29.07.2013 Views

Strateginotat, endelig - Faxe Kommune

Strateginotat, endelig - Faxe Kommune

Strateginotat, endelig - Faxe Kommune

SHOW MORE
SHOW LESS

Create successful ePaper yourself

Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.

nyt liv i haslev<br />

seminarium<br />

strateginotat<br />

december 2012


<strong>Strateginotat</strong>et er udarbejdet for <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>,<br />

Realdania og University College Sjælland i forbindelse<br />

med analyse- og udviklingsprojektet Nyt liv i Haslev<br />

Seminarium.<br />

Tekst, diagrammer og layout<br />

Hausenberg, med undtagelse af afsnittet ‘Haslev Seminarium<br />

i perspektiv’, der er udarbejdet af Arne<br />

Kunckel, InSitu Marketing.<br />

Foto<br />

Nybolig Erhverv Jørgen Klode: s. 1, 9, 33, 38<br />

<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>: s. 5, 10, 23, 27, 31, 35<br />

Øvrige fotos: Hausenberg<br />

Kontakt<br />

<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />

Center for Udvikling<br />

Frederiksgade 9<br />

4690 Haslev<br />

Telefon: 56203000<br />

www.faxekommune.dk<br />

2


i ndhold<br />

s. 4 Introduktion<br />

s. 5 Læsevejledning<br />

s. 6 PræsenT a T ion aF P rojeKTe T<br />

s. 6 Den generelle problemstilling<br />

s. 7 Den konkrete problemstilling<br />

s.11 En metode til projektudvikling<br />

s.12 ProCessen - sCenarie 1-3<br />

s.14 Gennemgang af processen<br />

s.24 Erfaringer<br />

s.25 sCenarie 4<br />

s.26 Forudsætninger<br />

s.28 Scenariets dele<br />

s.34 Samspil og synergi mellem aktørerne<br />

s.36 ”Seminariet” i byen<br />

s.37 h aslev s eminarium i P ersP e KTiv<br />

3


introduktion<br />

Bygningerne, der tidligere rummede Haslev Seminarium<br />

står i dag tomme og ubenyttede hen på<br />

tredje år. Hvordan kommer der igen liv i de smukke<br />

og bevaringsværdige bygninger? Bygningerne ligger<br />

centralt i Haslev, har en kulturhistorisk såvel som<br />

en arkitektonisk værdi, og er en vigtig del af fortællingen<br />

om Haslev som en af landets førende skolebyer.<br />

Hvordan bliver bygningerne også i fremtiden<br />

en vigtig del af Haslevs liv og identitet?<br />

<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> og Realdania er gået sammen i et<br />

partnerskab med ejeren af bygningerne, University<br />

College Sjælland (UCSJ), om at gennemføre<br />

strategiprojektet Nyt liv i Haslev Seminarium, hvor<br />

seminariebygningernes fremtidige anvendelsesmuligheder<br />

undersøges. Parterne ønsker en ny an-<br />

vendelse, der bygger på en økonomisk bæredygtig<br />

forretningsmodel, og som samtidig kan være med<br />

til at styrke Haslevs udvikling. Det er ønsket, at<br />

de arkitektoniske og kulturmiljømæssige værdier<br />

fastholdes, ligesom det er ønsket at få det grønne<br />

parkrum til naturligt at indgå i byens palet af tilbud<br />

og oplevelser.<br />

Dette strateginotat beskriver et scenarie med anbefalinger<br />

til hvordan det tidligere Haslev Seminarium<br />

kan revitaliseres.<br />

Et vigtigt element i projektet har været, at erfaringerne<br />

med denne alternative udviklingsproces<br />

for et funktionstømt bygningsanlæg skal kunne inspirere<br />

andre med tilsvarende udfordringer. Derfor<br />

bliver der i dette notat ikke kun lagt vægt på det<br />

konkrete udviklingsscenarie, men også på at vise<br />

processen, ideen bag denne og erfaringerne hermed.<br />

Dette strateginotat henvender sig i første omgang<br />

til de parter, der er med til at træffe beslutningerne<br />

om, hvad der skal ske med bygningerne fremover.<br />

Notatet kan bruges som et dialogværktøj i den<br />

fremadrettede proces. Det gælder blandt andet i en<br />

afklaring af, hvilke aktører der kunne være interesserede<br />

i at investere i seminariets bygninger eller<br />

indgå som aktører i de kommunale dele af fremtidens<br />

anvendelse af seminarieområdet.<br />

4


læsevejledning<br />

I første del af notatet præsenteres projektet og<br />

problemstillingen. Anden del gennemgår processen<br />

og beskriver en række centrale proceserfaringer.<br />

Herunder udfoldes tre forskellige udviklingsscenarier,<br />

der er resultatet af en dags intensiv workshop<br />

med lokale og eksterne fagfolk. De tre scenarier har<br />

dannet baggrund for en dialog mellem partnerskabet<br />

og grundejer, som har ledt til udpegning af et<br />

realistisk fjerde scenarie. Dette udfoldes og beskrives<br />

i tredje del med fokus på bygningerne, aktiviteterne<br />

og synergien mellem dem. Som sidste del<br />

af notatet findes et afsnit, der sætter fokus på de<br />

markedsmæssige perspektiver og på organisering<br />

og økonomi.<br />

Som angivet rummer notatet således både indsigt i<br />

processen og erfaringer hermed og en beskrivelse<br />

af scenarier og strategi.<br />

Luftfoto over Haslev. Seminariet er markeret midt på kortet. Bymidten er området til højre for seminariet.<br />

5


PRÆSENTATION AF PROJEKTET<br />

den generelle problemstilling:<br />

revitalisering af tomme bygninger<br />

Problematikken med ubenyttede bygninger er langt<br />

fra enestående for Haslev. Der har de senere år været<br />

fokus på, hvordan funktionstømte områder og<br />

bygninger genanvendes i både kommuner og bredere<br />

fagkredse. I den store skala har de seneste årtiers<br />

afvikling og udflytning af industriproduktion<br />

efterladt omfattende arealer i landets industri- og<br />

havneområder. Strukturreform, politireform og lignende<br />

rationaliseringstiltag har overalt efterladt<br />

domhuse, folkeskoler, uddannelsesinstitutioner,<br />

efterskoler, højskoler, kaserner, politistationer,<br />

hos-pitaler, rådhuse mv. tømt for deres tidligere<br />

funktion. Mange bygninger sælges til nye formål<br />

gennem det statslige ejendomsselskab Freja, andre<br />

overtages af enten lokalsamfund eller kommunale<br />

funktioner og bliver til f.eks. nye forsamlings- og<br />

kulturhuse. Men en del bygninger bliver ikke umiddelbart<br />

solgt, og ligger hen til enten forfald eller<br />

som en dyr driftsopgave for ejeren. Endelig skaber<br />

en forsat urbanisering en stedvis befolkningstilbagegang<br />

i landets mindre byer og efterlader et overskud<br />

af beboelsesejendomme. Den finansielle krise<br />

og nye stramninger i bygningsreglementet har de<br />

senere år gjort det vanskeligt at afsætte ældre bygninger,<br />

fordi det ofte bedre kan betale sig at bygge<br />

nyt end at renovere.<br />

I de tilfælde hvor bygningerne, som i Haslev, ligger<br />

centralt i lokalsamfundene og har stor lokal betydning,<br />

er det særligt vigtigt at arbejde kreativt for at<br />

finde nye anvendelsesmuligheder.<br />

I Rødovre ligger Statens Pædagogiske Forsøgscenter, der overvejende<br />

står tomt i dag. Byggeriet på 7.400 etagemeter forsøges solgt<br />

gennem det statslige ejendomsselskab Freja.<br />

6


den konkrete problemstilling:<br />

nyt liv i haslev seminarium<br />

I Haslev har de smukke bygninger, der tidligere<br />

rummede Haslev Seminarium, ligget ubenyttede<br />

hen siden sommeren 2010. Seminariet lukkede ned<br />

som følge af omstruktureringer og omplaceringer<br />

af uddannelserne under University College Sjælland<br />

(UCSJ). Bygningernes ejes stadig af UCSJ, der<br />

siden lukningen har forsøgt at sælge bygningerne –<br />

både som et samlet bygningskompleks og i mindre<br />

dele. Desværre er det endnu ikke lykkedes.<br />

Bygningerne ligger lige uden for bymidten, men lige<br />

midt i byen, i nærheden af offentlig transport og<br />

i umiddelbar nærhed til en samling af uddannelsesinstitutioner.<br />

Haslev har altid været kendt som<br />

skolernes by, men gennem en årrække har byen oplevet,<br />

at flere uddannelsesinstitutioner er lukket<br />

ned. Det har efterladt byen med en række tomme<br />

bygninger, og en følelse af, at en vigtig del at byens<br />

identitet og byliv er ved at gå tabt.<br />

Haslev Seminarium er i den sammenhæng noget<br />

særligt. Bygningskomplekset fremstår smukt, atmosfærefyldt<br />

og med store grønne parklignende arealer.<br />

Her er forsamlingslokaler, undervisningslokaler,<br />

tidligere studieboliger, store sale, idrætsfaciliteter<br />

mm. Håbet er, at nye arbejdspladser, boliger, kultur<br />

og fritidsaktiviteter, grønne arealer, kreative erhverv<br />

osv. i fremtiden vil fylde området.<br />

Bag udviklingsprojektet står et partnerskab mellem<br />

Realdania, <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>og UCSJ, og det har været<br />

partnerskabets ønske, at der arbejdes ud fra følgende<br />

mål for udviklingsarbejdet og for den fremtidige<br />

brug af bygningerne:<br />

- At bygningernes arkitektoniske og kulturmiljømæssige<br />

værdier så vidt muligt fastholdes.<br />

- At bebyggelsen åbner sig over for byen og medvirker<br />

til at styrke Haslevs samlede bymiljø.<br />

- At der sigtes mod en model, hvor både private og<br />

offentlige aktører og funktioner indgår i den fremtidige<br />

brug.<br />

- At der fokuseres på en realistisk udviklingsmodel<br />

både hvad angår økonomi og funktioner.<br />

- At interessenter, mulige aktører og ildsjæle inddrages<br />

i processen.<br />

- At projektet trækker på erfaringer fra andre relevante<br />

projekter.<br />

- At projektet og processen efterfølgende kan fungere<br />

som et eksempelprojekt for andre større<br />

omdannelsesprojekter.<br />

- At udviklingsarbejdet tænkes sammen med den<br />

igangværende proces omkring udviklingen af<br />

Bystrategi Haslev. Se www.faxekommune.dk<br />

7


h aslev sTørre ProjeKTer i <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />

