krav til elastisitet, - tiltakshaver/utbygger skal før bygging ha vurdert og 

tilpasset seg behovet for fremtidige endringer i bruken gjennom å øke eller 

redusere arealet som virksomheten(e) disponerer. 

Krav til levetid på bygg, - det skal unngås uheldig kombinasjon av produkter 

som begrenser bygningens holdbarhet/levetid , se for øvrig punkt om 

materialvalg. 

Gjenbruk av byggematerialer, – det skal vurderes om materialer (for 

eksempel teglstein) i eksisterende bygg som rives kan benyttes i deler av 

nybygg i planområdet. 

6. HÅNDTERING AV OVERFLATEVANN 

Følgende målsettinger og krav stilles til håndtering av overvann: 

Takvann og overvann håndteres innenfor reguleringsområdet med 

fordrøyning. 

Overvannet bør i størst mulig grad bremses for å unngå overbelastning av 

overvannsnettet ved store nedbørsmengder. 

Det vektlegges bruk av grøntarealer, bassenger, åpne overvannsløsninger 

og evt. grønne tak. 

Det skal ikke renne takvann og overvann ukontrollert til tilgrensende 

områder. 

37

Det forutsettes utbygd avløpssystem som separatsystem i området. 

Overvannet forutsettes ført til kommunalt ledningsnett. 

7. UTFORMING AV UTEOMRÅDER 

Bestemmelsene slår fast at før detaljregulering av utearealene skal det lages overordnet 

utomhusplan. Overordnet utomhusplan skal legges til grunn for detaljert kvalitetsprogram og 

detaljregulering. Det gjelder plasser (Torg, kvatalslekeplass, sandlekeplass), gater 

(Torggata inkl fortau), veier (Traneveien inkludert innkjøring til boliger på nordsiden av 

planområdet). 

I detaljert kvalitetsprogram skal det redegjøres for belegning, vegetasjon og belysning i 

samspill med fasader, takterrasser, inngangspartier, vestibyleområder og lignende. 

Offentlige uterom, landskap og bebyggelse 

Videre planlegging og utbygging av Kvernevik lokalsenter skal sikre en tydelig parkmessig 

bearbeidet sammenheng mellom øst og vesT (mellom Hålandsvatnet og områder ved 

sjøen). 

Den sammenhengende grøntstrukturen skal fremstå som et overordnet visuelt element med 

gjennomgående gang- og sykkeveier. Takterrasser med beplantning kan med fordel 

utnyttes i utformingen av lokalsenteret for å skape gode varierte uterom godt tilpasset 

landskapet. 

Materialbruk i uterommene 

Overordnede krav til utforming av uterom skal være samordnet og legge opp til bevisst bruk 

av robuste, vedlikeholdsvennlige materialer i installasjoner, belegg og møbleringselementer. 

Det skal sikres variasjon i bruk av materialer, og anvendelsen skal medvirke til å gi de 

enkelte rom og plasser egen identitet samtidig som bruken inngår i den overordnede helhet. 

Beplantning og terrengmurer 

Verdifull vegetasjon i planområdet bør i størst mulig grad beholdes, og den bør forsterkes 

med beplantning av trær (for eksempel bøk) som vil kunne bidra til å bygge opp en 

samlende identitet langs Traneveien og det lineære gangdrag vest/øst. I forbindelse med 

framtidig utbygging av ’Transportkorridor vest’ planlegges 3 m rabatter som også bør 

beplantes med trær (bøk). Sistnevnte vil gjøre transportkorridoren mer bymessig, også til å 

forankre både den og tilhørende anlegg i landskapet. I forbindelse med gang- og 

sykkelveier er det underganger og overganger som krever detaljert oppfølging med 

terrengmurer og tilpasninger til plassdannelser, inngangspartier og bygg. 

Byromsmøbler og utstyr 

Benker, sitteelementer, plantebeskyttelse, søppelbøtter, sykkelstativ, leskur, fysiske 

avgrensninger, pullerter, med mer er møbleringselementer som må koordineres i sin 

utforming. Det kan velges produkter som har slektskap eller utvikles produkter spesielt for 

området. Det er viktig at disse valg legges til den helhetlige plan slik at ulike utbyggere er 

underlagt samordningskrav ved utforming av sine områder. 

Belysningsplan 

Ved belysning av alle allment tilgjengelige utearealer i Kvernevik lokalsenter skal det 

gjennom en belysningsplan stilles krav om høy kvalitet, både miljømessig, teknisk og 

estetisk. Estetiske krav vil være knyttet til armaturen, monteringen og selve lyset. 

Det skal utarbeides retningslinjer for belysningen i seg selv og i samspill med ”lekkasjelys” 

fra bygninger. Reklamelys og firmaprofileringsskilt etc. skal underordne seg den generelle 

belysning når det gjelder plassering, lysstyrke, fargebruk og uttrykk 

38

8. BIL, SYKKEL, KOLLEKTIVTRAFIKK, VARELEVERANSE 

For hver virksomhet som skal etablere seg i Kvernevik lokalsenter må det utformes en 

strategi for tiltak hvor virksomheten utformer sin egen transportpolicy for ansatte, aktuelle 

brukere og publikum. 

Det legges opp til et nærmere definert antall P-plasser (120-150 p-plasser) i tilknytning til de 

publikumsrettede virksomhetene (svømmehall, bydelshus, kirke, butikker, allmennyttige 

tjenester, gjesteparkering til boliger). Denne parkeringsandelen skal være i fellesanlegg. I 

avlukkede lommer innenfor parkeringsanlegget tillates maks en bil pr. bolig (90-100 pplasser). 

I tillegg kan det tillates et begrenset antall p-plasser for HC på bakkeplan (nær 

inngangspartier). 

Inntil 10 % av parkeringsplassene som etableres skal ha ladestasjon for el-biler og andre 0utslippsbiler. 

Det skal etableres sykkelparkering i tilknytning til innganger til 

publikumsrettede funksjoner og næringsarealer (min. 2 plasser pr. 100 m 2 ). 

9. MATERIALVALG 

Overordnet skal det vektlegges og dokumenteres miljøriktige valg av materialer og 

konstruksjoner i et livsløpsperspektiv inkludere alle fasene i livsløpet som råstoffutvinning, 

framstilling av byggevarer, oppføring, drift, riving og avskaffelse. Følgende krav gjelder: 

10. ESTETIKK 

Materialer som inneholder stoffer som finnes på SFTs prioriteringsliste og 

Obs-liste bør ikke benyttes. 

Materialer som benytter helse- og miljøfarlige stoffer under produksjonen er 

uønsket. 

Materialer fra sårbare bestander av skog og masser mv. skal ikke benyttes. 

Det skal benyttes materialer og material-sammensetninger som ikke bidrar til 

sykdomsfremkallende eller sjenerende inneklima. 

Valgte materialer skal ha lavest mulig utslipp av klimagasser per produsert 

enhet. 

Valgte materialer skal ha kortest mulig transportavstand fra produksjonssted 

til byggeplass. 

Det legges vekt på bruk av materialer som kan gjenvinnes 

Det detaljerte kvalitetsprogrammet skal redegjøre for arkitektoniske intensjoner knyttet til 

bygg, opparbeidelse av plasser og grøntområder. Det skal dokumenteres at planens 

føringer blir ivaretatt; det dreier seg om å utvikle konkrete løsninger; kreative samspill 

mellom helhet og deler. 

Overordnet estetisk motiv er å utvikle et lokalsenter som er optimalt tilpasset stedets 

kvaliteter med meget gode sol- og utsiktsforhold. 

Kvernevik lokalsenter skal utvikles til å bli et profilert sentrum i området, med god tilkobling 

til omkringliggende friarealer og bebyggelse. 

Byggeområdene skal tilstrebe høy estetisk kvalitet i utforming, materialbruk og detaljering. 

Ulike plassdannelser, takterrasser, inngangspartier, variert volumoppbygging, avtrapping av 

bebyggelse, skal benyttes arkitektonisk for å gjøre lokalsenteret til et flerfoldig sted og 

bylandskap. 

Høyverdig samtidsarkitektur i bygg/uterom er et viktig virkemiddel. 

I forbindelse med detaljregulering og innsendelse av planer/søknader vil det bli stilt krav til 

dokumentasjon vedr. estetikk. I tillegg til tegningsmaterialet skal det vedlegges en 

39

edegjørelse som beskriver intensjoner og vurderinger som er gjort mht. estetiske aspekter 

ved tiltaket i seg selv, og i forholdet til omgivelsene. Det bør benyttes fotomontasjer, 

perspektiver og modell. 

Som overordnede retningslinjer for utforming av bygninger skal det vektlegges følgende: 

Bygningenes helhetlige fremtredelse er preget av sammensatte 

funksjoner/volumer. Farger, materialer, konstruksjoner og arkitektonisk 

utforming skal ha et uttrykk som optimalt bidrar til å artikulere funksjoner og 

forholdet til omgivelsene. 

For fasader mot allment tilgjengelige områder skal det legges vekt på god, 

velegnet og robust detaljering og materialbruk. 

Plassering og utforming av byggets interne funksjoner, adkomst soner, 

vertikal distribusjon av folk og oppholdssoner skal foretas med sikte på å 

oppfylle mål om sammenheng og kvalitet i ulike situasjoner. 

Samspill mellom interiørets funksjoner og fasader skal karakterisere og 

berike bebyggelsens arkitektoniske uttrykk. 

Tekniske funksjoner i taklandskapet skal primært inkorporeres i 

bygningsmassen. Evt. volumer som tillegges byggets hovedform skal 

vurderes på bakgrunn av helhetlig arkitektonisk kvalitet. 

11. AVFALL I BYGGEPERIODEN OG DRIFTSFASEN 

AVFALL I BYGGEPERIODE 

Før det gis igangsettingstillatelse skal det foreligge en godkjent avfallsplan for 

byggeperioden. Den til enhver tid gjeldende kommunale forskrift om styring av 

produksjonsavfall samt Stavanger kommunes retningslinjer for behandling av bygge- og 

rivningsavfall skal følges. 

Forurensede masser skal behandles i henhold til gjeldende regelverk for spesialavfall og 

krav om anvendelse av lettere forurensede masser. 

Det skal utarbeides en plan for håndtering av bygge- og anleggsavfall, samt anvendelse av 

utgravde masser. 

AVFALL I DRIFTSFASE 

Det skal legges til rette for kildesortering med sikte på høy andel ombruk og 

materialgjenvinning. 

Opplegg for kildesortering skal være i henhold til Stavanger kommunes til enhver tid 

gjeldende mottakssystem, og skal integreres i bygninger og i utforming av 

infrastruktur/uterom avsatt til drift av eiendommene. 

Målet er at det skal være lett å kildesortere og at miljøbelastninger, (transport, energibruk 

etc), som følge av avfallshåndtering skal begrenses. 

12. UNIVERSELL UTFORMING 

I det detaljerte kvalitetsprogrammet skal prinsippene for universell utforming både utomhus 

og innomhus være retningsgivende. 

I forbindelse med utvikling av fasiliteter for svømmehall og bydelshus skal det lages et eget 

program for tilrettelegging for funksjonshemmede. Det kan være aktuelt å tenke seg ulike 

typer arrangementer/konkurranser spesifikt for funksjonshemmede og arrangementer der 

funksjonshemmede deltar uten handikap. 

40

13. MILJØOPPFØLGINGSPLAN 

Det skal utarbeides miljøoppfølgingsplan for prosjektet som tar utgangspunkt i ambisjonene 

og målene i dette miljøprogrammet, samt de anbefalinger mht løsninger og tiltak som er gitt 

på dette stadiet. 

Miljøoppfølgingsplanen skal fastsette hvordan prosjekteier skal følge opp målene underveis 

i prosjektets ulike faser; forprosjekt, detaljprosjektering, utbygging og senere drift. 

Dette omfatter både organiseringen av miljøoppfølgingen hos prosjekteier og utførende 

parter, samt hvilke handlinger, prosedyrer og løsninger/tiltak som til sammen skal bidra til 

måloppnåelse innenfor utvalgte tema. 

Miljøoppfølgingsplanen skal også omfatte dokumentasjon på at fastsatte mål er nådd. På 

denne måten kan resultatene på miljøområdet etterprøves. 

Miljøoppfølgingsplanen skal foreligge ved detaljplan og konkretiseres nærmere ved 

rammesøknad, igangsettelsestillatelse og ferdigstillelse. 

Forslag til disposisjon for miljøoppfølgingsplanen for nye prosjekter i Stavanger Forum 

området er: 

1) Henvisning til de miljømålene som skal følges opp, jf miljøprogrammet. 

2) Avgrensning av de prosjekter og faser miljøoppfølgingsplanen skal gjelde for. 

3) Beskrivelse av roller, ansvar og prosedyrer for miljøoppfølging. 

4) Plan for utvikling og kontroll av løsninger som sikrer oppfyllelse av miljømålene. 

5) Beskrivelse av løsninger/tiltak. 

6) Dokumentasjon på utført miljøoppfølging og kontroll av løsninger i forhold til mål. 

7) Beskrivelse av forholdet mellom miljøoppfølgingsplanen og prosjektets øvrige 

kontraktsdokumen. 

41

Merknader og kommentarer til planoppstart og planprogram: 

42 

Vedlegg 8a 

Planoppstart som gjelder for denne planen ble varslet 02.03.2007. I den forbindelse kom det inn 6 

merknader. Kommunalstyret for byutvikling ble orientert om planprogram for reguleringssaken i 

møte 24.06.09 og dette ble enstemmig utlagt til offentlig høring i perioden 29.05.09 – 07.08.09. Det 

kom inn 11 offentlige og 4 private merknader. Merknader til tidligere plan (oppstart 14.01.2005 og 

høringsfrist 06.01.2006) er ikke tatt med i denne oppsummeringen fordi planforslaget da var 

vesentlig forskjellig fra det aktuelle forslaget. 

MERKNADER FRA OFFENTLIGE INSTANSER: 

Statens vegvesen (brev 19.03.2007 og 06.07.09) krever i først innsendte merknad at 

reguleringsarbeidet må legge til rette for ny rundkjøring i nord samt midlertidig kanalisering av kryss 

i sør ( ved Mjughøyden). Et alternativ er å ha to rundkjøringer med midtdeler. I sisste varsel påpekes 

at det p.g.a. områdets størrelse i forhold til kommuneplanen (4400 m2) er behov for KU. Planområdet 

ligger langs Kvernevikveien som inngår som den del av Transportkorridor vest mellom Sømmevågen 

i sør og E-39 ved Finnestad i nord. Det vil derfor legges føringer for valg av regulert vei, valg av 

kryssløsninger, med mer langs Kvernevikveien. Statens vegvesen ønsker at de standardkrav som her 

gis, legges til grunn for reguleringsplan 2017 Kvernevik lokalsenter. Det forutsettes kun ett kryss som 

reguleres som en 3-armet rundkjøring med mulighet for utvidelse av en 4.arm i tilknytning til 

utbygging av nytt boligområde øst for planområdet (jmf vedtatt kommuneplan). Regulert utvidet 

trafikkareal for Transportkorridor vest legges på østsiden av dagens rv 409 og vegprofil. Det vil bli 

endelig avklart i reguleringsplanprosessen. Det må avklares fremtidige byggegrenser langs 

Transportkorridor vest avhengig av type utbygging. Statens vegvesen anbefaler at planarbeidet får et 

20-30 års perspektiv for å sikre gode løsninger for alle trafikantgrupper også etter at områdene både 

vest og øst for rv 409 er utbygget. Gode kollektivløsninger og g/s- vegnett må tillegges særlig vekt i 

planleggingen. Det må tilrettelegges for min. 1 ny undergang innenfor planområdet for å dekke behov 

til trygg skoleveg med mer. Statens vegvesen anbefaler at kommunen ser på planen om nytt 

lokalsenter i Kvernevik i sammenheng med planen om utbygging av nytt boligområde øst for rv 409. 

