Strateginotat, endelig - Faxe Kommune
Strateginotat, endelig - Faxe Kommune
Strateginotat, endelig - Faxe Kommune
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
nyt liv i haslev<br />
seminarium<br />
strateginotat<br />
december 2012
<strong>Strateginotat</strong>et er udarbejdet for <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>,<br />
Realdania og University College Sjælland i forbindelse<br />
med analyse- og udviklingsprojektet Nyt liv i Haslev<br />
Seminarium.<br />
Tekst, diagrammer og layout<br />
Hausenberg, med undtagelse af afsnittet ‘Haslev Seminarium<br />
i perspektiv’, der er udarbejdet af Arne<br />
Kunckel, InSitu Marketing.<br />
Foto<br />
Nybolig Erhverv Jørgen Klode: s. 1, 9, 33, 38<br />
<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>: s. 5, 10, 23, 27, 31, 35<br />
Øvrige fotos: Hausenberg<br />
Kontakt<br />
<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />
Center for Udvikling<br />
Frederiksgade 9<br />
4690 Haslev<br />
Telefon: 56203000<br />
www.faxekommune.dk<br />
2
i ndhold<br />
s. 4 Introduktion<br />
s. 5 Læsevejledning<br />
s. 6 PræsenT a T ion aF P rojeKTe T<br />
s. 6 Den generelle problemstilling<br />
s. 7 Den konkrete problemstilling<br />
s.11 En metode til projektudvikling<br />
s.12 ProCessen - sCenarie 1-3<br />
s.14 Gennemgang af processen<br />
s.24 Erfaringer<br />
s.25 sCenarie 4<br />
s.26 Forudsætninger<br />
s.28 Scenariets dele<br />
s.34 Samspil og synergi mellem aktørerne<br />
s.36 ”Seminariet” i byen<br />
s.37 h aslev s eminarium i P ersP e KTiv<br />
3
introduktion<br />
Bygningerne, der tidligere rummede Haslev Seminarium<br />
står i dag tomme og ubenyttede hen på<br />
tredje år. Hvordan kommer der igen liv i de smukke<br />
og bevaringsværdige bygninger? Bygningerne ligger<br />
centralt i Haslev, har en kulturhistorisk såvel som<br />
en arkitektonisk værdi, og er en vigtig del af fortællingen<br />
om Haslev som en af landets førende skolebyer.<br />
Hvordan bliver bygningerne også i fremtiden<br />
en vigtig del af Haslevs liv og identitet?<br />
<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> og Realdania er gået sammen i et<br />
partnerskab med ejeren af bygningerne, University<br />
College Sjælland (UCSJ), om at gennemføre<br />
strategiprojektet Nyt liv i Haslev Seminarium, hvor<br />
seminariebygningernes fremtidige anvendelsesmuligheder<br />
undersøges. Parterne ønsker en ny an-<br />
vendelse, der bygger på en økonomisk bæredygtig<br />
forretningsmodel, og som samtidig kan være med<br />
til at styrke Haslevs udvikling. Det er ønsket, at<br />
de arkitektoniske og kulturmiljømæssige værdier<br />
fastholdes, ligesom det er ønsket at få det grønne<br />
parkrum til naturligt at indgå i byens palet af tilbud<br />
og oplevelser.<br />
Dette strateginotat beskriver et scenarie med anbefalinger<br />
til hvordan det tidligere Haslev Seminarium<br />
kan revitaliseres.<br />
Et vigtigt element i projektet har været, at erfaringerne<br />
med denne alternative udviklingsproces<br />
for et funktionstømt bygningsanlæg skal kunne inspirere<br />
andre med tilsvarende udfordringer. Derfor<br />
bliver der i dette notat ikke kun lagt vægt på det<br />
konkrete udviklingsscenarie, men også på at vise<br />
processen, ideen bag denne og erfaringerne hermed.<br />
Dette strateginotat henvender sig i første omgang<br />
til de parter, der er med til at træffe beslutningerne<br />
om, hvad der skal ske med bygningerne fremover.<br />
Notatet kan bruges som et dialogværktøj i den<br />
fremadrettede proces. Det gælder blandt andet i en<br />
afklaring af, hvilke aktører der kunne være interesserede<br />
i at investere i seminariets bygninger eller<br />
indgå som aktører i de kommunale dele af fremtidens<br />
anvendelse af seminarieområdet.<br />
4
læsevejledning<br />
I første del af notatet præsenteres projektet og<br />
problemstillingen. Anden del gennemgår processen<br />
og beskriver en række centrale proceserfaringer.<br />
Herunder udfoldes tre forskellige udviklingsscenarier,<br />
der er resultatet af en dags intensiv workshop<br />
med lokale og eksterne fagfolk. De tre scenarier har<br />
dannet baggrund for en dialog mellem partnerskabet<br />
og grundejer, som har ledt til udpegning af et<br />
realistisk fjerde scenarie. Dette udfoldes og beskrives<br />
i tredje del med fokus på bygningerne, aktiviteterne<br />
og synergien mellem dem. Som sidste del<br />
af notatet findes et afsnit, der sætter fokus på de<br />
markedsmæssige perspektiver og på organisering<br />
og økonomi.<br />
Som angivet rummer notatet således både indsigt i<br />
processen og erfaringer hermed og en beskrivelse<br />
af scenarier og strategi.<br />
Luftfoto over Haslev. Seminariet er markeret midt på kortet. Bymidten er området til højre for seminariet.<br />
5
PRÆSENTATION AF PROJEKTET<br />
den generelle problemstilling:<br />
revitalisering af tomme bygninger<br />
Problematikken med ubenyttede bygninger er langt<br />
fra enestående for Haslev. Der har de senere år været<br />
fokus på, hvordan funktionstømte områder og<br />
bygninger genanvendes i både kommuner og bredere<br />
fagkredse. I den store skala har de seneste årtiers<br />
afvikling og udflytning af industriproduktion<br />
efterladt omfattende arealer i landets industri- og<br />
havneområder. Strukturreform, politireform og lignende<br />
rationaliseringstiltag har overalt efterladt<br />
domhuse, folkeskoler, uddannelsesinstitutioner,<br />
efterskoler, højskoler, kaserner, politistationer,<br />
hos-pitaler, rådhuse mv. tømt for deres tidligere<br />
funktion. Mange bygninger sælges til nye formål<br />
gennem det statslige ejendomsselskab Freja, andre<br />
overtages af enten lokalsamfund eller kommunale<br />
funktioner og bliver til f.eks. nye forsamlings- og<br />
kulturhuse. Men en del bygninger bliver ikke umiddelbart<br />
solgt, og ligger hen til enten forfald eller<br />
som en dyr driftsopgave for ejeren. Endelig skaber<br />
en forsat urbanisering en stedvis befolkningstilbagegang<br />
i landets mindre byer og efterlader et overskud<br />
af beboelsesejendomme. Den finansielle krise<br />
og nye stramninger i bygningsreglementet har de<br />
senere år gjort det vanskeligt at afsætte ældre bygninger,<br />
fordi det ofte bedre kan betale sig at bygge<br />
nyt end at renovere.<br />
I de tilfælde hvor bygningerne, som i Haslev, ligger<br />
centralt i lokalsamfundene og har stor lokal betydning,<br />
er det særligt vigtigt at arbejde kreativt for at<br />
finde nye anvendelsesmuligheder.<br />
I Rødovre ligger Statens Pædagogiske Forsøgscenter, der overvejende<br />
står tomt i dag. Byggeriet på 7.400 etagemeter forsøges solgt<br />
gennem det statslige ejendomsselskab Freja.<br />
6
den konkrete problemstilling:<br />
nyt liv i haslev seminarium<br />
I Haslev har de smukke bygninger, der tidligere<br />
rummede Haslev Seminarium, ligget ubenyttede<br />
hen siden sommeren 2010. Seminariet lukkede ned<br />
som følge af omstruktureringer og omplaceringer<br />
af uddannelserne under University College Sjælland<br />
(UCSJ). Bygningernes ejes stadig af UCSJ, der<br />
siden lukningen har forsøgt at sælge bygningerne –<br />
både som et samlet bygningskompleks og i mindre<br />
dele. Desværre er det endnu ikke lykkedes.<br />
Bygningerne ligger lige uden for bymidten, men lige<br />
midt i byen, i nærheden af offentlig transport og<br />
i umiddelbar nærhed til en samling af uddannelsesinstitutioner.<br />
Haslev har altid været kendt som<br />
skolernes by, men gennem en årrække har byen oplevet,<br />
at flere uddannelsesinstitutioner er lukket<br />
ned. Det har efterladt byen med en række tomme<br />
bygninger, og en følelse af, at en vigtig del at byens<br />
identitet og byliv er ved at gå tabt.<br />
Haslev Seminarium er i den sammenhæng noget<br />
særligt. Bygningskomplekset fremstår smukt, atmosfærefyldt<br />
og med store grønne parklignende arealer.<br />
Her er forsamlingslokaler, undervisningslokaler,<br />
tidligere studieboliger, store sale, idrætsfaciliteter<br />
mm. Håbet er, at nye arbejdspladser, boliger, kultur<br />
og fritidsaktiviteter, grønne arealer, kreative erhverv<br />
osv. i fremtiden vil fylde området.<br />
Bag udviklingsprojektet står et partnerskab mellem<br />
Realdania, <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>og UCSJ, og det har været<br />
partnerskabets ønske, at der arbejdes ud fra følgende<br />
mål for udviklingsarbejdet og for den fremtidige<br />
brug af bygningerne:<br />
- At bygningernes arkitektoniske og kulturmiljømæssige<br />
værdier så vidt muligt fastholdes.<br />
- At bebyggelsen åbner sig over for byen og medvirker<br />
til at styrke Haslevs samlede bymiljø.<br />
- At der sigtes mod en model, hvor både private og<br />
offentlige aktører og funktioner indgår i den fremtidige<br />
brug.<br />
- At der fokuseres på en realistisk udviklingsmodel<br />
både hvad angår økonomi og funktioner.<br />
- At interessenter, mulige aktører og ildsjæle inddrages<br />
i processen.<br />
- At projektet trækker på erfaringer fra andre relevante<br />
projekter.<br />
- At projektet og processen efterfølgende kan fungere<br />
som et eksempelprojekt for andre større<br />
omdannelsesprojekter.<br />
- At udviklingsarbejdet tænkes sammen med den<br />
igangværende proces omkring udviklingen af<br />
Bystrategi Haslev. Se www.faxekommune.dk<br />
7
h aslev sTørre ProjeKTer i <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />
Hovedby i <strong>Faxe</strong> kommune med ca. 11.000 indbyggere<br />
Ligger ca. 20 km. fra Næstved, Roskilde og Køge. Ca. 60<br />
km fra København<br />
Direkte togforbindelse til Næstved, Køge og Roskilde.<br />
Rejsetid til København er 1.15 min (med skift i Køge).<br />
Relativ god forbindelse til motorvejen<br />
Byen har en høj udpendling, hvor af en stor del er<br />
rettet mod København<br />
Byen har en positiv befolkningstilvækst<br />
Højt niveau inden for handels og uddannelse, men er<br />
presset af de store nabobyer<br />
Byen har bl.a. butikker, idrætshaller, bibliotek, svømmehal,<br />
biograf, bowlinghal, fitnesscentre og cafeer.<br />
Hovedgaden i Haslev<br />
Vibeengskolen – ny folkeskole i Haslev (indebærer<br />
lukning af tre nuværende skoler)<br />
Campus Haslev – Samlinger af ungdomsuddannelser<br />
Bystrategi Haslev – Udvikling med fokus på forbedring<br />
af bymidten<br />
ECO Park Rønnede – Nyt erhvervsområde ved Sydmotorvejen<br />
<strong>Faxe</strong> sundhedscenter – Samling af private og offentlige<br />
sundhedsfunktioner i <strong>Faxe</strong><br />
sTørre ProjeKTer i region sjælland<br />
Trafikale forbedringer - Herunder direkte togforbindelse<br />
fra 2018 mellem København og Ringsted via<br />
Haslev. Ny rejsetid København-Haslev er 40 min.<br />
Udbygning af Femern Bælt forbindelsen<br />
Nyt supersygehus i Køge<br />
8
e jendomsbesK rivelse<br />
Markant, bevaringsværdigt bygningskompleks midt i<br />
Haslev by.<br />
Grunden og bygningerne ejes af University College<br />