Hovedby i <strong>Faxe</strong> kommune med ca. 11.000 indbyggere<br />

Ligger ca. 20 km. fra Næstved, Roskilde og Køge. Ca. 60<br />

km fra København<br />

Direkte togforbindelse til Næstved, Køge og Roskilde.<br />

Rejsetid til København er 1.15 min (med skift i Køge).<br />

Relativ god forbindelse til motorvejen<br />

Byen har en høj udpendling, hvor af en stor del er<br />

rettet mod København<br />

Byen har en positiv befolkningstilvækst<br />

Højt niveau inden for handels og uddannelse, men er<br />

presset af de store nabobyer<br />

Byen har bl.a. butikker, idrætshaller, bibliotek, svømmehal,<br />

biograf, bowlinghal, fitnesscentre og cafeer.<br />

Hovedgaden i Haslev<br />

Vibeengskolen – ny folkeskole i Haslev (indebærer<br />

lukning af tre nuværende skoler)<br />

Campus Haslev – Samlinger af ungdomsuddannelser<br />

Bystrategi Haslev – Udvikling med fokus på forbedring<br />

af bymidten<br />

ECO Park Rønnede – Nyt erhvervsområde ved Sydmotorvejen<br />

<strong>Faxe</strong> sundhedscenter – Samling af private og offentlige<br />

sundhedsfunktioner i <strong>Faxe</strong><br />

sTørre ProjeKTer i region sjælland<br />

Trafikale forbedringer - Herunder direkte togforbindelse<br />

fra 2018 mellem København og Ringsted via<br />

Haslev. Ny rejsetid København-Haslev er 40 min.<br />

Udbygning af Femern Bælt forbindelsen<br />

Nyt supersygehus i Køge<br />

8


e jendomsbesK rivelse<br />

Markant, bevaringsværdigt bygningskompleks midt i<br />

Haslev by.<br />

Grunden og bygningerne ejes af University College<br />

Sjælland.<br />

I alt 9 bygninger med samlet set ca. 10.000 etagekvm<br />

(hvor af ca. 1.300 er kælderareal). Bygningerne er<br />

fordelt over tre matrikler med et grundareal på ca.<br />

60.000 kvm.<br />

Institutionsbygninger med flot teatersal, god sportshal<br />

med omklædningsfaciliteter, kollegiebygning med<br />

100 værelser, adskillige undervisningslokaler, faglokaler<br />

og store udenomsarealer af parklignende karakter<br />

med parkeringsmuligheder.<br />

Bygningerne er af arkitektonisk høj kvalitet. Hovedbygningen<br />

er fra 1905 og bygningskomplekset er udvidet<br />

over tid. Mest markant er tilbygningen af en undervisningsfløj<br />

og kollegiebygning opført i 1960’erne<br />

tegnet af Inger og Johannes Exner.<br />

God beliggenhed i udkanten af bymidten med kun 5<br />

minutters gang til den centrale handlesgade, tæt ved offentlige<br />

transport (tog). Ligeledes let adgang til motorvej.<br />

Mulighed for nybyggeri (herunder boliger) på grund på<br />

ca 20.000 kvm.<br />

Ejendomme kan opkøbes i dele.<br />

Den gældende byplanvedtægt for området udpeger<br />

det til offentlige formål, men <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> er indstillet<br />

på, at en ny lokalplan kan blive nødvendig.<br />

Hovedbygningen fra 1905<br />

Sportshallen<br />

Teatersalen i Teaterbygningen Parken bag Hovedbygningen<br />

9


ygninger og udearealer<br />

Bygning 1 ”Hovedbygningen”. Har været brugt til administration<br />

og undervisning. Indeholder hovedindgangen,<br />

større forsamlingslokaler, mødelokaler mm.<br />

Er på tre etager + kælder (1313kvm + 500kvm kælder)<br />

Bygning 2 ”Teaterbygningen”. Seminariets fest- og teatersal.<br />

Størstedelen af bygningen er en stor sal med<br />

scene og bagscene i den ene ende. Modsat ligger der<br />

køkken, samt undervisnings/mødelokaler i tre etager.<br />

(954kvm + 228kvm kælder)<br />

Bygning 3 ”Undervisningsfløj”. Tilbygning til hovedbygningen<br />

med undervisningslokaler – særligt faglokaler<br />

(876kvm + 114kvm kælder)<br />

Bygning 4 ”Midterste undervisningsbygning”. Aflang<br />

bygning med undervisningslokaler i ét plan (1458 kvm<br />

+ 500 kvm kælder)<br />

Bygning 5 ”Musiksal”. Tilbygning til hovedbygningen<br />

bestående af en stor sal brugt til musik og idrætsundervisning<br />

(410 kvm)<br />

Bygning 6 ”Depot/omklædning”. mindre bygning i<br />

sammenhæng med musiksalen (115 kvm)<br />

Bygning 7 ”Pavilloner”. Nyere barakbygninger brugt til<br />

undervisning (457 kvm)<br />

Bygning 8 ”Kollegiebygning”. Byggeri i to etager med<br />

små kollegieværelser rundt om et charmerende<br />

gårdrum. Desuden kantine med tilhørende industri-<br />

køkken (3282kvm + 270kvm kælder)<br />

Bygning 9 ”Sportshal”. Nyere sportshal med tilhørende<br />

omklædning og mødelokaler (1026kvm)<br />

Område 10 ”Byggegrund”. I den bagerste del af anlægget<br />

ligger et større grønt areal, der blandt andet<br />

har været brugt til boldbaner. Området er muligt at<br />

bruge til rekreative formål, men kan også bebygges.<br />

<strong>Faxe</strong> kommune er positivt indstillet over for opførsel<br />

af boliger (ca. 20.000kvm)<br />

Område 11 ”udearealer”. Bygningerne er omgivet af<br />

grønne arealer af parklignende karakter både rundt<br />

om og mellem bygningerne.<br />

10


en metode til projektudvikling - dette er<br />

én vej til at løse problemstillingen<br />

Det er partnerskabets ønske at strategiprojektet<br />

kan generere erfaringer, som kan være brugbare<br />

for andre kommuner/grundejere med tilsvarende<br />

udfordringer. Den gennemførte strategiproces er<br />

igangsat efter en periode på to år, hvor bygningskomplekset<br />

har været forsøgt afhændet på traditionel<br />

vis via ejendomsmæglere. Strategiprojektet har<br />

ikke erstattet de traditionelle salgskanaler, men er<br />

et supplement, der på i hvert fald tre måder kan<br />

bidrage positivt til en revitalisering af bygningerne.<br />

Indirekte Markedsføring. Dels er processen og de<br />

gennemførte aktiviteter en anledning til at invitere<br />

både lokale og eksterne folk med en potentiel interesse<br />

i bygningerne til at komme forbi, besigtige<br />

stedet og indgå i en kreativ dialog med ligesindede<br />

om udviklingsmulighederne. Dermed plantes bevidstheden<br />

om bygningskomplekset og dets muligheder<br />

hos en vigtig målgruppe, som må forventes<br />

på forskellig vis fremover at følge og måske i bedste<br />

fald engagere sig yderligere i projektet. Dette kan<br />

beskrives som indirekte men målrettet markedsføring.<br />

Afklaring. Dels er processen en effektiv måde at<br />

tvinge de involverede parter (her grundejer og<br />

kommune) til undervejs at præcisere egne mål og<br />

forventninger til områdets udvikling, men også til<br />

at blive bevidste om barrierer og udfordringer, som<br />

det er nødvendigt at adressere. Dermed fungerer<br />

strategiprojektet som en effektiv metode til afklaring<br />

og forventningsafstemning.<br />

Beslutningsgrundlag. Endelig bidrager processen<br />

med en række konkrete delresultater i form at viden<br />

og data om bygningskomplekset og nærværende<br />

afsluttende strateginotat. Dette materiale<br />

vil fremadrettet fungere som en del af det beslutningsgrundlag,<br />

som eksisterende og nytilkommende<br />

aktører kan basere deres beslutninger på.<br />

Som metode skaber en strategiproces således både<br />

værdi i kraft af processen og den erkendelse, viden<br />

og netværk, der opstår blandt de involverede<br />

undervejs; og i form af den konkrete viden og de<br />

konklusioner, som fastholdes i de produkter der<br />

kommer ud af processen.<br />

11


PROCESSEN - SCENARIE 1-3<br />

RAMMER<br />

&<br />

FORUDSÆTNINGER<br />

IDE-WORKSHOP<br />

&<br />

SENARIEUDVIKLING<br />

SCENARIE 1<br />

SCENARIE 2<br />

SCENARIE 3<br />

DIALOG<br />

I<br />

PARTNERSKABET<br />

Et vigtig formål med processen har været at skabe<br />

mulighed for, at de involverede parter, kunne analysere<br />

og komme med forslag til, hvordan seminariet<br />

skal anvendes i fremtiden. Diagrammet viser<br />

hovedelementerne i processen. Første fase fokuserede<br />

på rammebetingelserne for udviklingen af<br />

seminariet, og bestod af indsamling og udvikling<br />

af et nødvendigt baggrundsmateriale. I anden fase<br />

fokuserede vi på idéudvikling og det fremtidige indhold<br />

i bygningerne. Resultatet var en beskrivelse af<br />

tre scenarier der alle tog udgangspunkt i ramme-<br />

DET MEST<br />

SANDSYNLIGE<br />

SCENARIE<br />

ET<br />

REALISME<br />

TJEK<br />

STRATEGI-NOTAT<br />

DIAGRAM OVER PROCESSEN<br />

betingelserne. På baggrund af de indledende faser<br />

havde parterne herefter en dialog med henblik på<br />

at kvalificere, afklare og udvælge en sandsynlig retning<br />

for udviklingen af seminariet. På den baggrund<br />

er der i projektets sidste fase udarbejdet nærværende<br />

notat. Sideløbende med processen har der<br />

været afviklet et såkaldt offentlighedsspor med en<br />

række aktiviteter med det formål at skabe kendskab<br />

til bygningerne.<br />

12


ORGANISATIONSDIAGRAM<br />

PARTNERSKABET<br />

&<br />

STYREGRUPPEN<br />

PROJEKTGRUPPEN<br />

FAXE<br />

KOMMUNE<br />

FAXE<br />

KOMMUNE<br />

UCSJ<br />

HAUSENBERG<br />

REALDANIA<br />

UCSJ<br />

IDÉFORUM<br />

Arkitekt<br />

Berings Tegnestue<br />

Ejendomsmægler<br />

Nybolig Erhverv<br />

Jørgen Klode<br />

Regional investor<br />

Carl Christensen<br />

Bridana<br />

FAGGRUPPEN<br />

Christian Fumz, GIV RUM<br />

Jesper Lundgaard Johansen, Urban Help<br />

Søren Vagn Hansen, direktør, Business <strong>Faxe</strong><br />

Jeppe Graa, kok/partner, Madsynergi<br />

Louise Rønne, projektleder, Republikken<br />

Michael Nyboe, partner, Momentum Research og Development APS<br />

Susanne Kürstein Jensen, turistchef, <strong>Faxe</strong> Turistbureau<br />

Per Bech Thomsen, Partner, Impact Communications<br />

Kåre Poulsgaard, Teori & Praksis Udvikling<br />

Christoer Flintholm, direktør, Oce Lab<br />

Georg Garth-Grüner, lokal developer<br />

Sinus Lynge, partner, EFFEKT arkitekter<br />

Arkitektstuderende fra KADK<br />

ejerforhold og aktører<br />

Som beskrevet i introduktionen er bygningerne ejet<br />

af UCSJ, hvis ønske det er at afhænde bygningerne<br />

så hurtigt som muligt. Omvendt har de en lang historie<br />

i byen og er derfor opsat på at finde en god<br />

og brugbar løsning. <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> ser stedet som<br />

betydningsfuldt, fordi det ligger centralt og har stor<br />

mental betydning for Haslevs udvikling. <strong>Kommune</strong>n<br />

overvejer at placere kultur- og fritidsaktiviteter i<br />

tre af bygningerne, hvoraf de allerede i dag lejer sig<br />

ind i den ene. <strong>Kommune</strong>n skal ligeledes indgå aktivt<br />

i udviklingen af området, når der (formodentligt)<br />

skal udarbejdes en ny lokalplan for matriklerne.<br />

Realdania indgår i projektet, da problemstillingen<br />

i Haslev langt fra er enestående, og fonden søger<br />

med projektet at indhente erfaringer med en alternativ<br />

proces for ejendomsudvikling.<br />

organisering i processen<br />

Projektet har været organiseret med en styregruppe<br />

med repræsentanter fra <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>, Realdania<br />

og grundejeren UCSJ. Herunder har siddet en<br />

projektgruppe bestående af planlæggere og kultur-<br />

og fritidsfolk fra <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>, rådgivere fra<br />

Hausenberg samt en repræsentant fra UCSJ. Her ud<br />

over har der været inkluderet to grupper af eksperter:<br />

Faggruppen, der indledningsvist har beskrevet<br />

rammer og forudsætninger og en bredt sammensat<br />

Idégruppe, der deltog i en intensiv heldagsworkshop<br />

kaldet Idéforum. Endelig har rådgiver Arne<br />

Kunckel fra Insitu Marketing afslutningsvis været<br />

engageret til at beskrive de organisatoriske og økonomiske<br />

perspektiver i det udvalgte scenarie.<br />

13


GENNEMGANG AF PROCESSEN<br />

I det følgende bliver hovedelementerne i processen<br />

gennemgået. En oversigt kan ses i procesdiagrammet<br />

på side 12.<br />

rammer og forudsætninger<br />

Processen blev indledt med en afklaring af rammebetingelserne.<br />

Arbejdet blev udført af en ekspertgruppe<br />

bestående af en arkitekt med speciale<br />

i bevaringsværdige bygninger, en ejendomsmægler<br />

med kendskab til det regionale marked for erhvervsejendomme,<br />

samt en investor med erfaring for genanvendelse<br />

af bygninger i Sydøstdanmark. De tre<br />

var valgt ud fra et ønske om at indkredse de vigtigste<br />

omstændigheder for seminariets udvikling.<br />

Der blev afholdt en besigtigelse og et møde mellem<br />

rådgivere, <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> og eksperterne på seminariet.<br />