De to planprosessene er avhengig av hverandre, uten at det trenger å forsinke reguleringsarbeidet for 

lokalsenteret. 

Kommentar: Merknaden er fulgt med rundkjøring og stenging av Mjughøyden for biltrafikk. 

Fylkesrådmannen, regionalutviklingsavdelingen (brev 22.03.2007 og 27.07.09) refererer til 

merknad innsendt ved tidligere varsel om oppstart (16.02.2005). Fylkesmannen påpeker i merknaden 

av 22.03.2007 at det må legges til rette for tosidig kollektivfelt langs rv 409. 

I sist innsendte merknad påpekes at 4400 m2 til detaljhandel kan virke overdimensjonert ut fra hva 

som kan regnes som naturlig handelsoppland og på bakgrunn av erfaringene med drift av 

Kverntorget. Skal dette tallet beholdes i forslag til reguleringsplan forventer fylkesrådmannen at 

KU’en på en objektiv og etterprøvbar måte viser behovet for en arealstørrelse på 4400 m2 til 

detaljhandel. Planprosessen legger til rette for å rive eksisterende bygg og gi plass til et senter med 

høy estetisk kvalitet. Forslag til reguleringsplan må inneholde illustrasjonsplan, eventuelt må det 

stilles krav om detajlplan i reguleringsbestemmelsene. Forslag til utbygging som kommer til offentlig 

ettersyn må dokumenteres med gateoppriss med inntegnet nabobebyggelse, soldiagram og eventuelt 

en enkel 3D modell. Fylkesrådmannen henstiller til at planen for nytt lokalsenter vurderes opp mot 

sjekklister for kriminalforebyggende planlegging utarbeidet bl.a. av Bergen kommune og at dette blir 

et utredningstema i KU’en. Til planprogrammets punkt 2.3. Transport- Trafikale forbindelser, har 

fylkesrådmannen følgende merknader: parkeringsbehov for el-biler bør/må utredes. Det anbefales at 

det aktuelle utredningsbehov innen klima og energi sjekkes og vurderes opp mot høringsforslaget til 

Regionalplan for Klima og energi sine anbefalinger.

Kommentar: Merknaden vedrørende arealbehov er begrunnet i KU’en. I planforslaget er det også 

gjort grep for å forebygge kriminalitet. De andre merknadene er også fulgt opp i reguleringssaken. 

Politiet (brev 16.07.09) har utifra en trafikksikkerhets vurdering ingen kommentarer til 

reguleringsplanen da det i KU’en er tatt høyde for problemstillinger knyttet til trafikksystem, 

parkering og oppvekstvilkår. 

Kommentar: Merknaden er tatt til etterretning. 

Den norske kirke, Stavanger bispedømmeråd (brev 07.07.09) viser til kirkeloven §21 at det i 

spredt bebyggelse skal holdes en avstand på 60 m til kirke. De påpeker at Kvernevik sentrum nok 

ikke kan karakteriseres som ”spredt bebyggelse”, men Stavanger bispedømmeråd ber om at det blir 

tatt hensyn til den 1-etasjes Sunde kirke; at ny bebyggelse holder avstand til den og trapper ned. 

Rådet sier seg i øvrig enige i merknader fra Stavanger kirkelige fellesråd i brev 19.06.09. 

Kommentar: Merknaden er fulgt opp ved at nærmeste nabo blir svømmehall og bydelshus (foholdsvis 

lave offentlige bygg og i størrelse beslektet med kirken). Det blir ett åpent parkbelte mellom 

kirkebygget og svømmehall/bydelshus. Et aksialt romforløp krysser parkbeltet og forbinder 

kirkebygget, Torget og butikksenter. 

Den norske kirke, Stavanger kirkelige fellesråd, Kirkevergen (brev 19.06.09) har et vekslende 

behov for parkeringsplasser og disponerer i dag områdets parkeringsplasser i tillegg til en mindre pplass 

like ved kirken med kapasitet til 20-30 biler. De forutsetter at disse eller tilsvarende 

parkeringsareal i nærheten av kirken ivaretas i den videre planleggingen. Det er ønskelig å få skiltet 

10 parkeringsplasser for ansettaparkering / besøkende og videre HC-parkering. Kirkevergen mener at 

et nytt senter så langt mulig bør tilpasses kirken (stedets egenart). Det er ønskelig at det nærmeste 

området holdes åpent og disponeres til park/parkering. 

Kommentar: Planen legger opp til at felles parkeringsanlegg benyttes til parkering for kirken. 

Kirkesn areal 1300 m 2 BRA utløser ca 20 p-plasser (1,5 p-plass pr 100m2 BRA). Det kan tillates et 

begrenset antall plasser til HC-parkering på bakkeplan forholdsvis nær inngangsparti (men ikke 

langs regulert g/s-vei i gjeldende og ny plan). Parkering for HC må konkretiseres i detaljplan av G2 

som er heftet til utbygging av bydelshus evt. og/eller i areal regulert til offentlig bebyggelse kirke 

(utenfor det aktuelle planområdet) . 

Sunde menighet (brev 06.04.06, 28.07.09) påpeker at bydelsutvalget i 2005 beregnet at kirken pr. i 

dag kan benytte 192 parkeringsplasser ved behov. Sunde menighetsråd mener det bør være 

tilgjengelig minst 150 parkeringsplasser for kirkens besøkende også i fremtiden og forutsetter at disse 

er avgiftfrie slik de er i dag. 

Kommentar: Det planlegges ca 170 p-plasser i felles parkeringsanlegg. 

Eldrerådet (saksprotokoll 26.06.2009) ber om at prinsippene om universell utforming legges til 

grunn i all planlegging. Heiser og trappeoppganger må dimensjoneres slik at det er plass for 

sykebåre. Det bør planlegges med helsesenter, legesenter, tannlege, bank- og posttjenester i området. 

Likeledes må det tilrettelegges for hvileplasser med stoler/benker som er tilpasset alle aldersgrupper. 

Det bør også legges til rette for uteaktiviteter i form av enkle trimapparater og bocciabane eller 

lignende for eldre. 

Kommentar: krav til universell utforming legges til grunn for utforming av uteområder og bygninger 

i planområdet. 

Funksjonshemmedes råd (saksprotokoll 03.07.2009) har ingen merknader til planen på det 

nåværende tidspunkt. 

Ingen kommentar. 

43

Brannvesenet, Sør Rogaland (brev 09.06.09) viser til krav om tilfredstillende slokke- og 

atkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr, jf. Teknisk forskrift § 7-28 (TEK) og 

veiledningen til TEK (REN97) § 7-28. De presiserer viktigheten i å ta brannvesenets behov mht. 

veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. 

med i tidlig planleggingsfase. Vedlagt er en tabell for redningsmateriell som brannvesenet disponerer. 

Kommentar: I bestemmelsene stilles krav til at dette blir fulgt opp i forbindelse med detaljregulering. 

Stavanger kommune, Bymiljø og utbygging, renovasjon (brev 22.06.09) henstiller om at det i den 

nye planen avsettes areal tilsvarende den offentlige miljøstasjonen som pr. i dag er plassert i 

planområdet. Arealbruk er 540 cm x 145 cm. Miljøstasjonen bør stå i forbindelse med en 

parkeringsplass. Tiltakshaver er etter forskriften ”Forskrift om opprydning i forurenset grunn ved 

terrenginngrep”forpliktet til å vurdere og eventuelt undersøke om det er forurenset grunn i området i 

forbindelse med et tiltak. Hvis er forurensing i planområdet, skal det utarbeides en tiltaksplan som 

skal godkjennes av kommunen før tiltaket gjennomføres. Kommunen er forurensningsmyndighet 

etter forskriften. Det vises for øvrig til gjeldende veinorm for Nord- Jæren, som gir retningslinjer for 

å sikre adkomst til bl.a. renovasjonsbil. 

Kommentar: I bestemmelsene stilles krav til at dette blir fulgt opp videre i forbindelse med 

detaljreguleringssaken.. 

Stavanger kommune, Oppvekst og levekår (brev 16.06.09) påpeker viktigheten av at det etableres 

et helhetlig tjenestetilbud til beboerne i området. 

Kommentar: Merknaden er fulgt opp i reguleringssaken. 

Stavanger kommune, Bymiljø og utbygging, Vei og trafikk (26.03.2009) har ingen merknader til 

planoppstart. 

Kommentar: Ingen merknad. 

Stavanger kommune, Park og idrett (brev 07.03.2007) ber om at det i forbindelse med 

reguleringssaken avsettes tomt for ny svømmehall. 

Kommentar: Merknaden er fulgt opp i reguleringssaken. 

MERKNADER FRA PRIVATE: 

Lions Clubb Stavanger/Hafrsfjord (brev 23.03. 2007) viser til tidligere brev (07.01.2006) og gjør 

oppmerksom på at klubben blir sterkt skadelidende dersom reguleringsplane blir gjennomført som 

tidligere foreslått. Klubben har ca 30 medlemmer og driver med humanitært arbeid. Klubbhuset 

ligger mot nordøst innenfor planområdet. Det er sammensatt av brakker og har vært rehabilitert for 

kr. 150 000. Lions beklager sterkt at huset forutsettes revet, og ønsker at reguleringsplanen korrigeres 

slik at det kan bli stående. De vil at Traneveien flyttes noe lenger mot nord. 

Kommentar: Å flytte Traneveien lenger nordover ville gå utover boligene på nordsiden av 

planområdet. Adkomsten til disse eiendommene er ikke trafikksikre. Ny plan legger opp til at det 

bygges ny rundkjøring i kryss rv 409/Traneveien og at Traneveiens trase flyttes noe lenger mot sør. 

Lions klubbus ligger i et areal som vil bli noe beskåret med av g/- vei og ny undergang under 

Traneveien. Det ville være feil å binde opp hele planleggingen av dette trafikkanlegget pga. av 

brakkene til Lions. Om klubbuset kan bli liggende, eller om det må flyttes til et mer velegnet sted 

innfor planområdet, bør kunne vurderes nærmere i forbindelse med detaljregulering av 

rundkjøringen og g/s-anlegget. 

44

LUKS Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter (brev 05.06.09) bemerker at det må 

tilrettelegges for effektiv og riktig varemottak slik at bilene kan komme raskt inn og ut av området. 

Det må være plass / venteplass for biler som skal levere varer og betjent varemottak. 

Kommentar: Planen legger opp til det blir to varemottak til butikkene, en på hver side av Torget. 

Begge får innkjøring fra Torggata. Bestemmelsene stiller krav til at dette konkretiseres i 

detaljregulering. 

Brit Torhild Warland, Kvernevikveien 13 (brev 18.06.09) godtar ikke planen som den foreligger 

da det i utsendt materiale er skravert ”rundkjøring” langt inn på hennes eiendom. Hun har snakket 

med ansvarlig på kommunen og blitt informert om at det er en skisse, og at hun mest sannsynlig ikke 

blir berørt. I forbindelse med tidligere utvidelse av Kvernevikveien med nytt fortau, har hun fått 

inndratt noe av sin eiendom med kompensasjon. 

Kommentar: I tillegg til plan 2017 for Kvernevik lokalsenter dreier det seg om pågående planlegging 

for Transportkorridor vest (Statens vegvesen) og Nore Sunde (Stavanger kommune). Det er ikke til å 

unngå at dette vil få innvikning på enkelte eiendommer nær rundkjøringen og langs østsiden av 

Kvernevikveien. Dette må følges opp med informasjon til berørte om mulighet for kompensasjon/ 

ekspropriasjon. 

Heidi L. Sunde, Sundeveien 54 (brev 30.06.09) krever at de eksisterende eiendommene langs 

Kvernevikveien blir forsvarlig støyskjermet. Den økende trafikkmengde på Kvernevikveien i de 

senere år, spesielt av tyngre kjøretøy, har resultert i økt støymengde og forurensing i form av 

svevestøv. Hun er bekymret for ytterligere miljø- og støyforurensing ved etablering av et nytt senter. 

Hun foreslår støyskjerming mot veien, innsetting av nye vinduer som demper støyen inne i huset, og 

å eventuelt senke veitrassèen i terrenget. Hun er også urolig for at det nye lokalsenter vil forringe 

utsikt mot vest. 

Kommentar: Støyproblematikken er beskrevet / belyst i KU’en og fulgt opp i ny reguleringsplan. På 

utsatte punkter (som ligger i rød sone) er det er aktuelt å kreve tiltak (evt. støyskjerm og 

støydempende tiltak). 

Det er viktig at de som er berørt av støy fra Kvernevikveien/Traneveien blir informert om korte og 

langsiktige planer for området og innvirkning pås eiendom samt muligheten for ekspropriering og 

kompensasjon. I tillegg til plan 2017 dreier det seg om pågående planlegging for Transportkorridor 

Vest (Statens vegvesen) og kommende utbygging av Nore Sunde (Stavanger kommune). 

Beboere i Kvernevik bydel (fellesbrev 06.08.09) har drøftet planprogrammet i møte i Kvernevik 

bydelshus av initiativtakere til folkemøte i april. Sistnevnte tok for seg nedlegging av legesenter, 

helsestasjon og planer for rehabilitering av Kverntorgområdet. Beboerner har kommet med følgende 

innspill til planprogrammet: 

Dagens tilbud må sikres og stykes: Området er preget av fraflytting ved at både Kverntorget som 

rommet ulike private servicetilbud er stengt av, og at flere private og offentlige tjenestetilbud 

som post, bank, skoletannlege og legesenter i Kvernhuset er avviklet. Nedlegging av 

helsestasjonener planlagt. Foruten Rema butikk og Kvernpuben finnes i dag følgende aktiviteter/ 

tilbud i området: 

• Fritidsklubb under Rema 1000 

• Øvingslokale for band under bydelshuset 

• Kulturskolen bruker lokaler i Kvernhuset 

• Lions har i dag egne lokaler på området 

• Møteaktivitet og utleie av bydelshuset til ulike aktiviteter og lag. 

Det er viktig at disse sikres plass i det nye planlagte senteret. 

Offentlig helsetilbud må på plass igjen i nye lokaler: Dette må inkludere fastleger, helsestasjon, 

tannleger og apotek som basis-tilbud. Helsesjefens forestående utredning av behov for nye 

45

fastleger i Sunde Kvernevik må tas med i vurderingen slik at lokalene dimensjoneres for det 

antall fastleger som befolkningsgrunnlaget i området tilsier. Det må tilrettelegges for at også 

andre helsetilbud vil kunne ønske å etablere seg, slik at fysioterapi, kiropraktor, fotpleie, etc. får 

avsatt areal. Beboerne anbefaler at de ulike helsetilbud inkl apotek knyttes sammen med felles 

fasiliteter som møterom, kantine, venterom etc. i et ”Helsehus/Helsesenter”. Dette vil kunne 

styrke faglig og sosial samhørighet og gjøre det attraktivt å etablere seg i senteret. Svømmehall 

vil være lokalisert i nær tilknytning til helsesenteret. Det bør ses på mulig synergi her mellom 

bruk av svømmehall og helse-/fysioterapi-formål. Slike hensyn må i så fall legges i premisser for 

prosjektering av svømmehallen. 

Svømmehallen er svært viktig i den helhetlige reguleringsplanen. Den vil gi et 

løft til Sunde Kvernevik generelt (jamfør levekårsundersøkelse og føringer om styrking 

av Sunde Kvernevik) og til senterområdet spesielt. Den vil kunne styrke bruken av de 

øvrige tilbudene i senterområdet, og gjøre de planlagte nye boliger mer attraktive. 

Lokale brukere som skoler, barnehager, idrettslag og foreninger for øvrig må få være 

høringsinstans for svømmehall-planene. 