Sjælland.<br />
I alt 9 bygninger med samlet set ca. 10.000 etagekvm<br />
(hvor af ca. 1.300 er kælderareal). Bygningerne er<br />
fordelt over tre matrikler med et grundareal på ca.<br />
60.000 kvm.<br />
Institutionsbygninger med flot teatersal, god sportshal<br />
med omklædningsfaciliteter, kollegiebygning med<br />
100 værelser, adskillige undervisningslokaler, faglokaler<br />
og store udenomsarealer af parklignende karakter<br />
med parkeringsmuligheder.<br />
Bygningerne er af arkitektonisk høj kvalitet. Hovedbygningen<br />
er fra 1905 og bygningskomplekset er udvidet<br />
over tid. Mest markant er tilbygningen af en undervisningsfløj<br />
og kollegiebygning opført i 1960’erne<br />
tegnet af Inger og Johannes Exner.<br />
God beliggenhed i udkanten af bymidten med kun 5<br />
minutters gang til den centrale handlesgade, tæt ved offentlige<br />
transport (tog). Ligeledes let adgang til motorvej.<br />
Mulighed for nybyggeri (herunder boliger) på grund på<br />
ca 20.000 kvm.<br />
Ejendomme kan opkøbes i dele.<br />
Den gældende byplanvedtægt for området udpeger<br />
det til offentlige formål, men <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> er indstillet<br />
på, at en ny lokalplan kan blive nødvendig.<br />
Hovedbygningen fra 1905<br />
Sportshallen<br />
Teatersalen i Teaterbygningen Parken bag Hovedbygningen<br />
9
ygninger og udearealer<br />
Bygning 1 ”Hovedbygningen”. Har været brugt til administration<br />
og undervisning. Indeholder hovedindgangen,<br />
større forsamlingslokaler, mødelokaler mm.<br />
Er på tre etager + kælder (1313kvm + 500kvm kælder)<br />
Bygning 2 ”Teaterbygningen”. Seminariets fest- og teatersal.<br />
Størstedelen af bygningen er en stor sal med<br />
scene og bagscene i den ene ende. Modsat ligger der<br />
køkken, samt undervisnings/mødelokaler i tre etager.<br />
(954kvm + 228kvm kælder)<br />
Bygning 3 ”Undervisningsfløj”. Tilbygning til hovedbygningen<br />
med undervisningslokaler – særligt faglokaler<br />
(876kvm + 114kvm kælder)<br />
Bygning 4 ”Midterste undervisningsbygning”. Aflang<br />
bygning med undervisningslokaler i ét plan (1458 kvm<br />
+ 500 kvm kælder)<br />
Bygning 5 ”Musiksal”. Tilbygning til hovedbygningen<br />
bestående af en stor sal brugt til musik og idrætsundervisning<br />
(410 kvm)<br />
Bygning 6 ”Depot/omklædning”. mindre bygning i<br />
sammenhæng med musiksalen (115 kvm)<br />
Bygning 7 ”Pavilloner”. Nyere barakbygninger brugt til<br />
undervisning (457 kvm)<br />
Bygning 8 ”Kollegiebygning”. Byggeri i to etager med<br />
små kollegieværelser rundt om et charmerende<br />
gårdrum. Desuden kantine med tilhørende industri-<br />
køkken (3282kvm + 270kvm kælder)<br />
Bygning 9 ”Sportshal”. Nyere sportshal med tilhørende<br />
omklædning og mødelokaler (1026kvm)<br />
Område 10 ”Byggegrund”. I den bagerste del af anlægget<br />
ligger et større grønt areal, der blandt andet<br />
har været brugt til boldbaner. Området er muligt at<br />
bruge til rekreative formål, men kan også bebygges.<br />
<strong>Faxe</strong> kommune er positivt indstillet over for opførsel<br />
af boliger (ca. 20.000kvm)<br />
Område 11 ”udearealer”. Bygningerne er omgivet af<br />
grønne arealer af parklignende karakter både rundt<br />
om og mellem bygningerne.<br />
10
en metode til projektudvikling - dette er<br />
én vej til at løse problemstillingen<br />
Det er partnerskabets ønske at strategiprojektet<br />
kan generere erfaringer, som kan være brugbare<br />
for andre kommuner/grundejere med tilsvarende<br />
udfordringer. Den gennemførte strategiproces er<br />
igangsat efter en periode på to år, hvor bygningskomplekset<br />
har været forsøgt afhændet på traditionel<br />
vis via ejendomsmæglere. Strategiprojektet har<br />
ikke erstattet de traditionelle salgskanaler, men er<br />
et supplement, der på i hvert fald tre måder kan<br />
bidrage positivt til en revitalisering af bygningerne.<br />
Indirekte Markedsføring. Dels er processen og de<br />
gennemførte aktiviteter en anledning til at invitere<br />
både lokale og eksterne folk med en potentiel interesse<br />
i bygningerne til at komme forbi, besigtige<br />
stedet og indgå i en kreativ dialog med ligesindede<br />
om udviklingsmulighederne. Dermed plantes bevidstheden<br />
om bygningskomplekset og dets muligheder<br />
hos en vigtig målgruppe, som må forventes<br />
på forskellig vis fremover at følge og måske i bedste<br />
fald engagere sig yderligere i projektet. Dette kan<br />
beskrives som indirekte men målrettet markedsføring.<br />
Afklaring. Dels er processen en effektiv måde at<br />
tvinge de involverede parter (her grundejer og<br />
kommune) til undervejs at præcisere egne mål og<br />
forventninger til områdets udvikling, men også til<br />
at blive bevidste om barrierer og udfordringer, som<br />
det er nødvendigt at adressere. Dermed fungerer<br />
strategiprojektet som en effektiv metode til afklaring<br />
og forventningsafstemning.<br />
Beslutningsgrundlag. Endelig bidrager processen<br />
med en række konkrete delresultater i form at viden<br />
og data om bygningskomplekset og nærværende<br />
afsluttende strateginotat. Dette materiale<br />
vil fremadrettet fungere som en del af det beslutningsgrundlag,<br />
som eksisterende og nytilkommende<br />
aktører kan basere deres beslutninger på.<br />
Som metode skaber en strategiproces således både<br />
værdi i kraft af processen og den erkendelse, viden<br />
og netværk, der opstår blandt de involverede<br />
undervejs; og i form af den konkrete viden og de<br />
konklusioner, som fastholdes i de produkter der<br />
kommer ud af processen.<br />
11
PROCESSEN - SCENARIE 1-3<br />
RAMMER<br />
&<br />
FORUDSÆTNINGER<br />
IDE-WORKSHOP<br />
&<br />
SENARIEUDVIKLING<br />
SCENARIE 1<br />
SCENARIE 2<br />
SCENARIE 3<br />
DIALOG<br />
I<br />
PARTNERSKABET<br />
Et vigtig formål med processen har været at skabe<br />
mulighed for, at de involverede parter, kunne analysere<br />
og komme med forslag til, hvordan seminariet<br />
skal anvendes i fremtiden. Diagrammet viser<br />
hovedelementerne i processen. Første fase fokuserede<br />
på rammebetingelserne for udviklingen af<br />
seminariet, og bestod af indsamling og udvikling<br />
af et nødvendigt baggrundsmateriale. I anden fase<br />
fokuserede vi på idéudvikling og det fremtidige indhold<br />
i bygningerne. Resultatet var en beskrivelse af<br />
tre scenarier der alle tog udgangspunkt i ramme-<br />
DET MEST<br />
SANDSYNLIGE<br />
SCENARIE<br />
ET<br />
REALISME<br />
TJEK<br />
STRATEGI-NOTAT<br />
DIAGRAM OVER PROCESSEN<br />
betingelserne. På baggrund af de indledende faser<br />
havde parterne herefter en dialog med henblik på<br />
at kvalificere, afklare og udvælge en sandsynlig retning<br />
for udviklingen af seminariet. På den baggrund<br />
er der i projektets sidste fase udarbejdet nærværende<br />
notat. Sideløbende med processen har der<br />
været afviklet et såkaldt offentlighedsspor med en<br />
række aktiviteter med det formål at skabe kendskab<br />
til bygningerne.<br />
12
ORGANISATIONSDIAGRAM<br />
PARTNERSKABET<br />
&<br />
STYREGRUPPEN<br />
PROJEKTGRUPPEN<br />
FAXE<br />
KOMMUNE<br />
FAXE<br />
KOMMUNE<br />
UCSJ<br />
HAUSENBERG<br />
REALDANIA<br />
UCSJ<br />
IDÉFORUM<br />
Arkitekt<br />
Berings Tegnestue<br />
Ejendomsmægler<br />
Nybolig Erhverv<br />
Jørgen Klode<br />
Regional investor<br />
Carl Christensen<br />
Bridana<br />
FAGGRUPPEN<br />
Christian Fumz, GIV RUM<br />
Jesper Lundgaard Johansen, Urban Help<br />
Søren Vagn Hansen, direktør, Business <strong>Faxe</strong><br />
Jeppe Graa, kok/partner, Madsynergi<br />
Louise Rønne, projektleder, Republikken<br />
Michael Nyboe, partner, Momentum Research og Development APS<br />
Susanne Kürstein Jensen, turistchef, <strong>Faxe</strong> Turistbureau<br />
Per Bech Thomsen, Partner, Impact Communications<br />
Kåre Poulsgaard, Teori & Praksis Udvikling<br />
Christoer Flintholm, direktør, Oce Lab<br />
Georg Garth-Grüner, lokal developer<br />
Sinus Lynge, partner, EFFEKT arkitekter<br />
Arkitektstuderende fra KADK<br />
ejerforhold og aktører<br />
Som beskrevet i introduktionen er bygningerne ejet<br />
af UCSJ, hvis ønske det er at afhænde bygningerne<br />
så hurtigt som muligt. Omvendt har de en lang historie<br />
i byen og er derfor opsat på at finde en god<br />
og brugbar løsning. <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> ser stedet som<br />
betydningsfuldt, fordi det ligger centralt og har stor<br />
mental betydning for Haslevs udvikling. <strong>Kommune</strong>n<br />
overvejer at placere kultur- og fritidsaktiviteter i<br />
tre af bygningerne, hvoraf de allerede i dag lejer sig<br />
ind i den ene. <strong>Kommune</strong>n skal ligeledes indgå aktivt<br />
i udviklingen af området, når der (formodentligt)<br />
skal udarbejdes en ny lokalplan for matriklerne.<br />
Realdania indgår i projektet, da problemstillingen<br />
i Haslev langt fra er enestående, og fonden søger<br />
med projektet at indhente erfaringer med en alternativ<br />
proces for ejendomsudvikling.<br />
organisering i processen<br />
Projektet har været organiseret med en styregruppe<br />
med repræsentanter fra <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>, Realdania<br />
og grundejeren UCSJ. Herunder har siddet en<br />
projektgruppe bestående af planlæggere og kultur-<br />
og fritidsfolk fra <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>, rådgivere fra<br />
Hausenberg samt en repræsentant fra UCSJ. Her ud<br />
over har der været inkluderet to grupper af eksperter:<br />
Faggruppen, der indledningsvist har beskrevet<br />
rammer og forudsætninger og en bredt sammensat<br />
Idégruppe, der deltog i en intensiv heldagsworkshop<br />
kaldet Idéforum. Endelig har rådgiver Arne<br />
Kunckel fra Insitu Marketing afslutningsvis været<br />
engageret til at beskrive de organisatoriske og økonomiske<br />
perspektiver i det udvalgte scenarie.<br />
13
GENNEMGANG AF PROCESSEN<br />
I det følgende bliver hovedelementerne i processen<br />
gennemgået. En oversigt kan ses i procesdiagrammet<br />
på side 12.<br />
rammer og forudsætninger<br />
Processen blev indledt med en afklaring af rammebetingelserne.<br />
Arbejdet blev udført af en ekspertgruppe<br />
bestående af en arkitekt med speciale<br />
i bevaringsværdige bygninger, en ejendomsmægler<br />
med kendskab til det regionale marked for erhvervsejendomme,<br />
samt en investor med erfaring for genanvendelse<br />
af bygninger i Sydøstdanmark. De tre<br />
var valgt ud fra et ønske om at indkredse de vigtigste<br />
omstændigheder for seminariets udvikling.<br />
Der blev afholdt en besigtigelse og et møde mellem<br />
rådgivere, <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> og eksperterne på seminariet.<br />
Efterfølgende udarbejdede hver ekspert et<br />
kort notat om de vigtigste forbehold for udvikling<br />
af bygningerne og fokuspunkter for den videre proces.<br />
I tillæg udarbejdede <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> en profil<br />