Efterfølgende udarbejdede hver ekspert et<br />

kort notat om de vigtigste forbehold for udvikling<br />

af bygningerne og fokuspunkter for den videre proces.<br />

I tillæg udarbejdede <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> en profil<br />

af Haslev og kommunens interesse i udviklingen af<br />

seminaret. Tillige har Hausenberg udarbejde de en<br />

kortfattet beskrivelse af bylivet omkring seminariet<br />

baseret på en dags observationer og situationelle<br />

interview med tilfældige borgere. Samlet set<br />

gav disse analyser et billede af den lokale kontekst<br />

samt de planmæssige og økonomiske forudsætninger<br />

for en udvikling af nyt indhold i seminariet.<br />

Analyserne foreligger i et samlet notat kaldet Rammebetingelser.<br />

Dette fungerede som udgangspunkt<br />

for næste fase: Idé og scenarieudvikling.<br />

Faggruppen anbefaler særlig opmærksomhed på:<br />

Ikke bare indhold, men også organisering og drift<br />

Sikre at ideer er i overensstemmelse med de relevante<br />

investeringsmarkeder<br />

Midlertidig anvendelse – overvej rammerne og formålene<br />

med midlertidige aktiviteter<br />

Analyse af beliggenheden – lokalt og regionalt<br />

Dyrk det lokale engagement og kendskab<br />

Giv både midlertidige og permanente aktører vished<br />

om områdets planstatus<br />

Mulighed for ombygning med respekt for bevaring<br />

og omkostningerne herved<br />

Hurtig afklaring af involverede parters engagement<br />

nu og i fremtiden<br />

Faggruppen diskuterer de fremtidige muligheder for Haslev Seminarium.<br />

14


idéforum – intensiv scenarieworkshop<br />

Med afsæt i de udpegede rammer blev der afholdt<br />

et såkaldt idéforum. Formålet hermed var at få<br />

idéer til udvikling, indhold og organisering af bygningerne.<br />

En kombination af eksterne eksperter<br />

med erfaring fra revitalisering af tomme bygninger<br />

andre steder i landet, og lokale med viden om<br />

regionen og Haslev indgik i tre tværfaglige teams,<br />

der arbejdede sammen på dagen. Workshoppen<br />

tog form som en mini-konkurrence, hvor grupperne<br />

hver især skulle udvikle et eller flere scenarier for<br />

den fremtidige brug af bygningerne. På workshoppen<br />

blev de mange tomme rum udforsket, der blev<br />

arbejdet med forslag til midlertidige og permanente<br />

funktioner, samt til proces, organisering, aktører<br />

og drift. Resultatet af dagen blev tre vidt forskellige<br />

scenarier for den fremtidige brug af seminariet.<br />

Præsentation af scenarier<br />

Gruppearbejde blandt deltagerne<br />

Udforskning af komplekset. Billede fra Kollegiebygningens gårdrum.<br />

15


SCENARIER FRA IDÉFORUM<br />

På de følgende sider præsenteres de tre scenarier<br />

grupperne udviklede på Idéforum.<br />

sCenarie 1: brugerdreveT mulT ihus<br />

Ideen. Der skal skabes et hus, hvor virkelystne borgere<br />

kan udfolde sig. Her kan projekter, interesser<br />

og nye ideer dyrkes og udvikles. Seminariebygningerne<br />

rummer mange fantastiske og forskellige<br />

lokaler, der er helt oplagte til at udfolde kreative<br />

ideer i: store rum, højloftede rum, lyse rum, kantinefaciliteter,<br />

faglokaler med f.eks. keramikovne<br />

og grønne udendørsarealer. Udgangspunktet er det<br />

lokale samfund og at bygningerne skal tages i brug<br />

nu uden dyre renoveringer. Stedet skal åbnes op<br />

for byens tilstedeværende ressourcer og dem, der<br />

gerne vil etablere aktiviteter. Det er brugerne der<br />

driver det og her er plads til både professionelle<br />

og fritidsbrugere. Scenariet arbejder med en meget<br />

åben tilgang, hvor dørene bliver slået op fra dag<br />

ét. Det er brugerne selv, der er med til at definere<br />

brugen og fylde bygningerne.<br />

ILDSJÆLE<br />

SYNERGI<br />

VIRKELYST<br />

ARBEJDS-<br />

FÆLLESSKABER<br />

BRUGERDREVET MULTIHUS<br />

FRIHED &<br />

FLEKSIBILITET<br />

LOKALE<br />

RESSOURCER<br />

16


Indhold. Bygningerne bliver hjemsted for en lang<br />

række aktiviteter og projekter. Stedet har ikke fra<br />

starten en fast profil, men det er brugerne selv, der<br />

udvikler den. Der arbejdes med en åben proces,<br />

ud fra devisen ”lad falde, hvad ikke kan stå”. Alt<br />

kan afprøves, men på sigt må det vurderes hvilke<br />

projekter, der er bæredygtige. Nogle aktiviteter vil<br />

have karakter af fritidsaktiviteter, mens andre vil<br />

have et professionelt eller kommercielt sigte. Aktiviteter<br />

kunne være små kontorfællesskaber, socialøkonomiske<br />

virksomheder, faste og åbne værksteder,<br />

åbent landbrug, åbent kontor, projektsted<br />

for studerende omkring iværksætteri, skoleprojekter,<br />

undervisning, kurser mm.<br />

Hovedsageligt forventes tre brugergrupper (små<br />

erhvervsdrivende, fritidsbrugere og kommercielle<br />

aktører), der vil bruge stedet på forskellige måder.<br />

Nogle som deres daglige arbejdsplads, nogle enkelte<br />

aftener om ugen og andre bare en gang i<br />

mellem. Grundstammen udgøres af iværksættere<br />

små erhvervsdrivende og kunstnere, formentlig<br />

primært inden for de kreative erhverv. De lejer lokaler,<br />

som de bruger jævnligt. Der findes aktuelt<br />

en række virksomheder lokalt, som kunne indgå.<br />

En mindre del af bygningerne kan bruges af byens<br />

foreningsliv. De kan i husets brugerdrevne fællesskab<br />

finde undervisningsfaciliteter og rammer til<br />

f.eks. kunstprojekter. Bygningerne skal også huse<br />

enkeltstående kommercielle aktiviteter som f.eks.<br />

konferencer, kurser, koncerter, festivaler og anden<br />

udlejning. Disse aktiviteter skal være med til at finansiere<br />

drift og renovering af bygningerne. Herudover<br />

kan der være faste kommercielle aktører<br />

som madhus og projekthotel. Alle brugerne skal<br />

være indstillet på at lave en del af istandsættelsen<br />

selv. Til gengæld får de lav husleje og del i et inspirerende<br />

fællesskab.<br />

Organisering. Huset arbejder med en treårig opstartsperiode,<br />

hvor den nuværende ejer stiller bygningerne<br />

til rådighed. Der benyttes en trappemodel,<br />

hvor brugerne over perioden overtager mere<br />

og mere af det finansielle og driftsmæssige ansvar.<br />

Brugergruppen betaler gradvist en øget leje, der<br />

efter de tre år modsvarer ejerens udgifter. I den<br />

periode skal en tovholder stå for den daglige organisering<br />

og aftaler med brugere. Tovholderen er en<br />

enhed, der skal kunne håndtere de mange forskellige<br />

brugergrupper og har forstand på organisering<br />

og budget (kan f.eks. være en organisation som GIV<br />

RUM). Følgende fire aktører kan tænkes som bi-<br />

dragsydere i den treårige opstartsfase:<br />

<strong>Faxe</strong> kommune: skal finansiere en tovholder. Hjælper<br />

i en etableringsfase og bidrager med kulturmidler.<br />

UCSJ: Som ejer stiller de bygningerne til rådighed.<br />

Interessen ligger i at bygningerne så bliver brugt og<br />

ikke forfalder, at de får dækket driftsudgifterne, og<br />

at det er lettere at sælge bygningerne, hvis der er<br />

liv i anlæget.<br />

Fond: En almennyttig fond bidrager til et ”ansigtsløft”<br />

af bygningerne, der gør lokalerne indbydende<br />

og velfungerende. Dette begrundes i deres engagement<br />

i frivillighed og civilsamfundet.<br />

Regionen: Har regionale udviklingsmidler og kan<br />

støtte, at stedet bliver driver for socialøkonomiske<br />

virksomheder.<br />

Efter tre år vil de aktiviteter, der har vist sig<br />

bæredygtige organisere sig i en egentlig andels-<br />

eller brugerforening, som kan overtage lejemålet<br />

og fortsætte driften af bygningerne. Det kan enten<br />

være under den nuværende ejer, der gennem udlejning<br />

opnår en markedssvarende indtægt, eller komplekset<br />

kan opkøbes af en anden aktør (privat investor,<br />

kommunal instans, fonde), der er villige til<br />

at udleje bygningerne til brugerforeningen.<br />

17


sCenarie 2: Pendlerbase – sammenhæng mellem<br />

arbejde og FriTid<br />

Ideen. Haslev er i dag en god pendlerby med en<br />

passende afstand til en lang række større sjællandske<br />

byer herunder København. Men for mange<br />

bliver transporttiden alligevel for stor, hvilket skaber<br />

en utilfredshed i hverdagslivet. Derfor skal der<br />

i de tidligere seminariebygninger udvikles et sted,<br />

der gør det muligt at koble fritid og arbejde ved<br />

at placere funktionerne samme sted. Der skal dels<br />

være et alternativ til hjemmearbejdspladser, mulighed<br />

for arbejdspladser i form af f.eks. kontorfællesskaber<br />

for lokale virksomheder og satellitter<br />

af etablerede firmaer. Dels kultur- og fritidsaktiviteter.<br />

Pendlerbasen vil blive et nyt kraftcenter i<br />

Haslev – en tilføjelse i forhold til det handelscenter,<br />

som byens hovedgade udgør. Synergi er et nøgleord<br />

og der skal være mulighed for at integrere<br />

arbejde og fritid, men også gerne generationer. Det<br />

skal være et sted, hvor forældre kan være tættere<br />

sammen med deres børn. F.eks. kan den mor, der<br />

normalt først er sent hjemme fra arbejde i København,<br />

tage en dag på ”nærkontoret” på seminariet,<br />

den dag, hvor hendes piger alligevel går til håndbold<br />

i Sportshallen.<br />

HVERDAGSLIVET<br />

ERHVERVS-<br />

UDVIKLING<br />

KRAFTCENTER<br />

FRITIDS- &<br />

KULTURAKTIVITETER<br />

PENDLERBASE<br />

SYNERGI<br />

NÆRKONTOR-<br />

PLADSER<br />

18


Indhold. Stedets indhold kan deles op i to grupper;<br />

erhvervs- og fritidsaktiviteter. Her ud over er der<br />

rig mulighed for andre kommercielle aktiviteter.<br />

Erhvervsdelen skal bestå af flere forskellige typer<br />

lokaliseringmuligheder for firmaer og enkeltpersoner.<br />

Ideerne tæller f.eks. kontorfællesskaber<br />

for lokale virksomheder, virksomheder med egne<br />

kontorlokaler satelitter af større arbedspladser,<br />

væksthus, vækst-klynger, konferencecenter med<br />

overnatning, hotel mv. En af de nyskabende ideer i<br />

erhvervsdelen er etablering af ”nærkontorpladser”<br />

– et attraktivt alternativ til hjemmekontorpladsen.<br />

Ikke alle synes, at køkkenet eller skrivebordet i<br />

soveværelset er den optimale arbejdsplads, og her<br />

kan et nærkontorfællesskab være et attraktivt alternativ.<br />

På kultur- og fritidssiden skal der både etableres<br />