Planlagt serviceareal kan være for lavt: Hvis en ser bort fra avsatt areal til boliger og svømmehall 

så er planlagt areal til private service tilbud 4400 m2 og offentlig service tilbud, inkl bydelshus 

2620 m 2 , totalt 7020 m 2 . For den eksisterende bygningsmasse er de tilsvarende tall 3268 m2, 

4073 m 2 og 7341 m 2 . Det nye senteret har derved en reduksjon i serviceareal i stedet for en 

styrking. Beboerne mener at dette er uheldig: Forretninger (mindre butikker, apotek, post, Jernia, 

etc.), har i planforslaget fått et avsatt areal på 500 m 2 . Dette kan virke lite. En jernvareforretning 

alene vil sannsynligvis legge beslag på halve dette arealet. Det vil da være svært lite areal igjen 

til andre butikker, kafé, fellesareal, etc. Utbygger må gjennom sine markedsvurderinger få 

foreslå butikker og areal som er realistisk og drivverdig i et slikt lokalsenter. Beboere i området 

er interessert i et bredest mulig utvalg tjenestetilbud for å minimalisere reisebehov. Å redusere 

behov for transport gjennom å gi innbyggerne best mulig tilbud i nærområdet vil gi betydelig 

miljømessig og sosial gevinst. Dette tilsier det totale serviceareal bør økes utover det som ligger 

til grunn i eksisterende kommuneplan (2500 m 2 BRA) og utover det som framgår av 

høringsutkastet til planprogram. Størrelse og type leiligheter som planlegges må vurderes i 

forhold til ulike typer boliger som er i området pr. i dag og hva bydelen har behov for. 

Estetikken må vektlegges: Derav bør Rema 1000 bygget primært rives og få plass i en helhetlig 

ny bebyggelse. 

Sekundært rehabiliteres slik at det glir inn i den nye bebyggelsen. 

Det må sikres gode løsninger for inn- og utkjøring: Noe kortidsparkering over bakken, men 

likevel ivaretaking av grøntareal. Underjordisk parkering må tilrettelegges med god kapasitet 

som primær parkering for området til å dekke leiligheter, butikker, tjenestetilbud, svømmehall og 

kirken. 

Rekkefølgen i byggeprosessen er viktig: Offentlige servicetilbud, bydelshus, helsehus, 

svømmehall, infrastruktur og parkeringsanlegg etc. bør bygges ut først. Eksisterende bygningene 

bør beholdes/benyttes fram til fram de aktuelle funksjonene får nye lokaler kan tas i bruk. 

Kommentar: Det er en målsetning å legge rammer for et velfungerende lokalsenter, og merknaden er 

i stor grad fulgt opp i forbindelse med reguleringsforslaget. Det gjelder bydelshus, svømmehall, 

estetikk, parkeringsdekning, rekkefølgetiltak. Når det gjelder maks. arealgrense til 

butikk/detaljhandel synes 4400 m 2 BRA å være i samsvar med reelle behov i området. 

Kjell Finnestad AS (brev 15.03.2007, 14.08.2009). I første merknad gjør en oppmerksom på at det 

er foreningslokale i u-etasje til Rema 1000, og at reguleringsplan kan påvirke eiendommens drift. 

Eiendommen bør deror ikke blokkeres for innsyn fra Kvernevikveien. Det må sikres god adkomst og 

logistikk for vareleveranse og lignende. Antall parkeringsplasser må opprettholdes. 

46

I merknaden til planprogrammet står at planen skal utføres i samråd med sentrale aktører og 

rettighetshavere i området. Finnestad opplever ikke å ha blitt trukket med i planprosessen mer enn det 

minimum som følger av plan- og bygningsloven. Det gis uttrykk for at kommunen i langt større grad 

synes å ha trukket inn en annen privat interessent (utbygger Kjell Madland og Otium) som har 

engasjert et arkitektkontor (Link-Signatur) og kommet med innspill i planprosessen. 

Finnestads selskap har tidligere signalisert (overfor Stavanger eiendom og utbyggingsavdelingen) at 

de er interessert til å komme i posisjon for å utvikle området. Det forutsettes at Stavanger kommune 

følger ordinære foretningsmessige prinsipper. Finnestad AS krever å holdes fortløpende orientert og å 

trekkes inn i reguleringsarbeidet. 

Finnestad er av den oppfating at høringsutkastet til planprogrammet i noen grad er farget av sterke 

føringer og ber om at enkelte tema suppleres slik: 

’Utsikt’ (spesielt sjøutsikt) bør utredes i forhold til både ny og eksisterende bebyggelse. 

Det bør avklares om omfanget av nye ’arbeidsplasser’ er forskjellig dersom utbygging skjer 

konsentrert i den ene eller den andre retning innenfor planområdet. 

”Bygningsmessige ressurser og forfall” bør vurderes både i forhold til eksisterende og ny bebyggelse. 

Konsekvensutredningen må ”gå bredt ut” og ikke bare fokusere på dagens situasjon målt opp mot den 

ideskisse/modell som er omtalt i planprogrammet. 

Kommentar: Link-Signatur har kommet med konstruktive innspill tidlig i programmeringsfasen, men 

reguleringsplan med konsekvensutredning er utført av Stavanger kommune v. Byplan. En klar 

målsetting er å sette rammer for hvordan Kvernevik lokalsenter (som er sterkt preget av forfall) kan 

utvikles helhetlig (både kvalitativt og funksjonelt), med et moderne innhold/ tilbud for 

beboere/brukere. Det er også en målsetting å få til en situasjonstilpasset og optimal utnyttelse som 

gjelder alle tomtearealer og funksjonelle deler av lokalsenteret. Som det framgår av KU’en (vedlegg 

5 i saken) er det en rekke temaer som er vurdert. Reguleringsplanen tar ikke stilling til privatrettslige 

forhold vedr. kjøp/salg av eiendommer. Det legges imidlertid opp til en fleksibel planstrategi; 

mulighet for å utvikle eiendommer i ett eller flere byggingstrinn og at flere eiendomsbesittere kan 

inngå samarbeid i et utviklingsselskap. Det er et plankrav i bestemmelsene at detaljregulering 

gjennomføres i form en samlet plan. 

Videre er det naturlig at kommunen innleder forhandlinger med aktuelle eiendomsbesittere med sikte 

på en hensiktsmessig arealutnyttelse og helhetlig utvikling. 

Byplan oppfatter det imidlertid slik at foreliggende planforslag imøtekommer innvendingene som 

framgår av merknaden. Det gjelder utsiktsforhold, arbeidsplasser, forfall/ bygningsmessig ressurs. 

Alternativet som i konsekvensutredningen måles opp mot dagens situasjon bygger på helhetlige 

vurderinger vedr. landskap, offentlig rom, behov for butikkareal, service, bydelshus, svømmehall, 

innpasning av boliger, og dialog med Statens vegvesen om krav til transportløsning. 

47

48 

Vedlegg 8b 

Kommentarer til planoppstart, politisk behandling og merknader til 

høring av tidligere planforslag: 

Merknader til varsel om planoppstart 14.01.2005 

Disse ble oppsummert og kommentert da planen var til 1. gangsbehandling i kommunalstyret for 

byutvikling 03.11.2005. Selv om planforslaget var svært forskjellig fra det som fremmes nå er det 

viktig å ha innspill/vureringer som er gjort i løpet av planprosessen, med videre i saken og i 

planhistorien. 

Merknader fra offentlige: 

Statens vegvesen Datert 24.01.05 

I reguleringsarbeidet må det sikres en god kryssløsning som lett kan tilpasses den fremtidige 

Terminaltangenten som er under planlegging. Det må kun tilrettelegges for en krysstilknytning til 

fv409. Dette bør ut fra fylkesvegens vertikalkurvatur m.m. være ved nåværende kryss i nord. Dette 

krysset kan også knyttes til Århaugveien i en ny 4-armet rundkjøring. Strekningen mellom kryss 

rv509/fv 409 og Tranevegen/fv 409 vil kunne bygges med midtdeler slik at øvrige kryss som ikke 

kan saneres og tilknyttes bakenforliggende vegnett, kun tillates for høyre av/på i kjøreretningen. 

For ny bebyggelse innenfor Kvernevik lokalsenter må det sikres en byggegrense på min. 30 meter fra 

senter veg. 

Tidligere kommentar: Krav vedrørende veg er innarbeidet i planen. Byggegrense fra senter veg er 

foreslått for bolig 25 meter og for forretning/kontor/bydelshus 20 meter på følgende grunnlag: 

- Nabobebyggelse tilgrensende Kvernevikveien ligger med en avstand på ca. 15 meter fra 

senter Kvernevikvei. 

- Siden av bebyggelsen som vender mot Kvernevikveien er østsiden av bebyggelsen, hvor 

ikke oppholdsrom blir lagt. 

- Dersom bebyggelsen planlegges med 30 meter byggegrense vil det funksjonelt og 

arkitektonisk sett mest sannsynlig bli et mindre bra senterområde. 

Teknisk drift Vann og avløp Datert 27.01.05 

Der forutsettes at avløpet fra den nye bebyggelsen blir ført inn på separatsystemet da det ikke er 

sikkert at fellessystemet i Traneveien har kapasitet til å ta i mot den økte mengden av avløpsvann 

som utbyggingen medfører. 

Omlegging av vann- og avløpsledninger som følge av utbyggingen må bekostes av utbygger. 

Kommentar: Tatt til etterretning (jfr § 3 i reguleringsbestemmelsene) 

Oppvekst og levekår Datert 01.02.05 

Planen må legge til rette for at det blir lett tilgjengelig for syklister, gående og rullestolsbrukere i 

området. Løsninger for en trygg skoleveg bør skisseres i planen. Boligene og parkområdet må 

skjermes for trafikkstøy og luftforurensning. Parkering bør derfor legges i utkanten. Radonforekomst 

bør sikres holdt på et tilfredstillende nivå. 

Kommentar: Merknad tatt til etterretning. 

Fylkesrådmannen Regionalutviklingsavdelingen Datert 16.02.05 

Det bemerkes at det må legges til rette for en trafikkavvikling som i størst mulig grad skjermer 

uteoppholdsplassene for trafikk til og fra publikumsrettede virksomheter. I tillegg må 

reguleringsbestemmelsene sikre at prinsippene for universell utforming følges både inne og ute. 

Kommentar: Merknad tatt til etterretning.

Den norske kirke Datert 03.02.05 

Kirkevergen påpeker at det må avsettes en sone mot kirken som ikke skal bebygges og at ny 

bebyggelse ikke må ruve høyere i landskapet enn omkringliggende bebyggelse. Parkeringsbehovet 

tilhørende eventuell bebyggelse må ivaretas på en måte som gjør at det ikke fører til hinder for 

atkomst eller parkering for kirkens brukere. 

Kommentar: Parkareal opprettholdes mellom ny bebyggelse og kirke i planforslaget. Planlagte 

høyder for ny bebyggelse er vurdert til å være tilpasset omkringliggende bebyggelse. Det er avsatt 29 

fellesparkeringsplasser utendørs også til bruk for kirkens brukere. 

Teknisk drift Park og idrett Datert 24.01.05 

Park- og idrettssjefen ber om at regulerte friområder i gjeldende plan blir opprettholdt i den nye 

planen. Det bes også om at dagens regulerte atkomst- og parkeringsforhold ses på med sikte på å 

minimalisere disse til fordel for en utvidelse av friområdene. 

Det må også sikres gode gang-/turvegtraseer gjennom planområdet mot undergangen under 

Kvernevikveien. 

Kommentar: Areal regulert til park i gjeldende plan opprettholdes i nytt planforslag og det er sikret 

god gang-/turvegtrase gjennom parkområde. Traseen knyttes til trassen videre nedover mot 

Hafrsfjord og oppover mot Hålandsvatnet. 

Funksjonshemmedes råd Datert 24.01.05 

Reguleringsplanen må legges til rette ut fra ideen om Universell utforming på de nevnte områdene; 

lokalservice, boliger og park. Det må også sikres avsatt nok HC-parkeringsplasser til 

forretning/service funksjoner og boliger. 

Kommentar: Tatt til etterretning. 

Eldrerådet. Datert 17.02.05 

Ingen merknader 

Madla bydelsutvalg (saksprotokoll 21.02.05) Henning Bredal (A) fremmet følgende forslag som ble 

vedtatt: 

Madla bydelsutvalg slutter seg til vedtaket i Funksjonshemmedes råd, sak 0015/05. 

Madla bydelsutvalg setter sin lit til at reguleringsplanen vil bidra til at lokal senteret igjen vil 

være det naturlige midtpunktet for Kvernevik, med levedyktige næringsvirksomhet i 

kombinasjon med boliger. 

Madla bydelsutvalg vil imidlertid sette som betingelse at det ikke foretas større inngripen i 

parkområdene, og at parkområdene opp rustes. Madla bydelsutvalg ser frem til en ny giv for 

Kvernevik lokalsenter. 

Kommentar: Tatt til etterretning. 

Merknader fra private: 

Ingunn Schanche Datert 28.01.05 

Undertegnede er en av flere eiere av tomt gnr/bnr 41/10. Eiendommen er LNF-område i 

kommuneplanens arealdel og omfatter et landbruksareal hvor det i dag står en bolig og en 

låvebygning. Påpeker at deler av deres eiendom vil bli regulert til veg/rundkjøring. Som 

kompensasjon for eventuelt å måtte avgi areal ønsker de at eiendommen blir tatt med i plan 2017 og 

at tomten blir omregulert til bolig. 

Kommentar: 

49

Eiendommen er vist som LNF-område og ligger på landbruksiden av grense for langsiktig grense for 

byutvikling. Området kan derfor ikke omreguleres til bolig. Den del av eiendommen som reguleres til 

vegformål o.a. vil måtte erverves i forbindelse med gjennomføring av rekkefølgetiltakene. 

2. Monica Austerheim m.fl. Datert 07.02.05 

Eiere av Mjugbakken 4b og 2a ønsker å bygge/endre støyskjerm mot Kvernevikveien. 

Kommentar: 

Dette arealet ligger utenfor planområdet og må derfor behandles som en egen sak. 

Illustrasjonsplan av planforslag som var til 1. gangsbehandling 03.11.2005 

Plankart av planforslag som var til 1. gangsbehandling 03.11.200. 

50

Politisk behandling: 

Plan 2017 var til 1. gangsbehandling i kommunalstyret for byutvikling 03.11.2005. Under 

behandlingen ble følgende diskutert og vetatt: 

Henning Bredal (A) fremmet følgende forslag til vedtak: 

”Til annen gangs behandling må følgende punkter foreligge: 

1. Dagens forslag til reguleringsplan må justeres slik at den faller innenfor 

rammene lagt i gjeldene kommuneplan samt forslag til ny kommuneplan. 

2. Det må utarbeides sol- og skyggediagram. 

3. De nyoppussede lokalene til Hafrsfjord Lions i Kvernevikveien 46 A 

må kompenseres i nye lokaliteter. 

4. Antall offentlige parkeringsplasser i området tillates ikke redusert 

i forhold til dagens antall (190) 

5. Antall parkeringsplasser utendørs må klargjøres tydelig. 

6. En akse mangler helt i planen: Gang- og sykkelvei fra Mjughøyden 8 til krysset 

Traneveien/Ækreveien. 

7. Det må godtgjøres at sambruk mellom bydelshus og boliger er mulig uten konflikter, 

ref. lydgjennomgang, konserter, ansamlinger av ungdom, etc.” 

Kolbein Haakon Lunde (V) fremmet følgende forslag (1): 

”Det er i dag 190 parkeringsplasser som kan benyttes av Sunde kirke. Disse blir benyttet lite av andre 

enn kirkebesøkende på kveldstid og i helgene. 

Det er plass til 650 mennesker i Sunde kirke, og kirken har ca. 130 besøkende på en normal søndag. 

Det er flere ganger i løpet av året at kirken har mellom 400 og 600 besøkende. Dette gjelder særlig 

ved konfirmasjoner, konserter, julearrangement, julegudstjenester og andre spesielle anledninger. 