af Haslev og kommunens interesse i udviklingen af<br />
seminaret. Tillige har Hausenberg udarbejde de en<br />
kortfattet beskrivelse af bylivet omkring seminariet<br />
baseret på en dags observationer og situationelle<br />
interview med tilfældige borgere. Samlet set<br />
gav disse analyser et billede af den lokale kontekst<br />
samt de planmæssige og økonomiske forudsætninger<br />
for en udvikling af nyt indhold i seminariet.<br />
Analyserne foreligger i et samlet notat kaldet Rammebetingelser.<br />
Dette fungerede som udgangspunkt<br />
for næste fase: Idé og scenarieudvikling.<br />
Faggruppen anbefaler særlig opmærksomhed på:<br />
Ikke bare indhold, men også organisering og drift<br />
Sikre at ideer er i overensstemmelse med de relevante<br />
investeringsmarkeder<br />
Midlertidig anvendelse – overvej rammerne og formålene<br />
med midlertidige aktiviteter<br />
Analyse af beliggenheden – lokalt og regionalt<br />
Dyrk det lokale engagement og kendskab<br />
Giv både midlertidige og permanente aktører vished<br />
om områdets planstatus<br />
Mulighed for ombygning med respekt for bevaring<br />
og omkostningerne herved<br />
Hurtig afklaring af involverede parters engagement<br />
nu og i fremtiden<br />
Faggruppen diskuterer de fremtidige muligheder for Haslev Seminarium.<br />
14
idéforum – intensiv scenarieworkshop<br />
Med afsæt i de udpegede rammer blev der afholdt<br />
et såkaldt idéforum. Formålet hermed var at få<br />
idéer til udvikling, indhold og organisering af bygningerne.<br />
En kombination af eksterne eksperter<br />
med erfaring fra revitalisering af tomme bygninger<br />
andre steder i landet, og lokale med viden om<br />
regionen og Haslev indgik i tre tværfaglige teams,<br />
der arbejdede sammen på dagen. Workshoppen<br />
tog form som en mini-konkurrence, hvor grupperne<br />
hver især skulle udvikle et eller flere scenarier for<br />
den fremtidige brug af bygningerne. På workshoppen<br />
blev de mange tomme rum udforsket, der blev<br />
arbejdet med forslag til midlertidige og permanente<br />
funktioner, samt til proces, organisering, aktører<br />
og drift. Resultatet af dagen blev tre vidt forskellige<br />
scenarier for den fremtidige brug af seminariet.<br />
Præsentation af scenarier<br />
Gruppearbejde blandt deltagerne<br />
Udforskning af komplekset. Billede fra Kollegiebygningens gårdrum.<br />
15
SCENARIER FRA IDÉFORUM<br />
På de følgende sider præsenteres de tre scenarier<br />
grupperne udviklede på Idéforum.<br />
sCenarie 1: brugerdreveT mulT ihus<br />
Ideen. Der skal skabes et hus, hvor virkelystne borgere<br />
kan udfolde sig. Her kan projekter, interesser<br />
og nye ideer dyrkes og udvikles. Seminariebygningerne<br />
rummer mange fantastiske og forskellige<br />
lokaler, der er helt oplagte til at udfolde kreative<br />
ideer i: store rum, højloftede rum, lyse rum, kantinefaciliteter,<br />
faglokaler med f.eks. keramikovne<br />
og grønne udendørsarealer. Udgangspunktet er det<br />
lokale samfund og at bygningerne skal tages i brug<br />
nu uden dyre renoveringer. Stedet skal åbnes op<br />
for byens tilstedeværende ressourcer og dem, der<br />
gerne vil etablere aktiviteter. Det er brugerne der<br />
driver det og her er plads til både professionelle<br />
og fritidsbrugere. Scenariet arbejder med en meget<br />
åben tilgang, hvor dørene bliver slået op fra dag<br />
ét. Det er brugerne selv, der er med til at definere<br />
brugen og fylde bygningerne.<br />
ILDSJÆLE<br />
SYNERGI<br />
VIRKELYST<br />
ARBEJDS-<br />
FÆLLESSKABER<br />
BRUGERDREVET MULTIHUS<br />
FRIHED &<br />
FLEKSIBILITET<br />
LOKALE<br />
RESSOURCER<br />
16
Indhold. Bygningerne bliver hjemsted for en lang<br />
række aktiviteter og projekter. Stedet har ikke fra<br />
starten en fast profil, men det er brugerne selv, der<br />
udvikler den. Der arbejdes med en åben proces,<br />
ud fra devisen ”lad falde, hvad ikke kan stå”. Alt<br />
kan afprøves, men på sigt må det vurderes hvilke<br />
projekter, der er bæredygtige. Nogle aktiviteter vil<br />
have karakter af fritidsaktiviteter, mens andre vil<br />
have et professionelt eller kommercielt sigte. Aktiviteter<br />
kunne være små kontorfællesskaber, socialøkonomiske<br />
virksomheder, faste og åbne værksteder,<br />
åbent landbrug, åbent kontor, projektsted<br />
for studerende omkring iværksætteri, skoleprojekter,<br />
undervisning, kurser mm.<br />
Hovedsageligt forventes tre brugergrupper (små<br />
erhvervsdrivende, fritidsbrugere og kommercielle<br />
aktører), der vil bruge stedet på forskellige måder.<br />
Nogle som deres daglige arbejdsplads, nogle enkelte<br />
aftener om ugen og andre bare en gang i<br />
mellem. Grundstammen udgøres af iværksættere<br />
små erhvervsdrivende og kunstnere, formentlig<br />
primært inden for de kreative erhverv. De lejer lokaler,<br />
som de bruger jævnligt. Der findes aktuelt<br />
en række virksomheder lokalt, som kunne indgå.<br />
En mindre del af bygningerne kan bruges af byens<br />
foreningsliv. De kan i husets brugerdrevne fællesskab<br />
finde undervisningsfaciliteter og rammer til<br />
f.eks. kunstprojekter. Bygningerne skal også huse<br />
enkeltstående kommercielle aktiviteter som f.eks.<br />
konferencer, kurser, koncerter, festivaler og anden<br />
udlejning. Disse aktiviteter skal være med til at finansiere<br />
drift og renovering af bygningerne. Herudover<br />
kan der være faste kommercielle aktører<br />
som madhus og projekthotel. Alle brugerne skal<br />
være indstillet på at lave en del af istandsættelsen<br />
selv. Til gengæld får de lav husleje og del i et inspirerende<br />
fællesskab.<br />
Organisering. Huset arbejder med en treårig opstartsperiode,<br />
hvor den nuværende ejer stiller bygningerne<br />
til rådighed. Der benyttes en trappemodel,<br />
hvor brugerne over perioden overtager mere<br />
og mere af det finansielle og driftsmæssige ansvar.<br />
Brugergruppen betaler gradvist en øget leje, der<br />
efter de tre år modsvarer ejerens udgifter. I den<br />
periode skal en tovholder stå for den daglige organisering<br />
og aftaler med brugere. Tovholderen er en<br />
enhed, der skal kunne håndtere de mange forskellige<br />
brugergrupper og har forstand på organisering<br />
og budget (kan f.eks. være en organisation som GIV<br />
RUM). Følgende fire aktører kan tænkes som bi-<br />
dragsydere i den treårige opstartsfase:<br />
<strong>Faxe</strong> kommune: skal finansiere en tovholder. Hjælper<br />
i en etableringsfase og bidrager med kulturmidler.<br />
UCSJ: Som ejer stiller de bygningerne til rådighed.<br />
Interessen ligger i at bygningerne så bliver brugt og<br />
ikke forfalder, at de får dækket driftsudgifterne, og<br />
at det er lettere at sælge bygningerne, hvis der er<br />
liv i anlæget.<br />
Fond: En almennyttig fond bidrager til et ”ansigtsløft”<br />
af bygningerne, der gør lokalerne indbydende<br />
og velfungerende. Dette begrundes i deres engagement<br />
i frivillighed og civilsamfundet.<br />
Regionen: Har regionale udviklingsmidler og kan<br />
støtte, at stedet bliver driver for socialøkonomiske<br />
virksomheder.<br />
Efter tre år vil de aktiviteter, der har vist sig<br />
bæredygtige organisere sig i en egentlig andels-<br />
eller brugerforening, som kan overtage lejemålet<br />
og fortsætte driften af bygningerne. Det kan enten<br />
være under den nuværende ejer, der gennem udlejning<br />
opnår en markedssvarende indtægt, eller komplekset<br />
kan opkøbes af en anden aktør (privat investor,<br />
kommunal instans, fonde), der er villige til<br />
at udleje bygningerne til brugerforeningen.<br />
17
sCenarie 2: Pendlerbase – sammenhæng mellem<br />
arbejde og FriTid<br />
Ideen. Haslev er i dag en god pendlerby med en<br />
passende afstand til en lang række større sjællandske<br />
byer herunder København. Men for mange<br />
bliver transporttiden alligevel for stor, hvilket skaber<br />
en utilfredshed i hverdagslivet. Derfor skal der<br />
i de tidligere seminariebygninger udvikles et sted,<br />
der gør det muligt at koble fritid og arbejde ved<br />
at placere funktionerne samme sted. Der skal dels<br />
være et alternativ til hjemmearbejdspladser, mulighed<br />
for arbejdspladser i form af f.eks. kontorfællesskaber<br />
for lokale virksomheder og satellitter<br />
af etablerede firmaer. Dels kultur- og fritidsaktiviteter.<br />
Pendlerbasen vil blive et nyt kraftcenter i<br />
Haslev – en tilføjelse i forhold til det handelscenter,<br />
som byens hovedgade udgør. Synergi er et nøgleord<br />
og der skal være mulighed for at integrere<br />
arbejde og fritid, men også gerne generationer. Det<br />
skal være et sted, hvor forældre kan være tættere<br />
sammen med deres børn. F.eks. kan den mor, der<br />
normalt først er sent hjemme fra arbejde i København,<br />
tage en dag på ”nærkontoret” på seminariet,<br />
den dag, hvor hendes piger alligevel går til håndbold<br />
i Sportshallen.<br />
HVERDAGSLIVET<br />
ERHVERVS-<br />
UDVIKLING<br />
KRAFTCENTER<br />
FRITIDS- &<br />
KULTURAKTIVITETER<br />
PENDLERBASE<br />
SYNERGI<br />
NÆRKONTOR-<br />
PLADSER<br />
18
Indhold. Stedets indhold kan deles op i to grupper;<br />
erhvervs- og fritidsaktiviteter. Her ud over er der<br />
rig mulighed for andre kommercielle aktiviteter.<br />
Erhvervsdelen skal bestå af flere forskellige typer<br />
lokaliseringmuligheder for firmaer og enkeltpersoner.<br />
Ideerne tæller f.eks. kontorfællesskaber<br />
for lokale virksomheder, virksomheder med egne<br />
kontorlokaler satelitter af større arbedspladser,<br />
væksthus, vækst-klynger, konferencecenter med<br />
overnatning, hotel mv. En af de nyskabende ideer i<br />
erhvervsdelen er etablering af ”nærkontorpladser”<br />
– et attraktivt alternativ til hjemmekontorpladsen.<br />
Ikke alle synes, at køkkenet eller skrivebordet i<br />
soveværelset er den optimale arbejdsplads, og her<br />
kan et nærkontorfællesskab være et attraktivt alternativ.<br />
På kultur- og fritidssiden skal der både etableres<br />
traditionelle idræts- og kulturaktiviteter og tænkes<br />
i nye baner. Det kan både være kommercielle og<br />
forenings/kommunalt drevne aktiviteter. Ideerne<br />
tæller idrætsfaciliteter, kantine, sommerskole,<br />
konferencer, kulturhus, alternativ idræt, musikskole,<br />
foreningsfestival, udendørsfaciliteter, børneinstitutioner,<br />
ungdomsskole, træningsfaciliteter<br />
mm. De store udendørsrum kan også indgå som<br />
nye rekreative områder i bymidten, og der kommer<br />
nye udendørs bevægelsesfaciliteter til den uorganiserede<br />
idræt.<br />
Her ud over kan der f.eks. etableres et fælles madhus<br />
for alle aktiviteterne og andre i byen, der har<br />
lyst til en bid ordentlig mad. Madhuset kan blive<br />
hjertet i det store fællesskab, hvor alle besøgende<br />
har en grund til at komme og møde hinanden. Når<br />
markedet for boligbyggeri vender kan der i kollegiebygningen<br />
skabes campusboliger, fællesskabsboliger,<br />