traditionelle idræts- og kulturaktiviteter og tænkes<br />

i nye baner. Det kan både være kommercielle og<br />

forenings/kommunalt drevne aktiviteter. Ideerne<br />

tæller idrætsfaciliteter, kantine, sommerskole,<br />

konferencer, kulturhus, alternativ idræt, musikskole,<br />

foreningsfestival, udendørsfaciliteter, børneinstitutioner,<br />

ungdomsskole, træningsfaciliteter<br />

mm. De store udendørsrum kan også indgå som<br />

nye rekreative områder i bymidten, og der kommer<br />

nye udendørs bevægelsesfaciliteter til den uorganiserede<br />

idræt.<br />

Her ud over kan der f.eks. etableres et fælles madhus<br />

for alle aktiviteterne og andre i byen, der har<br />

lyst til en bid ordentlig mad. Madhuset kan blive<br />

hjertet i det store fællesskab, hvor alle besøgende<br />

har en grund til at komme og møde hinanden. Når<br />

markedet for boligbyggeri vender kan der i kollegiebygningen<br />

skabes campusboliger, fællesskabsboliger,<br />

boliger for unge, familie eller seniorer.<br />

Ligeledes kan grundstykket (nr 10 på kort side 10)<br />

frasælges med byggeret, hvilket kan skaffe økonomi<br />

til de andre aktiviteter.<br />

Organisering. Det er vigtigt at skabe den rette organisering<br />

for det samlede sted. Det kan enten<br />

være i en samlet organisation med enheder, der<br />

tager sig af de forskellige typer af funktioner (fritid,<br />

erhverv) eller det kan være opdelt i flere organisationer,<br />

der har et meget stærkt fællesorgan,<br />

der sørger for at delene arbejder i samme retning.<br />

Det vil være oplagt f.eks. at udnytte muligheden for<br />

at leje lokaler af hinanden på tværs.<br />

For erhvervsdelen skal der være en eller flere aktører/operatører,<br />

der skaber gode professionelle<br />

faciliteter omkring virksomhederne og kontorpladserne.<br />

Det er ikke nok at stille skriveborde til rådighed.<br />

Der skal være mulighed for at købe frokost,<br />

styr på internet, printe osv., ligesom der skal opnås<br />

en stemning af, at man får noget ud af de andre på<br />

kontoret. Dette vil kræve en operatør, der sørger<br />

for at alt fungerer.<br />

19


sC enarie 3: sPidsKomPeTenCeCenTer<br />

Ideen. De funktionstømte bygninger kan anskues<br />

i et lokalt perspektiv som i scenarie 1 og 2, men<br />

der kan også tages udgangspunkt i et helikopterperspektiv.<br />

Der skal ikke bare kigges ind ad mod<br />

byen selv, men tænkes i et nationalt eller endda<br />

internationalt niveau. Hvad har Danmark brug for<br />

og hvor har Danmark nogle særlige kompetencer?<br />

Bygningerne har nogle kvaliteter, og med dem som<br />

udgangspunkt, skal der udvikles et koncept. Oplagt<br />

vil det være at tage udgangspunkt i læring, da det<br />

netop er dette seminariets bygninger egner sig til<br />

og emmer af. Selv om et nyt spidskompetencecenter<br />

ikke direkte relaterer sig til Haslev vil det styrke<br />

byens identitet og give byen noget nyt at være<br />

kendt for. Samtidig kan der arbejdes på udadvendte<br />

og afledte aktiviteter, som giver noget tilbage til<br />

byen – ud over selvfølgelig at skaffe arbejdspladser.<br />

LÆRING<br />

AFLEDTE<br />

EFFEKTER<br />

HELIKOPTERBLIK<br />

SPIDSKOMPETENCECENTER<br />

NYE<br />

ARBEJDSPLADSER<br />

NY<br />

IDENTITET<br />

NATIONALT & INTERNATIONALT<br />

PERSPEKTIV<br />

20


Indhold. På Ideforum blev der foreslået to cases:<br />

INTERNATIONAL ACADEMY OF NEW NORDIC FOOD<br />

En international kokkeskole med kursussted,<br />

skoletjeneste, testlaboratorium, forskning, restaurant,<br />

overnatning, konsulentbureau, køkkenhaver<br />

mv. Ny nordisk mad er populært – også ude i den<br />

store verden – men der findes ikke et samlet sted,<br />

hvor maden bliver udforsket, præsenteret og lært<br />

videre. Akademiet skal være det ypperste af ypperste.<br />

Ideen er altså at tage fat i en dansk spidskompetence,<br />

og dyrke den på et internationalt niveau.<br />

Målgrupperne vil være kokkeelever, den internationale<br />

kokkeelite, privatpersoner, der vil tage kurser<br />

mm. Det vil være helt oplagt at alliere sig med nogle<br />

af de dygtigste danske kokke og at skabe kontakt til<br />

en allerede eksisterende international kokkeskole.<br />

Indtægter skal primært komme fra brugerbetaling.<br />

CENTER FOR STRESSHÅNDTERING<br />

På trods af den voksende opmærksomhed på<br />

stress som et væsentligt samfundsproblem findes<br />

der ikke et større behandlings- og forskningssted.<br />

Ideen finder inspiration i andre typer behand-<br />

lingssteder (alkohol, rygning mm), der efterhånden<br />

er vel etablerede. Centeret skal både være et<br />

behandlings-, opholds-, forsknings-, workshop- og<br />

efteruddannelsessted. Bygningerne og de grønne<br />

omgivelser i Haslev inspirerer til læring og udforskning,<br />

og samtidig en ro og skønhed, der kan bruges<br />

i behandlingen. Målgrupper vil være patienter,<br />

pårørende, behandlere, forskere mm.<br />

Organisering. For at give tid og plads til at finde<br />

det rette koncept og de rette samarbejdspartnere<br />

vil det være en forudsætning, at den nuværende<br />

ejer giver rum til udvikling i en periode og evt. også<br />

fungerer som udlejer i en opstartsperiode ind til<br />

stedet har skabt så meget værdi, at interesserede<br />

investorer vil banke på døren. Overtagelse fra UCSJ<br />

og finansiering sker i faser. Målet på sigt er, at det<br />

skal overtages af privat/offentlig investor. Scenariets<br />

udfordring ligger i at finde det felt, hvor der kan<br />

etableres et spidskompetencecenter og at finde<br />

aktørerne. Dette kan f.eks. opstartes via en lokal<br />

tænketank.<br />

21


det ”mest sandsynlige scenarie”<br />

Efter idéforum fulgte en længere tænkepause hen<br />

over sommeren 2012. Det blev i denne fase klart,<br />

at når parterne begyndte at diskutere relevansen<br />

og realismen i de tre scenarier opstod der hurtigt<br />

et behov for yderligere afklaring af en række grundlæggende<br />

forudsætninger. Ville grundejer overhovedet<br />

fungere som udlejer? Ville det være muligt at<br />

give midlertidige aktører en rimelig tidshorisont på<br />

2-3 år for at sikre deres basisinvesteringer? Var det<br />

sikkert at kommunen ville kunne fylde aktiviteter i<br />

dele af bygningerne? Hvad hvis der kom en seriøs<br />

køber midt i udviklingen af en række midlertidige<br />

kreative aktiviteter? Etc.<br />

I løbet af sommeren indledte grundejer forhandlinger<br />

med en institution, som udtrykte interesse<br />

for at købe en stor del af bygningsmassen og fylde<br />

den med kursusrelaterede aktiviteter, under forudsætning<br />

af en bæredygtig økonomi i overtagelse og<br />

istandsættelse. Denne mulighed lå i præcis forlængelse<br />

af kommunens ønsker om at tiltrække en privat<br />

aktør, som kan løfte en del af området, og hvis<br />

virke fint kan integreres med en række offentlige<br />

kulturelle aktiviteter i de bygninger, kommunen<br />

overvejer at overtage. Projektets parter vurderede<br />

at netop denne type køber er både realistisk og<br />

ønskværdig. Denne handel blev ikke gennemført af<br />

forskellige årsager. Det blev dog besluttet, at beskrive<br />

et scenarie (scenarie 4) med en tilsvarende<br />

aktør, som køber af hovedparten af undervisningsbygningerne<br />

og kollegiet, med kommunen som ejer<br />

af de tre kulturbygninger og med et restareal der<br />

kan udfyldes af eksempelvis lokale initiativer. Dertil<br />

byggemuligheden på en 20.000 kvm stor grund<br />

og det grønne parkrum.<br />

Dette scenarie 4 balancerer mellem den mest realistiske<br />

udvikling og den mest ønskelige udvikling.<br />

Forslaget er således et udtryk for det mest sandsynlige<br />

scenarie på netop dette sted, på netop<br />

dette tidspunkt. Scenariet vil naturligvis have set<br />

anderledes ud, hvis vi befandt os i en tid med højkonjunktur,<br />

Femern Bælt forbindelse og direkte tog<br />

til København på 40 min. Scenarie 4 udfoldes i no-<br />

realismetjek<br />

tatets tredje del.<br />

Det har fra starten været parternes ønske, at det<br />

scenarie som processen ledte frem til, ikke blot var<br />

ønskværdigt, men også realistisk. Derfor har den<br />

afsluttende fase i processen været et såkaldt realismetjek.<br />

Realismetjekket har til formål at sandsynliggøre,<br />

hvordan scenariet kan realiseres med hensyn<br />

til organisering og bæredygtig økonomi. Med<br />

baggrund i strateginotatet og interviews med centrale<br />

aktører gives en vurdering af mulighederne<br />

for udvikling af seminariet ud fra de markedsmæssige<br />

perspektiver med hovedvægten lagt på det<br />

beskrevne scenarie 4. Desuden indgår input til<br />

organisatorisk set-up og den videre proces. Fokus<br />

er på modeller for salg og drift af anlægget med<br />

forskellige konstellationer for salg, udlejning, optioner<br />

på overtagelse, midlertidige ordninger etc.,<br />

mellem de aktører som indgår i scenarie 4.<br />

Parterne har engageret InSitu Marketing v. rådgiver<br />

Arne Kunckel til denne opgave og besvarelsen heraf<br />

indgår som sidste afsnit af nærværende strateginotat.<br />

22


offentlighedssporet<br />

<strong>Kommune</strong>n har så vidt muligt ønsket en offentlig<br />

proces. Dels for at sikre åbenhed omkring processen,<br />

dels for at invitere byen indenfor på området<br />

og skabe opmærksomhed omkring dets mange anvendelsesmuligheder.<br />

Undervejs udviklingsprojektet<br />

har kommunen i samarbejde med grundejeren<br />

indrettet midlertidige kontorfaciliteter i den gamle<br />

hovedbygning hvorfra en gruppe af kommunens<br />

planlæggere har arbejdet. På den måde er der begyndt<br />

- i det helt små - at komme liv i bygningerne.<br />

Derudover har der været afholdt borgermøde om<br />

en ny lokalplan for Haslev bymidte på seminaret og<br />

i den forbindelse inviterede kommunen borgerne<br />

til at gå på opdagelse i bygningerne. Det faktum<br />

at kommunen ikke står som ejer af bygningerne,<br />

og derfor ikke har den fulde kontrol over udviklingen,<br />

har gjort, at en beslutning om en egentlig<br />

inddragelse af borgerne i idéudviklingen afventer<br />

en senere fase, hvor rammer og vilkår er nærmere<br />

afklarede.<br />

Borgermøde om ny lokalplan for bymidten i Haslev. Afholdt i Teaterbygningen på seminariet.<br />

