Markedsrapport – Desember 2007 - NRP AS

Markedsrapport – Desember 2007 Side 54
Nye Berghagan Næringseiendom AS
Kontakt: Morten Berg (m.berg@nrp.as)
Ness, Risan & Partners AS
Dato for analyse:
01.12.2007
Estimert andelspris 1 %
Estimert andelspris(etter utbytte Q3):* 393 507
Nøkkeltall 100 %
Innbetalt kapital: 31 250 000
Akkumulert utbytte: 2 000 000
Snittleie/kvm: 667
Sensitivitet
Yield 2007 7,75 % 7,50 % 7,25 %
Estimert eiendomsverdi*** 139 464 405 143 942 805 148 730 060
Estimert pris/kvm 7 287 7 521 7 771
Estimert andelspris 1% * 348 723 393 507 441 380
IRR estimert andelspris** 11,02 % 10,09 % 9,26 %
Yield ved prosjektslutt (2015) 9,31 % 9,02 % 8,73 %
*Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter Skatt.
** Justert for latent skatt.
Selskapsinformasjon Eiendommen
Forretningsførsel: Ness, Risan & Partners AS Type eiendom: Kontor og lager / verkstedlokaler
Forvaltning: Aker Eiendomsdrift AS Beliggenhet: Ski / Langhus
Areal (kvm): 19 138
Kostpris eiendom: 140 000 000 Byggeår: 1978
Innbetalt kapital: 31 250 000 Leietager / leieavtale: Største leietager er Atlas Copco
Uinnkalt kapital: 0 som leier frem til 31.12.2010.
Stiftelsesdato: 4. juli 2006 Atlas Copco står for 60% av leien.
Årlig leie 2007:* 12 758 000 Totalt er det ca. 30 leietagere i bygget.
* Det er jevlig fornyelse/endringer i leiekontrakter for de mindre leietakerne i
bygget. Ingen leie beregnet for ledige arealer.
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) Finansiering (31.12.07)
2007 2008 2009 Hovedstol Avdrag Rente Ballong 2015
Leieinntekter 12 681 217 12 521 812 12 834 857 Pantelån transje 1 20 000 000 0 5,30 % * 3 400 000
Eierkostnader 1 562 000 1 601 050 1 641 076 Pantelån transje 2 18 400 000 0 4,90 % * 0
Netto drift 11 119 217 10 920 762 11 193 781 Pantelån transje 3 4 175 000 4 200 000 4,40 % * 0
Rente inntekter 88 656 125 145 121 769 Pantelån transje 4 12 000 000 0 5,96 % * 12 000 000
Renter påntelån (transje 1-5) 5 749 100 6 086 088 5 865 550 Pantelån transje 5 50 000 000 0 5,50 % ** 50 000 000
Avdrag pantelån (transje 1-5) 4 200 000 4 175 000 5 000 000 Total 104 575 000 4 200 000 65 400 000
Netto finans -9 860 444 -10 135 943 -10 743 781
Netto kontantstrøm
Estimert skattekostnad
Estimert utbetaling
1 258 773
811 201
2 000 000
784 819
700 184
300 000
450 000
864 978
0
*Pantelån 1, 2, 3 og 4 har en samlet årlig avdragstruktur som følger:
2007-08 4 200 000
2009-15 5 000 000
Transje 1 har bundet rente på 5,3% frem til 01.06.2012
Transje 2 har bundet rente på 4,9 frem til 01.06.2010
Transje 3 har bundet rente på 4,4% frem til 01.06.2008
Transje 4 har bundet rente på 5,96% frem til 15.4.2017.
Estimert balanse (31.12) Annen informasjon
2007 2008 2009
Arbeidskapital 364 917 149 552 -265 426
Eiendom 143 942 805 143 942 805 143 942 805
Sum eiendeler 144 307 722 144 092 357 143 677 379
Pantelån (transje 1-5) 104 575 000 100 400 000 95 400 000
Sum gjeld 104 575 000 100 400 000 95 400 000
VEK etter utbytte 39 732 722 43 692 357 48 277 379
** Transje 5 løper avdragsfritt og renten er justert basert på
forwardkurven.
Selskapet eier 100% av Berghagan Næringseiendom KS. I forbindelse
med restruktureringen og opprettelsen av Berghagan Næringseiendom II
AS ble det tatt opp ett nytt lån på NOK 50 000 000 hvor tilsvarende sum
ble utbetalt til deltakerne.
Det er et utbyggningspotensiale på eiendommen.