boliger for unge, familie eller seniorer.<br />
Ligeledes kan grundstykket (nr 10 på kort side 10)<br />
frasælges med byggeret, hvilket kan skaffe økonomi<br />
til de andre aktiviteter.<br />
Organisering. Det er vigtigt at skabe den rette organisering<br />
for det samlede sted. Det kan enten<br />
være i en samlet organisation med enheder, der<br />
tager sig af de forskellige typer af funktioner (fritid,<br />
erhverv) eller det kan være opdelt i flere organisationer,<br />
der har et meget stærkt fællesorgan,<br />
der sørger for at delene arbejder i samme retning.<br />
Det vil være oplagt f.eks. at udnytte muligheden for<br />
at leje lokaler af hinanden på tværs.<br />
For erhvervsdelen skal der være en eller flere aktører/operatører,<br />
der skaber gode professionelle<br />
faciliteter omkring virksomhederne og kontorpladserne.<br />
Det er ikke nok at stille skriveborde til rådighed.<br />
Der skal være mulighed for at købe frokost,<br />
styr på internet, printe osv., ligesom der skal opnås<br />
en stemning af, at man får noget ud af de andre på<br />
kontoret. Dette vil kræve en operatør, der sørger<br />
for at alt fungerer.<br />
19
sC enarie 3: sPidsKomPeTenCeCenTer<br />
Ideen. De funktionstømte bygninger kan anskues<br />
i et lokalt perspektiv som i scenarie 1 og 2, men<br />
der kan også tages udgangspunkt i et helikopterperspektiv.<br />
Der skal ikke bare kigges ind ad mod<br />
byen selv, men tænkes i et nationalt eller endda<br />
internationalt niveau. Hvad har Danmark brug for<br />
og hvor har Danmark nogle særlige kompetencer?<br />
Bygningerne har nogle kvaliteter, og med dem som<br />
udgangspunkt, skal der udvikles et koncept. Oplagt<br />
vil det være at tage udgangspunkt i læring, da det<br />
netop er dette seminariets bygninger egner sig til<br />
og emmer af. Selv om et nyt spidskompetencecenter<br />
ikke direkte relaterer sig til Haslev vil det styrke<br />
byens identitet og give byen noget nyt at være<br />
kendt for. Samtidig kan der arbejdes på udadvendte<br />
og afledte aktiviteter, som giver noget tilbage til<br />
byen – ud over selvfølgelig at skaffe arbejdspladser.<br />
LÆRING<br />
AFLEDTE<br />
EFFEKTER<br />
HELIKOPTERBLIK<br />
SPIDSKOMPETENCECENTER<br />
NYE<br />
ARBEJDSPLADSER<br />
NY<br />
IDENTITET<br />
NATIONALT & INTERNATIONALT<br />
PERSPEKTIV<br />
20
Indhold. På Ideforum blev der foreslået to cases:<br />
INTERNATIONAL ACADEMY OF NEW NORDIC FOOD<br />
En international kokkeskole med kursussted,<br />
skoletjeneste, testlaboratorium, forskning, restaurant,<br />
overnatning, konsulentbureau, køkkenhaver<br />
mv. Ny nordisk mad er populært – også ude i den<br />
store verden – men der findes ikke et samlet sted,<br />
hvor maden bliver udforsket, præsenteret og lært<br />
videre. Akademiet skal være det ypperste af ypperste.<br />
Ideen er altså at tage fat i en dansk spidskompetence,<br />
og dyrke den på et internationalt niveau.<br />
Målgrupperne vil være kokkeelever, den internationale<br />
kokkeelite, privatpersoner, der vil tage kurser<br />
mm. Det vil være helt oplagt at alliere sig med nogle<br />
af de dygtigste danske kokke og at skabe kontakt til<br />
en allerede eksisterende international kokkeskole.<br />
Indtægter skal primært komme fra brugerbetaling.<br />
CENTER FOR STRESSHÅNDTERING<br />
På trods af den voksende opmærksomhed på<br />
stress som et væsentligt samfundsproblem findes<br />
der ikke et større behandlings- og forskningssted.<br />
Ideen finder inspiration i andre typer behand-<br />
lingssteder (alkohol, rygning mm), der efterhånden<br />
er vel etablerede. Centeret skal både være et<br />
behandlings-, opholds-, forsknings-, workshop- og<br />
efteruddannelsessted. Bygningerne og de grønne<br />
omgivelser i Haslev inspirerer til læring og udforskning,<br />
og samtidig en ro og skønhed, der kan bruges<br />
i behandlingen. Målgrupper vil være patienter,<br />
pårørende, behandlere, forskere mm.<br />
Organisering. For at give tid og plads til at finde<br />
det rette koncept og de rette samarbejdspartnere<br />
vil det være en forudsætning, at den nuværende<br />
ejer giver rum til udvikling i en periode og evt. også<br />
fungerer som udlejer i en opstartsperiode ind til<br />
stedet har skabt så meget værdi, at interesserede<br />
investorer vil banke på døren. Overtagelse fra UCSJ<br />
og finansiering sker i faser. Målet på sigt er, at det<br />
skal overtages af privat/offentlig investor. Scenariets<br />
udfordring ligger i at finde det felt, hvor der kan<br />
etableres et spidskompetencecenter og at finde<br />
aktørerne. Dette kan f.eks. opstartes via en lokal<br />
tænketank.<br />
21
det ”mest sandsynlige scenarie”<br />
Efter idéforum fulgte en længere tænkepause hen<br />
over sommeren 2012. Det blev i denne fase klart,<br />
at når parterne begyndte at diskutere relevansen<br />
og realismen i de tre scenarier opstod der hurtigt<br />
et behov for yderligere afklaring af en række grundlæggende<br />
forudsætninger. Ville grundejer overhovedet<br />
fungere som udlejer? Ville det være muligt at<br />
give midlertidige aktører en rimelig tidshorisont på<br />
2-3 år for at sikre deres basisinvesteringer? Var det<br />
sikkert at kommunen ville kunne fylde aktiviteter i<br />
dele af bygningerne? Hvad hvis der kom en seriøs<br />
køber midt i udviklingen af en række midlertidige<br />
kreative aktiviteter? Etc.<br />
I løbet af sommeren indledte grundejer forhandlinger<br />
med en institution, som udtrykte interesse<br />
for at købe en stor del af bygningsmassen og fylde<br />
den med kursusrelaterede aktiviteter, under forudsætning<br />
af en bæredygtig økonomi i overtagelse og<br />
istandsættelse. Denne mulighed lå i præcis forlængelse<br />
af kommunens ønsker om at tiltrække en privat<br />
aktør, som kan løfte en del af området, og hvis<br />
virke fint kan integreres med en række offentlige<br />
kulturelle aktiviteter i de bygninger, kommunen<br />
overvejer at overtage. Projektets parter vurderede<br />
at netop denne type køber er både realistisk og<br />
ønskværdig. Denne handel blev ikke gennemført af<br />
forskellige årsager. Det blev dog besluttet, at beskrive<br />
et scenarie (scenarie 4) med en tilsvarende<br />
aktør, som køber af hovedparten af undervisningsbygningerne<br />
og kollegiet, med kommunen som ejer<br />
af de tre kulturbygninger og med et restareal der<br />
kan udfyldes af eksempelvis lokale initiativer. Dertil<br />
byggemuligheden på en 20.000 kvm stor grund<br />
og det grønne parkrum.<br />
Dette scenarie 4 balancerer mellem den mest realistiske<br />
udvikling og den mest ønskelige udvikling.<br />
Forslaget er således et udtryk for det mest sandsynlige<br />
scenarie på netop dette sted, på netop<br />
dette tidspunkt. Scenariet vil naturligvis have set<br />
anderledes ud, hvis vi befandt os i en tid med højkonjunktur,<br />
Femern Bælt forbindelse og direkte tog<br />
til København på 40 min. Scenarie 4 udfoldes i no-<br />
realismetjek<br />
tatets tredje del.<br />
Det har fra starten været parternes ønske, at det<br />
scenarie som processen ledte frem til, ikke blot var<br />
ønskværdigt, men også realistisk. Derfor har den<br />
afsluttende fase i processen været et såkaldt realismetjek.<br />
Realismetjekket har til formål at sandsynliggøre,<br />
hvordan scenariet kan realiseres med hensyn<br />
til organisering og bæredygtig økonomi. Med<br />
baggrund i strateginotatet og interviews med centrale<br />
aktører gives en vurdering af mulighederne<br />
for udvikling af seminariet ud fra de markedsmæssige<br />
perspektiver med hovedvægten lagt på det<br />
beskrevne scenarie 4. Desuden indgår input til<br />
organisatorisk set-up og den videre proces. Fokus<br />
er på modeller for salg og drift af anlægget med<br />
forskellige konstellationer for salg, udlejning, optioner<br />
på overtagelse, midlertidige ordninger etc.,<br />
mellem de aktører som indgår i scenarie 4.<br />
Parterne har engageret InSitu Marketing v. rådgiver<br />
Arne Kunckel til denne opgave og besvarelsen heraf<br />
indgår som sidste afsnit af nærværende strateginotat.<br />
22
offentlighedssporet<br />
<strong>Kommune</strong>n har så vidt muligt ønsket en offentlig<br />
proces. Dels for at sikre åbenhed omkring processen,<br />
dels for at invitere byen indenfor på området<br />
og skabe opmærksomhed omkring dets mange anvendelsesmuligheder.<br />
Undervejs udviklingsprojektet<br />
har kommunen i samarbejde med grundejeren<br />
indrettet midlertidige kontorfaciliteter i den gamle<br />
hovedbygning hvorfra en gruppe af kommunens<br />
planlæggere har arbejdet. På den måde er der begyndt<br />
- i det helt små - at komme liv i bygningerne.<br />
Derudover har der været afholdt borgermøde om<br />
en ny lokalplan for Haslev bymidte på seminaret og<br />
i den forbindelse inviterede kommunen borgerne<br />
til at gå på opdagelse i bygningerne. Det faktum<br />
at kommunen ikke står som ejer af bygningerne,<br />
og derfor ikke har den fulde kontrol over udviklingen,<br />
har gjort, at en beslutning om en egentlig<br />
inddragelse af borgerne i idéudviklingen afventer<br />
en senere fase, hvor rammer og vilkår er nærmere<br />
afklarede.<br />
Borgermøde om ny lokalplan for bymidten i Haslev. Afholdt i Teaterbygningen på seminariet.<br />
23
ERFARINGER<br />
I ovenstående gennemgang af processen indgår en<br />
del konkrete erfaringer med processen, dens organisering<br />
og forløb. Nedenfor er opsummeret tre<br />
centrale læringer fra projektet.<br />
realisme vs. usikkerhed<br />
Det er en væsentlig læring, at forventninger til den<br />
foreslåede udviklingsmodels realisme må afvejes i<br />
forhold til, hvor præcist man kan beskrive den eksisterende<br />
situation, hvor entydigt man kan udpege<br />
en vision for fremtiden og <strong>endelig</strong> i hvor høj grad<br />
projektejeren besidder magt til at realisere strategien.<br />
I dette tilfælde hvor kommunen er drivende<br />
kraft i projekt, men ikke grundejer, blev det undervejs<br />
klart, at det er vanskeligt at komme fra de<br />
løse ideer til mere konkrete handlingsanvisninger.<br />
Ikke alene er der tale om to aktører (kommune og<br />
ejer), som hver især er søgende, afventende og til<br />
en hvis grad uafklarede. Hvad er kommunen villig<br />
til at binde sig til? Hvad er ejeren villig til i forhold<br />
til priser, tid og rum til udvikling? Aktørerne<br />
er indbyrdes afhængige af hinandens dispositioner.<br />
Dermed bliver mængden af forbehold og hvis’er for<br />
omfattende til, at der er tale om realistisk strategiarbejde.<br />
Ideerne forbliver scenarier.<br />
scenarier som dialogværktøj inddragelse<br />
Omvendt kan netop en usikker situation og behovet<br />
for afklaring være et godt argument for at igangsætte<br />
en alternativ og kreativ udviklingsproces,<br />
som den her beskrevne. Som resultat af idéworkshoppen<br />
blev der udviklet tre forskellige scenarier<br />
(se s.16-21). Uagtet at ikke alt i scenarierne kan<br />