I plan 2017 Reguleringsplan for Kvernevik lokalsenter er det kun satt opp 29 parkeringsplasser som 

skal deles med gjesteparkering til 80 nye boliger. Selv på en normal søndag vil dette være i minste 

laget. 

Sunde kirkes behov for parkering på kveldstid og i helgene må ivaretas på en bedre måte enn 

forslaget som ligger i denne planen. Andre trafikale forhold som berører Sunde kirke må også 

ivaretas i planen.” 

Kolbein Haakon Lunde (V) fremmet også ølgende forslag (2): 

”Øvingslokaler for band og andre ungdomsaktiviteter må ivaretas i planforslaget.” 

Bredals forslag ble enstemmig vedtatt. 

Lundes forslag (1) og (2) følger saken uten realitetsvotering. 

Merknader til høringsukast med frist 17.01.2006 

Det dreier seg om et tidligere planforslag som stoppet opp blant annet pga. varsel om innsigelse fra 

vegkontoret. Kommentarene under er imidlertid relatert til det nye planforslaget (hvordan 

problemstillinger er tenkt håndtert). 

Merknader fra offentlige 

Statens Vegvesen (18.01.2006) viser til møtereferat (17.01.2006): 

I krysset Mjughøyden/Kvernevikveien er det foreslått midtdeler for å hindre venstresving. 

Vegvesenet mener det vil være langt til rundkjøring i kryss med Revheimsveien. De ønsker heller 

ikke den økte belastningen på denne rundkjøringen som den trafikale løsning planforslaget vil 

medføre. 

Vegvesenet ønsker kun en atkomst/innkjørsel til planområdet. Denne bør legges i nord, løst med en 

rundkjøring i kryss Kvernevikveien/Traneveien. (Ytre diameter for rundkjøringen = 32 m.) 

Videre mål planen ta hesyn til følgende: 

Innkjørsel Kvernevikveien/Mjughøyden ønskes stengt. 

Varetransport til senteret må foregå via hovedatkomst. 

51

Kvernevikveien vil inngå i fremtidig vegforbindelse mellom terminalen på Nord-Jæren, kalt 

Terminaltangenten. I følge foreløpige vurderinger er det ikke aktuelt å utvide 2-felts veien. 

Trafikk for bebyggelse sør for planområdet bør ledes ut til Kvernevikveien på følgende alternative 

måter: 

1. Ny vei fra Mjughøyden til Tranevien mellom planlagt bebyggelse; kombinert formål og 

Kvernevikveien, paralellt med hovedveien. 

2. Under bakkeplan gjennom p-kjeller fra Mjughøyden til Traneveien. 

3. All trafikk for eksisterende bebyggelse sør for planområdet ledes ut via ny forbindelse/ vei ut 

mot kryss Kvernevikveien/Sundelia 

Av merknaden framgår det at Stavanger kommune skal arbeide videre med alternative 

trafikkløsninger, og at det må danne grunnlag for reguleringsarbeid videre. 

Ny kommentar: I planforslag B som . 

AU Funksjonshemmedes råd (saksprotokoll 08.12.05) har følgende kommentarer til planen: 

Universell utforming. Det må tilrettelegges for bildemonitor ved innganger til leiligheter. 

Minimum 5% av parkeringsplassene skal være til HC. 

Ny kommentar: Inkorporert i det aktuelle planforslaget 

Eldrerådet (saksprotokoll 09.12.05) påpeker at Boligene, parken og lokalservice i bygg må være lett 

tilgjengelig for alle brukere, bla. eldre og funksjonshemmede. I parken må det være tilstrekkelig med 

lune sitteplasser og god belysning. 

Ny kommentar: Inkorporert i det aktuelle planforslaget. Følges opp i detaljreulering. 

Lyse (brev 22.12.2005) har en nettstasjon i området som foreslås flyttet, og det er forholdsvis 

kostbart. Nettstasjonen kan flyttes lenger mot øst for bestillers regning. Den må ha direkt adkomst fra 

bakkenivå og være tilfredsstillende tilrettelagt med ventilasjon. Eksisterende strømforsyning må 

være lagt om før eksisterende bygg rives. 

Lyse praktiserer en ”føre var” strategi med hensyn elektromagnetisk stråling og det må være minst 5- 

10 meter til nærmeste bolig. 

Ny kommentar: Inkorporert i bestemmelsene i forbindelse med krav til detaljregulering 

Politiet (brev 28.12.2005) har ingen kommentar til planen slik den er bekrevet. 

Kommentar: tas til etterretning 

Stavanger kommune, Teknisk drift, Park og idrett (brev 14.12.2005) påpeker at kvartalslekeplass 

skal være minst 1500 m2 og ber om at friområder i gjeldende plan blir opprettholdt. Det refereres til 

at Park og idrett i 1989 har laget planer for opparbeidelse av Kvernevik bydelspark. Deler av planene 

er realisert, men noe gjenstår. Det må sikres god adgang til turvei gjennom parkområdet, som knyttes 

til traseen videre til Hafrsfjord og til Hålandsvatnet. Kirkens parkerings behov for parkeringsplasser 

må ivaretas og sandlekeplasser må ligge på lune, solrike plasser. 

Kommentar: Planforslaget inneholder forholdsvis store lekearealer. Det legges opp til gode 

sammenhenger av grønområder, torg og bebyggelse. 

Stavanger kommune, Teknisk drift, Renovasjon (brev 06.01,2006). Meknaden har i prinsippet 

samme innhold som merknad 22.06.09 foran. 

Ny kommentar: Inkorporert i det aktuelle planforslaget. Følges opp i detaljreulering. 

Stavanger kommune, Teknisk drift, Vann og avløp (brev 09.01.2006) gjør oppmerksom på at 

planområdet er opparbeidet med vann- og avløpsledning, og at det ikke er tillatt å bygge eller plante 

52

trær nærmere enn 4 meter fra offentlig ledning. Evt. omlegging må beskostes av utbygger. Offentlig 

vann- og avløpsledninger skal hovedsakelig ligge i veibane. 

Ny kommentar: Inkorporert i e planforslag av 20.10.09. Følges opp i detaljreulering. 

Stavanger kommune, Tenisk drift, Vei og trafikk (brev 12.01.06) gjør oppmerksom på følgende: 

Veiareal ikl. veien inn for varelevering, parkeringsplassen, og nedkjørsel til kjellerparkering må 

markeres som fellesområdet på plankart. G/S veien som er foreslått ”kjørbart gangareal” er uheldig. 

Kommunalteknisk veinorm for Nordjæren må legges til grunn. 

Ny kommentar: Inkorporert i planforslag av 20.10.09. Følges opp i detaljreulering. 

Stavanger kommune, Oppvekst og levekår, levekår (brev 18.01.06) Dersom det legges til rette for 

boliger over Rema 1000 butikken, må det tas hensyn til at aktiviteten i butikken ikke påvirker 

boligene negativt, spesielt med hensyn til støy/forurensing fra parkering og støy fra vifteanlegg og 

lignende. 

Ny kommentar: Inkorporert i planforslag av 20.10.09. Følges opp i detaljreulering. 

Sunde kirkes menighetsråd (brev 20.12.05, 06.04.2006) slutter seg til en uttalelse fra Madla 

bydelsutvalg angående parkeringsmulighetene ved kirken. Det er i dag 190 p-plasser som kan 

benyttes av Sunde kirke. Det er plass til 650 mennesker i Sunde kirke, og kirken har ca 130 

besøkende om søndager, og noen ganger mellom 400 og 600 besøkende. Det siste gjelder spesielt ved 

sepsielle arrangementer; konfirmasjoner, konserter, til jul og påske. I planforslaget er det kun satt opp 

29 p-plasser som skal deles med gjesteparkering til 80 nye boliger og andre kombinerte formål. 

Sunde kirkes behov for parkering må ivaretas på en bdre måte. 

Merknaden (06.04.06) har kommet inn etter høringsfristen. Det framgår at kirken ønsker å være en 

integrert del av lokalsenteret, og ser positiv på at det i planforslaget er utviklet en aksial forbindelse 

mellom kirken og senteret. Når det gjelder parkeringsdekning er ikke behovene ivaretatt på en like 

god måte. Av menighetsrådets årsrapport framgår det at ved spesielle gudstjenester, i de senere år, 

kan det møte opptil 10000 personer, og flere tusen på ukedager og i helger. En del av disse 

ankommer med bil og noen er ”skrøpelige tilbens”. 

Ny kommentar: Det legges til rette for 150 p-plasser i felles parkeringsanlegg. Plassering av lommer 

med HC-parkering følges opp i detaljreulering. 

Den norske kirke, Stavanger biskop (brev 06.01.06) påpeker at parkeringsdekningen er for dårlig. 

Det samme som første merknad fra Sunde kirkes menighetsråd (20.12.05). 

Ny kommentar: Samme som over. 

Den norske kirke, Stavanger kirkelige fellesråd (brev 06.01.06) påpeker at parkeringsdekningen er 

for dårlig. Det samme som første merknad fra Sunde kirkes menighetsråd (20.12.05). 

Ny kommentar: Samme som over. 

53

Merknader fra private 

Heidi Sunde, Sundeveien 54 (grd. bnr.41/1462) (brev 02.01.06) påpeker at trafikkmengden på 

Kvernevikveien har økt betydelig de siste år, og at det er umulig å sitte på utsiden av huset i 

rushtiden. Beboerne forstyrres av trafikkstøy også på innsiden av huset. Det må utføres 

støyreduserende tiltak. Svevestøv fra trafikk er også et stort problem. Lokalsenteret vil medføre 

ytterligere biltrafikk og boforholdene langs veien blir verre. 

Heidi Sunde vil ikke motsette seg at en mindre del av eiendommen går med til å utvide 

Kvernevikveien, men påpeker at det er behov for kompanserende tiltak, bl.a en estetisk utformet 

støyskjerm på østsiden av Kvernevikveien. Dette er også tatt opp med Statens vegvesen. 

Ny kommentar: Veiløsningen som planlegges er robust og den gir bedre trafikksikkerhet. 

Trafikkøkning på Kverevikveien byr imidlertid på store utfordringer, og i forbindelse med 

detaljregulering må konkrete støytiltak vurderes nærmere. 

Hilde Gundersen, Traneveien 5 (brev arkivert 09.01.06) oppfordrer til at det legges tilrette for 

svømmehall i underetasjen til en av bygningene. 

Ny kommentar: Planforslaget legger til rette for at det bygges svømmehall i eget bygg. Å ha 

svømmehall i undreretasje til næringsbygg og/eller bolig byr på store bygningsfysiske utfordringer. 

Knut Todnem, Sundeveien 66 og 64 (gnr.bnr 41/10) (brev 04.01.06) påpekter følgende: 

Planen medfører at utkjørsel til Kvernevikveien fra eiendommen blir stengt. Denne utkjørselen er i 

daglig bruk, og det er opparbeidet parkeringsareal. Det forventes at dette kompenseres for ved at det 

opparbeides parkering i tilknytning til Sundeveien. Alternativt må det kompenseres økonomisk utfra 

takst. 

Sundeveien blir eneste uttkjørsel til Kvernevikveien. Det påpekes i den anledning at eksisterende 

g/s-vei som går under Kvernevikveien forbi Arhaugveien og Sundeveien, må utbedres. I dag slutter 

denne midt i Arhaugveien, slik at gående/syklende må fortsette på bilvei fram til turveien ved 

Hålandsvatnet. Krysset mellom Arhaugveien/Sundeveien er trafikkmessig farlig. 

Det må gjøres tiltak langs Kvernevikveien for å begrense støy/svevestøv fra biltrafikk. 

Ny kommentar: Planforslaget legger til rette for at det bygges ny rundkjøring i kryss 

Kvernevikveie/Traneveien inkl. undergang Traneveien. I forbindelse med detaljregulering av dette 

anlegget må det vurderes hvordan undergang Kvernevikveien kan utbedres. Østsiden av 

Kvernevikveien er ikke med planområdet, men det er naturlig at g/s-vei vurderes i forbindelse med 

planlegging av Nore Sunde (plan 2326 varslet planoppstart 02.10.09). 

Sekse & Co advokatfirma som representerer Kjell Finnestad AS (brev 05.01.2006) oppfatter det 

slik at reguleringsfoslaget som er lag ut til høring vil få store negative konsekvenser for muligheten 

til å drive butikk (dvs. Rema 1000). Byggets eksponering mot Kvernevikveien vil bortfalle, det vil bli 

”kapstet inne” og eksisterende p-plasser vil bli sterkt begrenset. Muligheter for varelevering blir også 

dårligere. 

Merknaden utdyper forskjellige forholdsvis detaljerte grep som kan gjøres. 

Ny kommentar:Planforslagets rekkefølgetiltak legger opp til at utbyggingen skjer i trinn slik at det 

blir mulig å flytte nåværende virksomheter inn i nye fullværdige lokaler før eksisterende bygg rives. 

Det planlegges 150 p-plasser i fellesanlegg og optimal arealutnyttelse for butikker, boliger, 

bydelshus og svømmehall. 

Lions Club Stavanger (brev 07.01.06) gjør oppmerksom på noe av det samme som framgår av 

merknat til varsel on ny planoppstart (23.03. 2007 - se foran). Det framgår at klubben blir sterkt 

skadelidende dersom reguleringsplanen blir gjennomført som foreslått. 

Ny kommentar: Å flytte Traneveien lenger nordover ville gå utover boligene på nordsiden av 

planområdet. Adkomsten til disse eiendommene er ikke trafikksikre. Ny plan legger opp til at det 

bygges ny rundkjøring i kryss rv 409/Traneveien og at Traneveiens trase flyttes noe lenger mot sør. 

54

Lions klubbus ligger i et areal som vil bli noe beskåret med av g/s vei og ny undergang under 

Traneveien. Det ville være feil å binde opp hele planleggingen av dette trafikkanlegget pga. av 

brakkene til Lions. Om klubbuset kan bli liggende, eller om det må flyttes til et mer velegnet sted 

innfor planområdet, bør vurderes nærmere i forbindelse med detaljregulering av rundkjøringen og 

g/s-anlegget. 

Asplan Viak som representerer Kjell Madland og Tore Lie (brev 06.01.04) reagerer på at planen 

er oppdelt i 4 delfelt. Sentert bør ses på som en enhet. Planen bør være fleksibel nok til å romme 

flere helhetlige konsepter. De ønsker en reguleringsplan som avgrenser byggeområdet, angir 

funksjoner, høyder og utnyttelse; at en unngår konkrete bindinger og plankrav om bebyggelsesplan 

for hele området samlet. I merknaden omtales retningslinjer for gangveier, en fornuftig ramme for 

maks tillatt m 2 BRA (ca 17 000 m 2 ), høyder bør erstatte antall etasjer, arelkrav til matbutikk (Ultra 

eller Norgesgruppe) krever ca 3000 m 2 , boliger med ca 70 % tilrettelagt for bevegelseshemmede. 

Ny kommentar:Planforslaget legger opp til en regulering med ulike vertikalplan som gjør det mulig å 

tilrettelegge optimalt for butikker, boliger, almennyttige tjenester, svømmehall, bydelshus i et 

helhetlig lokalsenter. Planen gir klare rammebetingelser for utvikling av lokalsenteret, men den 

åpner også opp for arkitektoniske tolkninger som bidrar til å berike situasjonen. Det vurderes som et 

klart fortrinn at reguleringen foreslår plangrep kan bidra til samspill (som i et orkester med flere 

insrumenter). Utfordringen arkitektonisk er å få de ulike bygningskroppene og fysiske elementene til 

å samvirke positivt med plassdannelser og funksjonell struktur. Det ligger mer enn nok ekspressiv 

frihet i tolkningsmulighetene. 