23


ERFARINGER<br />

I ovenstående gennemgang af processen indgår en<br />

del konkrete erfaringer med processen, dens organisering<br />

og forløb. Nedenfor er opsummeret tre<br />

centrale læringer fra projektet.<br />

realisme vs. usikkerhed<br />

Det er en væsentlig læring, at forventninger til den<br />

foreslåede udviklingsmodels realisme må afvejes i<br />

forhold til, hvor præcist man kan beskrive den eksisterende<br />

situation, hvor entydigt man kan udpege<br />

en vision for fremtiden og <strong>endelig</strong> i hvor høj grad<br />

projektejeren besidder magt til at realisere strategien.<br />

I dette tilfælde hvor kommunen er drivende<br />

kraft i projekt, men ikke grundejer, blev det undervejs<br />

klart, at det er vanskeligt at komme fra de<br />

løse ideer til mere konkrete handlingsanvisninger.<br />

Ikke alene er der tale om to aktører (kommune og<br />

ejer), som hver især er søgende, afventende og til<br />

en hvis grad uafklarede. Hvad er kommunen villig<br />

til at binde sig til? Hvad er ejeren villig til i forhold<br />

til priser, tid og rum til udvikling? Aktørerne<br />

er indbyrdes afhængige af hinandens dispositioner.<br />

Dermed bliver mængden af forbehold og hvis’er for<br />

omfattende til, at der er tale om realistisk strategiarbejde.<br />

Ideerne forbliver scenarier.<br />

scenarier som dialogværktøj inddragelse<br />

Omvendt kan netop en usikker situation og behovet<br />

for afklaring være et godt argument for at igangsætte<br />

en alternativ og kreativ udviklingsproces,<br />

som den her beskrevne. Som resultat af idéworkshoppen<br />

blev der udviklet tre forskellige scenarier<br />

(se s.16-21). Uagtet at ikke alt i scenarierne kan<br />

realiseres nu og her, så fungerer de som et vigtigt<br />

værktøj for parternes dialog – både internt og med<br />

mulige samarbejdspartnere - i forhold til at diskutere<br />

bredden i muligheder og visioner for fremtiden.<br />

De tre scenarier giver et fælles fremtidsbillede<br />

at tale ud fra og tegner et felt af konkrete<br />

muligheder, som det er muligt at forholde sig til.<br />

Scenarierne hjælper også til at rejse nye relevante<br />

spørgsmål, og på den måde at afklare nye aspekter<br />

af visioner og behov. Det er således en væsentlig<br />

erfaring, at scenarieudvikling fungerer godt som<br />

dialogværktøj i en afklaringsproces som denne.<br />

Processen blev oprindeligt designet med en høj<br />

grad af inddragelse af lokale borgere og aktører.<br />

<strong>Kommune</strong>n ønskede at involvere og spørge det<br />

lokale erhvervs- og kulturliv til råds i udviklingen<br />

af seminaret. Efterhånden som projektets mange<br />

ubekendte blev tydelige, og særligt det forhold at<br />

grundejeren undervejs i processen førte forhandlinger<br />

med en interesseret køber, gjorde at kommunen<br />

undervejs reviderede planerne for inddragelse.<br />

<strong>Kommune</strong>n ønskede ikke, på dette tidspunkt,<br />

at involvere borgerne i udviklingen af seminariet,<br />

hvis det dagen efter kunne være solgt til anden<br />

side. Borgernes engagement er en vigtig ressource<br />

for kommunen, og må forvaltes med varsomhed.<br />

En anbefaling må være, at inddragelse ikke blindt<br />

gøres til et automatisk element i en kommunal<br />

proces, men at der i ethvert projekt må indgå en<br />

løbende refleksion om projektet kan bære en involvering<br />

af borgerne, og om kommunen vil være i<br />

stand til at give borgerne noget brugbart igen, som<br />

respons på deres engagement.<br />

24


SCENARIE 4<br />

På baggrund af projektet vurderes, at det i de kommende<br />

år kan blive vanskeligt at tiltrække en køber,<br />

som kan overtage og udvikle seminarieområdet<br />

samlet. Samtidig har <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> et ønske om<br />

at området i fremtiden integreres i byen og åbner<br />

sig op mod midtbyen. Derfor ønsker partnerskabet<br />

at beskrive et scenarie, som indeholder en privat<br />

hovedaktør der overtager hovedparten af bygningsmassen,<br />

en række kommunale aktiviteter i tre af<br />

områdets bygninger, evt. at flere mindre aktører<br />

indtræder i komplekset og, at det grønne område<br />

så vidt muligt bliver offentligt tilgængeligt. Partnerskabet<br />

ønsker sig en privat aktør, hvis aktiviteter<br />

ikke lukker sig om sig selv, men som kan indgå i<br />

et dynamisk samspil med de kommunale aktiviteter<br />

og byen.<br />

Dette Scenarie 4 henter forskellige ideer fra de tre<br />

scenarier udviklet på Idéforum (se s.16-21).<br />

I det følgende udfoldes Scenarie 4 med fokus på<br />

den kommunale aktør, den private hovedaktør,<br />

muligheden for inddragelse af flere aktører, udendørsarealerne,<br />

mulighederne for synergi og samspil<br />

mellem aktørerne, og de byplanmæssige omstændigheder<br />

ved at skabe et sådan sted i Haslev/<strong>Faxe</strong><br />

<strong>Kommune</strong>. Først vil forudsætningerne for scenariet<br />

blive gennemgået.<br />

Kommunal<br />

aktør<br />

Andre aktører<br />

Grundmodel over Scenarie 4<br />

Privat hovedaktør<br />

25


FORUDSÆTNINGER<br />

Scenarie 4 balancerer mellem den mest ønskelige<br />

udvikling og den mest realistiske udvikling. I det<br />

følgende beskrives forudsætningerne.<br />

ønskelige forudsætninger<br />

Liv i bygningerne og udendørsarealerne. Med bygningernes<br />

centrale beliggenhed og store arealmæssige<br />

fylde er det helt væsentligt, at her er liv og aktivitet,<br />

der bidrager til livet i Haslev. Det tilhørende<br />

parkanlæg har tidligere været lukket for den øvrige<br />

by, men skal nu åbnes op med udadvendte funktioner<br />

til gavn for alle i byen.<br />

Bevaring. Haslev Seminarium er en del af Haslevs<br />

bygningsarv. De historiske bygninger er vigtige i<br />

fortællingen om Haslev som skoleby, og har en kul-<br />

turhistorisk såvel som en arkitektonisk bevaringsværdi.<br />

En omdannelse af byggeriet skal tage hensyn<br />

til bygningernes særegenhed og bevaringsværdi.<br />

Kobling til byen. Seminariet ligger lige uden for bymidten<br />

men stadig centralt i Haslev – med kun fem<br />

minutters gang til stationen, butikkerne, rådhuset,<br />

kirken, Campus Haslev mm. De fleste borgere i<br />

Haslev kender nogen, som har enten arbejdet eller<br />

modtaget undervisning på seminaret, men det er<br />

ikke længere et sted man kommer. I fremtiden skal<br />

området igen åbnes op for byens borgere gennem<br />

Gjethuset i Frederiksværk. En historisk industribygning, som i dag<br />

fungerer som et selvejende musik- og kulturhus.<br />

en række offentlige funktioner, arbrjdspladser og<br />

grønne byrum. <strong>Kommune</strong>n tænker seminaret som<br />

en integreret del af bymidtens udvikling.<br />

Økonomisk bæredygtig model. <strong>Kommune</strong>n ønsker<br />

en robust løsning. Her kan en model med flere aktører<br />

være en løsning som sikrer, at hele anlægget<br />

ikke igen risikerer at stå tomt. Med liv i dele af anlægget<br />

vurderes muligheden for at aktivere resten<br />

også som større.<br />

26


ealistiske forudsætninger<br />

Konjunktursvingninger. det er klart, at den herskende<br />

finanskrise har stor betydning for at seminariet<br />

endnu ikke er blevet solgt. Dette påpeges både af<br />

developere og ejendomsmæglere. Det betyder, at<br />

det har været nødvendigt i højere grad at arbejde<br />

på muligheden for at bygningerne bliver solgt til<br />

organisationer, foreninger eller institutioner end til<br />

én stor kommerciel aktør.<br />

Beliggenhed. Beliggenheden i Haslev by er god:<br />

central og med kort afstand til offentlig transport.<br />

Samtidig ligger Haslev, og dermed seminariebygningerne<br />

dog lige på grænsen af, hvad der kræves<br />

for at være nær hovedfærdselsårer (motorvej). Det<br />

gør det vanskeligere at tiltrække rent kommercielle<br />

aktører, der i øjeblikket i høj grad vender sig mod<br />

København.<br />

Forventninger til fremtiden. På den positive side spiller<br />

fremtidens opgradering af infrastrukturen omkring<br />

Haslev ind. Der er planlagt en udvidelse af banenettet<br />

mellem København og Ringsted over Køge Nord, der<br />

betyder, at der kommer en direkte forbindelse mellem<br />

København og Haslev. Rejsetiden reduceres derfor fra<br />

godt over en time til ca. 40 minutter. Ligeledes er der<br />

planlagt udvidelse af Køge Bugt motorvejen, ligesom<br />

en kommende Femern Bælt-forbindelse vil placere<br />

Haslev centralt på det primære forbindelsesled mellem<br />

Øresundsregionen og resten af Europa. Dette bidrager<br />

til at seminariegrunden i fremtiden vil være<br />

Forbedret togforbindelse til København. Fra 2018 kan man<br />

rejse direkte mellem Haslev og København på 40 minutter.<br />

endnu mere attraktiv.<br />

Bygningernes stand/lokalplan for området. Ifølge<br />

SAVE-vurderingerne har alle bygninger på nær pavillonbygningen<br />

høj bevaringsværdi. Omvendt lever<br />

de ikke op til nutidens bygningsreglement (særligt<br />

hvad angår energikrav) hvis benyttelsen ændres.<br />

For flere typer af anvendelse vil det muligvis være<br />

billigere at bygge nyt end at bygge om, af samme<br />

grund. Nye aktører skal derfor se en selvstændig<br />

værdi i at fastholde bygningernes særlige arkitektur<br />

og historie. Potentielle købere vil forvente at<br />

kommunen redegør for eventuelle muligheder for<br />

dispensationer i forhold til bygningsreglementet i<br />

forbindelse med en ændring af lokalplanen.<br />

27


SCENARIETS DELE<br />

Scenariet kan bestå af en privat hovedaktør, en<br />

kommunal aktør, eventuelle restarealer samt nogle<br />

udensdørsarealer, der skal fordeles mellem de<br />

forskellige aktører. I det følgende bliver disse dele<br />

beskrevet.<br />

den private hovedaktør<br />

Den fremtidige private hovedaktør kan være en institution,<br />

forening eller organisation, formodentlig<br />

inden for velfærd, undervisning eller sundhed.<br />

Privat skal således forstås i bred forstand. I beskrivelsen<br />

af dette scenarie tager vi udgangspunkt i en<br />

reel henvendelse fra en forening, som dels ønskede<br />

at drive et kursus- og udviklingscenter for familier<br />

med børn med handicap, dels drive et kursuscenter,<br />

der stiller faciliteter og services til rådighed for<br />

eksterne kursusudbydere.<br />

Forventningen er, at en eventuel privat aktør<br />

overtager hovedparten af Hovedbygningen, undervisningsbygninger,<br />

Kollegiebygningen samt dele af<br />

udendørsarealerne.<br />

Grund<br />

(byggeoption)<br />

Kollegiebygningen<br />

Undervisningsbygningen<br />

Sportshallen<br />

Depot/omklædningsrummet<br />

Musiksalen<br />

Hovedbygningen<br />

Undervisningsbygningen<br />

Pavillionerne<br />

Teatersalen<br />

Rest-bygninger & -grunde<br />

Private hovedaktører<br />

<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />

En mulig opdeling af bygningskomplekset mellem aktører. Dette kan dog se anderledes ud uden at ændre grund-læggende<br />

ved scenariets præmisser.<br />

28


Bygningerne rummer mange muligheder. En en<br />

sandsynlig anvendelse kunne indholde, at den<br />

tidligere kollegiebygning (bygning 8) renoveres<br />

og anvendes til overnatning for kursister m.fl. I<br />

følge den byggetekniske rapport tillader konstruktionen<br />

værelsessammenlægning både horisontalt<br />

og vertikalt. Der er i denne case tale om, at alle<br />

faciliteter skal gøres handicapvenlige. I kælderen<br />

under kollegiebygningen ligger industrikøkken og<br />

i stueetagen en tidligere kantine. Det er oplagt at<br />

undersøge mulighederne for at genanvende disse<br />

særlige funktionsrum i forbindelse med fremtidig<br />

kantinedrift, cateringvirksomhed eller cafédrift i<br />

Teaterbygningen. Kollegiebygningen er bygget op<br />

om et fantastisk gårdsrum, der bør udnyttes af en<br />

spisefunktion og som et smukt fælles opholdsrum<br />

for f.eks. kursister.<br />

Hovedbygningen (bygning 1) indeholder hovedindgang<br />

samt rum i forskellige størrelser, der egner sig<br />

til administrative formål som reception, møderum<br />

og kontorer. Det er en smuk bygning fra 1905 og vil<br />

væren en naturlig og indbydende indgang for den<br />

nye hovedaktivitet. Bygningen er i tre etager, hvor<br />

den øverste etage er med skrå lofter og egner sig<br />

særdeles godt til brug for f.eks. kreative erhverv,<br />

mindre kontorlandskaber eller som atmosfærefyldte<br />

grupperum.<br />

Den midterste undervisningsbygning (bygning 4),<br />

der er en lang bygning i ét plan, indeholder tidligere<br />

undervisningslokaler på hver side af en gang.<br />

Bygningen har et fantastisk lysindfald og er meget<br />

stemningsfyldt. Da det er muligt at gennembryde<br />

vægge kan bygningen oplagt både bruges til under-<br />

visningsfaciliteter, men også til aktivitetsrum eller<br />

behandlingslokaler.<br />

Fremadrettet vil det være afgørende for realiseringen<br />

af scenariet, at den private aktør:<br />

- er indstillet på at gå i dialog med kommunen om<br />

at sikre, at det samlede kompleks kan opleves som<br />

et samlet anlæg der i nogen grad er åbent og<br />

tilgængeligt for offentligheden.<br />

- har interesse i den særlige sjæl og stemning, som<br />

bygningerne har, og derfor kan se værdien i at<br />

bevare bygningerne.<br />

- kan se en fordel i et muligt samspil/samdrift af<br />

fælles faciliteter såsom køkken, idrætshal, sale<br />

mv.<br />

29


den kommunale aktør<br />

<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> mangler faciliteter til kultur- og<br />