realiseres nu og her, så fungerer de som et vigtigt<br />
værktøj for parternes dialog – både internt og med<br />
mulige samarbejdspartnere - i forhold til at diskutere<br />
bredden i muligheder og visioner for fremtiden.<br />
De tre scenarier giver et fælles fremtidsbillede<br />
at tale ud fra og tegner et felt af konkrete<br />
muligheder, som det er muligt at forholde sig til.<br />
Scenarierne hjælper også til at rejse nye relevante<br />
spørgsmål, og på den måde at afklare nye aspekter<br />
af visioner og behov. Det er således en væsentlig<br />
erfaring, at scenarieudvikling fungerer godt som<br />
dialogværktøj i en afklaringsproces som denne.<br />
Processen blev oprindeligt designet med en høj<br />
grad af inddragelse af lokale borgere og aktører.<br />
<strong>Kommune</strong>n ønskede at involvere og spørge det<br />
lokale erhvervs- og kulturliv til råds i udviklingen<br />
af seminaret. Efterhånden som projektets mange<br />
ubekendte blev tydelige, og særligt det forhold at<br />
grundejeren undervejs i processen førte forhandlinger<br />
med en interesseret køber, gjorde at kommunen<br />
undervejs reviderede planerne for inddragelse.<br />
<strong>Kommune</strong>n ønskede ikke, på dette tidspunkt,<br />
at involvere borgerne i udviklingen af seminariet,<br />
hvis det dagen efter kunne være solgt til anden<br />
side. Borgernes engagement er en vigtig ressource<br />
for kommunen, og må forvaltes med varsomhed.<br />
En anbefaling må være, at inddragelse ikke blindt<br />
gøres til et automatisk element i en kommunal<br />
proces, men at der i ethvert projekt må indgå en<br />
løbende refleksion om projektet kan bære en involvering<br />
af borgerne, og om kommunen vil være i<br />
stand til at give borgerne noget brugbart igen, som<br />
respons på deres engagement.<br />
24
SCENARIE 4<br />
På baggrund af projektet vurderes, at det i de kommende<br />
år kan blive vanskeligt at tiltrække en køber,<br />
som kan overtage og udvikle seminarieområdet<br />
samlet. Samtidig har <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> et ønske om<br />
at området i fremtiden integreres i byen og åbner<br />
sig op mod midtbyen. Derfor ønsker partnerskabet<br />
at beskrive et scenarie, som indeholder en privat<br />
hovedaktør der overtager hovedparten af bygningsmassen,<br />
en række kommunale aktiviteter i tre af<br />
områdets bygninger, evt. at flere mindre aktører<br />
indtræder i komplekset og, at det grønne område<br />
så vidt muligt bliver offentligt tilgængeligt. Partnerskabet<br />
ønsker sig en privat aktør, hvis aktiviteter<br />
ikke lukker sig om sig selv, men som kan indgå i<br />
et dynamisk samspil med de kommunale aktiviteter<br />
og byen.<br />
Dette Scenarie 4 henter forskellige ideer fra de tre<br />
scenarier udviklet på Idéforum (se s.16-21).<br />
I det følgende udfoldes Scenarie 4 med fokus på<br />
den kommunale aktør, den private hovedaktør,<br />
muligheden for inddragelse af flere aktører, udendørsarealerne,<br />
mulighederne for synergi og samspil<br />
mellem aktørerne, og de byplanmæssige omstændigheder<br />
ved at skabe et sådan sted i Haslev/<strong>Faxe</strong><br />
<strong>Kommune</strong>. Først vil forudsætningerne for scenariet<br />
blive gennemgået.<br />
Kommunal<br />
aktør<br />
Andre aktører<br />
Grundmodel over Scenarie 4<br />
Privat hovedaktør<br />
25
FORUDSÆTNINGER<br />
Scenarie 4 balancerer mellem den mest ønskelige<br />
udvikling og den mest realistiske udvikling. I det<br />
følgende beskrives forudsætningerne.<br />
ønskelige forudsætninger<br />
Liv i bygningerne og udendørsarealerne. Med bygningernes<br />
centrale beliggenhed og store arealmæssige<br />
fylde er det helt væsentligt, at her er liv og aktivitet,<br />
der bidrager til livet i Haslev. Det tilhørende<br />
parkanlæg har tidligere været lukket for den øvrige<br />
by, men skal nu åbnes op med udadvendte funktioner<br />
til gavn for alle i byen.<br />
Bevaring. Haslev Seminarium er en del af Haslevs<br />
bygningsarv. De historiske bygninger er vigtige i<br />
fortællingen om Haslev som skoleby, og har en kul-<br />
turhistorisk såvel som en arkitektonisk bevaringsværdi.<br />
En omdannelse af byggeriet skal tage hensyn<br />
til bygningernes særegenhed og bevaringsværdi.<br />
Kobling til byen. Seminariet ligger lige uden for bymidten<br />
men stadig centralt i Haslev – med kun fem<br />
minutters gang til stationen, butikkerne, rådhuset,<br />
kirken, Campus Haslev mm. De fleste borgere i<br />
Haslev kender nogen, som har enten arbejdet eller<br />
modtaget undervisning på seminaret, men det er<br />
ikke længere et sted man kommer. I fremtiden skal<br />
området igen åbnes op for byens borgere gennem<br />
Gjethuset i Frederiksværk. En historisk industribygning, som i dag<br />
fungerer som et selvejende musik- og kulturhus.<br />
en række offentlige funktioner, arbrjdspladser og<br />
grønne byrum. <strong>Kommune</strong>n tænker seminaret som<br />
en integreret del af bymidtens udvikling.<br />
Økonomisk bæredygtig model. <strong>Kommune</strong>n ønsker<br />
en robust løsning. Her kan en model med flere aktører<br />
være en løsning som sikrer, at hele anlægget<br />
ikke igen risikerer at stå tomt. Med liv i dele af anlægget<br />
vurderes muligheden for at aktivere resten<br />
også som større.<br />
26
ealistiske forudsætninger<br />
Konjunktursvingninger. det er klart, at den herskende<br />
finanskrise har stor betydning for at seminariet<br />
endnu ikke er blevet solgt. Dette påpeges både af<br />
developere og ejendomsmæglere. Det betyder, at<br />
det har været nødvendigt i højere grad at arbejde<br />
på muligheden for at bygningerne bliver solgt til<br />
organisationer, foreninger eller institutioner end til<br />
én stor kommerciel aktør.<br />
Beliggenhed. Beliggenheden i Haslev by er god:<br />
central og med kort afstand til offentlig transport.<br />
Samtidig ligger Haslev, og dermed seminariebygningerne<br />
dog lige på grænsen af, hvad der kræves<br />
for at være nær hovedfærdselsårer (motorvej). Det<br />
gør det vanskeligere at tiltrække rent kommercielle<br />
aktører, der i øjeblikket i høj grad vender sig mod<br />
København.<br />
Forventninger til fremtiden. På den positive side spiller<br />
fremtidens opgradering af infrastrukturen omkring<br />
Haslev ind. Der er planlagt en udvidelse af banenettet<br />
mellem København og Ringsted over Køge Nord, der<br />
betyder, at der kommer en direkte forbindelse mellem<br />
København og Haslev. Rejsetiden reduceres derfor fra<br />
godt over en time til ca. 40 minutter. Ligeledes er der<br />
planlagt udvidelse af Køge Bugt motorvejen, ligesom<br />
en kommende Femern Bælt-forbindelse vil placere<br />
Haslev centralt på det primære forbindelsesled mellem<br />
Øresundsregionen og resten af Europa. Dette bidrager<br />
til at seminariegrunden i fremtiden vil være<br />
Forbedret togforbindelse til København. Fra 2018 kan man<br />
rejse direkte mellem Haslev og København på 40 minutter.<br />
endnu mere attraktiv.<br />
Bygningernes stand/lokalplan for området. Ifølge<br />
SAVE-vurderingerne har alle bygninger på nær pavillonbygningen<br />
høj bevaringsværdi. Omvendt lever<br />
de ikke op til nutidens bygningsreglement (særligt<br />
hvad angår energikrav) hvis benyttelsen ændres.<br />
For flere typer af anvendelse vil det muligvis være<br />
billigere at bygge nyt end at bygge om, af samme<br />
grund. Nye aktører skal derfor se en selvstændig<br />
værdi i at fastholde bygningernes særlige arkitektur<br />
og historie. Potentielle købere vil forvente at<br />
kommunen redegør for eventuelle muligheder for<br />
dispensationer i forhold til bygningsreglementet i<br />
forbindelse med en ændring af lokalplanen.<br />
27
SCENARIETS DELE<br />
Scenariet kan bestå af en privat hovedaktør, en<br />
kommunal aktør, eventuelle restarealer samt nogle<br />
udensdørsarealer, der skal fordeles mellem de<br />
forskellige aktører. I det følgende bliver disse dele<br />
beskrevet.<br />
den private hovedaktør<br />
Den fremtidige private hovedaktør kan være en institution,<br />
forening eller organisation, formodentlig<br />
inden for velfærd, undervisning eller sundhed.<br />
Privat skal således forstås i bred forstand. I beskrivelsen<br />
af dette scenarie tager vi udgangspunkt i en<br />
reel henvendelse fra en forening, som dels ønskede<br />
at drive et kursus- og udviklingscenter for familier<br />
med børn med handicap, dels drive et kursuscenter,<br />
der stiller faciliteter og services til rådighed for<br />
eksterne kursusudbydere.<br />
Forventningen er, at en eventuel privat aktør<br />
overtager hovedparten af Hovedbygningen, undervisningsbygninger,<br />
Kollegiebygningen samt dele af<br />
udendørsarealerne.<br />
Grund<br />
(byggeoption)<br />
Kollegiebygningen<br />
Undervisningsbygningen<br />
Sportshallen<br />
Depot/omklædningsrummet<br />
Musiksalen<br />
Hovedbygningen<br />
Undervisningsbygningen<br />
Pavillionerne<br />
Teatersalen<br />
Rest-bygninger & -grunde<br />
Private hovedaktører<br />
<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />
En mulig opdeling af bygningskomplekset mellem aktører. Dette kan dog se anderledes ud uden at ændre grund-læggende<br />
ved scenariets præmisser.<br />
28
Bygningerne rummer mange muligheder. En en<br />
sandsynlig anvendelse kunne indholde, at den<br />
tidligere kollegiebygning (bygning 8) renoveres<br />
og anvendes til overnatning for kursister m.fl. I<br />
følge den byggetekniske rapport tillader konstruktionen<br />
værelsessammenlægning både horisontalt<br />
og vertikalt. Der er i denne case tale om, at alle<br />
faciliteter skal gøres handicapvenlige. I kælderen<br />
under kollegiebygningen ligger industrikøkken og<br />
i stueetagen en tidligere kantine. Det er oplagt at<br />
undersøge mulighederne for at genanvende disse<br />
særlige funktionsrum i forbindelse med fremtidig<br />
kantinedrift, cateringvirksomhed eller cafédrift i<br />
Teaterbygningen. Kollegiebygningen er bygget op<br />
om et fantastisk gårdsrum, der bør udnyttes af en<br />
spisefunktion og som et smukt fælles opholdsrum<br />
for f.eks. kursister.<br />
Hovedbygningen (bygning 1) indeholder hovedindgang<br />
samt rum i forskellige størrelser, der egner sig<br />
til administrative formål som reception, møderum<br />
og kontorer. Det er en smuk bygning fra 1905 og vil<br />
væren en naturlig og indbydende indgang for den<br />
nye hovedaktivitet. Bygningen er i tre etager, hvor<br />
den øverste etage er med skrå lofter og egner sig<br />
særdeles godt til brug for f.eks. kreative erhverv,<br />
mindre kontorlandskaber eller som atmosfærefyldte<br />
grupperum.<br />
Den midterste undervisningsbygning (bygning 4),<br />
der er en lang bygning i ét plan, indeholder tidligere<br />
undervisningslokaler på hver side af en gang.<br />
Bygningen har et fantastisk lysindfald og er meget<br />
stemningsfyldt. Da det er muligt at gennembryde<br />
vægge kan bygningen oplagt både bruges til under-<br />