Christian Møllerop, Harald B. Haaland,, Håvard Aurdal, beboere i Kvernevik (brev 

27.03.2006). Merknaden er sendt etter høringsfristen da det var klart at planen hadde stoppet opp pga. 

av varsel om innsigelse fra vegkontoret. De kommer med innspill til videre behandling as planen. 

Alle dagens offentlige service tilbud må opprettholdes: Det gjelder legesenter, helsestasjon, 

helsesøster for skolene, skoletannlege, privat tannlege, fritidsklubb, bydelshus med 

forsamlingslokale, møtelokale og ulike kultur og fritidsaktiviteter, øvinglokale for band. 

Lokaler og drift for andre aktiviteter/tilbud i byen må sikres: Det gjelder Hafrsfjord Lions, Kvernevik 

Sanitetsforening, Kvernevik Bridgeklubb, Skipper Worse med mer. 

Bydelshuset brukes i dag til konserter, dans, øvingslokale for band, private arrangementer hvor det 

må påregnes støu i sene kveldstimer. Bydelshuset har i dag regler vedtekter som bidrar til å regulere 

dette. Det må ikke legges begrensninger på bruk som tillates. Bydelshuset og boliger kanskje ikke bør 

være i samme bygg. 

Rema 1000 er eneste dagligvare butikk i lokalsenteret, og Kvernevik i tillegg har Prix og Kiwi. Det 

er ønskelig at det blir lagt til rette for butikk med ferskvaretilbud. Det er forholdsvis langt til 

Madlakrossen som ligger 5 km unna. 

Ny kommentar: Planforslaget legger opp til å styrke lokalsentert i tråd med ønsker/behov. 

Oppsummering vedlegg 8a og 8b: 

Mange av de hensyn som framgår av tidligere merknader er tatt til etterretning og er forsøkt 

inkorporert i et nytt plangrep. 

Byggelinje langs Kvernevikveien 

En viktig rammebetingel som er forelått endret er byggelinje i forhold til Kvernevikveien. I møter 

med vegkontoret har Stavanger kommune v. Byplan gått gjennom saken på nytt, dette i lys av 

planlagt dimensjonering for ’Transportkorridor Vest’. For å unngå sanering av all bebyggelse på 

vestsiden av Kvernevikveien legges det opp til at utvidelse av veianlegget legges på østsiden, målt fra 

vestsiden av eksisterende g/s vei. Det vil dreie seg om en 4-felt veg med følgende dimensjonering: 

g/s vei på vestside 4 m, rabatt 3 m, to sørgående felt 3,5 m+3,5 m, midtrabatt 3 m, to nordgående felt 

3,5 m+3,5 m, rabatt 3 m, g/s-vei på østside 4m. 

55

Som prinsipp har vegkontoret akseptert en byggegrense på minimum 15 m byggegrense, målt fra 

bygg til fra midlinje i indre sørgående kjørebane. Det er sammenfallende med eksisterende 

bebyggelse langs vestsiden av Kvernevikveien. På plankart er nevnt byggegrense satt til 18 m. 

Veianlegg: 

Rundkjøring i kryss Kvernevikvein/Traneveien, omlegging av Traneveiens trase og stenging av 

Mjughøyden for biltrafikk, er viktige elementer i det nye planforslaget. Dette gir en fast veistruktur 

og økt trafikksikkerhet. 

Omdisponering av grøntområder, torgareal og plassdannelser. 

Landskapskonseptet, med tilhørende analyse av forholdet byrom/parkarealer, er en grunnleggende 

del av helheten i planforslaget. Det legges opp til en videreutvikling av grøntanlegg i nærområdet i 

samsvar med strukturen i Kommuneplanen, men arealene omdiponeres for å tilrettelegge for optimal 

samordning av funksjoner, arealer og stedlige kvaliteter. Lokalsenteret skal bidra både til å skjerme 

mot trafikk på Kvernevikveien og til å skape sammenheng i grøntstrukturen mellom sjøområdene i 

vest og friområdene i øst (i retning Refsnes, Hålandsvatnet og Store Stokkavantn). Når det gjelder 

kvaliteten på parkdraget på sørsiden og nordsiden av lokalsenter, er det en utfordring at området vil 

ligger tett opp til en forholdsvis stor rundkjøring (diameter 40m) med tilhørende ’annen 

veigrunn/grøntanlegg’). Utformingen av dette med underganger, g/s veier og beplantning (store 

trær) må følges opp nøye i overordnet landskapsplan og detaljplan. 

Regulering i vertikalnivåer 

Hovegrepet i planen er knyttet til regulering i ulike vertikanivåer: Det tilrettelegges for programmert 

butikkareal og offentlige bygg rundt Torget som legges på et lavere nivå enn i dagens situasjon. 

Sunde kirke blir en mer integrert del av lokalsenterets offentlig rom og grøntstruktur. 

56

57 

Vedlegg 9 

Merknader fra høringsrunden 20.11.2009-15.01.2010 (trafikk alternativ A) og begrenset høring 

alternativ B i perioden 07.05.2010-29.05.2009 

Statens vegvesen (brev 16.12.2009) viser til tidligere uttalelser og møter vedr. reguleringssaken. Det 

foreliggende planforslaget er resultatet av en omfattende prosess hvor ulike alternativer for arealbruk 

og trafikal infrastruktur har vært diskutert. Det har vært nødvendig å tilpasse planen til en framtidig 

oppgradering av Kvernevikveien, som del av Transportkorridor Vest, og til en senere utbygging av 

Nore Sunde. I reguleringsplanen er det forutsatt at ny rundkjøring i kryss Kvernevikveien/Traneveien 

skal være eneste adkomst til lokalsenteret. Eksisterende T-kryss Kvernevikveien/Mjughøyden 

forutsettes stengt når ny rundkjøring er etablert. Det vil bedre trafikksikkerheten i området betydelig. 

Et hovedmål er å redusere antall kryss/avkjørsler i forbindelse med Transportkorridor Vest som følge 

av økt trafikkbelastning på sterkningen. 

Kvernevikveien, som del av Transportkorridor Vest, er regulert som 2-felts vei med mulighet for 

utvidelse til 4 felt (kollektivfelt) dersom trafikksituasjonen senere krever det. All utvidelse av 

trafikkareal vil skje på østsiden av dagens vegtrase. Regulert ny rundkjøring, tilpasset en framtidig 4feltsløsning, 

skal være opparbeidet før ny bebyggelse innenfor Kvernevik lokalsenter kan tas i bruk 

(jf. rekkefølgebestemmelsene). I rekkefølgebestemmelsene § 3 punkt 3 må det også tas med at 

eksisterende kryss i sør Kvernevikveien/Mjughøyden skal være fysisk stengt når ny rundkjøring i 

nord åpnes for trafikk. Statens vegvesen vil ellers varsle innsigelse til bestemmelsene på dette punkt. 

Det er viktig at det framgår av områdeplanen hvilke tiltak som er nødvendige for gjennomføring. 

Ellers er vegkontoret av den oppfatning at planen sikrer gode trafikale løsninger også for det 

kommunale vegnettet. 

Vegvesenet ber imidlertid Stavanger kommune om å vurdere om ikke en ny undergang under 

Kvernevikveien, i forlengelse av Mjughøyden, bør legges inn som rekkefølgetiltak for lokalsenteret. 

Verdrørende begrenset høring alternativ B (brev 12.05.2010): Statens vegvesen aksepterer 

alternativ B med høyre av/på kryss Kvernevikveien/Mjughøyden. Kvernevikveien må opparbeides 

med midtdeler på strekningen fra ny rundkjøring til 60m sør for kryss med Mjughøyden. Frisikt i 

krysset settes til 10x117 m. Dette må målsettes på plankart. I et mer langsiktig perspektiv, i 

forbindelse med utvikling av området, må det påregnes at Statens vegvesen igjen vil kreve krysset 

stengt for biltrafikk. Det må tas med i bestemmelsene at alle tekniske forhold som berører fv. 409 

skal godkjennes av Statens vegvesen. 

Kommentar: Planforslag alternativ A er i samsvar med de overordnede føringene angitt i merknaden. 

Det framgår at vegvesenet vil varsle innsigelse dersom kryss Kvernevikveien/Mjughøyden ikke er 

fysisk stengt for biltrafikk når rundkjøringen åpner. Det innebærer ikke at Mjughøyden også må være 

stengt for trafikk når Transportkorridor vest er utbygd, eller dersom Kvernevikveien får midtdeler og 

utvides ihht. alternativ B. 

Ny g/s-undergang under Kvernevikveien i forlengelse Mjughøyden må komme på plass i forbindelse 

med utbygging av Transportkorridor vest og/eller Nore Sunde. Det tilrettelegges for dette i plan 

2017. Det vurderes som en belastning dersom g/s-undergangen Kvernevikveien i forlengelse av 

Mjughøyden skal være rekkefølgetiltak i forbindelse med utbyggingen av lokalsenteret. Byplan tar 

til etteretning at Statens vegvesen aksepterer alternativ B, men at de fortsatt vil vurdere stenging av 

kryss Kvernevikveien/Mjughøyden i et mer langsiktig perspektiv. 

Lyse Energi (brev 12.01.2010) savner en viss helhetlig (lokal, regional, global) vurdering av 

eksisterende og ny infrastruktur i overordnet kvalitetsprogram (OKP). Energien fra spillvarme fra 

avfall som kommunen selv har er ikke nevnt. Innen en radius på 0,6 km har kommunen i dag 7 bygg 

som benytter elektrisitet til oppvarming. Det dreier seg om tre skoler, to barnehager, et sykehjem, og 

en kirke. I tillegg er det igangsatt regulering for området Nore Sunde (ca 100 daa). Lyse peker på 

mulighetene for utvikling av fjernvarmeanlegg for hele området. I reguleringsbestemmelsene er det 

foreslått at samlet energiregnskap skal tilsvare energiklasse B, men Lyse etterlyser krav til 

”oppvarmingsmerke” som også er en del av energiattesten (som og retter seg mot redusert utslipp av 

klimagasser).

Lyse foreslår at det innenfor et område på ca 0,6 km planlegges fjernvarmenett og en felles 

energisentral basert på klimanøytral gass. Ved Sundeveien eier Lyse gnr. 40, bnr. 1018 som er egnet 

for energisentral og transformasjon til et enda større område. I et lengre perspektiv bør en se på 

spillvarme fra avfall som grunnproduksjon, med biomasse og biogass til spissproduksjon. Det vil gi 

en energieffektiv, miljøvennlig samfunnsøkonomisk, bærekraftig og sikker energiforsyning for et 

stort område, og kan være en del av en helhetsplan med hensyn til klimanøytral og ressursvennlig 

fjernvarme for Stavanger. Lyse foreslår følgende medtatt i reguleringsbestemmelsene: ”Til 

varmeforsyning skal det nyttes felles energisentral plassert innen eller utenom området. Bygningene 

skal ha mørkegrønn oppvarmingsmerke og energimerke C. Nær-/fjernvarmeanlegg skal legge til rette 

for å tilknytte et felles fjernvarmenett for regionen.” 

Kommentar: Energiplanleggingen av Kvernevik lokalsenter bygger på Stavanger kommunes 

enegipolitikk som framgår av ”Klima og miljøplan 2010-2025” (som om kort tid skal til endelig 

behandling i Stavanger bystyre). Generelt legges det opp til at ulike klimanøytrale energikilder og 

krav til isolasjon i bygg blir vurdert. Forholdene vurderes spesifikt i ulike planer/områder. Bruk av 

fjernvarme på sikt vil bli vurdert i det videre arbeidet.. Av reguleringsbestemmelsene framgår det at 

samlet energiforbruk skal tilsvare minimum energiklasse B. Det planlegges infrastruktur med sentral 

driftskontroll som i prinsippet kan tilkoples ulike energikilder. Så langt har Stavanger kommune 

engasjert konsulent som har laget en foreløpig energivurdering (”Energikonsept Kverntorget” av 

SMI energi og miljø AS, august 2009). I det videre arbeidet er det aktuelt å vurdere alternative 

klimanøytrale energikilder inkl. mulighet for fjernvarme og/eller biogass fra Lyse. 

Fylkesmannen/fylkeskommunen (brev 21.01.2010) er positiv til rammene for Kvernevik 

lokalsenter; at det blir et attraktivt, innholdsrikt og funksjonelt senter og boligområde. Det er viktig å 

sikre at plankart og bestemmelser blir et velegnet verktøy med liten tolkningsmulighet og stor 

forutsigbarhet. Området vil få flere sentrumsfunksjoner som en følge av høyere utnyttelse, og økt 

kvalitet på uterom ved at parkeringen i all hovedsak legges under bakken. 

Planforslaget som på sikt inneværer full sanering av eksisterende bygningsmasse er godt belyst 

gjennom konsekvensutredning og informative illustrasjoner. Forslag til plankart med bestemmelser er 

fulgt opp med illustrasjonsplan og kvalitetsprogram. 

Hovedgrepet i planen er å legge arealkrevende funksjoner som parkeringsareal og sammenhengende 

forretningsareal under bakken i øst ved å utnytte terrengfallet fra Kvernevikveien. 

Planen har et godt grep med en god infrastruktur og funksjonsblanding. Utnyttelsen for området er på 

52 % TU. Det er lagt til rette for et lite og konsentrert sentrum som i stor grad tar hensyn til 

menneskelig liv og aktivitet mellom bygningene, et typisk fotgjengersentrum.. For planområdet er det 

i ROS-analysen kommentert at området er vindutsatt. Det er derfor å anbefale at man utarbeider en 

vindanalyse for å justere plassering av bygningsvolum og gateløp. 

Det er gjort et utradisjonelt valg mht. bruk av ”shared space” over deler av torget. Det innebærer at 

man ved å gi kjørende og gående samme rettigheter til et areal som begge trafikantgrupper benytter, 

oppnår større aktsomhet og færre alvorlige konflikter. I dette tilfellet vil Torget være eneste 

adkomstvei for bebyggelsen sør for senteret, og det beste ville ha vært om kjøretrafikken kunne vært 

kanalisert inn og ut av området uten å krysse torget. Fylket vurderer allikevel prinsippet ”shared 

space” som aktuelt å prøve ut i denne sammenhengen fordi trafikken er begrenset, lokal og 

forholdsvis forutsigbar. 

Konsekvensutredningen og ROS-analysen avslører ingen store overraskelser. I 

konsekvensutredningen er 0-alternativet, alternativ 1, definert som dagens situasjon uten større 

endringer (dvs. senteret som det står i dag, delvis fraflyttet), mens planforslaget er definert som 

alternativ 2. Muligens hadde det vært riktigere å se på potensialet som ligger innenfor gjeldende 

regulering, all den tid dagens situasjon aldri ville vært et reelt alternativ. 

Kommunen har et ambisiøst kvalitetsprogram for å sikre en bærekraftig utvikling for planområdet. 

Programmet er omfattende, retningsgivende og med en noe uforpliktende karakter. Fylket ser det som 

viktig at lokalsenteret klarer å tiltrekke seg utbyggere som er inneforstått med planens ambisjonsnivå, 

ikke minst på bærekraft, men ser også at kvalitetsplanen til en viss grad overlater til utbyggerne å 

vurdere hva som er nødvendig å ta hensyn til. Fylket anbefaler at de viktigste føringene for en 

miljøvennlig utbygging og krav til videre planlegging og prosjektering, blir nedfelt i tydelige og 

etterprøvbare reguleringsbestemmelser. Overordnet kvalitetsprogram, OKP, blir da et supplement 

som gir en bedre forståelse for det juridiske dokumentet. 

58

Kommentar: Ved detaljregulering skal det utarbeides vindanalyse med krav til aktuelle 

skjermingstiltak (kf. § 2.1). 

