ANSVARSPÅDRAGENDE RATINGS ... - Juridisk Institut

gen. Her blev ejendomsmægleren fundet erstatningsansvarlig, og erstatningen
blev skønsmæssigt fastsat til 500.000 kroner.
Højesteret medgav, at ”enhver ejendomsvurdering […] er behæftet med en vis
usikkerhed”, men at forskellen mellem sagsøgtes og syns‐ og skønsmandens
vurdering var ”væsentlig” både relativt og absolut – ”Indstævntes vurdering findes
herefter at afvige så væsentligt fra, hvad der må anses for en forsvarlig fagmæssig
vurdering af ejendommenes handelspris, at indstævnte er ansvarlig for det tab, som
appellanten må antages at have lidt ved salg af ejendommene i tillid til indstævntes
vurdering.”
Det skal i relation til ovenstående bemærkes, at dommen blev afsagt før 1993, 138
hvor ”lov om omsætning af fast ejendom” trådte i kraft. Af denne lovs § 24, stk. 2
kom det til at hedde: ”Har forbrugeren i god tro handlet i tillid til rigtigheden af
en værdiansættelse, og afviger denne væsentligt fra en korrekt værdiansættelse,
har forbrugeren krav på rimelig godtgørelse af forskellen.” 139
Selvom dommens resultat i dag følger direkte af lovgivningen, må den fortsat
tages til indtægt for, at et skøn kan være så forkert, at det alene i kraft heraf må
antages, at der er handlet culpøst. Det er i den forbindelse ikke en forudsætning,
at der er handlet i modstrid med en egentlig god skik‐regel, eller at der kan bevi‐
ses egentlige og konkrete fejl i skadevolders arbejde, men det må dog forholde
sig således, at skønnet skal være både absolut og relativt væsentligt forkert, og at
denne vurdering må foretages med en bred margin og konkret fra sag til sag.
Ovennævnte afgørelse kan altså ikke tages til indtægt for, at man kan opstille en
egentlig beløbsgrænse som ydergrænse for en korrekt værdiansættelse. Dette
understøttes endvidere af Østre Landsrets afgørelse i UfR 2004.1439 Ø, hvor en
ejendom i en bodelingsoverenskomst blev optaget til en værdi af 6.100.000 kro‐
ner på baggrund af to ejendomsmægleres vurderinger på henholdsvis 5.950.000
kroner og 6.250.000 kroner. Da manden et år senere solgte boligen for
10.000.000 kroner, anlagde hustruen en erstatningssag mod de to mæglere. Den
udpegede syns‐ og skønsmand vurderede ejendommen til 7.250.000, og det var
differencen mellem dette beløb og den oprindelige værdiansættelse, hustruen
krævede i erstatning; 1.000.000 kroner og altså nøjagtig samme størrelse ”fejl‐
skøn” som i UfR 1993.52 H.
I dette tilfælde fandt retten dog ikke, at der var tale om ”et markant værdispring i
forhold til, hvad der i dette tilfælde må antages at udgøre ydergrænsen for en
korrekt værdiansættelse”. Denne konklusion baserede retten dels på ejendom‐
mens karakter af ”udpræget liebhaverejendom”, hvilket vanskeliggør en nøjagtig
værdiansættelse, dels på at selv en ”ikke ubetydelig nominel” forskel på de to
værdiansættelser” ikke nødvendigvis gør skønnet ”forkert”, idet der må være
plads til en ganske bred skønsmargin.
Baggrunden for ovenstående retstilstand er beskrevet i Betænkning nr. 1241 af
arbejde, der må ligge til grund for vurderingen. F.eks. hvis ejendomsmægleren har forsømt at
indhente arealoplysninger, og derfor regner med et mindre areal end det faktiske.”
138 Dommen er afsagt den 18. november 1992, men først optaget i UfR året efter.
139 Jf., Lov 1993‐06‐30 nr. 453 om omsætning af fast ejendom.
RETTID 2012/Specialeafhandling 13 41