visningsfaciliteter, men også til aktivitetsrum eller<br />
behandlingslokaler.<br />
Fremadrettet vil det være afgørende for realiseringen<br />
af scenariet, at den private aktør:<br />
- er indstillet på at gå i dialog med kommunen om<br />
at sikre, at det samlede kompleks kan opleves som<br />
et samlet anlæg der i nogen grad er åbent og<br />
tilgængeligt for offentligheden.<br />
- har interesse i den særlige sjæl og stemning, som<br />
bygningerne har, og derfor kan se værdien i at<br />
bevare bygningerne.<br />
- kan se en fordel i et muligt samspil/samdrift af<br />
fælles faciliteter såsom køkken, idrætshal, sale<br />
mv.<br />
29
den kommunale aktør<br />
<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> mangler faciliteter til kultur- og<br />
fritidsaktiviteter. Ifølge en undersøgelse af kommunens<br />
faciliteter fra 2011 er der omfattende ønsker<br />
til nye anlæg samt renovering af eksisterende faciliteter.<br />
Ønskerne spænder ganske vidt fra etablering<br />
af et kulturhus, over idrætshaller til anlæg af<br />
mindre baneanlæg. Som tidligere seminarium rummer<br />
bygningerne gode faciliteter til netop denne<br />
type aktiviteter. Ved at placere kultur og fritidsaktiviteter<br />
i seminariebygningerne vil kommunen<br />
opnå:<br />
- At åbne området op og give alle byens<br />
borgere en anledning til at komme på området<br />
- At skabe liv i det centrale Haslev<br />
- At bevare en vigtig del af Haslevs kulturarv<br />
- At dække et pladsbehov<br />
- At modvirke følelsen af tilbagegang<br />
- At give børn, unge og voksne mulighed for gode<br />
oplevelser og understøtte netværksdannelse og<br />
en sund livsstil<br />
- At skabe faciliteter, der konkret efterspørges af de<br />
som overvejer at flytte til kommunen<br />
Følgende tre bygninger har kommunens interesse:<br />
Sportshallen. Bygning 9 er en meget flot og velfungerende<br />
sportshal med tilhørende omklædnings-<br />
og mødefaciliteter. På trods af, at der findes<br />
mange haller i Haslev, er der et kapacitetsproblem.<br />
Ifølge rapporten Kultur, fritids- og idrætsfaciliteter<br />
i <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> 2011 er der en meget høj udnyttelsesgrad<br />
af de nuværende faciliteter - især på<br />
idrætsområdet. Det betyder at mange udøvere er<br />
henvist til ugunstige tidspunkter, korte træningsseancer<br />
eller manglende træningstid. Derfor vil en<br />
aktivering af hallen på seminariet imødekomme et<br />
reelt behov hos byens foreninger, frivillige grupper<br />
og andre borgere og brugere af idrætsfaciliteter i<br />
Haslev. <strong>Kommune</strong>n tænkes at eje og drifte hallen<br />
på linje med kommunens øvrige idrætsfaciliteter.<br />
Sportshallen har egen indkørsel og parkeringsarealer,<br />
hvilket letter adgangen til faciliteterne.<br />
30
Teaterbygningen. Bygning 2 har et oplagt potentiale<br />
som kulturelt samlingssted i kommunen. <strong>Faxe</strong><br />
<strong>Kommune</strong> har i forvejen en bred vifte af kulturfaciliteter,<br />
men de ligger spredt og der er stigende efterspørgsel<br />
på sale og lokaliteter, som egner sig til<br />
enkeltstående arrangementer, ligesom der længe<br />
har været efterspurgt et egentligt kulturhus i kommunen.<br />
Alene i kraft af bygningens beliggenhed<br />
ud mod den allé, der fører fra vejen ind til hovedbygningen,<br />
rummer den et stort potentiale. Med<br />
få virkemidler kan der åbnes endnu mere op mod<br />
byen og skabes et smukt udendørsrum i overgangen<br />
fra den omkringliggende by til kulturhuset. Teaterbygningen<br />
rummer muligheder for:<br />
- Kulturaktiviteter af enhver art – både professionelle<br />
og amatører, herunder øvelokaler og værksteder<br />
- Aktivitetsrum/mødelokaler til frivillige grupper,<br />
der mødes jævnligt<br />
- Enkeltstående arrangementer (fx events eller<br />
borgermøder, der kræver en stor sal)<br />
- Cafédrift<br />
Brugerne vil således både være en kulturhusforening,<br />
andre foreninger samt ikke organiserede<br />
grupper og frivillige. Ligeledes vil aktiviteterne<br />
både tiltrække faste brugere, interesserede borgere,<br />
samt besøgende fra et større opland.<br />
Pavilloner. Bygning 7 rummer en række tidligere<br />
undervisningslokaler og <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> har allerede<br />
en lejeaftale med UCSJ. <strong>Kommune</strong>n ønsker at<br />
pavillonen også i fremtiden kan anvendes af aftenskoler<br />
(LOF, AOF, FOF m.fl.) suppleret med Haslev<br />
Amatør Teater (HAT) og andre foreninger og frivillige<br />
grupper.<br />
Fremadrettet vil det være afgørende for<br />
realiseringen af scenariet, at kommunen:<br />
- <strong>endelig</strong>t afklarer sine muligheder for engagement<br />
i bygningerne (opkøb/leje). Dette afhænger af en<br />
politisk proces.<br />
- intensiverer dialogen med de folkeoplysende<br />
foreninger, ildsjæle, initiativtagere mm., så de ind<br />
drages i behovsafklaring, organisering og omdannelse/renovering<br />
af de eventuelle nye faciliteter i<br />
de tre bygninger.<br />
- undersøger muligheder for at videreudvikle de<br />
planlagte aktiviteter, herunder kan tænkes medfinansiering<br />
fra fonde, sponsorer, modeller for<br />
samdrift, udleje til private, udvekslingsaftaler<br />
med privat aktør etc.<br />
Skitsetegning af kulturhus i Teaterbygningen af arkitekt Knud Erik<br />
Holst<br />
Mulig aktivitet i sportshallen<br />
31
eventuelle restarealer<br />
En kommende privat aktør kan have et arealbehov,<br />
som er mindre end det bygningerne samlet set tilbyder.<br />
Dermed er der basis for at udvikle de resterende<br />
kvadratmeter, der både kan være i form af<br />
hele (mindre) bygninger eller restkvadratmeter i de<br />
store bygninger. Her er der inspiration at hente i<br />
de tre scenarier som fremkom på Idéforum (se side<br />
s.16-21). Hovedudfordringen ligger ikke i at finde<br />
egnede aktiviteter, men en aktør, der kan stable det<br />
på benene. Man kan meget vel forestille sig aktiviteter<br />
af lokal karakter, hvorfor det er vigtigt at inddrage<br />
det lokale erhvervsliv i processen.<br />
<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> har selv angivet en række aktiviteter,<br />
som på sigt kunne tænkes placeret i seminariekomplekset:<br />
Flytning af <strong>Faxe</strong> Musikskole fra Præstevænget 23 i<br />
Haslev. Her vil kræves øvelokaler, et stort rum til<br />
optræden, kontorer, lydrum etc. Dette vil forøge<br />
grundlaget for ungeaktiviteter som skaber liv, aktivitet<br />
og fællesskaber, herunder større kundegrundlag<br />
for caféliv. Musikskolen er meget oplagt<br />
at samlokali-sere med nye rammer til kulturaktiviteter<br />
– særligt teatersalen vil være en stor kapacitet<br />
for musiskskolen at kunne benytte.<br />
Flytning af Haslev Stationsbymuseum, Frederiksgade<br />
6, 4690 Haslev. Her kræves udstillingsfaciliteter,<br />
kontorer samt magasiner til materialer af<br />
enhver art.<br />
Flytning af Haslev Handicap Idræt, som pt. er til<br />
leje i EUCs bygninger i Skolegade frem til 1. februar<br />
2015 iht. lejeaftale. De har behov for stort fælles<br />
aktivitetsrum (i dag blindskydning), kontorer, handicap<br />
toilet, omklædningsfaciliteter mv.<br />
Disse aktiviteter vil kunne bidrage væsentligt til<br />
brugere på området. Det gælder musikskolens ansatte<br />
og elever samt museets ansatte, frivillige<br />
hjælpere, foreningsmedlemmer og borgere. Både<br />
museet og musikskolen ligger i dag fysisk isoleret<br />
fra andre lignende aktiviteter. Der kan ved en placering<br />
på seminariet opnås samarbejde, samspil og<br />
fællesskaber på tværs af institutionerne.<br />
Mulighed for nybyg. Det er muligt at lave udstykninger<br />
på de bagerste dele af grunden. <strong>Kommune</strong>n<br />
ser positivt på, at der bliver bygget boliger her –<br />
også med en relativ høj bebyggelsesprocent jf.<br />
Bystrategi Haslev. Forundersøgelserne peger på, at<br />
markedet ikke tillader nybyg af boliger med denne<br />
beliggenhed før om måske 5-7 år. Derfor skal der i<br />
idéliste udarbejdet under strategiprocessen:<br />
servicerede kontorfællesskaber, nærkontorpladser,<br />
”foreningshus”, brugerdrevet arbejdsfællesskab, ungdomscenter,<br />
efteruddannelsesaktiviteter under UCSJ,<br />
kompetencecentre i forbindelse med hovedaktørens<br />
arbejde, væksthus, kreative erhverv mm.<br />
det fremtidige arbejde og forhandlinger med evt.<br />
købere overvejes hvordan dette område bedst<br />
muligt kan være til gavn. Fremtidig bebyggelse på<br />
grunden skal selvfølgelig designes med respekt for<br />
de gamle bygninger.<br />
Fremadrettet vil det være vigtigt for at få inddraget<br />
flere spændende aktører i det samlede bygningskompleks<br />
at:<br />
- der så tidligt som muligt i en salgsproces med en<br />
privat hovedaktør skabes klarhed over, om der<br />
vil opstå restarealer. Er dette tilfældet skal der<br />
igangsættes en proces, hvor grundejer sammen<br />
med kommunen og den private aktør<br />
starter et udadvendt arbejde med at skaffe<br />
flere aktører.<br />
- grundejeren skal være villig til at give rum til udvikling<br />
i en periode. Dvs. at salg af de resterende<br />
arealer ikke står højest på dagsorden, man at der<br />
gives ro til at igangsætte aktiviteter, der på sigt<br />
kan overtage ejerskabet.<br />
- hvis der skal udlejes mindre arealer til forskellige<br />
aktører, skal der findes en operatør, der kan styre<br />
udlejning og sikre, at det er velfungerende sammen<br />
med hovedaktiviteterne.<br />
32
udearealer<br />
Haslev er kendt som byen i det grønne, men de<br />
fleste af de grønne arealer ligger i udkanten af<br />
byen. Bliver seminariegrundens grønne områder<br />
åbnet op for offentligheden, vil det give nye muligheder<br />
for samlingssteder, følelsen af luft og<br />
grønt i byen, samt bidrage til større sammenhæng<br />
på tværs af byen.<br />
Der skal derfor arbejdes med de grønne arealer ud<br />
fra følgende principper:<br />
Det eksisterende miljø (karakteriseret ved grønt,<br />
luft, ro, sammenhæng) skal bevares og indretning<br />
af friarealer skal derfor ske efter en overordnet<br />
samlet plan. Dette kræver et tæt samarbejde de<br />
forskellige aktører imellem.<br />
Det er muligt at arbejde med en opdeling af udearealerne<br />
i mindre rum som lægger op til forskellige<br />
typer anvendelse, hvor nogle kan indeholde<br />
kommunale kultur- og fritidsaktiviteter (f.eks. en<br />
multibane) og nogle være af mere privat karakter<br />
tilknyttet den private aktør.<br />
Ligeledes vil det være hensigtsmæssigt at tænke<br />
i funktionelle P-anlæg i overensstemmelse med<br />
omfang af arrangementer med et større publikum<br />
(Teatersalen). Det vil kræve større P-anlæg end det<br />
nuværende. Her kan meget vel tænkes i sammenhænge<br />
mellem den private og kommunale aktør,<br />
der kan deles om parkeringsfaciliteter. Det er dog<br />
vigtigt at p-faciliteterne ikke bliver dominerende.<br />