fritidsaktiviteter. Ifølge en undersøgelse af kommunens<br />

faciliteter fra 2011 er der omfattende ønsker<br />

til nye anlæg samt renovering af eksisterende faciliteter.<br />

Ønskerne spænder ganske vidt fra etablering<br />

af et kulturhus, over idrætshaller til anlæg af<br />

mindre baneanlæg. Som tidligere seminarium rummer<br />

bygningerne gode faciliteter til netop denne<br />

type aktiviteter. Ved at placere kultur og fritidsaktiviteter<br />

i seminariebygningerne vil kommunen<br />

opnå:<br />

- At åbne området op og give alle byens<br />

borgere en anledning til at komme på området<br />

- At skabe liv i det centrale Haslev<br />

- At bevare en vigtig del af Haslevs kulturarv<br />

- At dække et pladsbehov<br />

- At modvirke følelsen af tilbagegang<br />

- At give børn, unge og voksne mulighed for gode<br />

oplevelser og understøtte netværksdannelse og<br />

en sund livsstil<br />

- At skabe faciliteter, der konkret efterspørges af de<br />

som overvejer at flytte til kommunen<br />

Følgende tre bygninger har kommunens interesse:<br />

Sportshallen. Bygning 9 er en meget flot og velfungerende<br />

sportshal med tilhørende omklædnings-<br />

og mødefaciliteter. På trods af, at der findes<br />

mange haller i Haslev, er der et kapacitetsproblem.<br />

Ifølge rapporten Kultur, fritids- og idrætsfaciliteter<br />

i <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> 2011 er der en meget høj udnyttelsesgrad<br />

af de nuværende faciliteter - især på<br />

idrætsområdet. Det betyder at mange udøvere er<br />

henvist til ugunstige tidspunkter, korte træningsseancer<br />

eller manglende træningstid. Derfor vil en<br />

aktivering af hallen på seminariet imødekomme et<br />

reelt behov hos byens foreninger, frivillige grupper<br />

og andre borgere og brugere af idrætsfaciliteter i<br />

Haslev. <strong>Kommune</strong>n tænkes at eje og drifte hallen<br />

på linje med kommunens øvrige idrætsfaciliteter.<br />

Sportshallen har egen indkørsel og parkeringsarealer,<br />

hvilket letter adgangen til faciliteterne.<br />

30


Teaterbygningen. Bygning 2 har et oplagt potentiale<br />

som kulturelt samlingssted i kommunen. <strong>Faxe</strong><br />

<strong>Kommune</strong> har i forvejen en bred vifte af kulturfaciliteter,<br />

men de ligger spredt og der er stigende efterspørgsel<br />

på sale og lokaliteter, som egner sig til<br />

enkeltstående arrangementer, ligesom der længe<br />

har været efterspurgt et egentligt kulturhus i kommunen.<br />

Alene i kraft af bygningens beliggenhed<br />

ud mod den allé, der fører fra vejen ind til hovedbygningen,<br />

rummer den et stort potentiale. Med<br />

få virkemidler kan der åbnes endnu mere op mod<br />

byen og skabes et smukt udendørsrum i overgangen<br />

fra den omkringliggende by til kulturhuset. Teaterbygningen<br />

rummer muligheder for:<br />

- Kulturaktiviteter af enhver art – både professionelle<br />

og amatører, herunder øvelokaler og værksteder<br />

- Aktivitetsrum/mødelokaler til frivillige grupper,<br />

der mødes jævnligt<br />

- Enkeltstående arrangementer (fx events eller<br />

borgermøder, der kræver en stor sal)<br />

- Cafédrift<br />

Brugerne vil således både være en kulturhusforening,<br />

andre foreninger samt ikke organiserede<br />

grupper og frivillige. Ligeledes vil aktiviteterne<br />

både tiltrække faste brugere, interesserede borgere,<br />

samt besøgende fra et større opland.<br />

Pavilloner. Bygning 7 rummer en række tidligere<br />

undervisningslokaler og <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> har allerede<br />

en lejeaftale med UCSJ. <strong>Kommune</strong>n ønsker at<br />

pavillonen også i fremtiden kan anvendes af aftenskoler<br />

(LOF, AOF, FOF m.fl.) suppleret med Haslev<br />

Amatør Teater (HAT) og andre foreninger og frivillige<br />

grupper.<br />

Fremadrettet vil det være afgørende for<br />

realiseringen af scenariet, at kommunen:<br />

- <strong>endelig</strong>t afklarer sine muligheder for engagement<br />

i bygningerne (opkøb/leje). Dette afhænger af en<br />

politisk proces.<br />

- intensiverer dialogen med de folkeoplysende<br />

foreninger, ildsjæle, initiativtagere mm., så de ind<br />

drages i behovsafklaring, organisering og omdannelse/renovering<br />

af de eventuelle nye faciliteter i<br />

de tre bygninger.<br />

- undersøger muligheder for at videreudvikle de<br />

planlagte aktiviteter, herunder kan tænkes medfinansiering<br />

fra fonde, sponsorer, modeller for<br />

samdrift, udleje til private, udvekslingsaftaler<br />

med privat aktør etc.<br />

Skitsetegning af kulturhus i Teaterbygningen af arkitekt Knud Erik<br />

Holst<br />

Mulig aktivitet i sportshallen<br />

31


eventuelle restarealer<br />

En kommende privat aktør kan have et arealbehov,<br />

som er mindre end det bygningerne samlet set tilbyder.<br />

Dermed er der basis for at udvikle de resterende<br />

kvadratmeter, der både kan være i form af<br />

hele (mindre) bygninger eller restkvadratmeter i de<br />

store bygninger. Her er der inspiration at hente i<br />

de tre scenarier som fremkom på Idéforum (se side<br />

s.16-21). Hovedudfordringen ligger ikke i at finde<br />

egnede aktiviteter, men en aktør, der kan stable det<br />

på benene. Man kan meget vel forestille sig aktiviteter<br />

af lokal karakter, hvorfor det er vigtigt at inddrage<br />

det lokale erhvervsliv i processen.<br />

<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> har selv angivet en række aktiviteter,<br />

som på sigt kunne tænkes placeret i seminariekomplekset:<br />

Flytning af <strong>Faxe</strong> Musikskole fra Præstevænget 23 i<br />

Haslev. Her vil kræves øvelokaler, et stort rum til<br />

optræden, kontorer, lydrum etc. Dette vil forøge<br />

grundlaget for ungeaktiviteter som skaber liv, aktivitet<br />

og fællesskaber, herunder større kundegrundlag<br />

for caféliv. Musikskolen er meget oplagt<br />

at samlokali-sere med nye rammer til kulturaktiviteter<br />

– særligt teatersalen vil være en stor kapacitet<br />

for musiskskolen at kunne benytte.<br />

Flytning af Haslev Stationsbymuseum, Frederiksgade<br />

6, 4690 Haslev. Her kræves udstillingsfaciliteter,<br />

kontorer samt magasiner til materialer af<br />

enhver art.<br />

Flytning af Haslev Handicap Idræt, som pt. er til<br />

leje i EUCs bygninger i Skolegade frem til 1. februar<br />

2015 iht. lejeaftale. De har behov for stort fælles<br />

aktivitetsrum (i dag blindskydning), kontorer, handicap<br />

toilet, omklædningsfaciliteter mv.<br />

Disse aktiviteter vil kunne bidrage væsentligt til<br />

brugere på området. Det gælder musikskolens ansatte<br />

og elever samt museets ansatte, frivillige<br />

hjælpere, foreningsmedlemmer og borgere. Både<br />

museet og musikskolen ligger i dag fysisk isoleret<br />

fra andre lignende aktiviteter. Der kan ved en placering<br />

på seminariet opnås samarbejde, samspil og<br />

fællesskaber på tværs af institutionerne.<br />

Mulighed for nybyg. Det er muligt at lave udstykninger<br />

på de bagerste dele af grunden. <strong>Kommune</strong>n<br />

ser positivt på, at der bliver bygget boliger her –<br />

også med en relativ høj bebyggelsesprocent jf.<br />

Bystrategi Haslev. Forundersøgelserne peger på, at<br />

markedet ikke tillader nybyg af boliger med denne<br />

beliggenhed før om måske 5-7 år. Derfor skal der i<br />

idéliste udarbejdet under strategiprocessen:<br />

servicerede kontorfællesskaber, nærkontorpladser,<br />

”foreningshus”, brugerdrevet arbejdsfællesskab, ungdomscenter,<br />

efteruddannelsesaktiviteter under UCSJ,<br />

kompetencecentre i forbindelse med hovedaktørens<br />

arbejde, væksthus, kreative erhverv mm.<br />

det fremtidige arbejde og forhandlinger med evt.<br />

købere overvejes hvordan dette område bedst<br />

muligt kan være til gavn. Fremtidig bebyggelse på<br />

grunden skal selvfølgelig designes med respekt for<br />

de gamle bygninger.<br />

Fremadrettet vil det være vigtigt for at få inddraget<br />

flere spændende aktører i det samlede bygningskompleks<br />

at:<br />

- der så tidligt som muligt i en salgsproces med en<br />

privat hovedaktør skabes klarhed over, om der<br />

vil opstå restarealer. Er dette tilfældet skal der<br />

igangsættes en proces, hvor grundejer sammen<br />

med kommunen og den private aktør<br />

starter et udadvendt arbejde med at skaffe<br />

flere aktører.<br />

- grundejeren skal være villig til at give rum til udvikling<br />

i en periode. Dvs. at salg af de resterende<br />

arealer ikke står højest på dagsorden, man at der<br />

gives ro til at igangsætte aktiviteter, der på sigt<br />

kan overtage ejerskabet.<br />

- hvis der skal udlejes mindre arealer til forskellige<br />

aktører, skal der findes en operatør, der kan styre<br />

udlejning og sikre, at det er velfungerende sammen<br />

med hovedaktiviteterne.<br />

32


udearealer<br />

Haslev er kendt som byen i det grønne, men de<br />

fleste af de grønne arealer ligger i udkanten af<br />

byen. Bliver seminariegrundens grønne områder<br />

åbnet op for offentligheden, vil det give nye muligheder<br />

for samlingssteder, følelsen af luft og<br />

grønt i byen, samt bidrage til større sammenhæng<br />

på tværs af byen.<br />

Der skal derfor arbejdes med de grønne arealer ud<br />

fra følgende principper:<br />

Det eksisterende miljø (karakteriseret ved grønt,<br />

luft, ro, sammenhæng) skal bevares og indretning<br />

af friarealer skal derfor ske efter en overordnet<br />

samlet plan. Dette kræver et tæt samarbejde de<br />

forskellige aktører imellem.<br />

Det er muligt at arbejde med en opdeling af udearealerne<br />

i mindre rum som lægger op til forskellige<br />

typer anvendelse, hvor nogle kan indeholde<br />

kommunale kultur- og fritidsaktiviteter (f.eks. en<br />

multibane) og nogle være af mere privat karakter<br />

tilknyttet den private aktør.<br />

Ligeledes vil det være hensigtsmæssigt at tænke<br />

i funktionelle P-anlæg i overensstemmelse med<br />

omfang af arrangementer med et større publikum<br />

(Teatersalen). Det vil kræve større P-anlæg end det<br />

nuværende. Her kan meget vel tænkes i sammenhænge<br />

mellem den private og kommunale aktør,<br />

der kan deles om parkeringsfaciliteter. Det er dog<br />

vigtigt at p-faciliteterne ikke bliver dominerende.<br />

De kunne f.eks. placeres som grønne p-pladser til<br />

højre for alléen, der fører op til hovedbygningen.<br />

Et af de mindre udendørsrum omkring Haslev<br />

Seminariet<br />

Et parkområde med plads til leg<br />

På Carlsberg er der midlertidigt etableret asfaldt områder, der tiltrækker<br />

både gamle og unge på f.eks. BMX<br />

33


SAMSPIL OG SYNERGI<br />

MELLEM AKTØRER<br />

Ambitionen er et åbent og udadvendt miljø, hvorfor<br />

det er helt oplagt at aktørerne samarbejder og<br />

udnytter de synergieffekter, der ligger i kraft af en<br />

samlokalisering af forskellige institutioner og funktioner.<br />

Aktiviteterne og aktørerne vil drage fordel<br />

af, at ikke kun deres egne brugere er på området,<br />

men også de andres brugere er med til at skabe et<br />

levende miljø, hvor nye ideer, aktiviteter og samarbejder,<br />

kan opstå.<br />

Erfaringer fra tilsvarende projekter i blandt andet<br />

Ribe og Gedved viser, at hvis synergi skal være<br />

mere end et flot ord, er det vigtigt at indarbejde et<br />

fokus på samarbejde og udveksling helt fra starten<br />

og særligt i modellerne for den daglige drift. Synergi<br />

skal både foregå på visions- og driftsplan.<br />

Fra <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>s side er det oplagt at arbejde<br />