Alternative løsninger for å kanalisere biltrafikk inn og ut av området, uten å krysse Torget, er nøye 

vurdert i saken. I alternativ A legges det opp til at prinsippet ”shared space” kan prøves ut, bla. 

fordi trafikken er begrenset, lokalkjent og forholdsvis forutsigbar. I et langsiktig perspektiv legger 

planen opp til at det er mulig å åpne Mjughøyden for biltrafikk, høyre av og høyre på, dette når 

firefeltsveien (Transportkorridor vest med fire felt og midtrabatt) er realisert. 

Planprogrammet som er lagt til grunn for reguleringsforslaget med KU har vært gjennom en 

forholdsvis omfattende prosess før førstegangsbehandling. 0-alternativet er definert som dagens 

situasjon (inkl. gjeldende regulering) fordi den viser realiserte/faktiske konsekvenser av gjeldende 

regulering. Om sistnevnte også rommer urealiserte potensialer kan diskuteres, men disse vurderes 

som nokså hypotetiske (begrensede/uhensiktsmessige) i forhold til aktuelle behov, krav og 

muligheter. 

Overordnet kvalitetsprogram (OKP) definerer ambisjonsnivå når det gjelder utvikling av 

planområdet (planlegging, prosjektering, utbygging, vedlikehold, drift). I forbindelse med 

detaljregulering skal kvalitetsprogrammet konkretiseres og følges opp med relevante bestemmelser. 

Det er et mål at de viktigste føringer for miljøvennlig utbygging, og krav til videre planlegging og 

prosjektering, skal framgå mest mulig klart av reguleringsbestemmelsene. I utgangspunktet har 

Stavanger kommune et opplagt ansvar både som planmyndighet, tomteeier og utbygger. 

Kvalitetskrav og bestemmelser må også følges opp i privatrettslige avtaler med andre 

utbyggere/aktører, men pbl gir ikke noen lovhjemmel på det privatrettslige felt. 

Politiet (brev 02.02.2010) ser nytteverdien i at det i utforming av planforslaget tas høyde for trygghet 

og sikkerhet. Tiltaket kan bidra til at det ikke skapes grobunn for kriminalitet. 

Kommentar: Planforslaget legger opp til at det blir god visuell kontakt mellom boliger og uterom. 

Det er benyttet sjekkliste (utarbeidet av NBI) som skal følges opp i det videre arbeidet. 

Madla bydelsutvalg (saksprotokoll 02.02.2010) påpeker at utvalgets uttalelse til ” Varsel om høring 

av planprogram for konsekvensutredning til plan 2017, reguleringsplan for Kvernevik Lokalsenter, 

Madla bydel” (saksprotokoll 19.06.2009), ikke ble medtatt sammen med de andre høringsuttalelsene 

(i forbindelse med fastsetting av planprogram). Utvalget har dermed ikke fått kommentarer på 

følgende innspill; at det blir vurdert å ha bydelspark som en del av senteret; at det etableres et 

dagsenter for eldre i det nye lokalsenteret; at Lions Klubb Stavanger Hafrsfjord må være høringspart i 

det videre planarbeidet. 

I planforslaget er det lagt til grunn at det skal være 1,5 p-plass pr 100 m 2 (næring, helse, kultur, idrett) 

+ 1 p-plass pr leilighet. Det gir ca 130 parkeringsplasser når arealet til kirken ikke er medregnet. 

Bydelsutvalget bemerker at Sunde kirkes behov for parkering både på dagtid, kveldstid og i helgene 

også må ivaretas i planen; kirkens areal må plusses på i grunnlagsberegningen for parkeringsbehovet. 

Det er dessuten uheldig at biltrafikken fra boligene i Mjughøyden må kjøre gjennom lokalsenterets 

torg for å komme til og fra Kvernevikveien. Det ville være en fordel for å fortsatt ha åpen kjørevei fra 

Mjughøyden til Kvernevikveien (høyre på / høyre av) for å unngå gjennomkjøring. 

Vedrørende begrenset høring alternativ B (saksprotokoll møte 26.05.2010) 

Kristen Høyer Mathiassen (H) fremmet følgende forslag som ble enstemmig vedtatt: 

”Madla bydelsutvalg støtter alternativ B.” 

Kommentar: Byplan beklager at Madla bydelsutvalgs saksprotokoll 19.06.09 ikke var med i 

saksframlegget i forbindelse fastsetting av planprogram. Grunnen er at protokollen (journalnr. 

35144/09) ved en feil ble arkivert på sak 08/5046 (merket saksbehandler EKAB) i stedet for på sak 

03/12720 (saksbehandler OVE) hvor alle andre dokumenter/merknader for plan 2017 er arkivert. 

Saksprotokollen av 19.06.09 ble mottatt av Byplan først etter at planprogrammet var sendt til 

kommunalstyret for byutvikling for fastsettelse i møte 27.08.2009. 

Reguleringsarbeidet inkl. konsekvensutredning tar likevel opp de problemstillingene som Madla 

bydelsutvalg er opptatt av: 

Sammenheng mellom landskap/bypark og bebyggelse/urbant miljø, er nærmere utredet i KU’en, og 

dette er et sentralt tema knyttet til planens hovedgrep. Videre er det fult mulig (en god ide) å utvikle 

59

dagsenter for eldre innenfor planen; dette må det tas stilling til i forbindelse med mer konkret 

programmering, detaljplanlegging og prosjektering. 

Lions Klubb Stavanger Hafrsfjord er høringspart i saken (se merknad). 

Etter førstegangsbehandlingen er maks antall parkeringsplasset utvidet med 20 p-plasser til kirken. 

(Kirken er ca 1300 m 2 , og1,5p-plass /100 m 2 gir +20 p-plasser). Til næring, offentlig bebyggelse 

tillates 149 p-plasser, til gjesteparkering 20 p-plasser. Det tillates 1 p-plass pr. bolig til maks 100 

boenheter. Planforslaget legger således rammer for maks 270 p-plasser. Parkeringen skal 

tilrettelegges under planlagt bebyggelse og under lokk for kvartalslekeplass L1. 

Ulike trafikkløsninger har vært diskutert flere ganger med vegkontoret, og det er oppnådd enighet om 

to mulige alternativer A og B som fremmes til 2.gangsbehandling. Byplan tar til etterretning at 

bydelsutvalget støtter alternativ B. 

Eldrerådet (brev 01.12.2009) viser til uttalelse av 26.06.09. De kan ikke se at det er tatt hensyn til 

anmodningen om tilrettelegging av hvileplasser med utemøbler tilpasset brukere i alle aldersgrupper, 

og etablering av enkle trimapparater for eldre. Eldrerådet ber derfor om at dette blir vurdert på nytt. 

Gang og sykkelstier må utformes på fotgjengernes premisser. 

Kommentar:Planforslaget som fremmes til 2. gangsbehandling er en områdeplan som setter rammer 

for utvikling av lokalsenteret. Det er et hovedmål å legge til rette for g/s-veier og ulike typer 

uterom/anlegg som kan benyttes av alle aldersgrupper. Ulike arealer som egner seg for forskjellig 

type detaljert bearbeiding er L1, L2, U1, U2, U3, T1, T2, G1, G2, G3. Områdeplanen skal følges opp 

med overordnet landskapsplan og detaljert reguleringsplan, og i den sammenheng skal hvileplasser 

med ulik møblering konkretiseres (kf. Reguleringsbestemmelsene § 2). 

Funksjonshemmedes råd AU (saksprotokoll 15.01.2010). Under bestemmelsene må det tas med om 

livsløpstandard på boligene. Alle heisene i boligene må være type båreheis. Kontrollpanelet må være 

taktilt og det må være lyd i heisen. Det må legges til rette for mulighet for installering av 

billedmonitor i alle leilighetene. Alle offentlige bygg må ha teleslynge, det må være ledelinjer, 

kontrastfarger. Belysning og skilting for orienteringshemmede. Parkeringsanlegget må ha heis. 

Universiell utforming bør presiseres i punkt 6.2. gang-/sykkelvei, 6.4 Torg og i § 7 Torg. 

I det overordnede kvalitetsprogram har FHR behov for å komme med følgende presiseringer: 

Det må ikke plantes allergifremkallende vekster. 

Generelt sett skal alle møbler og utstyr være i henhold til krav om universell utforming. Benkene må 

ha armlener og ryggstø, høyde 0,50 m. 

Belysning skal legge vekt på å fremme trygghet og orientering. 

Siste setning i 2. avsnitt endres til: I tillegg skal det anlegges HC parkeringsplasser i henhold til 

Stavanger kommunes parkeringsnorm. 

Det må framgå i klar tekst at prinsippene for universell utforming skal følges (ikke retningsgivende). 

Forøvrig må punktet presisere at universell utforming må følges opp både når det gjelder bydelshus, 

svømmehall og boliger, næringsarealer, torg, kvartalslek, annen lek og trafikkareler. Ikke som her 

kun fokusert på svømmehall. 

Det er av stor betydning at det også avsettes plass til et varmtvannsbasseng. 

FHR ønsker å delta i arbeidsgruppe for planforslaget, ev referansegruppe. 

Kommentar: Prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for all planlegging/prosjektering 

ute og inne. I henhold til Stavanger kommunes parkeringsnorm skal minst 10 % av 

parkeringsplassene være tilrettelagt for HC-brukere. Ønsket om å avsette plass til varmtvannbasseng 

i ny svømmehall er videreformidlet til Bymiljø og utbygging, kultur og idrett som skal ta stilling til 

endelig romprogram. Den aktuelle plansaken er ikke så omfattende at det har vært nødvendig 

nedsette referansegrupper. 

Bymiljø og utbygging, juridisk avdeling (brev 14.01.2010) påpeker at reguleringsplanen i 

utgangspunktet gjelder regulering av fysiske ressurser og ikke aktivitet og/eller virksomheter som 

sådan (økonomiske forhold, eierforhold, private retter/plikter m.v.), ref. pbl § 12-7. Bestemmelser 

knyttet til riving av enkeltbygg, med tilhørende krav (plikt) om bygging av ”erstatningslokaler” anses 

som privatrettslige forhold, som faller utenfor reguleringshjemmelen. 

60

Det bør også knyttes rekkefølgekrav til opparbeidelse av felt G3. 

Tilknytningsplikt til felles energisentral, fjernvarmeanlegg kan bare reguleres v/privat avtale, for 

eksempel v/salg av tomt/bolig, eller ved kommunal vedtekt i ”konsesjonsområde”, jf. pbl. § 66a. 

Bestemmelser om felles energisentral, ev. tilrettelegging av bygg for tilknytning til slik anlegg m.v. 

kan selvsagt inntas. BMU’s prosjektseksjonen, ønsker å avgi en egen uttalelse om energiløsninger 

m.v. 

Under pkt. Fellesbestemmelser tilrås inntatt: ”Bestemmelse om at fordeling av arealverdier og 

kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet/Felt skal skje iht. jordskifteloven § 2 bokstav h, 

jf. § 5 andre ledd, skal vurderes i tilknytning til Detaljert reguleringsplan pkt. 2.1.” Vi henviser her til 

pbl § 12-7 nr. 13. 

Boliger: Det er ikke inntatt noen bestemmelse om variasjoner i leilighetsstørrelse. Sammenholdt med 

en ”styrt” utbyggingsrekkefølge (jf. § 3, pkt. 1 og 2) kan dette resultere i at det bygges maks antall- 

og kun små boliger i ”første byggetrinn” (B/F1 og K1, K2). 

Når det gjelder parkeringsanlegget må det skilles mellom den del som er (privat) fellesareal for 

sameier/boliger, og den del som skal være tilgjengelig for offentligheten, dvs. offentlig 

parkeringsanlegg (som ikke er fellesområde). 

Kommentar: Uten å gripe inn i privatrettslige forhold gir plan- og bygningsloven anledning til å angi 

rekkefølgen på fysike tiltak (bygg, anlegg). Det er kurant å stille rekkefølgekrav som går på at et 

bygg (eksempelvis eksisterende bydelshus) ikke kan rives før et annet bygg (eksempelvis nytt 

bydelshus) tas i bruk (eller er sikret). 

Planforslaget inneholder to kommunale bygg (svømmehall og bydelshus) og på den bakgrunn er det 

relevant å legge opp til at en forholder seg til Stavanger kommunes Klima- og miljøplan 2010-2025 

(som om kort tid skal til endelig behandling i Stavanger bystyre). I nevnte plan er det er en målsetting 

å legge opp til energiforbruk for bygg/anlegg tilsvarende energiklasse B. Kravene i gjeldende TEK 

vil også bli skjerpet fra juli neste år og forventes innen 2013 å tilsvare energiklasse B. 

Det er riktig at det i dag ikke er hjemmel for planer, der kommunen ikke er grunneier eller 

har annen avtale, å stille strengere energikrav enn gjeldende TEK. Som største grunneier 

i planområdet er det imidlertid rimelig å legge opp til at Stavanger kommune inngår 

avtale med aktuelle, private utbyggere om at føringene i Klima og miljøplan 2010-2025 

gjøres gjeldende for hele planområdet. På det grunnlag har vi valgt følgende formulering 

bestemmelsene: ”I forbindelse med detaljregulering skal det vurderes tilknytningsplikt til 

felles energisentral. Kvalitetsprogrammets punkt 5 vedr. energiforsyning/bruk skal følges 

opp. Samlet energiregnskap skal tilsvare energiklasse B.” 

Forøvrig er merknaden tatt til etteretning. 

Bymiljø og utbygging, renovasjon (brev 14.12.2009) har i dag to miljøstasjonshytter i 

området og henstiller om at det i planen avsettes areal til disse to kommunale miljøstasjonene 

(returpunktene). Størrelsen på en miljøstasjonen er 270 x 145 cm. 

Det vises for øvrig til gjeldende veinorm for Nord-Jæren, som gir en retningslinje for å sikre adkomst 

til blant annet renovasjonsbil. 

Kommentar: Merknaden er tatt til etteretning. 

Bymiljø og utbygging, Stavanger eiendom (brev 15.01.2020) påpeker at det i handling og 

økonomiplan er foreslått at svømmehallen (med 25m basseng) skal ferdigstilles i løpet av 2014/2015 

til en prosjektkostnad på kr. 67 mill. Bystyret har framskyndet dette ytterligere; de vil ha hallen bygd 

så fort som praktisk mulig. Den ambisiøse framdriften synes uforenelig med § 2 i 

reguleringsbestemmelsene; at det før detaljregulering skal lages en overordnet utomhusplan som 

omfatter hele planområdet, og at denne planen skal legges til grunn for detaljregulering de ulike felt. 

Det forutsettes at avd. Kultur og byutvikling står ansvarlig for gjennomføring av det omfattende 

arbeidet med overordnet utomhusplan. 

Dersom den stramme framdriften skal overholdes vil det være nødvendig å sette i gang 

detaljregulering av svømmehallen inkl. felt G1 på et tidlig tidspunkt. Stavanger eiendom vil også 

minne om at opparbeidelse av et større parkområde ikke inngår i de budsjetterte midler (kr. 67 mill). I 

henhold til romprogrammet må fotavtrykket til svømmehallen ikke være mindre enn 1500m2. 

61

Innvendig nettohøyde i svømmehallen må være minimum 7 m. Med konstruksjoner og tekniske 

anlegg bør maks regulert høyde målt fra terreng være ca 10 m. 

Til svømmehallens tekniske anlegg, som gjerne er i underetasje, må det være lett adkomst, og det må 

tilrettelegges for varetransport med kjemikalier. 

Kommentar: Detaljregulering av svømmehall skal etter planen bygge på vinnerutkast til 

arkitektkonkurranse som gjennomføres i løpet av høsten 2010. For å spare tid kan evt. 

detaljregulering av svømmehallen inkl. nære utearealer, foregå parallelt med utvikling av overordnet 

landskapsplan. Det er naturlig at Byplan påtar seg et faglig ansvar vedr. koordingering av 

landskapsplanlegging/detaljregulering, men forutsetningen er at selve planarbeidet utføres av 

landsakapsarkitekt og av vinner i arkitekkonkurranse. 