De kunne f.eks. placeres som grønne p-pladser til<br />
højre for alléen, der fører op til hovedbygningen.<br />
Et af de mindre udendørsrum omkring Haslev<br />
Seminariet<br />
Et parkområde med plads til leg<br />
På Carlsberg er der midlertidigt etableret asfaldt områder, der tiltrækker<br />
både gamle og unge på f.eks. BMX<br />
33
SAMSPIL OG SYNERGI<br />
MELLEM AKTØRER<br />
Ambitionen er et åbent og udadvendt miljø, hvorfor<br />
det er helt oplagt at aktørerne samarbejder og<br />
udnytter de synergieffekter, der ligger i kraft af en<br />
samlokalisering af forskellige institutioner og funktioner.<br />
Aktiviteterne og aktørerne vil drage fordel<br />
af, at ikke kun deres egne brugere er på området,<br />
men også de andres brugere er med til at skabe et<br />
levende miljø, hvor nye ideer, aktiviteter og samarbejder,<br />
kan opstå.<br />
Erfaringer fra tilsvarende projekter i blandt andet<br />
Ribe og Gedved viser, at hvis synergi skal være<br />
mere end et flot ord, er det vigtigt at indarbejde et<br />
fokus på samarbejde og udveksling helt fra starten<br />
og særligt i modellerne for den daglige drift. Synergi<br />
skal både foregå på visions- og driftsplan.<br />
Fra <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>s side er det oplagt at arbejde<br />
med følgende samspilsmuligheder:<br />
Den store teatersal i Teaterbygningen skal sandsynligvis<br />
ikke bruges til kulturelle aktiviteter i dagtimerne<br />
og heller ikke hver aften, hvorfor den kan<br />
lejes/lånes til private aktører.<br />
Sportshallen kan være ledig på tidspunkter, hvor<br />
den private aktør i den øvrige del af seminariekomplekset<br />
kan have brug for den eller måske til enkeltstående<br />
begivenhed, hvor rigtig mange mennesker<br />
skal samles.<br />
OVERNATNING<br />
DEN PRIVATE AKTØR<br />
KANTINE<br />
MØDE-<br />
LOKALER<br />
For den private hovedaktør er det oplagt at arbejde<br />
med følgende samspilsmuligheder:<br />
<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> kan have brug for ekstra mødelokaler<br />
eller mellemstore forsamlingslokaler, der vil<br />
kunne lejes/lånes hos den private aktør. På samme<br />
måde kan kommunen lejlighedsvis have brug for<br />
udendørsarealer til større events.<br />
Overnatningsmulighederne kan udnyttes af andre<br />
aktører i byen, der lejlighedsvis står med et behov.<br />
Der findes intet hotel i byen (og blandt andet et stigende<br />
antal bryllupsturister), hvorfor der jævnligt<br />
er mangel på overnatningsmuligheder.<br />
Som tidligere beskrevet er der mulighed for samarbejde/samtænkning<br />
af den private aktørs kantinefunktion<br />
og teaterbygningens cafédrift. Det er også<br />
muligt at en café eller madhus kan henvende sig til<br />
DEN KOMMUNALE<br />
AKTØR<br />
UNDERVISNINGS-<br />
LOKALER SPORTSHAL<br />
AKTIVITETS-<br />
RUM<br />
MØDE-<br />
LOKALER<br />
ANDRE AKTØRER<br />
TEATERSAL<br />
UDENDØRS-<br />
IDRÆT<br />
SPECIFIKKE<br />
AKTIVITETS-<br />
RUM<br />
hele byen, da det under arbejdet med Bystrategi<br />
Haslev er blevet tydeligt, at der er et ønske i byen<br />
om flere spisesteder.<br />
Også andre eventuelle aktører i bygningskomplekset<br />
kan oplagt have fordel af et tæt samarbejde<br />
på tværs af komplekset. Disse kan f.eks. byde ind<br />
med specifikke aktivitetsrum, eksempelvis kreative<br />
værksteder, der kan være interessante for de større<br />
aktører at leje sig ind i. Omvendt kan de mindre<br />
aktører drage fordel af, at der på stedet er mødelokaler,<br />
kantine mm.<br />
Her ud over er det naturligvis væsentligt at have<br />
for øje, at det liv og aktivitet, som de forskellige<br />
aktører bidrager med, tilsammen gør området interessant<br />
og trygt at opholde sig i. Blandingen af<br />
erhverv og fritidsaktiviteter sikrer liv i området i<br />
store dele af døgnet.<br />
34
<strong>Faxe</strong> sundhedscenter<br />
<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> har allerede gode erfaringer med at<br />
skabe nyt liv i funktionstømte bygninger. <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />
har nemlig indgået aftale med Region Sjælland<br />
om at overtage Fakse Sygehus for at skabe et<br />
nyt sundhedscenter i <strong>Faxe</strong>.<br />
<strong>Kommune</strong>n er i fuld gang med at samle sundhedsfunktioner<br />
på ét sted, så områdets borgere får en<br />
ny, fælles indgang til de tilbud, der ikke kræver et<br />
specialiseret sygehus, men i stedet kan håndteres<br />
lokalt. Et tæt samarbejde mellem forskellige læger<br />
og specialister vil være med til at skabe et unikt og<br />
spændende fagligt miljø, hvor der kan sættes fokus<br />
på kompetenceudvikling, samarbejde og vidensdeling.<br />
<strong>Faxe</strong> Sundhedscenter rummer først og fremmest<br />
kommunale sundhedstilbud (fysioterapi, tandplejen<br />
mm.) og enkelte regionale tilbud (røntgenfunk-<br />
tion, jordemoderklinik mm.). Her ud over står en<br />
lang række private aktører på spring for at rykke<br />
ind (privatpraktiserende læger, speciallæger, kiropraktorer,<br />
muligvis et fitnesscenter og en sundhedscafé<br />
mm.).<br />
Foruden sundhedscentret kan der blive plads til andre<br />
former for liberalt erhverv. Der findes allerede<br />
boliger på sygehusområdet, som kan udbygges eller<br />
renoveres. Alt sammen vil betyde, at <strong>Faxe</strong> får en<br />
helt ny bydel, der nu bliver en mere integreret del<br />
af byen.<br />
Nøglen til denne succes har været en klar profil, aktører<br />
med anlægs- og driftskapital samt ikke mindst<br />
entydige aftaler om ejerforhold, og råderet over<br />
ejendommen.<br />
Det forhenværende Fakse Sygehus<br />
Den kommende hovedindgang til <strong>Faxe</strong> Sundhedscenter<br />
35
”SEMINARIET” I BYEN<br />
Som allerede tydeliggjort er ambitionen, at de nye<br />
funktioner på grunden skal bidrage til Haslev som<br />
en oplevelsesrig og interessant by jf. kommunens<br />
arbejde med Bystrategi Haslev. Udviklingen skal<br />
hænge sammen med andre tiltag, der bliver gjort i<br />
Haslev og resten af <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>. Meget af koblingen<br />
til byen er allerede beskrevet, men enkelte<br />
punkter er værd at lægge ekstra vægt på.<br />
Bygningerne rummer en enestående chance for at<br />
tilføre bymidten nye større funktioner i smukke historiske<br />
bygninger. I dag er meget af byens aktivitet<br />
udenfor skoletid samlet i udkanten af byen ved Sofiendalsskolen,<br />
fordi det er her de fleste sportsaktiviteter<br />
er placeret. På seminariet kan skabes et<br />
nyt mødested i byen – på tværs af interesser, alder<br />
og sociale vilkår.<br />
Haslev Seminarium fra 1905 er en vigtig del af<br />
Haslevs bygningskulturarv og identitet. De historiske<br />
bygninger er vigtige i fortællingen om Haslevs<br />
udvikling som skoleby, men er også vigtige i den<br />
nye fortælling om at ”alt lukker ned”. Aktivitet på<br />
stedet kan give byens borgere tro på ”at der kan<br />
ske noget nyt i Haslev” og dermed være med til at<br />
vende den mentale tanke omkring en nedadgående<br />
spiral for udviklingen i Haslev.<br />
Med en åbning af seminariegrunden skabes der nye<br />
sammenhænge på tværs af før lukkede områder.<br />
Seminariets område har hidtil været lukket land<br />
hvilket vil sige, at en åbning også skaber et helt<br />
nyt byrum og mulighed for udfoldelse og sammenhænge<br />
på tværs af tidligere grænser.<br />
Inden for kort afstand i byen ligger to idrætsefterskoler<br />
samt Campus med gymnasium, erhvervsfaglig<br />
grundskole, EUC og kommunens 10. klasse center.<br />
Nye udadvendte aktiviteter og aktiviteter for<br />
særlige målgrupper kan spille tæt sammen med de<br />
andre faglige og sociale miljøer, der ligger i umiddelbar<br />
nærhed. Det har allerede vist sig meget<br />
givtigt for byen at samle uddannelsesaktiviteter<br />
i det såkaldte Campus Haslev, hvormed EUC blev<br />
vendt fra at være lukningstruet til en nu velfungerende<br />
institution. De nye aktiviteter på seminariet<br />
vil kunne bidrage positivt til dette miljø.<br />
Byområdet hvor Carlsberg tidligere bryggede øl i København, er<br />
nu åbnet op. Det har givet nye byrum og forbindelser på tværs af<br />
byen.<br />
36
HASLEV SEMINARIUM I PERSPEKTIV<br />
Udarbejdet af Arne Kunckel, InSitu Marketing<br />
introduktion<br />
Med baggrund i strateginotatet “Nyt liv i Haslev<br />
Seminarium” følger en vurdering af mulighederne<br />
for udvikling af seminariet ud fra de markedsmæssige<br />
perspektiver med hovedvægten lagt på det<br />
beskrevne scenarie 4. Desuden indgår input til organisatorisk<br />
set-up og den videre proces.<br />
Det bemærkes, at der i forbindelse med udarbejdelse<br />
af dette indlæg har været afholdt bilaterale<br />
møder med ressourcedirektør Niels Benn Sørensen,<br />
University College Sjælland, kulturchef Benny Agergaard<br />
og afdelingsleder Anders Mosbæk Nielsen,<br />
<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>, samt direktør Søren Vagn Hansen,<br />
Business <strong>Faxe</strong>.<br />
marked og muligheder<br />
På baggrund af finanskrisen og dermed developers<br />
og ikke mindst finansieringskildernes tilbageholdenhed<br />
vurderes det p.t. ikke muligt at tiltrække<br />
en privat investor, hvilket også resultatet af de<br />
seneste to års salgsarbejde bekræfter. Hertil kom-<br />
mer, at det er en bygningsmasse, som både i størrelse<br />
og indhold/indretning (lokaler og faciliteter)<br />
kan give store udfordringer og udgifter for potentielle<br />
investorer, naturligvis afhængig af formål.<br />
En betydende parameter er Haslev bys beliggenhed,<br />
størrelse og opland, som ikke umiddelbart vil<br />
være attraktiv for private investorer og større virksomheder<br />
– et forhold, som flere analytikere dog<br />
heldigvis vurderer vil ændre sig i positiv retning<br />
med forbedret infrastruktur; jernbane og motorvej<br />
samt ikke mindst effekten af Femern Bælt-forbindelsen.<br />
Desværre ligger disse muligheder flere år<br />
ud i fremtiden.<br />
Den store bygningsmasse – i kombination med<br />
marked og beliggenhed – vurderes at fordre flere<br />
”spillere” end kommunen plus én hovedaktør/ejer,<br />
hvad enten det er til eget brug eller udlejning af<br />
større eller mindre arealer. Hoved- og undervisningsbygninger<br />
egner sig p.t. kun til kontorer/undervisning.<br />
Der er nu åbnet op for salg af enkelt-<br />
bygninger, men måske er det en mulighed at tænke<br />
i endnu mindre enheder ved at udstykke de store<br />
bygninger i ejerlejligheder til erhvervsformål og<br />
dermed nå et bredere marked.<br />
Som også påpeget i strateginotatet giver det god<br />
mening at fokusere på organisationer, foreninger,<br />
institutioner o.l. i det fremtidige opsøgende salgsarbejde,<br />
f.eks. socialøkonomiske virksomheder.<br />
Det er essentielt for udviklingen af Haslev Seminarium,<br />
at der snarest muligt skabes aktivitet på stedet,<br />
både af hensyn til bygningers vedligehold og<br />