med følgende samspilsmuligheder:<br />

Den store teatersal i Teaterbygningen skal sandsynligvis<br />

ikke bruges til kulturelle aktiviteter i dagtimerne<br />

og heller ikke hver aften, hvorfor den kan<br />

lejes/lånes til private aktører.<br />

Sportshallen kan være ledig på tidspunkter, hvor<br />

den private aktør i den øvrige del af seminariekomplekset<br />

kan have brug for den eller måske til enkeltstående<br />

begivenhed, hvor rigtig mange mennesker<br />

skal samles.<br />

OVERNATNING<br />

DEN PRIVATE AKTØR<br />

KANTINE<br />

MØDE-<br />

LOKALER<br />

For den private hovedaktør er det oplagt at arbejde<br />

med følgende samspilsmuligheder:<br />

<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> kan have brug for ekstra mødelokaler<br />

eller mellemstore forsamlingslokaler, der vil<br />

kunne lejes/lånes hos den private aktør. På samme<br />

måde kan kommunen lejlighedsvis have brug for<br />

udendørsarealer til større events.<br />

Overnatningsmulighederne kan udnyttes af andre<br />

aktører i byen, der lejlighedsvis står med et behov.<br />

Der findes intet hotel i byen (og blandt andet et stigende<br />

antal bryllupsturister), hvorfor der jævnligt<br />

er mangel på overnatningsmuligheder.<br />

Som tidligere beskrevet er der mulighed for samarbejde/samtænkning<br />

af den private aktørs kantinefunktion<br />

og teaterbygningens cafédrift. Det er også<br />

muligt at en café eller madhus kan henvende sig til<br />

DEN KOMMUNALE<br />

AKTØR<br />

UNDERVISNINGS-<br />

LOKALER SPORTSHAL<br />

AKTIVITETS-<br />

RUM<br />

MØDE-<br />

LOKALER<br />

ANDRE AKTØRER<br />

TEATERSAL<br />

UDENDØRS-<br />

IDRÆT<br />

SPECIFIKKE<br />

AKTIVITETS-<br />

RUM<br />

hele byen, da det under arbejdet med Bystrategi<br />

Haslev er blevet tydeligt, at der er et ønske i byen<br />

om flere spisesteder.<br />

Også andre eventuelle aktører i bygningskomplekset<br />

kan oplagt have fordel af et tæt samarbejde<br />

på tværs af komplekset. Disse kan f.eks. byde ind<br />

med specifikke aktivitetsrum, eksempelvis kreative<br />

værksteder, der kan være interessante for de større<br />

aktører at leje sig ind i. Omvendt kan de mindre<br />

aktører drage fordel af, at der på stedet er mødelokaler,<br />

kantine mm.<br />

Her ud over er det naturligvis væsentligt at have<br />

for øje, at det liv og aktivitet, som de forskellige<br />

aktører bidrager med, tilsammen gør området interessant<br />

og trygt at opholde sig i. Blandingen af<br />

erhverv og fritidsaktiviteter sikrer liv i området i<br />

store dele af døgnet.<br />

34


<strong>Faxe</strong> sundhedscenter<br />

<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> har allerede gode erfaringer med at<br />

skabe nyt liv i funktionstømte bygninger. <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />

har nemlig indgået aftale med Region Sjælland<br />

om at overtage Fakse Sygehus for at skabe et<br />

nyt sundhedscenter i <strong>Faxe</strong>.<br />

<strong>Kommune</strong>n er i fuld gang med at samle sundhedsfunktioner<br />

på ét sted, så områdets borgere får en<br />

ny, fælles indgang til de tilbud, der ikke kræver et<br />

specialiseret sygehus, men i stedet kan håndteres<br />

lokalt. Et tæt samarbejde mellem forskellige læger<br />

og specialister vil være med til at skabe et unikt og<br />

spændende fagligt miljø, hvor der kan sættes fokus<br />

på kompetenceudvikling, samarbejde og vidensdeling.<br />

<strong>Faxe</strong> Sundhedscenter rummer først og fremmest<br />

kommunale sundhedstilbud (fysioterapi, tandplejen<br />

mm.) og enkelte regionale tilbud (røntgenfunk-<br />

tion, jordemoderklinik mm.). Her ud over står en<br />

lang række private aktører på spring for at rykke<br />

ind (privatpraktiserende læger, speciallæger, kiropraktorer,<br />

muligvis et fitnesscenter og en sundhedscafé<br />

mm.).<br />

Foruden sundhedscentret kan der blive plads til andre<br />

former for liberalt erhverv. Der findes allerede<br />

boliger på sygehusområdet, som kan udbygges eller<br />

renoveres. Alt sammen vil betyde, at <strong>Faxe</strong> får en<br />

helt ny bydel, der nu bliver en mere integreret del<br />

af byen.<br />

Nøglen til denne succes har været en klar profil, aktører<br />

med anlægs- og driftskapital samt ikke mindst<br />

entydige aftaler om ejerforhold, og råderet over<br />

ejendommen.<br />

Det forhenværende Fakse Sygehus<br />

Den kommende hovedindgang til <strong>Faxe</strong> Sundhedscenter<br />

35


”SEMINARIET” I BYEN<br />

Som allerede tydeliggjort er ambitionen, at de nye<br />

funktioner på grunden skal bidrage til Haslev som<br />

en oplevelsesrig og interessant by jf. kommunens<br />

arbejde med Bystrategi Haslev. Udviklingen skal<br />

hænge sammen med andre tiltag, der bliver gjort i<br />

Haslev og resten af <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>. Meget af koblingen<br />

til byen er allerede beskrevet, men enkelte<br />

punkter er værd at lægge ekstra vægt på.<br />

Bygningerne rummer en enestående chance for at<br />

tilføre bymidten nye større funktioner i smukke historiske<br />

bygninger. I dag er meget af byens aktivitet<br />

udenfor skoletid samlet i udkanten af byen ved Sofiendalsskolen,<br />

fordi det er her de fleste sportsaktiviteter<br />

er placeret. På seminariet kan skabes et<br />

nyt mødested i byen – på tværs af interesser, alder<br />

og sociale vilkår.<br />

Haslev Seminarium fra 1905 er en vigtig del af<br />

Haslevs bygningskulturarv og identitet. De historiske<br />

bygninger er vigtige i fortællingen om Haslevs<br />

udvikling som skoleby, men er også vigtige i den<br />

nye fortælling om at ”alt lukker ned”. Aktivitet på<br />

stedet kan give byens borgere tro på ”at der kan<br />

ske noget nyt i Haslev” og dermed være med til at<br />

vende den mentale tanke omkring en nedadgående<br />

spiral for udviklingen i Haslev.<br />

Med en åbning af seminariegrunden skabes der nye<br />

sammenhænge på tværs af før lukkede områder.<br />

Seminariets område har hidtil været lukket land<br />

hvilket vil sige, at en åbning også skaber et helt<br />

nyt byrum og mulighed for udfoldelse og sammenhænge<br />

på tværs af tidligere grænser.<br />

Inden for kort afstand i byen ligger to idrætsefterskoler<br />

samt Campus med gymnasium, erhvervsfaglig<br />

grundskole, EUC og kommunens 10. klasse center.<br />

Nye udadvendte aktiviteter og aktiviteter for<br />

særlige målgrupper kan spille tæt sammen med de<br />

andre faglige og sociale miljøer, der ligger i umiddelbar<br />

nærhed. Det har allerede vist sig meget<br />

givtigt for byen at samle uddannelsesaktiviteter<br />

i det såkaldte Campus Haslev, hvormed EUC blev<br />

vendt fra at være lukningstruet til en nu velfungerende<br />

institution. De nye aktiviteter på seminariet<br />

vil kunne bidrage positivt til dette miljø.<br />

Byområdet hvor Carlsberg tidligere bryggede øl i København, er<br />

nu åbnet op. Det har givet nye byrum og forbindelser på tværs af<br />

byen.<br />

36


HASLEV SEMINARIUM I PERSPEKTIV<br />

Udarbejdet af Arne Kunckel, InSitu Marketing<br />

introduktion<br />

Med baggrund i strateginotatet “Nyt liv i Haslev<br />

Seminarium” følger en vurdering af mulighederne<br />

for udvikling af seminariet ud fra de markedsmæssige<br />

perspektiver med hovedvægten lagt på det<br />

beskrevne scenarie 4. Desuden indgår input til organisatorisk<br />

set-up og den videre proces.<br />

Det bemærkes, at der i forbindelse med udarbejdelse<br />

af dette indlæg har været afholdt bilaterale<br />

møder med ressourcedirektør Niels Benn Sørensen,<br />

University College Sjælland, kulturchef Benny Agergaard<br />

og afdelingsleder Anders Mosbæk Nielsen,<br />

<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>, samt direktør Søren Vagn Hansen,<br />

Business <strong>Faxe</strong>.<br />

marked og muligheder<br />

På baggrund af finanskrisen og dermed developers<br />

og ikke mindst finansieringskildernes tilbageholdenhed<br />

vurderes det p.t. ikke muligt at tiltrække<br />

en privat investor, hvilket også resultatet af de<br />

seneste to års salgsarbejde bekræfter. Hertil kom-<br />

mer, at det er en bygningsmasse, som både i størrelse<br />

og indhold/indretning (lokaler og faciliteter)<br />

kan give store udfordringer og udgifter for potentielle<br />

investorer, naturligvis afhængig af formål.<br />

En betydende parameter er Haslev bys beliggenhed,<br />

størrelse og opland, som ikke umiddelbart vil<br />

være attraktiv for private investorer og større virksomheder<br />

– et forhold, som flere analytikere dog<br />

heldigvis vurderer vil ændre sig i positiv retning<br />

med forbedret infrastruktur; jernbane og motorvej<br />

samt ikke mindst effekten af Femern Bælt-forbindelsen.<br />

Desværre ligger disse muligheder flere år<br />

ud i fremtiden.<br />

Den store bygningsmasse – i kombination med<br />

marked og beliggenhed – vurderes at fordre flere<br />

”spillere” end kommunen plus én hovedaktør/ejer,<br />

hvad enten det er til eget brug eller udlejning af<br />

større eller mindre arealer. Hoved- og undervisningsbygninger<br />

egner sig p.t. kun til kontorer/undervisning.<br />

Der er nu åbnet op for salg af enkelt-<br />

bygninger, men måske er det en mulighed at tænke<br />

i endnu mindre enheder ved at udstykke de store<br />

bygninger i ejerlejligheder til erhvervsformål og<br />

dermed nå et bredere marked.<br />

Som også påpeget i strateginotatet giver det god<br />

mening at fokusere på organisationer, foreninger,<br />

institutioner o.l. i det fremtidige opsøgende salgsarbejde,<br />

f.eks. socialøkonomiske virksomheder.<br />

Det er essentielt for udviklingen af Haslev Seminarium,<br />

at der snarest muligt skabes aktivitet på stedet,<br />

både af hensyn til bygningers vedligehold og<br />

det forhold, at der for eventuelle senere investorer<br />

er et liv at bygge på. Da <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> tilsyneladende<br />