Oppvekst og levekår, Stavanger kommune (brev 19.01.2010) opplyser at planen må sikre tiltak 

mot radongass, og har ellers ingen merknader. 

Kommentar:Merknaden er tatt til etteretning. 

Bymijljø og utbygging, Vei, park og idrett (brev 26.01.2010) bemerker at alle offentlige 

trafikkarealer må utformes i henhold til kommunalteknisk veinorm for Nordjæren. Det må framgå av 

reguleringsbestemmelsene. 

Fotavtrykket til svømmehalltomten bør være ca 1500 m2. Kravet om overordnet utomhusplan (som 

angitt reguleringsbestemmelsenes § 2) synes uforenelig med vedtatt framdrift for svømmehallen 

(ferdigstillelse 2012). 

Det må framgå tydelig hvor mange sand- eller kvartalslekeplasser det er krav om i forhold til antall 

boliger, og hvilke arealer som er til offentlige og private gjøremål. Det må sikres at det er 

tilstrekkelig areal for lek; at arealene har velegnet arrondering, beliggenhet og solforhold. 

Det fremgår av sakens arealregnskap at det er 1989 m2 til lek. Dersom det er 100 boliger skal det 

minst være en kvartalslek på 1,5 daa og 4 sandlek på min 150 m 2 . Areal som er definert som lek i 

arealregnskapet skal kunne benyttes effektivt til lek (frisiktsoner, bratte skråninger, buffersoner mot 

bygg o.l er lite egnet). L1 framstår som et oppfylt areal mot lokk over parkeringskjeller. Lekearealet 

på L1 og L2 må bearbeides fritt med tanke på å få et attraktivt, sammenhengende lekeareal 

(eksempelvis med terrasser i forskjellige nivåer). Videre er det viktig at parkeringslokket blir 

tilstrekkelig dimensjonert med en overdekning for å tåle kvartalslekeplass med trær og busker. Pga. 

terrengfallet er det en utfordring å tilrettelegge for g/s-veier for universell utforming. I den 

sammenheng er det er viktig å ikke båndlegge areal som skal benyttes til lek. 

En forutsetning for at torget, lekeplassene og uteoppholdsarealene skal bli attraktive er at det er gode 

solforhold og lunt; dette må vurderes før reguleringsplanen vedtas. 

Det gjøres oppmerksom på at dersom bassenger eller annen fordrøyning av vann skal gjennomføres i 

forbindelse med lekearalene må en være ekstra oppmerksom på sikkerhetsaspektet. 

Vandhåndteringen må ikke gå på bekostning av lekeareal. 

Det viktig å ta stilling til valg av vegetasjon i overordnede utomhusplanen. For rabatter langs 

Kvernevikveien og Traneveien synes bøk uegnet. 

Kommentar: Av reguleringsbestemmelsene framgår det at offentlige trafikkarealer skal utformes i hht 

kommunalteknisk veinorm for Nordjæren. Svømmehallens felt er 1500 m 2 ; det synes å være 

tilstrekkelig i forholdt til foreslått romprogram for svømmehall (beregnet fotavtrykk ca 1270 m 2 ). 

På plankartet er ca 650 m 2 avsatt til sandlekeplasser. Disse planlegges med tilgrensende gangarealer 

(3-4 m bredde). Arealet til kvartalslekeplass er delt i to L1 på nordsiden av felt BF1 og L2 på 

sørsiden av BF 2. 

L1 blir liggende på en terrassert hylle i landskapet med kveldsol og utsikt mot sjøen. 

Kvartalslekeplassen skal kunne fungere som oppholdssted for flere aldersgrupper. I kombinasjon 

med lek, lette former for spill, vil dette være et attraktivt sted å sitte ned å nyte utsikt. L2 blir liggende 

i en lun, sørvendt skråning og planlegges som et sted med sittegrupper kombinert med lek. L1 og L2 

utfyller hverandre. Det er et plankrav at det skal lages overordnet landskapsplan og detaljplaner 

1:200 av hver de ulike lekeområdene (kf.bestemmelser). 

I overordnet landskapsplan skal det også tas stilling vegetasjon, møblering, (treslag). 

62

Sunde menighet (brev 10.12.2009) viser til tidligere merknad til planprogrammet datert 28.07.09 og 

støtter kirkevergens brev. De er stort sett positive til reguleringsplanen blant annet fordi det er viktig 

å få lokalsenteret ut av den forslummende tilstanden. 

Når det gjelder adkomst er de opptatt av at det blir p-plasser for handikappede i nærheten av 

inngangen til kirken. Det må det være tilkomst for varetransport samt av/på-stigning. Det er uheldig 

at innkjøringen fra Mjughøyden er omregulert til g/s vei. Sunde menighet oppfatter tilkomsten via 

”shared space” som en dårlig løsning. Det er uheldig at 100 boenheter må kjøre over Torget fra 

Traneveien da det vil kunne medføre konflikt med myke trafikanter. 

P-anlegget under bakken må også kunne dekke kirkens behov for besøkende og ansatte. De mener det 

har for liten kapasitet, og at det kan oppstå konflikt når det skal betjene alle brukergruppene i 

lokalsenteret. I kirken er det arrangementer med godt besøk både lørdager og på kveldstid. Ansatte 

må få oppmerkerkede p-plasser. 

Sunde kirke ligger fint og fritt og har lav høyde. Det er viktig at den arkitektoniske utformingen av 

svømmehall og bydelshus tilpasses kirkebygget på harmonisk vis. 

Kommentar: Når det gjelder trafikk er merknaden fulgt opp i forbindelse med planens alternativ B. 

Veien som går i nord-sør retning rett foran kirkedøren er imidlertid regulert som g/s-vei i gjedende 

plan og dette opprettholdes. I bestemmelsene legges det opp til at bilkjøring på g/s-veier skal 

begrenses til varelevering, renovasjon, syketransport, avsetting/henting av funksjonshemmede. 

Parkeringslommer skal ikke legges langs g/s-veier. 

Planen legger opp til at det blir maks 270 p-plasser p-anlegg under bakken. Det inkluderer kirken 

(ca 1,5 p-plass x 1300m2/100m2, og som er 20 p-plasser). I tillegg kan tillates mindre lommer for 

HC parkering langs veier med ordinær bilkjøring. I overordnet landskapsplan skal det tas stilling til 

plassering av utvendig HC-parkering og sykkelparkering. 

Den Norske Kirke, Stavanger biskop (brev 12.01.2009) er positiv til hovedgrepet i planforslaget og 

at tidligere innspill i saken er tatt med. Svømmehall og bydelshus bør ikke blir høyere enn kirken. 

Det hevdes også at den aksiale plassen som forbinder Torget og kirken med fordel kunne vært 

bredere. Det oppnås ved å trekke svømmehallen og bydelshuset ut til hver side som illustrert i vedlagt 

skisse av Kirkerådets seniorrådgiver for kirkebygg: 

Vedlegg brev fra Stavanger biskop 

Vedrørende begrenset høring alternativ B (brev 19.05.2010) framgår det at begge alternativene for 

trafikkmønstre vil fungere for kirken, men alternativ B er å foretrekke. 

Kommentar:Innspillet vedr. utvidelse av Torget er interessant. Det medfører imidlertid at Torget 

synes å bli for stort (ca 38mx105m og nokså utflytende mot det forholdsvis lave kirkebygget i vest). 

Det går også på bekostning av grøntdraget rundt svømmehall og bydelshus. I planforslaget er 

Torget ca 38mx38m (til sammenligning er Arneageren i Stavanger sentrum ca 27mx34m ). Det er 

lagt vekt på at Torget skal være lunt, forholdsvis intimt og velproposjonert i forhold til 

63

lokalsenterets bebyggelse med forskjellige typer plasser/uterom. Sentralaksen (mellom butikksenteret 

og kirken) er 15mx105m og den synes bedre egnet til å gi: i) kirkebygget monumentalitet, ii) en viss 

nærhet mellom inngangene til svømmehall og bydelshus og iii) et senter med differensiert 

romstruktur og bebyggelse. Byplan tar til etteretning at Den Norske Kirke, Stavanger Biskop 

foretrekke alternativ B. 

Den Norske Kirke, Stavanger kirkelige fellesråd, Kirkevergen (brev 18.12.2009) er opptatt av at 

kirken får adkomst for små og store biler. Det dreier seg om brann- og utrykningskjøretøyer, 

vareleveranse, tilrettelegging for av- og påstigning. I tillegg til 2 HC-parkeringsplasser i kirkens 

umiddelbare nærhet må det opparbeides 2-3 parkeringsplasser som kan benyttes under enkelte 

arrangementer. Det bør vurderes om Mjughøyden skal forlenges som bilvei helt fram til kirken. Et 

mindre tjenelig alternativ vil være å åpne forgjengeraksen mellom Torget og Sunde kirke for 

biltrafikk. Det er ikke vist ”snuhammer” ved kirken. For å sikre sikker av/påstigning, og at bilene 

ikke kommer helt inn på kirketrappen, foreslås etablering av en mindre rundkjøring foran kirken. Det 

må tilrettelegges for sykkelparkering. 

I forbindelser med arrangementer på julaften og konfirmasjoner (på lørdager i butikkenes åpningstid) 

vil det være for liten parkeringsdekning i området. Det vil det også være når det er parallelle 

arrangementer i kirke, svømmehall og bydelshus. Det er ønskelig å få merket 5-8 p-plasser for ansatte 

i parkeringshuset. Kirkevergen er ellers positiv til hovedgrepet; å anlegge et sentralt Torg omkranset 

av svømmehall, bydelshus, butikker og cafeer og med god kontakt til Sunde kirke. Det er positivt at 

det opparbeides et parkområde mellom kirken og tilstøtende bebyggelse. Det er viktig at utforming 

(høyde) og materialvalg for svømmehall og bydelshus harmonerer med kirkebygget. 

Kommentar: Det som går på trafikk/parkering er kommentert under merknad fra Sunde menighet. 

Det framgår at den foreliggende områdeplanen skal følges opp i forbindelse med overordnet 

landskapsplan og detaljreguleing. I den sammenheng er det naturlig å ta stilling til detaljerte innspill 

vedr. bruk/utforming av uterom. 

Kirkelig fellesråd, arbeidsgruppen for overføring av kirkelige eiendommer (e-mail 15.04.2010 

innkommet 3 mnd for sent) gjør oppmerksom på at det er inngått en rammeavtale mellom kirkelig 

fellesråd og Stavanger kommune som skal medføre overføring av kommunal eiendom til 

kirkesoknene. I gjeldende reguleringsplan for Sunde kirke (plan 1070) er området rundt kirken 

regulert til byggeformål allmennyttig kirke, det inkluderer kirketårnet og plassen foran 

hovedinngangen. Til andregangsbehandling bør grensesnitt reguleringsformål/planområde for plan 

2017 og plan 1070 klargjøres nærmere, og kirketomten bør ikke deles i to parseller. Kirken ønsker å 

eie hele arealet som i dag er regulert til kirke og vil helst unngå at eiendommen deles i to parseller. 

Kommentar: Planområdet for plan 2017 er trukket tilbake (ca 5m mot øst) slik at kirketårnet og 

plassen foran hovedinngangen til kirken forblir innenfor gjeldende plan 1070 med byggeformål 

allmennyttig kirke. Planområdet for plan 2017 har med g/s-vei foran kirken, en markering av 

Torgaksen ned mot kirken og parkarealer som er viktige rammebetingelser lokalsenterets helhetlige 

utvikling. 

Lions Club Stavanger-Fafrsfjord (brev 12.01.2010) 

Det vises til tidligere brev (23.03.07) som forutsatte klubbhuset fjernet. Foreliggende reguleringsplan 

oppfattes som bedre ettersom det gir en mulighet for at klubbhuset kan bli stående. Svært små 

avstander til nye gangveier, og til ny avkjørsel fra rundkjøring til Traneveien, setter imidlertid 

klubbhuset i fare for å måtte rives. Lions mener det er mulig å justere litt på veitraseen slik at 

avstanden til klubbhuset blir noe større: Gangveien i sør kan flyttes 2m mot sør, og gangveien langs 

Kvernevikveien kan få en svak bue slik at det blir 2m bedre avstand mot øst. Videre foreslås at 

avkjørselen fra rundkjøringen til Traneveien flyttes ca 5m mot nord. Det vil øke størrelsen på 

friområdet ved Kvernevik lokalsenter. 

Lions minner om at klubbhuset har en viktig sosial funksjon i lokalmiljøet og at aktiviteten ikke 

belaster kommunen økonomisk. 

Huset, som er rehabilitert for kr. 150 000, består av tre brakker som er bygget sammen. De ble satt 

opp på 70-tallet og har vært benyttet både som bankfilial for SR-bank og som drosjehytte. Lions 

påpeker at selv om den arkitektoniske verdien ikke er høyverdig etter læreboka, kunne det være en 

64

tanke å bevare huset som et tidstypisk sosialt billigbygg; som en slags kontrast til det planlagte 

lokalsenteret. 

Kommentar:Lions Club gjør en svært god jobb i Kvernevikområdet, og vil utvilsomt være et positivt 

element i et framtidig lokalsenter. Planen legger imidlertid ikke opp til at eksisterende klubblokale, 

brakkene som ligger nær opp til planlagt rundkjøring, skal bevares. I forbindelse med 

detaljregulering/prosjektering bør det vurderes hvordan et hensiktsmessig leielokale for Lions Club 

kan innpasses. Aktuelle felt å undersøke nærmere er K1, K2, K3 og/eller i tilknytning til 

forsamlingslokale/bydelshus. 

Knut Todnem (brev 14.12.2009) bor på østsiden av ny rundkjøring og spør om det blir satt opp ny 

støyskjerm mot Sundeveien 64-66. Det bør gjøres støymålinger inne og ute før og etter utbygging av 

lokalsenteret. Hvis støynivået øker må det gjennomføres konkrete tiltak; skifting/støyisolering av 

glass; ekstra isolering av vegger; opparbeiding av nye oppholdsplasser ute. 

Sykkelsti under Kvernevikveien til Sundeveien bør utbedres i kryss Århaugveien/Sundeveien, dette 

fordi det er uoversiktlig og farlig. En mulighet er å forlenge sykkelstien med ca 10m inn på 

Sundeveien (se vedlegg under): 

65 

Vedlegg brev fra K. Todnem 

Kommentar:Foreløpig støyvurdering viser at bebyggelse på begge sider av Kvernevikveien ligger 

innefor rød sone, og det betyr at støytiltak må iverksettes. Det forutsettes at foreløpig støyvurdering 

videreføres/konretiseres i forbindelse med detaljregulering og prosjektering. Sistnevnte er definert 

som plankrav i reguleringsbestemmelsene. I forbindelse med prosjektering av rundkjøringen skal 

utbedring av eksisterende g/s-vei under Kvernevikveien vurderes. Kryss Århaugveien/Sundeveien 

ligger imidlertid et godt stykke utenfor planområdet, og bør heller vurderes nærmere i forbindelse 

med regulering av Nore Sunde. 

Kjell Finnestad AS, v. Sekse & Co advokatfirma AS (brev 15.01.2010). Rema-bygget (gnr.41 

bnr.1360) er for en stor del utlagt til byggeområde kombinert formål bolig/forretning. Resterende del 

er utlagt til Torg (T2) og uteområde (U2). Kjell Finnestad konstanterer at Stavanger kommune har 

lagt ned et betydelig arbeid i planen som er sendt til høring. Det framtrer som gjennomarbeidet og gir 

et godt fundament for den framtidige utviklingen av senterområdet. Når dette er sagt er det en del 

enkeltdeler som Finnestad gjerne hadde sett annerledes: Det er avgjørende for gnr.41 bnr.1360 å sikre 

følgende; i) god profilering mot Kvernevikveien ii) gode trafikale adkomstforhold og forhold for 

vareleveranse iii) gode parkeringsforhold. 