det forhold, at der for eventuelle senere investorer<br />
er et liv at bygge på. Da <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> tilsyneladende<br />
er den eneste, som p.t. har vist interesse<br />
i at udnytte visse af bygningerne, er kommunens<br />
”udspil” afgørende for den videre udvikling.<br />
Hvis der skal ske fremdrift på kort sigt må ejer og<br />
kommune sætte sig til forhandlingsbordet hurtigst<br />
muligt, så der skabes liv ”in situ”. Og der er tilsyneladende<br />
interesse og vilje på begge sider.<br />
37
vurdering af elementer i scenarie 4 og idéliste<br />
Baggrunden for ovenstående vurderinger er dels<br />
dagens investormarked, dels bygningernes størrelse,<br />
beskaffenhed og sammensætning og dels erhvervsstrukturen.<br />
UCSJ har én interesse; at sælge ejendommen. Derfor<br />
er <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> den centrale spiller i revitaliseringen<br />
af seminariet – i øvrigt i lighed med<br />
eksemplet fra Ribe Lærerseminarium, hvor Esbjerg<br />
<strong>Kommune</strong> overtog hele komplekset til kulturelle<br />
formål, dog med udlejning af 40% af bygningsmassen<br />
til privatskole.<br />
38
<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />
<strong>Kommune</strong>n har vist interesse for tre bygninger, og<br />
specielt teaterbygning og sportshal vil være vanskelige<br />
at ”fylde” uden kommunal involvering. Ingen<br />
af dem kan drives rentabelt på privat basis. Der<br />
er ikke indledt forhandlinger.<br />
- Til etablering af kulturhus i Haslev har <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong><br />
afsat 2 mio. kr. på anlægsbudgettet i 2014<br />
og 309.000 kr. p.a. på driftbudgettet fra 2014.<br />
- Pavilloner lejes p.t. af kommunen til favorabel leje<br />
(kr. 240 pr. m2). Lejemål til sommeren 2013. <strong>Kommune</strong>n<br />
viser interesse for køb/leje til foreningsformål.<br />
- <strong>Kommune</strong>n vil overveje muligheden for at benytte<br />
seminariets hal til genhusning af de fritidsbrugere,<br />
der i dag holder til på Grøndalsskolen og Lysholm<br />
Skole.<br />
<strong>Kommune</strong>n har ikke taget stilling til flytning af andre<br />
funktioner til Haslev Seminarium, jf. mulighederne<br />
nævnt i skemaet. På idélisten er også et ungdomscenter,<br />
men så er det igen kommunekassen,<br />
som må holde for.<br />
Erhvervsorienterede aktiviteter<br />
Bortset fra kompetencecentre er de erhvervsorienterede<br />
aktiviteter nævnt i skemaet baseret på<br />
mange små/mindre virksomheder med en eller få<br />
ansatte. Det vurderes, at Haslev og opland dels<br />
er for lille et erhvervsområde og dels har en erhvervsstruktur,<br />
som ikke giver basis for at skabe<br />
driftsøkonomi i kontorfællesskaber, arbejdsfællesskaber<br />
eller kreative fællesskaber o.l. i større<br />
skala.<br />
Det bemærkes, at der allerede findes et fællesskab<br />
for virksomheder i Haslev – Erhvervshuset Grobund<br />
– som har plads til 20 små virksomheder indenfor<br />
både liberale erhverv, produktion og håndværk,<br />
hvoraf de 15 pladser er udlejet. Grobund drives af<br />
Business <strong>Faxe</strong> i en samarbejdsaftale med ALKA Forsikring,<br />
som ejer bygningen.<br />
Endelig nævnes vækstfabrikkerne i Region Sjælland<br />
med plads til iværksættere og mindre vækstvirksomheder.<br />
Projektet er igangsat af Væksthus Sjælland med<br />
støtte fra Den Europæiske Fond for Regionaludvikling.<br />
Vækstfabrikken <strong>Faxe</strong> ligger i Rønnede.<br />
økonomiske perspektiver<br />
Befolkningen<br />
Der er 35.400 indbyggere i <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>, hvoraf<br />
ca. 12.000 bor i Haslev og omegn.<br />
Foreningslivet – og dermed potentialet til anvendelse<br />
af de bygninger på Haslev Seminarium,<br />
som kommunen er interesseret i – er betydeligt.<br />
I hele kommunen er der ca. 200 foreninger, heraf<br />
40 kulturelle og 60 sociale. 1/3 af foreningerne<br />
har til huse i Haslev og nærområde, med en overrepræsentation<br />
af kulturelle foreninger.<br />
Markedet<br />
De markedsøkonomiske indikatorer og tendenser er<br />
bl.a. beskrevet i henholdsvis Nybolig Erhvervs og<br />
Bridana A/S’ notater til idéudvikling.<br />
Det er værd at notere sig Bridana A/S’ (ejendomsudvikler)<br />
bemærkninger i notatet:<br />
- Forventer at der går 4-6 år før markedet har rettet<br />
sig tilstrækkeligt.<br />
- Store/større ejendomsinvesteringer ses p.t. mest<br />
i/omkring store byer.<br />
- En investor skal have 60-80% belægning<br />
39
(kommende brugere) før køb, samtidig med, at der<br />
skal være et udviklingspotentiale.<br />
- Boligdelen (kollegiet) nævnes som den sværeste<br />
bygning at gøre rentabel for en investor, som<br />
derfor må vurdere nedrivning og eventuelt<br />
nybyggeri til det givne formål.<br />
Desuden citeres fra ”VækstVilkår 2012-13 for <strong>Faxe</strong><br />
<strong>Kommune</strong>”, udarbejdet af Væstforum Sjælland og<br />
Væksthus Sjælland:<br />
”<strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> blev meget hårdt ramt af krisen og<br />
var blandt de kommuner i Region Sjælland, der oplevede<br />
størst jobtab i den private sektor. De seneste<br />
tal viser, at det meget store jobtab er bremset. Men<br />
den private beskæftigelse falder fortsat fra 2010 til<br />
2011. Det private jobtab er denne gang ledsaget af<br />
et lille fald i den offentlige sektor. Der er dog områder,<br />
der på det seneste har vist positive tendenser<br />
i <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong>. Det gælder for turismeområdet,<br />
der har været i vækst, og hvor beskæftigelsen<br />
er tilbage på 2009-niveau. Ligeledes peger pilen<br />
opad for kommunens styrkepositioner Fødevarer<br />
og Energi/miljø. Det ændrer dog ikke på, at erhvervslivet<br />
i <strong>Faxe</strong> stadig kæmper for at komme fri<br />
af krisen. Den private sektor er forholdsvis stor i<br />
<strong>Faxe</strong>, med mange små arbejdssteder med mindre<br />
end 5 ansatte.”<br />
40
haslev seminarium<br />
Handelspriser<br />
Det samlede bygningskompleks: Kontantværdien<br />
estimeres af Nybolig Erhverv til knapt 42 mio. kr.<br />
De bygninger, som kommunen har udtrykt interesse<br />
for – sportshal, teaterbygning og pavilloner – er estimeret<br />
til i alt 8,275 mio. kr. (sportshal og pavillon<br />
samlet 5,4 mio. kr. og teater 2,875 mio. kr.).<br />
Jeg betvivler ikke mæglers ”indikationer”, men skal<br />
blot understrege, at et bygningskompleks af denne<br />
karakter ikke kan prissættes ud fra gennemsnitlige<br />
kvm-priser, som i udgangspunktet måske ”skræmmer”<br />
de få potentielle købere væk, som kunne være<br />
interesserede.<br />
Huslejeniveau<br />
Det understreges, at UCSJ ikke er interesseret i at<br />
bibeholde bygninger og udleje indtil bedre tider.<br />
Dog kunne udlejning i f.eks. 3 år med købsklausul<br />
være en mulighed for at sætte skub i processen.<br />
- Kontorleje i Haslev ligger på cirka 350 kr. pr. kvm +<br />
forbrugsafgifter – dog op til 470 kr. pr. kvm i f.eks.<br />
Jernbanegade.<br />
- Iflg. opgørelse fra Business <strong>Faxe</strong> er der forholdsvis<br />
mange ledige kontor-m2 i Haslev, og huslejen<br />
vil derfor altid være et forhandlingsspørgsmål i<br />
dagens marked.<br />
Driftsmidler<br />
P.t. anvender UCSJ 500.000 kr. incl. grønne arealer<br />
+ vedligehold 500.000, hvilket må forventes at<br />
være holdt på et ”nødvendigt” minimum.<br />
De organisationer og foreninger, som kommunen<br />
umiddelbart kan tænkes at flytte til Haslev Seminarium,<br />
jf. skema, ”medtager” midler til drift af de<br />
bygninger, som kommunen måtte overtage.<br />
De økonomiske perspektiver for et fremtidigt Haslev<br />
Seminarium er defineret af muligheden for at finde<br />
en aktør til at indgå i scenarie 4. Konjunkturerne<br />
tilsiger, at det ikke er interessant for en privat aktør,<br />
og salgsarbejdet må derfor koncentrere sig om<br />
store/større organisationer, foreninger, institutioner<br />
o.l., eventuelt med successiv udstykning af de<br />
store bygninger, så de matcher potentielle køberes<br />
behov og ønsker.<br />
41
organisatoriske perspektiver<br />
På grund af den store usikkerhed om andre spillere<br />
end kommunen er det vanskeligt at tegne et entydigt<br />
billede af de organisatoriske perspektiver. I<br />
det følgende søges dels at give input til den videre<br />
proces på kort sigt og dels organisatoriske perspektiver<br />
på længere sigt.<br />
Kort sigt (fase 1)<br />
- Det foreslås, at projektansætte en ”konceptsælger”<br />
i en aftalt periode, som skal være proaktiv<br />
og koordinerende ud over kommunegrænsen. Reference<br />
til <strong>Faxe</strong> <strong>Kommune</strong> og UCSJ. I den forbindelse<br />
kan overvejes, om Business <strong>Faxe</strong> kan bidrage<br />
positivt til processen, da der – i givet fald<br />
– tillige vil kunne skabes referencer til det lokale<br />
erhvervsliv.<br />
- Det foreslås at undersøge, om Business <strong>Faxe</strong>’s<br />
aktiviteter og kontakter til det lokale erhvervsliv<br />
kan skabe basis for økonomisk bæredygtig udbygning<br />
af Grobund-konceptet på seminariet.<br />
Den kommunale involvering<br />
- Der må snarest muligt indledes forhandlinger<br />
mellem ejer og kommunen om overtagelse af<br />
teater, sportshal og pavilloner.<br />
- Teaterbygningen driftes af de frivillige foreninger<br />
med Kulturhusforeningen som primus motor. Et<br />
set-up, som kommunen har gode erfaringer med i<br />
andre projekter.<br />
- Sportshallen kommer under den kommunale<br />
driftsparaply.<br />
- Pavilloner drives af kommunen.<br />
I denne fase er der intet liv i den øvrige bygningsmasse,<br />
hvorfor driften heraf fortsat må varetages<br />
af ejer, bl.a. med fokus på udendørsarealer.<br />
længere sigt (fase 2)<br />
De organisatoriske perspektiver på længere sigt er<br />
noget usikre, fordi der ikke tegner sig et entydigt<br />
”salgsbillede”, hvilket skal forstås således, at det er<br />
mulighederne, der må blive styrende for det organisatoriske<br />
set-up og ikke et forud tegnet billede af<br />
et ønskværdigt scenarie.<br />
Denne fleksible tilgang til organisering betyder, at<br />
når der kommer gang i salgsprocessen og tegner sig<br />
en skitse til bæredygtigt koncept, må købsaftaler<br />
indeholde de nødvendige klausuler om vedligehold,<br />
fællesudgifter til bygningsdrift og udendørsarealer<br />
mv., som også har effekt på det organisatoriske setup.<br />
Set i lyset af strateginotatet og nærværende<br />
indlægs konklusioner kunne et langsigtet organisatorisk<br />
perspektiv for scenarie 4 være som vist i figuren.<br />
I udgangspunktet forudsættes, at hver ejer – og<br />
det er flere end én + kommune – selv forestår egen<br />
drift, f.eks. it, kantine mv. Såfremt ejere finder det<br />
relevant kan det i ejerforeningen besluttes at indkøbe<br />
disse ydelser, som derved bliver en del af fællesudgifterne.<br />
42