er den eneste, som p.t. har vist interesse<br />

i at udnytte visse af bygningerne, er kommunens<br />

”udspil” afgørende for den videre udvikling.<br />

Hvis der skal ske fremdrift på kort sigt må ejer og<br />

kommune sætte sig til forhandlingsbordet hurtigst<br />

muligt, så der skabes liv ”in situ”. Og der er tilsyneladende<br />

interesse og vilje på begge sider.<br />

37


vurdering af elementer i scenarie 4 og idéliste<br />

Baggrunden for ovenstående vurderinger er dels<br />

dagens investormarked, dels bygningernes størrelse,<br />

beskaffenhed og sammensætning og dels erhvervsstrukturen.<br />

UCSJ har én interesse; at sælge ejendommen. Derfor<br />

er <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> den centrale spiller i revitaliseringen<br />

af seminariet – i øvrigt i lighed med<br />

eksemplet fra Ribe Lærerseminarium, hvor Esbjerg<br />

<strong>Kommune</strong> overtog hele komplekset til kulturelle<br />

formål, dog med udlejning af 40% af bygningsmassen<br />

til privatskole.<br />

38


<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />

<strong>Kommune</strong>n har vist interesse for tre bygninger, og<br />

specielt teaterbygning og sportshal vil være vanskelige<br />

at ”fylde” uden kommunal involvering. Ingen<br />

af dem kan drives rentabelt på privat basis. Der<br />

er ikke indledt forhandlinger.<br />

- Til etablering af kulturhus i Haslev har <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />

afsat 2 mio. kr. på anlægsbudgettet i 2014<br />

og 309.000 kr. p.a. på driftbudgettet fra 2014.<br />

- Pavilloner lejes p.t. af kommunen til favorabel leje<br />

(kr. 240 pr. m2). Lejemål til sommeren 2013. <strong>Kommune</strong>n<br />

viser interesse for køb/leje til foreningsformål.<br />

- <strong>Kommune</strong>n vil overveje muligheden for at benytte<br />

seminariets hal til genhusning af de fritidsbrugere,<br />

der i dag holder til på Grøndalsskolen og Lysholm<br />

Skole.<br />

<strong>Kommune</strong>n har ikke taget stilling til flytning af andre<br />

funktioner til Haslev Seminarium, jf. mulighederne<br />

nævnt i skemaet. På idélisten er også et ungdomscenter,<br />

men så er det igen kommunekassen,<br />

som må holde for.<br />

Erhvervsorienterede aktiviteter<br />

Bortset fra kompetencecentre er de erhvervsorienterede<br />

aktiviteter nævnt i skemaet baseret på<br />

mange små/mindre virksomheder med en eller få<br />

ansatte. Det vurderes, at Haslev og opland dels<br />

er for lille et erhvervsområde og dels har en erhvervsstruktur,<br />

som ikke giver basis for at skabe<br />

driftsøkonomi i kontorfællesskaber, arbejdsfællesskaber<br />

eller kreative fællesskaber o.l. i større<br />

skala.<br />

Det bemærkes, at der allerede findes et fællesskab<br />

for virksomheder i Haslev – Erhvervshuset Grobund<br />

– som har plads til 20 små virksomheder indenfor<br />

både liberale erhverv, produktion og håndværk,<br />

hvoraf de 15 pladser er udlejet. Grobund drives af<br />

Business <strong>Faxe</strong> i en samarbejdsaftale med ALKA Forsikring,<br />

som ejer bygningen.<br />

Endelig nævnes vækstfabrikkerne i Region Sjælland<br />

med plads til iværksættere og mindre vækstvirksomheder.<br />

Projektet er igangsat af Væksthus Sjælland med<br />

støtte fra Den Europæiske Fond for Regionaludvikling.<br />

Vækstfabrikken <strong>Faxe</strong> ligger i Rønnede.<br />

økonomiske perspektiver<br />

Befolkningen<br />

Der er 35.400 indbyggere i <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>, hvoraf<br />

ca. 12.000 bor i Haslev og omegn.<br />

Foreningslivet – og dermed potentialet til anvendelse<br />

af de bygninger på Haslev Seminarium,<br />

som kommunen er interesseret i – er betydeligt.<br />

I hele kommunen er der ca. 200 foreninger, heraf<br />

40 kulturelle og 60 sociale. 1/3 af foreningerne<br />

har til huse i Haslev og nærområde, med en overrepræsentation<br />

af kulturelle foreninger.<br />

Markedet<br />

De markedsøkonomiske indikatorer og tendenser er<br />

bl.a. beskrevet i henholdsvis Nybolig Erhvervs og<br />

Bridana A/S’ notater til idéudvikling.<br />

Det er værd at notere sig Bridana A/S’ (ejendomsudvikler)<br />

bemærkninger i notatet:<br />

- Forventer at der går 4-6 år før markedet har rettet<br />

sig tilstrækkeligt.<br />

- Store/større ejendomsinvesteringer ses p.t. mest<br />

i/omkring store byer.<br />

- En investor skal have 60-80% belægning<br />

39


(kommende brugere) før køb, samtidig med, at der<br />

skal være et udviklingspotentiale.<br />

- Boligdelen (kollegiet) nævnes som den sværeste<br />

bygning at gøre rentabel for en investor, som<br />

derfor må vurdere nedrivning og eventuelt<br />

nybyggeri til det givne formål.<br />

Desuden citeres fra ”VækstVilkår 2012-13 for <strong>Faxe</strong><br />

<strong>Kommune</strong>”, udarbejdet af Væstforum Sjælland og<br />

Væksthus Sjælland:<br />

”<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> blev meget hårdt ramt af krisen og<br />

var blandt de kommuner i Region Sjælland, der oplevede<br />

størst jobtab i den private sektor. De seneste<br />

tal viser, at det meget store jobtab er bremset. Men<br />

den private beskæftigelse falder fortsat fra 2010 til<br />

2011. Det private jobtab er denne gang ledsaget af<br />

et lille fald i den offentlige sektor. Der er dog områder,<br />

der på det seneste har vist positive tendenser<br />

i <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>. Det gælder for turismeområdet,<br />

der har været i vækst, og hvor beskæftigelsen<br />

er tilbage på 2009-niveau. Ligeledes peger pilen<br />

opad for kommunens styrkepositioner Fødevarer<br />

og Energi/miljø. Det ændrer dog ikke på, at erhvervslivet<br />

i <strong>Faxe</strong> stadig kæmper for at komme fri<br />

af krisen. Den private sektor er forholdsvis stor i<br />

<strong>Faxe</strong>, med mange små arbejdssteder med mindre<br />

end 5 ansatte.”<br />

40


haslev seminarium<br />

Handelspriser<br />

Det samlede bygningskompleks: Kontantværdien<br />

estimeres af Nybolig Erhverv til knapt 42 mio. kr.<br />

De bygninger, som kommunen har udtrykt interesse<br />

for – sportshal, teaterbygning og pavilloner – er estimeret<br />

til i alt 8,275 mio. kr. (sportshal og pavillon<br />

samlet 5,4 mio. kr. og teater 2,875 mio. kr.).<br />

Jeg betvivler ikke mæglers ”indikationer”, men skal<br />

blot understrege, at et bygningskompleks af denne<br />

karakter ikke kan prissættes ud fra gennemsnitlige<br />

kvm-priser, som i udgangspunktet måske ”skræmmer”<br />

de få potentielle købere væk, som kunne være<br />

interesserede.<br />

Huslejeniveau<br />

Det understreges, at UCSJ ikke er interesseret i at<br />

bibeholde bygninger og udleje indtil bedre tider.<br />

Dog kunne udlejning i f.eks. 3 år med købsklausul<br />

være en mulighed for at sætte skub i processen.<br />

- Kontorleje i Haslev ligger på cirka 350 kr. pr. kvm +<br />

forbrugsafgifter – dog op til 470 kr. pr. kvm i f.eks.<br />

Jernbanegade.<br />

- Iflg. opgørelse fra Business <strong>Faxe</strong> er der forholdsvis<br />

mange ledige kontor-m2 i Haslev, og huslejen<br />

vil derfor altid være et forhandlingsspørgsmål i<br />

dagens marked.<br />

Driftsmidler<br />

P.t. anvender UCSJ 500.000 kr. incl. grønne arealer<br />

+ vedligehold 500.000, hvilket må forventes at<br />

være holdt på et ”nødvendigt” minimum.<br />

De organisationer og foreninger, som kommunen<br />

umiddelbart kan tænkes at flytte til Haslev Seminarium,<br />

jf. skema, ”medtager” midler til drift af de<br />

bygninger, som kommunen måtte overtage.<br />

De økonomiske perspektiver for et fremtidigt Haslev<br />

Seminarium er defineret af muligheden for at finde<br />

en aktør til at indgå i scenarie 4. Konjunkturerne<br />

tilsiger, at det ikke er interessant for en privat aktør,<br />

og salgsarbejdet må derfor koncentrere sig om<br />

store/større organisationer, foreninger, institutioner<br />

o.l., eventuelt med successiv udstykning af de<br />

store bygninger, så de matcher potentielle køberes<br />

behov og ønsker.<br />

41


organisatoriske perspektiver<br />

På grund af den store usikkerhed om andre spillere<br />

end kommunen er det vanskeligt at tegne et entydigt<br />

billede af de organisatoriske perspektiver. I<br />

det følgende søges dels at give input til den videre<br />

proces på kort sigt og dels organisatoriske perspektiver<br />

på længere sigt.<br />

Kort sigt (fase 1)<br />

- Det foreslås, at projektansætte en ”konceptsælger”<br />

i en aftalt periode, som skal være proaktiv<br />

og koordinerende ud over kommunegrænsen. Reference<br />

til <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> og UCSJ. I den forbindelse<br />

kan overvejes, om Business <strong>Faxe</strong> kan bidrage<br />

positivt til processen, da der – i givet fald<br />

– tillige vil kunne skabes referencer til det lokale<br />

erhvervsliv.<br />

- Det foreslås at undersøge, om Business <strong>Faxe</strong>’s<br />

aktiviteter og kontakter til det lokale erhvervsliv<br />

kan skabe basis for økonomisk bæredygtig udbygning<br />

af Grobund-konceptet på seminariet.<br />

Den kommunale involvering<br />

- Der må snarest muligt indledes forhandlinger<br />

mellem ejer og kommunen om overtagelse af<br />

teater, sportshal og pavilloner.<br />

- Teaterbygningen driftes af de frivillige foreninger<br />

med Kulturhusforeningen som primus motor. Et<br />

set-up, som kommunen har gode erfaringer med i<br />

andre projekter.<br />

- Sportshallen kommer under den kommunale<br />

driftsparaply.<br />

- Pavilloner drives af kommunen.<br />

I denne fase er der intet liv i den øvrige bygningsmasse,<br />

hvorfor driften heraf fortsat må varetages<br />

af ejer, bl.a. med fokus på udendørsarealer.<br />

længere sigt (fase 2)<br />

De organisatoriske perspektiver på længere sigt er<br />

noget usikre, fordi der ikke tegner sig et entydigt<br />

”salgsbillede”, hvilket skal forstås således, at det er<br />

mulighederne, der må blive styrende for det organisatoriske<br />

set-up og ikke et forud tegnet billede af<br />

et ønskværdigt scenarie.<br />

Denne fleksible tilgang til organisering betyder, at<br />

når der kommer gang i salgsprocessen og tegner sig<br />

en skitse til bæredygtigt koncept, må købsaftaler<br />

indeholde de nødvendige klausuler om vedligehold,<br />

fællesudgifter til bygningsdrift og udendørsarealer<br />

mv., som også har effekt på det organisatoriske setup.<br />

Set i lyset af strateginotatet og nærværende<br />

indlægs konklusioner kunne et langsigtet organisatorisk<br />

perspektiv for scenarie 4 være som vist i figuren.<br />

I udgangspunktet forudsættes, at hver ejer – og<br />

det er flere end én + kommune – selv forestår egen<br />

drift, f.eks. it, kantine mv. Såfremt ejere finder det<br />

relevant kan det i ejerforeningen besluttes at indkøbe<br />

disse ydelser, som derved bliver en del af fællesudgifterne.<br />

42

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!