Det er viktig at rekkefølgekravene for framtidig utvikling av område ikke blir unødvendig byrdefulle 

og rigide. Biltrafikk til området sør for Torget omfatter bla. tungtrafikk. Det vil være bedre å satse på 

at bilkjøring ikke går over Torgets ”shared space”. Den åpenbare løsning er å holde Mjughøyden 

åpen for biltrafikk mot Kvernevikveien. Et åpent kryss vil også bidra til bedre eksponering mot 

Kvernevikveien. Det ville imidlertid være uheldig å belaste utbyggingen av lokalsenteret med et

ekkefølgekrav vedrørende firefeltsvei med midtdeler (for å få til en trafikksikker høyre av/ høyre på 

i kryss Mjughøyden/Kvernevikveien). 

Merknaden peker på muligheter som kan bidra til å løse de trafikale konfliktene og foreslår følgende: 

Det åpnes for høyre av/på, mot å stille et ytterligere krav til sikring av fasiliteter for gående/syklende. 

Dersom Mjughøyden holdes åpen for trafikk i bare en retning (av) vil ulempene ved bilkjøring over 

Torget bli halvert. 

K. Finnestad mener at disse forholdene må bli gjenstand for en grundig revurdering, og ber om at en 

tar en ny runde med vegmyndighetene. 

K. Finnestad aksepterer at parkering i all hovedsak finner sted under bakken, men ber om at planen 

gir rammer for 5-6 kortidsparkeringsplasser i randsonen av eiendommen. I hvert fall hvis 

Mjughøyden åpnes for biltrafikk bør dette gjøres. 

Som en stor privat grunneier i planområdet vil Kjell Finnestad AS på fritt, kommersielt grunnlag 

vurdere om selskapet skal søke å engasjere seg nærmere i en slik utbygging. Rekkefølgekravene 

legger opp til at de nordlige delene av området bygges ut først. Det gjør det mulig å opprettholde et 

kontinuerlig dagligvaretilbud på stedet. 

Det er imidlertid viktig at rekkefølgekravene er åpne for at utbygging av B/F 2 kan starte opp før 

bebyggelse BF1 er fullført. Eksempelvis kan en tenke seg at Rema-butikken, som del av en 

totalpakke, flytter til midlertidige lokaler i B/F1. Og at B/F2 bygges ut samtidig med fortsatt 

utbygging av B/F1. Rekkefølgekravene må være mer tydelige på dette punkt. 

En viss oppmykning av rekkefølgebestemmelsene vurderes, eksempelvis slik at kravene til 

ferdigstillelse ulike tiltak knyttes opp til det tidspunkt hvor hele bebyggelsen er sluttført (at 

manglende rekkefølgetiltak ikke uten videre skal være et hinder for at deler av bebyggelsen kan tas i 

bruk før hele anlegget er ferdig). 

Vedrørende begrenset høring alternativ B (brev 28.05.2010) har forsøkt å få telefonkontakt med 

kommunen uten resultat, og ber derfor om å få utsettelse på uttalefrist til 07.06.2010. Det framgår 

imidlertid at alternativ B foretrekkes framfor alternativ A. I den grad de ønsker å sende ytterligere 

merknader vil disse bli sent innen utløpet av den etterpurte fristen. 

Kommentar: Lokalseneret planlegges med en funksjonsblanding som spenner mellom offentlige 

funksjoner (svømmehall, bydelshus, helsetjenester, eksisterende kirke), butikksenter og boliger. 

Organiseringen er integrert; dvs. funksjonene henger nøye sammen med hverandre og med ulike 

uterom; plasser, parkdrag, terrasser og lignende. Utformingen og sammensetningen av svømmehall, 

bydelshus, kirke, helsesenter, boliger rundt et sentralt torg med mer, vil bidra også til å signalisere at 

butikksenteret er en del av dette. I tillegg til skilting og synliggjøring i forhold til adkomst, kan den 

arkitektoniske utformingen av bygningskropper, fasader, forstøtningsmurer, vindskjermer, hjørner, 

overganger, gjennomganger bidra til å annonsere senteret. 

De trafikale forholdene har vært gjenstand for svært mye diskusjon, og til politisk 2.gangsbehandling 

framlegges planforslaget i to alternativer (begge er omforente løsninger med vegkontoret). 

Alternativ B er utarbeidet etter høringsperioden i henhold til vedtak til kommunalstyret for 

byutvikling og merknader fra forskjellig hold; Madla bydelsutvalg, kirken, private grunneiere, 

beboere i området. Det går ut på at Kvernevikveien/Mjughøyden holdes åpen for bilkjøring høyre 

av/på. Fra rundkjøringen til ca 60m sør for kryss Kvernevikveien/Mjughøyden krever Vegkontoret at 

traseen reguleres med midtdeler. Eksisterende veitrase (Kvernevikveien) må da utvides med ca 2m 

mot øst. Utvidelsen planlegges på et grunnareal som tilhører staten, og vil ligge i grensen mot 

naboer i øst. Sammen med rundkjøringen er nevnte tiltak definert som rekkefølgebestemmelse i 

forbindelse med at butikker og/eller boliger i disse felt tas i bruk: B/F 1, B/F 2, K1, K2, K3, L1, L2, 

U1, U2. 

Planen legger opp til p-anlegg i u-etasje og kan i tillegg få plass til ca 52 p-plasser på samme 

etasjeplan som butikkene (kote + 25-26) (kf. kommentart til Kverntorget AS). 

Det kan dessverre ikke gis utsettelse på fristen for merknad i den siste høringsrunden, men vi noterer 

at alternativ B foretrekkes framfor A. 

Kverntorget AS (e-mail 29.01.2010) er et samarbeidsselskap mellom Otium AS og Madland 

Gruppen. Firmaet eier i dag et betydelig område og eksisterende bebyggelse innenfor 

reguleringsplanens grenser. Eierne av Kverntorget AS er positive til at kommunen har satt et høyt 

ambisjonsnivå for å gjenreise og skape et helhetlig og innholdsrikt bydelssenter i Kvernevik. I det 

videre planarbeider ber de om at det blir tatt høyde for følgende: 

66

Dagens Rema 1000 bygg eies ikke av Kverntorget AS. Bygget er i full forretningsdrift, og er i 

forholdsvis bra teknisk stand. Reguleringsplan må forutsette at resten av område kan utvikles uten at 

eiendom blir berørt. På sikt vil man kunne utvikle Rema 1000 tomten iht. reguleringsplan, men dette 

må være når Rema 1000 ønsker det. 

Kverntorget AS ønsker ved en eventuell utvikling å basere lokalsenteret på en fullsortiment 

dagligvareforretning. Slike dagligvarer er mellom 1500 og 2500m2 med forholdsvis strenge krav til 

utforming. En fullsortiment dagligvare med ferskvarer må ha egen direkte vareadkomst. Øvrige 

utleiearealer i lokalsenteret krever nær tilknytning til kundestrøm (kasser) i dagligvaren. Et vellykket 

lokalsenter vil bygge på synergieffekter av tilbud, tilgjenglighet og trivsel. Nær tilknytning til Torget, 

bydelshus m.m er selvfølgelig betydelige positive elementer. 

Dagligvareforretninger krever mellom 50-80 lett tilgjenglige og synlige kundeparkeringsplasser i tett 

tilknytning til butikkinngang/kasser. Sonderinger foretatt av Kverntorget AS tilsier at ingen 

dagligvarebutikk ønsker å ta opp konkurransen i området kun baserte på kjellerparkering og 

rullebånd. Et slikt konsept kan fungere i vesentlig større kjøpesentre og storbykjerner, men ikke i 

Kvernevik lokalsenter. 

Kverntorget AS foreslår følgende bearbeiding av planen: 

Gangakse fra kirken til torget videreføres opp gjennom bebyggelsen til hovedinngang fra 

Kvernevikveien. Adkomst fra Kvernevikveien gir lett tilgang både til allmennyttige tjenester, 

forretningsarealer og videre via torget til svømmehall, bydelshus og kirke. 

Nord- og sydgående busser burde ha parallelle holdeplasser i tilknytning til den nye hovedinngangen 

til Kvernevik lokalsenter. 

Varemottaksområdet flyttes fra vest (park) til henholdsvis nord- og sydfasader. Dette anses også som 

mer hensiktsmessig for forretningssenteret. 

Kjøreadkomst mellom Kvernevikveien og Mjughøyden opprettholdes, men i Kvernevikveien 

monteres det nødvendig lengde av midtrabatt for å forhindre venstresving til/fra Kvernevikveien. 

Dette vil vesentlig begrense kjøring over torget. 

Vedlagte illustrasjoner er ment som innspill til den pågående reguleringsprosessen (de innholder 

viktige elementer som ifølge Kverntorget AS bør videreutvikles (kf. vedlegg). 

Kommentar: Lokalsenteret vil ikke være fullverdig utviklet før hele den nye bebyggelsen med 

tilhørende anlegg inkl. felt BF2, U2, L2 (Rema 1000-tomta med mer) er realisert. Planen legger 

imidlertid ikke hindringer for at en forholdsvis stor del av utbyggingen kan gjennomføres uten et 

Rema 1000 bygget rives. På utsnitt av illustrasjonsplan (se under.) er det vist hvordan dette bygget 

og eksisterende areal rundt, kan opprettholdes i en mer eller mindre halvferdig situasjon. 

Et hovedgrep i planen er å legge arealkrevende butikkareal innskutt i bakken ved å utnytte 

terrengfall mot vest. Dette legger føringer for organisering av g/s-veier, lekearealer, torg, parkareal, 

adkomst til boliger, kjøreadkomst (innkjøring til p-anlegg, vareleveranse). Som vist på 

plandiagram”Butikketasje”kan det la seg gjøre å få inn ca 50 p-plasser (inkl. 7 HC p-plasser) på 

samme nivå som butikkene. Sistnevnte er under lokk i forbindelse med innkjøring- og rampe til panlegg 

i underetasje. Deler av gangvei og kvartalslekeplass (L1) planlegges på lokk/betongdekke 

over p-anlegg/rampe. Det forutsettes vanntett konstruksjon med en gjennomsnittlig overdekning på 

min 1m med jord/drenerende masse over betongdekke. Det skal redegjøres nærmere for utforming i 

forbindelse med detaljregulering. Kvartalslekeplassen skal være tilrettelagt for variert lek, og den 

skal være et attraktivt sted å sitte ned å nyte utsikt. 

67

68 

Illustrasjon; mulig utbygging før Rema 

1000 rives 

Heidi L. Sunde (brev 19.02.2010 og e-post 04.05.2010) har lest lokalavisen ”Hafrsfjord budstikke” 

at Statens vegvesen arbeider med en overordnet plan ”Transportkorridor vest”. Kvernevikveien er en 

del av sistnevnte, og på illustrasjoner av plan 2017 (reguleringsplan for lokalsenteret) er veien vist 

som en smal 4-felts vei. Eiendommen ligger sørøst for krysset Kvernevikveien/Mjughøyden, og 

Heidi Sunde kan ikke se at bolighuset kan bli stående dersom veiutvidelsen gjennomføres. Hun er 

sterkt kritisk både til både veiplanen og til mangelen på direkte informasjon. Hun ber om å bli holdt 

orientert om utviklingen videre og om å få alle relevante planer tilsendt for uttalelse. 

Verørende høring alternativ B (brev 14.05.2010) har Heidi Sunde ingen formening om valg av 

alternativ. Hun har imidlertid registrert at alternativ B vil kreve en veiutvidelse (ca 2 m) på østsiden 

av Kvernevikveien. Hun ber om at eiendomsgrensen måles nøyaktig inn og at det mot henes eiendom 

etableres en skjæring med forstøtningsmur og støyskjerm. 

Kommentar: I plan 2017 inngår ny rundkjøring i kryss Kvernevikveien/Traneveien. Det er tatt høyde 

”Transportkorridor vest” kan bygges på et senere tidspunkt, og at veiutvidelsen til dette veianlegget 

kommer på østsiden av Kvernevnikveien. I alternativ B anses veiutvidelsen (ca 2 m) som midlertidig. 

Stavanger kommune v. Bymiljø og utbygging og Heidi Sunde bør vurdere/forhandle om hva som er 

mest hensiktsmessig både på kort og lang sikt. I forbindelse med utvidelse av Kvernevikveien 

alternativ B er det et rekkefølgekrav at støykrav skal ivareta med konkrete tiltak. 

Vedrørende siste høringsrunde - Marthon Tønnesen (e-mail datert 20.05.2010) bor i Traneveien 

9, og får innkjørsel via en blindvei som ligger i traseen til den eksisterene Traneveien. Etter 

omleggingen av ny Tranevei vil blindveien være adkomst til boliger på nordsiden av planområdet. 

Marthon Tønnesen har ikke sendt inn merknad da planforslaget var til høring i perioden 20.11.09- 

15.01.10, og den aktuelle merknad berører ikke valg av alternativ A eller B. Han er opptatt av 

følgende: i) at blindveien føres så lang ned at han kan rygge ut fra innkjørsel og inn på adkomstvei, 

dette på en slik måte at bilen kan rettes opp og kjøre ut adkomstveien ii) at sistnevnte ikke 

nedprioriteres når det gjelder brøyting. NB: Plankaret viser fortgjengerkryssing i plan (ikke 

undergang) vest for krysset der Traneveien passerer adkomstveien til lokalsenteret. 

Kommentar: På plankartet er adkomstveien forlenget slik at det blir forholdsvis god plass til å rygge 

ut av innkjørsel og rette opp bilen. Forøvrig er merknaden tatt til etteretning.

Vedrørende siste høringsrunde - Kristoffer Dørheim og Hagny Bjørnøy (brev 28.05.2010) bor i 

Mjugbakken 14, og kan ikke se at det er sendt ut varsel til beboere i dette område tidligere. De 

oppfatter det som klanderverdig. Det framgår at Kvernevik er en bydel som fungerer godt trafikalt 

med ytre ringvei, Kvernevik Ring og Kvernevikveien. Fra disse går adkomstveiene direkte inn til 

boligområdene. Det er ingen gjennomkjøring og begrenset trafikk i sentrale deler av bydelen. Det 

gjør at en trygt kan sende barna alene til skole og fritidsaktiviteter enten de foregår på skolen, i 

idrettsanleggene, i Sunde kirke, i Kvernevik bydelshus eller på fritidsklubben. Det opprinnelige 

planforslaget alternativ A bryter med disse prinsippene og medfører unødig trafikk i sentrale deler av 

bydelssenteret. Løsningen genererer unødvendig trafikk på 400-500 biler i døgnet gjennom bydelsens 

gatetun. Denne trafikken gjør at Torget ikke kan defineres som gatetun etter trafikkreglenes 

derfinisjon. De ønsker at barn fortsatt skal kunne ferdes trygt i området, og at beboere og bilister ikke 

utsettes for unødig konflikt. Defor støttes det opp om alternativ B med høyre av/på i kryss 

Kvernevikveien Mjughøyden. 

Kommentar: Dersom Kristoffer Dørheim ikke har mottatt varsling tidligere må det være fordi de ikke 

er definert som berørte i henhold til vanlige rutiner for nabovarsling. I tillegg til brev til berørte er 

planprogram og planstart også varslet ved annonse i lokalpresse. Etter 1.gangsbehandling ble 

planforslaget sendt i brev til berørt, og informasjonsmøte vedr. planutkast til høring, ble annonsert i 

lokalpressen. Saken har dessuten vært gjenstand for mye presseomtale og det har vær folkemøter 

bydelshuset. Merknaden meddeler imidlertid saklig informasjon om trafikksituasjonen i Kvernevik. 

Kritikken vedr. alternativ A tas til etteretning, og at K. Dørheim og H. Bjørnøy støtter alternativ B. 

69

Saksfremlegg - Stavanger kommune

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?